1 FASTIGHETSÄGARE OM "EU, ALLMÄNNYTTAN OCH HYRORNA" Rapport Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen
1 fastighetsägare om EU, Allmännyttan och hyrorna Förord Den 18 april 28 presenterades den statliga utredningen EU, Allmännyttan och hyrorna. I denna ingick förslag om att kommunala bostadsbolag i framtiden ska drivas affärsmässigt, att allmännyttan inte längre ska vara normerande för hyressättningen i privatägda fastigheter och att hyresgästernas värdering av läget ska påverka hyresnivån. Vi har frågat 1 representanter för de privata fastighetsföretagarna vad de själva tror om utredningens förslag. Som förtroendevalda medlemmar hos Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen representerar de ett tvärsnitt av våra medlemmar där de flesta är utpräglade småföretagare med en eller två fastigheter men en del representerar stora fastighetsföretag. Vi har i undersökningen försökt skönja vilka förändringar av företagsklimatet man tror sig se om utredningens förslag genomförs, om man anser att det kommer att leda till att det byggs fler hyresrätter samt hur mycket hyrorna kommer att förändras. Genom att ställa frågorna till branschen, som kan tänkas vara de som kommer att dra störst nytta av en förändrad hyressättningsmodell, har vi fått fram ett effektivt mått på utredningens konsekvenser och svaren är inte alltid de som man kunde tro. Göteborg den 1 juli 28 Andreas Jarud, näringspolitisk chef Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen
Dagens hyresreglering ett hinder för tillväxten Den svenska bostadsmarknadens grundproblematik är att det på många håll råder brist på bostäder i allmänhet och hyresbostäder i synnerhet. Enligt Boverket råder det idag bostadsbrist i 122 av Sveriges kommuner där totalt 6 procent av befolkningen bor. Detta är en ohållbar situation som enbart en tillräcklig nybyggnation av främst hyresrätter kan förbättra. Helt förutsättningslöst har vi frågat 1 fastighetsägare vad, om något, som idag utgör det enskilt största hindret för att utveckla deras fastighetsverksamhet. Frågan ställdes helt öppen utan fasta svarsalternativ och för att inte svaren skulle färgas av andra frågor fick den inleda formuläret. Resultaten visar entydigt att fastighetsbranschen anser att hyressättningssystemet är det absolut största hindret för att utveckla den egna verksamheten. 7 av 1 fastighetsägare anger detta med formuleringar som exempelvis Flexibiliteten i prissättningen av vår produkt eller helt enkelt Hyresregleringen. Det näst vanligaste hindret för att utveckla verksamheten har att göra med den allmänna ekonomin i landet. Det är med andra ord på grund av ränteläget eller konjunkturen som fastighetsföretagen inte kan utveckla verksamheten. Var fjärde fastighetsägare nämner detta hinder. Det hinder som därefter flest fastighetsägare nämner spontant är byggkostnaderna. Ofta nämns detta dessutom i kombination med hyressättningssystemet med formuleringar som exempelvis Att hyrorna är för låga för att bygga nytt eller Hyressättningen, det går inte att räkna hem större ombyggnad eller nybyggnad. Var femte fastighetsägare anger byggkostnader som skäl till att man inte utvecklar verksamheten. Vad, om någonting, anser du är det enskilt största hindret för att utveckla din fastighetsverksamhet idag? Procent som angivit Kategori respektive hinder Hyressättningssystemet 7 Ränteläget/konjunkturläget/ekonomin 26 Byggkostnader 2 Byråkrati/hantering av plan- och byggfrågor 16 Låg efterfrågan på lokaler på orten 6 Kommunala taxor 4 Övrigt 14 Antal svar 156 Kommentar: Trots att frågan ber den svarande att ange det enskilt största hindret är det flera som har svarat mer än en sak. Dessa svar har således hamnat i två kategorier vilket är anledningen till att antalet svar överstiger antalet svarande. Den vanligaste svarskombinationen är hyressättningssystemet och byggkostnader. Resultaten pekar tydligt ut dagens hyressättningssystem som huvudproblemet för en fastighetsbransch som vill och behöver utvecklas. Behovet och marknaden finns där men trots detta finns inte de ekonomiska förutsättningarna för att bygga hyresbostäder. Med ekonomin/ränteläget som näst största hinder och de skenande byggkostnaderna som tredje största hinder är det förhållandevis enkelt att tyda fastighetsföretagarnas bedömning av vad som behöver as för att komma tillrätta med bostadsbristen i Sverige idag. 1
