INNEHÅLL SAMMANFATTNING...3 1. INLEDNING... 4 Malmö stads arbete med bostadsförsörjning... 4 Om rapporten... 4 2. UTVECKLINGEN PÅ BOSTADSMARKNADEN I MALMÖ 2012...5 Bostadsbyggande och ekonomi nationellt...5 Bostadsprisernas utveckling...5 Konjunkturen och bostadsbyggandet i Malmö... 6 Bostadsbyggandet i Malmö 2012...7 Ombildningar av hyresrätter...10 Boplats syd...10 Bostäder och befolkningsförändringar... 11 Sammanfattning...13 Lägesrapporten är framtagen av analysgruppen för bostadsförsörjning: Hanna Björklund, Annika Reischmann och Kristoffer Arvidson, stadsbyggnadskontoret, samt Christian Röder, fastighetskontoret. Skribenter till Lägesrapporten utöver analysgruppen: Maria Kronogård, Karin Andersson, Jan Haak, och Gunnar Bergström stadskontoret, Tyke Tykesson, Daniel Svanfelt och Philip Tanimura, stadsbyggnadskontoret samt Therese Löfgren, Malmö Högskola. Beställargrupp: Christer Larsson, stadsbyggnadskontoret, Jan-Inge Ahlfridh, stadskontoret, Börje Klingberg, fastighetskontoret. Styrgrupp: Johan Emanuelson, Susanne Käsper, och Åke Hesslekrans, stadsbyggnadskontoret, Christer Hjelm, Boplats Syd, Håkan Thulin, fastighetskontoret och Jan Haak, stadskontoret. Layout: Stina Andersson, stadsbyggnadskontoret. Illustration framsida: Džiugas Lukoševičius, stadsbyggnadskontoret. 3. PLANLÄGE OCH PROGNOS FÖR BOSTADSBYGGANDE...15 Fortsatt osäker ekonomisk utveckling...15 Befolkningsprognos...16 Planer på gång...16 Byggstarter 2013... 17 Sammanfattning...19 4. AKTUELLT I MALMÖ... 20 Nya bostadspolitiska mål... 20 Energieffektivt bostadsbyggande...21 Varierade upplåtelseformer...22 Bostadsbristen för unga ledde till UngBo 12...23 Hemlöshet... 26 Områdesprogram för socialt hållbart Malmö... 28 Kommissionen för ett socialt hållbart Malmö... 28 Sammanfattning... 29 5. STRATEGISKA PLANERINGSFRÅGOR...31 Ny översiktsplan för Malmö...31 Framtidens kollektivtrafik...32 Malmö i regionen...33 Sammanfattning... 36 Referenser... 38 UPPFÖLJNINGAR...39 Så använder Malmö stad sina verktyg för bostadsförsörjning... 39 Uppföljning av bostadspolitiska mål 2012... 39 2
Sammanfattning De senaste tio åren har det påbörjats i genomsnitt drygt 1 000 bostäder per år i Malmö. En ovanligt stor andel av de byggstartade bostäderna 2012 var hyresrätter, vilket sannolikt beror på det osäkra ekonomiska läget. Samtidigt har antalet ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt i det befintliga beståndet minskat kraftigt under de senaste åren. Det ekonomiska läget medför svårigheter att göra prognoser för bostadsbyggandet. Planberedskapen är fortsatt god, vilket gör det möjligt att byggstarta 2 000 bostäder under 2013, men på grund av konjunkturen är en försiktig uppskattning att ungefär hälften så många bostäder kommer att byggstartas. För 2012 fortsatte befolkningen att öka kraftigt i Malmö, med 4 900 personer. Det främsta skälet till ökningen är ett positivt födelsenetto, men även utrikes flyttnettot var positivt. Däremot har flyttnettot till Danmark under de senaste tre åren varit negativt. Bostadsbyggandet har inte gått i takt med befolkningsökningen och trångboddhet är ett problem i delar av staden. Antalet hemlösa minskade dock något under året. Malmös kommunala bostadskö, Boplats Syd växer, både vad gäller antalet köande, nästan en tiondel fler än jämfört med 2011, och antalet förvaltare som förmedlar bostäder genom kösystemet. Under året blev också Boplats Syd den regionala bostadskö som varit avsikten sedan starten, när bostäder belägna i Staffanstorp och Svedala började förmedlas. Kötiden är för närvarande cirka två år för att få en bostad i Malmö. En lång tid kan tyckas men betydligt kortare än i andra storstäder i Sverige. Likt andra storstäder är Malmös attraktionskraft störst för unga och hälften av stadens invånare är under 