Årsredovisning 2006 HSB Norra Stor-Stockholm

Transkript

1 Årsredovisning 2006 HSB Norra Stor-Stockholm HSB Norra Stor-Stockholm Box 162, Järfälla. Besöksadress Vasaplatsen 4. Telefon Fax

2 ÅRET I KORTHET HSB är Sveriges största bostadskooperativa organisation. HSB Norra Stor-Stockholm är en regionförening med cirka medlemmar. Verksamheten bedrivs i fyra kommuner; Järfälla, Sollentuna, Upplands Väsby och Upplands Bro. Det här är vår redovisning av föreningens verksamhet Du kan läsa mer om oss på HSB Norra Stor-Stockholm Bildades 1947 Ca medlemmar Över lägenheter i förvaltning 98 anställda 73 förvaltade HSB-bostadsrättsföreningar 176 förvaltade lägenheter i eget fastighetsbestånd Beskrivning av verksamheten. Verksamheten i HSB Norra Stor-Stockholm är organiserad med fyra huvudsakliga verksamhetsområden: Medlemsverksamhet, Förvaltning, Nyproduktion och Egna fastigheter. Medlemsverksamhet Förvaltning Teknisk förvaltning Bygg och Projekt Förvaltare Fastighetsskötare Drifttekniker Trädgårdsgrupp Ekonomi och fi nans Ekonomisk förvaltning Finansverksamhet Kundtjänst Support Nyproduktion Egna fastigheter Pressaren, Kallhäll, 34 lgh Vasaplatsen, Jakobsberg, 37 lgh Trehörningen, Kallhäll, 83 lgh hem1, Kallhäll, 22 lgh Året i korthet Över lägenheter i förvaltning Ca medlemmar Fortsatt omställningsprocess Hyresfastigheten Kopparskölden i Kallhäll med 54 lägenheter ombildades till bostadsrätt Brf Tallen i Viksjö med 29 lägenheter färdigställdes Försäljningen av brf Engelbrekt med 59 lägenheter i Sollentuna påbörjades Detaljplanen för brf Mälarängen i Viksjö med 34 lägenheter vann laga kraft efter en flerårig överklagandeprocess INNEHÅLL Om HSB... 2 Året i korthet... 3 VD-ordet... 4 Verksamheten... 6 Fem år i sammandrag (nyckeltal) Förvaltningsberättelse Bostadsrättsföreningar som är medlemmar i HSB Järfälla Allmogen Aspnäs Beckasinen Boken Dalen Eken Emaljeraren Fjället Fransborg Fågelsången Gjutaren Granen Högby Jakob Kolarängen Kopparskölden Kvarnen Källtorp 1 Källtorp 2 Norrby Nydal Orgona Pinjen Rondellen Sagoängen Sländan Spinnrocken Sture Svetsaren Tallen Trollberget Vattmyra Vålberga Västerby Västerby 2 Vävstolen Wibbla Äng Ängslyckan Sollentuna Annelund Bagarby Edsbacka Hagen Kärrdal Härden Hästskon Nålen Sjöberg Sjöhästen Solrosen Viden Vitlöken Vitmåran Ängstorp Upplands Väsby Bollstanäs Dragonen Hackspetten Herrgården Hjorten Milan Odenslunda Optimus Prästgården Runby Backe Runby Höjd Skogsvägen Smedby Terrassen Vilunda Violen 3 Övre Runby Upplands Bro Kungsängen Norrhöjden Utsiktshöjden Övriga brf i kommunen är organiserade till HSB Stockholm I HSB Bostad AB förvärvades mark för byggande av lägenheter vid Jakobsbergs Folkhögskola Upplands Väsby Elcenter AB förvärvades Samtliga lägenheter i seniorboendet brf Gjutaren förvärvades Resultaträkning Balansräkning Kassafl ödesanalys Tillägsupplysningar Noter Styrelse Revisionsberättelse

