Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (UFOS) Nyttoanalyser för lokalinvesteringar

Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (UFOS) Nyttoanalyser för lokalinvesteringar

Det här är UFOS Den offentliga sektorn äger och förvaltar tillsammans cirka 90 miljoner kvadrat meter lokalyta. De fastighetsorganisationer som hanterar förvaltningen av dessa byggnader har som uppgift att ge maximalt stöd till den offentliga sektorns kärnverksamheter och att hålla dem med lokaler och service som har rätt kvalitet till lägsta kostnad. UFOS (Utveckling av Fastighetsföretagande i Offentlig Sektor) bedriver utvecklingsprojekt som ger offentliga fastighetsförvaltare verktyg att effektivisera fastighetsföretagandet och att höja kvaliteten för hyresgästerna. Bakom UFOS står Sveriges Kommuner och Landsting, Fortifikationsverket, Akademiska Hus och Samverkansforum för statliga byggherrar och förvaltare genom Statens fastighetsverk och Specialfastigheter Sverige AB. Sedan 2004 deltar även Energimyndigheten för att särskilt stötta projekt som syftar till energi effektivisering och minskad miljöbelastning i fastighetsföretagandet. Denna satsning går under namnet UFOS Energi. UFOS energisamarbete har hittills resulterat i 18 publikationer, både handböcker och idéskrifter, i något som kallas för Energibiblioteket. Syftet med detta är att ta fram goda exempel från offentliga fastighetsägare och att visa på praktiska verktyg. Se Energibiblioteket som en verktygslåda den självklara startpunkten för dig som arbetar med energifrågor! Mer information hittar du på www.offentligafastigheter.se. Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (UFOS) UFOS och Sveriges Kommuner och Landsting 2011 118 82 Stockholm, tfn 08-452 70 00 E-post fastighet@skl.se Webbplats www.offentligafastigheter.se ISBN 978-91-7 164-752-8 Tryckeri Modintryckoffset, Stockholm 2011 Text Rikard Berg von Linde och Anna Rogberg Grafisk form och produktion ETC Omslagsbild Tomas Mattila/MASKOT Övriga bilder Daniel Lagerlöf, Hans Skoglund, Erik Holmstedt, Nina Tallec/PUBLIC IMAGE. Pia Nordlander, Casper Hedberg/SKL. Håkan jansson/maskot Distribution Skriften beställs på www.skl.se/publikationer

Nyttoanalyser för lokalinvesteringar

Förord 5 Förord Investeringar i lokaler har stor strategisk betydelse eftersom de är långsiktiga och påverkar organisationens förmåga att tillhandahålla vård, utbildning, kultur, omsorg eller andra tjänster. De innebär också att kapital binds, vilket påverkar den ekonomiska handlingsfriheten under många år, ofta under längre tid än man kan förutse behovet av lokaler. Därmed är det av stort intresse för offentliga huvudmän att konsekvenser av olika investeringsalternativ blir allsidigt belysta och att besluten grundas på både breda och djupa beslutsunderlag. Denna skrift syftar till att belysa hur nyttovärderingar kan användas som besluts- och diskussionsunderlag. Skriften belyser bland annat PENG-modellen är en metod som utvecklats inom IT-branschen men som också går att använda vid nyttoanalys av fastighetsinvesteringar. I skriften beskrivs även generella beslutsprocesser inför lokalinvesteringar hos några olika aktörer; Locum, Ramunderskolan i Söderköping, Malmö stad samt Försvarsmakten. Dessa processer innehåller i varierande omfattning moment av nyttoanalys. Skriften vänder sig till beslutsfattare inom fastighetsorganisationerna samt respektive verksamhet som nyttjar lokalerna. Grundläggande för att verksamheterna ska kunna fatta optimala strategiska och taktiska lokalbeslut är att de har tillgång till fastighetsorganisationens expertkunnande. Verksamheternas nyttoanalyser av lokalinvesteringar är i hög grad beroende av god rådgivning och medverkan från fastighetsorganisationen Skriften har initierats och finansierats av UFOS Utveckling av Fastighetsföretagande i Offentlig Sektor. Här ingår Sveriges Kommuner och Landsting, Akademiska Hus, Fortifikationsverket, samt Samverkansforum för statliga byggherrar genom Statens fastighetsverk och Specialfastigheter. Konsulter har varit Rikard Berg von Linde och Anna Rogberg från Evidens AB. Till sin hjälp har de haft en styrgrupp som bidragit med material och synpunkter. Styrgruppen har bestått av Karin Wittenfelt, Malmö stad, Anders Daniels, Statens fastighetsverk, Hans Bergenståhl, Fortifikationsverket. Ulf Sandgren och Sonja Pagrotsky, Sveriges Kommuner och Landsting, har på uppdrag av UFOS varit projektledare. Stockholm i december 2011

Innehåll Sammanfattning 8 Kapitel 1. Inledning 11 Kapitel 2. Vad är nytta? 15 Sammanfattande slutsatser om en definition av begreppet nyttoanalys 17 Kapitel 3. PENG-modellen som verktyg för nyttoanalys 19 Nyttan av en PENG-analys 20 Resultatet av en PENG-analys 21 Hur går en PENG-analys till? 23 Exempel på tillämpning av PENG-modellen i offentliga fastighetsorganisationer 26 Exempel 1: Statens fastighetsverk Kvarteret Krubban 26 Exempel 2: Landstinget i Östergötland Samlokalisering av Laboratoriemedicinskt centrum 34 Kapitel 4. Behovsanalys i tidigare UFOS-arbete 41 Investeringar ska ge ökad koncernnytta 42 Nyttobedömning 43 Arbetsmodell vid lokalinvesteringar 44

Nyttobedömning Förstudie 45 Skriftens exempel på bedömning av en utbildningslokal 46 Diskussion 49 Kapitel 5. Beslutsprocessen vid lokalinvesteringar hos några olika aktörer 51 Exempel 1. Beslutsprocessen inför Lokalinvesteringar: Locum 51 Exempel 2. Beslutsprocessen inför Lokalinvesteringar: Ramunderskolan i Söderköping 56 Exempel 3. Beslutsprocessen inför Lokalinvesteringar: Malmö stad 59 Exempel 4. Försvarsmakten: Lokaleffektivisering som ett led i beslutsprocessen 60 Kapitel 6. Diskussion och slutsatser 62 Bilagor 64 Referenser 65 Intervjuer 65

