DETALJPLAN FÖR DEL AV FASTIGHETEN ÄNGELHOLM 5:16 (KOLONIOMRÅDET FRITIDEN), FRIDHEM, ÄNGELHOLMS STAD, ÄNGELHOLMS KOMMUN SÖDRA UTMARKENS SKOLA IDROTTSPLATS PLANOMRÅDE Koloniområdet Fritiden. ÖP FÖP SAMRÅD UTSTÄLLNING ANTAGANDE PRÖVNING LAGA KRAFT
DETALJPLAN FÖR DEL AV FASTIGHETEN ÄNGELHOLM 5:16 (KOLONIOMRÅDET FRITIDEN), FRIDHEM, ÄNGELHOLMS STAD, ÄNGELHOLMS KOMMUN PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Planhandlingarna utgörs vid antagandet av följande: denna planbeskrivning genomförandebeskrivning detaljplanekarta med planbestämmelser, skala 1:1 000 fastighetsförteckning (ej bilagd) samrådsredogörelse utställningsutlåtande Planeringsunderlag (ej bilagt): Fördjupad Översiktsplan Södra Ängelholm PLANENS SYFTE Huvudsyftet med detaljplanen är att pröva förutsättningarna för: utökad byggrätt allmänt tillgängligt rekreationsområde parkeringsmöjligheter PLANENS HUVUDDRAG Stadens utveckling och den fördjupade översiktsplanen för Södra Ängelholm medför ett ökat exploateringstryck på marken och det centralt placerade koloniområdet Fritiden. Genom de gröna värdena i koloniområdet kan kommunen dock se fördelar med att bevara och integrera området i den framväxande stadsstrukturen. Tätortsnära gröna områden är värdefulla rekreationsområden i staden. Detta förslag till detaljplan bevarar markanvändningen koloniändamål för framtiden. Kolonistugorna har utvecklats från små nätta stugor avsedda som komplementbyggnader till odlingen på lotten och som skydd för väder och vind, till att idag mer vara som små sommarhus. Detta förslag till detaljplan syftar till att bevara områdets kolonikaraktär genom att ge klarhet i vilka bestämmelser som gäller. Parkeringsmöjligheterna i anslutning till koloniområdet är begränsade. I planen föreslås en utökning av befintlig parkering för att möta ett ökat behov av parkeringsplatser. 2
PLANFÖRFARANDE Detaljplanen handläggs med normalt planförfarande och förväntas kunna antas av kommunfullmäktige under det tredje kvartalet 2012. Programskedet ersätts av Fördjupad översiktsplan Södra Ängelholm. PLANDATA Lägesbestämning och areal Flygbild över koloniområdet. Planområdets läge framgår av översiktskartan på försättsbladet och kan även ses i bilden ovan. Planområdet omfattar del av fastigheten Ängelholm 5:16 och avgränsas av Ängelholms idrottsplats i nordost, trädområdet vid Kullavägen i väster, en golfbana i söder och en trädridå av lövträd i öster. Planområdets areal uppgår till 13,6 ha. Markägoförhållanden Fastigheten Ängelholm 5:16 ägs av Ängelholms kommun och utarrenderas till koloniträdgårdsföreningen Fritiden. Varje kolonilottsinnehavare har avtal med koloniträdgårdsföreningen. 3
FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP. MILJÖBALKEN Avvägningen mot 3, 4 och 5 kap Miljöbalken är gjord i ÖP 2004 antagen av kommunfullmäktige den 20 juni 2005, där området pekas ut som befintligt fritidsområde. I Fördjupad översiktsplan Södra Ängelholm presenteras koloniområdet som ett område där befintlig markanvändning i huvudsak kvarstår. Området har beteckningen F2, som motsvarar fritid/idrott koloniområde. Planområdet omfattas inte av något riksintresse. Miljökvalitetsnormer I dag finns fyra förordningar om miljökvalitetsnormer; en för föroreningar i utomhusluft, en för vattenförekomst, en för olika parametrar i fisk- och musselvatten och en för omgivningsbuller. Luftföroreningar Luftkvalitetsförordningen (2010:477) anger normer för ämnena kvävedioxid/kväveoxid, svaveldioxid, bly, partiklar (PM10 och PM2,5), bensen, kolmonoxid, ozon, arsenik, kadmium, nickel och bens(a)pyren i utomhusluft. I luftkvalitetsmätningarna som genomförts i Ängelholms kommun vid årsskiftena 2002/2003 och 