Projekt och byggrätter Castellum strävar efter att ständigt förädla och utveckla sitt fastighetsbestånd genom investeringar i såväl om- och tillbyggnad av befintliga fastigheter som genom nyproduktion. Investeringarna sker i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter. Under 2002 har Castellum färdigställt större projekt som uppgår till totalt ca 1 000 Mkr och har pågående projekt som uppgår till ca 800 Mkr, varav återstående investeringsvolym uppgår till 250 Mkr. Därutöver finns konkreta projekt med antagen detaljplan om i storleksordningen 250 tkvm, som kan påbörjas relativt omgående, förutsatt att hyreskontrakt har tecknats. Med en genomsnittlig produktionskostnad om 10 000 kronor per kvadratmeter motsvarar dessa en total projektvolym om 2,5 miljarder kronor. Dessutom förfogar Castellum över byggrätter för vilka konkreta projekt ännu inte planerats, motsvarande en nybyggnadsyta om ca 450 tkvm. Castellums projektportfölj innehåller en god riskspridning med många projekt på flera orter och med ett stort antal hyresgäster i många olika branscher. Castellum kommer inte att genomföra större projekt på spekulation, men lika väl som icke fullt uthyrda fastigheter förvärvas, kan också projekt med kontrollerbara vakanser startas. Projekt som färdigställts under 2002 Bland de större projekt som färdigställts under 2002 kan nämnas följande. Storgöteborg Utmed söderleden i Mölndals kommun färdigställdes vid årsskiftet nybyggnationen på fastigheten Anisen 3, vilken är fullt uthyrd. Investeringen om ca 31 Mkr omfattar ca 3 300 kvm kontors- och butikslokaler. Vid Viaredsmotet utmed riksväg 40 i Borås färdigställdes under året Trucken 4, en nyproducerad lageroch kontorsfastighet om ca 5 500 kvm. Fastigheten är helt uthyrd och inflyttning skedde i början av 2002. Investeringen uppgick till 26 Mkr. INVESTERINGAR Under 2002 färdigställda projekt, Mkr t.o.m. 2002 Forskaren, Lund 255 Ekenäs, Stockholm 202 Hansacompagniet, Malmö 70 Kungsängen, Uppsala 42 Flygfyren, Malmö 34 Anisen, Mölndal 31 Trucken, Borås 26 Malte, Malmö 21 Varla, Kungsbacka 18 Gjutaren, Alingsås 14 Kärra, Göteborg 14 Övrigt 353 Summa 1 080 Pågående projekt t.o.m. 2002 2003 klart Solsten, Göteborg 23 112 Kvartal 4, 2003 Hälsingland, Malmö 74 5 Successivt under 2003 Hansagallerian, Malmö 55 4 Kvartal 1, 2003 Smista Park, Stockholm 20 16 Kvartal 3, 2003 Boländerna, Uppsala 24 4 Kvartal 2, 2003 Fredsfors, Stockholm 11 12 Kvartal 3, 2003 Spännbucklan, Malmö 22 4 Kvartal 2, 2003 Kampen, Malmö 18 1 Kvartal 1, 2003 Ljuset, Värnamo 12 5 Kvartal 2, 2003 Vilan, Jönköping 11 6 Kvartal 3, 2003 Övrigt 261 76 Summa 531 245 34
PROJEKT SOM FÄRDIGSTÄLLTS UNDER 2002 Anisen, 3, Mölndal Trucken 4, Borås P R O J E K T O C H B Y G G R Ä T T E R Varla 2:416, Kungsbacka Gjutaren 26, Alingsås Under sommaren 2002 slutfördes projektet Varla 2:416 vid den norra motorvägsinfarten till Kungsbacka. Investeringen som uppgick till 18 Mkr motsvaras av en nyproducerad lager- och kontorsfastighet om ca 1 800 kvm, varav 1 100 kvm utgör kontor. Fastigheten är fullt uthyrd. I Alingsås avslutades en total ombyggnad av fastigheten Gjutaren 26. Fastigheten, som tidigare bestod av lager och industrilokaler med låg standard, utgörs nu av moderna kontorslokaler om 1 800 kvm, vilka är fullt uthyrda. Investeringen som stod färdig under våren 2002, uppgick till 14 Mkr. Castellum har under året gjort investeringar om ca 14 Mkr i den befintliga lager- och industrifastigheten Kärra 37:4 på Hisingen. Investeringen har omfattat golvförstärkningar genom