Årsredovisning 012 1
Årsredovisning 2012 VD har ordet Framtiden byggs på erfarenhet I sjuttio år har HFAB varit med och bidragit till Halmstads utveckling genom att bygga och underhålla fastigheter. Vår vilja och möjlighet att arbeta långsiktigt, vår syn på lokalt samhällsengagemang och vårt löpande arbete med sociala frågor bär vi med oss inför framtiden. Oro i omvärlden Skuldkrisen i Europa präglade 2012. Länderna kring Medelhavet i allmänhet och Grekland i synnerhet uppvisade stora problem med att få ordning på skulderna och få igång ekonomin. I Sverige klarade vi initialt den globala avmattningen bra, men den svaga utvecklingen i euroområdet fick den svenska ekonomin att bromsa in under andra halvan av 2012. Tillväxten blir sannolikt svag även under inledningen av 2013 och sysselsättningen förväntas falla. Halland drabbades av över 2000 varsel under 2012 och i Halmstad drabbas många av nedläggningen av Pilkington. Hög takt i nyproduktionen Vår uppgift är att bidra med ett så bra boende som möjligt, men på marginalen vill vi försöka bidra till fler arbetstillfällen i Halmstad. Vi beslöt därför att försöka öka nyproduktionstakten i den rådande konjunkturen. Rent konkret startade vi under årets sista månader nyproduktion av drygt 200 bostäder, på Sofieberg och Nissastrand. HFAB är hela Halmstads kommuns bostadsföretag och under året har vi producerat lägenheter i såväl Åled som Oskarström. I Harplinge medverkade vi under 2012 i framtagande av en ny detaljplan för ett flerbostadshus med åtta lägenheter på den gamla kommunalhustomten. Detaljplanen förväntas bli antagen i början av 2013 då vi kan inleda upphandling av ett hus med plusenergiteknik. Byggnationen beräknas ta ca ett år. Tittar vi längre framåt så har kommunen under 2012 påbörjat detaljplanearbetet för kvarteret Borgen 4 som HFAB äger på Söder i Halmstad. Under vintern 2012 gjorde HFAB också en framställan till kommunen med begäran om ny detaljplan för Söndrums centrum. Önskemålet är att bebygga en befintlig parkeringsyta med ett högt bostadshus för att på så sätt öka såväl andelen tillgängliga bostäder i området som antalet hyresrätter. Fortsatt satsning på underhåll Det är glädjande att vi under året har lyckats höja tempot i underhållsarbetet. Vi har sällan eller aldrig investerat och underhållit så mycket som under det gångna året. Vi satsade närmare en kvarts miljard i våra fastigheter, vilket är 50 % mer än 2009. God planering tillsammans med attraktiva anbud har varit viktiga orsaker. Arbetet med att försköna de gröna ytorna fortsatte under året. Vår medarbetare Stefan Mattson, en av Sveriges skickligaste trädgårdsmästare skapar ökad utomhustrivsel för våra hyresgäster. Vårt arbete med att minska våra fastigheters miljöpåverkan har fortsatt under året. Med hjälp av ett systematiskt och långsiktigt arbete med energieffektivisering har vi lyckats minska energiförbrukningen för uppvärmning och fastighetsel med omkring 10 % sedan 2007. Arbetet med den resterande förnyelsen av Maratonvägen genomförs under 2013 och vi är precis i avslutande skede av en upphandling avseende kvarteret Kannan på Snöstorpsvägen. Om prisbilden är rätt kommer vi också att gå vidare med en större förnyelse av Vårhem och fortsätta med andra underhållsarbeten. Belönade framgångar i det bostadssociala arbetet Vårt bostadssociala arbete syftar till en tryggare och bättre vardag för hyresgäster och samtidigt skapa stabila hyresintäkter åt HFAB. Arbetet bygger i huvudsak på tre olika grenar: stadsdelsutveckling, internt stöd och specialistkompetens inom socialt arbete samt systematiskt störningsarbete. Vi har under året fortsatt samverkan med polisen och Länsförsäkringar Halland i projektet Grannsamverkan mot brott i Andersberg och delar av Maratonvägen. Vi är också på gång att starta i Getinge. Enligt en utvärdering från BRÅ (Brottsförebyggande Rådet) minskade den så kallade vardagsbrottsligheten 2 VD HAR ORDET
med 23 % på Andersberg. Projektet har under året tilldelats tre internationella utmärkelser. I augusti 2011 startades ett tvåårigt projekt, Nya vägar till arbete med HFAB:s egen arbetsförmedlare. Projektet syftar till att öka sysselsättningsgraden hos våra hyresgäster. Arbetsförmedlaren hade vid årsskiftet 2012 / 2013 lyckats medverka till att skapa arbete åt 67 hyresgäster. Vi har även bidragit till arbetstillfällen genom satsningen 100 sommarjobb, som är inne på sitt andra år. HFAB har anställt ungdomar som under sommaren arbetat med trädgårdsskötsel, målning, städning med mera. Vi lovar att fortsätta detta arbete även under 2013. Nöjda hyresgäster Nöjda hyresgäster är viktigt för HFAB. Vi bryr oss om våra hyresgäster och vi vill göra ett bra jobb. Vi är också övertygade om att nöjda hyresgäster leder till såväl högre betalningsvilja som minskade omflyttningar i det långa loppet. Därför mäter vi kontinuerligt av våra hyresgästers kundnöjdhet. Årets undersökning visade på förbättrade värden och att HFAB står sig mycket bra i jämförelse med liknande bostadsföretag. Stabila intäkter En stabil ekonomi är vårt enskilt viktigaste mål eftersom den borgar för att vi kan fortsätta med vårt underhåll likväl som det bostadssociala arbetet. Årets hyresökning var starkt differentierad och varierade mellan 0,5 5,0 procent. Hyresintäkterna ökade totalt med 17 Mkr till 667 Mkr jämfört med 2011. Under året tillträdde vi fastigheten Siken 2. Vi köpte också fastigheteren Klostret 14 där vi har ambitionen att konvertera kommersiella lokaler till attraktiva hyreslägenheter i Halmstads centrum. Vi har avtalat med HSB om att sälja tre fastigheter på Maratonvägen. HSB:s avsikt är att riva ett av husen och istället bygga bostadsrätter där, detta i ett område där bostadsrätter är underrepresenterade. Slutligen, utan HFAB:s dedikerade och duktiga medarbetare hade inte mycket av ovanstående skett under året. Jag vill därför passa på att rikta ett varmt tack till dem alla. Terje Johansson VD VD HAR ORDET 3
4
Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 6 Marknad 8 Hyresgäster 11 Fastighetsmarknaden 12 Våra fastigheter 14 Hållbar utveckling 20 Bostadssocialt arbete 22 Personal 24 Likviditet och finansiering 26 Resultat 28 Risk- och känslighetsanalys 30 Utsikter för år 2013 32 Förslag till vinstdisposition 33 Resultaträkning 34 Balansräkning 35 Kassaflödesanalys 36 Redovisnings- och värderingsprinciper 37 Noter 38 Fem år i sammandrag 47 Revisionsberättelse 48 Granskningsrapport 2012 49 Fastighetsbestånd 50 Styrelse och revisorer 56 Företagsledning 58 INNEHÅLL 5
Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Halmstads Fastighets AB (HFAB), organisationsnummer 556041-1786, avger härmed årsredovisning för år 2012. Verksamhet HFAB ägs av Halmstads Rådhus AB (organisationsnummer 556649-7961). Halmstads Rådhus AB är helägt av Halmstads kommun. Verksamheten i HFAB består av uthyrning och förvaltning av bostäder och lokaler inom Halmstads kommun. HFAB är hyresledande i Halmstads kommun med ca 50 % av hyresrätterna. Affärsidé HFAB ska på ett affärsmässigt sätt utveckla och erbjuda ett attraktivt boende i hyresrätt. Vision HFAB ska vara Sveriges bästa bostadsbolag och det självklara valet för alla som vill bo i Halmstad. HFAB är moderbolag i en koncern med sex dotterbolag, Nissamedia AB, KB Gamletull, Gamletull Komplementär AB, Projekt Söder i Halmstad AB, HF Kaptensgatan AB och HF Tyghusgatan AB. Nissamedia är ett vilande bolag, som tidigare bedrivit verksamhet inom kabel-tv. KB Gamletull har ägt mark vid Nissan i centrala Halmstad (i området som idag benämns Nissastrand), men bedriver i princip ingen verksamhet för närvarande. Gamletull Komplementär AB driver parkeringsverksamhet i hyrt garage samt är komplementär i kommanditbolaget. Projekt Söder i Halmstad AB äger centralt belägen mark som planläggs för bostadsbyggnation. Inget av dotterbolagen har anställd personal. Under 2012 förvärvades två nya dotterbolag, HF Kaptensgatan AB och HF Tyghusgatan AB. Båda dotterbolagen äger var sin fastighet i centrala Halmstad. Sedan 2011 äger HFAB 49,6 % av aktierna i Kvarteret Kemisten AB. Bolaget äger attraktiv mark i centrala Halmstad som kommer att planläggas för bostadsbyggnation i framtiden. KoncernförhållANde OrganiSAtiON Operativ organisation Halmstads Fastighets AB Halmstads Fastighets AB VD Nissamedia AB KB Gamletull Gamletull Komplementär AB Projekt Söder i Halmstad AB Stödfunktioner HF Kaptensgatan AB Kv Kemisten AB ägt till 49,6 % (Intressebolag) HF Tyghusgatan AB Distrikt VästÖst Distrikt Mitt Distrikt NordÖst Distrikt Lokaler Tätorter 6 FÖRVALTNINGSBERäTTELSE
Den operativa organisationen, som i sina huvuddrag härstammar ifrån 2008, ska ge ett tydligt resultatansvar och mer kundnära arbetssätt. Basen i organisationen är fyra distrikt. Tre av distrikten är rena bostadsdistrikt medan det fjärde, förutom bostäder utanför tätort, även ansvarar för kommersiella lokaler, serviceboende och studentbostäder. Distrikten ansvarar för såväl löpande förvaltning som långsiktigt underhåll av sina respektive fastigheter. Distriktens arbete stöds av fyra stödfunktioner: Affärsutveckling-Kommunikation, Boinflytande, Fastighetsutveckling och Administrativa avdelningen. Affärsutveckling-Kommunikation ansvarar för varumärke, marknadsföring, kvalitet samt uthyrningsverksamheten. Boinflytande fokuserar på hyresgästernas inflytande i sitt boende. Fastighetsutveckling hanterar nyproduktion, övergripande underhållsplanering, upphandling samt spetskompetens inom bl a områdena energi, VVS och miljö. Administrativa avdelningen ansvarar för ekonomiadministration, finansiering, IT, personal samt gemensam administrativ service. Bolagsstyrning Styrelsens sju politiskt valda ledamöter utses av kommunfullmäktige och väljs endast formellt av bolagsstämman. Personalen representeras av två icke fullvärdiga styrelsemedlemmar som deltar på mötena med rätt att yttra sig. Styrelsen har under året haft 8 ordinarie (varav ett konstituerande) samt 1 extra styrelsemöte. Utöver att hantera uppgifter i linje med aktiebolagslagens krav, har styrelsen arbetat med bolagets långsiktiga utveckling. Styrelsen har formulerat och beslutat ett antal konkreta mål i nom följande delområden: God ekonomi Nöjda hyresgäster Nöjd personal Fastighetsunderhålls- och investeringsnivå på befintligt bestånd löpande nyproduktion Miljö och hållbar utveckling Under året har styrelsen följt uppsatta mål. Styrelsen beslutar om övergripande policys som ska vara vägledande för arbetet i bolaget. För närvarande finns policys för: Ekonomi och finans information och kommunikation it/is Kvalitet Marknad Miljö Personal Bolaget ska bidra till Halmstads kommuns övergripande vision. Denna uttrycks som att Halmstad år 2020 ska vara eller sträva mot att vara: Hemstaden Vi är kommunen där människor möts med trygghet, respekt och kärlek Kunskapsstaden Vi bygger en stad där människor växer genom utbildning, företagsamhet och nytänkande Upplevelsestaden Vi skapar en atmosfär som ger livslust genom aktivitet, gemenskap och livskvalitet I ägardirektivet som är beslutat av kommunfullmäktige och antaget av årsstämman, framgår bl a att HFAB:s marknadsandel av kommunens hyresrätter ska vara i spannet 50 65 %. Vidare har bolaget rätt att på affärsmässiga grunder fatta beslut om smärre försäljningar av lägenheter. Önskemål om att ombilda till bostadsrätt ska prövas i positiv anda. Ombildning bör medges i områden med låg andel bostadsrätter/egna hem men inte i citynära lägen. Villkoren ska vara marknadsmässiga. Avkastningskravet är uttryckt som att bolaget ska sträva efter en avkastning på totalt kapital på minst 4 % under en given treårsperiod. Eftersom HFAB indirekt ägs av en kommun, följer bolaget lagen om offentlig upphandling (LOU) och tillämpar offentlighetsprincipen. Organisationstillhörighet Bolaget är anslutet till Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation (Fastigo), Sveriges Allmännyttiga Bostadsbolag (SABO), Husbyggnadsvaror upa och Skånehem. FÖRVALTNINGSBERäTTELSE 7