2008/2009 låg samtliga värden långt under gränsvärdena och värdena från 2002/2003 hade knappt förändrats i mätningarna 2008/2009. Luftkvaliteten bedöms inte påverkas negativt av planförslaget och miljökvalitetsnormerna riskerar inte att överskridas på grund av förslaget. Vattenförekomst Vattenförekomster inom planområdet utgörs av grundvatten. Grundvattenstatusen bedöms som både kvantitativt och kvalitativt god (http://www.viss.lst.se/mappage.aspx). Dagvatten dräneras genom diken söderut från området till Vegeå. I Fördjupad översiktsplan för Södra Ängelholm föreslås olika dagvattendammar för fördröjning av det dränerade vattnet. Dessa kommer att kunna genomföras efterhand som marken runt koloniområdet planläggs. Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp. Toaletter och utslagsvaskar finns i två service- och gemensamhetsbyggnader inom koloniområdet. Tappställe för sommarvatten till odlingen delas mellan vardera ca fyra kolonilotter. Eftersom det inte finns vatten in i stugorna ska det inte finnas ett behov av avlopp i stugorna. Enskilda avloppsanläggningar är tillstånds- och anmälningspliktigt och godkänns inte. Miljökontoret kommer att bedriva tillsyn inom koloniområdet för att se till att avloppsvatten tas omhand på ett för miljön tillfredsställande sätt. VA-frågor hanteras vidare i arrendeavtalet. Planförslagets genomförande bedöms inte medföra sådan påverkan på grundvattnet att miljökvalitetsnormerna inte kan hållas. Fisk- och musselvatten Det finns inga fisk- och musselvatten inom planområdet. 4
Omgivningsbuller I förordningen om omgivningsbuller (2004:675) uppges att skyldighet att kartlägga buller och upprätta åtgärdsprogram finns för kommuner med över 100 000 invånare. Ängelholms kommun har 39 000 invånare. Slutsats Konsekvenserna av planen förväntas inte ge upphov till överskridande av gällande miljökvalitetsnormer. BEHOVSBEDÖMNING AV MILJÖBEDÖMNING Stadsarkitektkontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i Plan- och bygglagen 5 kap 18 (1987:10) eller i Miljöbalken 6 kap 11, med utgångspunkt från kriterierna i bilaga 2 och 4 till MKB-förordningen (1998:905). Föreslagen detaljplan bedöms främja hållbar stadsutveckling. En miljöbedömning enligt miljöbalken bedöms därför inte behöva upprättas. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan I gällande översiktsplan för Ängelholms kommun, ÖP 2004, är området utpekat som fritidsområde. I fördjupad översiktsplan Södra Ängelholm är området betecknat F2 - koloniområde. Utsnitt ur Fördjupad översiktsplan Södra Ängelholm. 5
Riksintressen Det finns inget Riksintresse som berörs av planen. Detaljplaner Planområdet är sedan tidigare planlagt år 1946 i Detaljplan B70 Förslag till Stadsplan för del av Södra Utmarken, där det har beteckningen K, mark för koloniträdgårdsändamål. Planen medger uppförande av en (1) byggnad per kolonilott om 20 m 2, dock max till en tolftedel av kolonilottens yta. Högsta tillåtna byggnadshöjd 2,5 meter. Största taklutning är 30 grader. Detaljplaneprogram Med hänsyn till att planen ligger i linje med Fördjupad översiktsplan för Södra Ängelholm, som nyligen antagits, har det inte bedömts nödvändigt att upprätta något detaljplaneprogram för fastigheten Ängelholm 5:16. Förordnanden Den norra delen av planområdet ligger inom Försvarsmaktens samrådsområde för hinderfria ytor för flygets start och landning. Föreslagen markanvändning är inte i konflikt med Försvarsmaktens intresse. Kommunala beslut i övrigt Fördjupad översiktsplan för Södra Ängelholm antogs den 24 januari 2011. Byggnadsnämnden beslöt den 22 juni 2010 115 att uppdra åt stadsarkitektkontoret att upprätta förslag till ny detaljplan för området. 