3 VD-ORDET VD-ORDET Förändring stärker marknadspositionen. För tre år sedan inledde vi ett förändringsarbete för att bättre svara upp mot kundkrav, stärka konkurrenskraften och att bli en tydligare bostadsaktör i vår region. En hel del aktiviteter och omställningsprocesser har genomförts och arbetet med ständig förbättring fortsätter. I vårt kvalitetsarbete finns idag samtliga våra processer beskrivna och nu pågår ett omfattande arbete med att utbilda personal samt att förankra kvalitetsarbetet så att det får fullt genomslag hos våra medlemmar och kunder. Vår ekonomi är stabil men vår lönsamhet i förvaltningsverksamheten är fortfarande för svag. Nyproduktion, egna fastigheter och finansförvaltning är det som skapar lönsamheten. Vi har en god tillväxt i förvaltningsverksamheten och nya kunder tillkommer. Våra bostadsrättsföreningar blir allt bättre på att ställa krav och det gör att vi hela tiden måste förbättra tjänster och produkter. Vår omsättning har nästan fördubblats de senaste åren och antalet anställda har under den tiden ökat med ca 20%. I slutet av året förvärvade vi Upplands Väsby Elcenter AB som numera heter HSB Elcenter AB. Detta är ett sätt att bredda vårt utbud och tillföra spetskompetenser som vi annars uteslutande handlat upp av andra leverantörer. Vi kommer att förvärva fler företag eller verksamheter under de närmaste åren. Efter många år av försiktighet inom nyproduktionen är vi idag väl rustade i alla kommuner inom verksamhetsområdet. I Upplands Väsby förväntar vi oss att kommunen snart pekar ut sin färdriktning med ett program som ger oss möjlighet att starta produktionen av kvarteret Messingen. Ett projekt i centrala Upplands Väsby som kan innebära lägenheter i nyproduktion. I Sollentuna har vi glädjande nått ett genombrott efter många passiva år. Vi har idag 250 centrala byggrätter i Turebergs Allé och vårt markinnehav i Törnskogen ger oss möjlighet till ytterligare produktion. I Järfälla har det gått trögt eftersom väldigt få kommunala projekt har varit ute på marknaden trots att marknadsförutsättningarna varit bästa tänkbara, men nu börjar vi komma igång med nya projekt. Vi färdigställde brf Tallen i Viksjö, ett mycket lyckat projekt med 29 lägenheter. Detaljplanen för brf Mälarängen har nu vunnit laga kraft efter lång tid av överklaganden vilket innebär att vi kan starta en nyproduktion av 34 lägenheter under Vi har förvärvat mark i ett förtätningsprojekt vid Jakobsbergs folkhögskola. Planprocessen startar under Vi har presenterat ett stort antal idéer och är hoppfulla inför framtiden. Vi sitter idag i ett utvecklingsarbete om Kallhälls Centrum. Ett långsiktigt projekt som kan ge en produktion på drygt 200 lägenheter. Det stora projektet Barkarbystaden går framåt men realistiskt så dröjer det nog ytterligare några år innan byggnation startar. Under året har vi fortsatt att ombilda hyresrätter till bostadsrätt genom brf Kopparskölden i Kallhäll. Ett mycket lyckat projekt där alla parter gjorde en god affär. De boende förvärvade sina lägenheter till ett pris som var ca 70% av marknadsvärdet, samtidigt som man sänkte sina månadskostnader. HSB Norra Stor-Stockholm gjorde också ett bra resultat i försäljningen. Vi har under slutet av året erbjudit de boende i Trehörningen i Kallhäll att genomföra ombildning och vi är också tillfrågade av kommunerna i vårt verksamhetsområde att vara konsulter i ombildningar. För oss är det självklart att vara med i dessa processer och vi erbjuder HSBs stadgar så att de boende kan känna en större trygghet. Vi tror att hyresrätten behövs på marknaden men vi vet också att trivsel, trygghet, underhåll och ekonomisk utveckling fungerar bäst i bostadsrätten. Därför är det naturligt att vi även på detta sätt tillskapar nya bostadsrättsföreningar där människor ges en större möjlighet att ta ett eget ansvar. Vi arbetar vidare med gott mod och fokus ligger på att förbättra affärsverksamheten och samtidigt utveckla medlemsverksamheten. Jag har sagt det tidigare men det tål att upprepas: När vi klarar balansen mellan affärer och idéer, så visar vi vad som är skillnaden mellan oss och andra aktörer. Och när vi gör det väl är vi konkurrenskraftiga, det är också därför vi har en stark marknadsposition. Järfälla i april 2007 Håkan Berg Verkställande direktör 4 5

4 VERKSAMHETEN VERKSAMHETEN Platån Köper förvaltning och engagemang från HSB. När brf Platån i Edsberg skulle upphandla förvaltningstjänster föll valet till sist på HSB Norra Stor- Stockholm. Det kan låta enkelt och självklart men allt vi förväntade oss var en bra dialog och att saker blev gjorda, säger ordförande Björn Kellerth. Platån byggdes i början av sextiotalet och består av 579 lägenheter. Föreningen är inte medlem i HSB och köper tjänster från flera olika entreprenörer. Upphandling är en svår konst, menar Björn. Den som enbart tittar på priset kan lätt gå i fällan. Ett lågt grundpris med höga kostnader för alla möjliga tilläggstjänster gör att totalkostnaden ofta skjuter i höjden. Från HSB blir det inga obehagliga överraskningar när fakturorna kommer, fortsätter Björn. En annan viktig del i relationen är tillit. Jag måste kunna lita på att HSB gör sitt jobb, att deras förslag är för föreningens bästa och att det inte handlar om att HSB ska tjäna pengar. Björn har varit ordförande i ett halvår. Engagemanget bland de boende är stort och han gillar uppdraget även om familjen och jobbet som polis kommer i första hand. Vid nästa årsskifte löper avtalet med HSB ut. Som en god strateg vill Björn inte sia om framtiden. Tuffa förhandlingar lär vänta. Förtroende är inget man får utan något man förtjänar, avslutar Björn. Tallen En ny förening i Viksjö. När Liisa Idman tittar ut genom fönstret kan hon ana HSB-lägenheten där hon bodde för 39 år sedan. Sedan dess har livet tagit några varv med barn och villaboende men Liisa har alltid varit Viksjö troget. Den 30 juni 2006 flyttade hon till en av de 29 nybyggda HSB-lägenheterna i brf Tallen. Nu ingår hon i den nybildade föreningens interimsstyrelse. Senare i vår ska den första stämman hållas och nu är uppgiften att få igång verksamheten. Efter att ha knackat dörr i huset kan hon konstatera att nyfikenheten hos de flesta är stor. Det gäller att skapa en vi-känsla i huset. Det ska bli spännande att se vad man kan vara med och påverka, säger Liisa. Själv beskriver hon sig som en penningmänniska, Klaus Richter, brf Smedby Fyra bostadsrättsföreningar med olika bakgrunder och skilda förutsättningar berättar mer om HSB. Smedby En stor och gammal HSB-förening. Det är som all inclusive, man får hjälp med det man behöver, svarar Klaus Richter på frågan om fördelarna med HSB. Klaus är styrelseledamot i brf Smedby, den största medlemsföreningen i HSB Norra Stor-Stockholm. Sedan bildandet 1972 har föreningen varit HSB trogen. Någon gång har det väl gnisslat i maskineriet, som i de flesta långa relationer, men det har aldrig varit riktigt allvar. Klaus är alltid rak mot medarbetarna på HSB-kontoret och menar att olika uppfattningar kommer med engagemanget. Vi vet vad vi vill och är nog ganska påstridiga ibland, fortsätter han med ett leende. Att personkemin fungerar är viktigt för Klaus. I en stor förening är det alltid mycket på gång. Det gäller att snabbt kunna få underlag till de beslut som styrelsen måste fatta. Underlag som sedan ska förklaras och försvaras inför de andra medlemmarna. Att Klaus är stolt över att bo i Smedby är tydligt. Han berättar om seniorklubben som träffas en gång i månaden, om pubkvällarna och den nystartade informationstidningen. För Klaus är samhörigheten viktig. Det är en viss känsla att bo i HSB, en känsla som är viktig att föra vidare till nya medlemmar. Klaus tror på mer samarbete mellan bostadsrättsföreningarna och hoppas HSB kan hjälpa till med det. Vi har mycket att vinna på att lära känna varandra. Björn Kellerth, brf Platån 6 7

