ÅRSREDOVISNING 2007
ÖPPENHET ska prägla alla samtal vi på Ståhl för med våra kunder. Samtidigt som våra samtal är öppna och ärliga, ska de alltid bygga på ömsesidig respekt. OMTANKE betyder för oss på Ståhl att våra kunder verkligen ska känna att vi sätter dem i första rummet. Hos oss ska du mötas av engagerade medarbetare som finns nära dig, är lyhörda och lätta att nå. LÅNGSIKTIGHET är för oss på Ståhl att underhålla och utveckla våra fastigheter med eftertanke och att ta ansvar. Det är så vi har byggt upp vår verksamhet sedan 1947. Det är så vi blivit ett stabilt företag och en trygg värd....detta är våra värdeord. 2007 i korthet 3 Verksamhetsöversikt 4 VD har ordet 6 Fjärde Storstadsregionen 8 Vision & affärsidé 12 Mål 13 Lokalmarknaden 14 Bostadsmarknaden 16 Fastighetsutveckling 18 Miljöarbete 20 Organisation 22 Styrning & ledning 24 Fastighetsvärden 26 Finansiell verksamhet 28 Möjligheter & risker 30 Förvaltningsberättelse 32 Flerårsöversikt 33 Årsredovisning 2007 34 Våra fastigheter 48 Personal 54 Årsredovisningen är producerad av Jerhammar & Co reklambyrå i samarbete med Henry Ståhl Fastigheter AB. Foto: Brita Nordholm, Sofia Paunovic, Svante Sjöstedt, Leif Hallberg. Miljömärkt trycksak 341 341 392 392 Norrköpings Tryckeri Tryckeri AB 2007-12 AB 2008-03 Årsredovisningen är tryckt på Cyclus 100 % returfiberpapper från Dalum Papir, som har de lägsta utsläppen och minsta energiförbrukningen i världen jämfört med andra pappersproducenter (jämfört med EU BAT). Genom att använda returfiberpapper reduceras exempelvis koldioxidutsläppen med 90 % jämfört med nyfiberpapper.
ÅRET SOM GÅTT 3 2007 i korthet Årets resultat Förvaltningsresultat Mkr Årets resultat efter skatt uppgår till 63 mnkr (56). Resultatet från den löpande förvaltningen uppgår till 84 mnkr (80). 88,0 86,0 Förvärv 84,0 Under året har inga fastighetsförvärv ägt rum. 82,0 80,0 Försäljningar 78,0 Två mindre fastighetsförsäljningar 76,0har genomförts under året. Fastigheten Guvernören 2, Jönköping, 74,0 samt fastigheten Krokekshult 1:196, Norrköping, har avyttrats för sammanlagt 21 mnkr. 72,0 2003 2004 2005 2006 2007 Kr/kvm 250 200 150 100 50 0 Resultat från den löpande verksamheten 2003 2004 2005 2006 2007 Bolaget har fastigheter på följande marknadsområden: Hyresintäkter per ort Yta, kvm Ytor per ort Hyror, kkr Andel,% Norrköping/Linköping 317 058 255 036 68 % Örebro/Kumla 80 083 63 977 17 % Uppsala/Stockholm 50 465 58 416 15 % 447 606 377 429 100 % Hyresintäkter Nyckeltal 2007 2006 2005 Årets resultat, mnkr 63 56 375 Norrköping Resultat från den löpande förvaltningen, kr/kvm 213 202 155 Linköping Kumla Uppsala Norrköping Linköping Hyresintäkter, mnkr Örebro Stockholm 334 Örebro 327 411 Resultat efter finansiella poster, mnkr 77 63 370 Justerad soliditet, % 40,1 37,0 36,0 Direktavkastning, % 8,0 7,7 7,1 Fastigheternas bedömda marknadsvärde, mnkr 3 550 3 330 3 200 Fastigheternas bokförda värde, mnkr 2 697 2 680 2 564 Genomsnittlig låneränta per 31 december, % 4,6 4,4 4,3 Genomsnittlig räntebindningstid per 31 december, månader 57 58 50 Uthyrningsgrad - yta, % 97 96 96 Långtidsfriska, % 99 96 96 Kumla Uppsala Stockholm Bostäder Lok
4 VERKSAMHETSÖVERSIKT Våra fastigheter är välskötta och förvaltas modernt. Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till ett fåtal tillväxtregioner i Sverige. Marknadsområde Norrköping/Linköping utgör 68 % av det totala hyresvärdet, marknadsområde Örebro/Kumla utgör 17 % av hyresvärdet och marknadsområde Uppsala/Stockholm utgör 15 % av hyresvärdet. Fastighetsbeståndet har ett brett utbud av lokaler och bostäder av god kvalitet. Det finns 5 312 st hyresobjekt, varav 734 st är lokaler, 1 841 st är bostäder och resterande utgörs av bilplatser. Hyresvärdet för 2008 beräknas uppgå till 377 mnkr, därutav kommer ca 70 % från lokalytor. Del av totalt driftöverskott NORRKÖPING Hyresvärde 2008 Driftöverskott 2008 Kvm bostad Kvm lokaler Antal bostäder Antal lokaler mnkr 209 mnkr 96 108 231 131 924 1 362 343 53% 53% 53% LINKÖPING Hyresvärde 2008 Driftöverskott 2008 Kvm bostad Kvm lokaler Antal bostäder Antal lokaler mnkr 46 mnkr 22 1 072 37 575 16 67 12% 53% 12% 12% ÖREBRO Hyresvärde 2008 Driftöverskott 2008 Kvm bostad Kvm lokaler Antal bostäder Antal lokaler mnkr 30 mnkr 16 2 222 26 592 21 119 12% 9% 9% 9% KUMLA Hyresvärde 2008 Driftöverskott 2008 Kvm bostad Kvm lokaler Antal bostäder Antal lokaler mnkr 34 mnkr 16 26 876 14 879 385 65 9% 9% 9% UPPSALA Hyresvärde 2008 Driftöverskott 2008 Kvm bostad Kvm lokaler Antal bostäder Antal lokaler mnkr 43 mnkr 22 4 452 36 686 54 133 12% 9% 12% 12% STOCKHOLM TOTALT Hyresvärde 2008 Driftöverskott 2008 Kvm bostad Kvm lokaler Antal bostäder Antal lokaler mnkr 15 mnkr 10 706 6 831 3 7 Hyresvärde 2008 Driftöverskott 2008 Kvm bostad Kvm lokaler Antal bostäder Antal lokaler mnkr 377 mnkr 182 143 559 254 487 1 841 734 5% 5% 5% 12% MALMÖ Hyresvärde 2008 Driftöverskott 2008 Kvm bostad Kvm lokaler Antal bostäder Antal lokaler mnkr 46 mnkr 24 46 364 3 215 638 56 5%
