BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN GRÖNKÅLEN I SOLNA Solna kommun, Stockholms län Org.nr: 769619-4625 EKONOMISK PLAN Enligt bostadsrättsförordningen (SFS1991:630).
EKONOMISKA PLANEN INNEHÅLLER FÖLJANDE RUBRIKER: A. Allmänna förutsättningar Fastighetsförvärv och upplåtelse av bostadsrätt B. Beskrivning av fastigheten Allmänna fastighetsdata, byggnadsbeskrivning och rumsbeskrivning C. Föreningens anskaffningskostnad Kostnader för; föreningens fastighetsförvärv, nödvändiga renoveringsarbeten, avgifter och administrativa kostnader D. Finansieringsplan och föreningens årliga kostnader Kapitalkostnader och driftskostnader E. Föreningens årliga intäkter Intäkter av; bostadsrättslägenheter (med andelstal och insatser), hyreslägenheter, lokaler och övriga intäkter F. Prognos och känslighetsanalys BILAGOR SOM BIFOGAS SEPARAT TILL DENNA PLAN: Särskilda förhållanden Undertecknad plan av föreningens styrelse med särskilda villkor för föreningen Intyg Av Boverket behöriga att utfärda intyg av ekonomiska planer, enligt 3 kap. 2 bostadsrättslagen FDS-utdrag med situationsplan Teknisk utredning av fastighetens skick Föreningens stadgar
A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Grönkålen i Solna, Solna Kommun, Stockholms län, registrerades av PRV 2008-10-21. Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna till nyttjande utan begränsning till tiden. Bostadsrättsföreningen har för avsikt att förvärva fastigheten Solna Grönkålen 1, i Solna kommun med befintliga bostadsbyggnader som är uppförda 1968. Diligentia Bostäder AB har genom sitt ombud Öhlin & Fellinger Fastigheter AB, erbjudit föreningen att förvärva fastigheterna till en köpeskilling om 125 miljoner. Förvärvet av fastigheten kommer att ske via ett bolagsköp. Planen grundar sig på att 70 % (67 lgh) av hyreslägenheterna ombildas till bostadsrätter och att därmed resterande 30 % (29 lgh), kvarstår som hyreslägenheter med föreningen som värd. Fastighetens skick beskrivs i statusbesiktning av Densia AB, den 28 oktober 2008. Av denna sammanställning framgår att kostnaderna, inkl moms, upphandling, projektering och kontroll, för de närmaste 3 åren bedöms till 24,2 milj, 5 åren till ytterligare 5,4 milj och 10 åren till ytterligare 0,6 milj dvs totalt 30,2 miljoner. Finansieringen av dessa görs genom; bokförd och finansierad avsättning i fond om 20,6 miljoner, övervärdet, ca 9,6 miljoner, av 19 av de 29 lägenheter som kvarstår som hyreslägenheter och som beräknas att ombildas inom en femårsperiod I enlighet med föreningens stadgar, är årsavgiften beräknad utifrån andelstalen, som i sin tur, utgår från ytan på lägenheten med ett fast tillägg om 7 kvm. Även insatsen är beräknad utifrån andelstalet, dock med den ändringen, att lägenheter som är belägna på de tre nedersta planen, har en reducerad insats. I enlighet med vad som stadgas i bostadsrättslagen 3 kap. 1 har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig ifråga om kostnaderna för fastigheternas förvärv på ovan redovisade förslag till köpekontrakt samt beräkning av tillkommande kostnader. Beräkningen av föreningens årliga intäkter och kostnader grundar sig på kända förhållanden och bedömningar gjorda i april 2009. Anskaffningskostnaden är slutligt fastställd. Upplåtelse av bostadsrätt till bostadslägenheterna beräknas ske i juni 2009 eller så snart förevarande ekonomiska plan registrerats och föreningen har tillträtt fastigheten.
B. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN 1. ALLMÄNNA FASTIGHETSDATA Fastigheten Solna Grönkålen 1 i Solna kommun i Stockholms län. Fastigheten innehas med äganderätt av Diligentia Bostäder AB. Läge och adress Jonstorpsvägen 18-36 i Huvudsta, 171 55 Solna. Tomtareal 3 755 m 2 Byggnadernas form Två skivhus uppförda i sex våningsplan samt källare. I varje byggnad finns fyra trapphus med vardera en hiss. Lägenheter Totalt 96 st bostäder, 7 658 m 2 Lokaler Totalt 5 st, 161 m 2 Parkeringsplatser Solna Stad hyr ut 16 st parkeringsplatser till ägaren av fastigheten Grönkålen 1, enligt hyresavtal, 1993-08-25. Ägaren av fastigheten Grönkålen 1, hyr i sin tur ut till lägenhetsinnehavarna. Värme- och varmvattenförsörjning Vattenburen fjärrvärme från en gemensam undercentral. Taxeringsvärde år 2007 Byggnad: 51 284 000 kronor Bostäder: 84 000 000 kronor Lokal: 284 000 kronor Totalt: 84 284 000 kronor
2. BYGGNADSBESKRIVNING Grundläggning Murar och eller plintar till berg/fast mark Stomme Betong och lättbetong Bjälklag Över källare: Mellanbjälklag: Vindsbjälklag: Betong Betong Betong Fasader Putsade Fönster 2-glas kopplade med karmar och bågar av trä. Fönster mot gatan i uppgång 26-32 har yttre båge i metall och karmar klädda med metall. Tak Låglutande motfallstak med takbeläggning av tjärpapp. Trapphus och entréer Trapp- och golvbeläggning betong och sten, väggarna och taken är målade. Hiss Det finns en hiss i varje trapphus, totalt 8 stycken. Hissarna är från byggnadsåret och är dimensionerade för 4 personer. Ventilation Mekanisk frånluftsventilation. OVK, obligatorisk ventilationskontroll samt eventuella anmärkningar av denna kontroll, kommer att utföras och bekostas av säljaren. Tvättstuga Tvättstuga finns i källaren på den ena byggnaden. Sophantering Sopnedkast i trapphusen till central sopsugsanläggning
3. RUMSBESKRIVNING Hall G V T Plastmatta/linoleum Tapet/målade Målat Vardagsrum G Parkett V Tapet T Målat Sovrum G V T Kök G V T Ö Badrum G V T Ö WC G V T Ö Plastmatta/linoleum Tapet Målat Plastmatta/linoleum Tapet/målade Målat Normal / enkel köksinredning med bänk- och skåpinredning, elspis med ugn och kyl/frys. Ventilationen är mekanisk frånluft. Klinker Kakel Målat Normal / enkel badrumsinredning med badkar eller dusch, WC och tvättställ. Ventilationen är mekanisk frånluft. Plats för tvättmaskin finns. Klinker Målade Målat Normal WC-inredning med WC och tvättställ. Balkong G Räcke Betong Metall
C FÖRENINGENS ANSKAFFNINGSKOSTNAD 1 Köpeskilling 125!000!000 125!000!000 2 Lagfartskostnad 84!284!000 1,5% 1!265!085 Befintliga Lån Nya pantbrev 3 Pantbrev 32!000!000 70!100!000 38!100!000 2,0% 762!375 4 Brf-ombildning, besiktning, intygsgivning, mm 1!100!000 5 Fondmedel 214!362 kr/lg 2!687 kr/kvm 7!658 kvm 20!578!733 6 Oförutsett/Granskning bolagsaffär/energideklaration 33!807 Summa slutgiltig anskaffningskostnad (AK) 148!740!000 Fullvärdes- och styrelseansvarsförsäkring kommer att tecknas.
D FINANSIERINGSPLAN OCH FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER Skulder Kr Bindning Ränta Räntek. Avskrivning Kapitalk. Lån 1 17!525!000 10 år 4,70% 823!675 82!055 905!730 Lån 2 17!525!000 5 år 4,00% 701!000 0 701!000 Lån 3 17!525!000 2 år 2,60% 455!650 455!650 Lån 4 17!525!000 rörlig 2,00% 350!500 350!500 Summa lån 70!100!000 8!965 kr/kvm Summa 2!330!825 82!055 2!412!880 Fördelningen av lånedelar och löptider, kan bli andra vid den slutgiltiga placeringen. Finansiering rep.fond Kr Del av ren Ack behov Kostnader 2012 24!200!000 80% 24!200!000 Kostnader 2014 5!390!000 18% 29!590!000 Kostnader 2019 618!750 2% 30!208!750 Upplåtelseavg tom 2014-9!630!017-32% 19 lgh Summa 20!578!733 68% Sammanställning av anskaffningskostnaden (AK) och de årliga kapitalkostnaderna Summa lån 70!100!000 Summa kapitalkostnader brutto 2!412!880 Insatser (avr.) 78!640!000 Avgår kapitalintäkt 0 Totalt AK 148!740!000 Summa kapitalkostnad netto år 2!412!880 1 Summa kapitalkostnader 7!819 kvm 309 kr/kvm 2!412!880 2 Planerat underhåll 7!819 kvm 10 kr/kvm 78!190 (Eftersom hela underhållet är finansierat tom 2018, är avsättningen låg) 3 Fastighetsskatt 7!819 kvm 16 kr/kvm Bostäder 96 lgh 84!000!000 