Byggnadsstyrelsens handböcker 45 1993-09 Area och volymberäkning......
Dokumentets utgivare K1 BYGGNADSSTYRELSEN Projektredare, upphovsman(män), konsult(er), etc Hans Grytt Sören Johansson Dokumentnamn och dokumentbeteckning Byggnadsstyrelsenshandböcker nr 45 Dokumentets datum 1993-o9 Projektnamn (ev förkortat) Area och volymberäkning Uppdragsgivare Byggnadsstyrelsen Tekniska enheten Dokumentets titel Area och volymberäkning Huvudinnehåll Denna handbok är ett nytryck av "ByggnadsstyrelsensAdministrativa Föreskrifter 9091- Area och volym för husbyggnader - Terminologi och mätregler". Komplettering har gjorts med "Kommentarer". Nyckelord Projektering, areor, bruttovolym, lokalarea, bruttoarea, kalkyler, projektledning. Försäljningsställen ISSN KBS/publikationsförrådet 08-7831153 - Svensk byggtjänst Stockholm 08-734 50 00 Göteborg 031-81 0085 Malmö 040-70955 Umeå 090-12 5910 Red Marieanne Adsjä Byggnadsstyrelsen 1993 Omfång 12 sidor Ref Hans Grytt Postadress Byggnadsstyrelsen 106 43 STOCKHOLM Besöksadress Godsadress Karlavägen 100 Banergatan 30 Telefon 08-783 1 0 00 Telex 104 46 build S Telefax 08-7831180
INNEHÅLLSFÖRTECKNING Översikt 1 Area och volymberäkning inom Byggnadsstyrelsen 3 Kalkylblankett 7 Kommentarer 8 Uppräkningstal för area i normala förvaltningsbyggnader 9 Kostnadsbedömning, kostnadsuppskattning, kostnadsberäkning, kalkyl 9
BYGGNADSSTYRELSENS HANDBÖCKER 45
ÖVERSIKT Begrepp enligt Svensk Standard SS 021051 Sida KBS avvikelser och kompletteringar MÄTVÄRDA UTRYMMEN Kraven för att ett utrymme skall 6 KBS mäter även resterande area vara mätvärt: - tillgängligt (RA) som är utrymmen som inte - att golv finns fyller alla kraven för att vara - rumshöjd >_ 1,9 m mätvärda AREABEGREPP - Bruttoara (BTA) BTA 10 Resterande area (RA) redovisas vid sidan av övriga begrepp RA - Bruksarea (BRA) 11 KBS räknar in väggar som omsluter - Omslutande BRA OKA trappor och driftrum i ÖVA dvs ockkonstruktionsarea (OKA) 13 så i BRA - Lokalarea (LOA) LOA ÖVA 20 KBS räknar in väggar mellan nytt- - Övrig area (ÖVA) jandeenheter i LOA - Lokalarea för: 25 KBS indelar arean ytterligare enverksamhet (LOA:V) ligt "Lokalanvändningskod" BAF personal (LOA:P) 1633 kommunikation (LOA:K) - Övrig area för: byggnadens drift (ÖVA:D) byggnadens allmänna kommunikationer (OVA:AK) V P K D AK 25 - Övriga areabegrepp: byggnadsarea (BYA), öppenarea (OPA), nettoarea (NTA), invändig konstruktionsarea (IKA), boarea (BOA) och biutrymmesarea (BIA) VOLYMBEGREPP - Bruttovolym (BTV) ' {gir - Övriga volymbegrepp: nettovolym (NTV), temperaturreglerat (t) och icke temperaturreglerat (it) 14 RELATIONSTAL LOA:V+P BTA LOA BTA LOA ARBETSPLATS BYGGNADSSTYRELSENS HANDBÖCKER 45 1
2 BYGGNADSSTYRELSENS HANDBÖCKER 45
AREA- OCH VOLYMBERÄKNING INOM BYGGNADSSTYRELSE N 1 Inledning En ny svensk standard SS021051 "Area och volym för husbyggnader" gäller fr o m 1987-01-01. De nya begrepp som används i standarden överensstämmer i huvudsak till sitt innehåll med de som hifiills tillämpats inom KBS medan beteckningarna i några fall ändrats. Byggnadsstyrelsen ska tillampa den nya standarden. Senast 1987-07-01 ska blanketter och liknande vara omarbetade i enlighet med den nya standardens begrepp. Vid avtalsteckning för inhyrda lokaler kan en anpassning ske till fastighetsägarens önskemål. Om uppmätning av inhyrda lokaler görs inom KBS ska den nya standarden tillampas. Sidhänvisningarna nedan avser om inte annat anges sida i svensk standard SS021051. 