ÅRSREDOVISNING HSB NORRA STOR-STOCKHOLM

2013 ÅRSREDOVISNING HSB NORRA STOR-STOCKHOLM

INNEHÅLL Föreningsfakta...4 VD-ord...7 Nybyggt...9 Lokalt samhällsengagemang...12 Förening i fokus...15 Medarbetare...18 Verksamhet...21 Fem år i sammandrag...32 Förvaltningsberättelse...33 Resultaträkning...34 Balansräkning...35 Kassaflödesanalys...37 Tilläggsupplysningar...38 Noter...39 Styrelsens försäkran...48 Revisionsberättelse...49 Redovisning koldioxidutsläpp...50 Föreningsstyrningsrapport...52 Styrelsen...56 Ledningsgruppen...57 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013 3

FÖRENINGSFAKTA HSB NORRA STOR-STOCKHOLM VI LÅTER VINSTEN GÅ TILLBAKA TILL BOENDET HSB är Sveriges största bostadskooperativa organisation, där HSB Norra Stor-Stockholm är en regionförening med drygt 23 000 medlemmar. Vi är ett modernt, framgångsrikt konsultföretag med lång erfarenhet av bostadsbyggande och förvaltning av fastigheter. Vi bygger och säljer bostäder. Vi tillhandahåller kvalificerade förvaltningstjänster till bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare. Vår verksamhet bedrivs i fyra kommuner med en sammanlagd befolkning på 203 000 invånare Järfälla, Upplands Väsby, Sollentuna och Upplands-Bro. Läs mer om oss på www.hsb.se Upplands-Bro Upplands Väsby Sollentuna Järfälla Stockholm City FYRA VERKSAMHETSOMRÅDEN FÖRVALTNINGSTJÄNSTER MEDLEMSVERKSAMHET NYPRODUKTION EGNA FASTIGHETER Förvaltning fastighet Fastighetsdrift Ekonomisk förvaltning Energi och Projekt Medlemsverksamhet för boende och bosparande medlemmar Medlemsverksamhet för bostadsrättsföreningar Nyproduktion av bostäder bedrivs i HSB Bostad AB, ett företag som ägs gemensamt av HSB-föreningar i Stockholms län Pressaren, Järfälla, 34 lägenheter Gjutaren, Järfälla, 60 lägenheter Margaretavägen, Järfälla, 58 lägenheter Gjutarplan, Järfälla, 16 lägenheter HSB-kontoret, Järfälla, samt 1 lägenhet 4 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013

FÖRENINGSFAKTA I SIFFROR HSB Norra Stor-Stockholm bildades 1947 82 anställda 23 132 medlemmar Levererar förvaltningstjänster till 109 bostadsrättsföreningar motsvarande 14 716 lägenheter Har ett eget lägenhetsbestånd med 169 hyresrätter ÅRET I KORTHET Genomfört ombildning av Brf Ynglingen i HSB-huset Brf Jakobsberg färdigställd Beslut om byggstart för Brf Rösjö Ängar i Sollentuna Byggstart för Brf Gjutarmästaren i Kallhäll vid årsskiftet Genomfört Konstnedslaget med skulpturen Pojken i Jakobsberg Vi levererar förvaltningstjänster till 109 bostadsrättsföreningar motsvarande 14 716 lägenheter 75 MEDLEMSFÖRENINGAR Medlemmar i HSB Norra Stor-Stockholm och antal lägenheter: Järfälla Rondellen 276 Sture 62 Västerby 467 Västerby 2 414 Svetsaren 294 Vålberga 276 Emaljeraren 276 Sagoängen 382 Allmogen 240 Wibbla Äng 218 Norrby 90 Trollberget 294 Fågelsången 184 Eken 270 Boken 282 Aspnäs 530 Granen 433 Kvarnen 287 Vattmyra 41 Kolarängen 319 Fjället 113 Orgona 183 Dalen 142 Nydal 163 Spinnrocken 134 Vävstolen 40 Ängslyckan 102 Fransborg 42 Högby 56 Beckasinen 128 Pinjen 24 Källtorp 96 Tallen 29 Kopparskölden 56 Trehöjden 83 Mälarängen 34 Rönnen 59 Jakobsberg 34 Ynglingen 34 Sollentuna Härden 34 Annelund 66 Solrosen 18 Bagarby 107 Nålen 102 Kärrdal 182 Sjöberg 250 Hagen 164 Sjöhästen 256 Ängstorp 114 Edsbacka 188 Vitlöken 70 Viden 25 Vitmåran 28 Hästskon 32 Engelbrekt 59 Traversen 59 Allboda 37 Upplands Väsby Vilunda 404 Herrgården 207 Hjorten 136 Hackspetten 241 Smedby 539 Terrassen 305 Övre Runby 211 Prästgården 68 Runby Backe 50 Runby Höjd 44 Bollstanäs 318 Optimus 70 Violen 3 68 Odenslunda 27 Dragonen 53 Upplands-Bro Kungsängen 30 Norrhöjden 143 Utsiktshöjden 135 Övriga bostadsrättsföreningar i Upplands-Bro är organiserade till HSB Stockholm. HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013 5

VD-ORD 6 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013

VD-ORD ETT FRAMGÅNGSÅR 2013 VAR ETT FRAMGÅNGSÅR för HSB Norra Stor-Stockholm. Några ekonomiska nyckeltal visar detta svart på vitt: Årets resultat är 13,2 miljoner kronor. Avkastningen på eget kapital är 11,4 procent. Soliditeten är 35,6 procent. Övervärdet på egna fastigheter är 38 miljoner kronor. Avräkningslikviditeten är 120 procent. Sammantaget innebär detta finansiell och mental styrka att lyfta blicken och se framåt. Långsiktig ekonomisk hållbarhet är ett annat sätt att uttrycka saken. Hållbarhet genomsyrar hela vår verksamhet. Förra året etablerade vi affärsområdet Energi och Projekt, för att möta våra kunders efterfrågan på smarta energilösningar. Ett sätt att bidra till ökad ekologisk hållbarhet. Med vår lokala förankring är det självklart att bidra till god livsmiljö och bra uppväxtvillkor i våra kommuner. Vi ser det som investeringar för våra medlemmar för framtiden. Konstnedslaget, med skulpturen Pojken i Jakobsbergs centrum, är ett av flera uttryck för vad vi menar med social hållbarhet. MILJÖMÄSSIGT OCH SOCIALT ANSVARSTAGANDE i näringslivet är en trend. Det är bra, men inget nytt för oss. Samhällsengagemang i kombination med höga krav på effektivitet och lönsamhet, där den kooperativa idén är grunden, det är HSBs identitet. Bäst uttrycks det i vår gemensamma värdegrund ETHOS Engagemang, Trygghet, Hållbarhet, Omtanke, Samverkan. Under 2013 har vi levererat förvaltningstjänster till 109 bostadsrättsföreningar, drygt tio procent fler än året innan. Det visar att vi är konkurrenskraftiga. Nu bildar vi kundteam för ökad tillgänglighet och närhet, vilket kunderna efterfrågar. Vi är ett stöd till bostadsrättsföreningarnas förtroendevalda i deras viktiga uppdrag. Vi utbildar och ger råd, men bidrar också själva med goda idéer och förslag till förbättringar. NÄR CHEFER FÅR FRÅGAN vad som skapar framgång i ett företag blir svaret ofta medarbetarna. Jag instämmer, men vill lägga till: det gäller att ha en kultur på arbetsplatsen som förmår att locka fram medarbetarnas kraft. Till oss på HSB kommer människor som inte bara vill göra jobbet. De vill utveckla jobbet, sig själva och därmed företaget. Det är bara att låta sig imponeras och försöka bli en del av deras kraftfält. Att färdigställa bostäder och ha planer för nyproduktion kommer alltid att vara väsentligt för HSB Norra Stor-Stockholm. Här är vi mycket väl förberedda med över 500 lägenheter i nyproduktion de kommande åren. Lite längre fram i årsredovisningen möter du Shwan och Denisse. När de såg den nybyggda lägenheten i Brf Jakobsberg var det kärlek vid första ögonkastet. Nu är flyttlådorna uppackade. Det känns gott att läsa om Shwan och Denisse. Deras glädje är också vår. Håkan Berg, VD HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013 7