1!276 kr/lg 122!496 Lokaler 284!000 1,00% 2!840 Summa 84!284!000 125!336 125!336 4 Hyra parkeringsplatser (inkl moms) 79!200 5 Driftskostnader (schablonberäkning) Bostäder 7!658 kvm 315 kr/kvm 2!412!270 Lokaler 161 kvm 240 kr/kvm 38!640 7!819 kvm 2!450!910 2!450!910 6 Underhållskostnader (schablonberäkning) Bost. (Brf) 5!361 kvm 20 kr/kvm 107!212 Bost. (Hyr) 2!297 kvm 45 kr/kvm 103!383 Lokaler 161 kvm 40 kr/kvm 6!440 7!819 kvm 217!035 217!035 Kvm Kostnad/kvm Summa Dou 7!819 341 2!667!945 2!667!945 Kvm Kostnad/kvm Total summa kostnader exkl. kapitalkost.7!819 377 2!950!671 2!950!671 Kvm Kostnad/kvm Summa kapital och driftskostnad 7!819 686 5!363!551
E Totalt FÖRENINGENS ÅRLIGA INTÄKTER m 2 Tillval Årshyror Årsavgifter Avgift&Hyra 7!819 5!933 2!178!895 3!178!723 5!363!551 Bostadsrätter a/m 2 m 2 T/m 2 Tillval Årsavgifter Antal Andel 593 5!361 0 0 3!178!723 67 lgh 70% Hyresrätter, h/m 2 m 2 T/m 2 Tillval Årshyra Antal Andel 904 2!297 3 5!933 2!077!758 29 lgh 30% Kontor/Förråd/Parkering m 2 Årshyra Andel 161 101!137 0% Lägenheter Lgh Yta Rum Tillval Hyra Avgift Avgift Insats Andelstal nr m 2 mån mån år kr 18053 81 3 145 6!071 3!998 47!973 1!150!440 1,056% 18054 66 2 25 5!020 3!316 39!795 955!058 0,876% 18055 81 3 25 6!081 3!998 47!973 1!178!790 1,056% 18056 81 3 25 6!058 3!998 47!973 1!178!790 1,056% 18057 81 3 6!089 3!998 47!973 1!190!940 1,056% 18058 81 3 25 6!102 3!998 47!973 1!190!940 1,056% 18059 81 3 25 6!095 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 18060 81 3 25 6!105 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 18061 81 3 25 6!106 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 18062 81 3 6!115 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 18063 81 3 25 6!115 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 18064 81 3 6!129 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 20065 81 3 6!071 3!998 47!973 1!150!440 1,056% 20066 66 2 5!007 3!316 39!795 955!058 0,876% 20067 81 3 6!081 3!998 47!973 1!178!790 1,056% 20068 81 3 6!081 3!998 47!973 1!178!790 1,056% 20069 81 3 25 6!089 3!998 47!973 1!190!940 1,056% 20070 81 3 170 6!089 3!998 47!973 1!190!940 1,056% 20071 81 3 6!095 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 20072 81 3 25 6!095 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 20073 81 3 6!106 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 20074 81 3 6!106 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 20075 81 3 6!115 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 20076 81 3 6!115 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 22077 81 3 75 6!071 3!998 47!973 1!150!440 1,056% 22078 66 2 5!007 3!316 39!795 955!058 0,876% 22079 81 3 25 6!081 3!998 47!973 1!178!790 1,056% 22080 81 3 6!081 3!998 47!973 1!178!790 1,056% 22081 81 3 6!089 3!998 47!973 1!190!940 1,056% 22082 81 3 6!089 3!998 47!973 1!190!940 1,056%
Lgh Yta Rum Tillval Hyra Avgift Avgift Insats Andelstal nr m 2 mån mån år kr 22083 81 3 6!095 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 22084 81 3 6!095 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 22085 81 3 6!106 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 22086 81 3 6!106 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 22087 81 3 6!115 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 22088 81 3 6!115 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 24089 81 3 6!106 3!998 47!973 1!150!440 1,056% 24090 66 2 25 5!007 3!316 39!795 955!058 0,876% 24091 81 3 25 6!089 3!998 47!973 1!178!790 1,056% 24092 81 3 6!141 3!998 47!973 1!178!790 1,056% 24093 81 3 25 6!102 3!998 47!973 1!190!940 1,056% 24094 81 3 6!089 3!998 47!973 1!190!940 1,056% 24095 81 3 6!115 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 24096 81 3 6!120 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 24097 81 3 6!115 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 24098 81 3 6!106 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 24099 81 3 25 6!129 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 24100 81 3 6!095 3!998 47!973 1!199!040 1,056% 26001 46 1 3!605 2!385 28!620 688!036 0,630% 26003 97 4 7!230 4!725 56!695 1!358!847 1,248% 