ATT BO i Bostadsrätt Inledning Att bo i bostadsrätt skiljer sig en del från andra former av boende. Särskilt om man kommer flyttande från en hyresrättslägenhet eller en enskild villa, finns det en del att uppmärksamma. Tillsammans äger vi som är medlemmar i föreningen bostadsrättsföreningen och fastigheten. Det innebär att vi också har ett gemensamt ekonomiskt intresse av att den sköts på bästa sätt. Vi har ett väsentligt större inflytande, och därmed också makt, över hur allt fungerar långt mer än vad de som bor i ett hyreshus någonsin kan komma i närheten av, oavsett avtal om medinflytande Det faktum att vi äger, och är medlemmar i, en ekonomisk förening, kräver också att vi tar ett gemensamt ansvar för det vi äger. Att vi bor nära inpå varandra och har nära ekonomiska relationer med varandra, innebär också många risker för konflikter mellan grannar och ibland också med föreningen. Kunskap och insikt är medlet för att vi ska trivas i husen, och bostadsrättsföreningen, och det här avsnittet av Medlemspärmen syftar just till att öka insikten om vad det innebär att bo i bostadsrätt. Grundtexterna, som detta avsnitt baseras på, är Bostadsrättslagen ( SFS 1991: 641 ), föreningen stadgar och ordningsregler, skrifter i samma ärende från vår förvaltare Riksbyggen och vår intressereorganisation Sveriges Bostadsrättscentrum samt vad som utvecklats till branschstandard och rättspraxis på bostadsrättsområdet. Styrelsen svarar gärna på vidare frågor. Det som angetts i detta avsnitt återfinns således i andra avsnitt också. FÖRENINGEN OCH DIN LÄGENHET Vad är en bostadsrättsförening? En bostadsrättsförening, eller bostadsförening, är en form av ekonomisk lösning som har till uppgift att upplåta bostäder åt sina medlemmar på obestämd tid. Av landet 4 miljoner bostäder är ungefär 800.000 ( = 20 % ) bostadsrätter och denna andel ökar sakta med säkert för varje år. Genom undersökningar vet man, att ännu fler än de som redan bor i bostadsrätt, skulle vilja ha möjlighet att göra det mer än 90 % av landets befolkning vill äga sin bostad. De flesta föreningar som finns idag är bostadsrättsföreningar och följer därmed bestämmelserna som finns i Bostadsrättslagen. Man räknar med att det finns 22.000 föreningar som äger sina hus därutöver finns ett antal tusen föreningar som ännu inte fått möjlighet att köpa sina hus. Äger jag min lägenhet? Som bostadsrättshavare äger Du inte Din lägenhet i fysisk mening Du kan ex.vis inte få lagfart på lägenheten även om det finns starka inslag av ägande i bostadsrätten. Det är föreningen som äger, såväl mark som hus och de i husen ingående lägenheterna. Som bostadsrättshavare är Du delägare, och medlem, i föreningen, med nyttjanderätt till Din lägenhet. Du har rätt att, inom ramen för stadgarnas bestämmelser, göra förändringar i lägenheten, hyra ut den, belåna den och fritt sälja Din bostadsrätt eller egentligen; andel i föreningen till det pris Du kan få ut på marknaden. Om Du inte följer stadgarnas, och ordningsreglernas, bestämmelser, kan Du bli uppsagd av föreningen och tvingas flytta. Brf Domartornet 1 Medlemspärmen Avsnitt 9 Sida 1 ( 13 )
Vad är en ekonomisk förening? En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening. En ekonomisk förening är en sk. juridisk person, dvs. den kan i eget namn kallas ofta firma ingå olika avtal. Det är föreningens styrelse som skriver under avtal tecknar firman och företräder föreningen i kontakt med utomstående, ex.vis banker, kommun och entreprenörer av olika slag. Skulle föreningen inte kunna, eller vilja, betala sina räkningar, kan inte styrelsen, eller medlemmarna i föreningen, krävas på betalning, utan ansvaret för betalningen stannar hos föreningen. En enskild medlem kan således inte bli ansvarig för betalningar som inte föreningen av någon anledning klarar av. Vem sitter i styrelsen? Som medlem i föreningen måste Du alltid veta vilka som sitter i styrelsen, dvs. vilka personer som företräder föreningen för Din räkning. Om inga upplysningar finns på anslagstavlor, eller på en hemsida, finns uppgifterna att läsa i årsredovisningen. Alla