Snabbt hemmastadda. Noah och Elias Mosui på väg till sina nya rum.»allt stämde ju. Det fanns liksom inget att fundera på. Vi ringde direkt till HSB och skrev på i början av januari.«

NYBYGGT Kärlek vid första ÖGONKASTET De har hamnat helt rätt. I november 2013 flyttade Shwan och Denisse Mosui med sönerna Noah och Elias in i en femma i nybyggda HSB Brf Jakobsberg. Det var häftigt när vi fick nycklarna. Man kände doften av nytt och fräscht, säger Shwan. Kärlek vid första ögonkastet. Så var det när Shwan, 36 och Denisse, 37 fick syn på lägenheten på internet. Allt var precis som de hade drömt om. Tre sovrum, uteplats, två plan och gångavstånd till Jakobsbergs centrum. Och även om de beskriver sig själva som eftertänksamma och planerande människor gick det nu rasande snabbt. Allt stämde ju. Det fanns liksom inget att fundera på. Vi ringde direkt till HSB och skrev på i början av januari, säger Shwan. Den 8 november gick flyttlasset från hyreslägenheten på Dackevägen till Grönvretsvägen och Brf Jakobsberg. Hand lingskraftiga som de är gick inflyttning och möblering i ett huj. En veckas semester, sedan var det mesta på plats. Nu sitter vi vid det stora nya köksbordet. Med kaffe från espressomaskinen och ballerinakex på kakfatet. Genom den öppna planlösningen mot vardagsrummet har vi koll på sönerna Noah, 4 och Elias, 3, klängande i hörnsoffan, fullt upptagna med teve, surfplatta och mobil allt samtidigt. Dvärgpinschern Vito håller sig nära köket, där Denisse strax ska börja med maten. TRYGGT MED HSB Shwan och Denisse har haft goda möjligheter att påverka inredningen i den 119 kvadratmeter stora lägenheten, den största i hela fastigheten. Det känns tryggt och bra med HSB, vi har fått jättebra hjälp, säger Denisse. En hel del nya möbler har det också blivit. Hon har bestämt allt, säger Shwan och nickar mot Denisse. Jag vet skrattar hon, jag är petig och vet hur jag vill ha det. Här blir det inte många hål i väggarna. HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013 9

NYBYGGT Hela familjen Mosui i hörnsoffan. Efter bara ett par veckor i den nya lägenheten var det mesta på plats. Shwan och Denisse vet inte om de framöver kommer att engagera sig i bostadsrättsföreningen, men säkert inte i början. Båda heltidsarbetar inne i Stockholm, Shwan som ekonom på Swedbank och Denisse som undersköterska. Vardagen snurrar på med jobb, pendling, barn och hund. Det är fullt upp kan man säga, konstaterar Denisse. PERFEKT UTEPLATS Vi går till nedre planet, där trappen mynnar ut i ett litet allrum med dörrar till tre sovrum och badrum. Noahs rum är ockuperat av Spidermanprylar och inne hos Elias är det Blixten McQueen som gäller. Plus några guldfiskar i ett akvarium. Från föräldrasovrummet når man uteplatsen. Inte stor, men tillräcklig för lek och grillning. Den är guld värd, tycker både Shwan och Denisse. Helt perfekt för ungarna med stor gräsmatta nedanför, säger Shwan. Vi blir stående här nere och från övervåningen är det märkvärdigt tyst. När vi kommer upp igen är kakfatet nästan rensat. Frestelsen blev för stor för två hungriga småkillar. Nej, nej. Ni får jättegärna äta kaka, men efter maten, suckar Denisse. När sedan torskfilén serveras är det si och så med aptiten. EKONOMISK MEDVETENHET Denisse och Shwan menar att bostadssituationen i Stockholmsområdet är svår för unga familjer. Ont om bostäder och höga priser är en realitet som kräver ekonomisk medvetenhet och planering. Att flytta från hyresrätt till bostadsrätt är ett sätt för dem att skaffa sig framtida handlingsutrymme i boendet. För framtidsplaner måste man ha, menar både Shwan och Denisse. De blir säkert kvar här några år, men sedan lutar det nog åt en villa, med mer utrymme och större trädgård. Vi sparar och amorterar. På det sättet får vi frihet, säger Shwan. 10 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013

NYBYGGT»Helt perfekt för ungarna med stor gräsmatta nedanför«men allt detta är framtid. Nu är det glädjen över den nya bostaden som dominerar tankarna. Kylan är egentligen det enda som Denisse och Shwan tycker är negativt. Titta nu, det är 19,7 grader inne och det har varit 17,5. Då frös vi. Det är väl lite konstigt, vi tror det måste vara nåt fel. Och det är inte bara kylan inomhus som stör. Även om Sverige är ett bra land att bo i finns det en sak de aldrig kommer att vänja sig vid: vintrarna. Shwan kom till Sverige från Irak när han var 15 och Denisse från Chile när hon var 10. Barndomens klimat var betydligt behagligare. Jag blir galen på dessa långa, mörka och kalla vintrar, suckar Shwan. Och då är vi tillbaka i framtidsplanerna Fem år här, sen villa, sen pension och då har vi tänkt Portugal eller Turkiet. Man måste ha mål här i livet, säger Denisse. En del människor lever från en dag till en annan, jag förstår inte konceptet, menar Shwan. Men det gäller också att ha mod och möjlighet att fånga tillfället i flykten. Som när familjen Mosui bestämde sig för Brf Jakobsberg. Nyproduktion på gång Två projekt som nu är igång är HSB Brf Rösjö Ängar i Edsberg och HSB Brf Gjutarmästaren i Kallhäll. För båda projekten är inflyttning planerad till 2015. HSB Brf Rösjö Ängar, Edsberg Naturnära intill Rösjöskogen vid Edsberg byggs 106 lägenheter i åtta punkthus om fyra våningar. Husen byggs i tre husgrupper, där varje grupp får en egen innergård med planteringar och bänkar. Lägenheterna är jämt utspridda i storlekarna 1 5 rum och kök. Brf Rösjö Ängar byggs med miljövänliga material och effektiv ventilation, vilket ger låg energiförbrukning. Brf Rösjö Ängar med naturnära läge i Edsberg. HSB Brf Gjutarmästaren, Kallhäll Centralt i Kallhäll byggs Brf Gjutarmästaren, ett tiovåningshus med 34 lägenheter i storlekarna 2-4 rum och kök. Alla är ljusa med stora balkonger, på det översta planet har lägenheterna delvis inglasade terrasser. Flera av lägenheterna har utsikt över Mälaren. Bottenvåningen är reserverad för gemensamma utrymmen. HSB Brf Jakobsberg HSB Brf Jakobsberg färdigställdes under 2013. Föreningen består av totalt 34 lägenheter i tre stadsvillor med garage under. Lägenheterna är på 1 5 rum och kök. Fastigheten ligger i en kulturmiljö nära Jakobsbergs centrum och ett stenkast från folkhögskolan, som ligger i en byggnad med anor från 1600-talet. Brf Gjutarmästaren med utsikt över Mälaren. HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013 11