bl.a. pålning, tillbyggnad av lastbrygga samt investering i en ny fjärrvärmeanläggning. Öresundsområdet Under året avslutades den första etappen av projektet Edison Park (Forskaren), vilket är beläget i anslutning till Ideon-området i Lund. Området är attraktivt för expansiva företag inom medicin, kemi, elektronik och IT. Investeringen som uppgick till 255 Mkr omfattar ca 20 000 kvm nyproducerade kontorsytor och konferenslokaler lämpliga för såväl små som större företag. Fastigheten är fullt uthyrd och inflyttning har skett successivt från hösten 2001 till våren 2002. Vid årsskiftet 2002/2003 färdigställdes ombyggnationen av Hansacompagniet, vilken är belägen nära Gustav Adolfs Torg i centrala Malmö. Samtidigt pågår ombyggnation av den intilliggande Hansagallerian, vilken beräknas vara klar under början av 2003. Investeringen, som uppgår till 129 Mkr, omfattar båda fastigheterna. Syftet är att öka försäljningsytan och göra de två galleriorna attraktivare och mer lättillgängliga, bland annat genom en ny gångförbindelse mellan de båda affärsfastigheterna. I Bulltofta industriområde i Malmö färdigställdes under hösten investeringarna i den i princip fullt uthyrda fastigheten Flygfyren 1. Investeringen som uppgick till 34 Mkr, omfattade dels en ombyggnation av ca 12 900 kvm industrilokaler till moderna kontorsoch lagerlokaler, dels nybyggnation av ytterligare 700 kvm kontorslokaler. På fastigheten finns även en outnyttjad byggrätt om ca 5 000 kvm. 35
Investeringen i fastigheten Malte 23 i Malmö avslutades under slutet av 2002. Investeringen innebar bland annat att ett nytt ventilationssystem med komfortkyla installerades. Investeringen om totalt 21 Mkr omfattade även renovering av fasaden samt en ombyggnad och modernisering av 2 000 kvm kontorsytor. Storstockholm I området Elektronikbyn i Kista i norra Stockholm med närhet till både E4 och E18 avslutades under 2002 ett större nybyggnadsprojekt i anslutning till bolagets befintliga fastigheter Ekenäs och Karis. Investeringen om 202 Mkr omfattar tre huskroppar med 11 000 kvm moderna kontorslokaler samt garage. Fastigheten har för närvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 62 %. Mälardalen Under våren 2002 avslutades projektet Kungsängen 35:3 i Uppsala. Investeringen som uppgick till 42 Mkr omfattade dels ombyggnad av befintliga lokaler om 650 kvm, dels nybyggnation av ytterligare 2 300 kvm. Fastigheten, som innehåller kontor och laboratorier, är fullt uthyrd och inflyttning skedde under våren. Pågående projekt Storgöteborg I Mölnlycke företagspark på vägen mot Landvetter flygplats bygger Castellum en ny fastighet med verksamhets- och kontorsytor om ca 13 000 kvm inklusive garage. Investeringen om ca 135 Mkr beräknas vara klar i slutet av 2003 och fastigheten är fullt uthyrd. Öresundsområdet Konverteringen av Malmö gamla strumpfabrik (Hälsingland 19) fortsätter. Investeringen beräknas uppgå till 79 Mkr och berör 10 500 kvm kontors- och butikslokaler. Ombyggnaden kommer att färdigställas i takt med att kontrakt tecknas. I Fosieområdet i Malmö kommer projektet Spännbucklan 16 att färdigställas under våren 2003. Investeringen om 26 Mkr avser såväl ombyggnad av befintlig fastighet som nybyggnation av ca 2 500 kvm butiksyta. Ombyggnationen innebär bland annat att byggnaden förses med ny ventilation, kyla och ny fasad. Den andra etappen i omvandlingen av fastigheten Kampen 25, kallad Sofiepark, i Malmö omfattar ca 20 000 kvm kontor och verksamhetslokaler. Ombygg- PROJEKT SOM FÄRDIGSTÄLLTS UNDER 2002 Kvarteret Ekenäs i Elektronikbyn, Kista Kungsängen 35:3, Uppsala Forskaren 2, Lund 36