förändringar måste anmälas till Bolagsverket i Sundsvall, som kan bidra med aktuell information, i motsats till årsredovisningen som bara visar vilka som satt i styrelsen det senaste verksamhetsåret. Stadgar och ordningsregler Det finns flera lagar som reglerar bostadsrättsföreningars verksamhet, men alla föreningar har också en egen lag stadgarna. De är till mycket stor del styrda av vad som står i olika lagar och kan inte ändras fritt; dels måste de antas av en föreningsstämma, dels måste de kontrolleras, och godkännas, av Bolagsverket, så att de inte strider mot vad som anses vara juridiskt korrekt. Varje medlem har rätt till ett eget exemplar av de gällande stadgarna för att kunna veta vilka regler som gäller. Föreningen har också ordningsregler, som kompletterar stadgarna, och som medlemmarna också är skyldiga att följa. I dessa regler finns bestämmelser om rastning av hundar, utnyttjande av tvättstugor etc. Ekonomisk plan / underhållsplan De flesta föreningar har en ekonomisk plan och en underhållsplan. Den ekonomiska planen användes när föreningen bildades och finns registrerad hos Bolagsverket. I planen finns en sammanställning över de lägenheter som finns i fastigheten samt vilken insats och vilket andelstal Din lägenhet har. Har inte styrelsen tillgång till den ekonomiska planen, eller inte vill visa den, kan Du alltid vända Dig till Bolagsverket för att få en kopia på den. Om det gått lång tid sedan föreningen bildats, är uppgifterna i planen inaktuella och bör behandlas med försiktighet. Ett viktigt dokument för förenings dagliga drift är underhållsplanen som visar vilket planerat underhåll som fastigheterna är i behov av, dels för att säkerställa säkerheten för boende och besökare, dels för att bevara, eller öka, fastighetens värde. Underhållsplanen utgör också underlag för den ekonomiska planering som krävs för att kunna genomföra underhållet. Alla år är inte lika hårt belastade med underhåll, så lätta år läggs pengar undan fonderas för att klara tunga år, allt för att inte riskera stora, och ibland också hastiga, växlingar i årsavgiften. Brf Domartornet 1 Medlemspärmen Avsnitt 9 Sida 2 ( 13 )
Medlems- och lägenhetsförteckning ( kallas ibland lägenhetsbok ) Varje bostadsrättsförening är skyldig att ha en medlems- och lägenhetsförteckning, men kan köpa tjänsten att hålla företeckningen aktuell oftast ingår detta i den ekonomiska förvaltningen. I förteckningen skall finnas uppgift om alla medlemmar, de lägenheter som finns i fastigheten, samt vem som är bostadsrättshavare. För en bostadsrättsförening är denna förteckning det enskilt viktigaste dokumentet. Ur förteckningen kan man ex.vis utläsa om en viss lägenhet är pantsatt belånad eller inte. Som bostadsrättshavare har Du men ingen utomstående rätt att ta del av de uppgifter som rör Dig och Din bostadsrätt, ex.vis för att visa banken att Du är rätt ägare och att Du inte redan har pantsatt bostadsrätten. Det är enbart utdrag ur denna förteckning som kan anses vara ägarbevis eftersom bostadsrätter inte kan beviljas lagfart på samma sätt som enskilda villor kan. Flyttskatt När en bostadsrätt till en lägenhet i en bostadsrättsförening säljs, är eventuellt vinst skattepliktig. För försäljning som sker idag ( dec 2008 ) ska 22 % av vinsten betalas i skatt. Du kan beräkna vinsten så här; ( Avtalat pris ) ( Mäklararvode + Värderingskostnad + Andra försäljningskostnader ) = Försäljningsintäkt. ( Försäljningsintäkt ) ( Förbättringskostnader ) = Vinst Bostadsrättshavare får som regel uppskov med att betala vinstskatten om pengarna inom ett år används för att finansiera en ny bostad. På uppskovsbeloppet utgår idag ( dec 2008 ) en ränta på 0,5 % under hela uppskovstiden. Uppskovsbeloppet får inte vara större än 1.600.000:- Dessa regler är komplicerade och detaljerade anvisningar finns hos Skatteverket, som bl.a. gett ut en broschyr, SKV 321, som kan hämtas på ett skattekontor, eller på Skatteverkets hemsida. Vill Du veta hur föreningen och dess medlemmar löpande beskattas, finns den formationen samlad i SKV 378. Pantsättning av bostadsrätt Äger