Hyresfastigheter Holding IV AB Kvartalsrapport juni 2014
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Marknadskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet stigit med 0,29 procent. Senaste kurs per aktie är beräknad till 1,00 krona per A-aktie och 9,33 kronor per B-aktie. Flera lån förfaller under 2014 och bolaget utvärderar olika möjligheter för refinansieringar och försäljningar. Efter en utvärdering av bolagets refinansierings- och likviditetsbehov har styrelsen beslutat att Obelixportföljen ska läggas ut till försäljning i juni 2014. Bolaget har sedan det etablerades haft en negativ avkastning på 50,8 procent, justerat för utbetalningar på totalt 0,60 kronor per aktie.* På bolagets årsstämma den 22 maj beslutades det att ingen utbetalning skulle göras till aktieägarna. NYCKELTAL FÖR HYRESFASTIGHETER HOLDING IV AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 2912 GEOGRAFISK FÖRDELNING Tyskland 100 % SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 94 % Annat 6 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 264 Ekonomisk vakans 4,80 % Areal (Kvm) 436 757 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 2155 Räntebindning 96 % Genomsnittlig låneränta 3,60 % Löptid lån (år) 2,30 Överkurs MNOK** -29 MANDAT Etableringsår 2006 Avvecklingsperiod 2015-2018 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 16.06.2014* Utveckling senaste kvartalet 0,29 % Utveckling senaste året 1,70 % Utveckling senaste tre åren -7,40 % Utveckling sedan start -50,8% * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2007 4 % 0 0,20 2008 8 % 0 0,40 Totalt 12 % 0 0,60 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 3
AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktien har det senaste kvartalet stigit med 0,29 procent. Den viktigaste förklaringen till aktiekursutvecklingen är denna gång att euron blivit starkare gentemot svenska kronor. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 31:a mars 2014. Ingen värdering av fastigheterna har gjorts under kvartalet. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Tyskland. Euron har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 1,1 procent. Detta har bidragit positivt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Hyresfastigheter Holding IV AB (HFH) har till 96 procent fast ränta på bolagets lån. Genomsnittlig återstående löptid på lånen är 2,3 år. Överkursen på bolagets fasträntelån har ökat jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen negativt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per den 31:a mars 2014. Så länge bolagets lån löper som planlagt fram till avtalat förfall medför detta inte något kontantutlägg för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av aktiekurs per den 16:e juni ger en kurs per B-aktie på 9,33 kronor och en kurs per A-aktie på 1,00 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan uppstart är -50,8 procent. INFORMATION OM AKTIEKÖP Christer Wennersten, styrelseledamot i Boligutleie Holding IV AS och dess systerbolag Hyresfastigheter Holding IV AB, har den 13 maj 2014 förvärvat 49 966 aktier i Boligutleie Holding IV AS. Wennersten äger och kontrollerar efter detta 49 996 aktier i Boligutleie Holding IV AS. SEK 12 SEK 10 SEK 8 Kurs per aktie SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Obelix Tyskland Bostäder EUR 100 % 150 231 77 838 32 % Nidda Tyskland Bostäder EUR 100 % 112 115 75 298 31 % Max Frisch Tyskland Bostäder EUR 30 % 124 576 70 407 29 % Bad Kissingen Bad Kissingen Bostäder EUR 50 % 34 374 12 025 Dresden Dresden Bostäder EUR 100 % 15 461 8 544 3 % Sum 436 757 244 112 100 % *100% oberonde av ägarandel Andre 56 % Övriga 56 % GEOGRAFISK FÖRDELNING (andel av kvm) Oberhausen 16 % Oberhausen 16 % Bad Kissingen % Kiel 6 % Bad Kissingen 8 % Kiel 6 % Max Frisch 29 % ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) Bad Kissingen Max Frisch 29 % DresdenBad 4 % Kissingen Dresden 4 % Obelix 32 % Obelix 32 % Hannover Hannover Nordhausen Nordhausen Dresden Dresden 3 % 3 % Nidda 31 % Nidda 31 % Berlin Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 5
