Årsredovisning 2008
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 1 TANUMS BOSTÄDER AB 556513-6263 ÅRSREDOVISNING 2008 INNEHÅLL Förvaltningsberättelse Ordförande kommenterar 2 VD kommenterar 3 Sammanfattning och nyckeltal 4 Mål med verksamheten 5 Marknad 5 Fastigheter 7 Hyresgästfrågor och hyror 8 Organisation och personal 9 Miljöredovisning 10 Resultatanalys 12 Finansiell analys och ställning 14 Investeringar 15 Möjligheter och risker 16 Utsikter inför framtiden 17 Ekonomi Redovisningsprinciper 18 Resultaträkning 19 Balansräkning 20 Kassaflödesanalys 22 Notförteckning 23 Förslag till vinstdisposition 27 Revisionsberättelse 28 1
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 2 ORDFÖRANDE KOMMENTERAR Tanums Bostäder AB är ett av Tanums kommun helägt bostadsbolag som drivs utan vinstintresse. Bolagets uppdrag är att tillhandahålla bra bostäder för helårsboende i attraktiva lägen och till rimliga priser för alla grupper av invånare i Tanum. Glädjande är en fortsatt stark efterfrågan på bostäder gjort det möjligt att bygga nya lägenheter. Under 2008 färdigställdes åtta nya lägenheter i Grebbestad. Under senare delen av 2008 påverkades dock kommunen av de varsel som lades under våren. Ett stort antal arbetstillfällen försvann vilket kommer att påverka det mål vi har haft; att nyproducera ett antal lägenheter varje år. Mitt mål om att Tanums Bostäder AB ska komma upp i ett antal på cirka 1 000 lägenheter står dock kvar, det är då viktigt att våra hyresgäster trivs hos oss och stannar kvar. Ett större lägenhetsbestånd gör bolaget ekonomiskt starkt, vilket ökar förutsättningen att även i framtiden ha ett bra underhåll på befintliga lägenheter samt en god utomhusmiljö och bra service för våra hyresgäster. På så sätt bidrar också Tanums Bostäder AB till att göra Tanums kommun till en attraktiv kommun att bo och leva i. Vi har nu färdiga detaljplaner som gör det möjligt att påbörja byggnation av nya lägenheter i Fjällbacka, Östad och Grebbestad. Vi arbetar dessutom med nya detaljplaner i Havstensund och Tanumshede. Vår förhoppning är att det ska finnas ekonomiska förutsättningar att påbörja ett nybyggnadsprojekt under 2009. Flera av de områden Tanums Bostäder planerar att bygga kommer att anpassas för äldre hyresgäster. Situationen på bostadsmarknaden visar att hyresrätten behövs, bland annat för att ungdomar ska få möjlighet till ett första eget boende och att äldre som inte längre vill eller klarar att bo kvar i sin villa kan fortsätta att ha ett boende med hög service och kvalitet. Hyresrätten är idag skattemässigt missgynnad jämfört med andra boendeformer. Statliga beslut och höga produktionskostnader gör det näst intill omöjligt att bygga nya lägenheter till rimliga priser idag. Höga avgifter för el, vatten och fjärrvärme gör dessutom att hyresnivån blir hög. Årets resultat uppgår till 1,1 mkr. Det positiva resultatet beror framförallt på en fortsatt god uthyrning, vilket tyder på att hyresgästerna trivs med oss som hyresvärd. Det framgår också i de enkäter som bolagets hyresgäster har besvarat. De senaste åren har Tanums Bostäder AB kunnat stärka sin ställning som kommunens främsta bostadsbolag med det bredaste utbudet av lägenheter och den bästa servicen till hyresgästerna. Kurt Svedberg Ordförande 2
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 3 VD KOMMENTERAR 2008 blev ett bra år för Tanums Bostäder AB. I december kunde hyresgäster flytta in i Tanums Bostäders nybyggnation i Grebbestad. Efterfrågan på lägenheter har varit större än på många år vilket inneburit att samtliga lägenheter har varit uthyrda. Bolaget kunde redovisa ett överskott med 1,1 mkr i bokslutet trots att finanskrisen medfört ökade räntekostnader. Överskottet har främst skapats genom att effektiviseringar gett minskade kostnader för drift och skötsel samtidigt som uthyrningen varit bra. Den starka ekonomin har skapat förutsättningarna att öka fastighetsunderhållet med 700 tkr. De senaste årens goda uthyrning och ekonomi har gjort det möjligt för oss att ta igen ett eftersläpande underhållsbehov samtidigt som vi byggt om och renoverat en stor del av de lägenheter som byggdes under slutet på 1960-talet och början på 1970-talet. Sällan eller aldrig har väl hyresrätten debatterats så flitigt som under 2008. En utredning som behandlade allmännyttans framtid lades fram under våren. Förslagen i utredningen om en helt affärsorienterad allmännytta med maximal vinst som ändamål eller en allmännytta som baseras på självkostnadsprincipen och en socialt baserad uthyrning blev hårt kritiserad av i princip alla remissinstanser. Det finns en bred politisk enighet att värna om den nuvarande svenska modellen för allmännyttans mål och verksamhet. Tanums Bostäder delar kritiken mot utredningens förslag. Vi tycker också att en förändring av nuvarande hyressättningsmodell vore önskvärd. Bolagets arbete att minska energiförbrukning och övergå till förnyelsebara energislag har fortsatt. Sedan början på 2000 har oljeförbrukningen minskat med mer än 90 procent. Under 2009 kommer vi att intensifiera arbetet med energibesparande åtgärder. Miljöförvaltningen vid Tanums kommun gjorde under 