8 Nyttoanalyser för lokalinvesteringar Sammanfattning Investeringar i lokaler har stor strategisk betydelse eftersom de är långsiktiga och påverkar organisationens förmåga att tillhandahålla vård, utbildning, kultur, omsorg eller andra tjänster. De innebär också att kapital binds, vilket påverkar den ekonomiska handlingsfriheten under många år, ofta under längre tid än man kan förutse behovet av lokaler. Därmed är det av stort intresse för offentliga huvudmän att konsekvenser av olika investeringsalternativ blir allsidigt belysta och att besluten grundas på både breda och djupa beslutsunderlag. Denna skrift syftar till att belysa hur nyttovärderingar kan användas som besluts- och diskussionsunderlag. För att kunna resonera kring metoder och tillämpning av nyttoanalys behövs en definition utifrån kontexten offentliga fastighetsinvesteringar. I denna skrift definieras nyttoanalys enligt följande: En analys som utifrån relevanta intressenters perspektiv värderar och i monetära termer mäter graden av behovstillfredsställelse för alternativa lösningar. Definitionen kräver att man beslutar sig för vilka intressenter som ska beaktas i analysen och den poängterar också att man måste ställa olika alternativ mot varandra. Intressenter kan vara hyresgäst, användare i form av medborgare eller skattebetalare, andra offentliga förvaltningar, koncernledning i form av kommun-, landstings- eller statsledning m.fl. Alternativen utgörs normalt av ett så kallat nollalternativ, dvs. man fortsätter med nuvarande lösning men genomför också investeringar av olika omfattning, samt alternativ till investeringar såsom inhyrningar, verksamhetsförändringar etc. Inom IT-branschen har man arbetat mycket med nyttoanalyser och en metod som utvecklats inom branschen för att beskriva nyttor förknippade med olika investeringsalternativ är den så kallade PENG-modellen. PENG-modellen stämmer väl överens med definitionen av nyttoanalys ovan. Under arbetet med denna skrift har endast två fastighetsrelaterade tillämpningar av PENG-modellen identifierats, dels inom Statens fastighetsverk och dels inom Landstinget i Östergötland. Erfarenheterna från arbetet med PENG-modellen är både positiva och negativa. Arbetet uppfattas av vissa som alltför omfattande och omständligt, anslaget blir gärna alltför brett och tvivel uppstår över värdet av de slutsatser som dras. Andra erfarenheter pekar på positiva effekter som t.ex. stor intern

uppslutning kring komplicerade frågor och effektiv förankring inför beslut. I skriften beskrivs även generella beslutsprocesser inför lokalinvesteringar hos några olika aktörer: Locum, Ramunderskolan i Söderköping, Malmö stad samt Försvarsmakten. Dessa processer innehåller i varierande omfattning moment av nyttoanalys. En observation som görs i denna skrift är att nyttoanalyser förekommer i mycket liten utsträckning i samband med lokal- och fastighetsinvesteringar. Detta är en naturlig följd av rådande styrsystem och organisationsformer. Fastighetsorganisationens uppdrag är vanligen avgränsat till att på ett kostnadseffektivt sätt leverera lokaler som uppfyller de krav verksamheterna ställer, samt att försäkra sig om att verksamheten är beredd att betala den hyra som investeringarna medför. För att kvalitetssäkra denna process finns ofta väl utvecklade investeringsprocesser som systematiskt analyserar behov och kostnadssätter olika alternativ. Det är sedan upp till verksamheten att väga nytta mot kostnader, dvs. att genomföra sin nyttoanalys. Det faktum att organisation och styrsystem gör att fastighetsorganisationerna tappar initiativet till att genomföra nyttoanalyser är däremot inte liktydigt med att de saknar utvecklingsmöjligheter inom området. Grundläggande för att verksamheterna ska kunna fatta optimala strategiska och taktiska lokalbeslut är att de har tillgång till fastighetsorganisationens expertkunnande. Verksamheternas nyttoanalyser för lokalinvesteringar är i hög grad beroende av god rådgivning och medverkan från fastighetsorganisationen. PENG och PENG-liknande modeller kan vara bra verktyg i detta arbete. Sammanfattning 9

10 Nyttoanalyser för lokalinvesteringar

Inledning 11 kapitel 1 Inledning Eftersom investeringar i lokaler binder kapital under många år är det av stort intresse för olika offentliga huvudmän att konsekvenser av olika investeringsalternativ blir allsidigt belysta och att besluten grundas på både breda och djupa beslutsunderlag. Ytterst handlar det om optimal nytta för medborgarna och värde för pengarna för skattebetalarna. Vilken eller vilka nyttor skapas vid investeringar i offentliga lokaler? Kan man mäta och gradera olika nyttor och ställa dem bredvid varandra när man ska fatta investeringsbeslut? Hur vet man att man får största möjliga nytta per investerad krona? Huvudsyftet med denna skrift är att försöka svara på dessa principiellt viktiga frågor. Denna skrift undersöker om offentliga fastighetsföretag kan använda så kallade nyttoanalyser för att skapa allsidiga beslutsunderlag. Med nyttoanalyser menas då att man verkligen försöker beskriva alla relevanta effekter av en investering inte bara ett behov samt vilka hyresintäkter och förvaltningskostnader som följer av en investering. Det kan handla om det monetära värdet av effektivare arbetsprocesser hos nyttjare av lokaler eller samhällskostnader i form av minskade resor m.m. Kort sagt: hur man fångar upp och bedömer både direkta och indirekta effekter av en lokalinvestering.

12 Nyttoanalyser för lokalinvesteringar En bransch som av olika skäl arbetat förhållandevis mycket med nyttoanalyser är IT-branschen. Bakgrunden till att sådana metoder utvecklats inom ITbranschen är att företagsledningarna ville skaffa sig kontroll över skenande (och ineffektiva) IT-investeringar i mitten av 1990-talet. En metod som utvecklades för att beskriva nyttor förknippade med olika investeringsalternativ är den så kallade PENG-modellen. I skriften ges en utförlig beskrivning av hur PENGmodellen fungerar. Samtidigt som man kan konstatera att exempelvis IT-branschen arbetat med nyttoanalyser har det under arbetet med skriften framgått tydligt att nyttoanalyser vare sig som begrepp eller arbetsmetod haft något större genomslag i fastighetssektorn. De undersökningar som genomförts inom ramen för arbetet med skriften har endast funnit ett par tillämpningar av PENG-modellen eller liknande metoder i offentliga fastighetsorganisationer. Dessa tillämpningar och erfarenheterna från dem redovisas särskilt i skriften. Det finns dock många företag och organisationer som arbetar med beslutsunderlag inför större investeringar enligt särskilt utarbetade investeringsprocesser. I dessa processer finns ofta aktiviteter som tangerar nyttoanalys och som handlar om att beskriva behov och kostnader. I viss mån handlar det därför om semantik vad lägger man i begreppet nyttoanalys kontra traditionell behovsanalys med tillhörande kostnadsanalys? Fastlagda investeringsprocesser tycks i många fall utgöra branschens tolkning av hur nyttor och kostnader bör beskrivas och hur dessa kan ställas mot varandra inför olika beslut. Det finns också olika UFOS-projekt som resulterat i skrifter där best practice för sådana processer och aktiviteter beskrivits. Skriften sammanfattar några exempel från olika organisationer och tidigare relevanta UFOS-skrifter. I ett antal företag och organisationer har man som konstaterats utarbetat tydliga investeringsprocesser som måste följas för att ett investeringsbeslut ska kunna fattas. Samtidigt tycks det vara så att fastighetsorganisationens engagemang i frågor om olika direkta och särskilt indirekta nyttor varierar utifrån den roll fastighetsorganisationen tilldelats i lokalförsörjningsprocessen. Huvudintrycket är att de intervjuade fastighetsorganisationerna i de flesta fall inte fått i uppdrag att genomföra nyttoanalys ur ett koncernperspektiv. Fastighetsorganisationens uppgift framstår som mer begränsad den ska leverera lokaler under förutsättning att den nyttjande förvaltningen beställer. Ansvaret för nyttoanalysen ligger då hos koncernledningen som fattar större investeringsbeslut eller hos den nyttjande förvaltningen eller motsvarande när de ekonomiska konsekvenserna kan hanteras inom befintliga ekonomiska ramar. Fastighetsorganisationens bidrag till nyttoanalysen handlar då ofta om konkreta hyres- och kostnadskalkyler. Det framstår alltså som om fastighetsorganisationens engagemang i nyttoanalysen är beroende av övergripande organisation och styrsystem. Det betyder att i en mer traditionell hierarkisk organisation får breda nyttoanalyser ett större spelrum också hos fastighetsorganisationen, medan nyttor förväntas skapas mer indirekt genom prissignaler, explicita kontrakt och genom att respektive resultatenheter optimerar sina egna resultat i mer marknadsliknande organisationer. I arbetet med skriften har främst organisationer i den senare kategorin intervjuats.