35 år. Under 2012 gjorde Malmö stad en satsning på ungas boende i och med boutställningen UngBo 12, som rönte stor uppmärksamhet lokalt såväl som nationellt. Under 2013 ligger fokus på att implementera de viktiga erfarenheterna från UngBo 12 i det befintliga bostadsförsörjningsarbetet, samt att få fart på byggandet av bostäder som även unga har möjlighet att efterfråga. Lägesrapporten tar även upp konkreta byggprojekt med intressant profil, bland annat ekologiskt byggande i Västra hamnen samt de för Malmö ovanliga upplåtelse- och boendeformerna ägarlägenhet och kollektivboende. Malmös nya översiktplan ÖP2012, framtidens kollektivtrafik, Kommissionen för ett socialt hållbart Malmö, liksom regionala samarbeten som Malmö ingår i är fler exempel på ämnen som avhandlas. Sist men inte minst ska nämnas att kommunfullmäktige under slutet av året beslutade om nya bostadspolitiska mål. I vanlig ordning görs uppföljningar på de bostadspolitiska målen i slutet av lägesrapporten, dock är det målen som antogs under 2009 som följs upp eftersom de nya målen antogs i slutet av november 2012. I Malmö har bostadsförsörjningen stått i fokus under lång tid det handlar dels om att bygga tillräckligt mycket för att tillgodose efterfrågan och behov hos en växande befolkning, dels om att se till att stadens tillväxt sker balanserat, att alla ska ha möjlighet att finna en rimlig bostad. Trots en fortsatt osäker ekonomisk utveckling, en avvaktande inställning på bostadsmarknaden och ett minskande bostadsbyggande i riket, ökade antalet byggstarter i Malmö under 2012 jämfört med 2011, och landade på drygt 1 300 bostäder. En god mark- och planberedskap och ett driftigt allmännyttigt bostadsbolag i kombination med ett aktivt bostadsförsörjningsarbete bidrog till att hålla bostadsbyggandet på en jämn nivå. 3
Kommunens arbete med bostadsförsörjningen och att planera för utvecklingen av bostadsbeståndet är en viktig strategisk fråga. I lag 2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar regleras att kommunerna har ett ansvar att planera för bostadsförsörjningen så att alla kan bo bra och att riktlinjer för bostadsförsörjningen ska tas fram varje mandatperiod och antas av kommunfullmäktige. Formerna för hur planeringen ska bedrivas eller hur riktlinjerna ska se ut finns det däremot inga krav på. Läs mer om Malmö stads arbete med bostadsförsörjningen: www.malmo.se/medborgare/ stadsplanering-- trafik/stadsplanering-- visioner/bostadsforsorjning 1. INLEDNING MALMÖ STADS ARBETE MED BOSTADSFÖRSÖRJNING I Malmö är det stadsbyggnadsnämnden som svarar för upprättandet av bostadsförsörjningsprogram efter de riktlinjer som kommunstyrelsen beslutar. Malmö stad arbetar aktivt med bostadsförsörjningen på flera olika sätt. Ansvaret och samordningen av bostadsförsörjningen ligger hos stadsbyggnadskontoret. Här hålls de övergripande frågorna kring bostadsförsörjningsfrågor ihop av en projektorganisation med beställargrupp, styrgrupp och analysgrupp som består av direktörer, chefer och medarbetare från stadsbyggnadskontoret, stadskontoret och fastighetskontoret. Utöver dessa grupper arbetar stadsdelsförvaltningar, Boplats Syd och LiMa 1 med bostadsfrågor direkt kopplade till de boende i Malmö stad. Från dessa hämtas värdefull kunskap till analyser och rapporter. Lägesrapport för bostadsförsörjning analyserar bostadsmarknadsläget och följer upp de bostadspolitiska mål som antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. Andra rapporter som ges ut med jämna mellanrum är Tertialrapport uppföljning av bostadsplanering och byggande samt Planlägesrapport - uppföljning av detaljplaner för bostäder. OM RAPPORTEN Lägesrapport för bostadsförsörjning 2013 tar i det inledande kapitlet upp utvecklingen på bostadsmarknaden, bostadsbyggandet samt