5 VERKSAMHETEN VERKSAMHETEN Brf Tallen en resurs som kan komma väl till pass i en nybildad bostadsrättsförening. Kontakterna med HSB har fungerat bra även om det varit många nyheter att sätta sig in i. Ibland blir det svårt att hålla isär alla begrepp, lagar och regler. Vi vill förstå, även om vi inte ska sköta det själva. Värme och elförbrukning påverkar ju till exempel ekonomin. Mer kunskap står alltså högt på dagordningen. Vår förvaltare har berättat om alla kurser och juridik och ekonomi verkar intressant. De boende i Tallen är nöjda med sitt hus även om det är mycket detaljer i ett nybygge som måste rättas till. Men där litar vi på att HSB kommer hjälpa oss, säger Liisa och ler. Kopparskölden Den ombildade föreningen. En lång resa fylld av staplar, kalkyler och förhandlingar. Så beskriver Björn Lövstrand bostadsrättsföreningen Kopparsköldens ombildning. Det började med att HSB köpte fastigheten i Kallhäll av en privat fastighetsägare. Kort därpå föreslog HSB att hyresgästerna skulle bilda en bostadsrättsförening. I april 2006 var ombildningen klar och brf Kopparskölden född. Björn har varit med under hela processen och är ordförande i föreningen. Vid köpeförhandlingarna med HSB hade man hjälp av en konsult. Frågorna var många och snåriga särskilt eftersom huset var i dåligt skick. Alla insåg att betydande renoveringar var ett måste och naturligtvis fick det konsekvenser för priset. Till slut kom man överens. Från att ha varit en motpart vid förhandlingarna blev HSB en partner och det var dags att vända blad, förklarar Björn. I början diskuterade vi om vi skulle använda en annan förvaltare men kom fram till HSB var den bästa lösningen, och det har fungerat bra. För stambytet och renoveringen av badrummen i de 56 lägenheterna har föreningen fått stor hjälp av HSBs bygg- och projektavdelning. Vi har hunnit med mycket men har fortfarande massor av arbete framför oss. Skulle man göra allt själv fick man nog säga upp sig, berättar Björn. Men det är inte bara ytan som förändras i Kopparskölden. Folk känner plötsligt att det här är vårt hus nu och att vi måste ta hand om det. Björn Lövstrand, brf Kopparskölden Medlemmar, medarbetare, kvalitet och miljö verksamhetens fyra hörn Kvalitet och Miljö. För att våra tjänster alltid ska hålla en hög kvalitet arbetar vi med ett starkt kundfokus. Vår ambition är att varje dag leverera rätt tjänst i rätt tid till rätt pris. Vi ska vara en förtroendeingivande partner och uppfylla kundernas behov och krav. Med vår långa och breda erfarenhet ska de kunna förvänta sig att vi kan bostadsrätt bäst. Vi arbetar ständigt med förbättringar. Ett exempel är den kontinuerliga kunddialogen i form av kvalitativa kundundersökningar. Visionen för vårt miljöarbete är formulerad i vår miljöpolicy. Miljöpolicyn är ledstjärna för alla våra miljömål och handlingsplaner. Vi strävar efter att utifrån en ekologisk grundsyn miljöanpassa vår verksamhet. I drygt två år har vi arbetat med en systematisk genomgång av vårt kvalitets- och miljöarbete. Arbetet genomförs för att ytterligare stärka vårt kundfokus och engagemang. Vi ser det som ett viktigt steg i det ständiga förbättringsarbetet och involverar alla våra medarbetare. Under 2007 är målsättningen att vara färdiga för certifiering inom kvalitet (ISO 9001:2000) och miljö (ISO 14001:2004). Vid årsskiftet 2006/2007 hade HSB Norra Stor-Stockholm medlemmar. Medlemmar. HSB ägs av sina medlemmar. Vid årsskiftet hade vi medlemmar, vilket motsvarar ca 5% av HSBs alla medlemmar i landet. För att ge möjlighet till inflytande för vi en löpande dialog med våra medlemmar om all typ av verksamhet. Mellan HSB och bostadsrättsföreningars styrelser sker den viktigaste dialogen genom HSB Ledamoten. I våra undersökningar har vi sett att den är den viktigaste tillgången i medlemskapet för bostadsrättsföreningarna. Några av årets medlemsaktiviteter: Vi har sett över utbildningsverksamheten och erbjudit styrelseledamöter ett antal nya utbildningar under året. Erbjudandena har mottagits positivt och utbildningarna har haft många deltagare. Rikstidningen Vår Bostad och länstidningen Hemma i HSB hade under året sin sista utdelning för att vid årsskiftet -07 ersättas av en gemensam medlemstidning för hela landet. Fyra nummer av tidningen Uppdraget har utgivits till styrelseledamöter. Syftet med tidningen är att ge goda exempel och sprida nyheter till landets förtroendevalda. NorrNytt har utgivits i sex nummer under året. Syftet har varit att hålla förtroendevalda och personal informerade om nyheter i verksamheten inom föreningen. Styrelsens arbetsgrupp för att stärka medlemskapet har under året besökt och intervjuat bostadsrättsföreningars styrelser för att ta reda på vad som är viktigt och vad som bör utvecklas. Resultatet presenterades på den årliga styrelsekonferensen. Medarbetare. Med hjälp av utvecklingssamtal sätts målen för den personliga utvecklingen och i dialog läggs förslag på kompetenshöjande insatser fram. Personlig utveckling är inte bara utbildning. Att dela med sig av sin kunskap och lära ut kan också ses som personlig utveckling. Regelbundna medarbetarundersökningar med uppföljning ligger till grund för vårt utvecklingsarbete. Inom ramen för företagshälsovården erbjuds en hälsoprofil. För att stärka en hälsosam och stimulerande arbetsmiljö har skyddsronder och uppföljning i samarbete med företagshälsovården införts. Företaget uppmuntrar idrotts- och hälsoaktiviteter genom att erbjuda friskvårdsbidrag. Företaget tillhandahåller även fria läkarbesök och fri medicin. 8 9