Inledning 13 Kanske kan denna skrift inspirera fler offentliga fastighetsorganisationer oavsett organisations- och styrform att pröva på nyttoanalys eller införande av nyttoanalys i nuvarande arbetsprocesser inför kommande investeringar? Skriften har delats in i följande avsnitt: Vad är nytta? Inledningsvis ges en kortfattad beskrivning av begreppet nytta så som det tolkats i exempelvis filosofin och nationalekonomin. Det handlar bland annat om att förstå vilka intressenter som påverkas, vilka mått man kan använda och om nyttan ska kvantifieras i pengar eller upplevt välbefinnande? I avsnittet diskuteras vilken tolkning eller definition som kan vara konstruktiv när det gäller investeringar i offentliga lokaler. PENG-modellen som verktyg för nyttoanalys. PENG-modellen är en etablerad och standardiserad metod för renodlad nyttoanalys. I detta kapitel ges en beskrivning av metoden och centrala begrepp såsom intressenter, nettonytta, bruttonytta, nyttofaktor och årsnytta beskrivs och definieras. I syfte att ytterligare undersöka för- och nackdelar med PENG-modellen som verktyg för nyttoanalys i samband med investeringar i offentliga lokaler har två olika tillämpningar studerats. Det handlar dels om investeringar i Östergötlands läns landstings sjukvårdslokaler och dels inom Statens fastighetsverk. Behovsanalys i tidigare UFOS-arbete. I detta avsnitt sammanfattas exempel på behovs- och nyttoanalys som beskrivits i den tidigare UFOS-skriften Rätt beslut från år 1998. Hur väl anpassade är de beskrivna metoderna utifrån en mer renodlad syn på nyttoanalys? Beslutsprocessen vid lokalinvesteringar hos några olika aktörer. Här presenteras några fallstudier från organisationer som har definierat krav på beslutsunderlag och investeringsprocess. Hur nära ligger dessa praktiska tillämpningar det man kan kalla nyttoanalys? Finns det brister i de tillämpade modellerna om man analyserar dem ur ett nyttoanalysperspektiv? Eller ter sig nyttoanalyser svåra att förena med traditionella investeringsprocesser? Diskussion och slutsatser. Skriften avslutas med en sammanfattande diskussion och slutsatser om nyttoanalyser som verktyg i offentliga fastighetsorganisationer. Elektroniska bilagor. I skriften hänvisas till ett antal bilagor, som också listas i slutet av skriften. Bilagorna redovisas inte i den tryckta versionen men kan enkelt laddas ned från SKL:s hemsida.

14 Nyttoanalyser för lokalinvesteringar

Vad är nytta 15 kapitel 2 Vad är nytta? Inför en analys och utvärdering av vilka nyttobedömningar som offentliga fastighetsorganisationer genomför måste man klargöra vad som egentligen menas med begreppen nytta och nyttoanalys. Detta avsnitt syftar till att ge några hållpunkter i en diskussion kring dessa begrepp och hur begreppen kan relateras till investeringar i offentliga fastigheter. Nationalencyklopedin redovisar följande definition: Nytta inom ekonomin den behovstillfredsställelse som konsumtionen av en viss kombination av varor och tjänster ger. Inom moralfilosofin är nytta en handlings förmåga att tillgodose preferenser eller att öka kännande varelsers välbefinnande och/eller minska deras lidande. I filosofi, ekonomi och samhällsvetenskaperna är nytta ett centralt begrepp. Inom nationalekonomin används nytta som ett mått på relativ tillfredsställelse. Nationalekonomin har som utgångspunkt att nytta är ett mått vilket betyder att man kan diskutera kring att öka eller minska nyttan och därmed förklara ett ekonomiskt beteende som ett försök att öka sin nytta. Nytta modelleras ofta för