26004 66 2 25 5!021 3!316 39!795 978!158 0,876% 26005 97 4 25 7!170 4!725 56!695 1!392!797 1,248% 26006 66 2 25 5!030 3!316 39!795 988!058 0,876% 26007 97 4 25 7!229 4!725 56!695 1!407!347 1,248% 26008 66 2 25 5!034 3!316 39!795 994!658 0,876% 26009 97 4 7!235 4!725 56!695 1!417!047 1,248% 26010 66 2 25 5!041 3!316 39!795 994!658 0,876% 26011 97 4 25 7!253 4!725 56!695 1!417!047 1,248% 26012 66 2 25 5!049 3!316 39!795 994!658 0,876% 26013 97 4 25 7!269 4!725 56!695 1!417!047 1,248% 28014 46 1 3!501 2!385 28!620 688!036 0,630% 28016 97 4 36 7!230 4!725 56!695 1!358!847 1,248% 28017 66 2 36 5!013 3!316 39!795 978!158 0,876% 28018 97 4 7!214 4!725 56!695 1!392!797 1,248% 28019 66 2 5!047 3!316 39!795 988!058 0,876% 28020 97 4 7!230 4!725 56!695 1!407!347 1,248% 28021 66 2 60 5!021 3!316 39!795 994!658 0,876% 28022 97 4 7!235 4!725 56!695 1!417!047 1,248% 28023 66 2-49 5!175 3!316 39!795 994!658 0,876% 28024 97 4 7!253 4!725 56!695 1!417!047 1,248% 28025 66 2 25 5!041 3!316 39!795 994!658 0,876% 28026 97 4 25 7!414 4!725 56!695 1!417!047 1,248%
Lgh Yta Rum Tillval Hyra Avgift Avgift Insats Andelstal nr m 2 mån mån år kr 30027 46 1 265 3!501 2!385 28!620 688!036 0,630% 30029 97 4 25 7!230 4!725 56!695 1!358!847 1,248% 30030 66 2 25 5!013 3!316 39!795 978!158 0,876% 30031 97 4 7!212 4!725 56!695 1!392!797 1,248% 30032 66 2 25 5!021 3!316 39!795 988!058 0,876% 30033 97 4 25 7!230 4!725 56!695 1!407!347 1,248% 30034 66 2 5!021 3!316 39!795 994!658 0,876% 30035 97 4 25 7!283 4!725 56!695 1!417!047 1,248% 30036 66 2 5!030 3!316 39!795 994!658 0,876% 30037 97 4 7!253 4!725 56!695 1!417!047 1,248% 30038 66 2 5!040 3!316 39!795 994!658 0,876% 30039 97 4 7!269 4!725 56!695 1!417!047 1,248% 32040 46 1 3!501 2!385 28!620 688!036 0,630% 32042 97 4 25 7!230 4!725 56!695 1!358!847 1,248% 32043 66 2 5!013 3!316 39!795 978!158 0,876% 32044 97 4 7!224 4!725 56!695 1!392!797 1,248% 32045 66 2 5!021 3!316 39!795 988!058 0,876% 32046 97 4 25 7!241 4!725 56!695 1!407!347 1,248% 32047 66 2 5!021 3!316 39!795 994!658 0,876% 32048 97 4 60 7!247 4!725 56!695 1!417!047 1,248% 32049 66 2 5!030 3!316 39!795 994!658 0,876% 32050 97 4 7!263 4!725 56!695 1!417!047 1,248% 32051 66 2 5!041 3!316 39!795 994!658 0,876% 32052 97 4 25 7!280 4!725 56!695 1!417!047 1,248% S:a 7!658 1!648 577!155 378!419 4!541!033 112!350!200 100% Totalt m 2 Tillval tot år Hyra år Avgift år Insats kr Andelstal S:a 7!658 19!776 6!925!860 4!541!033 112!350!200 100% Fördelning av ytor, hyror, avgifter, vid en anslutning om 70% m 2 Tillval tot år Hyra år Avgift år Insats kr Hyr 2!297 5!933 2!077!758 (33!705!060) 30% Bo.r. 5!361 3!178!723 78!645!140 70% Lokaler/Förråd/Parkering m 2 Kr/år Mån Tot.år Hyra index/ext Värme Skatt 305 16,0 366 488 5!856 400 88 401v 51,0 329 1!400 16!800 1!400 402 14,0 383 447 5!364 350 77 20 405 60,0 312 1!558 18!696 1!250 238 71 411 20,0 0 0 1 1 Bilpl. 16 st 3!401 4!535 54!420 54!420 S:a 161 8!428 101!137 57!821 403 0 91
F 1.1 PROGNOS, alla belopp i Tkr där inte annat anges År 1 2 3 4 5 6 11 Kostnader Ränta 2!331 2!328 2!325 2!322 2!318 2!315 2!294 Amort/avskriv 82 89 96 104 113 122 181 Summa 2!413 2!417 2!421 2!426 2!431 2!437 2!476 Drift * 2!451 2!500 2!550 2!601 2!653 2!706 2!988 Avunderhåll 78 80 81 83 85 86 490 Löp underhåll * 217 221 226 230 235 240 265 Parkering 79 79 79 79 79 79 79 Fast skatt * 125 128 130 133 136 138 153 Summa 2!951 3!008 3!067 3!126 3!187 3!250 3!974 Intäkter (årsavgifter) Erforderliga i. 5!364 5!425 5!488 5!552 5!619 5!686 6!450 Hyresintäkter -2!179-2!179-2!179-2!179-2!179-2!179-2!179 Tillval tot -6-6 -6-6 -6-6 -6 Erford. avgift. 3!179 3!240 3!303 3!368 3!434 3!501 4!265 Intäkter (årsavgifter per m 2 /år) Erforderliga 593 604 616 628 641 653 796 Antaganden Lån 70!100 70!018 69!929 69!833 69!729 69!616 69!007 Räntesats 3,33% 3,33% 3,33% 3,33% 3,33% 3,33% 3,33% Hyresintäkter 2!179 2!179 2!179 2!179 2!179 2!179 2!179 Inflation 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% Tax. lokaler ** 284 290 295 301 307 314 346 Fa.skatt. Bost.* 122 125 127 130 133 135 149 * Kostnadsutvecklingen för * markerad post förutsätts följa inflationen ** Taxeringsvärdet förutsätts följa inflationen och därmed underlaget för fastighetsskatt. *** Tillvalet kan vara tidsbegränsat, varför det inte är medtaget som intäkt i planen F 1.2 KÄNSLIGHETSANALYS, alla belopp i kr/m 2 /år Fast inflation om 2 % men olika räntesatser Ränta + 0% 593 604 616 628 641 653 796 Ränta + 1% 724 735 747 758 771 783 924 Ränta + 2% 855 866 877 889 901 913 1!053 Fast snittränta enligt ovan men olika inflation Inflation +1% 593 610 627 645 664 683 861 Inflation +2% 593 615 638 662 687 713 932