LOKALT SAMHÄLLSENGAGEMANG SÄG hej! TILL POJKEN Man kommer att säga hej till honom varje dag på väg till tåget. Så sade en kvinna den dag i maj när bronsskulpturen Pojken avtäcktes på Riddarplatsen i Jakobsberg. Det är ett exempel på HSB Norra Stor-Stockholms ambition att göra miljön vackrare och bidra till en god samhällsutveckling. Pojken har på bara ett halvår blivit en välkänd och omtyckt figur i Jakobsbergs centrum. Skulpturen är skapad av Lars Nilsson, internationellt uppmärksammad konstnär från Stockholm. Pojken tillkom på initiativ av HSB Norra Stor-Stockholm, som var med och finansierade konstverket. Det hela är en del av Konstnedslaget, initierat av HSB utifrån tanken att flera lokala aktörer ska bidra till konstnärlig utsmyckning i Jakobsberg. Under 2013 var HSB Norra Stor-Stockholm engagerade i flera satsningar för samhällsutveckling. Här är några exempel: Vårt engagemang i närsamhället hänger samman med att vi finns på plats i kommunerna och känner ett lokalt ansvar. Tryggare och mer attraktiva stadsdelar och kommuner vinner alla på, även våra medlemmar, säger Håkan Berg, vd för HSB Norra Stor-Stockholm. NOVASTIPENDIET Varje år ges NovaStipendiet till kultursatsningar med barn och unga i Järfälla. Bakom stipendiet står förutom kommunen bland annat HSB Norra Stor-Stockholm. För 2013/2014 delades nio stipendier ut till musikläger, filmpedagogisk verksamhet, skulpturprojekt etc. UTVECKLING AV KALLHÄLLS CENTRUM För närvarande planeras utvecklingen av nya Kallhälls centrum. HSB Norra Stor-Stockholm har under 2013 tagit aktiv del i diskussionerna om centrumförnyelsen. UPPLANDS VÄSBY PROMOTION HSB Norra Stor-Stockholm har varit engagerat i Upplands Väsby Promotion, ett initiativ där kommun och företag samverkar för att skapa ett expansivt och livskraftigt Väsby, där människor kan bo och arbeta. Pojken har snabbt blivit älskad av både barn och vuxna. 12 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013

Hej! HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013 13

Brf Edsbacka är eftertraktat. Här trivs människor. En aktiv förening med massor av aktiviteter är en förklaring. 14 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013

FÖRENING I FOKUS Brf EDSBACKA HAR KOLL PÅ LÄGET Många vill bo i Brf Edsbacka. Lägenheter till salu säljs snabbt och hör till de dyraste i Sollentuna. Men det händer inte så ofta, för många bor kvar. Bakom framgången finns bland annat en aktiv styrelse som vårdar och utvecklar sin bostadsrättsförening. Med stöd från HSB arbetar de offensivt på att sänka energiförbrukningen en satsning som gett resultat. Stoltheten går knappast att ta miste på när Tom Zackrisson, ordförande i Brf Edsbacka berättar om föreningen. Det är ett populärt område och folk trivs här, säger han. Till Edsbacka flyttar många äldre som vill byta från villa till lägenhet. Men här finns också yngre och barnfamiljer. De boende uppskattar närheten till naturen och lockas av lägenheternas stora terrasser. Grillkvällar, pubaftnar, boulemästerskap och seniorfika bidrar till trivseln. Till populariteten bidrar säkert Edsbackas rykte som en välskött förening. Hur har det blivit så? Vi är en aktiv styrelse med god framförhållning, säger Tom. Fyra av styrelsens ledamöter har mött upp i föreningslokalen mitt i området. Det är ingen tvekan om att de är starkt engagerade i sin bostadsrättsförening. Att sitta i styrelsen innebär jobb, men ger mycket tillbaka gemenskap, möjlighet att påverka och uppskattning från grannarna. Det här med att vara föreningsaktiv har nog genetiska orsaker, säger vice ordförande Gösta Rydin och skrattar. Styrelsens övergripande filosofi är att med framförhållning och smart planering undvika obehagliga överraskningar. Att hålla fastigheten och utemiljön i skick kräver investeringar, men betalar sig i längden. Vi vill vara framsynta och mota Olle i grind. För oss är låga avgifter inget mål i sig, säger Tom och de andra runt bordet nickar instämmande. Brf Edsbacka siktar högt när det gäller energibesparingar. HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013 15

FÖRENING I FOKUS Fyra starka kort i Brf Edsbackas styrelse. Från vänster: Sven Wester, Gösta Rydin, Ulla Rydin och Tom Zackrisson.»Det är klart att vi har en massa synpunkter på HSB, men det är ju för att vi är aktiva och engagerade medlemmar «JÄRNKOLL PÅ ENERGIN Brf Edsbacka är föregångare på miljöområdet. När det gäller energifrågor är Sven Wester spindeln i nätet. Numera är han pensionär, men med yrkesbakgrund inom teknik- och energibranschen, vilket är en stor tillgång. När jag fick frågan om att sitta i styrelsen tvekade jag inte en sekund, säger han. De senaste åren har inneburit genomgripande förändringar. All reglerutrustning för fjärrvärmen har datoriserats. Värmetillförseln har optimerats, utifrån en gedigen analys av temperaturen i olika delar av föreningens sex fastigheter. Det betyder att de i dag har järnkoll på energi förbrukningen. Trots att Brf Edsbacka hade en relativt låg förbrukning som ingångsvärde har förbrukningen minskat med 11,7 procent sedan 2008. En god investering alltså, både för föreningens ekonomi och för klimatet. Man har även installerat rörelsestyrd belysning i entréer och trapphus, renoverat tvättstugorna och infört automatisk tvättmedelsdosering. Föreningen står för tvättmedelskostnaden. Mycket populärt och mindre förbrukning, säger Sven. TEKNIKMÖTEN Ny teknik är viktigt, men det räcker inte att skaffa smarta tekniska lösningar och sedan luta sig tillbaka och tro att allt är fixat. Här står energifrågan alltid på dagordningen. Innan varje styrelsemöte möts de mest kunniga i ett 16 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013