2008 en kontroll av Tanums Bostäders samlade miljöarbete. Kontrollen visade att bolagets miljöarbete i allt väsentligt är bra. Vi fortsätter att satsa på att öka trivseln i våra bostadsområden. Under 2008 gjorde vi bland annat stora satsningar på att förbättra utemiljön i flera bostadsområden. Vi arbetar också hårt för att fastighetsskötsel och lokalvård ska hålla en hög kvalitet. De mätningar vi gjort om hur nöjda hyresgästerna är med sitt boende visar att just lokalvård och skötsel är de områden man är minst nöjda med. Det är därför extra viktigt att vi förbättrar oss på de områdena. För att ta del av hyresgästernas synpunkter och idéer till förbättringar besöker bolagets personal olika bostadsområden där hyresgästerna ges möjlighet att komma till tals. För att även i framtiden klara att underhålla fastigheterna på ett tillfredsställande sätt och ha en hög servicenivå är det nödvändigt att de hyresöverenskommelser som träffas ger en rimlig kompensation för bolagets kostnadshöjningar. De senaste årens höjningar har inte varit tillräckliga. Ulf Ericsson VD 3
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 4 SAMMANFATTNING OCH NYCKELTAL Viktiga händelser under 2008 Tanums Bostäder AB redovisar en vinst på 1 055 tkr. Alla lägenheter (99,9 procent) har varit uthyrda under hela året. Bostadshyrorna höjdes med i genomsnitt 2,4 procent. Åtta nya lägenheter färdigställdes i Grebbestad. Lägenheterna på Lidenområdet i Fjällbacka anslöts till en bergvärmeanläggning. Lägenheterna på Maskrosvägen i Östad anslöts till fjärrvärme. Nyckeltal (tkr) 2008 2007 2006 2005 2004 2003 Nettoomsättning 36 384 35 451 33 396 32 427 30 879 29 919 Driftnetto 13 333 13 393 11 553 11 133 10 611 10 867 Resultat 1 055 1 922 1 778 1 645 1 518 1 111 Balansomslutning 201 599 192 977 192 214 165 113 149 705 133 552 Investeringar 14 145 5 744 32 118 18 989 20 656 5 885 Likviditet 19 30 32 32 412 549 Låneskuld 170 000 161 318 161 318 136 318 109 520 103 869 Soliditet, procent 11,7 11,7 10,8 11,4 11,5 11,8 Antal lägenheter 602 592 592 578 575 575 Uthyrningsbar area, kvm 42 163 41 700 41 700 40 850 40 716 39 776 Outhyrda lägenheter (december) 1 3 11 7 9 10 Medelvakans, procent 0,1 1,0 1,3 1,5 2,0 1,3 Utblick 2009 Bolaget har träffat ett hyresavtal som innebär att hyrorna höjs med 2,5 procent från den 1 januari. Planering för byggande av lägenheter i Fjällbacka, Östad, Tanumshede och Grebbestad. Åtgärder för att förbättra utemiljön i bostadsområden. Ytterligare åtgärder för att minska energiförbrukningen. 4
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 5 MÅL MED VERKSAMHETEN Tanums Bostäder AB ska tillhandahålla ändamålsenliga bostäder för helårsboende i en god boendemiljö för alla typer av hushåll. MARKNAD Bostadsmarknad Tanums befolkning ökade under 2008 med 25 personer och uppgick den 31 december 2008 till 12 271 personer. Efter att ha legat på i stort oförändrad nivå under 1990- talet har befolkningen ökat med cirka 200 personer sedan år 2000. Tanum har sedan år 2000 haft ett inflyttningsöverskott på nära 700 personer. Kommunen har en befolkningsstruktur med en hög andel personer över 65 år. Den vanligaste boendeformen i kommunen är egen villa. Det finns cirka 9 500 småhus i Tanum varav hälften ägs av åretruntboende. Antalet lägenheter med hyresrätt i flerbostadshus uppgår till cirka 1 300 varav 602 ägs av Tanums Bostäder AB. Dessutom finns cirka 150 bostadsrättslägenheter. De senare åren har inflyttning till kommunen och bra arbetsmarknad gjort att efterfrågan på bostäder varit god. Tanums Bostäder AB har inte haft några vakanser de senaste åren. Nyproduktionen har under många år legat på en låg nivå och de höga produktionskostnaderna tillsammans med avveckling av nybyggnadsstödet gör det svårt att bygga hyreslägenheter. De senaste åren har ett mindre antal nya lägenheter färdigställts i framförallt Grebbestad. Planering pågår för byggande av ett stort antal nya lägenheter och småhus i framförallt Grebbestad, Fjällbacka och Havstenssund. Tanums Bostäder AB har de senaste åren byggt cirka 30 nya lägenheter varav 20 har byggts i Grebbestad. Hyresgäster Tanums Bostäders hyresgäster består av tre större grupper: ungdomar under 30 år, personer över 70 år samt ensamstående och andra småhushåll. Av lägenheterna är 75 procent två rum och kök eller mindre vilket gör småhushåll till den viktigaste målgruppen. Kommunens åldersstruktur med många personer över 70 år gör denna grupp till Tanums Bostäders AB:s viktigaste målgrupp. Uthyrningsläget Antalet tomma lägenheter har legat på en låg nivå under hela året. I genomsnitt har 0,1 procent av lägenheterna varit outhyrda. Personalminskningar bland flera av kommunens större företag samt den rådande lågkonjunkturen gör att efterfrågan på bostäder beräknas minska något. 5