befolkningsförändringar i Malmö under det senaste året. Efterföljande kapitel redovisar vad Malmö gör för att öka bostadsbyggandet och nå de bostadspolitiska mål som satts upp. Kapitel 3 redovisar prognoser och planarbetet för kommande år. I kapitel 4 behandlas särskilt aktuella frågor i Malmö och hur Malmö stad arbetar med dessa. Under 2012 har staden antagit nya bostadspolitiska mål och anordnat en uppmärksammad bostadsmässa, UngBo 12, för och av unga som är en grupp som bostadsmarknaden har svårt att möta. I kapitlet ges också en bild av hemlösheten i Malmö och hur staden arbetar med frågan, samt några exempel på annorlunda typer av bostäder som byggts i staden under året. Kapitel 5 redovisar några strategiska frågor i Malmö; en ny översiktsplan är under framtagande, framtidens kollektivtrafik och hur staden arbetar med regionala frågor beskrivs. I vanlig ordning avslutas rapporten med uppföljningar av de bostadspolitiska målen, samt en beskrivning av hur Malmö stad har valt att arbeta med de viktigaste kommunala verktygen för att arbeta med bostadsförsörjning. 1 LiMa, Lokaler i Malmö, tillhör fastighetskontorets lokalförsörjningsavdelning och fungerar som internkonsult för alla förvaltningar inom Malmö stad när det gäller lokalfrågor. 4
2. UTVECKLINGEN PÅ BOSTADSMARKNADEN I MALMÖ 2012 BOSTADSBYGGANDE OCH EKONOMI NATIONELLT Konjunkturutvecklingen i Sverige har under året varit instabil. Under våren fanns en optimism och den svenska ekonomin stod stark trots det oroliga finansiella världsläget. Men under hösten försvagades den svenska tillväxten och enligt Konjunkturinstitutet förväntas den svenska tillväxten nu bli betydligt svagare än normalt, och återhämtningen på arbetsmarknaden dröjer till 2014 Konjunkturinstitutet, december 2012). Detta är bidragande orsaker till att utvecklingen på bostadsmarknaden bromsas och att bostadsbyggandet just nu går trögt. Bostadsbyggandet minskade i Sverige under 2012, för flerbostadshus med 16 procent och för småhus med cirka 39 procent jämfört med 2011 enligt preliminära siffror från SCB www.scb.se, 2013-02-22). I Malmö däremot ökade bostadsbyggandet något enligt Malmö stads egna siffror. Dessutom förändrades fördelningen mellan upplåtelseformerna och under 2012 byggdes något fler hyresrätter än bostadsrätter både i riket och i Malmö. För 2013 förväntas bostadsbyggandet gå ner ytterligare för riket totalt, men antalet hyresrätter antas öka, framförallt i Stockholm och Malmö. Enligt Boverkets bedömningar för 2013 kan återhämtningen på bostadsmarknaden i Sverige bli mer utdragen än vid finanskrisen 2008-2009, och bostadsbyggandet ökar först när konjunkturläget stabiliserats Boverket, november 2012). De senaste tio åren har det i snitt byggstartats drygt 1 000 bostäder per år i Malmö. Den ekonomiska oron i Sverige och omvärlden under det gångna året har satt sina spår i utvecklingen på bostadsmarknaden. Både i Malmö och i övriga Sverige har bostadsbyggandet mattats av under 2012, ändå har antalet byggstarter varit något högre än förväntat i Malmö med hänsyn till ekonomin. BOSTADSPRISERNAS UTVECKLING Prisutvecklingen på bostäder påverkas framförallt av ekonomisk och demografisk tillväxt och konjunkturläget. 2010 infördes bolånetaket för att begränsa omfattningen på hushållens bostadslån, men enligt Boverket har belåningsgraden ändå ökat BKN/Boverket, Oktober 2012). Den relativt låga nyproduktionen i förhållande till en stadigt ökande befolkning i Malmö har bidragit till att minska prisnedgången och delvis stödja återhämtningen av prisutvecklingen under 2012. Trots den ekonomiska oron har prisutvecklingen totalt sett i Sverige ökat för både bostadsrätter och villor under det senaste året. Detsamma gäller för storstäderna Stockholm och Göteborg, men inte för Malmö. Även utvecklingen i Malmö och Lund skiljer sig åt. Enligt Mäklarstatistiks prisutveckling kostar en genomsnittlig bostadsrätt i Malmö 16 900 kr/m2, en minskning med en procent det senaste året. I Lund har däremot priserna ökat med fem procent. Motsvarande för hela landet är en ökning med åtta procent. Villapriserna i Malmö var oförändrade under 2012 och låg i januari 2013 på 23 800 kr/m2. I Lund ökade villapriserna med sju procent. Motsvarande siffra för hela landet är en ökning med två procent. www.maklarstatistik.se, januari 2013) 5