2002 gav kommunen dispens från stadsplanen genom ett så kallat generellt bygglov, vilket inte finns i plan- och bygglagen. Det generella bygglovet innebar att en huvudbyggnad om 30 m 2, samt ett förråd om 5 m 2 tilläts. Sedan en tid har byggärenden som följer reglerna i det generella bygglovet hanterats och godkänts av styrelsen för koloniföreningen själv, efter bygganmälan till stadsarkitektkontoret. I dag är ungefär hälften av kolonistugorna inom området större än 30 m 2. Kommunen har tidigare gett dispens från gällande plan genom ett generellt bygglov. 6
FÖRUTSÄTTNINGAR, PLANFÖRSLAG OCH KONSEKVENSER Natur Landskapsbild Planområdet är beläget centralt i Södra Ängelholm och utgör en del av staden. Koloniområdet är en grön oas i stadsbebyggelsen. Planförslaget ger inga konsekvenser på landskapsbilden, eftersom området redan idag är ianspråktaget för föreslaget planändamål. Koloniområdet är en grön oas i stadsbebyggelsen. Mark och vegetation Planområdet är flackt utan stora nivåskillnader. Längst i sydväst ligger koloniområdet +9 meter över havet och i nordost ligger det +12 meter över havet. Vegetationen utgörs framförallt av odlade köks- och prydnadsväxter i koloniträdgårdar. I östra delen finns en trädridå av lövträd. I väster finns blandad lövskog, i huvudsak björk. Här föreslås en enkelsidig parkering för att möta det behov av parkeringsplatser som finns hos kolonisterna. Genom att anlägga den föreslagna parkeringen blir det en naturlig distans mellan vegetationen och stugorna, vilket förhindrar att träden hänger in över stugorna. 7
Vegetationen utgörs framförallt av odlade köks- och prydnadsväxter i koloniträdgårdarna. Geotekniska förhållanden och markbeskaffenhet Marken på koloniområdet är i huvudsak sandig. Markradon Med bakgrund av tillgängligt material har miljökontoret i Ängelholms kommun gjort bedömningen att planområdet är ett lågriskområde för markradon. Fornlämningar Det finns inga kända fornlämningar inom planområdet. Marken är redan idag ianspråktagen för föreslaget ändamål. Risk för skred, erosion och höga vattenstånd Området är inte utsatt för skred eller erosion. Grundvattnet står högt i området, men dränering finns. Med tanke på att planområdets lägsta punkt är +9 meter över havet och att det inte finns någon annan vattenförekomst än grundvatten i eller i närheten av planområdet bedöms risken för översvämning eller höga vattenstånd som liten. Förorenad mark Inom planområdet finns inga kända förekomster av förorenad mark. Bebyggelseområden Bebyggelse och gestaltning Inom planområdet utgörs byggnadsbeståndet nästan uteslutande av kolonistugor. Det finns 271 kolonilotter och i stort sett alla är bebyggda. En del av kolonistugorna har utvecklats från små nätta stugor avsedda som komplementbyggnader till odlingen 8
på lotten och som skydd för väder och vind, till att idag mer vara som små sommarhus. Standarden har successivt ökats och nu står vi inför frågan om hur koloniområdets karaktär kan bevaras. Syftet med denna detaljplan är att ge klarhet i vilka bestämmelser som gäller och därigenom ge förutsättningar för att karaktären i koloniområdet ska kunna bevaras. Största tillåtna byggnadsarea föreslås för kolonilotterna vara 40 m 2 (undantaget kolonilotter mindre än 250 m 2, där största byggnadsarea är 10 m 2 ) inklusive eventuella uterum och verandor etc. Utöver detta finns friggebodsrätt. Läs mer om friggebodsrätt på http://www.boverket.se/vagledningar/pbl-kunskapsbanken/lov--byggande/lovoch-anmalningsplikt/bygglov/speciella-bestammelser-for-en--och-tvabostadshus/#. Vidare reglerar detaljplanen för kolonilotterna att högsta byggnadshöjd är 2,7 meter och högsta nockhöjd 3,7 meter. För att