16 Nyttoanalyser för lokalinvesteringar att påverkas av konsumtion av varor och tjänster, förmögenhet och fritidssysselsättning. Nyttobegreppet är också centralt i de flesta mikroekonomiska modeller som en del i att beskriva konsumenten. När konsumenten konsumerar en viss produkt erhålls en viss nytta. Enligt mikroteorin gör de flesta beslutsfattare, såsom hushåll och enskilda företag, sina val för att maximera nyttan över kostnaden. Koordineringen mellan alla dessa beslut genomförs på marknaden av marknadsmekanismen. Marknaden är alla arrangemang som tillgodoser möjligheterna att köpa och sälja varor eller tjänster alla arrangemang där nyttor och kostnader vägs samman. Baserat på efterfrågan och utbudet på marknaden etableras priset. Priset kan därmed sägas fungera som budbärare där konsumentens vilja att betala avspeglar nyttan av varan eller tjänsten och producentens vilja att sälja avspeglar kostnaderna. När dessa båda möts i ett gemensamt pris är båda nöjda och har efter avvägning av sina nyttor och kostnader konstaterat att det är ett klokt utnyttjande av resurserna. Ekonomisk välfärdsteori är en viktig del av ekonomisk teori och fungerar som grund för många delar av nationalekonomisk teori. Det är med bakgrund i välfärdsekonomin som man gör utsagor om marknadsekonomins funktion och vilka villkor som bör styra såväl produktions- som konsumtionssektorn. För att analysera effekter av åtgärder som ligger utanför marknadsekonomin, t.ex. statliga investeringar, används den ekonomiska välfärdsteorin klädd i ett analytiskt skal som går under namnet samhällsekonomisk kalkyl, samhällsekonomisk kostnads-/intäktsanalys, kostnad- nyttoanalys, eller på engelska Cost Benefit Analysis (CBA). CBA är en analysmetod som används för att väga fördelar mot kostnader i samhällsprojekt. Olika aspekter som kan räknas som vinster eller förluster skapade av projektet vägs in i syfte att välja det bästa eller mest lönsamma alternativet. Detta innebär exempelvis att man sätter en prislapp på hur mycket en bra miljö eller en god hälsa kostar. Aspekterna uttrycks i monetära termer, alltså i kronor, och justeras för tidsfaktorn genom en nuvärdesberäkning. CBA används av regeringar världen över för att utvärdera samhällsprojekt genom analys av kostnadseffektiviteten hos olika alternativ. Uppvägs kostnaderna av nyttorna? Kostnader och nyttor av en insats utvärderas med avseende på allmänhetens vilja att betala för dem (nyttor) respektive betalningsvilja för att slippa dem (kostnader). Resultatet av en CBA är självklart i hög grad beroende av hur korrekt kostnader och nyttor har uppskattats. En annan utmaning för en kostnads- och intäktsanalys är att bestämma vilka kostnader som bör inkluderas i en analys (de betydande kostnadsdrivarna). Vid sidan om mer grundläggande akademiska teorier där nyttobegreppet är centralt, finns också exempel på sammanhang där man av praktiska skäl tvingats definiera nytta som begrepp. Ett exempel på senare år är regeringens e-delegation som under våren 2011 tog fram en Vägledning i nyttorealisering. I denna definierades en nytta som: resultatet av en förändring som upplevs som positiv av dess intressenter. Oftast har en nytta ett kvantifierbart värde uttryckt i pengar, resurser eller kvalitetsmått (t.ex. tid, volymer, nöjd kund). E-delegationen konstaterar vidare att realiseringen av nyttor förutsätter förändringsakti-

Vad är nytta 17 viteter med involvering av berörda intressenter. Dessa förändringar kan handla om att förbättra, öka, reducera eller sluta göra något eller att göra någonting nytt. Resultatet kan ibland leda till negativa effekter för vissa intressenter. Dessa negativa effekter kallas ibland onyttor och behöver identifieras och beskrivas på samma sätt som förväntade nyttor vid planeringen av ett förändringsarbete. 1 Sammanfattande slutsatser om en definition av begreppet nyttoanalys Efter en genomgång av förekommande definitioner av begreppet nytta eller nyttoanalys kan man försöka utveckla definitionen utifrån kontexten offentliga fastighetsinvesteringar. Med en sådan utvecklad och anpassad definition är det sedan möjligt att ställa krav på vad en nyttoanalys bör innehålla men också undersöka i vilken utsträckning faktiskt tillämpade investeringsprocesser möter den anpassade definitionens krav? Kan man säga att de nuvarande investeringsprocesserna i allt väsentligt innehåller nyttoanalys? Eller är detta ett uppenbart utvecklingsområde för många offentliga fastighetsorganisationer? Frågan är då hur nyttoanalys bör definieras vid investeringar i offentliga fastigheter? I den allmänna ekonomiska teorin uttrycks nytta som en grundläggande behovstillfredsställelse. Att tillfredsställa uttalade eller underförstådda behov är därför centralt för att skapa nytta. En definition av nyttoanalys bör därför innehålla något om behovstillfredsställelse. Också moralfilosofin är inne på en variant av behovstillfredsställelse men uttrycker det som ökat välbefinnande eller minskat lidande. I sammanhanget offentliga lokalinvesteringar kan dessa begrepp anses utgöra varianter av behovstillfredsställelse. I nationalekonomin menar man att nytta är ett mått på relativ tillfredsställelse, dvs. nytta är något man kan mäta och olika lösningar medför olika nivåer av mätbar nytta. En utvecklad definition av nyttoanalys bör därför innehålla något om gradering, mått eller mätning. I företagsekonomin eller mikroteorin tillförs också ett konsumentperspektiv som innebär att konsumenter tenderar att maximera nytta över kostnader. En vara eller tjänsts nytta sätts i relation till kostnaden för att möjliggöra rationella val. På detta sätt tillförs ytterligare en dimension till den utvecklade definitionen: olika lösningar har olika prislappar uttryckta i monetära termer. Den statliga e-delegationen som utredde nyttobegreppet menade att nytta föreligger när resultat av förändringar upplevs som positiva av olika intres- 1. Vägledning i nyttorealisering, E-delegationen, 2011. Med nyttorealisering avses en process med syfte att förverkliga de identifierade nyttoeffekter som ligger till grund för att en satsning genomförs. Detta omfattar att kartlägga behov, krav och möjligheter, beskriva lösningsförslag samt att identifiera, planera, realisera och följa upp nyttan med en (IT-)satsning.

18 Nyttoanalyser för lokalinvesteringar senter. Man valde här att införa begreppet intressenter. Olika intressenter kan uppleva olika nyttor eller rent av onyttor av samma lösning. Intressentbegreppet blir därför centralt i en utvecklad definition av nyttoanalys. Nyttobegreppet diskuteras också inom den så kallade välfärdsteorin. Inom välfärdsteorin har särskilda metoder för bland annat samhällsekonomisk analys utvecklats som brukar kallas Cost Benefit Analys, CBA. Den centrala tanken inom välfärdsteorin och CBA-analyser är att väga fördelar mot kostnader. Också denna teori menar därför att nyttor kan graderas och ställas mot kostnader. Mot denna bakgrund kan en definition anpassad till investeringar i offentliga fastigheter uttryckas på följande sätt: En analys som utifrån relevanta intressenters perspektiv värderar och i monetära termer mäter graden av behovstillfredsställelse för alternativa lösningar. Definitionen kräver att man beslutar sig för vilka intressenter som ska beaktas i analysen och den poängterar också att man måste ställa olika alternativ mot varandra. Intressenter kan vara hyresgäst, användare i form av medborgare eller skattebetalare, andra offentliga förvaltningar, koncernledning i form av kommun-, landstings- eller statsledning m.fl. Alternativen utgörs normalt av ett så kallat nollalternativ, dvs. man fortsätter med nuvarande lösning men genomför också investeringar av olika omfattning samt alternativ till investeringar såsom inhyrningar, verksamhetsförändringar etc.