Du en bostadsrätt, kan Du pantsätta den som säkerhet för lån. Säljer Du bostadsrätten, kan Du räkna med att köparen också kommer att pantsätta den. Pantsättning går till så att Du skriver under en skuldförbindelse och samtidigt förklarar att Du pantsätter bostadsrätten till banken som säkerhet för lånet. Föreningen ska sedan meddelas om att Du pansatt bostadsrätten detta sköter panttagaren ( = banken ). När föreningen tagit emot detta meddelande är pantsättning fullbordad. En notering om pantsättning förs sedan in i lägenhetsförteckningen. En bostadsrätt kan pantsättas upprepade gånger och det är hela tiden upp till panttagaren att bedöma pantens värde och därmed den risk som panttagaren/långivaren tar. Förslag finns om att skapa ett offentligt bostadsrättsregister, precis som det som finns för villor, där ägare och panter finns förtecknade. Brf Domartornet 1 Medlemspärmen Avsnitt 9 Sida 3 ( 13 )
Vilka försäkringar behöver jag? Föreningen har en fastighetsförsäkring som täcker skador på fastigheten orsakade av utströmmande vatten, brand eller inbrott. Denna försäkring täcker dock inte skador på Din egendom, ens om skadan är ett försäkringsärende i övrigt. Du behöver en hemförsäkring av något slag och den bör kompletteras med ett Bostadsrättstillägg. Oftast är det en mycket lite merkostnad att skapa detta heltäckande försäkringsskydd. FÖRENINGSSTÄMMAN OCH STYRELSEN Föreningsstämman Föreningsstämman hålls under månaderna mars juni. Detta är föreningen viktigaste årliga möte det tillfälle då medlemmarna samlas för att gå igenom verksamheten. Föreningsstämman ska godkänna styrelsens förvaltning. Det är nu som de enskilda medlemmarna har möjlighet att påverka föreningens verksamhet genom att komma med egna förslag. Det är också vid detta tillfälle som medlemmarna väljer styrelse och revisorer. Styrelsen ska sköta föreningen verksamhet under året och revisorerna ska, för medlemmarnas räkning, granska styrelsens arbete. Av följande exempel på dagordning kan Du se vad som ska behandlas på en föreningsstämma och hur det kan gå till: 1. Öppnande Stämman öppnas föreningens valde ordförande. 2. Godkännande av dagordningen Medlemmarna ska godkänna de frågor som ska behandlas under årsstämman. 3. Val av stämmoordförande Man ska välja någon person som ska sitta som ordförande på stämman. Det kan vara en medlem i föreningen, eller en utomstående person, t.ex. något från det företag som sköter förvaltningen av föreningen, eller någon som har medlemmarnas förtroende. Det bör inte vara någon ur styrelsen som sitter som stämmoordförande, eftersom det bl.a. är styrelsens arbete som ska granskas på stämman. 4. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare Stämmoordföranden utser den som ska föra protokollet under stämman. 5. Val av två justerare, tillika rösträknare Medlemmarna ska välja två personer som ska justera protokollet, dvs. intyga att protokollet korrekt beskriver de beslut som fattades på stämman. Dessa personer ska också vara rösträknare om stämman går till röstning med handuppräckning eller röstsedel. 6. Fråga om stämmans blivit utlyst i enlighet med stadgarna Medlemmarna ska fatta beslut om de har fått sin kallelse i tid. Vid ordinarie stämma ska kallelsen skickas/delas ut två veckor före stämman och vis extra stämma en vecka före stämman. 7. Fastställande av röstlängd Medlemmarna ska bestämma hur röstlängden ska se ut, dvs. hur många röstberättigade personer det finns närvarande på föreningsstämman. Som medlem har Du i normalfallet en röst. Äger Du Din bostadsrätt tillsammans med Din partner, har Ni en röst gemensamt. Ni måste bestämma vem av Er som ska utöva den rösträtt som hör till Er Brf Domartornet 1 Medlemspärmen Avsnitt 9 Sida 4 ( 13 )