Marknad Halmstad har ett attraktivt läge mitt i västkustregionen och uppfattas som en mycket bra bostadsort. Närhet till natur och sköna stränder, god kommersiell och offentlig service och ett rikt utbud av upplevelser och arrangemang ger en kombination som tilltalar en stor grupp människor. Trenden är att allt fler väljer boplats efter boendets kvaliteter även om det blir lite längre till arbetet. Denna trend ser ut att hålla i sig med följd att arbetsregionen vidgas och pendlingen ökar både i antal och i längd. Jämfört med andra kommuner i samma storleksklass har Halmstad uppvisat en mycket bra tillväxt under de senaste 15 åren. Detta gäller såväl befolkningsmässigt som ekonomiskt. Befolkningen i Halmstads kommun ökar stadigt och uppgick per 2012-09-30 till 93 023 personer, en ökning med 729 personer sedan 2011-12-31. Årets folkökning baseras främst på ett positivt flyttnetto. Halmstads goda infrastrukturella förutsättningar är en bidragande orsak till att Halmstad har utvecklats positivt. De senaste åren har ett antal transportintensiva företag etablerat sig och näringslivet är tämligen varierat. Näringslivets diversifiering är en förklaring till att arbetsmarknaden i Halland har klarat sig bättre än riket som helhet. Sista halvåret 2012 har dock en avmattning märkts och arbetslösheten ökar också i Halland. I november aviserade glastillverkaren Pilkington att de lägger ner sin produktionsanläggning i Halmstad med 240 anställda. Årlig befolkningsutveckling HalMStads kommun År *Per 2012-09-30 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 295 494 514 557 787 734 769 773 846 2012* 729 0 10 200 300 400 500 600 700 800 900 Utveckling 8 FÖRVALTNINGSBERäTTELSE
Högskolan i Halmstad har stor betydelse för stadens och regionens utveckling. Antalet helårsstudenter har minskat de senaste åren och uppgick under 2012 till 5 234 st (ca 5 700), antalet inskrivna studenter uppgick till 9 293 st (ca 10 500). Nedgången hänger i huvudsak ihop med minskande årskullar av ungdomar. Försvarsmakten är också en viktig aktör i kommunen, inte minst som arbetsgivare. För närvarande är förutsättningarna för en fortsatt verksamhet i Halmstad stabila. Efterfrågan Efterfrågan på bostäder är fortsatt hög. Den genomsnittliga sökandetiden för de som fick lägenhet (exkl studentlägenheter) uppgick under året till 6,2 (5,8) år. I centrala Halmstad var söktiden i snitt 11,9 (12,5) år. I takt med att allt fler bostadsrätter byggs i Halmstad skärps konkurrensen mellan hyresrätt och bostadsrätt. Konkurrensen är särskilt stark om generationen + 55 år och äldre utan hemmavarande barn. I början av varje år genomför Boverket i samarbete med länsstyrelserna en enkät till kommunerna om läget på bostadsmarknaden. Här efterfrågas bl a kommunernas övergripande bedömning om huruvida det råder brist, balans eller överskott på bostäder i kommunen som helhet, på centralorten alternativt i innerstaden samt i övriga kommundelar. För Hallands del visade utfallet för 2012 i princip samma bild som föregående års mätning, dvs det råder brist på bostäder i centralorten (frånsett Hylte) medan situationen utanför densamma är i balans. Bedömningen för Halmstads del är till skillnad från tidigare år att bostadsmarknaden totalt sett är i balans vilket inte varit fallet sedan enkäten startade 2002. Genomgående för samtliga länets kommuner är att ungdomar har svårt att hitta en bostad och att det råder brist på mindre hyreslägenheter 1 2 rok. Även studenter har svårt att hitta bostad i Halmstad. Trots bristsituationen i centralorten har det varit svårt att sälja nyproducerade bostadsrätter under året, som en följd av konjunkturläget. HFAB:s bedömning är att efterfrågan på hyresrätter är fortsatt god. Under 2012 har efterfrågan på lokaler minskat. Vid årsskiftet 2012/2013 uppgick vakansgraden i moderbolaget till 3,2 % (2,4 %) motsvarande ca 1 248 m 2. 10 (8) uthyrningsbara lägenheter som var vakanta och saknade framtida avtal. Antalet flyttar under året uppgick till 1 764 (1 783), varav 332 (380) gällde studentlägenheter. Detta ger en total avflyttning på 18,1 % (18,2). Flyttfrekvensen i vanliga lägenheter (exkl student-/servicelägenheter) var 15,7 % (15,3). De olika förvaltningsområdena uppvisar varierande siffror. Högst flyttfrekvens hade förvaltningsområde Getinge med en avflyttning om 20,9 %, lägst hade Fyllinge med 11,6 %. Studentlägenheterna har likt tidigare år en mycket hög omsättning med 51,3 % (54,2 %). Hyror Det totala hyresvärdet på kallhyror och uppvärmningsintäkter, uppgick på årsbasis till 656,7 Mkr (640,1). Av denna summa fördelas 592,9 Mkr (577,4) på bostäder och 63,8 Mkr (62,7) på lokaler och garage. Den genomsnittliga varmhyran i bostäderna låg vid årets utgång på cirka 959 kr/m 2 (937). För 2012 var hyreshöjningen 1,78 % (2,5) i snitt men varierar mellan 0,5 till 5 % beroende på geografiskt läge. Hyresförhandling för 2013 genomfördes under hösten och resulterade i en höjning på 80 kronor per lägenhet och månad, vilket motsvarar en genomsnittlig höjning på 1,55 % på årsbasis. GeNOMSNittlig varmhyra vid respektive års utgång 2008 2012, kr/m 2 960 940 920 900 880 860 840 820 850 868 907 937 959 Uthyrning Den ekonomiska uthyrningsgraden (hyresintäkter i % av hyresvärdet) uppgick för bostäder till 99,7 % (99,6) Vid årsskiftet fanns 800 2008 2009 2010 2011 2012 FÖRVALTNINGSBERäTTELSE 9
Teaterföreställningen Två man om en änka på slottsborggården Marknadsaktiviteter HFAB bedriver sedan flera år ett mycket aktivt samarbete med olika idrotts- och andra ideella föreningar. Samarbetet syftar till ömsesidig nytta; föreningen får ett ekonomiskt bidrag och svarar med motprestationer, primärt i form av aktiviteter för hyresgäster, barn och ungdomar i Halmstad. På det sättet stimuleras en meningsfull fritidssysselsättning samtidigt som bolagets varumärke utvecklas positivt. Under 2012 har närmare 1 400 barn deltagit i olika aktiviteter. Under 2012 har HFAB firat 70-årsjubileum och fler aktiviteter än normalt har anordnats, bl a teaterföreställningen Två man om en änka för 400 hyresgäster på slottsborggården och teaterföreställningen Spöksonaten i teaterfoajén för 100 hyresgäster. Under året har också en lägenhet iordningställts för att visa hur en lägenhet såg ut under 1940-talet. Lägenheten har under hösten förevisats för skolor och allmänhet. Totalt har ca 450 skolelever och 250 besökare från allmänheten besökt lägenheten. Likt tidigare år har HFAB också anordnat aktiviteter i bostadsområdena. Aktiviteter för såväl stora som små lockade t ex ett par tusen besökare till sommarens folkfest på Andersberg Andersbergsfestivalen. 10 FÖRVALTNINGSBERäTTELSE
