Författare: Eva-Mari Bergshjorth och Eva Olsson. Definition av typutrymmen och utformning av kalkylmodell

Transkript

1 KTH Syd Campus Haninge Byggteknik och ekonomi 120 p Författare: och Handledare: Thomas Johansson Uppdragsgivare: Bygganalys AB Definition av typutrymmen och utformning av kalkylmodell Maj 2002

2 Sammanfattning I detta examensarbete har utarbetats ett förslag till en alternativ kalkylmetod och redovisning av kostnader till uppdragsgivaren Bygganalys AB. Bakgrunden är ett behov från Bygganalys nya kundkategori, fastighetsägare och hyresgäster, som köper kalkyler i tidiga projektskeden. De efterfrågar en annan uppställning av kalkylen än den traditionella som delas upp i bygg, el, vvs, styr och transport. Kostnadsfördelningen ska vara kopplad till byggnadens verksamhet och funktion. Med den utgångspunkten har vi bearbetat ett referensobjekt och undersökt vilka verksamheter och utrymmen det består av. Utifrån det har vi skapat ett antal typutrymmen som tillsammans bildar olika verksamheter. Till vår hjälp har vi haft två branschstandarder för indelning och benämning. Hela referensobjektet har till sist kostnadskalkylerats enligt den nya metoden med typutrymmen som grund. Typutrymmen, verksamheter och kostnaden har sedan sammanställts och resulterat i två olika förslag till kalkylredovisning. Det första är en detaljerad uppställning av alla typutrymmen och en kostnad per kvadratmeter. Det andra förslaget är en förenklad uppställning av ingående verksamheter och en kostnad per kvadratmeter eller per person. Dessa båda förslag på kalkyluppställning kan användas för nya projekt och ger den nya kundkategorin den information de efterfrågar, en kostnad kopplad till verksamhet och funktion i byggnaden. KTH Haninge Bek-99 1

3 Summary Title: Definition of a typical room and composition of a calculation method In this examination report an alternative calculation method and cost presentation has been worked out for the company Bygganalys AB. The background was a demand from the users of the buildings, landlords and tenants. For these customers, Bygganalys makes cost calculations in early stages of building projects. The customers request for cost estimations with another disposition than the traditional one, which are normally divided in building, electricity, heating, water, sewerage, control and lifts and escalators. The dividing of the costs has to be connected to the activity and function that will take place in the finished building. With this as basis we have been studying a reference objects, a finished building, and investigated which rooms and activities that belong to this building. From this investigation we have created a number of typical rooms, that together are used for different activities. We have used two branch standards for the dividing and naming of the typical rooms. Finally a cost calculation of the reference object has been made according to this new method by using the typical rooms as a base. The different typical rooms, activities and costs have been put together and are presented in two different proposals of cost calculations. The first one is a detailed presentation of the different typical rooms and the result is shown as a cost for a typical room per square meter. The second one is a simplified presentation of the different activities that takes place in the building and the result is shown as a cost for an activity per square meter or per person that will use this building. These two proposals of cost calculations can be used for a new project and will give the customers the information they ask for, a cost connected to the function and activity of the new building. KTH Haninge Bek-99 2