FÖRENING I FOKUS teknikmöte där energi- och fastighetsfrågor ventileras. Samarbetet med HSB fungerar bra och har utvecklats positivt genom åren. Det är klart att vi har en massa synpunkter på HSB, men det är ju för att vi är aktiva och engagerade medlemmar, säger Sven. Brf Edsbacka har skrivit under HSB Klimatavtal för att minska energiförbrukningen. Just när det gäller frågan om Klimatavtal tycker man att HSB kunde arbeta mer offensivt tillsammans med bostadsrättsföreningarna. Det gäller att inte tappa tempo i klimatfrågan.»det här är ju vår omgivning, det betyder mycket att det är vackert «Energi och Projekt Under 2013 skapades den nya enheten Energi och Projekt inom HSB Norra Stor-Stockholm. Det är ett svar på ett ökat intresse bland bostadsrättsföreningarna och en följd av att det nu sker en omfattande teknikutveckling inom energiområdet. Vi ska ge kunskap och aktivt stöd till föreningar som vill minska energiförbrukningen, och förhopp ningsvis inspirera dem som ännu inte har kommit igång, säger Mats Tryselius, chef för Energi och Projekt. Jordens resurser är begränsade. Vi har alla en skyldighet att utnyttja energin så effektivt som möjligt. 3 000 NYA VÄXTER Kunskap och engagemang för minskad energiförbrukning är en viktig aspekt av ett aktivt miljöarbete. Att vårda och förnya utemiljön är en annan. De senaste två åren har föreningen gjort en stor trädgårdssatsning. Ulla Rydin är trädgårdsansvarig och berättar med glädje om projektet. En trädgårdsarkitekt anlitades och han gjorde ett gediget arbete som resulterade i en nyplanteringsplan. Gamla trista häckar ersattes med över 3 000 nya perenner, träd och buskar. Det var rörigt under tiden det pågick, men nu blir det fint. Vi ska se till att namnen på alla arter skrivs på svenska och latin, säger Ulla. Det låter nästan som en botanisk trädgård. Ulla nickar instämmande. Satsningen har kostat en del, men är uppskattad. Det här är ju vår omgivning, det betyder mycket att det är vackert, säger hon. Energi, miljö och trädgård, förutom allt annat det innebär att ansvara för en bostadsrättsförening. Visst har styrelsen mycket att stå i, men ingen verkar särskilt bekymrad över det. Kanske är den viktigaste förklaringen Ullas: Vi träffas ofta och har kul ihop. Och trots att medelåldern i styrelsen är hög är det inget trött gäng som leder Brf Edsbacka mot framtiden. Vi försöker hänga med i utvecklingen, i stället för att sitta och gnälla över att det var bättre förr, säger Sven Wester. Mats Tryselius leder enheten Energi och Projekt. Teknik- och energinätverk Många bostadsrättsföreningar vill hitta nya smarta klimatlösningar i sina fastigheter. Engagemang, kunskap och erfarenhetsutbyte är viktiga komponenter i ett aktivt miljöarbete. Därför finns Teknik och energinätverket, öppet för alla bostadsrättsföreningar med teknisk förvaltning hos HSB Norra Stor-Stockholm. Ett möte i nätverket hölls hösten 2013 som bland annat handlade om solceller med information om ekonomi, teknik och erfarenheter av föreningar som installerat solcellsanläggningar i sina fastigheter. Nätverket är uppskattat och under 2014 planerar vi fler träffar, säger Mats Tryselius. HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013 17

Folk blir så himla glada när man fixar nåt som inte funkar. Det är kul att kunna hjälpa till, säger Malin Björk. MALIN BJÖRK Ålder: 22 Bor: I Vallentuna, med föräldrar, hund, katt och papegoja Gör på HSB: Fastighetsskötare Gör på fritiden: Motorsport, folkrace Malin Björk, fastighetsskötare: Jag har hamnat rätt Jag började här på HSB 2013. Precis före jul fick jag reda på att jag hade fått fast jobb som fastighetsskötare. En himla glädje och lättnad, att få fortsätta jobba med något som man verkligen trivs med. Jag är mest i Upplands Väsby, i bostadsrättsföreningarna Smedby, Dragonen och Violen 3. Vi ser till så att allt fungerar i fastigheterna. Vi får arbetsorder i våra telefoner via felanmälan på HSB-kontoret. Annars finns det alltid saker att göra, kolla lampor, snöröjning på vintern och trädgård på sommaren. Jag ser till så att allt ser fräscht ut och fungerar. Vi gör egentligen massor av olika saker. Det är det som jag gillar mest, variationen i jobbet. Nu börjar folk känna igen mig också. Just kontakten med alla människor är något väldigt positivt. Folk blir så himla glada när man fixar nåt som inte funkar. Det är kul att kunna hjälpa till. Det är inte så vanligt att tjejer är fastighetsskötare. Det är ingen som reagerar negativt på det, många boende har sagt att det är kul med en tjej. Och med arbetskompisarna funkar det bra, vi är ett bra gäng. Tidigare har jag jobbat som snickare och på en fabrik som tillverkar garage. Fabriken var enformig, här är det precis tvärtom, ingen dag är den andra lik. Så jag trivs bättre här. 18 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013

MEDARBETARE Johnny Forsell, fastighetsförvaltare: På HSB blir man hörd och sedd Jag är fastighetsförvaltare i sju bostadsrättsföreningar. Har varit här på HSB sedan 2011. Min pappa var också fastighetsförvaltare, det är därför jag hamnat på den här banan. Det jag gillar med jobbet är att lösa problem, att hjälpa boende och styrelsen. Det handlar om allt från planering av renoveringar och upphandlingar till störningsfrågor. Det är otroligt brett, inte två arbetsuppgifter utan snarare trettiotvå. Som mest nöjd är jag när styrelsen och de boende ser resultat av det jag bidrar med. Jag får ett uppdrag, gör jobbet på bästa sätt och får cred för det. Jag går igång på att leverera och prestera. Som fastighetsförvaltare möter du massor av olika människor. Alla har sina funderingar, önskemål och klagomål för den delen också. Att kunna nå fram till olika personer är viktigt. Det gäller att vara lyhörd, läsa mellan raderna och bekräfta att man hört och förstått vad de säger. Jag har svårt att peka ut något särskilt som hände 2013. Mest nöjd är jag nog med det vardagliga arbetet, små saker som händer varje dag. Det känns bra när jag kan övertyga boende som varit negativa till något, till exempel en stor renovering, så att de inser att det behövs och hur boendet blir bättre av det. Att förklara nyttan och hitta argument som håller. När jag har chansen vill jag också säga att HSB är en bidragande faktor till att vi gör ett bra jobb med våra föreningar. Jag har jobbat på flera olika företag och här satsar man extra mycket på personalen. Vi får utbildning och man är öppen för nya idéer. Man blir hörd och sedd. Allt det sammantaget gör att det är riktigt kul att gå till jobbet. JOHNNY FORSELL Ålder: 32 Bor: Med sambo i bostadsrätt i Sundbyberg Gör på HSB: Fastighetsförvaltare Gör på fritiden: Umgås med sambon, lagar mat och reser Jag går igång på att leverera och prestera, säger Johnny Forsell. HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013 19