6 FEM ÅR I SAMMANDRAG FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE NYCKELTAL FÖR KONCERNEN Resultat Rörelseresultat Rörelseresultat, exkl jämförelsestörande poster Finansnetto Resultat efter finansiella poster Årets resultat Tillväxt Nettoomsättning Eget kapital Balansomslutning Medelantal anställda Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital 1,3% 2,9% -4,3% 6,8% 6,3% Rörelsemarginal -8,0% -3,7% -5,4% 1,0% -1,7% Likviditet 57,9% 73,0% 108,1% 139,1% 134,2% Soliditet 35,5% 35,8% 33,6% 42,3% 39,6% Soliditet, exkl inlåning 55,7% 53,4% 48,3% 58,9% 56,7% Avräkningslikviditet 50,6% 71,2% 118,2% 160,6% 155,4% DEFINITIONER NYCKELTAL Avkastning på eget kapital. Resultat efter finansiella poster uttryckt i procent av genomsnittligt justerat eget kapital. Rörelsemarginal. Rörelseresultatet(exklusive jämförelsestörande poster) uttryckt i procent av nettoomsättningen. Soliditet. Eget kapital uttryckt i procent av balansomslutningen, inklusive inlånade medel från brf. Soliditet, exklusive inlåning. Eget kapital uttryckt i procent av balansomslutningen minskad med inlånade medel från brf. Joakim Granberg, Bygg och projektgruppen Förvaltningsberättelse. Likviditet. Omsättningstillgångar, minus lager, uttryckt i procent av kortfristiga skulder. Avräkningslikviditet. Likvida medel uttryckt i procent av de medel HSBföreningen förvaltar åt bostadsrättföreningarna. Styrelsen och verkställande direktören för HSB Norra Stor Stockholm ekonomisk förening, org nr , får härmed avge årsredovisningen för verksamheten i moderföreningen och koncernen för Verksamheten. Verksamheten består i att erbjuda bostäder samt effektiva och prisvärda förvaltningstjänster för medlemmar och externa kunder. Som medlemsägd organisation ska föreningens verksamhet syfta till att skapa mervärden i boendet för medlemmar. Föreningen bedriver verksamhet i Järfälla, Sollentuna och Upplands Väsby kommuner samt centrala Kungsängen i Upplands Bro kommun. Medlemmar. HSB Norra Stor-Stockholm ägs av sina medlemmar; enskilda medlemmar och bostadsrättsföreningar. Medlemsantalet vid årets utgång uppgår till (23 228) varav 73 (72) är bostadsrättsföreningar. Koncernen. Koncernen består av HSB Norra Stor Stockholm och dess dotterbolag, HSB Fastigheter i Norra Stor- Stockholm HB, Fastighets AB Trehörningen, HSB 10 11