Fastighet Beteckning Solna Grönkålen 1 Nyckel: 010333620 Församling Solna Allmän fastighetsinformation, Taxeringsinformation 10 September 2008 Senaste ändringen i Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen inskrivningsdelen 2006-02-15 2008-08-18 Adress Adress Jonstorpsvägen 18-32 171 55 Solna Läge, karta Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) N (Lokalt: L) E (Lokalt: L) Registerkarta 1 6583113.6 669408.4 81305.1 95744.2 SOLNA Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 3 755 kvm 3 755 kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt 556065-4724 1/1 2006-02-15 6732 Diligentia Bostäder AB C/O Diligentia AB 103 50 Stockholm Köp: 2006-01-09 Ingen köpeskilling redovisad. Anteckningar Innehåll Inskrivningsdag Akt Intresseanmälan enl lagen om rätt till fastighetsförvärv för 1992-09-07 5632 ombildning till bostadsrätt Hembud 1993-09-15 1993-09-17 5739 Inteckningar Totalt antal inteckningar: 1 Totalt belopp: 32.000.000 SEK Nr Belopp Inskrivningsdag Akt 1 32.000.000 SEK 2006-02-15 6736
Inskrivningar Fastigheten besväras ej av sökt eller beviljad inskrivning. Rättigheter Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig Planer, bestämmelser och fornlämningar Planer Datum Akt Stadsplan 1966-11-09 0184K-0419/1966 Plananmärkning: Genomförandetiden har utgått Tomtindelning: Grönkålen 1967-04-04 0184K-0505/1967 Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Uppgiftsår Taxeringsår Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder (320) 277011-4 2007 2007 Omfattar hel registerfastighet Taxeringsvärde därav byggnadsvärde därav markvärde 84.284.000 SEK 51.284.000 SEK 33.000.000 SEK Taxerad ägare Andel Juridisk form Ägandetyp 556065-4724 1/1 Övriga aktiebolag Lagfart Diligentia Bostäder AB C/O Diligentia AB 103 50 Stockholm Värderingsenhet bostadsmark 029073042. Taxeringsvärde Riktvärdeområde 33.000.000 SEK 0184092 Byggrätt ovan mark Klassificering av byggnadsrätt Riktvärde byggrätt 9 288 kvm Uppgift saknas 3.600 SEK/kvm Värderingsenhet bostäder 029071042. Taxeringsvärde Bostadsyta 51.000.000 SEK 7 658 kvm Årtal för hyresnivå Hyra Under byggnad 6.250.000 SEK/år Nej Nybyggnadsår Tillbyggnadsår Värdeår 1968 1968 Värderingsenhet lokaler 029072042. Taxeringsvärde Lokalyta 284.000 SEK 161 kvm Årtal för hyresnivå Hyra Under byggnad 51.000 SEK/år Nej Nybyggnadsår Tillbyggnadsår Värdeår 1968 1968 Åtgärd Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Tomtmätning 1967-05-16 0184K-0610/1967 Införd i tomtboken 1967-06-20 Ursprung Solna Huvudsta 3:1 Tidigare beteckning Beteckning Omregistreringsdatum Akt A-Solna Grönkålen 1 1982-10-01 0184-82/1 Lantmäteriet 2008
T E K N I S K U T R E D N I N G Solna Grönkålen 1 Jonstorpsvägen 18-32 Huvudsta
Stockholm 2008-10-28 LW 70 262 T e k n i s k u t r e d n i n g avseende fastigheten Solna Grönkålen 1 Jonstorpsvägen 18-36 i Huvudsta. Uppdrag Av Brf Grönkålen i Solna har undertecknat företag fått i uppdrag att utföra en teknisk undersökning av byggnaderna på rubricerad fastighet. Utredningen skall användas vid upprättandet av en ekonomisk plan i samband med bostadsrättsföreningens köp av fastigheten samt vid underhållsplanering i fastigheten. Enskilda lägenheters och lokalers behov av renovering ingår ej i undersökningen och redovisningen. Utlåtandet innehåller sålunda en bedömning av behovet de närmaste 10 åren av planerade underhållsåtgärder i byggnaderna samt en grov kostnadsbedömning av varje åtgärd. Endast de ekonomiskt betydelsefulla åtgärderna är upptagna, små åtgärder och årligt löpande underhåll är utelämnade. Betydande behov av renovering, som enligt vår bedömning tillhör enskilda lägenheter och lokaler, och / eller betydande åtgärder som bedöms rimliga för att uppnå en godtagbar modern standard och / eller betydande åtgärder som bedöms ingå i det årligt löpande underhållet finns angivna under noteringar och upplysningar.!"#$%&'&(''
