Ändring av Byggnadsplan för Strandnorum Nedergård 1:14, Sörgård och Äggestorp 1:14 mfl. Stenungsunds kommun, Västra Götalands län Tillägg till PLANBESKRIVNING PLANHANDLINGAR - tillägg till plankarta med planbestämmelser - tillägg till planbeskrivning inkl. behovsbedömning och illustrationer (denna handling) - fastighetsförteckning ÖVRIGA HANDLINGAR - Bullerutredning för Strandnorum 7:1 inkl. bilagor 1-3 (COWI 2013-05-28, reviderad 2013-11-06) - Bergteknisk undersökning Strandnorum 7:1 (Norconsult 2013-10-16) BAKGRUND Fastighetsägaren för Strandnorum 7:1 har inkommit med en ansökan om att ändra byggnadsplan B06, Del av Strandnorum Nedergård 1:14, Sörgård och Äggestorp 1:14 m.fl. fast. (fastställd 1960-05-31), för den del som omfattar vederbörandes fastighet. Arkitekterna Krook & Tjäder har fått i uppdrag av fastighetsägaren att studera en lämpligt disponering av tomten, samt att upprätta planhandlingar för ändringen av byggnadsplanen i samarbete med tjänstemän inom Stenungsunds kommun. Planändringen handläggs enligt PBL s regler för enkelt planförfarande. Byggnadsplanen B06 anger bebyggelse för fritidsändamål, i form av friliggande hus med en maximal byggnadsarea om 75 m² per fastighet. Bebyggelsen inom byggnadsplanen utgörs idag av ett trettiotal bostadshus i varierande storlek och standard. I området pågår en utveckling där före detta fritidshus permanentats och nu nyttjas för helårsboende. För att möjliggöra denna utveckling har ett antal ändringar av byggnadsplanen, liknande aktuell planändring, utförts för att tillåta bostäder med större byggnadsarea inom enskilda fastigheter. I samband med dessa planändringar har krav ställts på anslutning av aktuella fastigheter till godkända vatten- och avloppsanläggningar. För att samordna områdets utveckling och säkerställa en god långsiktig helhetslösning avser kommunen att framgent göra en översyn av områdets gemensamma plansituation. SYFTE Syftet med planändringen är att möjliggöra byggnation av ett bostadshus för helårsboende inom fastigheten, till en högsta byggnadsarea om 200 m² samt tillhörande komplementbyggnad om maximalt 50 m².
14 18 +22 +26 24 25 26 27 Ändring av Byggnadsplan för Strandnorum Nedergård 1:14, Sörgård och Äggestorp 1:14 mfl. 2(7) BYGGNADSPLANEÄNDRINGEN Planändringens avgränsning Ändringen av byggnadsplanen gäller fastigheten Strandnorum 7:1. Byggnadsplaneändringen ska läsas tillsammans med byggnadsplan B06, som gäller jämsides. Vatten och avlopp Inledande planbestämmelse om avloppsvillkor utgår. Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp genom samfälligheten Strandnorum ga:5. Byggrätt och markanvändning Markanvändningen förblir bostadsändamål för friliggande hus. Dock utgår bestämmelsen som begränsar byggrätten till en våning. 22.4 19 23.7 18:1 37.4 7:1 A-A1 A-A1 A-A A-A 27 28 29 22 23 24 25 26 30 21 20 19 18 23 18 19 12:1 20 15 16 21 8:1 36:1 9:2 17 13 illustrationsplan: EXEMPEL PÅ PLACERING AV HUVUDBYGGNAD PÅ TOMTEN SAMT ALTERNATIVA PLACERINGAR Plan, skala FÖR 1:1000 UTHUS/GARAGE. (A3) fet LINJE VISAR PLANÄNDRINGENS AVGRÄNSNING.
3(7) Prickmarksbestämmelsen formuleras om till samtida formulering byggnad får ej uppföras. Prickmarkens utbredning minskas till att gälla längs fastighetsgränserna i sådan omfattning att minst åtta meters avstånd till kringliggande huvudbyggnader tryggas. Kryssmark införs längs södra och västra fastighetsgränsen så att uthus/garage ska kunna placeras minst två meter från tomtgräns. Bestämmelse om minsta tomtplats 1200 m² ändras till bestämmelse om att fastigheten ej får styckas i flera fastigheter. Bestämmelse om byggnads läge utgår. Bestämmelse om endast huvudbyggnad och ett uthus kvarstår, dock med justerad formulering för att omfatta även garage, samt med utökad byggrätt till 200 m² för huvudbyggnad och 50 m² för fristående uthus/garage. Bestämmelse om endast en lägenhet i huvudbyggnad kvarstår, dock med justerad formulering för att omfatta även garage. Högsta byggnadshöjd ökas till 6,0 m för huvudbyggnad och till 3 m för uthus/ garage. Bestämmelse om högsta totalhöjd +31 meter över nollplanet tillkommer. Bestämmelse om taklutning kvarstår oförändrad. Uppifrån VOLYMSTUDIE: EXEMPEL PÅ PRINCIPIELL UTFORMNING AV HUVUDBYGGNAD PLACERAD CENTRALT PÅ TOMTEN FÖR ATT ANSLUTA TILL OLIKA NIVÅER I TERRÄNGEN.