behålla karaktären av kolonistuga är det viktigt att fasaderna är i trä och att fasaderna utmed huvudgångstråken (Pionstigen, Vallörtstigen, Hyacintstigen, Mistelstigen, Anemonstigen, Asterstigen, Blåklockestigen, Lavendelstigen, Floxstigen och konvaljstigen) inte blir längre än 6 meter. Minsta avstånd mellan byggnad och lottgräns är även fortsättningsvis 1,5 meter. Murar och plank tillåts inte. Med tanke på säkerheten, men också karaktären är det inte tillåtet med eldstad i byggnad inom planområdet. Tre ytor avsätts i planen för koloniområdets service och gemenskap. Närmst entrén finns två ytor med vardera byggrätt 30 m 2 och med bestämmelse om byggnadshöjd 2,7 meter och nockhöjd 3,7 meter. I motsatt sida finns en yta med byggrätten 300 m 2 och bestämmelse om byggnadshöjd 3,2 meter och nockhöjd 4,5 meter. Arbetsplatser, offentlig och kommersiell service Det finns inga arbetsplatser inom planområdet. Koloniområdet Fritiden är för fritid. I närområdet finns tillgång till både offentlig och kommersiell service. Efterhand som Södra Ängelholm utvecklas i linje med den fördjupade översiktsplanen kommer även serviceutbudet att bli större. Tillgänglighet Strukturen för kolonilotterna inom planområdet är utformad på ett sådant sätt att kolonilotterna kan vara tillgängliga för alla oavsett eventuell funktionsnedsättning. Genom bestämmelsen x 1 görs alla gångar inom området tillgängliga för allmän gångtrafik. Skyddsrum Skyddsrumsområde finns inte inom Ängelholms kommun. Barn och ungdomar Koloniträdgårdsföreningen har under planarbetet berättat att det blir allt fler barnfamiljer och ungdomar som intresserar sig för kolonin. Odling och koloniliv tilltalar människor i alla åldrar och är en del av den hållbara staden. Genom att koloniområdet blir en integrerad del i Södra Ängelholm är förhoppningen att det blir en viktig fysisk del för social hållbarhet och också hållbar stadsutveckling. Rekreation Hela planområdet är till för rekreation och fritid. 9
Gator och trafik Gatunät, även gång och cykeltrafik Planområdet är centralt placerat i staden utifrån det övergripande kollektiv-, bil- och cykeltrafikvägnätet. Detaljplanens genomförande kommer inte att medföra någon ökning av biltrafik, då användningen av området inte förändras. För att koloniområdet ska kunna utnyttjas som en grön oas och medföra rekreationsvärden i staden är det viktigt att det integreras med staden. Genom bestämmelsen x 1 görs alla gångar inom området tillgängliga för allmän gångtrafik. Kollektivtrafik Planområdet ligger väl integrerat i stadsstrukturen och går bra att kollektivtrafikförsörja. Strax utanför planområdet finns hållplatsen Espehögsgatan, där stadsbuss 2 stannar. Även regionbuss 225 Höganäs-Jonstorp-Ängelholm stannar här. Efterhand som staden utvecklas i linje med Fördjupad översiktsplan Södra Ängelholm lär också kollektivtrafiken i denna del av staden utökas. Parkering, utfarter, varumottagning Idag finns det möjlighet att parkera med bil vid entrén till koloniområdet. Parkeringen som rymmer ett 60-tal bilar är under sommarhalvåret ofta fullbelagd och det finns ett behov av fler parkeringsplatser i anslutning till kolonin. Därför innebär planförslaget att parkeringsmöjligheterna utökas längs koloniområdets västra långsida. Totalt ger planen då möjlighet för ca 200 parkeringsplatser. Dessa anläggs inte alla på en gång, utan efterhand som det finns behov. Utfarten från koloniområdet på Kullavägen är väl utformad, 90 mot denna, med god sikt. Planförslaget medför inga förändringar gällande utfarten på Kullavägen. Leverans och frakt planeras kunna fortgå likt idag. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Dagvatten dräneras genom diken söderut från området till Vegeå. I Fördjupad översiktsplan för Södra Ängelholm föreslås olika dagvattendammar för fördröjning av det dränerade vattnet. Dessa kommer att kunna genomföras efterhand som marken runt koloniområdet planläggs. Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp. Toaletter och utslagsvaskar finns i två service- och gemensamhetsbyggnader inom koloniområdet. Tappställe för sommarvatten till odlingen delas mellan vardera ca fyra kolonilotter. Eftersom det inte finns vatten in i stugorna kan det inte finnas ett behov av avlopp i stugorna. Enskilda avloppsanläggningar är tillstånds- och anmälningspliktigt och kommer inte att godkännas. Enskilda VA-lösningar inom det kommunala VAverksamhetsområdet tillåts ej. Miljökontoret kommer även att bedriva tillsyn inom koloniområdet för att se till att avloppsvatten tas omhand på ett för miljön tillfredsställande sätt. VA-frågor hanteras vidare i arrendeavtalet. Tekniska kontorets VA-avdelning vill också uppmärksamma att vissa koloniägare valt att distribuera dricksvatten med ovan mark förlagda ledningar. Detta sätt att distribuera dricksvatten är inte att rekommendera ur hälsosynpunkt. 10
Värme Byggnader inom planområdet får av säkerhetsskäl inte vara försedda med eldstad. Eftersom stugorna är till för koloniändamål är värme inte alltid en nödvändighet. I de fall uppvärmning önskas kan detta ske genom till exempel direktverkande el eller solceller. El Området försörjs med elektricitet genom Öresundskrafts eldistributionsområde. Framdragning av el till kolonistugan är inte nödvändigt och bekostas av kolonisten själv i de fall det önskas. Avfall Av tekniska kontoret anlitad entreprenör svarar för avfallshantering enligt kommunens föreskrifter. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden är fem år från den dag planen vinner laga kraft. KONSEKVENSER AV PLANENS GENOMFÖRANDE Planens genomförande kommer att innebära att koloniområdet bevaras och integreras i staden. Detaljplanen bevarar markanvändningen koloniändamål för framtiden. En konsekvens av planens genomförande är att områdets kolonikaraktär bevaras genom att ge klarhet i vilka bestämmelser som gäller. Bygglov inom planområdet kommer efter planens antagande att hanteras som andra bygglovsärenden enligt kommunens antagna bygglovstaxa. Ökad byggrätt kommer att medges enligt önskemål från koloniföreningen (se planbestämmelser på plankartan). I den framväxande stadsstrukturen i Södra Ängelholm fyller koloniområdet en viktig funktion som grönområde. Det är därför viktigt att alla gångar inom planområdet hålls öppna och tillgängliga för allmän gångtrafik. Detta säkras genom bestämmelsen x 1. Parkeringsmöjligheterna i anslutning till koloniområdet är begränsade. I planen föreslås en utökning av befintlig parkering för att möta ett ökat behov av parkeringsplatser. 11
PLANBESKRIYNING MBoveRKANDE r ÄNsrnuÄN Planhandlingatnahar upprättats av planarkitekt Maria Brink, Stadsarkitektkontotet. Medverkande tjänstem,ànfrän stadsarkitektkontotet harvarrtbygglovarkitekt och bygglovsamordnare Åsa Öhrman Engvall, planatkitekt Totbjörn Nilsson och stadsarkitekt Pontus Swahn. Medverkande tjänstemàn frän tekniska kontotet har vadt kart- och mätchef Thomas Bauer, karttekniker Cecilia Ståhl, VA-ingenjöt Cornelia Ljungerud och abonnentingenjör Roger Kadsson. Medverkande tjänstemän ftån miljökontoret harvant miljöinspektör I(ajsa Wellbto. Medvetkande tjänstemän ftån kommunledningskontoret hatvant matk- och exploateringschef Lats-Gunnar Ludvigsson. ST,\D SARKITE,KTKONTORE,T Ängelholm den 22 maj 2072 Tillhör detaljplan antagen av KF 2012-03-26 Laga kraft 2012-07-20 ülil,wh,,,,/w Mzna Bdnk planarkitekt 12