VERKSAMHETSÖVERSIKT 5 Hyresintäkter Hyresintäkter per orthyresintäkter per ortper ortper ort Ytor per Ytor ort per Ytor ort ort per Ytor ortper ort Hyresintäkter Hyresintäkter Ytor Ytor Ytor Ytor Norrköping Norrköping Norrköping Norrköping Kumla Kumla Kumla Kumla Linköping Linköping Linköping Linköping Uppsala Uppsala Uppsala Uppsala Örebro Örebro Örebro Örebro Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Norrköping Norrköping Norrköping Norrköping Kumla Kumla Kumla Kumla Linköping Linköping Linköping Linköping Uppsala Uppsala Uppsala Uppsala Örebro Örebro Örebro Örebro Stockholm Stockholm Stockholm Stockholm Bostäder Bostäder Bostäder Lokaler Bostäder Lokaler Lokaler Lokaler Bostäder Bostäder Bostäder Lokaler Bostäder Lokaler Lokaler Lokaler Henry Ståhl Fastigheter är en av de största aktörerna på fastighetsmarknaden i Norrköping. Bostadsfastigheterna är belägna i attraktiva boendemiljöer. De flesta fastigheterna är byggda i egen regi under 1970 90-talen. Bostäderna är fullt uthyrda. Lokalfastigheterna är till största delen centralt belägna och fördelar sig på butiker 19 %, kontor 51 % och övriga lokalytor 30 %. Uthyrningsgraden är 97 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2008 beräknas till ca 850 kr/kvm. MARKATTAN 5 NORRKÖPING Henry Ståhl Fastigheter äger sju fastigheter i Linköping. Fastighetsbeståndet består av bank-, kontors- och butiksytor, så när som på ett mindre antal bostäder i centralt läge. Fastigheterna är koncentrerade till centrala Linköping, förutom två fastigheter som ligger i Mjärdeviområdet i anslutning till Linköpings Universitet. De centralt belägna fastigheterna är fullt uthyrda och Mjärdevifastigheterna har en uthyrningsgrad på 95 %, vilket för området är mycket högt. Genomsnittshyran för lokaler under 2008 beräknas till ca 1 230 kr/kvm. BOKLÅDAN 7 LINKÖPING Henry Ståhl Fastigheter äger fem fastigheter i Örebro. Fastighetsbeståndet består av en lagerfastighet i utkanten av Örebro, resterande fastigheter är belägna mitt i centrala Örebro. De centralt belägna fastigheterna utgörs framför allt av butiks- och kontorsytor, medan antalet bostäder uppgår till 21 st. Uthyrningsgraden för ortens lokalytor uppgår till 95 %. Bostäderna är fullt uthyrda. Genomsnittshyran för lokaler under 2008 beräknas till ca 1 070 kr/kvm. PRÄSTGÅRDEN 12 ÖREBRO Henry Ståhl Fastigheter äger åtta fastigheter i Kumla. Fastighetsbeståndet utgörs av två tredjedelar bostäder, vilka ligger mitt i Kumla centrum. Resterande tredjedel består av butiker och kontor, vilka också ligger centralt belägna. Bostäderna har en uthyrningsgrad på 99 %, uthyrningsgraden för lokaler är goda 95 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2008 beräknas till ca 890 kr/kvm. GULDSMEDEN 15 KUMLA Henry Ståhl Fastigheter äger sju fastigheter i Uppsala. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrum förutom en fastighet, som ligger i köpcentrumområdet Fyrisborg. De centrala fastigheterna består av butiks-, kontors- och bostadsytor. Samtliga bostäder är uthyrda och har en mycket låg omflyttningsgrad. Lokalbeståndets uthyrningsgrad är 91 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2008 beräknas till ca 1 090 kr/kvm. DRAGARBRUNN 20:1 UPPSALA Henry Ståhl Fastigheter äger en fastighet i Stockholm och en i Solna. Fastigheten i Stockholm är en fint renoverad sekelskiftsbyggnad belägen på Nybrogatan. Fastigheten i Solna är en nyligen renoverad kontorsfastighet. Uthyrningsgraden för ortens lokalytor uppgår till 90 %. Genomsnittshyran för lokaler under 2008 beräknas till ca 2 150 kr/kvm. BANGÅRDEN 4 STOCKHOLM Henry Ståhl Fastigheter äger en tredjedel av aktierna i Fastighetsaktiebolaget Kretia. Kretias fastighetsbestånd omfattar 29 bostadsfastigheter i attraktiva lägen i centrala Malmö. Beståndet utgörs i huvudsak av fastigheter som byggts mellan åren 1906-1942 samt ett mindre antal byggda på 1990-talet. Fastigheterna är fullt uthyrda och genomsnittshyran för bostäder under 2008 beräknas till ca 920 kr/kvm. VAPENSMEDEN 1 MALMÖ