Utredningens förslag I utredningen EU, Allmännyttan och hyrorna föreslås en rad förändringar av bland annat hyressättningen och de kommunala bostadsbolagens förutsättningar. Syftet är förstås att försöka få bukt med svarthandel, bristande utbud och en allt för omfattande ombildning till bostadsrätt. Kort sagt vill man med dessa er påverka den svenska hyresbostadsmarknaden i en positiv riktning. Frågan är hur effektiva de föreslagna förändringarna är och vad fastighetsföretagarna anser om dem. På frågan om hur effektiva tre föreslagna er är för att stimulera den svenska hyresbostadsmarknaden är det endast en föreslagen som mer än hälften av fastighetsföretagarna anser är mycket effektiv. 53 procent anser att det vore en mycket effektiv att slopa allmännyttans hyresnormerande roll. Totalt sett är det hela 9 procent som tycker att detta åtminstone är en ganska effektiv. Slopa allmännyttans hyresnormerande roll (procent) 6 5 4 53 37 3 2 1 Mycket effektiv Ganska effektiv 8 Inte särskilt effektiv 1 Inte alls effektiv Ingen uppfattning Fråga: I utredningen "EU, Allmännyttan och hyrorna" föreslås en rad förändringar. Hur effektiva är enligt din uppfattning följande er för att stimulera den svenska hyresbostadsmarknaden? Även förslaget att allmännyttan ska drivas affärsmässigt är det många fastighetsägare som instämmer i. Nära hälften tycker att detta vore en mycket effektiv för att stimulera bostadsmarknaden och totalt sett är det nästintill samtliga (96 procent) som tycker att det åtminstone vore en ganska effektiv. Allmännyttans ska drivas affärsmässigt (procent) 6 5 47 49 4 3 2 1 Mycket effektiv Ganska effektiv 4 Inte särskilt effektiv Inte alls effektiv Ingen uppfattning Fråga: I utredningen "EU, Allmännyttan och hyrorna" föreslås en rad förändringar. Hur effektiva är enligt din uppfattning följande er för att stimulera den svenska hyresbostadsmarknaden? 2
Att låta hyresgästernas värderingar styra hyresnivåerna är inte heller ett särskilt kontroversiellt förslag. 4 procent av fastighetsägarna anser att detta vore en mycket effektiv för att stimulera den svenska hyresbostadsmarknaden och totalt sett är det 83 procent som anser att det åtminstone är en ganska effektiv. Här finns det dock ett betydande antal som tvivlar på hur effektiv denna är, närmare bestämt 16 procent av fastighetsägarna. Hyresgästernas värderingar ska styra hyresnivåerna (procent) 5 4 4 43 3 2 1 Mycket effektiv Ganska effektiv 12 Inte särskilt effektiv 4 Inte alls effektiv 1 Ingen uppfattning Fråga: I utredningen "EU, Allmännyttan och hyrorna" föreslås en rad förändringar. Hur effektiva är enligt din uppfattning följande er för att stimulera den svenska hyresbostadsmarknaden? 3
Effekten på hyresnivåerna Sedan utredningen presenterades den 18 april 28 har mycket av debatten kretsat kring vilken effekt ett förändrat hyressättningssystem kommer att få på dagens hyresnivåer. Hyresgästföreningen har i vissa uttalanden talat om hyreshöjningar på 15 procent i attraktiva lägen och i andra sammanhang har man sagt att hyrorna under den kommande tioårsperioden kommer att höjas med 6 procent i alla lägen (www.hyresgastforeningen.se, 28-7-8). Då utredningen föreslår ett system där kundernas allmänna värderingar och efterfrågan tydligare styr priset är det intressant att se vilka hyresförändringar de privata fastighetsföretagarna