7 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RESULTATRÄKNING Fastighetsservice i Järfälla AB, HSB Städ och Boservice AB samt HSB Elcenter AB. Årets resultat. Årets resultat uppgår till tkr. Resultatet från förvaltningsverksamheten är fortfarande negativt. Resultatet stärks av finansiella intäkter främst hänförliga till ökad nyproduktion. Inlåning från förvaltade kunder. Föreningen har betydande inlåning från förvaltade kunder. Inlåningen motsvaras av likvida tillgångar i form av bankmedel och kapitalgaranterade obligationer med hög rating. Syftet med placeringarna är långsiktigt, men samtliga placeringar är omsättningsbara och kan vid behov omvandlas till likvida medel. Viktiga händelser under året. Inom nyproduktion, som sker genom det delägda bolaget HSB Bostad AB, har 29 lägenheter färdigställts för brf Tallen i Järfälla. HSB Norra Stor-Stockholm HB sålde fastigheten Kallhäll 6:164 till den nybildade bostadsrättsföreningen Kopparskölden i Järfälla för en köpeskilling uppgående till tkr. Samtliga bostadsrätter, 60 lägenheter, i seniorboendet i brf Gjutaren förvärvades från Järfälla kommun för en köpeskilling uppgående till tkr. HSB Norra Stor-Stockholm förvärvade per 31/ elinstallationsföretaget Upplands Väsby Elcenter AB. Ägaren kvarstår i bolaget som har ytterligare nio anställda. Företaget har bytt namn till HSB Elcenter AB. Inom föreningen pågår ett antal projekt som syftar till att effektivisera förvaltningen och ytterligare höja servicenivån gentemot kunderna. Föreningens processbeskrivningar är klara, implementering och utbildning pågår i hela företaget i syfte att erhålla kvalitets- och miljöcertifiering. Förväntad framtida utveckling. Förändringsarbetet är nu etablerat och vi kommer att vara en kvalitativt starkare partner gentemot medlemmar och kunder. Webbutvecklingen fortsätter och vi kommer säkert se en hel del tjänsteutveckling via webbaserade förvaltningstjänster. Ombildning av hyresrätter till bostadsrätter kommer att bli mer vanligt och vi ser redan nu en ökad efterfrågan i våra kommuner. Vi kommer också att förvärva fler fastigheter i syfte att antingen ombilda eller att fortsätta äga som hyresfastighet. Efter ett antal magra år av nyproduktion sker en kraftig tillväxt de närmaste åren. I Sollentuna finns idag markförvärv i HSB Bostad som ger oss 250 byggrätter i centrala Sollentuna samt en omfattande produktion i Törnskogen. Utöver detta pågår också diskussioner om förtätningsprojekt. I Upplands Väsby finns ca 300 byggrätter i det centralt belägna kvarteret Messingen. I Järfälla startar ett antal mindre projekt, Mälarängen i Viksjö 34 lägenheter, Rönnen i Viksjö lägenheter och Folkhögskolan i Jakobsberg lägenheter. På sikt startar också det stora projektet Barkarbystaden och vi hoppas också kunna starta förnyelsen av Kallhälls centrum. Nyproduktionen kommer att kräva både personella och finansiella resurser som innebär att vissa projekt starter flyttas framåt i tiden men sammantaget så ser vi en tillfredsställande tillväxt inom nyproduktionen. Förslag till vinstdisposition. Till föreningsstämmans förfogande står: KKR Kronor Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa att disponera Styrelsen och verkställande direktören föreslår att det disponeras enligt följande: KKR Kronor Till reservfonden avsättes Att i ny räkning balanseras Av koncernens fria egna kapital kronor, varav kronor hänför sig till årets verksamhet, avsätts kronor till bundna reserver. Koncernen Moderföreningen TKR Not Nettoomsättning Kostnad för sålda varor och tjänster Bruttoresultat Central administration och marknadsföring Jämförelsestörande poster Rörelseresultat Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från övriga värdepapper och fordringar Övriga finansiella intäkter Övriga finansiella kostnader Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat Årets resultat

8 BALANSRÄKNING BALANSRÄKNING Koncernen Moderföreningen Koncernen Moderföreningen TKR Not TKR Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier Investeringar i bostadsrätter Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andelar i intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Andelskapital Reservfond Bundna reserver Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Avsättningar Avsättning uppskjuten skatt Omsättningstillgångar Varulager Handelsvaror Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Inlåning från förvaltade kunder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder och avsättningar SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser

9 KASSAFLÖDESANALYS TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Koncernen Moderföreningen TKR Den löpande verksamheten Årets resultat Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet Avskrivningar och nedskrivningar Förändring avsättningar Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av varulager och pågående arbeten Förändring av övriga kortfristiga fordringar Förändring av leverantörsskulder Förändring av övriga rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i immateriella anläggningstillgångar Investeringar i materiella anläggningstillgångar Investeringar i finansiella anläggningstillgångar Förändring av andelar i koncernföretag Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Förändring av inlåning från förvaltade kunder Förändring av andra långfristiga fordringar Förändring i andelskapital Koncernbidrag Amortering av lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Redovisnings- och värderingsprinciper. Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inget annat anges nedan. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas infl yta. Nyheter I resultaträkningen har två omgrupperingar gjorts. Förändringar har skett i defi nitionerna av Kostnad sålda varor respektive Central administration och marknadsföring varvid några poster fl yttats mellan dessa grupper. Dessutom har några poster fl yttats från Övriga fi nansiella intäkter till Resultat från övriga värdepapper och fordringar, för att på så sätt nå överensstämmelse med motsvarande balansposter. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar de företag i vilka moderföreningen har ett bestämmande infl ytande. Konsolideringen baseras på följande principer:bolag i vilka moderföreningen direkt eller indirekt äger aktier som motsvarar mer än 50 procent av rösterna, eller på annat sätt har ett bestämmande infl ytande, konsolideras i sin helhet med avdrag för minoritetsandelar i bolagen enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångarna och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår därmed endast den del av dotterbolagnes egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Om det koncernmässiga anskaffningsvärdet för aktierna överstiger det i förvärvsanalysen upptagna värdet av bolagets nettotillgångar, redovisas skillnaden som koncernmässig goodwill. Intressebolag som är aktiebolag konsolideras enligt FAR SRS RedR 5 Redovisning av aktier och andelar. Handelsbolag redovisas enligt samma rekommendation. Inkomstskatter Aktuell skatt avser den skatt som beräknas för år 2006 inklusive eventuell korrigering av föregående perioders aktuella skatt. Uppskjuten skatt är skatt som hänför sig till temporära skillnader och skall regleras i framtiden. Temporär skillnad föreligger om en tillgångs eller skulds bokföringsmässiga och skattemässiga värden inte uppgår till samma belopp. Skattefordran tas upp om den anses kunna nyttjas. Internprissättning Inom koncernen tillämpas marknadsbaserad prissättning vid köp och försäljning mellan enheterna. Koncernbidrag Lämnade och mottagna koncernbidrag i moderföreningen redovisas enligt Redovisningsrådets akutgrupps uttalande. Uttalandet innebär att koncernbidrag som lämnas och tas emot i syfte att minimera koncernens skatt redovisas som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Intäkter Hyresintäkter fördelas jämnt över hyresperioden. Ersättning för administrativa tjänster inom administrativ och teknisk förvaltning intäktsredovisas i de redovisningsperioder som tjänsterna utförs. Avyttring av fastigheter redovisas normalt som intäkt under den redovisningsperiod då bindande avtal om försäljning ingås. Utdelning intäktsredovisas när rätten att erhålla betalning bedöms som säker. Avskrivningar Avskrivning enligt plan sker på inventarier, investering i bostadsrätter, byggnader samt på delar av övervärden som hänför sig till fastigheter. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Inventarier skrivs av enligt förväntad livslängd; datorer skrivs av på 3 år, fordon på 5 år och övriga inventarier på 5 eller 10 år. Inventarier med ett anskaffningsvärde understigande kr kostnadsförs direkt. Investeringar i hyrda lokaler och i bostadsrätter skrivs av på 20 år, fastigheter på 50 år samt övervärden i fastigheter (Trehörningen) på 50 år. Leasing Moderföreningen innehar leasingavtal avseende fordon och maskiner. Dessa redovisas som operationella leasingavtal. Det innebär att någon tillgångs eller motsvarande skuldpost inte redovisas i balansräkningen. I resultaträkningen fördelas leasingavgiften över åren med utgångspunkt från utnyttjandet. Egna fastigheter Egna fastigheter har upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för värdehöjande investeringar och vid större ny- till- och ombyggnader, räntekostnader under produktionstiden. I den mån eftersatt underhåll eller andra framtida kostnader identifi erats och hänsyn har tagits till detta genom avdrag från förvärvspris eller genom nedskrivning aktiveras motsvarande värdehöjande åtgärd. I övrigt kostnadsförs samtliga åtgärder i den mån skattelagstiftningen så tillåter. Bostadsrätter Innehavet av bostadsrätter värderas till det lägsta av anskaffningsoch marknadsvärdet på balansdagen. Avsättningar Avsättningar är hänförliga till räkenskapsåret, eller tidigare räkenskapsår, och som på balansdagen är säkra eller sannolika till sin förekomst men ovissa till belopp eller till den tidpunkt då de ska inträffa. Kassaflödesanalys Kassafl ödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Analysen har anpassats efter HSB Norra Stor-Stockholms verksamhet