6 ÅRET SOM GÅTT VD har ordet När jag ser tillbaka på år 2007 är det två saker som gläder mig extra mycket. Det första är det fantastiska uthyrningsresultatet, det andra är den stora andelen av måluppfyllelse. Båda dessa saker är ett resultat av goda prestationer från alla våra duktiga medarbetare och av hur väl vi fungerar tillsammans i vår organisation, i det familjära Henry Ståhl Fastigheter AB. KNÄPPINGSBORG NORRKÖPING Gott resultat Resultatet för 2007 uppgår till 63 mnkr ett mycket bra resultat och helt enligt planer och prognoser. Samtliga våra tre marknader: Norrköping/Linköping, Örebro/ Kumla och Uppsala/Stockholm är i en stark tillväxtfas, och vår ökande fokusering på kommersiella fastigheter har varit lyckosam. Resultatet från den löpande förvaltningen uppgår till 84 mnkr. Stark värdetillväxt Efterfrågan på fastigheter var fortsatt stark under 2007. Sjunkande avkastningskrav har inneburit ännu ett år med stigande fastighetspriser. Vi bedömer att värdeuppgången i vårt bestånd uppgick till ca 220 mnkr, vilket motsvarar ca 7 %. Nyckeltalen för justerad soliditet och räntetäckningsgrad blir då dryga 40 % respektive 1,9. Det innebär att vi med god marginal uppfyller våra mål i finanspolicyn. Gott uthyrningsarbete Hyresintäkterna för 2007 uppgår till 334 mnkr, vilket är en förbättring med 8 mnkr på jämförbart bestånd. Största delen av denna förbättring kommer från en ökad uthyrning på lokalsidan, där vakanserna ligger under 5 %. Arbetet med bostadsuthyrningen är fortsatt mycket framgångsrikt och vakanserna i vårt bostadsbestånd ligger under 1 %. Nära kundkontakt Vårt arbete med långsiktig och aktiv närvaro på våra kunders marknader ser vi som en mycket viktig förutsättning för ett fortsatt gott uthyrningsarbete. Det är därför med stor glädje jag konstaterar att det interna arbetet med att anpassa arbetsformer och verksamhet efter detta har resulterat i goda omdömen från våra kunder, både i direkta kommentarer och i kundenkäter under året. Denna aktiva närvaro hos kunderna kräver också att vi har väl fungerande stöd- och servicesystem. Miljöarbetet Grunden för vårt miljöarbete hittar vi i miljöpolicyn, som utgör en vägledning för hur vi ska agera i såväl stora som små frågor i vardagen. Ett stort arbete med inventeringar har genomförts under 2007 och vi ger oss nu i kast med olika typer av konkreta miljöåtgärder, ett arbete som även det kommer att vara långsiktigt. Succé i kvarteret Knäppingsborg Torsdagen den 23 augusti 2007 öppnades Norrköpings bäst bevarade hemlighet : kvarteret Knäppingsborg, ett anrikt kvarter med sina äldsta delar från 1767. Kvällen före kom över 800 gäster för att smygtitta på Norrköping citys nya attraktion. Invigning nummer två gick av stapeln i slutet av november. I kvarteret finns nu nio butiker, en levande torghandel samt restaurang, café och bagarstuga. Under mars 2008 sker nästa spännande öppning, med flera butiker och ytterligare näringsställen kvarteret Knäppingsborg har fått en succéartad inledning på sitt fortsatt långa liv i förädlad skrud.
ÅRET SOM GÅTT 7 Resultatet för 2007 uppgår till 63 mnkr. Ett mycket bra resultat och helt enligt planer och prognoser. Friska medarbetare Hälsodiplomeringen som genomfördes 2005 med hjälp av Korpen har förnyats under 2007. Ett exempel på praktiskt hälsoarbete är den stegtävling som genomförts inom företaget under året, och som resulterade i att vi tillsammans gick över 5 000 mil. Detta arbete bidrar till att vi har fortsatt låga sjukskrivningstal. Den totala sjukfrånvaron för året blev ca 2 % och andelen långtidsfriska hela 99 %. Fjärde Storstadsregionen Cirka 70 % av vår totala verksamhet finns i regionen Norrköping/Linköping och det är med stort intresse vi följer det arbete som nu bedrivs av näringslivet och kommunerna i Fjärde Storstadsregionen för att ytterligare stärka regionen och ta tillvara de möjligheter till utveckling och tillväxt som finns i en nära framtid. Vi ger satsningen på en stark region Norrköping/Linköping vårt fulla stöd. PETER KARLSTRÖM VD Steget före Vi går nu in i en period med något större osäkerhet när det gäller ekonomisk tillväxt. Risken finns att vi inte kommer att se samma starka konjunktur som under de senaste åren. Men eftersom vi alltid betonar vikten av att vara väl förberedda och ligga steget före har vi redan vidtagit åtgärder, såväl ekonomiskt som organisatoriskt, för att möta en något förändrad situation. Det är ett arbete som kommer att fortsätta under det kommande året, så vi ser med stor glädje och tillförsikt fram mot ett nytt spännande år 2008.