tror på i det egna fastighetsbeståndet. Rimligen är det de som bäst vet vad som efterfrågas, var efterfrågan finns och vilket pris kunderna är villiga att betala. Resultatet av denna fråga slår klart och tydligt hål på myten om chockhöjda hyror. Även när det handlar om bästa läge, så kallat A-läge, är det endast 17 procent av de privata fastighetsägarna som tror att utredningens förslag kommer att leda till mycket högre hyror i det egna fastighetsbeståndet. Däremot är det 77 procent som tror att hyrorna i A-läge kommer att höjas något medan endast 6 procent tror att hyrorna förblir helt oförändrade. Fastighet i A-läge 9 8 7 6 5 4 3 2 1 77 17 6 Mycket högre hyror Något högre hyror Oförändrade hyror Något lägre hyror Mycket lägre hyror Fråga: Hur tror du att utredningens förslag skulle påverka hyresnivåerna i ditt fastighetsbestånd? Kommentar: I frågan ingick även svarsalternativet Ej aktuellt eftersom många fastighetsägare inte har fastigheter i samtliga lägen. Dessa ingår dock ej i procentbasen. Antal svar: 89 4
Ser man till fastigheter som ligger i genomsnittligt attraktivt läge, så kallat B-läge, så är det istället en knapp majoritet av fastighetsägarna som tror att hyran förblir helt oförändrad, 46 procent som tror på något högre hyror och ingen som tror att hyrorna kommer att bli mycket högre. Fastighet i B-läge 6 5 4 3 2 46 52 1 2 Mycket högre hyror Något högre hyror Oförändrade hyror Något lägre hyror Mycket lägre hyror Kommentar: Se kommentar Fastighet i A-läge Antal svar: 92 Även för fastigheter i C-läge tror en majoritet (58 procent) av fastighetsföretagarna att hyrorna i deras fastigheter förblir oförändrade. Här är det dock endast 6 procent som tror att hyrorna kommer att höjas i deras egna fastigheter om utredningens förslag genomförs. Däremot är det så mycket som 29 procent som tror att hyrorna istället kommer att sänkas något och ytterligare 6 procent som tror att hyrorna kommer att sänkas mycket i de egna fastigheterna. Fastighet i C-läge 7 6 5 4 3 2 1 58 29 6 6 Mycket högre hyror Något högre hyror Oförändrade hyror Något lägre hyror Mycket lägre hyror Kommentar: Se kommentar Fastighet i A-läge Antal svar: 79 Med andra ord visar denna undersökning att fastighetsägarna själva tror att utredningens förslag leder till en ökad differentiering av hyresnivåerna. Om det blir som fastighetsägarna själva tror kommer några som idag bor billigt i bästa läge att få klart högre hyror och de flesta som bor i bra lägen kommer att få något högre hyror. Av de som bor som genomsnittet i så kallade B-lägen kommer en del att få något högre hyra men de flesta förblir opåverkade. Av de som bor i mindre attraktiva områden kommer de flesta att ha kvar den hyra de betalar idag medan en hel del kommer att få sänkt hyra. 5
Effekten på nybyggnation En av de nödvändiga effekterna av ett förändrat hyressättningssystem är att det sätter fart på nybyggnationen av hyresrätter i Sverige. Men som vi tidigare har sett är det stor skillnad i hur fastighetsägare bedömer att hyresnivåerna faktiskt kommer att förändras om utredningens förslag genomförs. Därför är det viktigt att även fråga branschen om man tror att utredningens förslag kommer att leda till att det byggs nya hyresrätter i landet. Här gäller frågan inte om den enskilde fastighetsägaren själv avser att bygga nytt utan enbart hur man bedömer marknaden. Resultaten tyder på en god tilltro till effekten av utredningens förslag. Omkring 7 procent av fastighetsägarna tror att det kommer att byggas fler nya hyresrätter i de delar av landet där de som bäst behövs om utredningens förslag genomförs. I storstäderna och i övriga tillväxtregioner råder det idag en skriande brist på hyresrättslägenheter och här är de flesta säkra på att det med utredningens förslag skulle byggas mer. I storstäderna är det endast 12 procent och i övriga tillväxtregioner är det 