Stark balansräkning ger handlingsfrihet Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör
Finansiella mål % 2 15 1 5 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 Rörelsemarginal Mål % % 8 5 6 4 3 4 2 2 1 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 Utdelning, andel vinst efter skatt Mål Soliditet Mål 2 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Projektutveckling vid nuvarande konjunktur Selektiva förvärv Prioritering av kassaflöde Opportunistisk beredskap Beredskap ökad produktionsvolym Oförändrad storlek projektetapper Planarbete och projektering Stabilt finansieringsläge Löpande resursanpassning God försäljningssituation 3 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Stabil kapitalomsättning ggr 1,6 1,4 1,2 1,8,6,4 25 26 27 28 29 21 211 212 Q3 213 1) 12-månaders period 1) 4 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Stark balansräkning Mkr 213-9-3 212-12-31 211-12-31 Tillgångar Projektfastigheter 711 933 859 Exploateringsfastigheter 6 142 5 769 5 816 Övriga tillgångar 2 934 2 379 2 184 Likvida medel 1 6 2 475 2 437 Summa 11 387 11 556 11 296 Eget kapital och skulder Eget kapital 4 122 4 393 4 598 Långfristiga skulder 2 667 2 628 2 588 Kortfristiga skulder 4 598 4 535 4 11 Summa 11 387 11 556 11 296 Soliditet (%) 36 38 41 5 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Stabil byggrättsportfölj av god kvalitet Antal byggrätter Region 211-9-3 Diff 213-9-3 Stockholm 12 1-5 11 6 1) Malmö/Lund 3 9-1 3 8 Göteborg 2) 1 9 1 2 Uppsala 3) 3 2 3 2 Oslo/Bergen/Stavanger 5 4-1 5 3 Köpenhamn 7 7 Helsingfors 1 6 7 Bryssel 9-5 4 Totalt cirka 28-3 27 7 1) varav 6 avser byggrätter för hyresrätts- och vårdbostäder 2) avser Region Väst 3) avser Region Öst 6 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Exploateringsfastigheter Byggrätter bostäder och kommersiellt Mkr 7 6 5 4 3 2 1 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 Q3 213 ggr 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1,5 Exploateringsfastigheter, mkr (bokfört värde) Intäkter / Exploateringsfastigheter, ggr 7 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Förändring exploateringsfastigheter Byggrätter i balansräkningen Mkr 7 6 5 4 3 2 1 23 25 27 29 211 Q3 213 Tillkommer / år Avgår / år Utgående balans 1) 1) 12-månaders period 8 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Exploateringsfastigheter - bostäder Mkr 3 2 5 2 1 5 1 5 <25 26 27 28 29 21 211 212 213 Bokförda värden exploateringsfastigheter bostäder 213-6-3 per anskaffningsår Investerat respektive år 9 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Antal bostadsbyggrätter 5 4 5 4 3 5 3 2 5 2 1 5 1 Förvärvsår för byggrätter i balansräkning Koncernen 5 <25 26 27 28 29 21 211 212 213 Antal byggrätter per 213-6-3 1 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Långsamt ökande bokfört värde per byggrätt i balansräkningen 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 Q3 213 Bokfört värde per byggrätt i balansräkningen (tkr) 194 214 186 218 269 276 271 35 33 332 341 Bokfört värde per m 2 antaget en bostad på 85 m 2 (kr) 2 282 2 518 2 188 2 565 3 165 3 247 3 188 3 588 3 882 3 96 4 12 4 35 3 25 2 15 1 5 Bokfört värde per byggrätt i balansräkningen (tkr) 11 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Längre planprocesser ökar genomloppstiden för byggrätter i balansräkningen Antal årliga produktionsstarter 4 5 Genomloppstid, år 25 4 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 27 28 29 21 211 212 3 sept. 213 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Koncernen 1) Riktvärde 4 år 2) Rullande 12 månader 2) 2 15 1 5 12 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Mkr 8 7 6 5 4 3 2 1 Bostäder i balansräkningen återspeglar ambition om prisoptimering Q1 23 Q1 24 Q1 25 Q1 26 Q1 27 Q1 28 Q1 29 Q1 21 Q1 211 Q1 212 Q1 213 Totalt JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Varav Egholm 13 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Balanserad risk och positiv bokningstrend Antalet sålda och bokade bostäder i förhållande till antalet bostäder i produktion 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Sålda/bokade bostäder Sålda bostäder Bokade bostäder 14 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Resultatkomponenter SVA Bostadsaffären 25% 2% 19,8% 15% 1% 5% 8,9% 7,7% 3,2% % -5% Q4 Q1 28 29 Q2 Q3 Q4 Q1 21 Q2 Q3 Q4 Q1 211 Q2 Q3 Q4 Q1 212 Q2 Q3 Q4 Q1 213 Q2 Q3 Försäljningseffekt Kostnadsbaserad effekt Omvärderingseffekt Bruttomarginal 15 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Projektutveckling kräver god kontroll av kassaflödet genom konjunkturen Mkr 2 5 2 1 5 1 5-5 -1-1 5 Kassaflöde från den löpande verksamheten Varav kassaflöde från försäljning projektfastigheter likvidflöde 16 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Stark finansiell ställning Mkr 2 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) ggr 2 1 1-1 -1-2 28 29 21 211 212 3 sept 213 1) -2 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) Skuldsättningsgrad 1) Ej