2 Viktigare förändringar i förhållande till tidigare standard - I tidigare standard saknades begrepp för hyresgrundande area i lokaler för vilket byggnadssty relsen använt beteckniiigen BRA.H. I den nya standarden har begreppet lokalarea (LOA) införts (sid 25) vars definition ar likartad definitionen för BRA:H. Bruksarean indelas i LOA och i övrig area (ÖVA) (sid 25). ÖVA ar också ett nytt begrepp. - För bostäder har införts nya benämningar, bostadsarea (BOA) och biutrymmesarea (BIA) (sid 25) som ersätter primär och sekundär bruksarea. - Begreppet bruksarea (BRA) (sid 11) finns även i den nya standarden men definitionen har ändrats något. I BRA inräknas nu mellanvägg eller del därav intill en väggtjocklek av 30 cm. I tidigare standard inräknades mellanväggar i sin helhet. - Benåmningama temperaturreglerade (t) och icke temperaturreglerade (it) (sid 24) utrymmen har införts som ersättning för de tidigare använda benämningama varmt och kallt. - Standarden innehåller en uppdelning av lokalarean i lokaler för verksamhet (V), personal (P) och kommunikation (K) (sid 25) med beteckningarna LOA:V LOA:P och LOA:K. Dessa ska ersätta de av KBS använda beteckningarna BRA:A, BRA:P och BRA:HK. - I den nya standarden betecknas enskild lokalarea med LOA:e och gemensam lokalarea med LOA:g (sid 25). - I definitionen av mätvärdhet (sid b) samt i reglerna för mätning (sid 7) har gjorts vissa mindre förändringar. 3 Beskrivning av den nya standarden Genom de förändringar som ägt rum har byggnadstyrelsen nu möjlighet att tillampa standarden och för detaljerade beskrivningar hänvisas till denna.verket har dock kompletterat standarden med vissa begrepp samt gjort några avvikelser i förenklande syfte. På inlagans första sida framgår förenklat vilka begrepp som Byggnadsstyrelsen kommer i kontakt med. Vidare redovisas viktigare kompletteringar till standarden. Nedan beskrivs kompletteringarna och awikelsema. 4 Kompletteringar och avvikelser Byggnadsstyrelsen ska tillampa standardens regler fullt ut i våra relationer med icke statliga fastighetsägare och lokalbrukare. Vid mätning av statsägda byggnader och vid fördelning av lokaler som disponeras av statliga brukare gör verket emellertid följande förenklingar av mätningarna och komplettering av areabegreppen. r Väggar som omsluter trapphus och driftrum Arean av väggar som omsluter trapphus och driftrum ska enligt standarden (sid 11 och 13) ingå i omslutande konstruktionsarea (OKA) medan arean innanför väggarna är övrig area (OVA). Verket gör inte denna åtskillnad utan räknar in dessa omslutande väggar i OVA. Detta innebär att ÖVA och därmed den totala bruksarean (BRA) blir någon procent större än om standardens reglertillämpas. LOAochBTA påverkas däremot inte. Om det i något samman- BYGGNADSSTYRELSENS HANDBÖCKER 45 3
hang är viktigt att mycket noggrannt bestämma BRA för hela byggnader ska mätningarna kompletteras med uppmätning av dessa omslutande väggars areor. Väggar mellan nyttjandeenheter Arean av väggar mellan nyttjandeenheter *) och mellan enskilda och gemensamma utrymmen ska enligt standarden (sid 11 och 13) ingå i OKA. Verket drar gränsen mellan dessa enheter mitt i mellanliggande vägg om de är upplåtna till statliga brukare. De mellanliggande väggarna kommer härigenom att ingå i LOA för resp brukare och för hela byggnaden. Observera dock att regeln om tjocka väggar (30 cm) gäller även här. Denna princip innebär att verket betraktar hela den av statliga brukare disponerade