bostadsrätt. Om Ni inte kan komma på stämman, kan Ni lämna fullmakt till någon annan medlem som kan rösta för Er räkning på stämman. Däremot kan Ni inte lämna fullmakt till någon utomstående, eftersom stämman enbart är till för medlemmar i föreningen. Detta regleras i detalj i stadgarna. 8. Genomgång av styrelsens årsredovisning Styrelsens årsredovisningshandlingar skickas/delas normalt ut tillsammans med kallelse och övriga handlingar, så att varje medlem har möjlighet att läsa handlingarna före stämman. I handlingarna skall finnas uppgifter om styrelsens sammansättning, revisorer, taxeringsvärden, lån, andra viktiga förhållanden, förslag till fördelning av resultatet, samt balans- och resultaträkning. 9. Föredragning av revisorernas berättelse Revisionsberättelsen är revisorernas kommentar till styrelsens årsredovisning. Den brukar bifogas möteshandlingarna. 10. Beslut om fastställande av balans- och resultaträkningen Det är nu dags att be stämman fastställa balans- och resultaträkningen. Om revisorerna i sin berättelse har tillstyrkt fastställande av balans- och resultaträkningen, är det vanligt att medlemmarna fattar beslut om fastställande. 11. Beslut om resultatdisposition Medlemmarna ska nu fatta beslut om hur årets resultat ska disponeras, dvs. hur vinsten ska användas, eller förlusten täckas. 12. Fråga om ansvarsfrihet för styrelsen Det är nu dags för medlemmarna att, förhoppningsvis, ge styrelse ansvarsfrihet för det gångna verksamhetsåret. För att en styrelse INTE ska få ansvarsfrihet, måste minst 1/10 av föreningen samtliga medlemmar rösta emot ett beslut om ansvarsfrihet. En anledning att neka ansvarsfrihet kan vara att styrelsens ekonomiskt skadat föreningen. Om medlemmarna inte beviljar styrelsen ansvarsfrihet, händer inget, om inte medlemmarna inom ett år begär prövning hos tingsrätten om skadeståndsskyldighet för styrelsen. 13. Förslag till budget Styrelse bör redovisa sin syn på nästa års ekonomi i form av ett budgetförslag. Normalt är det styrelsen som bestämmer avgiftens storlek, men medlemmarna har ända möjlighet att nu komma med synpunkter på årsavgiften. 14. Beslut om arvoden åt styrelseledamöter och revisorer Nu kommer vi till den punkt där man ska bestämma arvodet år de styrelseledamöter och revisorer som lägger ner arbete i föreningen. Att sitta i styrelsen är båda ansvarsfullt och arbetsamt. Medlemmarna bör därför tänka efter vad som är ett rimligt arvode åt styrelsen. Arbetet kan variera från år till år, ex.vis beroende på om det ska göras en stor underhållsinsats, eller en ny upphandling av tjänster. Arvodet kan därför variera mellan åren. Arvodet bör fastställas till en klumpsumma som styrelsen sen fördelar sinsemellan beroende på hur mycket arbete var och en av ledamöterna lägger ner. 15. Val av styrelseledamöter och revisorer Nu kommer vi till valet av styrelsen, dvs. vilka som ska företräda föreningen under det kommande verksamhetsåret. Man väljer både ledamöter och ersättare ( = suppleanter ) för dem. Det är en fördel om så många medlemmar som möjligt på sikt skaffar sig kunskap om vad det innebär att sitta i styrelsen. SBC har avgiftsfria kurser för detta ändamål. Brf Domartornet 1 Medlemspärmen Avsnitt 9 Sida 5 ( 13 )
16. Val av revisorer och revisorssuppleanter Val av revisorer är en viktig punkt på,dagordningen. Man bör välja personer som har insikt i hur föreningen arbetar och som kan ekonomi. Glöm inte bort att revisorerna är medlemmarnas främsta kontrollorgan gentemot styrelsen. Till revisor för inte väljas någon som står i nära släktskapsrelation till en styrelseledamot, eller som på annat sätt är beroende av sådan person ( = jäv ). Det är rimligt att välja en revisor som inte är medlem i föreningen, inte minst för att få föreningen genomlyst av en utomstående. Medlemmarna kan dessutom välja en förtroendevald revisor att arbeta tillsammans med fackrevisorn med att granska verksamheten. Föreningen måste vara beredd på att externa revisorer fakturerar sina insatser, liksom att de förtroendevalda revisorerna skall arvoderas. 17. Av styrelsen till stämman hänskjuten fråga, samt av medlem anmält ärende Om Du har ett förslag ( = motion ) som Du vill att stämman ska behandla, måste Du i god tid före stämman lämna in detta förslag till styrelsen. I stadgarna står hur lång tid i förväg. Styrelsen yttrar sig sedan över de inkomna förslagen innan de överlämnas till stämman för behandling. Styrelsen har under denna punkt också möglighet att komma med olika förslag ( = propositioner ) som man vill att medlemmarna ska fatta beslut om. Vissa typer av ärenden måste läggas fram för stämman för att kunna genomföras mer om detta i Bostadsrättslagen under flik 20. 