Det är byggherrarnas bedömningar av köpkraftens utveckling i förhållande till produktions- och förvaltningskostnaderna som styr nivåerna och upplåtelseformerna på bostadsbyggandet. Trenderna för hur Stockholm, Göteborg och Lunds prisökningar utvecklas och Malmös större prisnedgångar på årsbasis är signaler som pekar på stora variationer. I Malmö har utvecklingen på den danska sidan betydelse likaså hushållens och företagens syn på framtiden. Pågående statliga utredningar och regeringsuppdrag påverkar också bostadsmarknadens funktionssätt för prisutvecklingen för nyproduktion och inom det befintliga beståndet. KONJUNKTUREN OCH BOSTADSBYGGANDET I MALMÖ Diagrammet här intill visar sambanden mellan konjunktursvängningar och bostadsbyggande i Malmö under 2000-talet 1. Under 1970- och 1980-talen påverkade konjunkturen bostadsbyggandet i mindre grad än under 1990-talet och framåt eftersom det då fanns subventioner för bostadsbyggande. Sedan början av 1990-talet är byggandet allt mer konjunkturkänsligt och reagerar nu nästan direkt på konjunktursvängningar. 120 100 80 60 40 20 0-20 -40-60 Byggstarter och BNP-utveckling -80 % BNP utv* Byggstart, % avvikelse från medel Källa: bearbetad statistik från SCB Under 1990-talet var bostadsbyggandet i Malmö i ett slags chocktillstånd efter finanskrisen i början av decenniet. Byggandet låg då på en låg nivå relativt BNP-utvecklingen. Samtidigt kan man notera att bostadsbyggandet ändå följer konjunktursvängningarna men utifrån en låg nivå. De senaste tio åren har det i genomsnitt påbörjats drygt 1 000 bostäder per år i Malmö. I början av 2000-talet och åren efter krisen 2008 låg dock antalet påbörjade bostäder kring 500 per år. Genomsnittet vägs upp av 1 Diagrammet visar den procentuella BNP-utvecklingen relativt föregående år) och den procentuella avvikelsen från medeantalet färdigställda bostäder i Malmö. BNPutvecklingen har multiplicerats med tio för att tydliggöra sambanden. Det är alltså korrelationen mellan de två variablerna som redovisas, inte absoluta siffror. 6
de goda åren 2006 och 2010 då nära 2 000 bostäder byggstartades. Det höga antalet byggstarter 2006 beror på att många byggföretag skyndade på projekt för att kunna ta del av bostadsbyggnadssubventioner som togs bort 2007. Under 2010 byggstartades många projekt som lagts på is under den ekonomiska krisen som startade hösten 2008. BOSTADSBYGGANDET I MALMÖ 2012 För ett par år sedan byggstartades fler bostäder i Malmö än på länge, och det blev en kraftig uppgång på bostadsmarknaden efter finanskrisen 2008/2009, se diagram nedan. Även 2011 inleddes positivt, men under sommaren vände bostadsmarknaden tvärt, och följdes av en avvaktande utveckling under hösten. Få nya bostäder byggstartades och priserna på bostadsrätter och villor sjönk. Byggstarter sköts fram något i tiden och trycket på bygglovsbeslut respektive startbesked var inte lika stort som under den första halvan av 2011. Även 2012 inleddes försiktigt och under första halvåret var det fortsatt få byggstarter i Malmö. Under senare delen av hösten påbörjades dock flera större projekt och antalet byggstartade bostäder steg igen. Antal 2500 Byggstartade bostäder i Malmö 2006-2012 2000 1500 1000 500 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Flerbostadshus