MEDARBETARE LISA PETTERSSON Ålder: 45 Bor: I villa i Viksjö med man och två barn, en dotter på 14 och en son på 16 Gör på HSB: Ekonom Gör på fritiden: Friskis & svettis, hunden, familjen och huset Att vara ekonom på HSB är lite speciellt. Vi jobbar med människor, inte bara med siffror, säger Lisa Pettersson. Lisa Pettersson, ekonom: HSB lite mer runt än fyrkantigt Jag jobbar med bostadsrättsföreningarnas ekonomi. Allt från budgetarbete, löpande bokföring till årsredovisning. De som sitter i brf-styrelserna känner ett stort ansvar för ekonomin och jag tror att de ser mig som ett stöd. En trygghet som ger bra beslutsunderlag. Att placera om ett lån på 30 miljoner är ju ett stort beslut. Att vara ekonom på HSB är lite speciellt. Vi jobbar med människor, inte bara med siffror. Det är kul att möta folk som inte är experter på ekonomi. Då får man vara lite pedagog och förklara på ett bra sätt. Jag lär mig också mycket själv, till exempel hur en förening fungerar. Det hade jag ingen aning om innan jag kom hit. Här på HSB har jag varit i ett och ett halvt år. Jag har jobbat på många företag tidigare. Jag tycker att vi är framåt och tänker lönsamhet, men på ett mänskligare sätt. HSB känns lite mer runt än fyrkantigt. En stor utmaning för mig förra året var att stå inför en stämma och prata ekonomi. Det var hundra personer där och jag var väl nervös en månad innan. Jag kände mig nöjd efteråt, även om jag vet att jag kan göra det mycket bättre. Jag jobbar på det nu. Det känns bra att få utvecklas i jobbet. 20 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013

VERKSAMHET FÖRVALTNINGSTJÄNSTER Förvaltning fastighet Fastighetsdrift Ekonomisk förvaltning Energi och Projekt MEDLEMSTJÄNSTER NYPRODUKTION EGNA FASTIGHETER FÖR SAMHÄLLSUTVECKLING OCH HÅLLBARHET MEDARBETARE HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013 21

VERKSAMHET FÖRVALTNINGSTJÄNSTER MED LÅNG ERFARENHET och fokus på våra kunders behov nu och i framtiden erbjuder HSB Norra Stor-Stockholm ett brett utbud av service och tjänster. Vi utvecklar kontinuerligt vår verksamhet med ständigt förbättrad kvalitet som ledstjärna. Vi ska göra varje möte till en referens varje gång. För att möta behoven har vi under året genomfört en stor översyn av verksamheten. Analysen ligger till grund för en större omorganisation som genomförs 2014. Arbetet har påbörjats under 2013 genom att vi bland annat har etablerat ett helt nytt affärsområde, Energi och Projekt. HSB Portalen Effektiva digitala tjänster är betydelsefullt för våra kunder, och spänner över samtliga affärsområden. HSB Portalen är en digital plattform som är tillgänglig dygnet runt. Genom en personlig inloggning kan boende och medlemmar ta del av information om sin bostad, bostadsekonomi, bosparande samt information från sin styrelse och HSB. För styrelsen innebär HSB Portalen stora fördelar genom möjlighet till effektiv dokumenthantering och information till boende. Där finns också ekonomisk information, fakturor, medlemsinformation och rapporter för uppföljning av ärenden för felanmälan och förebyggande underhåll. I Portalen behandlas även överlåtelser helt digitalt mellan mäklare och styrelse, vilket gör hanteringen tryggare, snabbare och säkrare. Vi fortsätter att utveckla fler digitala tjänster som underlättar styrelsens arbete i vardagen och bidrar till ökad effektivitet. Genom smarta digitala lösningar kan det löpande och rutinmässiga arbetet skötas effektivt och mer tid frigöras för mänskliga möten. FÖRVALTNING FASTIGHET HSB Norra Stor-Stockholm har förvaltningsuppdrag i drygt 100 bostadsrättsföreningar i fyra kommuner. Varje förenings unika behov står i centrum för våra insatser. Därför har varje kund sin egen kundansvarige förvaltare, vilket bidrar till trygghet, stabilitet och effektivitet. Löpande förvaltningsarbete Förvaltaren träffar kunden regelbundet för dialog och avstämning kring pågående och framtida insatser i fastigheten. Förvaltaren bevakar löpande när och hur olika insatser ska genomföras, till exempel lägenhetstillsyn, underhållsbesiktning samt andra tjänster och aktiviteter. Underhållsplanen ett viktigt styrinstrument En bra underhållsplan behövs för alla fastigheter. Vi arbetar ständigt för att förbättra planens utformning och innehåll, så att den möter varje kunds behov på bästa sätt. Utgångspunkten är att planen ska upprättas i samarbete med kunden och uppdateras varje år, vilket ska ge en god överblick av nuvarande och framtida underhållsbehov. Underhållsplanen utgör också ett viktigt underlag i föreningens budgetarbete. 22 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013

VERKSAMHET FÖRVALTNINGSTJÄNSTER Upphandlingar och leverantörskontakter Fastighetsförvaltning omfattar stöd och hjälp vid upphandlingar av olika produkter och tjänster, inte minst när kunderna står inför renoveringar och större ombyggnationer. Vi arbetar med att ett brett kontaktnät av tillförlitliga leverantörer. Kunden avgör alltid slutligen valet av leverantör. Myndighetskrav och besiktningar Varje fastighetsägare är skyldig att genomföra besiktningar och uppfylla olika myndighetskrav för att säkerställa de boendes trygghet. Det kan gälla hissar, lekplatser, elinstallationer etc. Vi informerar om och hanterar de myndighetskrav och besiktningar som åligger fastighetsägaren. Specialistkompetens Vår ambition är att tillhandahålla de förvaltningstjänster som kunden efterfrågar. Många bostadsrättsföreningar anlitar oss för tjänster inom bland annat brandsäkring och brandskydd, avflyttningstillsyn, digitalt arkiv och underhållsplan online. Nu har vi även vidgat vår specialistkompetens till att omfatta energianalyser, driftoptimering och projektledning. FASTIGHETSDRIFT Målet för vår fastighetsdrift är att bidra till trivsel i vardagen och kvalitet i boendet. Under 2012 delades affärsområdet in i tre mindre enheter. Nästa steg är att HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013 23