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING TRE REFINANSIERINGAR I TYSKLAND UNDER 2014 Tre av bolagets låneavtal löper ut under 2014, och Obligo Investment Management jobbar aktivt med att refinansiera dessa lån. Portföljerna som skall refinansieras är Max Frisch (juni 2014), Obelix (juli 2014) och Bad Kissingen (augusti 2014). I Max Frisch-portföljen är bolaget i avslutande förhandlingar med banker. Till följd av hög belåningsgrad väntas lånebeloppet behöva reduceras för att kunna refinansiera lånet. I Kielportföljen är bolaget i förhandlingar med flera banker som har visat intresse för refinansieringen. Bolaget förväntar att hela lånebeloppet kommer att kunna refinansieras till oförändrade lånevillkor. Vakansen i portföljen har gått ner från 75 enheter i december 2013 till 52 enheter i mars 2014 vilket motsvarar 2,75 procent. Vakansnivån är den lägsta som varit i portföljen sedan köpet genomfördes 2006. FÖRSÄLJNING AV OBELIX Intresset för hyresbostäder i Tyskland har ökat betydligt bland såväl internationella som nationella investerare. Efter en utvärdering av bolagets refinansierings- och likviditetsbehov har styrelsen beslutat att Obelixportföljen ska läggas ut till försäljning i juni 2014. Obelix är en spridd portfölj i icke-strategiska områden där vissa av fastigheterna ligger i områden med generellt hög vakans och negativ befolkningsutveckling. Trots att bolaget genomfört många åtgärder för att förbättra de ekonomiska resultaten i portföljen visar diskussioner med långivarna att ingen bank i dagsläget kan erbjuda full refinansiering av dagens lånebelopp. Baserat på olika anslag på portföljens marknadsvärde kommer en försäljning av Obelixportföljen förbättra bolagets likviditet. Det förväntas att Obelixportföljen säljs under 2014. MAX FRISCH I portföljen har det genomförts en skatterevision för den period då säljaren Vivacon ägde portföljen. Revisionen har medfört en avsättning för skatt inklusive räntekostnader på cirka 22 miljoner norska kronor. Enligt köpekontraktet skulle Vivacon ha betalt tillbaka det här beloppet till skattemyndigheterna men eftersom Vivacon nu har öppnat konkursbo så har de inte möjlighet att betala. Bolaget är därför förpliktigat till att betala hela skattebeloppet. Bolaget arbetar aktivt med att finna en lösning som kan väga upp för delar av skattebetalningen genom den betalningsförpliktelse som bolaget har knuten till ett antal tomträtter. INFORMATION OM AKTIEKÖP Christer Wennersten, styrelsemedlem i Hyresfastigheter Holding IV AS och dess systerbolag Hyresfastigheter Holding IV AB, har den 13 mai 2014 köpt 49 996 aktier i Boligutleie Holding IV AS. Wennersten äger och kontrollerar efter detta 49 996 aksjer i Boligutleie Holding IV AS. Hyresbostäder i Tyskland 6 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
STRUKTUR Cirka 1 850 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 2 400 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding IV AS (Norge) Hyresfastigheter Holding IV AB (Sverige) 66 % 34 % Hyresbostäder i Sverige IV AB (Sverige) 100 % 100 % 100 % 30 % 50 % Dresden Obelix Nidda Max Frisch Bad Kissingen Dresden 219 lägenheter 15 461 kvm Jan. 2007 Årshyra MEUR 1.1 ALLMÄNT OM BOLAGET Spridd 2 335 lägenheter 150 231 kvm Dec. 2006 Årshyra MEUR 9.6 Spridd 1 662 lägenheter 112 000 kvm Sept. 2006 Årshyra MEUR 9.3 Spridd 1 892 lägenheter 124 576 kvm Sept. 2006 Årshyra MEUR 8.7 *Viser 100 % Bad Kissingen 364 lägenheter 34 374 kvm Juni 2007 Årshyra MEUR 2.9 *Viser 100 % OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2006 och har fem investeringar i Tyskland. Bolaget äger eller deläger en portfölj bestående av cirka 435 000 kvadratmeter fastigheter som är fördelade på cirka 6 470 lägenheter från Frankfurt i söder till Kiel i norr. Portföljen består av bostäder. INVESTERINGSMANDAT HFH är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige. Portföljen består av hyresbostäder med centralt läge i EU/EES-området. Bolaget kan även äga mindre andelar kommersiella lokaler i anslutning till bostäderna. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2018, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALNINGAR I enlighet med prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 7