räntebärande framskjutna betalningar för fastighetsförvärv uppgår till 552 mkr (283) 17 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Finansiella och operativa risker JM är exponerad mot ett flertal finansiella och operativa risker JM hanterar dessa risker genom - God projektkontroll - Stark kapitalbas - God likviditetsposition och diversifierad finansiering - Hög beredskap avseende kostnadsbesparingar i kombination med viss omställning av produktion JMs kapitaliseringsmodell är ett av flera verktyg som används för att kvantifiera risker samt tillgång och behov av riskkapital - Tillgång till riskkapital - kapitalbas - behövs huvudsakligen för täckande av oväntade förluster 18 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Analys utgår från marknadsvärden Respektive tillgång ska idealt sett vara marknadsvärderad. Tillgångsvärden, inklusive övervärden, ska sammantaget kunna omvandlas till likvida medel med relativt kort varsel - Faktiska marknadsvärden för relativt illikvida poster måste bedömas med stor försiktighet - Teoretiska långsiktiga kassaflödesberäkningar är av begränsat värde i detta sammanhang Risker som är svagt korrelerade inbördes tenderar att minska koncernens sammantagna behov av riskkapital 19 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Kapitalbas Kategori Mkr Eget kapital 4 122 Upplupen utdelning enligt utdelningspolicy -348 Immateriella tillgångar -196 Uppskjuten skatteskuld obeskattade reserver 358 Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) 1) 2 6 Övervärden projektfastigheter (brutto) 1) 26 Kapitalbas Q3 213 6 562 1) Baserat på värdering december 212 2 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Modellmässigt beräknat riskkapitalbehov Kategori Bas Mkr Mark- och anläggningsrisk Marknadsvärdefluktuation byggrätter 3 8 4 5 BRF-risk Intäkts- och produktionskostnadsfluktuation 6 8 Entreprenadrisk Omsättningsfluktuation (intern och extern) 3 Fastighetsrisk Marknadsvärdefluktuation fastigheter 25 Riskkapitalbehov Q3 213 (brutto) 4 95 5 85 Eftersom de olika operativa riskerna inte fullt ut samvarierar, bedöms koncernens modellmässiga riskkapitalbehov vara något mindre än summan av dess beståndsdelar. Samtidigt omfattar kapitalstrukturplaneringen andra långsiktiga bedömningar förutom denna beräkning av optimal kapitalstruktur. 21 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Definition kapitalbas Kategori Eget kapital Upplupen utdelning Immateriella tillgångar Uppskjuten skatteskuld på obeskattade reserver Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) Övervärden projektfastigheter (brutto) Beskrivning och kommentarer Per definition riskkapital. Anges inklusive periodens resultat 5% av upparbetat resultat vid delårsbokslut enligt utdelningspolicy som skattning av möjlig utdelning och ingår därför inte i kapitalbasen Består av goodwill. Immateriella tillgångar antas sakna värde i händelse av finansiellt obestånd Uppskjuten skatteskuld på obeskattade reserver bedöms ej behöva betalas i händelse av finansiellt obestånd Övervärden beaktas ej i bokfört eget kapital resp. uppskjuten skatt. Saknar entydigt marknadsvärde i händelse av finansiellt obestånd (illikvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år Övervärden beaktas ej i bokfört eget kapital resp. uppskjuten skatt. Marknadsvärden kan bedömas med god precision i händelse av finansiellt obestånd (likvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år 22 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Definition riskkapitalbehov Kategori Mark- och anläggningsrisk BRF-risk Entreprenadrisk Fastighetsrisk Beskrivning och kommentarer Erforderligt riskkapital för att täcka risk i illikvida tillgångar med begränsad kassaflödespotential på kort och medellång sikt Erforderligt riskkapital för täckande av risk för pågående produktion. Kapitalet ska också täcka risk hänförlig till projekteringsdrivna kostnadsöverdrag Erforderligt riskkapital för täckande av fastprisåtagande, d.v.s. risken att produktionskostnaden överstiger det pris bostadsrättsföreningen/extern part betalar Erforderligt riskkapital för täckande av prisrisk i projektfastigheter. Projektfastigheter består av pågående projekt samt färdigförädlade fastigheter. Projektfastigheter omfattar både flerfamiljshus och kommersiella fastigheter 23 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ
Kapitaliseringsmodell Disclaimer Redovisad kapitaliseringsmodell är en sammanfattande förenkling av den verkliga modell som JM använder sig av Kapitaliseringsmodellen är enbart ett av de verktyg som JMs ledning och styrelse använder i syfte att löpande analysera JMs kapitalbehov Styrelsens beslut om JMs kapitalstruktur tar i beaktande andra kvalitativa aspekter som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen Modellen är föremål för löpande översyn och kan när som helst komma att ändras utan att JMs styrelse eller ledning anser sig föranlåten att offentliggöra sådana ändringar 24 213-11-29 Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