VERKSAMHET FÖRVALTNINGSTJÄNSTER resten av förvaltningsorganisationen följer efter och vi bildar kundteam. Detta arbete har inletts under 2013. Ökad närhet till och kännedom om kunden är en viktig ledstjärna i förändringen. Driftmöten ökar effektiviteten Vi fortsätter satsningen på att få till stånd regelbundna driftmöten med våra kunder. På mötena diskuteras och analyseras den dagliga driften av fastigheten. Mötena är uppskattade och leder ofta till effektiviseringar och besparingar. Målet att varje förening ska ha fyra driftmöten per år. Fastighetsskötarnas nyckelroll Fastighetsskötaren har en central roll i mötet med kunden. Gott bemötande och hög teknisk kompetens är nyckelfaktorer för framgång. Flera pensionsavgångar innebär nu en föryngring bland fastighetsskötarna. Under året har vi genomfört flera utbildningar, bland annat inom tak, el och undercentraler. Hållbar synlighet Vi förnyar kontinuerligt fordonsflottan inom Fastighetsdrift och gör den mer miljömässigt hållbar. Vi har även satt nya dekaler på våra bilar för att tydligare visa att vi är på plats. EKONOMISK FÖRVALTNING Att sitta i en bostadsrättsförenings styrelse är ett ansvarsfullt uppdrag. En långsiktigt sund ekonomi är avgörande för fastighetens värde över tid. Vi erbjuder ett brett utbud av tjänster inom den ekonomiska förvaltningen som förenklar styrelsens arbete. Effektiva IT-lösningar i kombination med personlig rådgivning och konsultation ger både helhetsperspektiv och kontroll över ekonomin. Personlig dialog Samverkan och dialog mellan styrelsen och förvaltaren är av stor betydelse för en trygg hantering av kundens ekonomi. Den ekonomiska förvaltaren svarar för service, rådgivning och fackkunskap och är en konstruktiv samtals part till styrelsen inför deras beslut. Löpande ekonomihantering Efter kundens önskemål hanterar vi den löpande ekonomin, som bokföring, fakturahantering, arvoden och skatter, låneupphandling, budget och årsredovisning. Avgiftsaviseringar, överlåtelser, hantering av pantsättningar och medlemsfrågor är andra administrativa tjänster som vi utför. Kvalificerad rådgivning och prognoser Under året har många kunder anlitat oss för ekonomiska flerårsprognoser, analyser och kvalificerad rådgivning. Detta ökar tryggheten för våra kunder, inte minst i samband med underhållsprojekt och investeringar. En flerårsprognos bidrar till förutsägbarhet när det gäller kundens långsiktiga ekonomiska förutsättningar och är därför ett betydelsefullt beslutsunderlag. 24 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013

VERKSAMHET FÖRVALTNINGSTJÄNSTER Skräddarsydda utbildningar Vi har genomfört ett ökat antal skräddarsydda utbildningar för styrelser under året och ser en fortsatt ökad efterfrågan. Kursernas innehåll har helt anpassats utifrån kundens behov. Kursinnehållet omfattar ofta både frågor om ekonomi och underhållsplanering. ENERGI OCH PROJEKT Under året har vi startat Energi och Projekt, ett helt nytt affärsområde för att bistå bostadsrättsföreningarna att minska sin klimatpåverkan genom reducerad energianvändning. Den tekniska utvecklingen på området går mycket snabbt och kundernas förväntningar är höga. De kunder vi arbetar med är både äldre bostadsrättsföreningar som står inför renoveringar av tekniska installationer och nya som behöver hjälp med att styra och kontrollera de avancerade utrustningar som numera installeras i fastigheterna. Kedja av insatser för minskad energianvändning Energi och Projekt vägleder genom hela energiprocessen, som schematiskt kan indelas i tre faser: analys, genomförande och drift/uppföljning. Analys är det första steget i energiarbetet där vi utreder teknik, energiflöden och förbrukning och före slår kostnadseffektiva åtgärder för energioptimering. Utifrån de beslut som bostadsrättsföreningen fattar, bistår vi i gemomförandefasen med att implementera nya tekniska lösningar. Drift och uppföljning innebär ett vi utifrån styr- och driftoptimeringsavtal fortlöpande kontrollerar så att den låga energiförbrukningen behålls. Samtliga tre faser sker i nära samråd och kontinuerlig dialog med kunden. Detta är centralt för att öka kunskap och medvetenhet och därmed etablera varaktigt fokus på energifrågorna i bostadsrättsföreningen. Teknik- och energinätverket Teknik- och energinätverket är öppet för alla våra kunder med teknisk förvaltning som ett forum för kunskaps- och erfarenhetsutbyte, med fokus på hållbar omställning. På detta forum presenteras ny teknik, nya lagar och förordningar samt vilka olika alternativa energiåtgärder som finns på marknaden. Ambitionen är att öka kunskapen och sprida idéer om hur energiförbrukningen i fastigheterna kan minska. Under året genomfördes fyra möten och studiebesök. HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013 25

VERKSAMHET MEDLEMSTJÄNSTER HSB NORRA STOR-STOCKHOLM HAR drygt 23 000 medlemmar. De förtroendevalda i bostadsrättsföreningarna står i fokus för våra medlemsinsatser. Vår främsta ambition är att underlätta för styrelseledamöterna att fullgöra sina upp drag och därmed motsvara medlemmarnas förväntningar. Utbildningar Bostadsrättsföreningarnas styrelser har erbjudits möjlighet till utbildning inom en rad områden. De flesta utbildningar erbjuds alla våra kunder men till ett rabatterat pris för medlemmarna. Ett trettiotal utbildningar har genomförts, bland annat inom juridik, ekonomi, webbdesign, valberedningsarbete och för sekreterare. Information Det digitala nyhetsbrevet NorrNytt med viktig information och nyheter i HSB Norra Stor-Stockholm skickas regelbundet till alla förtroendevalda i bostadsrättsföreningarna. Alla medlemmar har fått tidningen Hemma i HSB, med reportage, aktualiteter inom HSB, information om nya bostäder och medlemserbjudanden. Tidningen Uppdraget har skickats till alla förtroendevalda med tips och idéer om hur styrelsearbetet kan bedrivas framgångsrikt. HSB-ledamot HSB bidrar med en extra ledamot till bostadsrättsföreningens styrelse. HSB-ledamoten finns med som stöd och bollplank till styrelsen. Det är en unik förmån som enligt våra undersökningar värderas högt av bostadsrättsföreningarna. HSB-ledamöternas roll är viktig och därför ges de grundutbildning samt olika former av vidareutbildning. Juridisk rådgivning Medlemmar och förtroendevalda har fått möjlighet till kostnadsfri juridisk rådgivning på telefon av HSBs förbundsjurister. HSB BoButik HSB BoButik erbjuder boende ett brett sortiment av produkter och tjänster främst med inriktning på vitvaror, men även inom andra områden som till exempel säkerhet och försäkringar. BoButiken ligger i anslutning till HSB Norra Stor- Stockholms kontor i Jakobsbergs centrum. Butiken har regelbundet anordnat öppet hus, kopplat till medlemserbjudanden. Särskilda temakvällar om säkerhet har arrangerats i samarbete med bostadsrättsföreningarna. Erbjudanden har även annonserats i lokaltidningarna och i tidningen Hemma i HSB. BoButiken har månadserbjudanden som marknadsförts på olika sätt, bland annat i samband med bostadsrättsföreningarnas kvartalsavisering. Under året har en översyn av BoButiken inletts. Medlemserbjudanden Medlemmarna får årligen ta del av en rad erbjudanden på rabatter för olika varor och tjänster, både på riks- och regionnivå. Erbjudandena har publicerats i Hemma i HSB samt på vår webbplats. Stöd till utvecklingsländer Alla medlemmar bidrar med stöd till utvecklingsländer. Två kronor av varje medlemsavgift har gått till We Effect. Utöver detta har olika insamlingar genomförts. 26 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013