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 6 ANDEL OUTHYRDA LÄGENHETER 2,5% 2,0% 2,0% 1,5% 1,0% 1,0% 1,3% 1,5% 1,3% 0,5% 0,0% 0,1% 2008 2007 2006 2005 2004 2003 Omflyttning Omflyttningen är fortfarande hög. Under 2008 har omflyttning skett i 175 lägenheter (29 procent) att jämföra med 160 lägenheter under 2007. Av omflyttningen avser 25 flyttning inom Tanums Bostäders fastighetsbestånd. För att minska omflyttningen arbetar bolaget med olika kvarboendeåtgärder för att stärka kundlojaliteten. Den vanligaste orsaken till omflyttning är att man köper och flyttar till egen villa eller flyttar från kommunen beroende på studie- eller arbetsmarknadsskäl. Bolagets stora antal smålägenheter för småhushåll är en bidragande orsak till den höga omflyttningen. OMFLYTTNING lgh 200 150 175 160 180 164 154 142 100 50 0 2008 2007 2006 2005 2004 2003 Marknadsföring Marknadsföringsinsatserna inriktas i huvudsak mot att stärka relationerna med befintliga hyresgäster genom att premiera kvarboende och satsa på ökad botrygghet. Tanums Bostäder AB ger ut en informationstidskrift till alla hyresgäster två gånger per år. En allt viktigare informationskanal, både till befintliga som presumtiva kunder, är bolagets webbplats. 6
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 7 FASTIGHETER Fastighetsbestånd Bolaget har totalt 602 lägenheter fördelade på 293 lägenheter i Tanumshede, 119 lägenheter i Grebbestad, 151 lägenheter i Fjällbacka och 39 lägenheter i Östad. Den totala uthyrningsbara arean uppgår till 42 163 kvadratmeter varav 38 302 kvadratmeter är lägenheter och 3 861 kvadratmeter lokaler. Av lägenhetsbeståndet är 209 lägenheter byggda före 1970. På 1970-talet byggdes 182 lägenheter och under 1980-talet samt i början på 1990-talet byggdes 114 lägenheter. Bolaget köpte 1999 ett fastighetsbestånd i Fjällbacka med 71 lägenheter som är byggda under 1980-talet. Endast 30 av lägenheterna är producerade den senaste femårsperioden. Av bolagets 602 lägenheter är 120 byggda senare än 1990 medan 256 lägenheter byggts om/renoverats under perioden 1990-2006. Ombyggnation av lägenheter 1990-1999 91 lgh 2000 22 lgh 2002 36 lgh 2004 5 lgh 2005 66 lgh 2006 38 lgh 2007-2008 Totalt 170 lägenheter har byggts om under perioden 2000-2006 för en kostnad på cirka 55 mkr. Uppvärmning En omställning av uppvärmningssystemen i bolagets fastigheter pågår för att minska oljeberoendet. Under av 2004 togs en fjärrvärmeanläggning i bruk i Tanumshede till vilken cirka 270 av bolagets lägenheter har anslutits. Sedan år 2000 har värmesystemen för 230 lägenheter konverterats fån oljeuppvärmning till bergvärme. Sedan 2001 har oljeförbrukningen minskat med 700 kubikmeter. 7
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 8 HYRESGÄSTFRÅGOR OCH HYROR Kvalitetsmätning En kvalitetsmätning genomfördes under 2007. Mätningen visade att de allra flesta av hyresgästerna är nöjda med sitt boende hos Tanums Bostäder AB. Som sammanfattande omdöme om sitt boende gav hyresgästerna betyget 4,2 (maxbetyg 5,0) vilket är något högre betyg än vid den senaste mätningen som genomfördes under 2005. Enkäten gav även Tanums Bostäder AB kunskap om vilka områden som hyresgästerna tycker att det är viktigast att bolaget jobbar med för att förbättra servicen och kvalitén på boendet. Trygghet i boendet Undersökningar bland Tanums Bostäders och andra bostadsbolags hyresgäster visar att två av de viktigaste frågorna för hyresgästerna är trygghet och säkerhet. Tanums Bostäder AB har sedan några år en bovärd anställd som arbetar med att öka tryggheten och trivseln för hyresgästerna och minska störningar. Bovärden jobbar också med åtgärder för att minska bolagets hyresförluster. Bostadssocialt avtal Tanums Bostäder AB och Tanums kommun har träffat ett bostadssocialt avtal i vilket bolaget tar ett ökat ansvar att upplåta lägenheter efter överenskommelse med kommunens omsorgsförvaltning. För närvarande upplåts sju lägenheter med särskilda kontrakt enligt detta avtal. Hyror Bostadshyrorna höjdes den 1 april 2008 med i genomsnitt 2,4 procent vilket på årsbasis gav ökade intäkter med cirka 600 tkr. Hyreshöjningen är långt ifrån tillräcklig för att täcka bolagets kostnadsökningar. Efter höjningen uppgår den genomsnittliga hyresnivån till 912 kronor per kvadratmeter och år. Hyresnivån i Tanums Bostäder AB är över genomsnittet i länet (846 kronor) och i riket (845 kronor). Den höga hyresnivån förklaras främst av höga kostnader för fastighetsskötsel och vatten och avlopp. 8
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 9 ORGANISATION OCH PERSONAL Organisation Tanums Bostäder AB har en verkställande direktör anställd på deltid. Bolaget har utöver VD personal anställd som sköter uthyrning och kundkontakter samt svarar för teknisk beställarkompetens. Bolaget har även en bovärd anställd som arbetar med bostadssociala frågor. Vid årets slut hade bolaget utöver VD fyra anställda (3,4 årsarbetare). Av de anställda var tre män och en kvinna. Bolagets personalkostnader uppgick till 1 599 tkr vilket är cirka 70 tkr lägre än föregående år. Av personalkostnaderna avsåg 1 270 tkr kostnader för de anställda medan 329 tkr avsåg kostnader för VD och styrelse. Genom förvaltningsavtal med Tanums kommun köper bolaget fastighetsskötsel och ekonomiadministrativa tjänster. För ombyggnationer och större underhållsarbeten anlitas entreprenörer. Styrelse och revisorer Styrelsen för Tanums Bostäder AB väljs av kommunfullmäktige i Tanums kommun. Den styrelse som valdes av kommunfullmäktige i november 2006 tillträdde efter