PENG-modellen som verktyg för nyttoanalys 19 kapitel 3 Peng-modellen som verktyg för nyttoanalys PENG står för Prioritering Efter NyttoGrunder, och är ett hjälpmedel och en modell som används såväl inom det privata näringslivet som inom den offentliga sektorn för att analysera utfallet av planerade, pågående eller redan genomförda investeringar. Modellen kan också användas för att analysera en verksamhets behov av förbättringar. Resultatet kan då användas för att skapa projektidéer, som sedan behandlas i verksamhetens normala projekthantering. Metoden innebär att man i en kreativ analysprocess identifierar och värderar nyttoeffekter i pengar. Med stöd av PENG-modellen kan man bryta ner större problemkomplex i mindre och hanterbara delar. PENG-modellen utvecklades under mitten av 1990-talet som ett hjälpmedel för företagsledningar att skaffa sig kontroll över skenande och ibland ineffektiva IT-investeringar. Modellens upphovsmän var Lars Erik Dahlgren, Göran Lundgren och Lars Stigberg som såg ett behov av ett praktiskt och enkelt hjälpmedel för att kunna identifiera och i pengar värdera framtida eller redan uppnådd nytta. En bok som beskrev PENG kom ut 1997. Modellen har därefter vidareutvecklats och användningsområdet har vidgats från att i princip endast behandla

20 Nyttoanalyser för lokalinvesteringar IT-investeringar till att omfatta även andra områden. Flera hundra företag, förvaltningar, organisationer, sjukhus och myndigheter har använt modellen vid alla slags investeringar, främst där IT spelar en central roll, men även i samband med andra investeringar. Figur 1: Redovisningsprincip för PENG-modellen. Bilden visar PENGmodellens s.k. nyttostapel. SEK Bruttonytta Svårvärderad nytta Indirekt resultatpåverkande nytta }Nettonytta Nettonytta = Bruttonytta - kostnad Nyttofaktor = Bruttonytta/kostnad Indirekt resultatpåverkande nytta Årsnytta Kostnad för nyttan Årskostnad Genom att använda sig av PENG-modellen är det möjligt att värdera alla nyttor i kronor. Summan av värderingen blir bruttonyttan för investeringen. Kostnaden för investeringen subtraheras från bruttonyttan och vi får fram nettonyttan av investeringen. Man beräknar även en nyttofaktor, genom att dividera bruttonyttan med kostnaden, som bland annat kan användas som mått vid diskussioner om en investering ska genomföras eller inte. Nyttan av en PENG-analys En PENG-analys ska helst göras i ett tidigt skede, gärna som en del av en förstudie. Den kan då påverka hela projektet från början, vilket leder till bättre beslutsunderlag och korrektare krav på den nya lösningens innehåll. Genom tidigt fokus på nyttan underlättas engagemang både från ledning och medarbetare. En PENG-analys ger, enligt upphovsmännen, större nytta och måluppfyllelse genom bland annat: Bättre beslutsunderlag Bättre helhetssyn Bättre samsyn

PENG-modellen som verktyg för nyttoanalys 21 Mer fokusering på vad som är viktigt i verksamheten Bättre kravspecifikationer Mer kompetent upphandling Större insikt och ledningsengagemang Större motivation bland medarbetarna Effektivare genomförandeprocess Strukturerat underlag för uppföljning och hemtagning Resultatet av en PENG-analys Resultatet av en PENG-analys ger en helhetsbild över vilka nyttoeffekter som är möjliga att skapa i en verksamhet. Varje enskild nyttoeffekt utgör dessutom ett förbättringsmål. Eftersom dessa värderas i pengar framgår tydligt vilka effekter som är viktigast att realisera och som man bör fokusera på. Även mjuka nyttor synliggörs och värderas i pengar. Resultatet sammanfattas och visualiseras på ett pedagogiskt och lättkommunicerat sätt i ett stapeldiagram och en nyttostruktur. I stapeldiagrammet visas den årliga summan av nyttoeffekterna fördelade i tre klasser: Säker, direkt resultatpåverkande nytta (grön nytta) När dessa realiseras uppstår nyttan direkt, t.ex. effektivare lokalutnyttjande som kan mätas som antal kvadratmeter per arbetsplats eller elev etc. Mindre säker, indirekt resultatpåverkande nytta (gul nytta) Ofta måste en förbättring uppnås innan den gula nyttan kan realiseras, t.ex. förbättrad logistik som ger effektivare verksamhet, förkortade restider och reskostnader för skolskjutsar m.m. Osäker, svårvärderad nytta (röd nytta) Till exempel bättre image för verksamheten, lättare att rekrytera kompetent personal pga. attraktiva lokaler m.m. I den blå stapeln visas alla årliga kostnader, inklusive kostnader för investeringar och s.k. hinderskostnader. Med hinderskostnader avses kostnader för åtgärder som krävs för att till fullo uppnå nyttan. Det kan t.ex. handla om kompetensutveckling eller förändring av arbetssätt. Skillnaden mellan de två staplarna är nettonyttan. Alla värden är genomsnittsvärden per år under den period som nyttan beräknats. Följande synliga resultat visas: Rapport med bland annat värderingen av olika nyttoeffekter Stapeldiagram med bruttonytta, nettonytta och nyttofaktor Nyttostruktur med alla nyttoeffekter, deras samband och värden Beskrivning av nödvändiga investeringar och kostnader Hindersanalys Beskrivning av hemtagning Det osynliga resultatet är enligt upphovsmännen den process som analys-

22 Nyttoanalyser för lokalinvesteringar gruppens deltagare skapar. De menar även att processen skapar samsyn och motivation för ett genomförande med hög kvalitet. Figur 2: Exempel på nyttostruktur för en PENG-analys som omfattade installation av brandvarnare i Stockholm. 28,6 Färre dödsfall 51,8 7,2 0,2 59,2 Ökad nytta för hushållen 0,01 22,5 Lägre patientavgifter Ökad trygg - hetskänsla Färre/enklare personskador 51,3 7,2 61,1 120,1 0,1 7,2 Lägre kostnad för självrisk Lägre återställn. kostn Färre/enklare personskador Ökad bruttonytta 9,4 Ökad nytta för fastighetsägaren (lägenheter) 0,72 0,7 Minskad förlust av minnessaker Enklare insats/ kortare insatstid 1,6 Ökad nytta för Räddningstjänsten 0,7 Färre larm/ utryckningar 0,24 Färre traumatiska upplevelser 49,3 Lägre kostnader för försäkringsbolagen 47,3 2 Lägre kostn: Bostäder Lägre kostn: Personskador 0,61 Lägre kostnader för samhället 0,31 0,05 0,25 Vården Socialtjänsten Polis/ambulans