byggnaden eller lokalen som en nytt j andeenhet. Driftutrymmen som är övrig area (ÖVA) I standarden definieras övrig area (ÖVA) som drift-utrymmen för byggnadens drift och försörjningssystem samt byggnadens allmänna kommunikationer (sid 21-23). Observera att utrymmen för verksamhetens drift och försörjning utgör lokalarea (LOA). - Resterande area (RA) I standarden (sid 6) definieras mätvårda utrymmen och byggnadsdelar med hänsyn till tre mätvärdhetskriterier, tillgänglighet, förekomsten av golv och rumshöjd minst 1,90 m. Vissa utrymmen uppfyller inte alla kriterierna men utgör ändå en resurs i byggnaden. Vanligaste exempel på detta år vindsutrymmen som har tillräcklig höjd men som saknar golv. Eftersom ett golv många gånger ganska enkelt kan läggas in och utrymmet därmed få en användning har Byggnadsstyrelsen bedömt att sådana utrymmen ändå "r registreras vid uppmätning. Arean av utrymmet ska emellertid inte räknas in i de i standarden definierade begreppen. Med resterande area (RA) avses således arean av utrymmen som uppfyller kraven på rumshöjd för mätvärdhet enligt standarden, men ej kraven på tillgänglighet och/eller golv. Resterande area inräknas inte i BTA, BRA och därmed givetvis inte i LOA och ÖVA. (JmfBAF 1633 sid 15 kod 99). Byggnadsstyrelsen ska tillämpa följandeuppdelning av utrymmen med driftfunktioner: Lokalarea (LOA) Driftutrymme som är övrig area (ÖVA) Telefonväxel Pannrum Telestativrum Fläktrum Automatväxel Elcentral Städcentral Hissmaskinrum Soprum Pumprum Utrymme för driftpersonal Apparatrum för Driftcentral (bemannad) fastighetens nor- Modem till datacentral mala drift Styrenhet till datacentral Skyddsrum Apparatrum till laboratörier, forsknings-, försökslokaler o d *) Begreppet definieras i standarden, sid 5, 4 BYGGNADSSTYRELSENS HANDBÖCKER 45
5 Begrepp inom olika delar av KBS verksamhet 5.1 Beståndsredovisningen I de uppmätningar av byggnadsbeståndet som görs inom projektet "Bättre basdata" tilllämpas den nya standarden med de ovan nämnda förenklingarna. Mätningarna är avsedda att täcka behovet av areauppgifter inom olika områden av KBS verksamhet men vissa kompletteringar kan erfordras inom några områden. Mätresultaten läggs in i verken centrala ADB-system BEA-BR och blir därigenom tillgängliga för frågor via terminal. Mätresultaten kan också föras över till persondator vilket möjliggör att de kan ligga till grund för ytterligare ADB-berabetningar. Area för större enheter ån förvaltningsenheten kan även erhållas ur systemet: - KBS organisatoriska enheter, driftområde, region od - Lån, kommun, länsdel och område. (Indelningen i lansdelar och områden framgår av särskild kodförteckning i handboken för BEA-BR.) Nytillkommande byggnader ska registreras så snart det låter sig göra under byggprocessen vilket innebär att ADB-systemet även ska tillgodose behoven av areauppgifter för t ex uppföljning av lokalprogram, lokaldisposition, kostnadsuppföljning och hyressättning. Se vidare punkt 5.3 Projektering och 5.7 Relationsritningar. Mätningarna redovisas rumsvis vilket innebär att utrymmena kan klassificeras efter behov. För varje utrymme redovisas bruksarea samtidigt som utrymmena kodas med hänsyn till vilken kategori de tillhör; lokalarea, övrig area eller resterande area. Varje utrymme kodas också med hänsyn till: - Enskild/gemensam area (sid 24) - Temperaturreglerat/icke temperaturreglerat utrymme (sid 24) - Ovan markunder mark (Definierat i enlighet med byggnadsstadgan 37 *) *) Byggnadsstadgan 37 sista stycket eller 870701 Plan- och bygglagen/sbn: Har föreskrift givits om visst antal våningar, ska såsom våning anses källare, om golvet i den närmast högre våningen lägges mer än 1,5 meter över omgivande markyta och byggnadsnämnden ej med hänsyn till terrängförhållandena medgiver annan bedömning. Begrepp i beståndsregistret Svensk standard SS021051: Per enhet: Begrepp Sid Förvaltn enhet Fastighet Byggnad Våning Rum Ritning Brukare Bruttoarea lo + + Bruksarea 11 Lokalarea 20 + + + + + ± Övrig area 21 + Resterande area + + + + + Bruttovolym 14 + BYGGNADSSTYRELSENS HANDBÖCKER 45 5
5.2 Utredning/programmering I lokalprogram används begreppet LOA vilket som framgått ovan inkluderar mellanvägg eller del därav intill en väggtjocklek av 30 cm. Enligt standarden ska i detta sammanhang beteckningen programmerad LOA (sid 3) användas. Lokalarean (LOA) i lokalprogrammen indelas ytterligare med hjälp av ett kodningsförfarande som beskrivs i BAF 1633 "Lokalanvändningskod ". Motsvarande indelning kan göras av befintliga byggnader i beståndsregistret som är förberett för detta. Med utgångspunkt från kodningen fördelas LOA på nio lokalkategorier vilka kan sammanföras till grupperna LOA:V, P och K.. Arbetsrum Grupputrymmen Tekniklokaler Verkstadslokaler. Laborativa lokaler. Förvaring Ovrigt Personalutrymmen och lokalvård LOA-V LOA:P. Horisontal kommunikation LOA:K Genom jämförelser av arean/arbetsplats inom lokalkategorierna med motsvarande värden i jämförbara lokalprogram och befintliga lokaler kan utrymmesstandarden och lokalernas anpassning till verksamheten uppskattas. 5.3 Projektering Under projekteringen ska arean jämföras med den programmerade arean. Detta sker enklast genom att areorna registreras med hj' p av BEA-BR:s mätsystem. I detta syfte ska projektledaren ta kontakt med den som är ansvarig för mätningama på regionen. Om byggnaden projekteras med hjälp av CADteknik ''r det prövas om uppgifterna kan fasas in automatiskt. Efter det att ritningarna kodats och mätts kan en jämförelse göras mot lokalprogrammet. På arkitektritningar ska därför alla rum förses med rumsnummer samt med rumsbeteckningar eller kodas i enlighet med BAF 1633 "Lokalanvändningskod". Rumsbeteckningarna ' r kompletteras så att en jämförelse med lokalprogrammets rumsbeteckningar möjliggörs. under mark och bruttoarea (BTA) samt av byggnadsarea (BYA). Vidare redovisas bruttovolym (BTV). Inom verket används s k relationstal för översiktliga bedömningar av byggnader och lokaler: LOA:V+ P LOA LOA BTA BTA ARBETSPLATS För att möjliggöra dessa bedömningar erfordras utöver ovanstående även uppgift om lokalerna för verksamhet och personal (LOA:V+P) samt om. övrig area (ÖVA). 5.4 Upplåtelse I upplåtelser av lokaler redovisas alltid lokalarean (LOA) fördelad på ovan respektive under mark. I beståndsredovisningen redovisas bostäder som lokalarea med särskild brukarkod. Vid behov kan denna registrering kompletteras och standardens beteckningar för boarea (BOA) och biutrymmesarea (BIA) införas. 5.5 Förvaltning I förvaltningen används begreppen bruttoarea (BTA), bruksarea (BRA), lokalarea (LOA) och bruttovolym (BTV) fördelade på tempererat och icke tempererat utrymme. 5.6 Kostnadsberäkning Vid kostnadsberäkning ingår i kalkylen area- och volymuppgifter i enlighet med bifogade blankett. 