ordinarie bolagsstämma 2007. Vid slutet av 2007 hade styrelsen följande sammansättning: Ordinarie ledamöter: Kurt Svedberg, (fp), Tanumshede, ordförande Sune Karlsson, (m), Tanumshede, vice ordförande Jan Peterson, (s), Tanumshede Håkan Andrésen, (c), Tanumshede Siv Bergström, (mvt), Grebbestad Suppleanter: Sigge Pohlsson, (fp), Fjällbacka Bo Andersson, (m), Bullaren Per Fyrvik, (s), Tanumshede Rune Hogebrandt, (c), Hogar Armando Jimenéz, (mvt), Grebbestad Verkställande direktör: Ulf Ericsson, Grebbestad Auktoriserad revisor: Kjetil Gardshol, Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Revisorsuppleant: Stefan Frifelt, Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Lekmannarevisorer: Berit Carlsson, (c), Tanumshede Anders Nilsson, (s), Hamburgsund Ersättare: Magnus Wintzell, (m), Grebbestad Bertil Engdahl, (fp), Grebbestad 9
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 10 MILJÖREDOVISNING Tanums Bostäder AB arbetar målmedvetet och långsiktigt för att minska bolagets belastning på miljön. I årsredovisningens miljöavsnitt redovisas åtgärder och resultat av dessa åtgärder. Minskad oljeförbrukning Genom att ställa om uppvärmningssystem från olja till andra energislag och energibesparande åtgärder har bolagets oljeförbrukning kraftigt kunnat minskas. Under 2008 uppgick oljeförbrukningen till 74 kubikmeter att jämföra med 745 kubikmeter 2002. OLJEFÖRBRUKNING m 3 700 600 643 500 400 398 300 200 100 0 74 79 91 113 2008 2007 2006 2005 2004 2003 Antalet lägenheter som uppvärms med olja har minskat i takt med att uppvärmningssystemen ställs om till fjärrvärme, fastbränsle eller värmepumpar. Under 2008 har 20 lägenheter ställts om från elvärme till bergvärme medan tio lägenheter konverterats från jordvärme till fjärrvärme. De åtta nya lägenheterna i Grebbestad värms med bergvärme. Nedanstående tabell visar hur många lägenheter som värms upp med respektive värmeslag. Merparten av lägenheterna som värms med olja har värmepumpar installerade som minskar oljeförbrukningen. 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 Olja 41 41 41 61 71 345 451 El 36 54 54 54 54 54 54 Bergvärme/Jordvärme 228 210 210 176 166 58 58 Fjärrvärme 297 287 287 287 284 10 10 10
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 11 Vattenförbrukning Installation av besparingsutrustning i många av bolagets lägenheter har minskat bolagets vattenförbrukning. Sedan 2002 har vattenförbrukningen minskat med cirka 15 procent och uppgår nu till cirka 52 000 kubikmeter. 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 Kubikmeter 52 375 52 748 49 984 52 935 55 802 57 398 61 141 Elförbrukning Bolagets elförbrukning har ökat med nära 50 procent sedan 2002 och uppgår 2008 till cirka 1 850 000 kwh. Ökningen beror på att värmesystem konverterats till bergvärme för att minska oljeförbrukningen. Nybyggnation Vid nybyggnation och ombyggnation sker planering för att minimera belastningen på miljön i allt från källsortering av byggnadsmaterial till val av byggnadsmaterial och utformning av värmesystem. I alla nya lägenheter finns utrustning installerad för individuell mätning av värme och varmvatten. Miljörevision Vid den tillsyn av Tanums Bostäders egenkontroll enligt miljöbalken, aktualiserades ett stort antal frågor såsom inventering av eventuell förekomst av radon eller PCB i fastighetsbeståndet energifrågor etcetera. Miljörevisionen gav inte anledning till någon anmärkning av Tanums Bostäders miljöarbete. 11
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 12 RESULTATANALYS Årets resultat uppgår till 1 055 tkr. Det är sjunde året i följd som Tanums Bostäder AB redovisar vinst. Under perioden 2002-2008 uppgår den samlade vinsten till 10 000 tkr. Det goda resultatet förklaras dels av en god uthyrning samt dels av att det effektiviserings- och besparingsprogram som bolaget arbetat med givit effekt. Sammantaget har besparingsåtgärderna som främst avser minskad energi- och vattenförbrukning givit kostnadsminskningar med cirka 3 500 tkr under 2008. Årets resultat är cirka 900 tkr sämre än föregående år. Resultatförsämringen beror på att ökade kostnader för fastighetsunderhåll med 700 tkr, ökade räntekostnader med cirka 500 tkr samt att 2008 års resultat belastas av engångskostnader i form av nedskrivningar med 450 tkr. Justerat för ovanstående engångsposter är 2008 års resultat väl i nivå med de senaste årens resultatnivå. RESULTAT tkr 2500 2000 1500 1000 1055 1 922 1 778 1 645 1 518 1 111 500 0 2008 2007 2006 2005 2004 2003 Intäkter Hyresintäkterna uppgår, efter hyresrabatter och hyresbortfall för tomma lägenheter och lokaler, till 35 747 tkr vilket är en ökning med 905 tkr (tre procent) sedan förra året. Av hyresintäkterna avser 33 767 tkr bostadshyror och 1 726 tkr lokalhyror. Bostadshyrorna höjdes den 1 april med i genomsnitt 2,4 procent vilket på årsbasis gav ökade intäkter med cirka 600 tkr. Efter höjningen uppgår genomsnittshyran till 912 kronor per kvadratmeter. Vakansgraden har i genomsnitt under året varit 0,1 procent. Hyresrabatter har lämnats med 507 tkr. Driftskostnader Driftskostnaderna har ökat med 260 tkr (1,8 procent) jämfört med föregående år. Kostnadsökningen som främst beror på höjda energipriser har kunnat begränsas genom att de besparings- och effektiviseringsåtgärder bolaget beslutat om givit effekt. Bolaget har tagit beslut om kostnadsminskande åtgärder som vid fullt genomslag ger kostnadsminskningar på årsbasis med 3 500 tkr. Merparten av besparingarna avser sänkta kostnader för uppvärmning. 12