Solna Grönkålen 1 Sid 2 (10) Kort beskrivning av fastigheten och byggnaden Fastigheten är bebyggd med två skivhus uppförda i sex våningsplan samt källare. I varje byggnad finns fyra trapphus med vardera en hiss. Mellan byggnaderna finns en lekplats och grönområde. Antal lägenheter är 96 st, bostadsyta ca. 7 658 m! och en lokalyta om ca. 161 m! Byggnaderna: Husen uppfördes år: 1968 Större om- och tillbyggnader som på senare tid har utförts: (enligt uppgifter erhållna i samband med besiktningen) Större underhåll som på senare tid har utförts: (enligt uppgifter erhållna i samband med besiktningen) Grundläggning: (bedömd) Källarytterväggar: (bedömda) Stomme (bedömd): 1. Separata byggnader för grovsopor och för cykelparkering är uppförda 1. Undercentralen bytt 1989 2. Fönster mot vägen i uppgång 26-32 är renoverade med ytterbåge i metall och karmar klädda med plåt. Murar och eller plintar till fast mark Betong Betong och lättbetong Bjälklag (bedömda): Bjälklag över källare: Mellanbjälklag: Vindsbjälklag: Betong Betong Betong Gård, gårdsutrustning: Balkonger: Lekplats samt planteringar och gångvägar mellan byggnaderna Balkongplattor betong Räcken metall med skärmar!"#$%&'&(''
Solna Grönkålen 1 Sid 3 (10) Fasader: Fönster: Yttertak: Entréer, trapphus: Hiss: Tvättstuga: Tvättutrustning: Lägenhetsförråd: Sophantering: Uppvärmning: Ventilation: (enligt uppgifter erhållna från Stadsbyggnadskontoret) Putsade 2 - glas kopplade med karmar och bågar av trä. Fönster mot gatan i uppgång 26-32 har yttre båge i metall och karmar klädda med metall. Motfallstak med takbeläggning av tjärpapp. Trapp- och golvbeläggning betong och sten, väggarna och taken är målade Det finns en hiss i varje trapphus, totalt 8 stycken. Hissarna är från byggnadsåret och är dimensionerade för 4 personer. Tvättstuga finns i källaren på den ena byggnaden. 4 st. tvättmaskiner, centrifug, 1 st torktumlare och torkskåp. Separat mangelrum med mangel. Separat torkrum med torkaggregat. Finns i källaren. Sopnedkast i trapphusen till central sopsugsanläggning. Vattenburen fjärrvärme från en gemensam undercentral Mekanisk frånluftsventilation OVK (Obligatorisk Ventilations Kontroll) för bostäder är ej utförd. Anläggningarna är därmed ej godkända.!"#$%&'&(''
Solna Grönkålen 1 Sid 4 (10) Kort rumsbeskrivning av lägenheter. De vanligast förekommande ytskikten beskrivs nedan. (G = golv, V = väggar, T = tak, Ö = övrigt) Hall G Plastmatta / linoleum V Tapet / målade T Målat Vardagsrum G Parkett V Tapet T Målat Sovrum G Plastmatta / linoleum V Tapet T Målat Kök G Plastmatta / linoleum V Tapet / målade T Målat Ö Normal / enkel köksinredning med bänk- och skåpinredning, elspis med ugn och kyl/frys. Ventilationen är mekanisk frånluft Badrum. G Klinker V Kakel T Målat Ö Normal / enkel badrumsinredning med badkar eller dusch, WC och tvättställ. Ventilationen är mekanisk frånluft. Plats för tvättmaskin finns. WC G Klinker V Målade T Målat Ö Normal WC-inredning med WC och tvättställ. Balkonger G Betong Räcke Metall.!"#$%&'&(''
Solna Grönkålen 1 Sid 5 (10) Besiktningsförhållanden Besiktningen utfördes 2008-10-09, kl 9,00. Vädret var mulet med regn och temperaturen ca 12 C. Vid besiktningen medverkade: Wolf Barufke Thomas Antonsson Helen Widjedal Peter Fellinger Lasse Fonander Torsten Kai-Larsen Alla allmänna utrymmen var besiktningsbara utom uthyrda förråd. Alla tekniska utrymmen var besiktningsbara. Följande bostäder besiktigades: Uppgång 20 Wetterman 4tr 22 Nilsson 2tr 24 Kasper bv och Jansson 3tr 28 Kinberg 1tr Bostäderna var vid besiktningen möblerade!"#$%&'&(''