4 Förord Det här är ett examensarbete för högskoleingenjörsutbildningen på KTH i Haninge. Vi som gjort detta arbete heter och och vi har båda läst till högskoleingenjör med inriktningen bygg och ekonomi. Vår handledare har varit Thomas Johansson och examinator Sture Holmberg. Examensarbetet är utfört på Bygganalys AB under ledning av verkställande direktören Anders Kivijärvi som hade idén till detta examensarbetet. Tanken var att studera ett antal olika objekt utifrån dess verksamhet och funktion, med avseende på tekniska komponenter och kostnadsfördelning. Detta för att få fram nyckeltal för olika verksamheter och funktioner till de tidiga projektskedena. Till vår hjälp har vi haft Akademiska Hus som gett oss möjlighet att studera ett av deras projekt, Campus Konradsberg. Eva Fredrikson Woojärv upphandlare på Akademiska Hus, Christer Danielsson projektledare och medarbetare har varit mycket hjälpsamma med information och material om projektet. I samband med kalkylarbetet vill vi särskilt tacka Serge Alphonse och Sten Åfeldt som har hjälpt oss med kalkylerna och dataprogrammen på Bygganalys AB. Vi vill även tacka Anders Kivijärvi VD, Bygganalys AB och Eva Fredrikson Woojärv, upphandlare på Akademiska Hus. Arbetet på Bygganalys har varit mycket intressant och har kompletterat vår utbildning på många sätt. Vi hoppas att vårt examensarbete kommer till användning för Bygganalys i framtiden och kan bidra till en vidareutveckling av Bygganalys verksamhet. För kontakt med författarna: e-post: eva.bergshjorth@bredband.net e-post: eva.olsson@mbox307.swipnet.se KTH Haninge Bek-99 3

5 Innehållsförteckning 1 Inledning Bakgrund och nuläge Mål och syfte Avgränsningar Metoder 7 2 Faktainsamling Referensobjekt Svensk Standard för areamätning BSAB-systemet Kalkylsystemet och databasen Intervjuer 13 3 Genomförande och analys Bearbetning av O-huset Typutrymmenas indelning Beskrivning av kalkylmetoden Förslag till Bygganalys lilla prisbok Kontroll mot slutkostnaden 23 4 Slutsats 24 5 Referenser 25 6 Bilagor 26 KTH Haninge Bek-99 4

6 1.1 Bakgrund och nuläge 1 Inledning Bygganalys är ett företag i byggbranschen som har arbetat med kalkyler och projektstyrning i över 50 år. Metoder för att kalkylera och kalkylsystem utvecklas ständigt och det krävs hela tiden förbättringar för att hålla sig á jour med marknaden och efterfrågan. Under många år har man på Bygganalys arbetat med och sålt dosbaserade kalkylprogram, olika programvaror för kalkyler i olika skeden. Exempelvis kan man göra kalkyler i tidiga skeden då man vet lite om projektets slutliga konstruktion, alternativt en ren anbudskalkyl på färdig projekterad handling från konstruktörer. De olika synsätten på ett projekt kräver stor kunskap om byggnaders konstruktion och kalkylprogrammens olika upplägg. Ett alternativ till en projektspecifik kalkyl är Bygganalys prisbok. En förkortad version av prisboken görs varje år, som kallas Bygganalys lilla prisbok. Med den kan man själv sätta ihop en överslagskalkyl för ett helt projekt, en mindre ombyggnad eller reparationsarbete. Prisboken har prisuppgifter på tre olika nivåer. Den första nivån ger överslagspriser för hela byggnadsverk vilket grundar sig på erfarenhetsvärden som erhållits genom åren. Exempelvis har man i 2001 års lilla prisbok en överslagskostnad för nybyggnad Skolor, 3000 m 2 BTA i tre våningar (BTA = bruttoarea). Bygg 7550 kr/m 2 BTA VVS 1370 kr/m 2 BTA El 920 kr/m 2 BTA Transport 220 kr/m 2 BTA Styr och regler 115 kr/m 2 BTA Utöver dessa kostnader får man sedan göra påslag för utvändiga markarbeten, index, projektering, byggherrekostnader och mervärdesskatt för att erhålla projektets totala kostnad. Kalkylmodellen förutsätter att man har någon kunskap om projektet och byggande i allmänhet för att kunna tolka uppgifterna och applicera på det specifika projektet. Nästa nivå i prisboken är kostnader för olika byggdelar både vid ombyggnad och nyproduktion. De olika byggdelarna beskrivs kort och priset anges som á pris för byggdelen per kvadratmeter, stycken eller annan för byggdelen lämplig enhet. Den tredje nivån på kostnadsinformation är á pris för olika produktionsresultat. All prisinformation och olika byggkonstruktioner ligger i en databas som ständigt byggs ut och förändras. Just nu gör Bygganalys en stor omläggning av databasen till ett modernare gränssnitt. I samband med det arbetet vill man också förbereda databasen för framtida sätt att redovisa byggkostnader. I den befintliga strukturen saknas idag en nivå mellan byggdelar och hela byggnadsverk. Från den nya databasen kan skapas olika extrakt för både interna och externa kalkylsystem. Branschstandarden, BSAB-systemet, har ett begrepp som de kallar utrymmen mellan nivåerna byggdelar och byggnadsverk. Hur detta begrepp ska definieras och användas är ej klart. En preliminär tabell för hur utrymmen skall indelas har tagits fram, då den är preliminär har man ännu inte använt den praktiskt. De fastställda klassificeringstabeller som BSAB-systemet har idag för indelning och benämning av byggdelar, byggdelstyper och produktionsresultat börjar etablera sig i byggbranschen. KTH Haninge Bek-99 5

