O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Hyresfastigheter Holding II AB Kvartalsrapport juni 2016
Innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Beräknat värde per aktie och utdelningar 4 Kursutveckling 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Om rapporten 8 Ladda ner flera rapporter från www.obligoim.com
Huvudpunkter Det beräknade värdet per aktie har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 11,97 procent. Det senast beräknade värdet per aktie är 31,71 kronor per aktie. Hyresfastigheter Holding II (HFH II) och det norska systerbolaget BUH II tecknade i februari ett avtal med D.Carnegie om återbetalning av alla utestående konvertibler och reverser. Återbetalningen skall enligt avtalet ske kontant den 1 juli 2016. Efter attt betalningen är genomförd kommer bolaget så snart som möjligt möjliggöra en utbetalning till aktieägare. D. Carnegie renoverade 251 lägenheter i första kvartalet, en årstakt som är i linje med bolagets strategi och målsättning om att renovera 1000 lägenheter under 2016. Bolaget har sedan det etablerades haft en positiv avkastning på 229,02 procent, justerat för utbetalningar på totalt 10,00 kronor per ursprunglig aktie*. NYCKELTAL FÖR HYRESFASTIGHETER HOLDING II AB Värde av fastigheter i D.Carnegie (MSEK) 13 600 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 100 % SEGMENTFÖRDELNING Hyresrätter 100 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 1 142 Areal (Kvm) 1 256 558 UTVECKLING AV BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE* Utveckling senaste kvartalet 11,97 % Utveckling senaste året 26,94 % Utveckling senaste tre åren 85,14 % Utveckling sedan start 229,02 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER** UTDELNING / A-AKTIE KRONOR / AKTIE*** 2005 6 % 0 0,3 2006 8 % 0 0,4 2007 20 % 0 1 2008 20 % 0 1 2009 0 % 0 0 2010 8 % 0 0,40 2011 8 % 0 0,40 2012 0 % 0 0,00 2013 0 % 0 0,00 2014 (juni) 20 % 0 1,00 2014 (augusti) 10 % 0 0,50 2014 (september) 0 % 4,60 2,30 2015 (mars) 0 % 5,40 2,70 Totalt 100 % 0 10,00 ** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. *** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT juni 2016 3
BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE OCH UTDELNINGAR INLEDNING Det beräknade värdet per aktie har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 11,97 procent, vilket motsvarar en kurs på 31,71 kronor per aktie. Den största anledningen till den positiva utvecklingen är aktiekursen för D. Carnegie har stigit med 42,1 procent. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation samt värdet av aktier och skuldinstrument i D. Carnegie och valutakurser per den 31:e maj 2016. Optionsvärdet av reverserna är värderade till 137 miljoner svenska kronor, i enlighet med vad som avtalats med D. Carnegie. Vidare har bolaget reducerat värdet av D. Carnegies aktier med cirka 6,8 procent från senast omsatta kurs per 31 maj 2016, för att återspegla den rabatt och den kostnad bolaget behövt ge vid den förra blockförsäljningen av aktier i D. Carnegie. Aktiekursen i D. Carnegie som ligger till grund för värderingen är 88,1 kronor. VALUTA Bolagets tillgångar och skulder är noterade i svenska kronor, således finns ingen valutarisk. SAMMANFATTNING BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE Senaste beräkning av värdet per aktie per den 15 juni 2016 är 31,71 kronor per A-aktie. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är 229,02 procent. ANDRAHANDSOMSÄTTNING Styrelsen och Obligo har fått vetskap om att aktieägare i bolaget har blivit kontaktade via post och telefon av andra aktörer som önskar att köpa aktier i HFH2 till ett pris som i de flesta fall ligger betydligt under det beräknade värdet per aktie. Aktieägarna i bolaget måste själva ta ställning till de bud som erbjuds, och värdera dem jämfört med bolagets planer på antingen ett nytt inlösenprogram eller en utdelning under andra halvåret 2016. Kursutveckling SEK 32 SEK 28 SEK 24 Kurs per aktie SEK 20 SEK 16 SEK 12 SEK 8 SEK 4 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 KVARTALSRAPPORT juni 2016
PORTFÖLJÖVERSIKT Läge Antal lägenheter Uthyrningsbart areal (kvm) Storstockholm Kista/Husby 1 528 110 024 Bromsten/Rinkeby 1 303 112 132 Sollentuna 454 33 730 Flemingsberg 573 40 207 Vårby/Vårberg 863 66 780 Jordbro 1 953 157 798 Södertälje 2 110 159 943 Bro 540 43 749 Märsta 690 56 965 Total Storstockholm 10 014 781 428 Uppsala 970 75 438 Eskilstuna 1 828 135 605 Strängnäs 411 35 540 Norrköping 2 299 172 663 Totalt övriga områden 5 508 419 246 Annat (mark, byggrätter, m.m.) - 2 632 Totalt 15 522 1 203 306 KVARTALSRAPPORT juni 2016 5