8 FJÄRDE STORSTADSREGIONEN Uppsala Örebro Stockholm Kumla Norrköping Vår och regionens utveckling går hand i hand Linköping Malmö En ny storstadsregion växer fram i landet, den fjärde i storleksordning, med Norrköping och Linköping som tunga varumärken. Huvuddelen av vårt stora fastighetsinnehav ligger i de båda städerna. Därför är den fortsatta utvecklingen i regionen av yttersta vikt för oss intressenter. JAN LINDEROTH STYRELSENS ORDFÖRANDE Vi är övertygade om att en positiv utveckling av Fjärde Storstadsregionen kan förväntas genom samverkan med kommunerna, näringslivet och andra intressenter. I Norrköping har vi sedan länge mycket goda erfarenheter av en dylik samverkan genom vårt delägande i Marknadsföringsbolaget Nya Norrköping AB, där vi haft förmånen att inneha ordförandeposten i styrelsen under de flesta av bolagets verksamhetsår. Bolaget ägs till hälften av kommunen till hälften av näringslivet och har nu under nästan sex år profilerat Norrköping och flyttat fram dess position avsevärt. Svagare gränser starkare profil Många projekt och marknadsföringsaktiviteter har bedrivits tillsammans med Marknadsbolaget i Linköping. Ur detta samarbete har begreppet Fjärde Storstadsregionen vuxit fram och alltfler aktörer har insett och påpekat lämpligheten och nyttan av ännu tätare samarbete. De framtida formerna för en närmare association diskuteras intensivt i många olika sammanhang. Vi är starkt pådrivande och aktiva i flera olika formationer. Ett marknadsförings- och utvecklingsbolag för hela regionen kommer kraftfullt att bidra till att regionen ännu tydligare positioneras på kartan. Arena för goda idéer För oss på Ståhl innebär arbetet i den här typen av organisationer en möjlighet att påverka utvecklingen i positiv riktning, vilket i andra hand självklart gynnar oss själva som stor fastighetsägare. Vi får samtidigt tillträde till en arena, där goda idéer och förslag kan diskuteras i en öppen anda och med stor förståelse för de deltagande aktörernas olika agendor. Den form av samverkan mellan näringslivet och den offentliga sektorn som organiserats i regionen har rönt stor uppmärksamhet såväl internt som externt. Alla inblandade aktörer; kommuner, universitet, organisationer, företag med flera, är eniga om den ömsesidiga nytta som uppstår ur denna gränsöverstigande samverkan. Vi har varit, och kommer att vara, en given spelare i det lagbygge som formar regionens framtid.
FJÄRDE STORSTADSREGIONEN 9 Vi har varit, och kommer att vara, en given spelare i det lagbygge som formar regionens framtid. MARKATTAN NORRKÖPING
10 FJÄRDE STORSTADSREGIONEN IDÉFLÖDET LINKÖPING SPETSEN NORRKÖPING THOMAS SJÖLANDER VD NYA NORRKÖPING AB Vi är, hur man än mäter befolkningsstorlek, antal arbetsplatser eller branschbredd den fjärde största regionen i Sverige. Fjärde Storstadsregionen - en framtidsregion Vi räknar inte längre avstånd i kilometer och mil utan i minuter och timmar. Med bra kommunikationer minskar avstånden, vilket tillsammans med en öppnare attityd bidragit till vad vi är idag. Både attraktiv och funktionell Fjärde Storstadsregionen växer fram runt städerna Norrköping och Linköping. Vi är, hur man än mäter befolkningsstorlek, antal arbetsplatser eller branschbredd den fjärde största regionen i Sverige. Vi är två jämnstora städer med 25 minuter emellan, en funktionell region med 13 kommuner och 450 000 invånare. Närmare 10 000 människor åker dagligen mellan Norrköping och Linköping för att jobba, och pendlingen ökar kraftigt i hela regionen. Med korta avstånd till boende med livskvalitet å ena sidan och högkvalificerat arbete å den andra, framstår vår region som mycket attraktiv. Vi har, kort och gott, storstadens fördelar men inte dess nackdelar. Ostlänken viktigast Den enskilt viktigaste framtidssatsningen är byggandet av Ostlänken. Höghastighetståget knyter ihop Stockholm och Fjärde Storstadsregionen med restider under en timme. Den minskar avståndet mellan Linköping och Norrköping till 15 minuter. Tillgången till arbetskraft och attraktiva arbeten blir än större, samtidigt som marknader växer och alternativen blir fler både för företag och för individer. Många delaktiga i bygget Vi är många som känner entusiasm över att få vara en del i bygget av en stark framtidsregion. Kommunerna, tillsammans med ett engagerat näringsliv och en stark motor i Linköpings universitet, driver helhjärtat på utvecklingen mot en helt integrerad region. Nutek räknar med att den dag vi når dit kommer 15 000 nya jobb att finnas i Fjärde Storstadsregionen, bara det är argument nog för att lägga kraft och tyngd i arbetet.