7 Förändringen från det gamla systemet går dock trögt. Förutom gamla BSAB-systemet finns ett otal andra kodningssystem och egna beteckningar som fortfarande används eftersom man upplever att de är enklare att arbeta med. Trots att BSAB systemet kan tyckas omfattande och stelbent är det Bygganalys ambition att följa det i så stor utsträckning som möjligt eftersom det är en branschstandard. En relativt ny kundkategori hos Bygganalys är fastighetsägare och hyresgäster alltså de som nyttjar byggnaderna. I kontakten med dem möter de ofta frågan om en annan kostnadsuppdelning än den de redovisar idag som är traditionellt uppdelad i bygg, el, vvs, styr och transport. Många efterfrågar en redovisning av projektets olika verksamheter och utrymmen, vad de kostar och vilka som är mest kostsamma. Kundernas önskemål är att kunna knyta kostnaderna till en specifik uthyrningsdel, huskropp eller annan indelning som passar deras fördelning på intäktssidan. Fastighetsägares intäktsfördelning är starkt kopplad till de uppmätningsregler som gäller för byggnader, vilka ytor som går att hyra ut och av dessa ytor, vilka som är primära och sekundära ytor. Det förekommer också att hyresgästerna i sin tur fördelar ytor och hyra internt inom företaget på de olika verksamheterna. Vid ombyggnader och nyproduktion är det därför viktigt att veta vad de olika verksamheterna kostar och hur mycket yta de kräver, för att kunna påverka verksamhetens och hela företagets kostnader. Bygganalys tror att alternativa sätt att redovisa en kalkyl kommer att efterfrågas mer och mer. De behöver därför en metod för att ta fram och fördela byggkostnaderna som uppfyller den nya kundens behov. Att med utgångspunkt från ombyggnadens eller nyproduktionens verksamheter ta fram en kalkyl åt kunden. Men också att kunden själv, utifrån Bygganalys lilla prisbok, överslagsmässigt skall kunna göra en kostnadsbedömning för ett projekt med verksamheten som utgångspunkt. 1.2 Mål och syfte Vårt mål med arbetet var att hitta en kalkylmodell och redovisningsmetod med inriktning på en byggnads olika verksamheter och funktioner för Bygganalys nya kundkategori. I första skedet var målet att definiera de olika utrymmen som en byggnad innehåller både med avseende på innehåll och tillhörighet. Av detta skapa olika typutrymmen som behövs för en särskild verksamhet eller funktion. Utöver det skulle vi också identifiera de typutrymmen som inte kan hänföras till någon bestämd verksamhet som t.ex. är gemensamma med andra verksamheter i byggnaden. Det andra delmålet var att göra en kalkyl på de olika typutrymmen och verksamheter som vi definierat och identifierat enligt en modell som passar Bygganalys kalkylsystem. Till sist hitta en metod att redovisa kostnaderna för de olika verksamheterna och dess ingående typutrymmen som passar både kalkylsystemet och prisboken hos Bygganalys. 1.3 Avgränsningar Vi skulle undersöka ett flertal referensobjekt för att få en bred bild över vilka olika utrymmen som förkommer i olika skolbyggnader. Tidigt blev det klart att vi bara skulle titta på högskolebyggnader, Akademiska Hus var intresserade av examensarbetet och villiga att lämna ut uppgifter och låta oss ta del av deras projektmaterial, i det stora projekt som pågår på Campus Konradsberg finns flertalet byggnader i olika produktionsskeden. Flera av byggnaderna på campusområdet hänger ihop och har blandade verksamheter, en del är till och med en kombination av ombyggnad och nyproduktion vilket skulle göra det svårt att bearbeta. KTH Haninge Bek-99 6