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 13 DRIFTSKOSTNADER 22,2% 4,8% 18,8% 17,1% 10,2% 6,6% 20,2% Underhållskostnader Underhållskostnaderna uppgick till 4 211 tkr vilket är cirka 700 högre än under 2007. Av underhållet har 1 914 tkr avsett lägenhetsunderhåll medan 2 297 tkr avsett gemensamt fastighetsunderhåll. Lägenhetsunderhållet har ökat med 110 tkr jämfört med 2007 medan övrigt fastighetsunderhåll har ökat med 550 tkr. Omflyttningen har varit fortsatt hög vilket påverkar kostnaderna för lägenhetsunderhåll. Per kvadratmeter uthyrningsbar area uppgick underhållskostnaden till 100 kronor. Fastighetsskatt Kostnaden för fastighetsskatt är i princip oförändrad och uppgår till 707 tkr. Administrationskostnader Kostnaderna för administration uppgår till 3 231 tkr och har ökat med 49 tkr jämfört med förra året. Personalkostnaderna uppgick till 1 270 tkr medan kostnaderna för VD och styrelse uppgick till 344 tkr. Avskrivningar Årets avskrivningar uppgår till 5 453 tkr, varav 5 308 avser avskrivningar enligt plan och 145 avser nedskrivningar. Jämfört med förra året har avskrivningarna ökat med cirka 220 tkr. Ökningen beror främst på ökade avskrivningar för de fastighetsrenoveringar och nybyggnationer som genomförts. Fastigheterna skrivs av med två procent årligen medan ombyggnationer skrivs av med tre procent per år. Finansnetto Finansnettot uppgår till -6 825 tkr, en försämring med cirka 600 tkr jämfört med föregående år. Ökningen beror främst på upplåningskostnader till följd av den finansiella oron i världen. Av finansnettot avser 248 tkr kostnaden för den administrativa avgift som Tanums Bostäder AB betalar till Tanums kommun för kommunens borgensåtagande i Tanums Bostäder AB. Bolaget har erhållit 139 tkr i räntebidrag under året. 13
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 14 FINANSIELL ANALYS OCH STÄLLNING Mål och policy Målet för finansverksamheten är att trygga finansieringen av bolagets verksamhet till så låg kostnad som möjligt. Finansverksamheten får inte utgöra en spekulativ verksamhet. Tanums Bostäder AB har en finanspolicy för bolagets finansverksamhet. Policyn är fastställd av styrelsen 2002. Bolagets strävan är att minska ränterisken, bland annat genom att skapa en lämplig struktur avseende ränteförfall. Finansieringsrisken begränsas genom att bolaget samverkar med kommunen genom ett koncernkonto till vilken en checkkredit på 20 mkr är knuten. Under 2004 skedde en upphandling av banktjänster. Avtalet trädde i kraft den 1 januari 2005 och gäller till och med 2009. Ränteutveckling Finansiell oro och en kraftig avmattning av konjunkturen medförde att 2008 blev ett turbulent år på de finansiella marknaderna. Den svenska riksbanken gick emot strömmen genom att höja sin styrränta i början på året. När konjunkturnedgången blev påtaglig under hösten genomförde riksbanken kraftiga räntesänkningar. Vid årets slut låg den så kallade reporäntan på 2,0 procent. De flesta bedömare tror att riksbanken kommer att fortsätta räntesänkningarna under 2009. Även de långa räntorna har fallit under 2008. Den tioåriga räntan föll från fyra procent i början på året till 2,5 procent i slutet på året. Låneskuld För att finansiera nybyggnation av fastigheter har en nettoupplåning skett med 8,7 mkr. Låneskulden uppgår i bokslutet till 170,0 mkr. Hela låneskulden är upptagen med kommunal borgen som säkerhet. Kostnadsräntor Trots fallande marknadsräntor i slutet på 2008 har bolagets upplåningskostnad till följd av kraftigt ökade påslag från bankerna. Detta tillsammans med en ökad upplåning har medfört att räntekostnaderna ökat med 720 tkr till 7 218 tkr. Likviditet Bolagets likviditet består dels av positivt saldo på koncernkontot, vilket redovisas som fordran på koncernföretag i balansräkningen, och dels av kassa och bank. Totalt uppgick likviditeten till 2 041 tkr varav 2 022 tkr avsåg del av koncernkonto och 19 tkr avsåg kassa och bank. 14
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 15 Ränteintäkter Ränteintäkterna uppgick till 254 tkr. Likviditeten har under året varit placerad på ett, med kommunen gemensamt koncernkonto. Räntebidrag Bolaget har erhållit 139 tkr i räntebidrag under året. Soliditet Bolagets soliditet uppgår till 11,7 procent vilket är oförändrat jämfört med föregående år. Årets investeringsverksamhet uppgår till 14,1 mkr, avskrivningarna uppgår till 5,5 mkr vilket innebär att bolagets anläggningstillgångar ökat med 8,7 mkr. Omsättningstillgångarna är oförändrade, 3,5 mkr, vilket innebär att de totala tillgångarna ökat med 8,7 mkr (4,5 procent). Det egna kapitalet har genom årets resultat 1,1 mkr ökat med 4,7 procent. Det egna kapitalet uppgår i bokslut 2008 till 23,7 mkr. INVESTERINGAR Investeringarna under året uppgår till 14,1 mkr. Större investeringar under året har varit färdigställande av åtta lägenheter i Grebbestad för 8,7 mkr samt byggande av en bergvärmeanläggning i Fjällbacka för 2,6 mkr. Investeringar i exploateringsområden har gjorts med 0,7 mkr. INVESTERINGAR tkr 35000 30000 32 118 25000 20000 15000 14 145 18 989 20 656 10000 5000 5 744 5 885 0 2008 2007 2006 2005 2004 2003 15