17 procent som inte tror att det skulle leda till att det byggs fler hyresrätter. Tror du att förslagen i utredningen "EU, Allmännyttan och hyrorna" leder till ökad nybyggnation av hyresrätter...? (procent) 8 7 6 5 4 3 2 1 72 69 55 26 17 19 16 12 13 i storstäderna i övriga tillväxtregioner i övriga Sverige Ja Nej Ingen uppfattning Om man däremot ser till övriga Sverige är det mer än hälften (55 procent) som tror att utredningens förslag inte skulle leda till att det byggas fler hyresrätter där. Med andra ord tolkar fastighetsföretagarna utredningens förslag som en välavvägd anpassning till fastighetsmarknadens förutsättningar. Det bör också noteras att det är förhållandevis många som är osäkra på om utredningens förslag kommer att leda till ökad nyproduktion av hyresrätter. Det får anses vara normalt med ganska stor osäkerhet när det gäller denna typ av fråga. Totalt sett rör det sig om 13-19 procent av de svarande som säger sig inte ha någon uppfattning. 6
Slutsatser Enligt de 1 fastighetsföretagare som har besvarat Fastighetsägarna Göteborg Första Regionens enkät är dagens hyressättningssystem det enskilt största hindret för att utveckla den egna fastighetsverksamheten. Så mycket som 7 procent av fastighetsföretagarna anser att hyressättningssystemet tillsammans med ökande byggkostnader gör att det inte är lönt att investera i nya hyresrätter. Förslagen i utredningen EU, Allmännyttan och hyrorna anses av fastighetsföretagarna vara en välavvägd anpassning efter fastighetsmarknadens förutsättningar. Den mest effektiva en är att slopa Allmännyttans hyresnormerande roll samt att ändra förutsättningarna så att Allmännyttan ska drivas affärsmässigt. Ett starkt stöd finns även för förändringen där hyresgästens värderingar får större inflytande över hyran. Enligt fastighetsföretagarnas bedömning kommer hyresnivåerna inte att förändras dramatiskt med utredningens förslag. Trots att en bedömning görs av företagens egna fastighetsbestånd är det mycket få som tror att hyran kommer att höjas mycket och detta endast i A-läge. För de allra flesta som bor i B- eller C-läge skulle utredningens förslag innebära en oförändrad hyra enligt de tillfrågade fastighetsägarna. Slutligen anser en klar majoritet av fastighetsföretagarna att de föreslagna förändringarna i utredningen leder till att det kommer att byggas nya hyresbostäder där behoven är som störst. Omkring 7 procent av fastighetsföretagarna i undersökningen tror att det skulle leda till att det byggs fler hyresbostäder i Sveriges storstäder och övriga tillväxtregioner. Det är dock endast en fjärdedel av fastighetsägarna som tror att det kommer att byggas mer övriga Sverige. Metod Undersökningen genomfördes under två veckors tid i juni 28. Den totala populationen för undersökningen är samtliga medlemmar i Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen vilket uppgår till omkring 5 4 medlemmar. Av dessa gjordes ett subjektivt urval (s.k. icke-sannolikhetsurval) av de medlemmar som är förtroendevalda i organisationen. Denna grupp kontaktades via e-post och ombads klicka på en länk som ledde till själva undersökningen. Webbenkäten som administrerades via verktyget Netigate var sedan aktiv tills kvoten på 1 svar var uppfylld. Det hundrade svaret inkom den 24 juni 28. Om Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen är en branschorganisation som arbetar för en väl fungerande fastighetsmarknad. Antalet medlemmar uppgår till cirka 5 4. Dessa är framför allt ägare till lokal- och bostadshyreshus, industrifastigheter, men också bostadsrättsföreningar. Totalt har medlemmarna drygt 15 5 fastigheter inom Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län. Rudolf Antoni Utredare FASTIGHETSÄGARNA GÖTEBORG FÖRSTA REGIONEN ADRESS Box 5381, 4 14 Göteborg > BESÖKSADRESS Vasagatan 45 TEL 31-755 33 42 > FAX 31-755 33 29 > www.fastighetsagarna.se 4