8 Vi valde därför att börja med det s.k. O-huset, en fristående byggnad med några olika verksamheter som gick att särskilja. Huset var en nyproducerad byggnad som var helt färdigställd och inflyttat. Den slutliga kostnaden fanns sammanställd som i senare skede skulle kunna jämföras med vår kalkyl. Arbetet med uppmätning av utrymmena var mycket tidskrävande och vi insåg att vi inte skulle hinna med mer än ett referensobjekt. Vi tog beslutet tillsammans med Bygganalys att göra arbetet med O-huset grundligt och lägga ner mer tid på strukturen för en kalkylmodell. I samband med kalkylering av typutrymmena valde vi att göra kalkylen i ett av Bygganalys äldre kalkylprogram, Calc 3. Det programmet var lättast att sätta sig in i på kort tid, vilket gör att vi inte haft möjlighet att se fördelarna med det nya programmet. En annan begränsning är kalkyleringen av typutrymmenas tekniska installationer, dessa har endast kalkylerats översiktligt med de generella kvadratmeterpris som fanns i databasen. Alla beräkningar av nyckeltal och kalkyluppgifter är specifika för vårt referensobjekt, men uppgifterna kan mycket väl stämma på andra nybyggnader. För att få visshet i det bör man bearbeta fler byggnader. 1.4 Metoder För att kunna lösa uppgiften har vi utgått från ett referensobjekt. En nyproducerad fastighet som innehåller ett flertal olika verksamheter. Utifrån referensobjektet har vi fått information om olika verksamheters ingående utrymmen, gemensamma typutrymmen och byggnadens övriga utrymmen. Referensobjektet har också gett oss möjligheten att jämföra våra slutsatser vad gäller kostnader med det faktiska utfallet. Styrkan med referensobjekt är att problemen med gränsdragningar och identifikationer alltid är konkreta. Svagheten är dock att resultaten av utredningarna blir väldigt specifika och inte särskilt allmängiltiga. I vårt arbete har vi använt oss av två standarder i bygg- och fastighetsbranschen för vägledning och struktur. Den ena standarden är BSAB-systemet från Svensk Byggtjänst AB. Det består av en bok som beskriver systemets upplägg samt ett flertal olika tabeller och dokument som klassificerar och delar in branschens alla begrepp. BSAB-systemet är omfattande och vi har valt att titta på en mindre del som berör vårt problem. Den andra standarden är Area och volym för husbyggnader- Terminologi och mätregler, en svensk standard som utförligt beskriver hur byggnader skall mätas upp och hur olika ytor benämns och klassificeras. Standarden behandlar olika byggnader, verksamheter och konstruktionslösningar och hur dessa skall ytbestämmas och indelas. Även här har vi valt att betona de delar som är relevanta i vår problemställning. För att bekräfta våra egna teorier och tolkningar av litteraturen valde vi att intervjua några nyckelpersoner. Dessa intervjuer skulle ge oss svar på att det vi läst oss till även stämde med de begrepp och metoder som används av de verksamma i branschen. Syftet med intervjuerna var också att ge oss mer information om sådant som inte framkommit i referensobjektets dokumentation. Svagheten med intervju som metod är att den inte är objektiv men metoden är bra som ett komplement till det teoretiska. Genom att själva arbeta med Bygganalys kalkylprogram har vi fått god kunskap om hur programmet fungerar och hur man skulle kunna använda det i vårt syfte. Eftersom vi ej är vana kalkylatorer kan denna metod göra att vi missat något i kalkylarbetet. KTH Haninge Bek-99 7