5.7 Relationsritningar I samband med upplåtelse av lokaler till lokalbrukarna anges lokalarea (LOA) samt markeras gränser för lokalerna. Detta moment sker i samråd med lokalbrukarna och när projekteringen slutförts. Som underlag för detta erfordras de ritningar som utgör underlag vid framställning av relationsritningar, preliminära relationsritningar. Ritningarna bör så långt möjligt medge en rumsvis uppmätning av lokalerna. Rumsindelningen kan emellertid, om den ännu inte till alla delar bestämts, kompletteras senare. Se vidare BAF 2464 "Relationshandlingar". I byggnadsprogram under projekteringenoch i kalkyler ska redovisning ske av lokalarea (LOA) över och 6 BYGGNADSSTYRELSENS HANDBÖCKER' 45
DIARIENR SID SPEC. AV KOSTNADER ALLMÄNT HYRA MARKBYGGNAD KKR KR/M2 BOM MOMS KKR KKR ÅRSKOSTNADSBERÄKNING (exkl. värme) BYGG...... 3.95% av...... Ränta... VVS... 12.87% av =... Avskrivningstid... AR EL...... 23.46% av...... Produktionskostnad... KKR...... SUMMA:...... exkl. tomtpris... Tomtpris... KKR TILLKOMMANDE KOSTNADER. inkl. anslutn.avg ift för VA SUMMA:...... av markbyggnad + husunderbygg - Förvaltning och försäkring... kr/m2 LOA nad + husbyggnad + moms % Underhåll (NYB)... kr/m2 LOA HUSUNDERBYGGNAD KKR KR/M2 BYA UTREDNING OCH PROJEKTERING _ (...) KKR ÅRSKOSTNADER NORMAL.......... av markbyggnad + husunder- EXTRAORDINÄR GR....... byggnad + husbyggnad off, Årsk. för LOA ovan mark... kr/m2 LOA...... (motse...% av produk- ANSLUTNINGSAVGIFTER KKR tionskostnad exkl. tomtpris)...... Nuvarande årsk. (OMB)... kr/m2 LOA SUMMA - Fjärrvärme Årsko stnader för drift... kr/m2 LOA. VA exkl. el och värme NYB HUSBYGGNAD KKR KR/M2 BTA EL SUMMA:... SUMMA ÅRSKOSTNADER... kr/m2 LOA BYGG...... (motsvarar...kkr) VVS...... KBS ARVODE EL 0/ ( )KKR TRANSPORT.. Balansh yra... kr/m2 LOA av totalsumma exkl. KBS arvode STYR- ÖVERVAKN. Motsvarar... KKR SPEC. RUMSKOMPL....... Balansperiod SUMMA: BTA...m2 ------------------ ------------ SUMMA : BN...... m3 LOA över mark m2 Medelvåningshöjd... m under mark... m2 PRISLÄGE BYA... m2 totalt... m2 TOTALKOSTNAD...KKR Våningar över mark...st (inkl. moms. tillk. kostn. etc) Motsvarar... kr/m2 BTA BOM... m2 tot i % av BTA... % Vå ningar under mark... st LOAN Byggtid... mån LOA:P..... m2 Antal arbetsplatser... st LOAN + P i % av BTA o LOA tovarbetspl.... m2 v
KOMMENTARER Allmänt Några viktiga påpekanden som "r göras med avseende på de uppgifter som tas fram i tidiga skeden. Eftersom vi använder olika uppräkningstal eller nyckeltal (schablonvården), grundade på erfarenheter, för de tidiga bedömningarna, år det viktigt att uppmärksamma villkoren för användning av dessa. Areaberäkning LOA:V lokalarea verksamhet LOA:P lokalarea personal och lokalvård LOA:VP LOA 1% lokalarea LOA:K lokalarea kommunikation BRA (horisontal ) bruksarea ÖVA:D övrig area driftutrymmen ÖVA ÖVA:AK övrig area BTA övrig area allmänna kommunikationer (hiss, trappor, entre) OKA omslutande konstruktionsarea bruttoarea 1) Hyra beräknas på mängden LOA, vilket innebär att utrymmen för fastighetens drift, ÖVA :D, och allmänna kommunikationer, ÖVA:AK, inte i något fall ingår i hyresberäkningen. Area för hyresberäkning är således lika stor oavsett om en eller flera hyresgäster finns i fastigheten. 8 BYGGNADSSTYRELSENS HANDBÖCKER 45