18. Stämmans avslutande Först efter det att stämman formellt avslutats kan övriga frågor diskuteras. Enligt Bostadsrättslagen kan nämligen inte stämman fatta beslut i andra frågor än de som står upptagna i dagordningen. Resultatet av diskussionerna i Övriga frågor är vägledande, men icke bindande, för styrelsen i det fortsatta arbetet. Extra föreningsstämma Styrelsen kan vid behov utlysa en extra stämma när något ärende inte kan vänta till nästa ordinarie stämma. Om revisorerna, eller 1/10 av medlemmarna begär en extra stämma, är styrelsen skyldig att kalla till en sådan. På extra stämma får endast fattas beslut som föranlett den extra stämman. Protokoll från föreningsstämma På föreningsstämma skall skrivas protokoll, som också ska justeras. Allt skall vara gjort senast tre veckor efter stämmans avslutande och därefter hållas tillgängligt för medlemmarna. Detta protokoll är det enda protokoll som medlemmarna har rätt att ta del av. Revisorerna har dock rätt att ta del av alla protokoll, och andra handlingar, för Din räkning, men är i vissa fall förhindrade att berätta vad som står i dem. Reglerna för sekretess lägger ibland hinder i vägen, men dessa regler ska generellt inte hindra denna insyn. Brf Domartornet 1 Medlemspärmen Avsnitt 9 Sida 6 ( 13 )
STYRELSEN Vad gör styrelsen? Efter årsstämman samlas styrelsen till ett konstituerande möte för att bestämma vem som ska vara ordförande, sekreterare eller kassör. Samtidigt fyller man i en registreringsanmälan om den nya styrelsens sammansättning och skickar den till Bolagsverket före registrering. Det är styrelsen som är föreningens ledning, men samtidigt också dess verkställande organ. Vissa av de verkställande uppgifterna omfattas av det förvaltningsavtal som träffats för den dagliga driften av föreningen och dess fastighet. Inom styrelsen ska en av ledamöterna vara ordförande. Dt är denne som ser till att styrelsemöten hålls och som leder styrelsearbetet. Alla styrelseledamöter har emellertid lika stort ansvar för verksamheten i föreningen. Styrelsen ska föra protokoll över sina möten. Dessa protokoll är inte offentliga för medlemmarna. Ett, av flera, skäl för detta, är att bevara medlemmarnas personliga integritet, då styrelsearbetet ibland innebär detaljerad insyn i en enskild medlems sociala och ekonomiska förhållanden och beslut ibland inte kan formuleras utan att i beslutet inkludera dessa förhållanden. Styrelsens viktigaste arbetsuppgifter är att ansvara för förvaltning och skötsel av föreningens fastighet, sköta ekonomin; avisering och bokföring av hyror och årsavgifter, indrivning av förfallna hyror och avgifter samt att i övrigt hålla kontroll på den löpande ekonomin. Styrelseledamöterna ägnar sig åt detta föreningsarbete på sin fritid och har inte, vare sig tid eller möjlighet, att sköta den löpande förvaltningen, ex.vis bokföringen. Styrelsen har därför, för föreningens räkning, ingått avtal om ekonomisk och teknisk förvaltning, med en professionell förvaltare genom ett särkilt förvaltningsavtal. Det är, trots detta avtal, dock fortfarande styrelsen som har det övergripande ansvaret för förvaltningen av föreningen. Styrelseledamöterna har t.o.m. skadeståndsansvar gentemot föreningen. Detta ansvar träder dock in först om en ledamot i sitt uppdrag, uppsåtligen, eller av vårdslöshet, vållar föreningen skada. Detta skadeståndsansvar kan, helt eller delvis, täckas genom separat försäkring. Tystnadsplikt Styrelseledamöter, suppleanter och revisorer, för inte berätta om sådant som kan skada föreningen eller enskilda medlemmar om uppgifterna kommer ut. Ledamöterna får t.ex. inte berätta vad en försäljning av en bostadsrätt inbringar för pris. Den nyfikne får själv kontakta säljaren eller köparen. Brf Domartornet 1 Medlemspärmen Avsnitt 9 Sida 7 ( 13 )