Hyresgäster Hyresrättens servicekoncept är väl avpassat för ett bekymmersfritt boende. Den övervägande andelen lägenheter i HFAB:s bestånd, ca 69 %, består av två- respektive trerumslägenheter. Andelen personer i åldern 20 44 år är högre ibland hyresgästerna än i det totala befolkningsgenomsnittet. Övriga åldersgrupper är underrepresenterade. Denna bild är inte unik för Halmstad. HFAB:s hyresgäster har i genomsnitt en något sämre ekonomisk situation än genomsnittet för kommunen. En förklaring till detta är att familjerna är mindre. I varje lägenhet bor i genomsnitt 1,7 personer, vilket innebär att många hushåll bara består av en person och därmed en inkomst. Ytterligare förklaringar är att andelen förvärvsarbetande är lägre i HFAB:s bestånd, 59,5 % jämfört med kommunen som helhet 76,6 %. Nöjd Kund Index (NKI) Nöjd Kund Index mäts för att säkerställa ett kundorienterat arbetssätt. Undersökningsmodellen som tillämpas är SCB:s modell med Nöjd-Förvaltnings-Kvalitets-Index (NFKI). Mätningarna är ett viktigt underlag i arbetet med att ytterligare höja hyresgästnöjdheten. Nästan hälften av HFAB:s hyresgäster slumpvis utvalda fick under våren 2012 möjlighet att tycka till om sitt boende. Svarsfrekvensen blev 60 % motsvarande ca 2 400 hyresgäster vilket är en ökning med ca 2 % jämfört med 2011 års undersökning. Resultatet av kundundersökning 2012 är ett Nöjd-Förvaltnings-Kvalitets-Index (NFKI) om 66 på en hundragradig skala, en ökning med + 1 jämfört med undersökningen 2011 och med + 2 jämfört med undersökning 2009. HFAB har under de senaste åren arbetat med ett ökat fokus på kundservice, trygghet och säkerhet, bl a genom att införa ett system med egna husvärdar ute i bostadsområdena och installation av kodlås på ytterdörrarna i flera områden. Dessa faktorer är också de som betygsmässigt ökat mest de senaste åren. HelA HFAB 2012 2011 2009 NFKI Helhetsbetyg på hyresvärden 66 65 64 Faktorer Som påverkar helhetsbetyget Renhållning av fastigheten 63 63 61 Gemensamma utrymmen 62 62 60 Tvättstugan 72 72 71 Lägenhetens standard 57 58 58 Reparation och underhåll av lägenhet 57 58 59 Service och tillgänglighet 73 71 68 Utomhusmiljö 67 64 67 Reparation och underhåll av fastigheten 64 64 63 Trygghet och säkerhet 66 64 60 SCB:s undersökningsmodell ger HFAB möjlighet att jämföra sig med andra fastighetsägare. I samarbete med Hyresgästföreningen genomfördes två omfattande undersökningar bland hyresgäster i Skåne och västra Sverige under hösten 2009. I jämförelse med bl a de allmännyttiga bolagen i Göteborg, Helsingborg och Laholm hade HFAB mer nöjda hyresgäster 2009. Hyresgästföreningen i västra Sverige kommer troligen att göra motsvarande undersökning under 2013. FÖRVALTNINGSBERäTTELSE 11
Fastighetsmarknaden Den svenska fastighetsmarknaden präglades inför årsskiftet 2011/2012 av försiktighet och en del tecken talade för en inbromsning. Under 2012 har det dock visat sig att marknaden är fortsatt attraktiv och stabil. Transaktionsvolymerna blev på ungefär samma nivå som 2011. Bostadsinvesteringarna har minskat under året. Investeringar i nybyggnationer har minskat markant och en nedgång för ombyggnationer börjar synas. Nedgången bedöms fortsätta under 2013. Såväl befolkningstillväxt, stigande inkomster som låga räntor bidrar till höjda fastighetspriser och därmed till att investeringarna åter ökar på sikt. På fastighetsmarknaden klassificeras fastigheternas attraktivitet beroende på geografisk belägenhet. De mest attraktiva fastigheterna ligger i så kallade A-lägen. Direktavkastningskravet definieras som driftnetto i förhållande till marknadsvärde, dvs i princip hyresintäkter med avdrag för drift- och underhållskostnader i förhållande till värdet. När direktavkastningskravet ökar sjunker värdet på fastigheten vid oförändrade eller ökade driftnetton. Detta därför att en köpare vill ha högre avkastning på sin investering och därför är villig att betala mindre. Direktavkastningskraven steg marginellt under perioden 2008 till början av 2009 (vilket inte syns i tabellen ovan). Från och med 2009 avtog ökningstakten för att mot slutet av året stanna upp och stabiliseras. Under 2010 började avkastnings MarKNAdeNS direktavkastningskrav (%) i HalMStad (BOStäder), vid respektive års slut: 2012 2011 2010 2009 2008 A-läge 4,00 5,00 4,00 5,00 4,50 5,50 4,75 6,00 4,75 6,00 B-läge 4,75 5,75 4,75 5,75 5,25 6,00 5,50 6,50 5,50 6,50 C-läge 5,50 6,75 5,75 6,75 6,50 7,25 6,75 7,75 6,75 7,75 D-läge 6,50 7,50 6,50 7,50 7,00 8,00 7,25 8,25 7,25 8,25 Källa ovanstående: www.datscha.com Forum 12 FÖRVALTNINGSBERäTTELSE
Kv Borgen kraven sjunka vilket fortsatte under 2011. Under 2012 har det inte varit fråga om några större rörelser. HFAB äger drygt hälften av hyreslägenheterna inom flerbostadsbeståndet i Halmstad. I övrigt präglas bostadsmarknaden av en stor andel mindre hyresvärdar. En stor aktör på marknaden är Apartment Bostad som äger och förvaltar knappt 1 000 lägenheter. Aktörer som gjort betydande fastighetsköp de senaste åren är Möller & Partner som tillsammans med ICA-handlarnas förbund förvärvat nära 900 lägenheter, Rikshem (f d Dombron) som förvärvat 272 lägenheter vid garnisonsområdet och drygt Söderkaj 500 äldreboendelägenheter runt omkring i Halmstad samt Willhem som förvärvat en nybyggd fastighet på Andersberg och nära 300 studentlägenheter. Efterfrågan på kommersiella lokaler har haft en vikande trend under hela 2012 och det tar längre tid att få till avtal. Marknaden präglas av försiktighet. I centrala Halmstad sker utbyggnad på Söder där såväl hyressom bostadsrätter byggs samt på Nissastrand. I Stenhuggeriet planerar Peab byggnation av 31 lägenheter i bostadsrättsform. Andra områden som planeras och är under utbyggnad är Albinsro i Halmstads västra delar och Sofieberg norr om staden. FÖRVALTNINGSBERäTTELSE 13