VERKSAMHET NYPRODUKTION HSB NORRA STOR-STOCKHOLM SKA tillhandahålla nya bostäder av hög kvalitet. I Järfälla såldes de sista lägenheterna i Brf Rönnen i början av 2013. Under hösten tilldelades vi Järfälla kommuns Byggnadsmärke 2013 för projektet, med motiveringen att Brf Rönnen är ett utmärkt exempel på en väl genomförd förtätning. Under 2013 färdigställdes Brf Jakobsberg (tidigare benämnd Brf Folkhögskolan) med 34 lägenheter. I september startade försäljningen av de 34 lägenheterna i Brf Gjutarmästaren i Kallhäll med byggstart i början av 2014. Vi har varit fortsatt mycket aktiva i dialogen om förnyelse av Kallhälls Centrum och är överens med berörda parter om ett underlag för kommande plansamråd. Detaljplanen för Brf Enen med cirka 40 lägenheter i Viksjö centrum är nu klar och vi har presenterat ett förslag för byggnation av Brf Engelbrektshöjden i centrala Jakobsberg. Beslut om byggstart har tagits för Brf Rösjö Ängar i Sollentuna. För pågående och planerade projekt är läget följande: Järfälla Pågående: Brf Gjutarmästaren i Kallhäll, 34 lgh, markarbeten påbörjats, inflyttning planerad till våren 2015. Planerade: Brf Engelbrektshöjden vid Margaretavägen i Jakobsberg, cirka 80 100 lgh med planerad säljstart under 2015. Brf Enen i Viksjö, 40 50 lgh, planerad säljstart vid årsskiftet 2014/15. Kallhälls Centrum 250 300 lgh byggs i etapper och delas med JM, plansamråd våren 2014, säljstart 2015/16. Sollentuna Pågående: Brf Rösjö Ängar i Edsberg, 106 lgh, markarbeten påbörjats, inflyttning planerad till våren 2015. Planerade: Väsjön i Sollentuna, cirka 100 150 lgh med planerad säljstart 2016/17. Upplands Väsby Flera idéprojekt på gång men för närvarande inget projekt där kommunen beslutat om samråd för detaljplan. EGNA FASTIGHETER HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÄGER fem egna fastigheter; HSBkontoret i Jakobsberg, Pressaren i Kallhäll, seniorboendet Gjutaren i Kallhäll, en hyresfastighet på Margaretavägen i Jakobsberg samt en fastighet på Gjutarplan i Kallhälls Centrum. Fastigheterna består av hyresrätter som erbjuds medlemmar och bosparare. De innehåller totalt 169 lägenheter samt ett antal lokaler. Extern värdering har skett av samtliga fastigheter. Det sammanlagda värdet uppgår enligt värderingen till 195 miljoner kronor att jämföra med det bokförda värdet, 157 miljoner kronor. HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013 27

FÖR SAMHÄLLSUTVECKLING OCH HÅLLBARHET HSB NORRA STOR-STOCKHOLM VERKAR i fyra kommuner. Vår ambition är att vara en framträdande aktör som bidrar till att utveckla kommunerna till attraktiva områden för boende och fritid. Genom detta agerande bidrar vi till ökad kundnytta och samhällsnytta. Socialt ansvarstagande Genom vår aktiva närvaro i kommunerna visar vi ett socialt ansvarstagande i närsamhället. Vi gör detta bland annat genom att: delta i nätverk för en god samhällsutveckling, stödja för samhället viktiga verksamheter genom sponsorskap, förmedla våra värderingar samt bidra med våra kunskaper och erfarenheter, genomföra insatser som Konstnedslaget, vård av egna fastigheter samt stöd till barn- och ungdoms kultur. Hållbarhet HSB Norra Stor-Stockholm verkar på olika sätt för en mer långsiktigt hållbar utveckling miljömässigt, socialt och ekonomiskt. Vi gör det genom att erbjuda hållbarhetsfrämjande lösningar i nyproduktion och förvaltning. Vi agerar också för att själva föregå med gott exempel, bland annat genom att: främst välja produkter och leverantörer med hållbarhetsperspektiv, utveckla vår miljöpolicy samt omcertifiera för ISO 9 000 och 14 000, aktivt stöd till We Effect, Earth Hour samt medlemskap i Fairtrade. Boende Vi har höga ambitioner när det gäller nyproduktion av bostäder, främst bostadsrätter. Som ett led i detta upprätthåller vi kontinuerliga kontakter med kommunerna för att bevaka våra möjligheter att medverka i nya bostadsprojekt. Vår ambition innebär bland annat att: alltid ha 500 nya bostäder i projektportföljen och lika många i idéskede, skapa ett ekonomiskt överskott som möjliggör mer byggande, medverka i planering och opinionsbildning för bostadsbyggande. 28 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013

MEDARBETARE MEDARBETARNA ÄR VÅR STÖRSTA TILLGÅNG för att nå våra mål. Det ska vara utvecklande och meningsfullt att arbete i HSB Norra Stor-Stockholm. Att alla känner delaktighet och har möjlighet att växa i arbetet ska vara utmärkande för medarbetarskapet. Växa i HSB Genom programmet Växa i HSB ges medarbetarna möjlighet till kompetensutveckling. Här finns möjlighet till utveckling inom det egna arbetsområdet och till att medverka i förnyelseprojekt av olika slag. Värderingsresan Värderingsresan 2012 var en genomgripande satsning på värdegrundsarbete utifrån HSBs gemensamma kärnvärden ETHOS Engagemang, Trygghet, Hållbarhet, Omtanke, Samverkan. Under 2013 har arbetet med värdegrundsfrågorna fortsatt, nu genom att implementera arbetet så att värdegrunden ges konkreta uttryck i det vardagliga arbetet. HSB en öppen arbetsplats För att få möjlighet att exponera HSB som arbetsplats har vi deltagit i en rad aktiviteter som genomförts av olika utbildningsanordnare. Vi har under året även tagit emot praktikanter från olika utbildningar. Medarbetarundersökningar Nöjd-medarbetar-index (NMI) har genomförts av oberoende konsulter sedan 2005. Resultatet av undersökningen redovisas för medarbetarna på varje enhet, som sedan väljer ut vilka områden som ska förbättras under kommande år. Personalförmåner HSB Norra Stor-Stockholm erbjuder medarbetarna en rad förmåner. De har en tydlig inriktning på friskvård, i syfte att skapa personligt välmående och en hälsosam arbetsmiljö. Förmånerna omfattar: Företagshälsovård Fri läkarvård Fri medicin Sjukförsäkring Friskvårdsbidrag Subventionerad hyra av fjällstuga i Lofsdalen HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2013 29