EKONOMIN I FÖRENINGEN Till vad går årsavgiften och hur beräknas den? Varje månad betalar Du en avgift till föreningen. Det är den sk. årsavgiften ( uppdelad på tolv lika delar ) som fastställs av styrelsen. Den ska täcka Din del av alla gemensamma kostnader som föreningen har för fastigheten. Föreningen har räknar fram sk. andelstal som fördelar föreningen kostnader mellan medlemmarna. Lägenhetens insats, enligt den ekonomiska planen, är Din ägarandel av föreningen och är grunden för årsavgiftens fördelning mellan medlemmarna. Utöver denna avgift, betalar varje medlem sina egna tillval, ex.vis P-plats till föreningen, respektive kommunikations- och mediautbud till den valda leverantören. Dessa kostnader ingår inte i årsavgiften, vilket dock möjligheten att utnyttja dessa tjänster gör ( = P-platserna finns, liksom ledningar för bredband, telefon och TV ). Vilka kostnader har min förening? Föreningen har en mängd utgifter som ska betalas med avgifterna och hyrorna. Dessa är, bl.a., driftskostnader för vatten, värme, sophämtning, försäkring, räntor, amorteringar, avgifter, skatter, kabel-tv, bredband och el etc. Även reparationer och underhåll av fastigheten ska betalas. ÅRSREDOVISNINGEN Hur föreningen ekonomi ser ut idag och hur den förändrats det senaste året framgår av föreningens årsredovisning. Strikt ekonomiskt är detta bara en ögonblicksbild tagen den sista dagen på det föregående verksamhetsåret, men om inte revisorn hittar några oklarheter, är det sällan denna ögonblickbild avviker från vad som kan förväntas under det kommande året. Årsredovisningen är föreningen viktigast löpande kontrolldokument i normalfallet är den det enda dokument som presenterar verksamheten i föreningen. Årsredovisningen består av tre delar; verksamhetsberättelsen, vari föreningen verksamhet beskrivs i ord, balansräkningen, som visar föreningen ekonomiska ställning den sista dagen av verksamhetsåret, och resultaträkningen, vilken visar hur föreningen utvecklats under verksamhetsåret. Till detta kommer ett notsystem ( = förklaringar ) i vilket kan utförligare förklarar varför vissa poster ser ut som de gör, vad som i ingår i posten och hur den räknats fram. Förvaltningsberättelse och tilläggsupplysningar Årsredovisningen börjar med en berättelse där föreningen redogör för de händelser som inträffat under året och vad som planeras i framtiden. Även uppgifter om vilka som suttit i styrelsen och hur många överlåtelser av bostadsrätter som skett under året framgår där. Denna berättelse har viktig information som inte med lätthet går att utläsa ur siffror ibland inte ens finns med bland dem. Brf Domartornet 1 Medlemspärmen Avsnitt 9 Sida 8 ( 13 )
RESULTATRÄKNING för brf Huset #9 1 januari 31 december År 2 År 1 RÖRELSENS INTÄKTER ( + ) Årsavgifter och hyror 3 277 470 2 268 607 Övriga rörelseintäkter 81 900 113 607 3 359 370 3 382 004 RÖRELSENS KOSTNADER ( - ) Fastighetskostnader 82 180 61 688 Reparationer 221 490 169 350 Taxebundna kostnader 1 142 490 1 117 042 Övriga driftskostnader 142 571 133 223 Fastighetsskatt 113 470 139 720 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 180 420 197 850 Personalkostnader 561 620 515 847 Avskrivningar 263 074 265 273-2 707 335-2 599 993 RÖRELSERESULTAT 652 035 782 011 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter ( + ) 96 613 61 974 Räntekostnader ( - ) 631 096 637 604 Räntebidrag ( + ) 31 394 62 376-503 089-513 254 ÅRETS RESULTAT 148 946 268 757 Bland intäkterna märks årsavgifter, hyror och ränteintäkter/-bidrag. De stora kostnadsposterna i resultaträkningen hittar man under Taxebundna kostnader värme, vatten, sophämtning, etc. Räntor är också en dryg utgift för denna exempelförening. Längst ner hittar Du uppgiften om årets resultat, som i detta exempel är ett överskott, dvs. ekonomin har gått ihop under det gångna året ( år 2 ), liksom den gjorde föregående år ( år 1 ). Brf Domartornet 1 Medlemspärmen Avsnitt 9 Sida 9 ( 13 )