PENG-modellen som verktyg för nyttoanalys 23 Hur går en PENG-analys till? En PENG-analys genomförs vanligen på 3-4 halvdagar under en månads kalendertid. Under respektive halvdagsseminarium behandlas endera av analysens tre faser. En avgörande framgångsfaktor för en bra PENG-analys är att analysgruppen består av rätt personer, dvs. några personer som kan verksamheten och några som kan ta ansvar för gjorda värderingar! Någon bör också vara väl insatt i den tänkta lösningen, t.ex. projektledaren eller motsvarande. De valda personerna ska ha förtroende i den egna organisationen och bör vara de som har de bästa kunskaperna om de berörda processerna. I gruppen bör också finnas två personer i beslutsmässig/ledande ställning. Gruppstorleken bör vara 5-8 personer. PENG-modellen är varumärkesskyddad, vilket innebär att terminologi, definitioner, dokumentationsstandard och kvalitetskrav måste tillgodoses för att en nyttovärdering ska få kallas PENG-analys. Om det finns behov av att genomföra och kommunicera analysen som en s.k. PENG-analys bör analysen ledas av en certifierad PENG-ledare, som genomgått såväl praktisk som teoretisk utbildning i modellens tillämpning. Den formella PENG-modellen är indelad i tre faser: Förberedelsefasen, Genomförandefasen och Kvalitetssäkringsfasen. Förberedelsefasen 1. Bestäm mål för projektet och syftena med PENG-analysen 2. Skapa insikt 3. Bestäm och avgränsa objektet 4. Beskriv objektet Genomförandefasen 5. Identifiera nyttoeffekter 6. Strukturera nyttoeffekterna 7. Värdera nyttoeffekterna 8. Beräkna kostnaderna för nyttan Kvalitetssäkringsfasen 9. Validering och hindersanalys 10. Beräkna nettonytta och fastställ hemtagningsansvar Stegen kan utföras kronologiskt, parallellt eller på det sätt som är mest lämpligt i det aktuella projektet, exempelvis genom att slå ihop steg eller hoppa mellan dem. Ett iterativt förfarande är ibland att rekommendera. På så sätt säkerställs att informationen man arbetar med är så korrekt som möjligt. Förberedelsefas Steg 1: Bestämma syftet. Att reda ut varför man ska genomföra en nyttoanalys. Är det en bedömning av en potentiell nytta eller uppföljning av en redan gjord förändring? Vilket område/process/system är det som ska analyseras?

24 Nyttoanalyser för lokalinvesteringar Har huvudmål definierats? Vilka tidsaspekter ska gälla? Vad är nolläge som vi kan jämföra emot? Ska vi värdera flera alternativ? Steg 2: Skapa insikt. Kvaliteten i nyttoanalysens resultat är till stor del beroende på om rätt personer deltar i analysen, dvs. personer med stor verksamhetskunskap om det område som ska analyseras. För att få med rätt personer måste man skapa motivation för deltagande och förankra insikten om behovet i ledningen. Steg 3: Bestämma och avgränsa analysobjektet. Tydliggöra vad som ska analyseras och samla in faktauppgifter för de faktorer där man förväntar de viktigaste nyttorna, t.ex. kostnader, ledtider, kvalitetsnivåer och volymuppgifter. Steg 4: Beskriva analysobjektet. Målet är att jämföra nyttan mellan NOLLläge (dvs. det läge som förväntas gälla vid implementeringen av lösningen) och BÖR-läge. Ju bättre man kan beskriva processerna före och efter desto lättare blir nyttoanalysen. Genomförandefas Steg 5: Identifiera nyttoeffekter. Genomförs i workshop, ofta med bottomup -princip. Deltagarna söker efter nyttoeffekter som skrivs på post it - lappar, vilket underlättar struktureringen i nästa steg. Använd olika färg för nyttoeffekter som ökar intäkter och för nyttoeffekter som minskar kostnader. Steg 6: Strukturera nyttoeffekter. Gruppera lapparna i huvudområden som t.ex. effektivare lokalutnyttjande, energieffektivisering, minskade personalkostnader, bättre kundservice, kortare ledtider eller bättre logistik, kortare resor m.m. Diskutera och flytta om lapparna tills samstämmighet uppnås. Eventuellt kan vissa effekter behöva brytas ner ytterligare. Verben kräver och ger används för att underlätta såväl vid skapandet av strukturen som vid läsning om den. Steg 7: Värdera nyttoeffekter. Detta är det svåraste steget. Många anser att vissa nyttoeffekter inte går att värdera. Erfarenheten visar att det går att få fram en subjektiv värdering, en bästa möjliga uppskattning, om den är gjord av rätt personer. Det värde som söks är nyttan per år vid nyttoperiodens slut. Både kostnadssänkningar och intäktsökningar uppskattas. För offentlig verksamhet handlar det också om medborgarnytta och samhällsnytta. Ett knep för att beskriva nyttan i pengar kan vara att analysera skadekostnaden om en process eller ett system inte fungerar. Nyttan bedöms också över tid. Hur många procent kan uppnås år 1, år 2 osv. En del nyttor kan uppstå dag 1 efter implementering, men flertalet uppstår successivt under nyttoperioden. Framtagna värden förs in i strukturen. Det är också viktigt att dokumentera hur man kommit fram till de olika nyttovärdena. Struktur och beräkningar dokumenteras i Excel. Steg 8: Beräkna kostnader för nyttan. Målet är att komma fram till en

PENG-modellen som verktyg för nyttoanalys 25 årsnivå för de kostnader som behövs för att åstadkomma den nytta som beskrivits. Det kan vara personalkostnader för utredning/utveckling, investeringskostnader, ombyggnader, driftskostnader, etc. Kvalitetssäkringsfas Steg 9: Validera risker och hinder. Deltagarna måste kritiskt granska värderingen. Är summan av alla effekter realistisk när det gäller intäktsökningar och kostnadssänkningar? För att öka möjligheten att bedöma karaktären på nyttoeffekterna används, som tidigare nämnts, tre klasser av nytta: Grön nytta = direkt resultatpåverkande nytta Gul nytta = indirekt resultatpåverkande nytta Röd nytta = svårvärderad nytta I PENG fokuseras på den nytta som förändringen kan föra med sig. Men finns det faktorer som kan hindra att nyttoeffekterna uppnås? En hinderanalys med identifikation av möjliga hinder och med förslag till åtgärder för att eliminera hindren ska också beskrivas. Kostnader för att avhjälpa hinder läggs till de tidigare identifierade kostnaderna för att uppnå nytta. Steg 10: Beräkna nettonyttan och fastställa hemtagningsansvar. Nyttoanalysens slutresultat redovisas i ett eller flera stapeldiagram. Nettonyttan är skillnaden mellan bruttonyttan och kostnaden för nyttan. Dessutom kan en nyttofaktor beräknas som bruttonyttan dividerad med kostnaden. En viktig framgångsfaktor för att nyttopotentialen ska uppnås är att utse en ansvarig för varje nyttoeffekt, eller grupp av nyttoeffekter, och att utforma en plan för hemtagande av nyttan. En projektledare utses som övergripande följer upp hur nyttan utvecklas över tiden.