10 NOTER NOTER NOT 1 NETTOOMSÄTTNINGENS FÖRDELNING PÅ VERKSAMHETSGRENAR MEDELANTAL ÅRSANSTÄLLDA Totalt varav män Totalt varav män Koncernen Moderföreningen Förvaltning Egna fastigheter Moderföreningen 98 74% % Dotterbolagen Totalt 98 74% % Medlemsverksamhet Övrigt Summa KÖNSFÖREDELNINGEN I FÖRETAGSLEDNINGEN Fördelningen mellan män och kvinnor i företagets styrelse Kvinnor 2 3 NOT 2 KOSTNAD FÖR SÅLDA VAROR OCH TJÄNSTER Inköp och försäljning mellan koncernföretag Försäljning till koncernbolag Försäljning till moderföreningen Män 5 6 Totalt 7 9 HSB Norra Stor-Stockholm Ek. för HSBs Fastighetsservice i Järfälla AB HSB Fastigheter i Norra Stor-Stockholm HB Summa Fördelningen mellan män och kvinnor i företagets ledningsgrupp Kvinnor 3 3 Män 3 4 Totalt 6 7 NOT 3 CENTRAL ADMINISTRATION OCH MARKNADSFÖRING Koncernen Moderföreningen Arvoden till revisorer SJUKFRÅNVARO Totalt varav långtidsfrånvaro Totalt varav långtidsfrånvaro Arvoden till BoRevision i Sverige AB varav andra uppdrag än revisionsuppdrag Av föreningen vald revisor Summa år eller yngre Kvinnor 1,7% 0,0% - - Män 0,0% 0,0% 2,6% 0,0% 0,4% 0,0% 2,1% 0,0% år NOT 4 JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER Försäljning av fastighet Rörskarven Kvinnor 4,2% 17,8% 3,5% 0,0% Män 8,3% 56,0% 5,8% 62,9% Försäljning av fastigheten Kallhäll 6: Summa jämförelsestörande poster år eller äldre 7,0% 48,7% 5,1% 49,4% Kvinnor 5,6% 28,2% 11,7% 64,0% NOT 5 RÖRELSERESULTAT Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner och andra ersättningar Sociala kostnader Löner och andra ersättningar Sociala kostnader Män 7,2% 48,0% 12,4% 81,0% 6,9% 45,6% 12,3% 77,8% Styrelse och VD varav pensionskostnader Övriga anställda Total sjukfrånvaro Kvinnor 4,5% 20,9% 6,2% 42,0% Män 7,4% 52,3% 8,9% 74,3% Samtliga anställda 6,7% 47,2% 8,2% 68,0% varav pensionskostnader Summa NOT 6 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Koncernen Moderföreningen Inga löner eller arvoden har utgått till dotterbolagen. Verkställande direktören har tre månaders uppsägningstid vid eget initiativ. Vid uppsägning från föreningen gäller en uppsägningstid om sex månader. Vid uppsägning från arbetsgivarens sida utgår ett avgångsvederlag om 12 månadslöner som utbetalas månadsvis efter uppsägningstidens utgång. Om föreningen befriar VD från arbetsskyldighet under uppsägningstid avräknas ev inkomst från annan arbetsgivare eller egen verksamhet. VD har rätt att fr o m fyllda 60 år gå i pension. Företaget har för sitt pensionsåtagande tecknat en försäkring i KP. I övrigt har VD rätt till förmånsbil. Resultat från HSB Fastigheter i Norra Stor-Stockholm HB

11 NOTER NOTER NOT 7 RESULTAT FRÅN ÖVRIGA VÄRDEPAPPER OCH FORDRINGAR NOT 12 BYGGNADER OCH MARK forts Koncernen Moderföreningen Koncernen Moderföreningen Aktieutdelning från Projektpartner Aktieutdelning från HSB Bostad Intäkter från övriga värdepapper Reversfordringar Intäkter från långfristigt lån till koncernbolag Summa Pågående byggnation Ingående anskaffningsvärde pågående byggnation Årets anskaffningar, stamrenovering Överfört till ombyggnad Kostnadsfört som underhåll Bokfört värde Pågående byggnation Bokfört värde Byggnader och mark Taxeringsvärden NOT 8 ÖVRIGA FINANSIELLA INTÄKTER Intäkter från kortfristiga placeringar och bankkonton Intäkter från koncernbolag Byggnader Mark Summa Förvaltade kunders medel Summa NOT 13 INVENTARIER Ingående anskaffningsvärde NOT 9 ÖVRIGA FINANSIELLA KOSTNADER Förvaltade kunders medel Kostnader till koncernbolag Årets anskaffningar Årets försäljningar / utrangeringar Utgående anskaffningsvärde Fastighetskrediter Erhållna räntebidrag Övrigt Summa Ingående avskrivningar Årets försäljningar / utrangeringar Årets avskrivningar Ackumulerade avskrivningar NOT 10 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT Aktuell skatt Bokfört värde Uppskjuten skatt Summa NOT 14 INVESTERINGAR I BOSTADSRÄTTER Ingående anskaffningsvärde NOT 11 GOODWILL Hänförligt till övervärde vid förvärv av HSB Elcenter AB Ombyggnad avssende HEM 1 i Brf Kolarängen Utgående anskaffningsvärde NOT 12 BYGGNADER OCH MARK Byggnader Ingående ansskaffningsvärde Årets anskaffningar Ingående avskrivningar Årets försäljningar / utrangeringar Årets avskrivningar Ackumulerade avskrivningar Årets försäljningar / utrangeringar Utgående anskaffningsvärde Bokfört värde Ingående avskrivningar Årets försäljningar / utrangeringar Årets avskrivningar Ackumulerade avskrivningar Bokfört värde byggnader Mark