FJÄRDE STORSTADSREGIONEN 11 Idag utgör Fjärde Storstadsregionen troligtvis den mest attraktiva fastighetsmarknaden utanför storstäderna. Fastighetsmarknaden i Fjärde Storstadsregionen En rad starka sidor gör Fjärde Storstadsregionen till en intressant marknad för många aktörer på fastighetsmarknaden. Med den planerade Ostlänken faller ljuset på områdena kring framtidens resecentra. IDÉSKISS NYTT RESECENTRUM NORRKÖPING Fjärde Storstadsregionen uppfyller flera viktiga villkor som tilltalar många fastighetsaktörer: Området är befolkningsstarkt. Det finns en väl utvecklad infrastruktur. Näringslivet är starkt och expansivt. Utbudet av högre utbildning är väl tillgodosett. Och inte minst; regionens fastighetsmarknad har en diversifierad ägarbild. Idag utgör Fjärde Storstadsregionen troligtvis den mest attraktiva fastighetsmarknaden utanför storstäderna. Måttliga hyresökningar Dessa förutsättningar har också bidragit till att hyresnivåerna för kontorslokaler har ökat. Men kanske inte så mycket som det möjligen kan ha förväntats. Hyresutvecklingen har varit svagare än i landets storstäder regionen har med andra ord halkat efter lite. Detta skulle kunna innebära att vi under kommande år får se en relativt stark hyresutveckling. Men samtidigt kan rådande hyresnivåer vara en konkurrensfördel som innebär möjligheter att dra till sig nyetableringar till området; här får hyresgästerna mycket lokaler för pengarna. God tillgång på kontorslokaler Tillgången på lediga kontorslokaler i regionen bedöms fortfarande vara god. Men situationen kan förändras. Studeras utbudet av lediga kontorsytor lite närmare så ingår nämligen en icke oväsentlig andel av äldre och omoderna lokaler i utbudet. Efterfrågan på marknaden har sakta men säkert glidit över mot yteffektiva lokaler med hög standard. Ökad nyproduktion kan bli resultatet. Stationsnära områden fokuseras Det geografiska läget är heller inte en oväsentlig parameter vid valet av en lokal. Den planerade Ostlänken bör innebära att områdena kring Linköpings respektive Norrköpings planerade nya resecentra blir attraktiva lägen. Tågresandet kommer att öka och då får närheten till stationerna större betydelse. Det är troligtvis här vi kommer att få se merparten av förväntad nyproduktion. P-O SKOOG FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Av SFF aukt fastighetsvärderare
12 VISION & AFFÄRSIDÉ Vision & affärsidé Vi har en glasklar strategi för att trygga tillväxten i företaget. I fokus står kunder och medarbetare. Genom ett värderingsstyrt förhållningssätt strävar vi mot visionen. Vision Henry Ståhl Fastigheter AB ska vara den bästa hyresvärden på de marknader där vi verkar. Med det menar vi att vi ska: Ha den högsta kundnöjdheten. Ha en uthållig och god lönsamhet med en tätposition inom de goda nyckeltalen. Vara en omtalad och attraktiv arbetsgivare. Affärsidé Henry Ståhl Fastigheter erbjuder lokaler och bostäder som är väl anpassade efter kundernas önskemål. Vi gör det med ett fastighetsbestånd som underhålls och utvecklas långsiktigt och ansvarsfullt av ett familjeägt, stabilt företag, som verkat sedan 1947. Vilket innebär att vi ska: Förädla, förvärva eller producera fastigheter med sådan långsiktig ekonomi att de genererar värdetillväxt. Skapa värdetillväxt genom effektiva och kunniga medarbetare som ser möjligheten i varje kundkontakt och utvecklingspotentialen i varje fastighet. Lönsamhet uppnås genom effektiva och lätthanterliga systemhjälpmedel. BOKHÅLLAREN NORRKÖPING
MÅL 2008 13 Mål Finansiella mål Synlig soliditet, mer än 27 %. Räntetäckningsgrad, mer än 1,5. Verksamhetsmål Uthyrningsgrad, kommersiellt mer än 95 %. Uthyrningsgrad, bostad mer än 98 %. Nyproduktion och större investeringar ska sammantaget avkasta lägst 7 %. Miljömål Minskad miljöpåverkan från våra fastigheter. Minskad miljöpåverkan från företagets övriga verksamhet. 35 30 25 20 15 10 5 0 Synlig soliditet % Synlig soliditet % 2004 2005 2006 2007 Strategi Vår strategi omfattar de områden som är av stor betydelse för verksamheten. Dessa är: Organisation Verksamheten bedrivs inom tre marknadsområden som med stöd av de centralt placerade servicefunktionerna ska uppnå de uppsatta målen. Utveckling Varje marknads- och serviceområde arbetar med noggrant framtagna planer för verksamhetens och medarbetarnas mål. Marknadsområden För arbetet inom marknadsområdena finns såväl kvantitativa som kvalitativa mål med tillhörande handlingsplaner. Samtliga planer genomsyras av kundfokus, ekonomi, miljö- och säkerhetstänkande. Medarbetare Inom Henry Ståhl Fastigheter låter vi ständigt våra medarbetare utvecklas. Vi värnar också aktivt om deras arbetsmiljö och hälsa. Organisationen anpassas fortlöpande efter nya krav och omvärldens utveckling. Miljö Vi ska kontinuerligt