30 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2013

FEM ÅR I SAMMANDRAG RESULTATRÄKNING BALANSRÄKNING KASSAFLÖDESANALYS TILLÄGGSUPPLYSNINGAR NOTER STYRELSENS FÖRSÄKRAN REVISIONSBERÄTTELSE hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2013 31

fem år i sammandrag FEM ÅR I SAMMANDRAG Nyckeltal för koncernen 2013 2012 2011 2010 2009 Resultat, tkr Rörelseresultat 10 971 2 442-2 831 4 885-3 992 Rörelseresultat, exkl jämförelsestörande poster -7 374 1 839-2 697 1 925-1 904 Finansnetto 4 514 1 976 5 279-104 -420 Resultat efter finansiella poster 15 485 4 418 2 448 4 780-4 412 Årets resultat 13 188 4 792 2 209 4 826-4 684 Tillväxt, tkr Nettoomsättning 88 694 92 968 94 350 96 341 102 410 Eget kapital 139 546 126 263 121 507 119 420 114 603 Balansomslutning 391 828 398 091 473 087 448 103 388 319 Medeltal anställda (antal) 82 84 88 88 108 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital 11,4% 3,5% 2,0% 4,0% -3,7% Rörelsemarginal -8,3% 2,0% -2,9% 2,0% -1,9% Likviditet 78,6% 70,7% 66,8% 60,6% 75,8% Soliditet 35,6% 31,7% 25,7% 26,7% 29,5% Soliditet, exkl inlåning 58,5% 49,9% 37,2% 40,2% 46,4% Avräkningslikviditet 120% 114% 111% 110% 107% Definitioner nyckeltal Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster uttryckt i procent av genomsnittligt justerat eget kapital. Rörelsemarginal Rörelseresultatet (exklusive jämförelsestörande poster) uttryckt i procent av nettoomsättningen. Likviditet Omsättningstillgångar, minus lager, uttryckt i procent av kortfristiga skulder. Soliditet Eget kapital uttryckt i procent av balansomslutningen inklusive inlåning från förvaltade kunder. Soliditet, exklusive inlåning Eget kapital uttryckt i procent av balansomslutningen minskad med inlåning från förvaltade kunder. Avräkningslikviditet Likvida medel det vill säga disponibla likvida medel, kortfristiga placeringar, outnyttjade kreditlöften samt omsättningsbara, finansiella värdepapper uttryckt i procent av inlåning från förvaltade kunder. Årets resultat mnkr Nettoomsättning mnkr Eget kapital mnkr Soliditet % 15 10 5 0-5 -10 110 100 90 80 70 60 140 135 130 125 120 115 35 30 25 20 15 10 09 10 11 12 13 09 10 11 12 13 09 10 11 12 13 09 10 11 12 13 32 hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2013

förvaltningsberättelse FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för HSB Norra Stor-Stockholm ekonomisk förening, org. nr. 713200-0295, får härmed avge årsredovisningen för verksamheten i moderföreningen och koncernen för 2013. Verksamheten Verksamheten består i att erbjuda bostäder samt effektiva och prisvärda förvaltningstjänster för medlemmar och externa kunder. Som medlemsägd organisation ska föreningens verksamhet syfta till att skapa mervärden i boendet för medlemmar. Föreningen bedriver verksamhet i Järfälla, Sollentuna och Upplands Väsby kommuner samt centrala Kungsängen i Upplands-Bro kommun. Koncernen består av HSB Norra Stor-Stockholm och dess dotterbolag. Verksamheten i HSB Norra Stor-Stockholm är organiserad inom fyra verksamhetsområden: medlemsverksamhet, förvaltningstjänster, nyproduktion och egna fastigheter. Koncernens fastighetsbestånd återfinns i moderföreningen, HSB Fastigheter i Norra Stor-Stockholm HB och HSB Fastigheter Margaretavägen AB. I Fastighets AB Trehörningen, HSB:s Fastighetsservice i Järfälla AB, HSB Städ och Boservice AB bedrivs för närvarande ingen verksamhet. Byggproduktionen bedrivs genom HSB Bostad AB. Bolaget ägs gemensamt med fyra andra HSB föreningar i Stockholms län samt HSB Projektpartner AB. Medlemmar HSB Norra Stor-Stockholm ägs av sina medlemmar; enskilda medlemmar och bostadsrättsföreningar. Medlemsantalet vid årets utgång uppgår till 23 132 (22 934) varav 75 (73) är bostadsrättsföreningar. Väsentliga händelser under året och efter årets slut I slutet av januari 2013 sålde dotterbolaget HSB Fastigheter i Norra Stor-Stockholm HB bostadsdelen av den ägda fastigheten Jakobsberg 2:591 vid Vasaplatsen i Jakobsberg. Köpare var Brf Ynglingen som tillträdde fastigheten i april 2013. Försäljningen föregicks av en tredimensionell fastighetsreglering där kontorslokalerna separerats från lägenheterna vilket innebär att dotterbolaget fortfarande äger HSB-föreningens kontor. Försäljningsstart har skett för Brf Gjutarmästaren och Brf Rösjö Ängar. Under året har ett dotterbolag, HÅCAT 1 AB, bildats. Bolaget har förvärvat mark på Kärnmakargränd av moderföreningen. Marken är avsedd för Brf Gjutarmästaren. I början av 2014 har samtliga aktier i HÅCAT 1 AB sålts till HSB Bostad AB. Koncernen Koncernens nettoomsättning minskade från 93,0 mnkr till 88,7 mnkr. Förklaringen är främst minskade hyresintäkter till följd av försäljning av hyresfastigheter. Koncernens rörelseresultat uppgick till 11,0 (2,4) mnkr och koncernens resultat efter finansiella poster uppgick till 15,5 (4,4) mnkr. Moderföreningen Moderföreningens nettoomsättning uppgick under året till 84,0 (86,3) mnkr. Moderföreningens rörelseresultat uppgick till 18,4 (-0,2) mnkr och moderföreningens resultat efter finansiella poster uppgick till 23,7 (-1,0) mnkr. Likviditet och finansiering Koncernens disponibla likvida medel, kortfristiga placeringar, checkkrediter (10 mnkr) samt omsättningsbara, finansiella värdepapper uppgick på balansdagen till 184,1 (166,0) mnkr. Motsvarande belopp för moderföreningen var 184,0 (166,0) mnkr. Inlåning från förvaltade kunder Föreningen har betydande inlåning från förvaltade kunder. Inlåningen motsvaras av likvida tillgångar i form av bankmedel och obligationer med hög rating. Syftet med placeringarna är långsiktigt, men samtliga placeringar är omsättningsbara och kan vid behov omvandlas till likvida medel. Föreningens disponibla likvida medel uppgick på balansdagen till 107 % (104 %) av inlåningen och inklusive checkkredit 120 % (114 %). HSB Norra Stor-Stockholm är sedan 2008 ett registrerat inlåningsföretag hos Finansinspektionen. Investeringar i anläggningstillgångar Koncernens investeringar i materiella anläggningstillgångar uppgick till 7,1 (2,2) mnkr. Övervärden i fastigheter uppgår till 38,1 mnkr. Förväntad framtida utveckling Föreningen har fortsatt en omfattande projektportfölj med lägenheter vilket tyder på byggstarter på 50 100 lägenheter per år om konjunkturen tillåter nyproduktion. Ett mer stabilt förvaltningsresultat med potential för tillväxt gör att vi ser optimistiskt på de närmaste åren. Förslag till vinstdisposition Till föreningsstämmans förfogande står: Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa att disponera 103 033 237 kr 19 791 456 kr 122 824 693 kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att det disponeras enligt följande: Till reservfond avsätts Att i ny räkning balanseras Summa Av koncernens fria egna kapital 117 853 tkr hänför sig 13 188 tkr till årets verksamhet. 989 573 kr 121 835 120 kr 122 824 693 kr hsb norra stor-stockholm årsredovisning 2013 33