26 Nyttoanalyser för lokalinvesteringar Exempel på tillämpning av PENG-modellen i offentliga fastighetsorganisationer Exempel 1: Statens fastighetsverk Kvarteret Krubban Statens fastighetsverk genomförde 2009 en nyttoanalys med hjälp av PENG-modellen. Analysen var tänkt att komplettera det beslutsunderlag som arbetades fram vid fastighetsutveckling av en större fastighet, kvarteret Krubban på Östermalm i Stockholm, se vidstående beskrivning. Statens fastighetsverk genomför löpande ett stort antal projekt som omfattar underhåll och anpassning av byggnader men även nybyggnad. Gemensamt för investeringsprocesserna är att avtal med hyresgäst ska finnas innan beslut om genomförande av investering kan fattas. Konceptet som föreslogs för utveckling av kvarteret Krubban innehöll investeringar som inte omedelbart medförde ökade hyresintäkter. Däremot ansågs utvecklingen av fastigheten bidra till stadens och stadsdelens utveckling och det kunde även göras kopplingar till det uppdrag som Statens fastighetsverk har, som består i att vårda det nationella kulturarvet och göra det tillgängligt för allmänheten. Arbetsgruppen kring PENG-analysen utgjordes av sex personer med bred Statens fastighetsverk Statens fastighetsverk förvaltar omkring 2 miljoner kvadratmeter lokaler och 6,5 miljoner hektar mark. Värdet av fastigheterna uppgår till drygt 13 miljarder kronor. Statens fastighetsverks uppgift är att med god ekonomi förvalta statens byggnader så att det nationella kulturarvet finns tillgängligt för allmänheten och att kulturvärden vårdas och bevaras. Många av byggnaderna är idag ett levande inslag i det svenska samhället såsom teatrar, museer, slott och residens. Andra har redan haft sin storhetstid som gamla borgar, fästningar och försvarsverk. Kvarteret Krubban och förslaget på koncept för utveckling Kvarteret Krubban ligger centralt på Östermalm i Stockholm och inhyser bl.a. Historiska museet. Kvarteret är ett stort och öppet kvarter med blandad bebyggelse från tre olika epoker: 1700-talets malmgård, 1800-talets regemente och 1930-talets museibyggnad. Stora delar av kvarteret är klassificerat som byggnadsminne. Det innebär att byggnadernas och miljöns kulturella värde ska bevaras och vårdas. Samtidigt vill Statens fastighetsverk att kvarteret Krubban ska vara ett levande område med verksamheter som lockar besökare. Vid tidpunkten för analysen befarade SFV att de inom ett antal år riskerade att stå med stora vakanser i kvarteret alternativt kortare avtal som förlängs löpande, vilket kun-

PENG-modellen som verktyg för nyttoanalys 27 kunskap om objektet och Statens fastighetsverks interna villkor. Tillsammans representerar de ett både djupt, brett och kvalificerat verksamhetskunnande. Följande funktioner och kompetenser var representerade: Projektledare Projektchef samt före detta förvaltare för kvarteret Krubban Kulturarvsspecialist Kommunikationsspecialist Verksamhetsutvecklingsenheten Ekonomi Nyttovärderingen genomfördes under totalt fem halvdagar. Visst arbete genomfördes även mellan sammankomsterna. Nyttovärderingen Här redovisas ett sammandrag av nyttoanalysen. För en utförligare beskrivning se bilaga 1. De tre övergripande nyttorna som utkristalliserats är Ökad intern nytta för SFV, Ökad extern nytta samt Större samhällsnytta. I slutet av detta avsnitt finns en översiktlig nyttostruktur. Resultatet av analysen visade att det fanns tre övergripande nyttor, som benämndes: ökad intern nytta för SFV, ökad extern nytta och större samhällsnytta. Nedan finns en figur som hierarkiskt visar hur olika nyttor principiellt de bli kostsamt för SFV. En möjlighet att hantera denna problematik var att utveckla kvarteret och göra det mer attraktivt. Ett koncept arbetades fram med förslag, som enligt beskrivningen, skulle leda till att hyresgästerna i kvarteret utvecklar en levande kulturell miljö. Verksamheterna i kvarteret skulle som helhet vara attraktiva och välbesökta av såväl närboende som mer långväga besökare. Vidare skulle kvarteret upplevas som annorlunda och berikande i förhållande till den omgivande staden och bli känt som en attraktiv del av SFV. Kvarterets kulturhistoriska värden skulle tas tillvara och utvecklas genom en rad offentliga rum och mötesplatser med olika karaktär. Moderna tillskott skulle ha en hög arkitektonisk kvalitet som ytterligare förstärkte dessa värden. Kvarteret Krubban skulle avslutningsvis uppvisa en balans mellan kulturella kvaliteter och ekonomi, vilket i sin tur möjliggör en långsiktigt hållbar fastighetsförvaltning med god kvalitet.

28 Nyttoanalyser för lokalinvesteringar förhåller sig till varandra, en nyttostruktur, redovisad på det sätt som är vanligt i PENG-analyser. I analysen har en nyttoperiod på 20 år valts, dvs. genomsnittlig årlig nytta är beräknad för denna tidsperiod. Tidsperioden ansågs rimlig för investeringens karaktär och omfattning. Förutom SFV fastställde arbetsgruppen att det fanns sex andra intressenter, dvs. parter som skulle kunna tillgodogöra sig nyttan av ett genomfört projekt: Hyresgästerna Historiska museet och Riksantikvarieämbetet men även andra hyresgäster i och runt kvarteret Näringsidkare, t.ex. restauranger i området Stockholms stad, Östermalms stadsdelsförvaltning Boende på Östermalm och i Stockholm Turister och andra besökare Förskola och skola i närområdet Högre intern nytta Konceptet för utveckling av kvarteret Krubban uppskattades öka den interna nyttan med sammanlagt 11,7 mkr årligen. En del av den interna nyttan härleddes från lägre kostnader, t.ex. genom lägre underhållskostnader och lägre kostnader för rekrytering. Högre hyresintäkter Den största delen av den ökade interna nyttan bestod av ökade hyresintäkter. Genom minskade vakanser, förändrad fastighetsbildning och större uthyrbar yta bedömdes hyresintäkterna öka med sammanlagt 9,2 mkr per år. Lägre underhållskostnader Varje hyresgästbyte innebär mer underhållskostnader. Om SFV kan attrahera mer långsiktiga hyresgäster kan underhållskostnaderna minska. I utgångsläget inträffade byte av hyresgäst ungefär vart femte år, men med det nya konceptet ansågs det rimligt att flera hyresgäster skulle kunna stanna i 20 år. Uppskattningsvis kunde det handla om två till tre (i kalkylen valdes två) hyresgäster. Underhåll kostar i genomsnitt cirka 5 mkr per omflyttning. Under den 20-åriga nyttoperioden sparades därmed fyra underhållsomgångar in. I detta ingick även lägre kostnader för färre antal hyresgästanpassningar. Lägre kostnader för rekrytering Fastighetsverket står under de närmaste åren inför ökade rekryteringsbehov av bl.a. driftspersonal och projektledare. Personer som söker sig till Statens fastighetsverk är i många fall intresserade av kulturmiljöfrågor. Kanske skulle projekt av den typ som kvarteret Krubban representerade kunna bidra till att fler kategorier söker sig till verket? Ett genomförande av projektet Krubban ansågs medföra att rekryteringar skulle kunna genomföras mer effektivt och att rätt personer snabbare skulle söka sig till SFV samt att personalomsättningen skulle kunna minska. Enligt SFV:s HR-personal kostar rekrytering av driftspersonal