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 16 MÖJLIGHETER OCH RISKER Ränteläge Trots dagens relativt låga räntenivå utgör räntekostnaden den största enskilda kostnadsposten. Bolaget strävar efter en låg ränterisk genom att en stor andel av lånen har bunden ränta. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till 4,3 år. Försäkringar Fastigheterna är försäkrade till fullvärde. Ett nytt försäkringsavtal gäller från och med den 1 juli 2008. Det nya avtalet gäller fyra år med möjlighet till två års förlängning. Räntebidrag Räntebidragen avvecklades i snabb takt under slutet av 1990-talet. Tanums Bostäder AB har under 2008 erhållit räntebidrag med 139 tkr. De erhållna räntebidragen avser om- och nybyggnation under åren 2004-2006. Från och med 2008 beviljas inga nya räntebidrag. RÄNTEBIDRAG tkr 300 250 200 150 100 50 0 254 139 150 168 0 0 2008 2007 2006 2005 2004 2003 Hyror Bostadshyrorna bestäms genom förhandlingar med hyresgästföreningen. Efter att ha hållits oförändrade under åren 1999-2000 höjdes hyrorna med i genomsnitt 2,7 procent under åren 2001-2008. För 2008 och 2009 har hyresnivån höjts med 2,5 procent per år. Hyreshöjningarna de senaste åren har inneburit att bolaget inte fått täckning för sina kostnadsökningar. 16
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 17 Investerings- och underhållsbehov Bolagets fastighetsbestånd har en ålderssammansättning som gör att underhållsbehovet varit förhållandevis högt. Under åren 2000-2006 har ombyggnad skett av 169 lägenheter. Ytterligare minst 70 lägenheter kommer att behöva byggas om inom den närmaste fem- till tioårsperioden. Skatter, taxor och avgifter Politiska beslut rörande skatter, avgifter och andra regleringar har stor betydelse för bolaget. Vid en jämförelse mellan allmännyttiga bostadsbolag ligger Tanums Bostäder AB:s kostnader för el, vatten och avlopp och renhållning per kvadratmeter bland de högsta i landet. Detta beror bland annat på att Tanums kommun har den högsta taxan i landet på vatten och avlopp. UTSIKTER INFÖR FRAMTIDEN Under 2009 kommer regeringen att ta ställning till den utredning av Michael Koch som föreslår nya förutsättningar för de allmännyttiga bostadsföretagen. Den ekonomiska lågkonjunkturen och det faktum att sysselsättningen minskat hos flera av de större företagen i kommunen, kan komma att minska efterfrågan på bostäder även om nettoinflyttningen till kommunen fortfarande är positiv. För 2009 har bolaget träffat en överenskommelse med hyresgästföreningen som innebär hyreshöjningar med 2,5 procent. Totalt innebär hyreshöjningarna en intäktsförstärkning med cirka 600 tkr per år, vilket inte täcker bolagets kostnadsökningar. På sikt måste kostnadsökningarna kunna täckas genom hyreshöjningar om inte bolagets ekonomiska situation ska försämras. Bolagets arbete med att sänka driftskostnaderna fortsätter. Under 2009 kommer ytterligare åtgärder för att minska energiförbrukningen att vidtas. Bolaget planerar för nybyggnation av lägenheter i Grebbestad, Fjällbacka, Tanumshede och Östad. Sammantaget omfattar planarbetet åtta olika områden som innebär nybyggnation av cirka 210 lägenheter. Målsättningen är att kunna bygga 10-20 nya lägenheter per år under förutsättning att de ekonomiska förutsättningarna att bygga hyresrätter med rimliga hyror finns. De senaste årens höga produktionskostnader och borttagna bostadssubventioner har dock kraftigt försvårat byggandet av nya hyresrätter. 17
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 18 REDOVISNINGSPRINCIPER Bolagets årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagens och Bokföringsnämndens allmänna råd. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år om inget annat anges nedan. Likvida medel Fordran på koncernkontot uppgående till 2 022 tkr redovisas i balansräkningen som kortfristig fordran på koncernföretag. Beviljad kredit på koncernkonto är 20 mkr. Anläggningstillgångar I resultatet belastas bruttoresultatet med avskrivningar enligt plan, vilka beräknas på det ursprungliga anskaffningsvärdet och baseras på tillgångarnas bedömda ekonomiska livslängd. Avskrivningarna påbörjas från den tidpunkt då tillgångarna tas i bruk. Följande avskrivningsprinciper används: - Fordon, maskiner och inventarier Avskrivningar görs för närvarande med tio procent per år på anskaffningsvärdet. - Byggnader Avskrivningar på byggnader görs med två procent på anskaffningsvärdet per år. Ombyggnationer och standardförbättringar skrivs av med tre procent per år. Fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell bedömning beräknas bli betalt. Varulager och förnödenheter Varulagret värderas till anskaffningsvärdet, varefter varulagrets bokförda värde bedöms ej överstiga försäljningsvärdet minskat med beräknade försäljningskostnader. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt så kallad indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar. Kassaflödet redovisas uppdelat på: den löpande verksamheten investeringsverksamheten finansieringsverksamheten 18