9 2 Faktainsamling I detta kapitel redovisas insamlad information som vi använts oss av för att komma fram till målet. En sammanfattning av det material vi erhållit från referensobjektet som varit till största nytta för arbetet. Utdrag och referat ur litteraturen redovisas samt en kort sammanställning av Bygganalys kalkylsystem och databas. Till sist referat från de intervjuer vi gjort. 2.1 Referensobjekt För vårt referensobjekt, O-huset, fanns en stor mängd av dokumentation från projektets alla skeden. Under de veckor som vi satt på projektkontoret försökte vi att välja ut det material som var mest relevant för vår uppgift. Ritningarna över bygganden har varit en central information genom hela arbetet. Både programritningar, möbleringsritningar och arbetsritningar har vi använt för att tolka alla utrymmens utformning och till vilken verksamhet de hör. Möbleringsritningen visar bl.a. hur många personer som olika utrymmen är avsedda för och mer specifikt vad rummet ska användas till. Programritningarna är kopplingen till projektets systemhandling vilken beskriver huset alla tekniska egenskaper och utformning. Utifrån systemhandlingen har sedan huset omarbetats något vilket resulterat i en arbetshandling som visar hur det slutligen blev. Systemhandlingen innehåller en byggdelsbeskrivning, en översiktlig rumsbeskrivning och ramhandlingar för installationer samt specialbeskrivningar som akustik och brand. Till systemhandlingen har hyresgästen tillsammans med Akademiska Hus och arkitekten tagit fram en handling som de kallar Rumsfunktionsprogram. Den beskriver varje rums funktion både byggtekniskt och installationstekniskt, man fångar även upp hyresgästens egen inredning och teknik i detta dokument. Varje rum beskrivs kort med en text samt med en förenklad bild som symboliskt visar en utformningen av rummet. Detta dokument gav oss information om vad olika utrymmen ska innehålla. För att sedan särskilja vad i rummet som skall bekostas av hyresgästen respektive hyresvärden gör Akademiska Hus en gränsdragningslista. Den upprättas för alla projekt och är även bilaga till hyreskontraktet mellan parterna. De dokumentet har hjälpt oss att dra gränser för hur kostnaderna som ska vara med i kalkylen. En kalkyl upprättades på systemhandlingarna av ett externt kalkylföretag. En traditionell byggdelskalkyl med nettokalkyl, omkostnadskalkyl och en sammanställning. Utöver den kalkylen har vi erhållit den slutliga kostnaden för hela projektet med samtliga produktionskostnader och administrativa kostnader. Ur kostnadsrapporten har vi kunnat utläsa hur stor del som är sk byggherrekostnader, projekteringskostnader och produktionskostnader samt index och moms. Det har vi använt som referens till vår egen kalkyl och för att ta fram nyckeltal för detta specifika objekt. Under de veckor som vi satt ute på projektkontoret på Campus Konradsberg hade vi förmånen att träffa de som arbetat med projektet under flera år och som hade mycket information om de tidiga skedena med hyresgästen och kommunen samt de problem som de stött på under hand. Vi gjorde också en rundvandring på hela området i de färdigställda husen och de som höll på att produceras samt de byggnader som byggdes om. Den muntliga information som vi fått ta del av är svår att beskriva i text men den har varit ett tillskott för arbetet. KTH Haninge Bek-99 8