arbeta med att öka miljömedvetenheten inom företaget, både strukturellt och på individnivå. Varumärke Henry Ståhl Fastigheter har en lång historia och vi har ett starkt varumärke. Sedan bolaget grundades 1947 av Henry Ståhl har vi varit förknippade med kvalitet och pålitlighet. Vi vårdar varumärket genom att ständigt fylla det med nya löften i enlighet med våra värdeord. Det ger oss fortsatt god styrka och hög attraktionskraft bland hyresgäster och medarbetare, både nuvarande och framtida. Ledord för värderingar Våra ledord öppenhet, omtanke och långsiktighet bygger vår värdegrund. De står för kärnvärden som handlar om hur vi ska agera och hur vi vill uppfattas. Ledorden styr de värderingar som genomsyrar Henry Ståhl Fastigheter. Fjärde Storstadsregionen Utvecklingen i den här regionen är av stor strategisk betydelse för oss. Vi följer noga händelseförloppet inom olika områden och deltar även aktivt i forum som erbjuder företaget möjligheter att vara med och driva på utvecklingen i positiv riktning. 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 100 99 98 97 96 95 94 93 92 91 Räntetäckningsgrad, Räntetäckningsgrad, ggr 2004 2005 2006 2007 Uthyrningsgrad-yta Uthyrningsgrad - yta 2004 2005 2006 2007 Totalt Lokaler Bostäder
14 LOKALMARKNADEN Stor efterfrågan på våra lokaler Ståhls fastighetsbestånd består till 70 % av lokaler, som därmed utgör ryggraden i företagets verksamhet. Hela 95 % av beståndet är idag uthyrt. Den höga uthyrningsgraden ser vi som ett kvitto på ett framgångsrikt arbete. MOTORN NORRKÖPING Kontor Våra lokaler är attraktiva. I flera städer är efterfrågan betydligt större än vårt utbud. Det gäller exempelvis Linköping, där vi har fått arbeta hårt för att kunna tillgodose hyresgästernas behov av mer utrymme. Deras möjligheter att kunna fortsätta utveckla sin verksamhet i våra lokaler är en uppgift vi löser både genom att bygga till och genom att renovera och förädla befintliga ytor. Även i Norrköping är trenden fortsatt positiv. Uthyrningsgraden ökar. Vi kunde under det gångna året glädja oss åt att lokaler som stått outhyrda under en period numera, i enlighet med vår fastlagda strategi, har nöjda hyresgäster. Kvarteret Kvarnen i Norrköping fortsätter att utvecklas. Hyresgästerna väljs med omsorg för att få in en mix av företag som kan generera synergieffekter. Kvarteret kommer också att genomgå en exteriör förädling. Våra fastigheter i Uppsala har fortsatt låg vakans. Vi ser med tillförsikt på framtiden i staden. I Örebro har det varit stor efterfrågan på mindre kontorsytor. Sista kvartalet 2007 ökade efterfrågan på lokaler generellt och vi tar med oss denna positiva trend in i framtiden. VÅRA STÖRSTA HYRESGÄSTER Swedbank AB Danske Bank Linköpings Universitet ICA Sverige AB Uppsala Kommun Migrationsverket Sectra AB Systembolaget AB Kriminalvårdsstyrelsen Norrköpings Kommun Butiker Vår satsning på kvarteret Knäppingsborg, där den unika miljön nu innehåller småskaliga butiker, har utvecklats till något som Norrköpingsborna känner stolthet över. Knäppingsborg är idag en del av handelsstråket i Norrköping city. Stallbacken i Örebro är liksom Knäppingsborg ett område med fokus på mindre butiker och området har blivit en viktig del av stadens handelsliv. I Kumla genomför kommunen en storsatsning på att göra centrum mer tilltalande. Vi har förädlat våra fastigheter i centrala Kumla för att möta marknadens allt högre krav på attraktiva lokaler. Handeln i centrum har ökat, liksom det totala antalet uthyrningar. 2008 blir ett år då vi fortsätter vår satsning på butiker. Lager Fjärde Storstadsregionens goda geografiska och infrastrukturella läge ger regionen stora möjligheter att konkurrera framgångsrikt inom logistik och kommunikation. Både myndigheter och näringsliv samverkar för en ökad tillgänglighet, vilket gör våra fastigheter ännu mer attraktiva. Såväl Fjärde Storstadsregionen som Örebroregionen är spännande marknader och vi ser fram mot att stärka vår position som ett av de ledande och mest innovativa fastighetsbolagen i dessa regioner. Fördelning av lokalkontraktens antal/årshyror Fördelning efter kontraktens av lokalkontraktens förfallotid årshyror efter kontraktens förfallotid % 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013- Antal kontrakt % Årshyror %
LOKALMARKNADEN 15 IDÉFLÖDET LINKÖPING