Solna Grönkålen 1 Sid 6 (10) Noterade brister Kostnaderna för åtgärderna är grovt bedömda, exkl. moms och i dagens prisläge. 1. Byggdel: Fönster Brist, fel/skada: Fönsterbågar och karmar i Jonstorpsvägen 18-24 är från byggnadsåret, i Jonstorpsvägen 26-32 har fönster mot gatan renoverats med tjockare glas, ytterbåge i metall och karmen klätts med plåt utvändigt. De fönster som inte renoverats har behov av omfattande renovering eller utbyte. Fönsterpartier vid balkongerna är isolerglasfönster vilka kommer att punkteras varpå de då måste bytas ut. Bedömd åtgärd: I byggnaderna på grannfastigheten, vilka är uppförda på samma sätt och i samma tidsperiod, har en omfattande inventering av fönster utförts. Det visade sig att fönsterbågar och karmar är i så dåligt skick att dessa måste bytas ut. Det har även visat sig att drevning runt fönster saknats vilket medfört kalldrag och onödigt höga uppvärmningskostnader. Vi bedömer att de fönster som inte renoverats bör bytas ut mot nya 2+1 fönster samt att balkongpartierna isoleras och förses med nya isolerglasfönster. Även balkongdörrarna byts mot nya. Mängd: Ca 220 st fönsterpartier samt 96 st partier vid balkong inkl dörr Aktualitet: Inom 3 år Bedömd kostnad: Ca 5 000 000 kr 2. Byggdel: Hissarna Brist, fel/skada: Hissarna är från byggnadsåret men slitdelar har bytts under åren. Enligt uppgift är driftstörningar ovanliga. Det kommer att bli svårt att få tag i reservdelar och driftstörninger med kostsamma reparationer kommer att uppkomma. Bedömd åtgärd: Renovera hissarna vartefter driftstörningar uppkommer, använd reservdelar från de hissar som tas bort vid renoveringar. I samband med att hissarna renoveras måste de anpassas till nya krav på tillgänglighet och säkerhet. Utför renoveringarna löpande inom 10 år, kostnaden tas upp inom 5 år. Mängd: 8 stycken Aktualitet: Inom 5 år. Jämt fördelade mellan snarast och inom 10 år. Bedömd kostnad: Ca 2 800 000 kr!"#$%&'&(''
Solna Grönkålen 1 Sid 7 (10) 3. Byggdel: Balkongernas betongplatta och betongskärmar. Brist, fel/skada: Det finns begynnande skador i ett antal framkanter på balkongernas betongplattor och spjälkningar i betongen på några av de stående betongblocken. Mindre reparationer har utförts under årens lopp. Bedömd åtgärd: Utför reparationer av de skadade delarna på balkongerna samt färga över och undersida samt stående betongplock. Mängd: Totalt ca 96 stycken Aktualitet: Inom 5 år Bedömd kostnad: Ca 1 000 000 kr 4. Byggdel: Undercentral Brist, fel/skada: Undercentralen är från 1989, normal teknisk livslängd är ca 30 år. Bedömd åtgärd: Byt ut undercentralen då driftstörningar uppkommer. Mängd: En komplett undercentral för radiatorkrets och tappvarmvatten. Aktualitet: Inom 10 år Bedömd kostnad: Ca 200 000 kr 5. Byggdel: Ventiler på radiatorstigare och termostatventiler på radiatorer. Brist, fel/skada: Ventilerna på radiatorstigarna är gamla och mycket svåra att justera. Ventilerna på radiatorerna är gamla och troligen dålig funktion. Bedömd åtgärd: Byt ut ventilerna på radiatorstigarna och byt till nya termostatventiler på radiatorerna. Utför en justering av hela värmesystemet. Mängd: Ca 70 st ventiler och ca 500 termostatventiler. Aktualitet: Inom 3 år Bedömd kostnad: Ca 500 000 kr 6. Byggdel: Yttertak, på ena byggnaden. Brist, fel/skada: Yttertaket på huskroppen Jonstorpsvägen 26-32 är äldre än den andra byggnadens tak. Vi bedömer åldern till ca 15 år. Bedömd åtgärd: Normal teknisk livslängd är 25 år varför taket troligen kommer att behöva renoveras inom tidsperioden. Mängd: Ett yttertak ca 800 kvm Aktualitet: Inom 10 år Bedömd kostnad: Ca 250 000 kr!"#$%&'&(''
Solna Grönkålen 1 Sid 8 (10) 7. Byggdel: Badrummens yt- och tätskikt samt vatten och avloppsstammar. Brist, fel/skada: Badrummen och rören är från byggnadsåret. Enligt uppgift är fuktskador i badrummen ovanliga. Fuktskador kommer att uppkomma i badrummen eftersom yt- och tätskikt åldras och eftersom badrummen nyttjas på ett sådant sätt att mera vatten kommer på väggar och golv. Vanligen skall den enskilde lägenhetsinnehavaren bekosta renovering av yt- och tätskikt och bostadsrättsföreningen bekosta utbyte av avloppsrör och vattenrör. För att få en jämn standard med liten risk för fuktskador kan emellertid bostadsrättsföreningen bekosta även yt- och tätskikts renoveringen. I samband med renoveringen bör det beaktas att asbest kan finnas i rörisolering och eventuellt i kakelfixet. Kostnad för sanering ingår i bedömd kostnad Bedömd åtgärd: Spola och filma avloppsstammarna för att