Våra fastigheter Antalet bostadslägenheter uppgick den 31 december 2012 till 9 771 (9 800), omfattande en total yta om 636 069 m 2 (635 381). Antalet kommersiella lokaler uppgick vid årets slut till 177 (175) fördelat på 50 263 m 2 (49 779). Övriga lokaler fanns till ett antal av 166 st (158) med en yta på 9 674 m 2 (9 534). Underhåll Fastighetsbeståndet representerar betydande ekonomiska värden. För att dessa värden ska utvecklas positivt, måste underhållet långtidsplaneras. Därför är det också av stor vikt att det skapas resurser att underhålla och reinvestera i det befintliga beståndet. Bolaget använder begreppet planerat underhåll vilket omfattar åtgärder som planerats i innevarande eller kommande års underhållsplan. Kostnaden för planerat underhåll uppgick under 2012 till 115,7 Mkr (94,3). I kostnaden inkluderas underhållsandelen i förnyelseprojekt. Totalt planerat underhåll per år, Mkr 120 116 100 94 90 89 80 74 60 De enskilt största projekten under året var: 40 Förnyelse av södra Vårhem Förnyelse av Hjulet på Andersberg Fasad- och takrenovering av Vagnen, Vallås Förnyelse av Maratonvägen Takrenovering av Valkyrian, Vallås Om- och tillbyggnad av kontor i Kv Juvelen 19,3 Mkr 10,9 Mkr 9,1 Mkr 7,7 Mkr 4,1 Mkr 2,9 Mkr 20 0 2008 2009 2010 2011 2012 Avloppsrelining på Vallås 2,7 Mkr Fönsterbyte på Eketånga 6:298 2,1 Mkr Fastigheternas åldersstruktur medför att många av husen börjar närma sig den tid då behov av underhåll kan förväntas på vattenoch avloppssystemen. Utbyte av avloppssystem bör, som följd av åtgärdernas omfattning, samplaneras med andra åtgärder i badrum och kök. Alternativet till byte av avloppsstammarna är att laga stammarna genom att påföra en ny ytbeläggning inuti röret, s k relining, vilket har utförts i något projekt. På Vallåsområdet, som byggdes under 1960- och 1970- talen, utförs takrenovering då befintlig takbeläggning av eternit spricker med efterföljande vatteninträngning som följd. Sedan 2009 används en metod för att renovera taken som alternativ till att byta dem, vilket skulle medfört omfattande kostnader framöver. Under 2012 har metoden använts för att renovera ytterligare tak på Vallås och arbetet kommer att fortsätta under 2013 2014. 14 FÖRVALTNINGSBERäTTELSE
Söndrums Kyrkby Förutom det planerade underhållet används rubriceringen övrigt underhåll. Detta är huvudsakligen av två typer: initiativ, kan komma att belasta resultatet framåt. Under året kostnadsfördes fondåtgärder motsvarande 18,5 Mkr (20,6). Utgående saldo uppgick till 141,3 Mkr (119,4). Hyresgäststyrt genom tillval och bonusfond. Löpande underhåll t ex om det visar sig vara mest optimalt att företa en underhållsåtgärd som alternativ till reparation (dvs byt ut i stället för lappa och laga ). Totalt ÖVrigt underhåll per år, Mkr Bonusfonden, som infördes 2007, innebär en fondliknande modell där det skapas hyresgästknutna medel för underhåll. Vid inflyttning ges hyresgästen en grundpoäng och därefter genererar boendet ytterligare poäng som kan användas i nuvarande eller annat boende hos HFAB. Hyresgästen tar med sig sitt plussaldo vid flytt inom beståndet. Vid avflyttning återvinns fonden till bolaget. Bonusfonden upplevs som mycket positiv av hyresgästerna. Resultatmässigt kostnadsförs fondåtgärder i takt med att de nyttjas. Hyresgästens tillgodohavande i fonden bokas enbart upp i kundreskontran och skuldförs därmed inte. Utgående saldo i fonden motsvarar underhållsåtgärder som, på hyresgästens 52 50 48 46 44 42 40 38 51 49 47 44 43 2008 2009 2010 2011 2012 FÖRVALTNINGSBERäTTELSE 15
Förnyelse och stadsdelsutveckling Den förnyelse av Maratonvägen på Öster som inleddes redan 2009 har under 2012 fortsatt med Kv Husaren, Maratonvägen 2 26. Under året upphandlades entreprenörer och byggnadsarbetena startades på plats. Arbetena kommer att fortsätta och avslutas under 2013. I Kv Kannan, beläget mellan Snöstorpsvägen och Muraregatan, har HFAB inlett ett utvändigt underhållsarbete som omfattar fasadrenovering, fönsterbyte, installation av mekanisk frånluft samt renovering av tak och balkonger. Under året har projektering och upphandling av entreprenörer genomförts. Byggnadsarbetena kommer att utföras under 2013. Under 2012 genomfördes även de två första etapperna i förnyelsen av Vårhem. I anslutning till detta har bolaget också projekterat fram förfrågningsunderlag för den tredje och sista etappen som omfattar resterande hus både ut- och invändigt. Upphandlingen av dessa arbeten inleddes i slutet av året och det är HFAB:s avsikt att genomföra arbetena med start 2013 och avslut 2015. I syfte att kartlägga möjligheterna till utveckling av våra områden genom kompletteringsbyggnation och mindre nyproduktioner i anslutning till befintliga fastigheter, har HFAB under året låtit utföra en omfattande inventering av outnyttjade byggrätter inom bolagets fastigheter och gällande detaljplaner. Inventeringen har genomförts distriktsvis och resulterat i att åtminstone två olika kompletteringsbyggnationer ska utredas vidare. Utöver detta pekar resultatet av utredningen på ytterligare möjligheter för kommande år. Ombildning Styrelsen har fastslagit riktlinjer om villkoren för ombildning av bolagets hyresrätter till bostadsrätter. Enligt dessa riktlinjer är fastigheter belägna i centrum eller centrumnära lägen inte aktuella för ombildning. Det samma gäller fastigheter där följden blir att det kommer att saknas, eller finnas väldigt få, hyresrätter i området efter en ombildning. En ytterligare restriktion infördes under 2009: Fastigheter klassade som småhus ska normalt sett inte kunna ombildas. Detta eftersom segmentet är underrepresenterat i beståndet. Köp och försäljning av fastigheter Den första december 2011 tecknades ett avtal om förvärv av fastigheten Siken 2 genom att förvärva samtliga aktier i HF Kaptensgatan AB till ett pris av 24 Mkr. Fastigheten, belägen på Kaptensgatan, innehåller 24 lägenheter med en yta på 1 282 m 2, tillträdesdag var den 1 februari 2012. Vid samma tidpunkt såldes fastigheten Fartyget, ett studentboende med 56 lägenheter på Hertig Knutsgatan, till ett pris av 22 Mkr. Under hösten tecknade HFAB ett avtal med HSB Göta om en fastighetsaffär som möjliggör nya bostadsrätter. Avsikten är att köparen förvärvar tre hus med adress Maratonvägen 2, 4 och 6. De tre husen innehåller totalt 54 lägenheter med en total bostadsyta om drygt 3 800 m 2. Köparens avsikt är att på sikt riva en byggnad för att där bygga nya lägenheter upplåtna som bostadsrätt. När affären är genomförd ska köparen på tillträdesdagen ansöka om rivningslov beviljas inte rivningen kommer samtliga hus att fortsätta förvaltas som idag av HSB. Priset för affären varierar mellan 26 och 31 Mkr. Affären är villkorad av att tänkt fastighetsbildning av markområdet kan ske. Tillträdet beräknas ske under 2013. Via bolaget HF Tyghusgatan AB har fastigheten Klostret 14 med adress Tyghusgatan 4 förvärvats. Fastigheten innehåller två större bostadslägenheter, två kontor och en restaurang, sammanlagd yta 1180 m 2. Genom förvärvet blev HFAB ägare till hela kvarteret som innesluter Tyghusgatan 4. Priset var 24 Mkr med tillträdesdag den 1 december 2012. Nyproduktion Den byggnation av bostäder för äldre som inleddes i slutet av 2011 i Åled och Oskarström fullföljdes under 2012 med färdigställande av 6 lägenheter i Åled och 2 lägenheter i Oskarström. Under 2012 påbörjades dessutom byggnationen av ytterligare 3 lägenheter i Kv Rosen, Oskarström. Dessa kommer att vara färdiga för inflyttning under första halvan av 2013. Under våren 2012 förvärvade bolaget mark på Sofieberg i norra delen av Halmstad och påbörjade projekteringen för att bygga tre st punkthus med sammanlagt 48 lägenheter. Beslut togs även att ett av punkthusen ska utföras som trygghetsboende med 15 lägenheter och en gemensam lokal. I november 2012 16 FÖRVALTNINGSBERäTTELSE