UPPRÄKNINGSTAL FÖR AREA I NORMALA FÖRVALTNINGSBYGGNADER För att, i programskedet, med hjålp av lokalförteckningens uppgifter om lokalarea för verksamhet och personal, LOA:Y+P, kunna bedöma totala lokalarean i normala förvaltningsbyggnader, LOA och bruttoarean, BTA, i ett objekt använder vi på erfarenheter grundade uppräkningstal. Med ett påslag på 30-40% (beroende av storlek och verksamhet) på lokalförteckningens LOA:V+P får vi LOAIr Påslaget utgörs av area för horisontala kommunikationer. För att erhålla total bruttoarea, BTA, gör vi ett påslag på LOA med 20% vilket utgörs av omslutande konstruktioner och driftutrymmen. I de flesta programunderlag saknas under tidiga skeden delar av de funktioner, och därmed den area (LOA), som ingår i en färdig och komplett byggnad. Sådana funktioner kan vara fastighetsdrift, garage, skyddsrum m fl. För bedömningar av BTA i tidiga skeden används gåslaget 30% på LOA, dvs ett uppräkningstal på 1,3. Färdiga handlingar, befintliga byggnader BTA/l,2 = LOA I undervisningslokaler, laboratorielokaler eller andra speciella lokaler med extremt stora kommunikationsutrymmen eller omfattande installationer kan inte dessa uppräkningstal användas. Detta gäller givetvis också lokaler med liten andel kommunikationslokaler såsom stora arkiv, förråd och dylikt. Sort Lokalplaneraren använder LOA:V+P eller LOA när han talar om areor och kostnader. Byggaren däremot använder BTA. Frågar man en byggare om vad det kostar att bygga en m2 så svarar han i kostnad per m2 BTA. Med ovanstående antaganden om uppräkningstal som används i utredningsskedet kan vi konstater att kostnaden per m2 LOA:V+P är 30-40% högre an per m2 LOA som är cirka 30% högre an kostnaden per m2 BTA. KOSTNADSBEDÖMNING, KOS TNAD SUPP SKA TTNING, KOSTNADSBERÄKNING, KALKYL En kalkyl är kostnadsberäknad på ett utförligt underlag t ex ett fullständigt byggnadsprogram (byggnadsprogramkalkyl) eller en systemhandling (systemkalkyl). Det förekommer ofta att man inte beaktat om kalkylen inkluderar byggherrekostnader eller hur man beaktat moms och ränta under byggtiden. En bedömning/kostnadsuppskattning görs på underlag av uppgifter om area från t ex lokalförteckning och kunskap om kostnader från likartade referensobjekt. Den är mycket grov och utförd med ledning av uppskattad storlek och/eller antal anställda och nyckeltal. Var alltid försiktig med begreppet byggkostnad. Avses totalkostnad eller kostnad för enbart entreprenaden. Är projektering, tomtkostnader, byggherrekostnader etc medräknade. Index En kostnadsuppgift måste alltid åtföljas av uppgift om vilket prisläge som använts vid bedömningen. Särskilt vid bedömningar i tidiga utredningsskeden är detta viktigt på grund av den långa tiden fram till förverkligande men också eftersom detta påminner om att alltid räkna med index. Årskostnad Årshyran för lokaler beräknas vanligen som marknadshyra som överensstämmer med hyran för motsvarande lokaler, av samma kvalitet, motsvarande läge etc. En annan metod, som tillampas vid speciallokaler eller där förutsättningar saknas att bedöma marknadshyran,är att ange kostnadshyran. Detta kan ske mycket förenklat i tidiga skeden och "r vid ett ränteläge av cirka 12% utgöra cirka 17% av investeringen. BYGGNADSSTYRELSENS HANDBÖCKER 45 9
1 0 BYGGNADSSTYRELSENS HANDBÖCKER 45
t `F'
Byggnadsstyrelsens handböcker 45 1993-09 LSEN Area och volymberäkningär framtagen av Byggnadsstyrelsen och Byggnadsstyrelsens publikationer kan beställas ingår i skriftserien ' Byggnadsstyrelsens publikationer". kontorsservice /publikationsförrådet, tel 08-783 11 53, telefax 08-783 11 80 och från Svensk Byggtjänst AB. Redigering och layout: Byggnadsstyrelsen. Adress : Byggnadsstyrelsen, 106 43 Stockholm. Upplaga: 500 ex. Tryckeri: Gamisonstryckeriet, Stockholm, september 1993. från