10 2.2 Svensk standard för areamätning När man ska mäta och benämna olika areor husbyggnader finns en svensk standard för hur detta ska gå till men den ger också utrymme för egna tolkningar och utveckling av begreppen. Några utav begreppen grundar sig dock på husets utformning och kan inte tolkas, t.ex. byggnadsarea (BYA), bruttoarea (BTA) och bruksarea (BRA). BYA är byggnadens projicerade area på marken. Skillnaden mellan BTA och BRA är omslutande konstruktionsarea (OKA). BTA är byggnadens totala area i alla plan, mätt till utsida yttervägg och BRA är således BTA med avdrag för ytterväggar och andra större konstruktionsdelar i byggnaden. Av bruksarean, alltså den delen av byggnaden som kan brukas, så fördelas ytorna beroende av hur de används. Det kan vara lokalarea (LOA), bostadsarea (BOA), biarea (BIA) eller övrig area (ÖVA). Dessa olika typer av ytanvändning kan i sin tur uppdelas efter en viss bestämd struktur och det är här man kan hamna i en del tolkningssvårigheter i praktiken då alla husbyggnader är väldigt olika och användningen väldigt individuell. För indelning av LOA kan man välja flera olika sätt att dela in areorna antingen delas de in efter funktion såsom verksamhetsarea (LOA:V), personalarea (LOA:P), kommunikationsarea (LOA:K) eller garage (LOA:B). Men man kan också välja en indelning av arean efter tillhörighet eller läge. Även den övriga arean (ÖVA) kan delas in på flera sätt t.ex. efter funktion såsom kommunikationsarea (ÖVA:K) eller driftarea (ÖVA:D). Observera att kommunikationsytor kan vara indelade både under lokalarea och övriga area detta beror av vem eller vilka som använder dem. Bruttoarea Omslutande KA BTA OKA Bruksarea BRA Användning LOA ÖVA BOA BIA Funktion LOA:V LOA:P LOA:K LOA:B ÖVA:K ÖVA:D Bild 1: Översikt areor 2.3 BSAB-systemet BSAB står för Byggandets Samordning Aktiebolag. BSAB är ett klassifikationssystem, som på ett systematiskt sätt indelar ett byggnadsverk i olika delar och funktioner. Detta är ett system som har används av byggbranschen i över 25 år. Den första generationen av BSABsystemet utarbetades av Byggandets samordning AB Sedan slogs BSAB samman med Svensk Byggtjänst 1976 varvid Byggtjänst blev ägare till BSAB-systemet och övertog ansvaret för dess förvaltningen och utveckling utkom en ny utgåva av BSAB med tabeller och tillämpningar. Idag gällande utgåva är från KTH Haninge Bek-99 9

11 Inom byggsektorn finns ett växande behov av att använda en enhetlig terminologi. Hela BSAB-systemet syftar till att byggbranschen som helhet skall tala samma språk från materialtillverkare via projektörer och entreprenörer till förvaltare. Terminologin är en viktig bas för BSAB-systemet, en samverkan inom byggsektorn är och förblir ett måste. En användare av systemet skall inte behöva kunna alla koder utantill, utan tanken är att mycket skall vara inbyggt i ett datasystem. Alla använder inte heller alla delar av systemet. Med den kunskap branschfolk har om sina respektive fackområde blir det inte svårt att hitta rätt kodning i BSAB. Bild 2: Översikt över vyer i BSAB 96 Inom BSAB-systemet säger man att det finns olika vyer. I en av vyerna har man det samhällerliga perspektivet. Här ses byggnaden i samverkande grupperingar, så kallade infrastrukturell enhet. Det kan vara en högskola, en centrumanläggning eller dyl. I en annan vy indelas byggnadsverken efter sina ändamål exempelvis hus och broar. Hus kan i sin tur delas in i olika typer av husbyggnader. Byggnadsverk kan också indelas i utrymmen och utrymmen kan kopplas till byggdelar, byggdelstyper, produktionsresultat, förvaltningsresultat och resurser Utveckling av BSAB-systemet. För att systemet skall kunna utvecklas så måste det ske i samarbete av berörda parter. Parterna är olika användarkategorier, utvecklare av dataprogram och standardiseringsgrupper. Hela idén med BSAB är att det finns en helhetssyn som ges av tabeller. Forskning och utvecklingsprogrammet IT Bygg & Fastighet 2002 är ett projekt som drivs av ett konsortium KTH Haninge Bek-99 10