PÅGÅENDE PROJEKT Solsten 1:109, Göteborg (fotomontage) naden, som inleds med vissa rivningsarbeten och allmänna förberedelser, beräknas kunna färdigställas successivt under en fyraårsperiod i takt med att uthyrning sker. Den totala investeringen beräknas uppgå till 80 100 Mkr. Storstockholm I området Smista Park i Huddinge investerar Castellum 36 Mkr i bland annat den nya vägen Smista Allé mellan Häradsvägen och Kungens Kurva. Genom byggandet av Smista Allé får området, som i dag till största delen är obebyggd mark, en identitet och tillgänglighet som saknas. Projektet beräknas vara färdigställt under hösten 2003. I Mariehäll genomför Castellum en investering om ca 23 Mkr i fastigheten Fredsfors 11. Investeringen består av ett parkeringsdäck i anslutning till befintlig byggnad. Till investeringen hör även ombyggnation av närmare 2 000 kvm kontorsyta för två befintliga hyresgäster. Investeringen beräknas vara slutförd under hösten 2003. Västra Småland Under våren 2003 kommer Castellum att färdigställa investeringen i fastigheten Ljuset 8 i Värnamo. Investeringen om 17 Mkr avser nyproduktion av en 2 600 kvm stor butiksfastighet. Fastigheten är fullt uthyrd. I Jönköping har Castellum under året påbörjat investeringen i fastigheten Vilan 7. Investeringen om totalt ca 17 Mkr avser ombyggnad av befintliga kontorsoch lagerlokaler i fastigheten om totalt ca 4 600 kvm. Boländerna 30:2, Uppsala Mälardalen I området Boländerna i Uppsala genomför Castellum en investering om ca 28 Mkr. Projektet innebär nyproduktion av ca 2 200 kvm kontors- och serviceytor samt en större parkeringsyta. Investeringen beräknas vara slutförd under våren 2003 och fastigheten är i princip fullt uthyrd. Byggrätter/Potentiella projekt Storgöteborg Utmed Söderleden i Högsbo-Sisjön-Åbro, som är Sveriges största sammanhängande industriområde, äger Castellum ett stort antal byggrätter om totalt ca 87 000 kvm (se karta sidan 38). Castellum för löpande diskussioner med presumtiva hyresgäster om nybyggnation i området. Lackarebäck söder om Göteborg är ett dynamiskt verksamhetsområde där Castellum äger flera fastigheter. Området behöver dock förnyas och göras mera attraktivt varför diskussioner inletts med flera intressenter i området. Strax söder om centrala Göteborg med ett attraktivt skyltläge mot E6/E20 och nära riksväg 40 till Landvetter och Borås, ligger Tändstickan, en byggrätt som medger nybyggnation av ca 35 000 kvm kontorslokaler. Projektering av kontor med hög teknisk standard pågår och en ny detaljplan för området har fastställts. Utöver ovan nämnda projekt finns i Storgöteborg byggrätter om ytterligare cirka 119 000 kvm. P R O J E K T O C H B Y G G R Ä T T E R 37
. F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Öresundsområdet Projektet Edison Park i Lund, vilket vänder sig till spjutspetsföretag inom teknik, elektronik och medicin, innehåller ytterligare byggrätter som möjliggör uppförandet av fyra huskroppar om totalt ca 20 000 kvm. Detta projekt kan, beroende på efterfrågan, snabbt igångsättas. Intill den större projektfastigheten Kampen i Sofielunds industriområde i Malmö äger Castellum fastigheten Intäkten, som genom ombyggnad kan tillföra både en attraktiv entré till området och nya parkeringsytor. Den befintliga huvudbyggnaden kan byggas om till moderna kontor om ca 1 800 kvm och en ny kontorsbyggnad om ca 1 400 kvm kan uppföras. Den totala investeringen beräknas uppgå till ca 28 Mkr. Nybyggnationen kommer att startas när