Överskott eller underskott? Den förening som redovisar balanserade underskott i sin årsredovisning kan ha lika bra totalekonomi som en förening som visar balanserade överskott, under förutsättning att underskottet uppkommit till följd av behövliga större underhållsarbeten. Sparade medel, ex.vis i Fonden för yttre underhåll, är sällan tillräckliga för sådan större arbeten, varvid ett balanserat underskott uppkommer. En förening med överskott, men som samtidigt har ett eftersatt och/eller uppdämt behov av underhåll, har i stället dessa stora utgifter framför sig. Det viktigaste ät att föreningen har betalningsförmåga, dvs. förmåga att betala sina löpande räkningar. Årets resultat är ensamt en ganska dålig mätare på föreningen totalekonomi. Utöver årets vinst eller förlust, beslutar ofta föreningsstämman att göra avsättningar till en fond för framtida yttre underhåll av fastigheten, dvs. föreningen sparar av överskottet de goda åren, för att ha till de tunga åren. Dessa pengar sätt normalt inte in på ett särskilt konto, utan finns bara bokföringsmässigt åtskilt som en öronmärkt del av föreningen egna kapital som redovisas i balansräkningen. Det kan sticka i ögonen, på medlemmar som tycker att årsavgiften är väl hög, att föreningen samlar på sig pengar, men en klok förening uppdrar åt sin styrelse att planera för framtiden. Vilka kostnader kan vi påverka? Värmekostnader är oftast den största kostnaden för alla föreningar. Man kan trimma värmeanläggningen och sänka inomhustemperaturen och spara energi genom att få medlemmarna att spara på varmvattnet men detta är svårare. Lånekostnaden är det ännu svårare att påverka, men kloka föreningar ger sina förvaltare, genom styrelsen, i uppdrag att bevaka detta och vid behov ta in nya offerter från olika banker. Intäktssidan är mycket svår att påverka. Oftast är den starkt reglerad genom förhandlingar med intresseorganisationer, ex.vis Hyresgästföreningen.. Mycket besparingar går att åstadkomma enligt principen många bäckar små, dvs. genom att i alla situationer försök hitta de mest kostnadsbesparande och effektiva lösningarna, eller genom mycket medvetna upphandlingar. Underhållskostnader skrivs av över flera år, beroende på hur länge de anses vara. Gör föreningen dessutom avskrivningar på sina anläggningstillgångar ( = saker som har ett bestående värde ) är detta ett rent sparande för framtida behov. Det dagliga aktsamheten om den gemensamma egendomen är också en påverkbar kostnad ju mindre det onödiga slitaget, eller den uppsåtliga vandaliseringen, är, desto längre räcker årsavgiften och desto mindre blir behovet av att höja den. Underhållsplanen Förenings styrelse har som hjälpmedel upprättat en underhållsplan för att i förväg veta vilka reparationer och vilket underhåll som behöver göras på fastigheten under den kommande åren. Denna plan är styrelsens verktyg och är inte tillgänglig för medlemmarna, men det är viktigt att inse att styrelsen jobbar på lång sikt för att säkerställa föreningen ekonomi och fastighetens långsiktiga säkerhet och värde. Brf Domartornet 1 Medlemspärmen Avsnitt 9 Sida 10 ( 13 )
Balansräkningen Om det går att säga att någon del av årsredovisningen är särskilt intressant, så är det definitivt balansräkningen här framgår det hur rik föreningen är och hur verksamheten är finansierad; kommer pengarna från medlemmarnas egna insatser, eller är alla tillgångar lånefinansierade? Så här kan en balansräkning se ut BALANSRÄKNING för brf Huset #9 per 31 december TILLGÅNGAR År 2 År 1 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 14 436 416 14 699 790 Pågående arbeten 26 400 0 14 462 816 14 699 490 Finansiella anläggningstillgångar Insats SBC 3 500 3 500 3 500 3 500 Summa anläggningstillgångar 14 466 316 14 702 990 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 5 227 3 029 Skattefordringar 55 895 34 611 Skattekontot 3 195 2 320 Förutbetalda kostnader 21 426 26 711 Upplupna ränteintäkter 0 1 494 Upplupna räntebidrag 7 438 15 594 93 182 83 759 Kassa och bank Kassa och PlusGiro 31 984 32 804 Klientmedel hos SBC 4 834 700 4 566 177 4 866 684 4 598 981 Summa omsättningstillgångar 4 959 866 4 682 740 SUMMA TILLGÅNGAR 19 426 182 19 385 730 Brf Domartornet 1 Medlemspärmen Avsnitt 9 Sida 11 ( 13 )