16 BOSTADSMARKNADEN Attraktivt utbud ger trogna hyresgäster Fjärde Storstadsregionen, med tillväxtsorterna Linköping och Norrköping som motorer ger oss som fastighetsbolag fantastiska möjligheter. Här finns hyresgäster som tillsammans med oss gärna satsar på, och värnar om, sitt boende. Hyresrätt - en utmärkt svensk boendeform Vi vill sprida kännedom om fördelarna med att bo i hyresrätt. Tillsammans med ett antal andra aktörer, arbetar vi med kampanjen Hyresrätt - en utmärkt svensk boendeform, allt för att lyfta fram de fördelar denna form av boende ger. 2004 2004 2006 2006 2007 2007 UTDRAG UR KUNDENKÄT Kan Kan tänka sig att rekommendera Ståhl Kan tänka sig att rekommendera Ståhl -6,8 % 93,2 % -6,8 % 93,2 % -6,1 % 93,9 % -6,1 % 93,9 % -6,5 % 93,5 % -100-6,5 % -50 0 50 93,5 % 100 % Dålig -100 el. motsv. -50 0 Inte 50 så bra 100 el. motsv. % Dålig Ganska el. motsv. bra el. motsv. Inte Mycket så bra bra el. el. motsv. Ganska bra el. motsv. Mycket bra el. motsv. Trivsel med Ståhl Trivsel med Ståhl Trivsel med Ståhl Trogna hyresgäster Generellt sett har vi lyckats väl med att få våra hyresgäster att stanna hos oss under lång tid. Vår framgång har bland annat sin grund i följande faktorer: Vi har ett utbud av bostäder som få kan matcha: både centralt och mer naturnära, etta för singeln alternativt stor våning för hela familjen, såväl moderna som välskötta äldre bostäder. Med detta utbud kan vi tillgodose de flesta hyresgästers önskemål. Ett annat skäl till vår framgång är att Ståhls bostäder är prisvärda. I vårt nöjdkundindex anger hyresgästerna att de tycker att det är en god affär att bo i en fastighet som Ståhls äger eller förvaltar. Låg omflyttning Antalet omflyttningar bland våra hyresgäster på bostadsmarknaden är fortsatt lågt. Marknadssituationen är en bidragande orsak till att färre flyttar från våra bostäder. En av Ståhls konkurrensfördelar är att företagets bostäder har en bra mix storleksmässigt, hyresgästen kan välja mellan bostäder på allt från 25 till 250 kvm. De områden där våra bostäder finns är attraktiva och har en stor spridning i städerna. I Fjärde Storstadsregionen har vi näst intill inga vakanser. Även i Örebro och Uppsala är det stor efterfrågan på våra bostäder. I dessa städer råder bostadsbrist. Beståndet i Kumla utgörs av centralt belägna, attraktiva bostäder. Serviceindex Serviceindex -17,5 % -17,5 % 82,5 % 82,5 % Produktindex Produktindex -26,8 % -26,8 % 73,2 % 73,2 % Trivseln med Ståhl -9,4 % 90,6 % Trivseln med Ståhl -9,4 % -100-50 0 50 90,6 % 100 Dålig el. -100 motsv. -50 Dålig Ganska el. motsv. bra el. motsv. 0 Inte 50 så bra el. 100 motsv. % Inte Mycket så bra bra el. el. motsv. Ganska bra el. motsv. Mycket bra el. motsv. Ståhl tar våra behov på allvar Den viktigaste anledningen till vår höga uthyrningsgrad och kundnöjdhet är företagets sätt att arbeta. Eftersom vi sätter det mänskliga mötet i fokus så skapar vi goda relationer med våra hyresgäster, vilket gör det lättare att sätta sig in i deras behov. Den stora betydelse vi tillmäter kundkontakten gäller i alla lägen, oavsett tillfälle eller art. Den kundundersökning vi genomför varje år bekräftar att vi arbetar på rätt sätt. Vi uppfattas som tillgängliga och trevliga, och hyresgästerna tycker att vi tar deras behov på allvar. Enkäten säger också att vår satsning på trygga och trivsamma bostäder har gett resultat.
BOSTADSMARKNADEN 17 Hyresrätt - en utmärkt svensk boendeform Ett unikt samarbete mellan Hyresbostäder, Lundbergs och Ståhl. Tre företag med det gemensamma intresset att bidra till Norrköpings utveckling. Bra boende är en förutsättning för en levande stad. Boendet är en mycket viktig del av våra liv, men hyresrätten kommer sällan till sin rätt i den svenska bostadsdebatten. Bara i Norrköping bor mer än 40 000 människor i hyreslägenheter. Och de får sällan höra vilket smart val de har gjort. Hyresrätten står för trygghet, service och ett bekymmersfritt boende där du får tid och pengar över till annat. I jämförelse med boendeformer i många andra länder är den svenska hyresrätten lika unik och speciell som till exempel allemansrätten. Om detta har vi berättat i en större annonskampanj under hösten i ett samarbete över företagsgränserna. Tid över för barnen Med två vuxna, fem barn, hund och kanin under samma tak fi nns det alltid något att göra. Vi väljer att hyra för att få tid över för barnen. För oss är det guld värt att slippa måla och snickra eller ligga på knäna och rensa ogräs. Visst kan vi sakna en egen trädgård men vi ger oss ut i skogen i stället. Ofta tar vi med oss frukosten och så äter vi där med barnen, jättemysigt... Familjen Bergman, 5 RoK i Vilbergen Bland vänner växer tryggheten Visst innebär det trygghet med ett boende som inte orsakar några oväntade kostnader. Men den viktigaste tryggheten skapar vi tillsammans. Både vi som bor här och vår hyresvärd har ett ansvar att värna om vårt boende och om varandra. Vi är alla unika och vi bär på olika erfarenheter och idéer om hur saker ska vara. Det är viktigt att våga tala med varandra. Bland vänner växer tryggheten. Sayid Hashimah, 3 RoK på Nordantill Värt varenda krona Jag tycker att man har ett gemensamt ansvar med hyresvärden och sina grannar. Både att hålla sin lägenhet i skick och att se vilka möjligheter som fi nns för att själv skapa trivsel. Många undrar hur jag kan lägga tid och pengar på ett boende jag inte äger. Men jag har hyrt samma lägenhet i 11 år och då växer engagemanget. Ett boende man trivs med är värt varenda krona. Torbjörn Nilsson, 3 RoK i Klockaretorpet Just nu passar det oss perfekt När barnen blivit tonåringar kände hela f att det var dags för något skaffade e