MARKNADSKOMMENTAR Den internationella valutafonden (IMF) justerade i april marginellt ner sin tillväxtprognos för den globala ekonomin till 3,6 procent för innevarande år. USA väntas växa med 2,7 procent och Eurozonen med 1,3 procent. USA En ovanligt hård vinter påverkade amerikansk aktivitet under början av året och den ekonomiska tillväxten var nära noll under det första kvartalet. De makroekonomiska nyckeltal som presenterats under starten av det andra kvartalet tyder dock på att den amerikanska ekonomin är på väg i positiv riktning. ISM-index för industrin, som mäter industriledarnas förväntningar på aktiviteten framöver, steg under april till 54,9 från marsnivån på 53,7. Indexet ligger med betryggande marginal över den kritiska 50 nivå som indikerar tillväxt. Bostadspriserna mätt genom Case-Shiller 20-index som mäter prisutvecklingen i USAs 20 största städer föll något enligt den senaste mätningen i slutet av april, men har trots detta stigit med 12,9 procent det senaste året. Sysselsättningen ökade under april med 288 000 personer vilket är den högsta nivån sedan i januari 2012. Samtidigt föll arbetslösheten till 6,3 procent från 6,7 procent i mars. Trots bättre nyckeltal och en starkare arbetsmarknad är det mycket som tyder på att den amerikanska centralbanken (Fed) fortsatt värderar osäkerheten i ekonomin som relativt stor. Förväntningarna är fortsatt att styrräntan kommer att hållas låg under en längre tid. EUROPA Recessionen är äntligen över för Eurozonen och den finansiella oron knuten till de länder som drabbades hårdast i samband med Eurokrisen har ebbat ut. Krisen mellan Ryssland och Ukraina får dock vissa negativa ringverkningar för framförallt länder som Lettland och Finland som har stor export till regionen. De senaste PMI-talen för industrin, som visar inköpschefernas syn på framtiden steg återigen för Eurozonen under april. Totalt sett ligger PMI-nivån för Eurozonen nu på 54,9 vilket indikerar ytterligare förstärkt tillväxt. IMF spår en tillväxt på 1,3 procent under 2014 för att därefter stiga till 1,5 procent under 2015. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte räntan genom hela fjolåret. Trots det ligger inflationstalen långt under målsättningen om en prisökningstakt på 2 procent. ECB sänkte styrräntan från 0,25 till 0,15 procent i samband med senaste räntemötet i början av juni. Samtidigt infördes negativ ränta på 0,1 procent på inlåning i centralbanken. ECB har en målsättning om att bankerna istället för att parkera kapital hos centralbanken ska öka sin utlåning till näringsliv och hushåll. Om inflationen fortsätter att ligga på en låg nivå väntas fler åtgärder från ECB. NORDEN Signalerna som kommer från svensk ekonomi är blandade. Hushållens konsumtion tillsammans med framförallt bostadsinvesteringar driver tillväxten samtidigt som återhämtningen för exportsektorn tagit längre tid än väntat. OECD förväntar att svensk ekonomin växer med 2,7 procent under året för att därefter växla upp till 3,1 procent under nästföljande år. Inflationstalen under det första kvartalet var låga. Detta tillsammans med tydliga signaler från den europeiska centralbanken om nya planerade stimulansåtgärder gör att pressen på den svenska Riksbanken har ökat ytterligare för en ny sänkning av styrräntan i samband med nästa möte i juli. Tillväxten i norsk ekonomi väntas bli måttlig framöver och mer beroende av andra sektorer än oljesektorn. OECD förväntar nu en tillväxt under året på 2 procent för att därefter stiga till 2,4 procent under nästa år. Framförallt är det tillväxten inom bostads- och oljeinvesteringar som väntas avta. Arbetslösheten väntas bli oförändrad på omkring 3 procent. Norges Bank förväntar att styrräntan hålls oförändrad på nuvarande 1,5 procent fram till sommaren 2015. 8 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget HFH. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i HFH. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no