togs första spadtaget samtidigt som de första lägenheterna hyrdes ut direkt på plats. Efterfrågan på lägenheterna har varit stor och vid årsskiftet 2012/2013 var de flesta redan uthyrda. Inflyttning beräknas ske under sommaren 2013. Upphandlingen har gjorts som ett avrop från SABO:s ramavtal avseende KOMBOhus, prefabricerade nyckelfärdiga flerfamiljshus till en i förväg bestämd och rimlig kostnad. I slutet av 2011 fattade kommunstyrelsens samhällsbyggnadsutskott beslut om att en ny detaljplan skulle tas fram för ett område på Söder i Halmstad, som bl a omfattar HFAB-ägda Kv Borgen 4. Under tidig vår 2012 genomförde HFAB en arkitekttävling för att få fram ett brett urvalsunderlag. Fyra arkitektkontor arbetade med uppgiften och utvärderingsgruppen bedömde att förslaget från Liljewall Arkitekter bäst svarade mot de förväntningar bolaget har på den kommande byggnationen. Förslaget som omfattar ett längre lamellhus och fem punkthus av typ hus i park har därefter legat till grund för det detaljplanearbetet som bolaget inledde i samarbete med samhällbyggnadskontoret under sommaren 2012. Detaljplanearbetet kommer att fortlöpa under 2013 och beslut om ny detaljplan beräknas kunna fattas i januari 2014. I Harplinge har bolaget under 2012 medverkat i framtagande av en ny detaljplan för ett flerbostadshus med 8 lägenheter på den gamla kommunalhustomten. Parallellt med detaljplanearbetet har projektering gjorts och förutsättningarna för att bygga huset med plusenergiteknik har utretts i enlighet med bolagets mål. Detaljplanen förväntas bli antagen under februari 2013 då även bolaget kan inleda upphandling. Byggnationen beräknas ta ca ett år. Våren 2012 gjordes en ny upphandling av Kv Jordmånen på Nissastrand med det vinnande tävlingsbidraget från 2011 som underlag, och under sommaren tecknades entreprenadkontrakt med SEFA Byggnads AB om byggnation av 154 lägenheter. Under hösten inledde SEFA projektering och första spadtaget kommer att tas i januari 2013. Byggnationen kommer att färdigställas i tre olika etapper sommaren 2014, hösten 2014 och våren 2015. Bolaget har under vintern 2012 gjort en framställan till kommunen med begäran om ny detaljplan för Söndrums Centrum. Önskemålet är att bebygga en befintlig parkeringsyta med ett bostadshus för att på så sätt öka såväl andelen tillgängliga bostäder i området som antalet hyresrätter. Första spadtaget på Sofieberg FÖRVALTNINGSBERäTTELSE 17
Investeringar Under året har 130,1 Mkr (109,2) investerats i fastigheter inklusive pågående arbeten. Exkluderas köpen av fastigheterna Siken 2 och Klostret 14 uppgår beloppet till 81,9 Mkr. Totalt inklusive inventarier och verktyg, uppgick investeringarna till 131,5 Mkr (110,2). De enskilt största investeringsutgifterna var nyproduktionen i Kv Magistern på Sofieberg och investeringsdelen i förnyelsen av beståndet vid Maratonvägen. Andra större investeringar har gjorts i samband med nyproduktionen av trygghetsboende i Åled, investeringsdelen i om- och tillbyggnaden av kontoret i Kv Juvelen, ombyggnationen av lokaler till lägenheter i Kv Vindbryggan, investeringsdelen i förnyelsen av södra Vårhem samt nyproduktionerna gällande trygghetsboenden i Oskarström. Tillsammans stod dessa största projekt för drygt tre fjärdedelar av investeringarna när fastighetsköp är exkluderade. Nyproduktionerna på Sofieberg och i Kv Jordmånen samt förnyelsen på Maraton vägen och Vårhem kommer att generera omfattande utgifter under 2013. Fastigheternas värde Fastigheterna har värderats i egen regi med stöd av den modell som finns i applikationen Datscha. Värderingsmodellen är allmänt vedertagen på fastighetsmarknaden. Det förväntade kassaflödet under kommande tio år samt det beräknade restvärdet för år elva nuvärdesberäknas och ger därmed en bedömning av det aktuella värdet. I kassaflödet ingår hyror minskade med hyresbortfall, fastighetsskatt, drift och underhåll. Intäkter och kostnader räknas upp med ett inflationsantagande under kalkylperioden. Restvärdet år elva motsvarar ett teoretiskt marknadsvärde vid denna tidpunkt. HFAB:s faktiska hyresnivåer har lagts in i modellen. Driftskostnaderna har beräknats enligt den på marknaden vedertagna schablonen. HFAB:s ambitioner avseende nöjd kund och bostadssociala insatser innebär att de faktiska driftkostnaderna ligger på en något högre nivå än de schablonmässiga. En fastighets värde utgörs av summan av de nuvärdesberäknade årliga driftnettona samt restvärdet. Vid värderingen har marknadens direktavkastningskrav varit basen för beräkning av såväl restvärde som nuvärdesberäkningar. Investeringar i fastigheter, Mkr 180 160 156,4 140 138,9 120 109,2 100 80 130,1 Enligt Forum Fastighetsekonomi gäller följande syn på Halmstads bostadsmarknad: A-läge; utgörs av vissa centralt belägna områden. B-läge; övriga centralt belägna områden samt stora delar av väster i Halmstads tätort. C-läge; övriga tätorten, exklusive Andersberg och Vallås, samt resten av kommunen. D-läge; Andersberg och Vallås. 60 40 20 0 19,1 2008 2009 2010 2011 2012 I takt med att staden utvecklas så förflyttas lägeskategorierna. Exempelvis har Landfästet i centrala Halmstad ändrats från B- till A-läge och det nya området kring Söndrums Kyrkby har ändrats från C- till B-läge. Bedömningen framöver är att marknaden kommer att omvärdera fler områden. Exempelvis de centrala områdena öster om järnvägen i Halmstad som kan komma ändras till A-läge. Nybyggnation och utveckling av Andersberg gör att området på sikt kan tänkas omvärderas till C-läge. Fastigheternas bedömda marknadsvärde uppgick vid årets slut till 6 246 Mkr (5 996). Detta värde överstiger bokfört värde med cirka 3 700 Mkr (3 500), vilket innebär att det finns betydande övervärden i portföljen. 18 FÖRVALTNINGSBERäTTELSE