18 FASTIGHETSUTVECKLING Hyresgästernas behov styr vår utveckling IDÉFLÖDET LINKÖPING
FASTIGHETSUTVECKLING 19 Våra fastigheter ska vara trivsamma att bo och verka i. Våra fastigheter ska vara trivsamma att bo och verka i. De ska vara ändamålsenliga för befintliga hyresgäster och attraktiva för nya. Genom att vårda våra fastigheter ökar vi både uthyrningsgraden och fastigheternas värde. Lokaler Vårt fastighetsbestånd består till 70 % av lokaler. Det innebär att vi är starka nog inom området för att kunna ta ett brett engagemang för hyresgästerna på lokalsidan. Våra kunder verkar på en allt mer konkurrensutsatt och komplex marknad, där deras kunder i sin tur ställer krav på snabba omställningar i produktionen. Detta kräver att vi kan bistå med flexibla och kundanpassade lösningar, både avseende de fysiska lokalerna och i kontraktsfrågor. Bostäder På Ståhl arbetar vi fortlöpande med att anpassa bostäderna för att fungera väl i dagens samhälle. Den kollektiva känslan som förr genomsyrade samhället har ersatts av ett större fokus på individen. Vår utmaning är att få de olika bostadsstyperna att passa varje hyresgästs specifika behov. Som följd av ett allt större individfokus aktualiseras nu frågan om så kallade ägarlägenheter. Vi deltar med stort intresse i den fortsatta utvecklingen kring den här upplåtelseformen. Seniorboende blir allt mer efterfrågat. Det finns en stor målgrupp som behöver bostäder anpassade för att åldras i och med närhet till god boendeservice. Förädling och utveckling Vi ska ständigt söka efter nya affärsmöjligheter och i det arbetet ska fantasin ha fritt spelrum. För att hitta nya intäktskällor i våra lokaler ser vi nu även över möjligheten att i större utsträckning utnyttja sekundära ytor. Kvarteret Knäppingsborg i Norrköping är ett utmärkt exempel på detta. Efter förädlingen har vi ökat den uthyrningsbara ytan med ca 30 %. Kvarteret är också ett bra exempel på en varsam förädling där ett område bestående av äldre fastigheter har omvandlats till en ny stadsdel. Kvarteret Decimalen i Linköping är ytterligare ett exempel där vi efter ett omfattande förädlingsarbete ökat den uthyrningsbara ytan, i detta fall med ca 10 %. Ståhl är en del av Norrköping och vi känner staden och dess invånare väl. Vi har också ett omfattande engagemang här. Ståhl har till exempel fått uppdraget att se över möjligheten för uppförandet av en publik byggnad på Strömsholmen i centrala Norrköping. Satsningen på kvarteret Knäppingsborg har blivit en stor framgång och nu går vi vidare med att undersöka hur kundflödena till kvarteret kan stärkas ytterligare. Industrilandskapet och Drottninggatan har i dag ingen naturlig koppling och Hörsalsparken fungerar med sin placering som stoppkloss för ett naturligt flöde. Från kommunen har vi fått uppdraget att se över och förbättra området. Vi känner ett stort förtroende från kommunen och vårt samarbete präglas av stor lyhördhet och samarbetsvilja. En aktiv samhällspartner Ståhl ska vara en del av samhället vi verkar i, och en naturlig fastighetspartner för invånarna. Vi är därför mycket aktiva i exempelvis olika centrumföreningar i de städer där vi har fastigheter. KNÄPPINGSBORG NORRKÖPING
20 MILJÖARBETE Miljö - en naturlig del av vårt arbete Miljöfrågorna är för oss i högsta grad aktuella och en naturlig del av det dagliga arbetet. Vi strävar efter att minimera vår verksamhets miljöpåverkan så långt det är möjligt. Nu intensifieras det arbetet. 2008 kommer att bli miljöns år. 1. ANALYS - Energibalans för fastigheten. - Analysera driftstatistik gällande värme, el och vatten. - Ta fram börvärden för respektive objekt och media. Med hänsyn till vilken fastighetstyp det är, utifrån statistik och jämförelsetal - ifrån detta tar vi fram 5 objekt per år att arbeta med. 5. UPPFÖLJNING - Uppföljning av statistik per månad och år på de objekt som vi har tagit ut. ENERGIEFFEKTIVISERINGSPLAN 2. OPTIMERING - Justera inställningsvärden på respektive installation, ventilation, värme m.m. För att se var dessa är optimala för varje anläggning. 4. GENOMFÖRANDE/ÅTGÄRDER - Projektering, kravspecifikation. 3. ANALYS - Hur blev resultatet efter optimering, vad behövs göras för att uppnå ett lägre börvärde? - Stämma av enligt våra NKI-undersökningar och vad våra hyresgäster tycker. - Göra besparingskalkyler.