DRIFT, FÖRVALTNING Och FINANSIERING D. CARNEGIE Efter sammanslagningen av HFH 2:s och D. Carnegie & Co:s (D. Carnegie) bostadsportföljer sommaren 2014 äger inte HFH 2 längre aktier i HBS 2, utan äger istället aktier i D. Carnegie och skuldinstrument (reverser och konvertibler) utställda av D. Carnegie. HFH 2 har med detta fått en mindre ägarandel i en större fastighetsportfölj. D. Carnegie är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar bostadsfastigheter i Stockholmsregionen. Förutom en effektiv förvaltning renoverar bolaget lägenheter succesivt i samband med att hyresgäster flyttar ut. Detta görs snabbt och effektivt genom en egenutvecklad modell kallad Bosystem. Efter renovering kan hyresnivån normalt höjas med mellan 30-40 procent och driftskostnaderna kan ofta sänkas med cirka 10 procent. Bolaget försöker även utveckla fastigheterna i bolaget genom detaljplanering av tomter för bostadsändamål. Dagens drift i D. Carnegie startade 1995 när fastighetsbolaget Stendörren etablerades. Bolaget har under nästan 20 år byggt upp en portfölj bestående av såväl bostäder som handel och logistik. Under 2014 skiljde Stendörrens ägare, Kvalitena, ut Stendörrens bostadsportfölj till D. Carnegie som noterades på NASDAQ OMX First North den nionde april 2014. I början av maj 2015 blev bolaget godkänt för notering på Nasdaq Stockholms huvudlista. Efter sammanslagningen med HFH 2 har D. Carnegie blivit Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag. Per den 31:e mars var D. Carnegies totala fastighetsportfölj värderad till cirka 13,9 miljarder svenska kronor med en skuldkvot på cirka 62 procent. Portföljen består av cirka 15 522 lägenheter med en total yta av cirka 1,2 miljoner kvadratmeter och cirka 1,2 miljarder svenska kronor i årliga hyresintäkter. RENOVERING Totalt har cirka 940 lägenheter blivit renoverat med Bosystem-metoden sedan 2014, varav 251 av dessa blev renoverade under första kvartalet 2016. Hyresnivåerna för de renoverade lägenheterna har ökat från ett genomsnittligt pris på 1034 till 1379 kronor per kvadratmeter. Förutom de 251 lägenheter som redan är färdigställda, har D. Carnegie påbörjat renovering av ytterligare 450 lägenheter som förväntas vara klara under första halvåret 2016. Målsättningen är att renovera 1000 lägenheter under 2016. TRANSAKTIONER D. Carnegie har slutit ett avtal om att köpa två fastighetsportföljer, en i Katrineholm och en i Eskilstuna. De underliggande värdena i portföljerna ligger på 619 miljoner respektive 116 miljoner. ÅTERBETALNING AV KONVERTIBLER OCH REVERSER Svensk Bolig Holding AB (SBH) är ett helägt dotterbolag till HFH II och systerbolaget BUH II. SBH har ingått ett avtal med D. Carnegie om återbetalning av utestående konvertibler på totalt 1 020 miljoner svenska kronor och reverser om 133 miljoner svenska kronor. Dessutom kommer SBH att få kompensation för optionsvärdet i konvertiblerna på minst 137 miljoner svenska kronor. Återbetalningen ska i enlighet med avtalet som omnämnts tidigare ske kontant den 1 juli 2016. Räntor för reverserna och konvertiblerna löper som avtalat fram till dess. INLÖSENPROGRAM SBH äger fortfarande 10 252 874 B-aktier i D. Carnegie. Styrelsen i BUH II och HFH II kommer löpande utvärdera olika alternativ för realisation av dessa aktier. Efter att återbetalningen av reverserna och konvertiblerna är genomförda planerar HFH II att så snart som möjligt erbjuda en möjlighet för aktieägarna att lösa in aktier mot kontant betalning. 6 KVARTALSRAPPORT juni 2016
struktur Cirka 3 100 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Cirka 2 200 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding II AS Hyresfastigheter Holding II AB Övriga aktieägare 80 % 20 % 86 % Svensk Bolig Holding AB 100 % 14 % Skuldsinstrument i D. Carnegie & Co. AB Aktier i D. Carnegie & Co. AB ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2004 och äger i nuläget aktier i D. Carnegie och skuldinstrument (säljarkredit och konvertibla lån) utställda av D. Carnegie. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Målsättningen för portföljen är att skapa en stabil avkastning för aktieägarna genom värdeökning i fastighetsportföljen, genom nyinvesteringar och förädling av existerande portfölj. INVESTERINGSMANDAT HFH II har mandat att investera, direkt eller indirekt i svenska fastigheter. Investeringar skall primärt göras i bostadsfastigheter med en mindre andel naturligt tillhörande kommersiella lokaler i Stockholmsregionen, Mälardalen och andra områden med stark demografisk utveckling. HFH II kan också, direkt eller indirekt, bedriva fastighetsutveckling och annan relaterad verksamhet, inkluderat men inte begränsat till förvärv och avyttring av fast egendom, reinvestering, refinansiering, emissioner och andra transaktioner genom eget eller externt kapital. PERIODISKA UTBETALNINGAR Bolaget kommer göra utbetalningar, om styrelsen menar att det är för bolagets bästa, innanför vad som är en försvarlig drift och i enlighet med lagar och regler. Bolagets utbetalningar är i stor grad beroende av utbetalningar från underliggande bolag. HFH II har inte en definierad löptid. KVARTALSRAPPORT juni 2016 7
om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget HFH II. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i HFH II. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 KVARTALSRAPPORT juni 2016
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com