12 NOTER NOTER NOT 15 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Koncernen Moderföreningen Ingående anskaffningsvärde NOT 18 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR Koncernen Moderföreningen Ingående anskaffningsvärde Reglering av vinst i HB 2005 / Tilllskott för att reglera förlust i HB Årets avbetalningar Bokfört värde andra långfristiga fordringar Årets anskaffningar Årets vinst i HB Bokfört värde andelar i koncerföretag Specifikation Reversfordringar insatslån Fordringar hos anställda Specifikation Org. nr Antal andelar Kapital andel Bokfört värde Eget kapital Resultat HSB Städ- och Boservice AB % Uppskjuten skatt Summa HSB Fastigheter i Norra Stor-Stockholm HB % Fastighets AB Trehörningen % HSBs Fastighetsservice i Järfälla AB % HSB Elcenter AB % Summa NOT 19 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Upplupna ränteintäkter Övrigt Summa Samtliga bolag har säte i Järfälla. NOT 20 EGET KAPITAL NOT 16 AKTIER OCH ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Koncernen Moderföreningen Koncernen Andelskapital Reservfond Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Summa Ingående anskaffningsvärde Bokfört värde aktier och andelar i intresseföretag Belopp vid årets ingång Disposition av föregående års resultat Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital Förändring av andelskapitalet Specifikation Org. nr Antal andelar Kapital andel Bokfört värde Eget kapital Resultat Assent Partner AB % Årets resultat Belopp vid årets utgång NOT 17 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV Koncernen Moderföreningen Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningar Årets nedskrivning Bokfört värde andra långfristiga värdepappersinnehav Moderföreningen Belopp vid årets ingång Disposition av föregående års resultat Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital Erhållna koncernbidrag Skatt koncernbidrag Förändring av andelskapitalet Specifikation HSB Riksförbund Ek.för Årets resultat Belopp vid årets utgång HSB Projektpartner AB HSB Bostad AB Marknadsnoterade värdepapper NOT 21 AVSÄTTNING Koncernen Moderföreningen Andelar i bostadsrättsföreningar Övrigt Summa Uppskjuten skatteskuld avseende skillnaden mellan fastighetens bokförda och skattemässiga värde (Trehörningen) Marknadsnoterade värdepapper består av kapitalgaranterade obligationer och liknande placeringar. Innehavet är långsiktigt men samtliga placeringar är omsättningsbara och kan vid behov omvandlas till likvida medel

13 NOTER STYRELSE NOT 22 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Koncernen Kortfristig del (amortering inom ett år efter balansdagen) Förfall 1-5 år efter balansdagen Förfall senare än 5 år efter balansdagen - - Summa Omsättningsår Lånebelopp Andel av lån Medelränta % 3,48% % 5,48% % 3,43% Bo Kjellberg, f 1943 Ordförande, Styrelseledamot 2003 Yrke: Personalchef Övriga uppdrag: Ordf. i Kooperativa Ledares förbund Charlotta Lind, f 1951 Vice ordförande, Styrelseledamot 2003 Yrke: Studiesekreterare ABF Sollentuna. Övriga uppdrag: Ordförande brf Optimus, Landstingspolitiker Stockholms läns landsting, kommunpolitiker Upplands Väsby kommun Bengt Harju, f 1958 Styrelseledamot 2001 Yrke: Politisk sekreterare och rådgivare Övriga uppdrag: HSB-ledamot brf Jakob Göran Berglund, f 1944 Styrelseledamot 1993 Yrke: Pensionär Övriga uppdrag: HSB-ledamot brf Kvarnen Britt Möller, f 1945 Styrelseledamot 1986 Yrke: Kansli- och administrativ samordnare Folkets Hus och Parker. Övriga uppdrag: Ordförande HSB Kompetenscentrum, Valberedningen HSB Riksförbund, HSB-ledamot brf Annelund Göran Holmgren, f 1944 Styrelseledamot 1997 Arbetstag.repr. Fastighets % 4,08% Summa % 4,43% NOT 23 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Moderföreningen Semesterlöneskuld Arbetsgivaravgifter Upplupna pensionskostnader inkl löneskatt Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror och avgifter Ola Lindmark, f 1968 Styrelseledamot 2004 Arbetstag.repr. SIF Olof Clementz, f 1942 Styrelsesuppleant 2004 Yrke: Pensionär Övriga uppdrag: Ordförande brf Spinnrocken, HSB-ledamot brf Sländan Anita Josbrink, f 1943 Styrelsesuppleant 2005 Yrke: Pensionär Övriga uppdrag: Ordförande brf Allmogen, HSB-ledamot brf Vävstolen, suppleant brf Sture Annelie Johansson, f 1962 Styrelsesuppleant 2005 Yrke: Tjänsteman Tullverket Mirva Borg, f 1955 Styrelsesuppleant 2005 Arbetstag.repr Ledarna Pekka Kylmänen, f 1944 Styrelsesuppleant 2000 Arbetstag.repr. Fastighets Övrigt Summa LEDNINGSGRUPP NOT 24 STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Garantiförbindeler för nyproduktion intill avlämning Ansvar för HSB Fastigheter I Norra Stor-Stockholm HB Fastigo Summa Kristina Jonsson IT-chef f 1964, anställd 1990 Håkan Berg VD f 1957, anställd 2003 Susanne Blomberg Ekonomi- och Finanschef f 1958, anställd 2004 Anders Österlund Teknisk förvaltningschef f 1950, anställd 2004 Tina Göransson Marknadschef f 1970, anställd 2004 Mchael Wallbom Personal- och organisationschef f 1959, anställd

14 REVISIONSBERÄTTELSE Till föreningsstämman i HSB Norra Stor-Stockholm Ekonomisk Förening Org nr Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i HSB Norra Stor-Stockholm ekonomisk förening för räkenskapsåret Föreningens årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt handlat i strid med lagen om ekonomiska föreningar, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av föreningens och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen och för koncernen, disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Järfälla den 20 april 2007 Leif Hansson av föreningstämman vald revisor Christer Weglin BoRevision AB Producerad av Fältman & Malmén. Fotograf: Peter Orevi Tryckt på miljövänligt papper hos NRS tryckeri i april