BRA ATT VETA OM Fastighetsförmedling när säljare och köpare är konsument Fastighetsmäklare En fastighetsmäklare är en person som yrkesmässigt förmedlar objekt av följande slag: fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter. Krav på registrering Den som arbetar som fastighetsmäklare måste vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden. Det gäller dock inte för advokater och inte heller för sådana fastighetsmäklare som ägnar sig åt enbart 1. kommunal förmedling av hyresrätter, 2. vederlagsfri förmedling av hyresrätter till personer inskrivna vid ett universitet eller en högskola, 3. förmedling av hyresrätter för fritidsändamål, 4. förmedling av hyresrätter till lokaler, eller 5. förmedling av hyresrätter till rum där hyrestiden uppgår till högst två veckor. Vad innebär fastighetsförmedling? Fastighetsförmedling innebär att en mäklare har fått i uppdrag att finna och sammanföra parter som vill sälja eller köpa resp. hyra ut eller hyra ett objekt. Om en mäklare anlitas bara för enstaka moment i en överlåtelse (t.ex. att utforma köpehandlingarna) är det inte fråga om fastighetsförmedling. Mäklaren är en opartisk mellanman Det är vanligtvis säljaren som anlitar en fastighetsmäklare för att få hjälp med att hitta en köpare och med försäljningen. Men det är naturligtvis inget som hindrar att en köpare anlitar en mäklare, även om det är mindre vanligt. FMN, MAJ 2006 1
Oavsett vem det är som anlitat mäklaren skall mäklaren fungera som en opartisk mellanman. Mäklaren skall under förmedlingsarbetet tillvarata både säljarens och köparens intresse. När det gäller rent affärsmässiga överväganden, prisfrågor och liknande är det emellertid naturligt att mäklaren tar större hänsyn till sin uppdragsgivare. Uppdragsavtalet När en fastighetsmäklare åtar sig ett förmedlingsuppdrag skall ett skriftligt uppdragsavtal upprättas mellan mäklaren och uppdragsgivaren. Fastighetsförmedlingens olika moment I fastighetsförmedlingen ingår även att mäklaren utför olika moment före eller i samband med en överlåtelse. Normalt ingår i fastighetsförmedlingen att besöka och värdera objektet, s.k. intag, att kontrollera vem som äger objektet liksom vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar det, att upprätta en objektsbeskrivning och att marknadsföra objektet, att genomföra visningar, att ta emot bud och föra diskussioner med spekulanter, att göra en beräkning av boendekostnaderna för köparen, en s.k. boendekostnadskalkyl, att upprätta köpehandlingar och att hjälpa köparen att söka lagfart eller medlemskap i bostadsrättsförening om köparen så önskar. Objektsbeskrivningen Mäklaren skall före överlåtelsen ge köparen en skriftlig beskrivning av objektet. Den skall innehålla uppgifter om vem som äger objektet, samt om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar det. Den skall också innehålla uppgifter om fastighetsbeteckning, taxeringsvärde och areal samt om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Boendekostnadskalkylen Mäklaren skall innan köpekontraktet skrivs under ge köparen en skriftlig beräkning av dennes blivande boendekostnader. Uppgifter om fastighetens skick Mäklaren utför ingen besiktning av fastigheten och har ingen skyldighet att undersöka fastigheten närmare. Det är säljaren som lämnar uppgifter om fastighetens storlek och skick. Mäklaren är dock skyldig att upplysa om sådana fel som han känner till eller har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljning av liknande hus eller sin allmänna sakkunskap. Fel som är uppenbara för den som beser fastigheten behöver mäklaren inte upplysa om. FMN, MAJ 2006 2
Enbart fysiska personer kan åta sig ett förmedlingsuppdrag Det är alltid en enskild mäklare som personligen ansvarar för att uppdraget utförs i enlighet med lag och god fastighetsmäklarsed. Även om uppdragsgivaren vänder sig till ett mäklarföretag är det en bestämd mäklare och inte företaget som skall åta sig förmedlingsuppdraget. Uppdraget att förmedla ett objekt kan ges till en eller fler mäklare Den som vill få hjälp med en fastighetsförmedling kan vända sig till en eller till flera mäklare. Även om bara en mäklare får uppdraget kan uppdragsgivaren välja om han eller hon vill ge mäklaren uppdraget med eller utan ensamrätt. Se mer om ensamrätt i det särskilda faktabladet Förmedlingsuppdrag med ensamrätt. Vad händer om fler mäklare får i uppdrag att förmedla ett objekt? Om fler mäklare får i uppdrag att förmedla ett objekt har var och en av dessa mäklare ett eget separat förmedlingsuppdrag. Ingen har då någon ensamrätt utan de konkurrerar med varandra om att lyckas förmedla objektet. Om flera mäklare vid ett mäklarföretag åtar sig att förmedla ett objekt och finns namngiva i uppdragsavtalet har var och en av dem i själva verket ingått var sitt eget avtal med uppdragsgivaren. Då är det inte något ensamrättsavtal fastän de arbetar på samma företag. Mäklarens möjlighet att överlämna uppdraget Mäklaren får inte utan skriftligt medgivande från uppdragsgivaren låta någon annan överta förmedlingsuppdraget. Mäklarens möjlighet att använda sig av medhjälpare Mäklaren kan låta en assistent utföra begränsade delar av uppdraget. Men det gäller bara om mäklarens särskilda sakkunskap inte krävs. En assistent får inte uppträda på ett sådant sätt att det kan uppfattas som att det är assistenten som utför och ansvarar för förmedlingsuppdraget. Mäklaren kan även låta en annan mäklare medverka och sköta delar av uppdraget. Mäklaren måste dock ha fått uppdragsgivarens medgivande till detta. Om flera mäklare tillsammans sköter ett förmedlingsuppdrag är det dock alltid en av dem som har uppdraget och som har ansvaret för förmedlingen. De andra mäklarna är då enbart medhjälpare. FMN, MAJ 2006 3