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 19 RESULTATRÄKNING 2008 2007 2006 Nettoomsättning Not 1 Hyresintäkter 35 747 34 842 32 898 Övriga förvaltningsintäkter 637 609 498 Summa nettoomsättning 36 384 35 451 33 396 Fastighetskostnader Driftskostnader Not 2-14 902-14 642-14 559 Underhållskostnader Not 3-4 211-3 522-3 520 Fastighetsskatt -707-712 -869 Avskrivningar Not 4-5 453-5 235-4 671 Summa fastighetskostnader -25 273-24 111-23 619 Bruttoresultat 11 111 11 340 9 777 Centrala adm- och försäljningskostnader Not 5, 6, 7-3 231-3 182-2 894 Rörelseresultat 7 880 8 158 6 883 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 254 9 58 Bostadsbyggnadssubventioner (räntebidrag) 139 254 150 Räntekostnader och liknande resultatposter -7 218-6 499-5 313 Resultat efter finansiella poster 1 055 1 922 1 778 ÅRETS RESULTAT 1 055 1 922 1 778 19
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 20 BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 2008 2007 2006 Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och Not 8 192 914 184 683 186 642 Markanläggningar Maskiner och inventarier Not 9 370 155 201 Pågående ny- och ombyggnader Not 10 4 792 4 546 3 571 Summa materiella anläggningstillgångar 198 076 189 384 190 414 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 50 50 50 Totala anläggningstillgångar 198 126 189 434 190 464 Omsättningstillgångar Varulager Förnödenheter och förråd 486 532 410 Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar 369 486 416 Fordringar hos koncernföretag 2 022 1 456 327 Övriga kortfristiga fordringar 276 289 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 11 301 750 548 Summa kortfristiga fordringar 2 968 2 981 1 308 Kassa och bank 19 30 32 Totala omsättningstillgångar 3 473 3 543 1 750 SUMMA TILLGÅNGAR 201 599 192 977 192 214 20
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 21 EGET KAPITAL OCH SKULDER 2008 2007 2006 Bundet eget kapital Aktiekapital 10 000 10 000 10 000 Reservfond 2 000 2 000 2 000 Summa bundet eget kapital 12 000 12 000 12 000 Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel 10 628 8 706 6 928 Årets resultat 1 055 1 922 1 778 Summa fritt eget kapital 11 683 10 628 8 706 Totalt eget kapital 23 683 22 628 20 706 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 12 170 000 161 318 161 318 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 2 396 1 399 1 130 Skulder till koncernföretag 1 183 1 038 4 308 Övriga kortfristiga skulder 135 436 328 Förskottsbetalda hyror 1 753 1 513 1 962 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 13 2 449 4 645 2 462 Summa kortfristiga skulder 7 916 9 031 10 190 Totalt kortfristiga och långfristiga skulder 177 916 170 349 171 508 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 201 599 192 977 192 214 Ställda panter Av Tanums kommun utställd borgen 170 000 161 318 161 318 Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga 21
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 22 KASSAFLÖDESANALYS 2008 2007 2006 Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster 1 055 1 922 1 778 Av- och nedskrivningar som belastat resultatet 5 453 5 235 4 671 Justering Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 6 508 7 156 6 449 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/minskning(+) av förråd 47-121 168 Ökning(-)/minskning(+) av rörelsefordringar 13-1 674 177 Ökning(+)/minskning(-) av rörelseskulder -1 115-1 158 323 Reservering Kassaflöde från den löpande verksamheten -1 055-2 953 668 Investeringsverksamheten Om- och tillbyggnader -13 899-3 230-16 220 Utbetalning för förvärv av fastigheter 0 0-14 672 Pågående investeringar -246-975 -1 225 Kassaflöde från investeringsverksamheten -14 146-4 205-32 117 Finansieringsverksamheten Inbetalningar från upptagna långfristiga lån 85 000 0 25 000 Utbetalning för inlösen av långfristiga lån -76 618 0 0 Justering 300 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 8 682 0 25 000 Årets kassaflöde -11-2 0 Likvida medel vid årets början 30 32 32 SUMMA LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT 19 30 32 22
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 23 NOTFÖRTECKNING HYRESINTÄKTER Not 1 Uthyrningsenhet 2008 2007 2006 Bostäder 34 730 33 997 32 360 Hyresbortfall -109-431 -681 Hyresrabatter -507-540 -687 Avskrivna hyresfordringar -347-145 -99 Nettohyror 33 767 32 881 30 893 Lokaler 1 822 1 837 1 935 Hyresbortfall lokaler -96-114 -153 Nettohyra lokaler 1 726 1 723 1 782 Bilplatser, garage 254 238 223 Summa hyresintäkter 35 747 34 842 32 898 Övriga intäkter Försäljning värme 194 311 331 Övriga intäkter 443 298 167 Summa förvaltningsintäkter 637 609 498 DRIFTSKOSTNADER Not 2 2008 2007 2006 Reparationer -316-267 -323 Skötselkostnader -4 972-4 975-4 723 Uppvärmning -4 607-4 622-4 921 Fastighetsel -1 630-1 528-1 150 Vatten -2 503-2 340-2 556 Sophantering -630-665 -639 Försäkringskostnader -244-245 -247 Summa driftskostnader -14 902-14 642-14 559 UNDERHÅLLSÅTGÄRDER Not 3 2008 2007 2006 Underhåll, bostäder, lokaler - 1914-1 804-2 319 Gemensamt underhåll -2 297-1 753-1 499 Avgår försäkringsersättning 0 35 0 Skattereduktion ROT-bidrag 0 0 298 Summa underhållskostnader -4 211-3 522-3 520 23