12 av ett antal drivande organisationer inom byggsektorn. Projektet innehåller områden där BSAB kan tillämpas. En viktig bas för den fortsatta utvecklingen är de erfarenheter som fås från tillämpningar av BSAB-96. Användningen i AMA och beskrivningsarbetet är en viktig del liksom kalkylering. Ökat datorstöd kommer att ge användning inom nya områden Begreppsstrukturen BSAB-systemet är uppbyggt så att man från början har en verksamhet för vilken något måste byggas, anpassas, skötas och bedrivas på ett önskvärt sätt. När ett nytt hus byggs så innehåller det egenskaper som uppfyller behoven hos den verksamhet som den byggs för. Huset som byggs är ett byggnadsverk, utformningen av ett hus styrs av de olika verksamheternas utrymmen. Huset byggs ihop så att det uppfyller de funktionskrav som verksamheten ställer eller rent tekniskt krav för att ett hus skall hålla ihop. Dessa delar kallas byggdelar och om den tekniska lösningen är känd så är det en byggdelstyp. Exempel på en byggdel är en yttervägg och byggdelstypen blir då t.ex. Tegelyttervägg. En byggdelstyp består av ett antal produktionsresultat vilka byggts upp av aktiviteter och resurser. Bild 3: Relationer mellan begreppen i BSAB 96 KTH Haninge Bek-99 11

13 2.3.3 Vyer Ett hus som är under uppförande kan produktbestämmas, produceras eller förvaltas. För att kunna beskriva BSAB-systemet och dess ingående tabeller så kan man se byggnaden som ett antal olika vyer. BSAB-systemet definierar dessa olika vyer och klassificerar innehållet i vyerna. Resultatet hamnar i en tabell, det ger oss en tabell per vy (se bilaga 1-3). I kalkyl sammanhang brukar man säga att kostnaderna för ett byggnadsverk är summan av kostnaderna för alla byggdelar eller alla byggdelstyper eller alla produktionsresultat eller alla resurser Tabeller För närvarande har koder och rubriker fastställs endast för byggdelar och produktionsresultat. I BSAB-96 ingår fastställda tabeller för produktionsresultat som tillämpas av AMA-98. BSAB-96 är ett branschgemensamt klassifikationssystem för alla aktörer och tillämpningar. En av de första tillämpningarna är AMA-98. Systemet är under utbyggnad och flera koder och rubriker kommer för andra tillämpningar. Dessutom så är flera tabeller under utveckling, t.ex. för byggnadsverk, utrymmen och inbyggnadsvaror. För maskiner och byggplatsutrustning rekommenderas maskinlista från Byggmaskinföreningen. Nästan alla tabeller kommer från Svensk Byggtjänst, men ett par kommer från andra utgivare. För närvarande finns följande tabeller: Verksamhet, Infrastrukturell enhet (exempelvis bostadsområde, flygplats, va-anläggning, reningsverk) Byggnadsverk (dvs. byggnader eller anläggningar exempelvis bostadshus, väg, avloppsnät) Utrymmen (i eller i anslutning till byggnadsverk exempelvis kontorsrum, körfält) Byggdelar (dvs. delar av byggnadsverk som fyller en huvudfunktion i byggnadsverket eller installationssystem, exempelvis pelarstommar, tappvattensystem) Byggdelstyper (dvs. byggdelar vars tekniska lösning är bestämd exempelvis pelarstommar murverk) Produktionsresultat, (dvs. resultat av aktiviteter på byggarbetsplatsen för produktion av byggnadsverk, exempelvis formar av bräder, jordschakt, brandgasspjäll) Resurser (inbyggnadsvaror, maskiner, byggplatsutrustning, redskap, verktyg, skyddsutrustning) Förvaltningsresultat Arbetskraft (murare, snickare m.m.) De tabellerna som vi har använt oss av har varit tabellerna för byggnadsverk (bilaga 1), utrymmen (bilaga 2), byggdelar och byggdelstyper (bilaga 3). 2.4 Kalkylsystemet och databasen Bygganalys har en omfattande databas med prisinformation om olika resurser, byggdelar och hela byggnadsverk. Prisinformationen sammanställs varje år i en prisbok som Bygganalys säljer digitalt och i pappersform, i samband med den tar man också fram ett utdrag som man kallar Bygganalys lilla prisbok. Den lilla prisboken innehåller de mest efterfrågade byggdelarna och á-priserna samt priser för hela byggnadsverk. KTH Haninge Bek-99 12