HFAB:s lägenheter fördelade per läge HFAB:s MARKNADSVärde fördelade per läge D 26% A 10% D 19% A 18% B 32% C 32% C 27% B 36%
Hållbar utveckling Omsorg om miljön är av stor vikt för HFAB. Därför bedrivs ett systematiskt arbete för hållbar utveckling som ett led i bolagets strategiska arbete. System med mål och uppföljning är viktiga för kontinuerlig utveckling och ständiga förbättringar. Miljö- och hållbarhetspolicy Verksamheten i Halmstads Fastighets AB ska präglas av ett starkt miljötänkande och ständiga förbättringar. HFAB ska bygga och förvalta fastigheter med sund inomhusmiljö och kretsloppstänkande. HFAB ska sträva efter att följa tillämplig miljölagstiftning med god marginal. För att nå en långsiktigt hållbar samhällsutveckling arbetar HFAB med att minska sin miljöpåverkan. Mål för energi och vatten i HFAB fram till 2020 Bolagets övergripande miljömål vad avser energi är uttryckt som: Energianvändningen inom HFAB ska ytterligare optimeras samtidigt som inneklimatet förbättras. Användningen av förnybara, miljöanpassade och lokala energikällor ska eftersträvas. Nedbrutet innebär detta att: Energiförbrukningen för uppvärmning av fastighetsbeståndet ska minska med 20 % räknat från 2007 års nivå på 113 kwh/m 2 A-temp till en nivå år 2020 på 90 kwh/m 2 A-temp. Vattenförbrukningen i fastighetsbeståndet ska till år 2020 minska med 10 % jämfört med 2007 års nivå dvs från 1 420 l/m 2 BOA / LOA till 1 280 l/m 2 BOA / LOA. Fastighetselförbrukningen i fastighetsbeståndet ska till år Likt all annan aktivitet som bolaget företar måste även åtgärder för att främja miljön anses lönsamma inom ramen för ekonomiska kalkyler. Energibehovet för uppvärmning Normalårskorrigerad energiförbrukning 2012 för uppvärmning var 104 kwh/m 2 A-temp. Den specifika förbrukningen är den lägsta i bolagets historia, energieffektiviseringen ger resultat. 2012 var ett normalår med faktisk värmeförbrukning på totalt 94,8 GWh. 2011 var ett mildare år med förbrukning på 91 GWh där graddagskorrigeringsmetoden några månader gav missvisande hög specifik förbrukning, därav värdet 111 kwh/m 2 A-temp. VärmeeFFektivitet normalårskorrigerad Vattenförbrukning förbrukning per yta A-teMP, kwh/m 2 114 113 112 112 111 110 108 107 106 104 104 102 100 2020 minska med 10 % från 2007 års nivå på 15 kwh/m 2 A-temp till en nivå på 13,5 kwh/m 2 A-temp. 98 2008 2009 2010 2011 2012 20 FÖRVALTNINGSBERäTTELSE
Samtliga HFAB:s lägenheter försågs med vattensparutrustning åren 2002 2008. Under åren har tvågreppsblandare bytts mot engreppsblandare. Individuell mätning och debitering av varmvatten installeras vid nyproduktion vilket påverkar kallvattenförbrukningen. Vattenförbrukningen 2012 uppgick till totalt 980 984 m 3, vilket ger 1421 l/m 2 BOA/LOA, en svag ökning men fortfarande på en förhållandevis låg genomsnittlig förbrukningsnivå. Fastighetsel Fastighetselförbrukningen 2012 uppgick till 12 GWh vilket ger 13,2 kwh/m 2 A-temp och år. Förbrukningen av fastighetsel 2012 har minskat med 13 % jämfört med år 2007. Distrikten fokuserar alltmer på eleffektivisering vilket börjar ge resultat men det finns fortfarande en betydande och angelägen sparpotential genom fortsatt eleffektivisering av inre och yttre belysning, tvättstugor samt byte till eleffektivare fläktar och pumpar. VatteneFFektivitet förbrukning för uthyrningsbar BOSTADS- OCH LOKAlytA, l/m 2 EleFFektivitet förbrukning fastighetsel för uthyrningsbar yta, kwh/m 2 1 430 1 420 1 421 14,4 14,2 14,2 14,3 14,1 1 410 1 411 1 405 1 404 14,0 13,8 13,8 1 400 13,6 1 390 1 380 1 370 1 385 13,4 13,2 13,0 12,8 13,2 1 360 12,6 2008 2009 2010 2011 2012 2008 2009 2010 2011 2012 HFAB:s miljödagar FÖRVALTNINGSBERäTTELSE 21
Bostadssocialt arbete HFAB lägger av affärsmässiga skäl mycket kraft på bostadssocialt arbete detta i syfte att minska omflyttningarna, bidra till att förbättra hyresgästernas betalningsförmåga och minimera skadegörelsen. Det bostadssociala arbetet bygger i huvudsak på tre olika grenar: stadsdelsutveckling, internt stöd och specialistkompetens samt systematiskt störningsarbete. Arbete med boinflytande och stadsdelsutveckling Delar av den bostadssociala gruppen är placerad på Medborgarservice på Andersberg. Medborgarservice är en gemensam satsning där flera olika aktörer har gått samman för att erbjuda invånarna på Andersberg ett brett utbud av information, vägledning, service och aktiviteter där Kulturförvaltningen har det samordnande ansvaret. I området bedrivs sedan flera år ett strategisk lokalt utvecklingsarbete (LUA) som leds och samordnas av HFAB och som till stora delar utgår från Medborgarservice. Boinflytandearbetet bedrivs löpande på olika sätt i beståndet, bl a genom regelbundna eller situationsbundna bostadsmöten, framtidskonferenser, dörrknackning, enkäter, personliga möten, m m. I Getinge har under årets bildats en s k bollplanksgrupp som innebär att hyresgästerna ges ett ökat inflytande över utemiljön. På gamla Vallås har ett arbete påbörjats med gårdsvisa grupper för ökad delaktighet, dialog och inflytande. I Kv Almen har de boende getts möjlighet att ha stort inflytande över innegårdens upprustning och utformning. På Andersberg hölls en boendekonferens i maj 2012 som en tredje och avslutande konferens i det framtidsarbete som påbörjades 2011. På konferensen redovisades allt framtaget material och vad som gjorts och planerats att göra utifrån invånarnas förslag, synpunkter och idéer. Arbetet med Hyresgästföreningens Boinflytandekommitté (BIK) har under året alltmer hittat sina former. Representanter från Hyresgästföreningen och HFAB träffas regelbundet. Under träffarna diskuteras olika gemensamma spörsmål och träffarna innebär att vi kan hitta olika aktiviteter där vi kan förtäta samarbetet. Projektet 100 sommarjobb (som tillkommit som en direkt följd av önskemål från boende) planerades i nära samarbete inom ramen för BIK-träffarna. I augusti 2011 startade ett