PENG-modellen som verktyg för nyttoanalys 29 i genomsnitt 160 000 kr. Uppskattningsvis ansågs värdet per år uppgå till en halvering av kostnaderna för rekrytering av två personer, vilket skulle motsvara 80 000 kr per person. Högre extern nytta Bättre affärer för SFV:s hyresgäster motsvarande 3,4 mkr Förändringarna bedömdes leda till att området skulle få ytterligare 100 000 besökare och av dem skulle cirka 10 000 utgöra nya besökare till museet. Varje besökare är värd 100 kr för museet vilket ger en summa om totalt 1 mkr per år. De nya hyresgästernas ökade vinst ansågs svår att beräkna då detta avsåg verksamhet som inte fanns i utgångsläget, men uppskattningsvis bedömdes värdet för de andra nya hyresgästerna vara det dubbla, dvs. 2 mkr. Genom det nya konceptet för kvarteret Krubban skulle det finnas större möjligheter att som hyresgäst kunna utforma vissa lokaler som kontorslandskap, dvs. erhålla mer kostnadseffektiva kontorsarbetsplatser. Totalt kunde cirka 600 kvm på fyra våningar göras om till kontorslandskap, vilket bedömdes ge en effektivisering av ytorna motsvarande 10 procent. Bättre affärer för affärsidkare på Östermalm motsvarande 1,5 mkr I närområdet är utbudet av butiker starkt begränsat. Besökare till kvarteret Krubban innebär enligt analysen möjlighet till ökad försäljning. En uppskattning gjordes där varje besökare ansågs spendera ytterligare 15 kronor. Summan 1,5 mkr erhölls genom att 100 000 personer uppskattades spendera dessa 15 kr extra per år på Östermalm tack vare Krubbans förändrade innehåll. Mer nöjd kommun Genom att det nya konceptet för kvarteret Krubban tillförde en ny förskola och ett mindre grönområde m.m. påstods att nöjdheten med boendet skulle öka bland östermalmsborna. Värdet uppskattades till 100 kr per person och år för hälften av stadsdelens medborgare. För turismen i kommunen ansågs konceptet, och vad det senare skulle kunna innebära, värt minst lika mycket som den ökade boendenöjdheten. Minst 10 000 extra turister förväntades bara till museet. En uppskattning av denna nytta som ansågs försiktig var att 100 turister av dessa 10 000 tillbringar en natt extra på hotell (1 000 kr) och äter ytterligare en middag (400 kr). Konceptet skulle även kunna förlänga säsongen så att turister skulle attraheras till Krubban vid andra årstider än sommaren. Kostnad för nyttan Total kostnad för den uppskattade nyttan beräknades uppgå till 142 miljoner kronor och var av karaktären investeringskostnad. Kostnaden i PENG-modellen beräknades som ett årsgenomsnittsvärde, vilket blev 7,1 miljoner kronor per år under nyttoperioden (dvs. 142 mkr dividerat med 20 år).

30 Nyttoanalyser för lokalinvesteringar figur 3. Nyttostruktur för utveckling av kvarteret Krubban. Kräver MKr 10,3 3,0 8,7 7,1 22,0 Högre bruttonytta Krubban Ger MKr 1,6 2,2 7,9 11,7 Ökad intern nytta för SFV: Och större uppskattning från SFV:s ägare MKr 8,5 0,8 0,8 10,2 Högre extern nytta för medborgare, besökare, boende, hyresgäster mfl Lägre kostnader Högre hyresintäkter Högre måluppfyllelse SFV och starkare varumärke Bättre affärer för affärsidkare på Östermalm Bättre affärer för SFV:s hyresgäster Lägre rekryteringskostnader Färre förgävesprojekt Lägre underhållskostnader Färre lokalvakanser Förändrad fastighetsbildning som inbringar mer hyra Fler antal kvm uthyrt Stärkt självkänsla för SFV Ökat NKI och NMI Bättre affärsklimat Mer nöjda hyresgäster Klustereffekt av kulturmiljöer ger högre intäkter Mer kostnadseffektiva lokaler, lägre kostnad per anställd Mer attraktiv arbetsplats Mer nöjda hyresgäster Lättare rekrytering Mindre personalomsätt. Högre image/förtroende Mer nöjd personal Högre kvalitet i förvaltningen Mer långsiktig förvaltning Mer långsiktiga hyresgäster Bättre byggnadsvård Mer nationell och inter-nationell uppmärksamh./pr Ökat antal pressklipp Större kännedom om och uppskattning av SFV Bättre mix/synergieffekter med hyresgäster Mer attrakt. besöksmål Mer nöjda grannar Värdehöjande borätter Mer levande och öppet kvarter Nytt landmärke i området/-staden Större andel levandegjort Större förståelse för kulturarvet Fler besökare till kvarteret/ Historiska Mus. Bättre tillgänglighet i kvarteret Trevligare grannskap, restauranger Ökat ekologiskt utbud Fler besökare större del av dygnet Säkrare område Mer flexibla arbetsplatse Fler arbetsplatser med öppna kontorslandskap

PENG-modellen som verktyg för nyttoanalys 31 Kräver MKr 0,1 0,0 0,0 0,1 Högre samhällsnytta Ger Mer nöjd kommun Bättre hälsa med kultur och grön miljö för besökarna högre måluppfyllelse av de nationella målen Bättre folk-hälsa med grön miljö Mindre miljöpåverkan Mer nöjd stadsdelsförvaltning Mer nöjd turistförvalt, Stockholm Visitors Board Mer attraktiv och säker huvudstad Bättre utemiljö/parkområde/ lekområde/rekreationsplats för barn mfl Bättre närmiljö Trevligare grön lunga Mindre stenöken Mer öppna gröna ytor Bättre parkområde Finare pendang Djurgården Bättre tillvarataget kulturarv Fler personer får del av kulturarvet Bättre hälsa hos trädgårds-besökare, barn och föräldrar Bättre ny teknik för lägre energiförbrukning Färre antal km att att köra för att leta parkering Mer miljösmarta lösningar, spjutspetstankar Mer nöjda Östermalmsbor (föräldrar/barn/andra) Bättre utemiljö/parkområde/- lekområde/rekreationsplats för barn mfl Bättre närmiljö Bättre tillgänglighet Mer attraktivt besöksmål Mer affärsverksamhet, restauranger, affärer etc. Fler p-platser (garage) Bättre inlastningsmöjl. Färre bilar Exercisplats Bättre förutsättningar för Exercisplatsen som evenemangsplats Bättre nyttjande av marken Mindre trafik inom omr. Öppnare och säkrare kvarter Bättre tillgänglighet Mer tydliggjort kulturarv Mer positiv klustereffekt för historiskt intresserade: såsom Armé, Nordiska, Historiska, Vikinga Mer kraftfull turistmagnet Bättre arkitektur Fler exempel på spännande statlig arkitektur Bättre utemiljö/lekområde/-rekreationsområde för barn och andra Trevligare grön lunga Mindre stenöken