4(7) Risker och störningar Buller Planområdet ligger ca 150 meter från järnväg (Bohusbanan) och ca 200 meter från väg 160. Trafikbullerförhållanden har utretts i samband med planändringen, se bilagd utredning Bullerutredning för fastigheten Strandnorum 7:1, inkl. bilagor 1-3 (COWI maj 2013, reviderad nov 2013). Utredningen baserar sig på exempel på alternativa byggnadsplaceringar centralt på tomten. Byggnaden i studerade alternativ är delvis i två plan och följer terrängen för att ansluta både till tomtens lägre och högre platåer. Utredningen visar att det finns flera placeringar som ger acceptabla ekvivalenta bullernivåer (under riktvärdet 55 db(a)) vid husets fasader. I detaljplanen har införts bestämmelse som anger att bullernivå inomhus ej får överskrida ekvivalentvärde 30 db(a) eller maximalvärde 45 db(a), samt att ekvivalentvärde utomhus vid fasad ej får överstiga 55 db(a). Enligt utredningen kan maximala bullernivåer från järnvägstrafiken komma att överskrida 70 db(a) vid byggnadens norra, västra och södra sidor. Uteplats med lägre maximala bullernivåer kan dock ordnas på den sida där byggnaden i sig skärmar bullret från järnvägen. Bestämmelse i planen anger att inom minst en av bostadens uteplatser får den maximala bullernivå ej överstiga 70 db(a). Farligt gods På Bohusbanan transporteras farligt gods. Vid tidigt samråd med länsstyrelsen görs bedömningen att ingen särskild riskutredning behöver göras med hänsyn till bland annat terrängförhållanden. Dock ska friskluftsintag riktas bort ifrån järnvägen. Bestämmelse om detta har införts i planen. utsnitt ur bullerutredning för strandnorum 7:1 (cowi maj/nov 2013).
5(7) Skredrisk En bergteknisk undersökning har gjorts i samband med planändringen, se bilaga Strandnorum 7:1 Bergteknisk undersökning (Norconsult okt 2013). I denna klargörs markförhållanden med avseende på skredrisk. Som helhet bedöms markstabiliteten inom fastigheten vara betryggande, då marken utgörs av berg i dagen eller nära i dagen. Vid bergets fot förekommer fläckvis ett tunt täcke (<0,3 m tjockt) av silt till sandig silt, i enstaka gropfyllningar med mäktigheten till någon meters tjocklek. I tomtens västliga del finns en liten damm som helt är omgiven av berg i dagen. Under besiktningen har inga ofördelaktiga sprickset identifierats, varför bedömningen är att inga åtgärder behöver göras gällande berggrunden. Dock finns inom tomten ett murverk som ska tas bort då det är murat med ytterst bristfälligt cement. Bedömningen är att det inte föreligger risk för blockutfall efter att murverket är borttaget. Längs platåns ( gårdsplanens ) kant i SV finns ett antal ditlagda block som i flera fall balanserar helt löst på kanten till en flera meter hög slänt. Dessa ska tas bort försiktigt av hänsyn till befintlig stig och byggnad i riktning syd. Murpartiet och de lösa blocken och stenarna ska avlägsnas med hjälp av handkraft och ett skrotspett. Vid omfattande schaktning och sprängningsarbeten ska en ny bedömning göras av bergsakskunnig. En bestämmelse om detta har införts i planen. Radon Enligt kommunens radonriskkarta från 1989 är området normalradonmark. Bestämmelse om radonskyddande kontruktion har införts i planen. Administrativa bestämmelser Bestämmelse har införts att genomförandetiden för den ändrade byggnadsplanen är 5 år från den dag beslutet att ändra planen vunnit laga kraft. ÖVRIGT Dagvatten Dagvatten förutsätts tas omhand lokalt inom fastigheten. Inom fastigheten finns viss mjuk mark som avses vara kvar i befintlig utbredning och som bedöms klara fördröjning och viss infiltration. I övrigt utgörs tomten idag av berg i dagen, vilken antingen beräknas att vara kvar eller ersättas av byggnad. Den omfördelning av massor som beräknas ske i samband med byggnation bedöms ge upphov till fördröjningsmagasin i form av utfyllnad med sprängsten, vilket kan medföra minskade/bromsade dagvattenflöden inom och från tomten, jämfört med dagsläget. Tomten gränsar till och omfattar i sin lägst belägna del en mindre del av en dricksvattendamm för boskap. Markarbeten inom tomtens lägre delar beräknas huvudsakligen utgöras av uppfyllnad, varför de inte bedöms påverka vattennivån och övriga förhållanden i dammen mer än marginellt, och då i form av fördröjt tillflöde av dagvatten. Sprängning inom tomten beräknas ske huvudsakligen i de högre bergspartierna.