tvåårigt projekt, Nya vägar till arbete med HFAB:s egen arbetsförmedlare. Projektet syftar till att öka sysselsättningsgraden hos våra hyresgäster. Arbetsförmedlaren matchar arbetssökande hyresgäster med lediga jobb som arbetsgivare eller bemanningsföretag har möjlighet att lämna in. Arbetet sker i samverkan med Arbetsförmedlingen. Vid årsskiftet 2012/2013 hade totalt 67 hyresgäster erhållit arbete. Sedan hösten 2011 har HFAB en rullande mötesplats i form av en specialinredd buss (f d bokbuss). Bussen är tänkt att användas för att vi ska kunna arbeta närmare våra hyresgäster ute i bostadsområdena och förenkla för boende att kunna möta oss i sin närmiljö. Tänkta aktiviteter är bostadsmöten, bonusfond, utställningar, information och arbetsförmedlarens uppsökande verksamhet, etc. Bussen kan också användas som ett mobilt kontor. Under året har bussen använts för områdesbesök, rekryteringsträffar, kontraktskrivning, bostadsmöten m m och har rönt stor uppskattning och nöjdhet. Bostadssocial verksamhet Socialt bostadsarbete är inriktat på olika typer av sociala aktiviteter, nätverksbyggande och metodutveckling för att öka hyresgästernas känsla av trivsel, trygghet och inflytande i sitt boende, ett arbete som bedrivs över hela beståndet. Arbetet bedrivs på individ-, grupp- och företeelsenivå. 22 FÖRVALTNINGSBERäTTELSE
Helene Blomberg, Boinflytandechef Vräkningsförebyggande arbete är ett exempel på en framgångsrik metod. Syftet är att så tidigt som möjligt arbeta med olika insatser för att individen ska kunna behålla sin bostad. Antalet vräkningar i beståndet är mycket lågt och ligger trots snabba förändringar i konjunkturen förhållandevis stabilt. Inom företaget sker ett utvecklingsarbete med systematisk uppföljning när det gäller störningsproblematik samt obetalda hyror. En utvecklingsfråga och ett arbete som tar utgångspunkt i respektive distrikts behov och sker i nära samverkan med berörda. Målet är att alltid ta en personlig kontakt redan vid första obetalda hyran samt vid samtliga störningar. En framgångsrik metod som används i arbetet med att öka bostadsområdenas attraktivitet och trygghet är Grannsamverkan mot brott. Arbetet sker i samarbete med Polisen och Länsförsäkringar Halland. Metoden innebär att grannar går samman och bildar ett nätverk som förebygger kriminalitet och brottslighet genom en ökad uppmärksamhet på saker som kan innebära att brottslig verksamhet planeras eller pågår. Dessutom verkar metoden mycket bra för att öka den lokala samhörigheten och gemenskapen, och på det sättet öka trivsamheten i närområdet. Metoden används på Andersberg, delar av Maratonvägen samt är på gång att starta upp i Getinge. Under åren 2010 2011 har Brottsförebyggande rådet (BRÅ) utvärderat metoden (Andersberg i Halmstad och Sörse i Varberg) och resultaten presenterades i januari 2012 i rapporten Grannsamverkan i flerfamiljshus effektiv och uthållig metod. Metoden minskade den s k vardagsbrottsligheten med 23 % på Andersberg och med 37 % på Sörse. Arbetet, resultaten och rapporten har rönt stort intresse och har under året tilldelats tre internationella utmärkelser. Under 2012 har tre st trygghetsvandringar genomförts på initiativ från HFAB: i Oskarström, i Getinge och på Fyllinge. Vandringarna har genomförts tillsammans med hyresgäster, myndigheter, kommunala aktörer och andra lokala intressenter. Fritidsgårdarna i kommunen har under sommaren arrangerat sommarlovsaktiviteter för barn och unga. Vi har samarbetat på olika sätt och stöttat en del aktiviteter, som matlagning med 4H, kollo på Vallås m m. Sommaren 2012 arrangerades också traditionsenligt Sommarkul på Andersberg för sommarlovslediga barn i åldern 7 12 år. Kulturförvaltningen ansvarade även i år för hela genomförandeprocessen tillsammans med fastighetsägarna på området, ett samarbete som stärkt och visat vårt gemensamma engagemang och vår vilja att satsa på barn och ungdomar i stadsdelen. Samverkan med olika föreningar och organisationer i kommunen är en viktig del av det bostadssociala arbetet. Förutom traditionella motprestationer i form av marknadsföring så är strävan att vi ska engagera oss i aktiviteter som skapar nytta för hyresgästerna, genom t ex aktiviteter för barn och ungdomar. Projektet 100 sommarjobb genomfördes under nio veckor 2012. 100 ungdomar i åldrarna 15 20 år fick sommarjobb, drygt tre veckor vardera, med enklare skötselarbete i sin egen stadsdel. Arbetsledningen sköttes av fem visstidsanställda arbetsledare, även dem hyresgäster. Projektet blev lyckosamt även i år och deltagarutvärderingen visade på nöjdhet när det gällde arbetsuppgifter, arbetstider och HFAB som arbetsgivare. Invigning av husvärdskontoret på Bäckagård FÖRVALTNINGSBERäTTELSE 23
Personal HFAB:s personalpolicy anger inriktningen för personalarbetet. Engagemang, resultatinriktning, trivsel och arbetsglädje betonas. Utveckling och lärande ska vara utmärkande för verksamheten. Antal anställda Medeltalet anställda var under året 109,2 (109,0). Av dessa var 48,8 % (48,2) kvinnor. Organisationen har stabiliserats vilket har inneburit att antalet anställda är på samma nivå som föregående år. Projektet 100 sommarjobb genom fördes även detta år. Vid årsskiftet fanns 94 (96) tillsvidare anställda. Av dessa var 47 (49) kvinnor och 47 (47) män. Personalomsättningen för tillsvidareanställda var ca 6,4 % (7,6) Omsättningen har minskat sedan förra året och av de som slutat har de flesta gått vidare till andra arbeten. Den genomsnittliga anställningstiden för tillsvidareanställda var 7,7 (7,3) år för män och 11,3 (10,6) år för kvinnor. Anställningstiden ökar framför allt på grund av att företaget går igenom en generationsväxling. Det finns en grupp äldre medarbetare som planerar att gå i pension de närmaste åren. Medeltal anställda 120 109 109 100 92 80 75 60 59 40 20 0 2008 2009 2010 2011 2012 Medelåldern för tillsvidareanställda var 44,5 år (43,5). Kvinnors medelålder var 42,9 år (41,9), och mäns 46,1 år (45,1). Sett ur ett åldersperspektiv har HFAB ungefär samma fördelning på personalen som tidigare år. Åldersfördelning personal, tillsvidareanställda Kvinnor Man 20 18 16 10 5 14 9 12 13 5 10 3 FÖRVALTNINGSBERäTTELSE 8 3 6 7 8 4 4 5 5 5 4 5 2 0 1-25 26-30 31-35 36-40 41-45 46-50 51-55 56-60 61-24 FÖRVALTNINGSBERäTTELSE