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 24 AVSKRIVNINGAR Byggnader Not 4 2008-2 474 2007-2 491 2006-2 279 Byggnader nedskrivningar -144 0 0 Byggnader standardförbättringar -2 400-2 336-1 984 Maskininventarier -388-361 -361 Byggnadsinventarier -47-47 -47 SUMMA -5 453-5 235-4 671 ADMINISTRATIONS- OCH FÖRSÄLJNINGSKOSTNADER Not 5 2008 2007 2006 Administrativa tjänster -2 405-2 129-1 913 Försäljningskostnader/marknadsföring -320-536 -410 Hyresgästernas medel -163-231 -231 VD och styrelsekostnader -343-286 -340 SUMMA -3 231-3 182-2 894 Ersättning till revisorer (Öhrlings PricewaterhouseCoopers) 2008 2007 2006 Revisionsuppdrag 113 77 94 Övrigt 0 0 0 Summa 113 77 94 ANTAL ANSTÄLLDA Not 6 2008 2007 2006 Antal anställda 5 5 5 Varav män 4 4 4 LÖNER OCH ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE OCH VD Not 7 2008 2007 2006 Löner och ersättningar 253 228 218 Sociala kostnader 76 57 61 Pensionskostnader 0 35 SUMMA 329 285 314 LÖNER OCH ERSÄTTNINGAR TILL ÖVRIGA ANSTÄLLDA Löner och ersättningar 898 1 009 950 Sociala kostnader 279 302 276 Pensionskostnader 93 74 72 SUMMA 1 270 1 385 1 298 24
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 25 BYGGNADER OCH MARKANLÄGGNINGAR Not 8 2008 2007 2006 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden byggnader 158 414 162 536 146 840 Justering IB -4 122 Årets fastighetsförvärv 12 778 0 15 697 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 171 192 158 414 162 537 Ingående avskrivningar -26 175-23 710-21 431 Justering IB 26 Avskrivningar -2 474-2 491-2 279 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -28 649-26 175-23 710 Ingående nedskrivningar -32 100-32 100-32 100 Utgående ackumulerade nedskrivningar -32 100-32 100-32 100 BOKFÖRT VÄRDE BYGGNADER 110 443 100 139 106 727 STANDARDFÖRBÄTTRINGAR Standardförbättringar anskaffningsvärde 75 929 72 839 53 606 Årets förändringar 645 3 091 19 233 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde standardförbättring 76 574 75 930 72 839 Ingående ackumulerade avskrivningar -8 509-6 172-4 188 Årets avskrivningar enligt plan -2 399-2 336-1 984 Utgående ackumulerade avskrivningar -10 908-8 508-6 172 BOKFÖRT VÄRDE STANDARDFÖRBÄTTRINGAR 65 666 67 421 66 667 MARKANLÄGGNINGAR Markanläggningar anskaffningsvärde 5 279 4 746 2 560 Årets nyanskaffningar 69 532 2 185 Ingående avskrivningar -2 035-1 673-1 312 Årets avskrivningar enl. plan -388-361 -361 BOKFÖRT VÄRDE MARKANLÄGGNINGAR 2 925 3 242 3 072 BOKFÖRT VÄRDE BYGGNADER OCH MARKANLÄGGNINGAR 179 034 170 803 176 466 BOKFÖRT VÄRDE MARK 13 880 13 880 10 176 TOTALT BOKFÖRT VÄRDE INKL MARK 192 914 184 683 186 642 25
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 26 MASKINER OCH INVENTARIER Not 9 2008 2007 2006 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 551 551 551 Årets anskaffning 80 0 0 Konstnärlig utsmyckning 182 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 813 551 551 Ingående avskrivningar -396-350 -303 Årets avskrivningar -47-47 -47 Utgående ackumulerade avskrivningar -443-397 -350 BOKFÖRT VÄRDE MASKINER OCH INVENTARIER 370 155 201 PÅGÅENDE NY- OCH OMBYGGNATIONER Not 10 2008 2007 2006 Ingående pågående renoveringar 4 546 3 571 8 568 Pågående investeringar 428 5 744 32 118 Överfört färdigställda -182-4 769-37 115 BOKFÖRT VÄRDE PÅGÅENDE NY- OCH OMBYGGNATIONER 4 792 4 546 3 571 TAXERINGSVÄRDEN 2008 2007 2006 Byggnader 161 290 161 290 130 572 Mark 34 031 34 031 30 786 SUMMA TAXERINGSVÄRDEN 195 321 195 321 161 358 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Not 11 2008 2007 2006 Upplupna räntebidrag 17 24 18 Förutbetalda försäkringar 111 117 125 HBV-återbäring 109 133 101 Övrigt 64 476 304 SUMMA 301 750 548 SPECIFIKATION AV RÄNTEBINDNINGSTID Not 12 2008 Räntebindning till Ränteförfall 2009 90 000 Ränteförfall 2017 50 000 Ränteförfall 2018 30 000 SUMMA 170 000 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Not 13 2008 2007 2006 Periodiserade leverantörsskulder mm 0 937 980 Utgiftsräntor 575 914 1 327 Arbetsgivaravgift 36 32 41 Semesterskuld 107 128 114 Resultat derivat 1 731 2 634 0 SUMMA 2 449 4 645 2 462 26
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 27 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Företagets ekonomiska ställning och resultat framgår av balansräkningen per den 31 december 2008 och resultaträkningen för perioden 1 januari 2008 31 december 2008. Styrelsen föreslår att balanserade vinstmedel disponeras så att i ny räkning överförs 11 683 tkr. Tanumshede 2009-02-23 Kurt Svedberg Ordförande Sune Karlsson Vice ordförande Siv Bergström Jan Peterson Håkan Andrésen Ulf Ericsson Verkställande direktör Min revisionsberättelse har angivits den 17 mars 2009. Kjetil Gardshol Auktoriserad revisor 27
TBAB årsred inl08 09-03-23 13.05 Sida 28 28
Affärsvägen 3 457 31 Tanumshede Tel: 0525-183 50 Fax: 0525-183 01 info@tanumsbostader.se www.tanumsbostader.se PROFIL.SE/OMSLAGSFOTO: MAGNUS LÄNJE/TRYCK: MUNKREKLAM 2009