14 Byggnadsverken ges i form av överslagspriser per kvadratmeter för olika typiska byggnader, dessa byggnader är teoretiska byggnadsverk som sammanställts efter erfarenhetsvärden från många olika projekt. Överslagspriset är uppdelat efter de olika entreprenaderna som ingår, bygg, el, vvs, transport och styr och regler. Det pris som anges är entreprenadkostnaden för byggnaden exkl. markarbeten. För att få den totala projektkostnaden finns en mall för påslag som index, projektering, byggherreadministration, myndighetsavgifter och moms. Databasen är grunden till alla kalkylprogram för kalkyler i alla olika skeden. Det kalkylprogram som vi tittat närmare på heter Calc3. Det är ett dosbaserat kalkylprogram som lämpar sig bra för alla typer av kalkyler utifrån skissunderlag till totalentreprenad handling. I programmet läggs först in grunddata för byggnaden som byggnadsarea, byggnadsvolym m.m. Man matar sedan in uppgifter om byggnadens olika projektdelar som byggs upp av olika byggdelar. De olika byggdelarna förses med mängder och justeras efter önskad konstruktion och material. När alla mängder matats in gör programmet en sammanställning och beräkning av ingående delar som ligger till grund för omkostnadskalkylen. Programmet förslår en byggtid och alla ingående arbeten och resurser för den tillfälliga fabriken, detta kan sedan justeras utifrån givna förutsättningar. Utskrift av kalkylen kan göras på flera olika sätt med olika uppställningar och uppdelningar och med olika detaljeringsgrad. I kalkylprogrammet erhålls entreprenadkostnaden sedan får man göra påslag för byggherrekostnader m.m. för att erhålla den totala projektkostnaden. 2.5 Intervjuer Roger Ekerlin, Konsult Cad Q, Akademiska Hus Roger Ekerlin jobbar som konsult åt Akademiska Hus med att mäta upp deras fastigheter och lägga in dem i ett förvaltningssystem. Vi frågade RE om hur man skall tolka vissa utrymmen i vårt referensobjekt och hur ytorna ska klassificeras utifrån svensk standard. RE förklarade att alla fastighetsägare har sin tolkning för hur olika utrymmen klassas som t.ex. trapphus. Hur dessa ska bedömas hänger ihop hur utrymmena i fastigheten i övrigt nyttjas. Om en kontorsfastighet hyrs av en enda hyresgäst så kan alla trapphus räknas som yta som tillhör hyresgästen och skall därför mätas upp som lokalarea (LOA). Är däremot huset uthyrt till flera olika hyresgäster måste trapphusen vara gemensamma för alla hyresgäster och ytan för dessa tillfaller då utrymmen för fastighetsägaren alltså övrig area (ÖVA). Akademiska Hus har i många fall hus som endast hyrs av en och samma hyresgäst man har därför lagt fast en Akademiska Hus standard för hur ytor av allmän karaktär ska betraktas och mätas upp. Det viktiga i detta sammanhang är att göra likadana uppmätningar i alla fastigheter så att man sedan kan ta fram nyckeltal för att jämföra fastigheterna emellan. När alla ytor i en fastighet är uppmätta i förvaltningssystemet kan ytorna och fastigheten knytas till annan information som t.ex. hyreskontrakt eller andra dokument. Ur förvaltningssystemet kan man få hyresgästlistor, nyckeltal och beräkningar av ytor, vakanta ytor eller annan information om fastigheten. En av förvaltarna på Akademiska Hus delade med sig av sina personliga nyckeltal för relationer mellan olika ytor som t.ex. förhållandet mellan LOA:V och LOA samt mellan LOA och BTA, han kallade det svällningar vilket ganska bra beskriver vad det är frågan om, se bild 4. KTH Haninge Bek-99 13