hyresavtal har tecknats. Vid Helsingborgs norra infart i anslutning till Berga centrum äger Castellum butiks- och lagerfastigheten Pilbågen, om 5 350 kvm, varav en stor del är vakant. Bolaget avser att successivt förädla fastigheten med början i de vakanta lokalerna. I anslutning till Edison Park i Lund äger Castellum fastigheten Höjdpunkten 2 med möjligheter till byggnation av upp till ca 30 000 kvm lokalyta. Fastigheten kommer att utgöra entrén till det nya stora verksamhetsområde som planeras i Brunnshög. Utöver ovan nämnda projekt finns i Öresundsområdet byggrätter om ytterligare 51 000 kvm. Storstockholm I Johanneshov i södra Stockholm äger Castellum flera intill varandra liggande fastigheter med ingående byggrätter, vilket ger förutsättningar för en samordnad och integrerad utveckling av området. Vid Bolidenplan finns Linde Torp, som dels är ett detaljplanelagt projekt om ca 16 000 kvm, vilket för närvarande marknadsförs, dels en detaljplanelagd byggrätt om 6 000 kvm. Därtill äger Castellum några angränsande fastigheter i kvarteret Renseriet, där ytterligare utbyggnadsmöjligheter kan skapas genom rivning av vissa befintliga byggnader och utnyttjande av obebyggd tomtmark. Ett detaljplanearbete pågår i syfte att, utöver tidigare nämnda byggrätter, tillskapa byggrätter om ytterligare ca 15 000 kvm i området. Norr om Stockholm vid E4/E20 halvvägs till Arlanda ligger Norrviken Strand, en större byggrätt om ca 110 000 kvm. Detta är ett intressant framtidsläge för högkvalitativa arbetsplatser med tillgång till både bra kommunikationer och natursköna omgivningar. BYGGRÄTTER RUDDALEN HÖGSBO 1 700 kvm MÖLNDAL LACKAREBÄCK BIFROST 1 200 kvm JÄRNBROTT DAG HAMMARSKJÖLDSLEDEN HÖGSBO 2 300 kvm 2 000 kvm 4 000 kvm Åbyfältet E6 E20 VÄSTERLEDEN Järnbrottsmotet ÅBY Sisjömotet 20 000 kvm 3 500 kvm SÖDERLEDEN SÄRÖLEDEN 158 SISJÖN 2 500 kvm 4 000 kvm 10 000 kvm 12 000 kvm 2 400 kvm 2 800 kvm 4 800 kvm ÅBRO 8 000 kvm 2 800 kvm 2 800 kvm RÄVEKÄRR I Högsbo-Sisjön-Åbro utmed Söderleden i Göteborg och Mölndal äger bolaget byggrätter om totalt ca 87 000 kvm. 38
BYGGRÄTTER 2002-12-31 Område Byggrätt tkvm Storgöteborg 258 Högsbo-Sisjön-Åbro 87 Hisingen 56 Göteborg 49 Övriga Storgöteborg 66 Öresundsområdet 102 Lund 61 Malmö 27 Helsingborg 10 Övriga Öresund 4 Storstockholm 247 Huddinge 100 Sollentuna 110 Johanneshov 28 Övriga Storstockholm 9 Område Byggrätt tkvm Västra Småland 69 Värnamo 35 Jönköping 15 Växjö 12 Övriga Västra Småland 7 Mälardalen 33 Västerås 21 Örebro 6 Uppsala 4 Övriga Mälardalen 2 Totalt 709 P R O J E K T O C H B Y G G R Ä T T E R En av de största byggrätterna i Stockholmsområdet är Smista Park i Huddinge utmed E4/E20 vid Kungens kurva. Byggrätten, som är detaljplanelagd, omfattar ca 100 000 kvm med inriktning mot kontor och lager/logistik. I Mariehäll, Bromma, pågår detaljplanearbete inom kvarteren Archimedes och Vallonsmidet i syfte att skapa nya byggrätter för till- och nybyggnader om ca 20 000 kvm. Utöver ovan nämnda projekt finns i Storstockholm byggrätter om ytterligare 9 000 kvm. Västra Småland I Västra Småland finns ett flertal potentiella om- och nybyggnadsprojekt och Castellum äger byggrätter motsvarande 69 000 kvm. Mälardalen I centrala Västerås äger Castellum en del av området Kopparlunden, som är ett av de mest intressanta utvecklingsområdena i Västerås. Tillsammans med Skanska ägs projektfastigheter med ca 20 000 kvm byggrätter, vilket medger kommande ny-, till- och ombyggnader. Utöver ovan nämnda projekt finns i Mälardalen byggrätter om ytterligare 13 000 kvm. 39