6(7) Tillgänglighet, tillfart Inom fastigheten finns en nivåskillnad på ca 12 meter, med högsta punkten i öster och lägsta punkten i väster. Den starkt kuperade terrängen utgörs av två huvudsakliga platåer sammanlänkade av mer eller mindre branta slänter. Tillfart till fastigheten från väg 160 sker via en lokalväg och en brant och smal grusväg. Efter avstämning med kommunens räddningstjänst görs bedömningen att räddningstjänstens mindre släckbil klarar tillfart till fastigheten för räddningsinsatser. Från tillfarten i fastighetens sydvästra hörn (höjdnivå ca +18) kan tillgänglighet för biltrafik (lutning ca 1:10) inom tomten ordnas till den lägre platån på ungefärlig plushöjdnivå +22 genom måttlig utjämning/uppfyllnad av mark. För att åstadkomma tillgänglighet med körväg till den övre platån (ca +26) krävs större markarbeten i form av sprängning och uppbyggnad med stödmurar. Behovsbedömning Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt PBL 4 kap 34 och miljöbalken 6 kap 11 för aktuell detaljplan. Kommunen har bedömt att planens genomförande vid en sammanvägning av konsekvenserna ej kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Vid tidigt samråd med länsstyrelsen har framgått att länsstyrelsen delar kommunens uppfattning. Planförslaget medger ej användning av planområdet för sådan verksamhet eller åtgärd som kräver tillstånd enligt MKB-förordningen bilaga 1 och 3. Vid behovsbedömningen har kriterierna i MKB-förordningen bilaga 4 särskilt beaktats. Ställningstagandet grundar sig på bedömningen att ett genomförande av detaljplanen; - inte påverkar något Natura 2000-område och därmed inte kräver tillstånd enligt 7 kap 28 miljöbalken - inte negativt påverkar möjligheterna att uppfylla nationella eller regionala miljömål, klimatmål och folkhälsomål - inte ger upphov till risker för människors hälsa och säkerhet - inte bidrar till att några miljökvalitetsnormer överskrids - inte på ett betydande sätt påverkar några områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus såsom riksintressen och naturreservat. Genomförandefrågor Gemensamhetsanläggningar Strandnorum 7:1 har del i de tre gemensamhetsanläggningarna ga:4 (väg norr om tomten), ga:5 (VA-anläggning) och ga:8 (väg). Vad gäller ga:5 finns inte någon automatisk rättighet för Strandnorum 7:1 att dra anslutande ledningar till kommunens VA över fastigheten Strandnorum 30:1 där anslutningspunkten ligger. Servitut från 1951 säger att fastigheten har rätt att hämta vatten på stamfastigheten. Rätten att dra ledning över 30:1 bör säkerställas alternativt kan avtalsservitut skrivas in hos inskrivningsmyndigheten eller att ansökan om lantmäteriförrättning görs. Ingen gemensamhetsanläggning finns på grusvägen från stora vägen (ga:8) in till fastigheten 7:1. Dock säger servitut från 1951 att fastigheten har rätt att för utfart till allmän väg begagna den angränsande, stamfastigheten tillhöriga vägen. Det är oklart vilken väg som avses.
7(7) För att säkerställa rätten till utfart kan fastighetsägarna till 7:1 tillsammans med övriga fastighetsägare som nyttjar befintlig grusväg från stora vägen (ga:8) ansöka hos Lantmäteriet om en anläggningsförrättning. Vid upprättandet av en gemensamhetsanläggning klargörs rätten och ansvarsfördelning för kostnader och skötsel av vägen. I samband med förrättningsarbete bör även möjligheterna att anordna tillgänglig och framkomlig gemensam hämtplats/kärlplats för renhållning ses över. Ansvarsfrågor Vattenfall har ledningar inom och i närheten av planområdet. Eventuell flytt/ förändringar av befintliga elanläggningar utförs av Vattenfall men bekostas av exploatören. Exploatören ansvarar för att erforderliga geotekniska åtgärder utförs samt bekostar utförandet. Genomförandetid Genomförandetiden är fem år från den dag planändringen vinner laga kraft. Kommunala åtaganden Ett genomförande av planen medför inga tekniska, fastighetsrättsliga eller ekonomiska åtaganden för kommunen. Kommunen bedömer att de eventuella ytterligare genomförandefrågor som berör planområdet och fastigheten är möjliga att hantera i samband med kommande bygglovshantering. MEDVERKANDE tjänstemän Tillägg till planbeskrivningen har upprättats i samråd med berörda tjänstemän inom Stenungsunds kommun. Samhällsbyggnad Plan Samhällsbyggnad Mark och exploatering Birgitta Wall Planarkitekt Andreas Wingfors Mark- och exploateringsingenjör Arkitekterna Krook & Tjäder Karin Löfgren Arkitekt