avgöra i vilket skick den stående stammen är, ofta kan de sparas men det går först att avgöra efter kontroll. Renovera badrummen med nya ytoch tätskikt samt nytt porslin. Byt avlopp och vattenrör fram till stående stam och byt avlopp fram till underkant diskbänk i köket. Mängd: 96 stycken badrum och kök. Aktualitet: Inom 3 år Bedömd kostnad: Ca 12 000 000 kr 8. Byggdel: Lekplatser Brist, fel/skada: Det finns två lekplatser mellan byggnaderna, lekplatserna har eftersatt underhåll. Bedömd åtgärd: Besiktiga lekplatserna och utför de renoveringar som krävs för att lekplatserna skall uppfylla gällande krav på säkerhet. Mängd: Två lekplatser Aktualitet: Inom 3 år Bedömd kostnad: Ca 100 000 kr 9. Byggdel: Tvättstugans maskinella utrustning Brist, fel/skada: Tvättmaskinerna är från 1998, normal teknisk livslängd är 15-20 år. Troligen kommer driftstörningar och kostsamma reparationer att uppkomma. Bedömd åtgärd: Byt ut maskinerna när driftstörningar uppkommer Mängd: 4 stycken tvättmaskiner. Aktualitet: Inom 5 år Bedömd kostnad: Ca 120 000 kr!"#$%&'&(''
Solna Grönkålen 1 Sid 9 (10) Sammanställning. Kostnaderna är grovt bedömda, exkl. moms och i dagens prisläge. Aktualitet Punkterna Kostnad kr Snarast - - Inom 3 år 1, 5, 7 och 8 Ca 17 600 000 kr Inom 5 år 2, 3 och 9 Ca 3 920 000 kr Inom 10 år 4 och 6 Ca 450 000 kr Totalt Ca 21 970 000 kr Lägenhets - och lokalreparationer är ej inräknat. Till ovanstående kommer årligt löpande underhåll, normala årliga driftskostnader samt oförutsedda kostnader. Noteringar och upplysningar. Angivna kostnader är grovt bedömda, exkl. moms och i dagens prisläge. 1. Enligt de boende är ventilationen dålig i byggnaderna, särskilt i huskroppen Jonstorpsvägen 26-32. En ombyggnad av frånluftsfläktarnas styrning pågår vilket kan förbättra ventilationen. Frånluftsfläktarna på taken är gamla och det är oklart om dessa byts ut vid ombyggnaden. OVK är enligt kommunen ej utförd varför inget av husen har en godkänd ventilationsanläggning. Vi rekommenderar att fastighetsägaren utför OVK för båda byggnaderna samt att alla anmärkningar som framkommer åtgärdas. 2. Lägenheterna har endast enfas el-anslutning till nätet. Enligt de boende räcker effektuttaget till och det är ovanligt att säkringarna går sönder. Om man önskar ta ut större effekt tex inkoppling av diskmaskin, mikro, tvättmaskin mm finns risk att överbelastning sker och att säkringar då går sönder. Vi bedömer emellertid att installationerna inte behöver moderniseras inom 10 år. 3. Vid besiktningen noterades att en kran läcker på ett av rören för fjärrvärme. Kranen är placerad i en lokal i källarplan på Jonstorpsvägen 26-32. Kranen bör bytas eller tätas snarast.!"#$%&'&(''
Solna Grönkålen 1 Sid 10 (10) 4. Angivna aktualiteter under Noterade Brister är individuellt bedömda utifrån respektive åtgärd. Det kan dock vara ekonomiskt fördelaktigt att, i en upphandling, samordna vissa åtgärder, även om angivna aktualiteter varierar. 5. Det finns ingen energideklaration utförd i byggnaden. En deklaration måste vara utförd senast 1 januari 2009 varför detta bör göras. Kostnad ca 15 000 kr. 6. Om inte föreningen har den kunskap som krävs vid upphandling/projektering av ovanstående byggnationsarbeten rekommenderar vi att föreningen anlitar en konsult för projektering, upphandling kvalitetsansvar, myndighetskontakter, kontroll, besiktning och byggledning avseende de större arbetena som skall utföras. Kostnaden för detta varierar normalt inom 8-18 % av entreprenadkostnaden. Kalkylera med minst 10 %. Kostnaden är inte medräknad i ovanstående sammanställning. 7. Det finns ingen dokumentation angående det systematiska brandskyddsarbetet. Fastighetsägaren skall bedriva ett systematiskt brandskyddsarbete för fastigheten. Detta innebär att fastighetsägaren är skyldig för att brandskyddet är gott i byggnaderna. Vi rekommenderar att ett systematiskt brandskyddsarbete upprättas snarast samt att en person anlitas eller tar ansvaret för att arbetet vidareutvecklas/underhålls.!)*+,-'&( Lars Widebeck Civilingenjör och Byggnadsingenjör SBR. Av SITAC certifierad besiktningsförrättare Bilagor: Fotografier Ritningar FD-utdrag!"#$%&'&(''