BALANSRÄKNING för brf Huset #9 per 31 december, forts. EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER År 2 År 1 Eget kapital Bundet eget kapital Inbetalda insatser 707 509 707 509 Inträdesavgifter 340 340 Reservfond 76 918 76 918 Upplåtelseavgifter 24 793 24 793 Fond för yttre underhåll 822 510 745 898 1 632 140 1 555 619 Fritt eget kapital Balanserad vinst 5 082 476 4 890 240 Årets resultat 148 945 268 757 5 231 421 5 158 997 Summa eget kapital 6 863 561 6 714 646 Avsättningar och skulder Avsättningar Trivselfonden 19 891 21 651 19 891 21 651 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 11 926 374 12 076 161 11 926 374 12 076 161 Kortfristiga skulder Förutbetalda avgifter och hyror 239 966 248 374 Skulder till kreditinstitut 151 000 153 000 Upplupna kostnader 112 694 89 506 Leverantörsskulder 98 469 66 776 Övriga kortfristiga skulder 14 227 15 647 616 356 573 303 SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER 19 426 182 19 385 730 Brf Domartornet 1 Medlemspärmen Avsnitt 9 Sida 12 ( 13 )
Hur ser föreningens tillgångar och skulder ut? Denna förening äger ett hus som de har bokfört till ett värde av c:a 14 miljoner och de har c:a 5 miljoner på banken troligen har de byggt upp detta kapital för att de kommer att behöva göra några stora underhållsinsatser inom den närmste tiden. Huset har finansierats genom att medlemmarna skjutit till nära 7 miljoner och tagit 12 miljoner i lån. Skattemyndigheten värderar huset till drygt 33 miljoner vilket framgår av årsredovisningen, men i delar av den som inte finns med i detta förenklade exempel. Detta innebär att föreningens substansvärde är högt och sannolikt kommer att beviljas ytterligare lån om det skulle behövas. Föreningens betalningsförmåga ( = likviditeten ) är mycket god. Föreningens årliga kostnader ligger kring 2,5 miljoner och den skulle kunna betala sina löpande utgifter under två år utan ytterligare tillskott i form av årsavgifter. I de flesta föreningar räcker bara de tillgängliga pengarna bara några månader. Hur beskattas föreningen? En bostadsrättsförening beskattas ( nov 2008 ) antingen som ett privatbostadsföretag eller som ett oäkta bostadsföretag, beroende på hur stor andel av intäkterna som kommer från lokalhyror. De flesta bostadsrättsföreningar, så även brf Domartornet, beskattas inte för sitt fastighetsinnehav, men är skyldigt att ta upp eventuella ränteintäkter till beskattning ( skattesats: 28 % ). Föreningen betalar också kommunal fastighetsavgift och fastighetsskatt för lokaler. Fastighetsskatten för bostadsdelen är 1 200:- per lägenhet, dock som mest 0,4 % av bostadstaxeringsvärdet. På lokaldelen är skatten 1 % av taxeringsvärdet. Kan föreningen dra av moms? Föreningen betalar även mervärdesskatt ( = moms ) på de flesta varor och tjänster som köps in till föreningen för driften av fastigheten. Föreningen kan, om det i dess uthyrda näringslokaler, bedrivs momspliktig verksamhet, begära att bli skyldig att debitera moms på hyresbeloppet. Årsavgifter och hyror för bostadslägenheterna kan dock aldrig beläggas med moms, varför de allra flesta föreningar avstår denna möjlighet. Hur beskattas min bostadsrätt? Efter det att förmögenhetskatten avskaffats, 2007-01-01, finns ingen särskild beskattning för bostadsrättslägenheter, inte ens en beskattning av den förmögenhet som den representerar. Beskattningen är idag överflyttad till den som byter bostad, då i form av en flyttskatt ( skatt på värdestegringen under innehavet ). Genom årsavgiften betalar Du dock Din kommunala fastighetsavgift och skatt på föreningens eventuella ränteintäkter.,det finns därmed heller inte längre något behov av att årligen fastställa Din del av den gemensamma förmögenheten, men något formellt beslut att avskaffa skyldigheten att rapportera förmögenhetsvärdet till Skatteverket, har inte fattas, trots att detta värde inte längre används som skatteunderlag. Man kan bara spekulera i varför detta krav inte slopats, men det ligger nära till hands att tro att det numera i stället är en del av en mer generell kontrollapparat. Brf Domartornet 1 Medlemspärmen Avsnitt 9 Sida 13 ( 13 )