Beslut i fråga om försäljningen Mäklaren får inte fatta egna beslut i fråga om försäljningen. Mäklaren kan endast ge säljare och köpare råd utifrån den sakkunskap mäklaren har. Ombud Mäklaren får inte vara ombud för säljare eller köpare annat än i begränsad omfattning, t.ex. för att kvittera handpenningen. Mäklaren får inte köpa ett förmedlingsobjekt Mäklaren får inte själv köpa ett objekt eller förmedla det till en närstående under den tid som mäklaren har i uppdrag att förmedla objektet. Ensamrätt För uppdrag som getts med ensamrätt gäller särskilda regler för mäklarens rätt till ersättning. Ensamrättsavtal kan bara ingås med en enda mäklare. Även om det bara är en mäklare som fått uppdraget att förmedla en fastighet har den mäklaren ensamrätt endast om man har kommit överens om detta särskilt. Se mer om ensamrätt i det särskilda faktabladet Förmedlingsuppdrag med ensamrätt. Avtalsfrihet beträffande villkoren för uppdraget Mäklaren och uppdragsgivaren får själva komma överens om villkoren för uppdraget. Tiden för ensamrätt får dock bestämmas till högst tre månader åt gången. I fråga om sådant som inte tagits med i villkoren för uppdraget gäller vad som kan följa av fastighetsmäklarlagen (t.ex. om ersättningen till mäklaren) eller andra särskilda lagregler. Uppdragsavtalet I uppdragsavtalet anges förutsättningarna för uppdraget samt mäklarens och uppdragsgivarens skyldigheter och åtaganden vid en fastighetsförmedling. En viktig del i avtalet rör mäklarens rätt till ersättning. Se mer om själva uppdragsavtalet i det särskilda faktabladet Uppdragsavtalet. FMN, MAJ 2006 4
Förmedlingsuppdragets giltighetstid Om det inte finns någon överenskommelse om när uppdraget skall upphöra, gäller det tills det sägs upp. Formen för uppsägning Om mäklaren vill säga upp ett uppdrag måste mäklaren göra det skriftligen. Från uppdragsgivarens sida kan uppsägningen vara muntlig om man inte har kommit överens om något annat. Det kan dock vara svårt att bevisa att och när en muntlig uppsägning har skett. Uppsägning av förmedlingsuppdrag som gäller för viss tid Även om det finns ett villkor om att uppdraget skall gälla under en angiven tid kan det sägas upp i förtid om mäklaren och uppdragsgivaren är överens om det. Men om de inte är överens om uppsägningen måste det finnas särskilda skäl som gör att det inte kan krävas att uppdragsavtalet skall fortsätta att gälla. Att uppdragsgivaren vill byta mäklare är i sig inte ett acceptabelt skäl för att bryta ett uppdragsavtal utan mäklarens medgivande. Men om uppdragsgivaren förlorat förtroendet för mäklaren, t.ex. för att mäklaren på något sätt misskött uppdraget, kan det finnas godtagbara skäl för uppdragsgivaren att avbryta uppdraget. En mäklare måste ha tungt vägande skäl för att få bryta ett uppdragsavtal i förtid. Ett sådant skäl kan vara att samarbetet med uppdragsgivaren inte fungerar därför att uppdragsgivaren medvetet lämnat felaktiga uppgifter till mäklaren. Skadeståndsskyldighet p.g.a. uppsägning Den som säger upp förmedlingsuppdraget i förtid utan mäklarens medgivande kan bli tvungen att betala skadestånd. Det kan gälla ersättning till mäklaren för dennes annonseringskostnader och liknande. Se mer om skadeståndsskyldigheten i det särskilda faktabladet Ersättningen till fastighetsmäklaren. Inget tvång att sälja Den som gett en mäklare ett förmedlingsuppdrag är inte tvungen att fullfölja någon försäljning utan kan när som helst avbryta en påbörjad försäljning. Överlåtelse utan mäklarens medverkan En mäklare som fått ett förmedlingsuppdrag kan i vissa fall ha rätt till ersättning om ett objekt säljs utan mäklarens medverkan. Se mer om mäklarens rätt till ersättning i det särskilda faktabladet Ersättningen till fastighetsmäklaren. FMN, MAJ 2006 5
Ersättningen till mäklaren Se om ersättningen i de särskilda faktabladen Ersättningen till fastighetsmäklaren och Förmedlingsuppdrag med ensamrätt. Fastighetsmäklarnämnden är en statlig myndighet som har tillsyn över de registrerade fastighetsmäklarna. Nämnden ger ut fler faktablad i serien BRA ATT VETA OM Faktabladen kan beställas hos Fastighetsmäklarnämnden eller hämtas på nämndens webbplats. POSTADRESS Box 17174, 104 62 Stockholm, BESÖKSADRESS Sankt Paulsgatan 6 TELEFON VX 08-555 524 60, TELEFAX 08-555 524 61 E-POST registrator@fastighetsmaklarnamnden.se, WEBBPLATS www.fastighetsmaklarnamnden.se FMN, MAJ 2006 6