Småhus Källa: Malmö stadsbyggnadskontor Byggstartade bostäder Under 2012 påbörjades drygt 1 300 nya bostäder i Malmö, en svag ökning jämfört med 2011, då cirka 1 200 bostäder byggstartades. Av de byggstartade bostäderna var drygt 1 200 lägenheter i flerbostadshus och 120 småhus. Under 2012 ökade andelen hyresrätter till nära 60 procent av de påbörjade bostäderna i Malmö, jämfört med cirka 45 procent i riket totalt sett www.scb.se, 2013-02-22). Vid samma tid 2011 och 2010 låg andelen byggstartade hyresrätter på cirka 50 procent respektive 47 procent i Malmö. En viktig fråga för Malmö stad har varit att bostadsbyggande sker med varierade upplåtelseformer, bostadstyper och storlekar på bostäderna för att det ska vara möjligt att hitta en lämplig bostad för alla skeden i livet. 7
Tendensen har varit starkare att bygga bostadsrätter tidigare men det dåliga konjunkturläget har under 2012 gjort att ett flertal planerade projekt har ändrats från bostadsrätter till hyresrätter under planeringens gång eftersom det varit svårt att sälja bostadsrätterna. Upplåtelseform befintligt bestånd 2011) Hyresrätter Bostadsrätter Småhus 15% Upplåtelseform byggstartade bostäder 2012 Hyresrätter Bostadsrätter Småhus 9% 46% 32% 59% 39% Källa: Malmös stadsbyggnadskontor och stadskontor MKB har under året bidragit till att flera projekt med hyresrätter har påbörjats. De har under 2012 påbörjat ungefär 300 bostäder, och i ytterligare en kvot med beviljade marklov finns cirka 280 bostäder planerade för byggstart under de första månaderna 2013. Flertalet av de hyresrätter som byggstartats under 2012 finns i Västra Hamnen och Hyllie, där det första projektet längs Hyllie Allé startades under året av Roth Fastigheter, med 52 hyresrätter. MKB startade i slutet av året 170 bostäder i kvarteret Trevnaden i Sofielund. Ikano bostad byggstartade 142 hyresrätter i kvarteret Bågen i Kirseberg. Större projekt med bostadsrätter har under årets på börjats i Limhamns hamnområde, Dockan i Västra Hamnen, Hyllie och kvarteret Kaninen i Centrum. Byggstartade bostäder 2012 efter byggherre och bostadstyp Byggherre Småhus antal Flerbostadshus* antal Totalt antal Andelar av totalen MKB 295 295 22% NCC 190 190 14% Ikano bostad 142 142 11% Peab 30 131 161 12% Skanska Nya Hem 51 86 137 10% JM 84 84 6% Roth fastigheter 52 52 4% Byggvesta Klippern 43 43 3% Stadsfastigheter 37 37 3% Stena fastigheter 36 36 3% Övriga 40 108 148 11% Totalt 121 1 204 1 325 100% * Lägenheter i flerbostadshus inkl. specialbostäder 8
Antal Byggstartade och färdigställda bostäder i Malmö 2002-2012 2500 2000 1500 1000 500 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Byggstarter Färdigställda Källa: Malmös stadsbyggnadskontor och stadskontor Färdigställda bostäder Under 2012 färdigställdes cirka tio procent fler bostäder i Malmö än under 2011 som en följd av det höga antalet byggstarter under 2010. Totalt färdigställdes drygt 1 360 bostäder i Malmö under 2012. Av dessa var knappt 1 160 lägenheter i flerbostadshus och drygt 200 småhus. Av de färdigställda bostäderna under året var 39 procent hyresrätter, 46 procent bostadsrätter inklusive ägarlägenheter) och 15 procent småhus, samma fördelning som i det befintliga beståndet. För 2013 förväntas antalet färdigställda bostäder minska något som en följd av att antalet byggstartade bostäder 2011 var betydligt färre än 2010. I stadsdelarna Centrum, Limhamn-Bunkeflo och Husie färdigställdes det stora antalet av de nya bostäderna. Färdigställda bostäder efter byggherre och bostadstyp 2012 Byggherre Småhus antal Flerbostadshus* antal Totalt antal Andelar av totalen HSB 204 204 15% Akelius 147 147 11% Midroc 108 108 8% Skanska Nya Hem 53 28 81 6% Stena fastigheter 77 77 6% Klyvaren Förvaltning 73 73 5% Viktoria Park 71 71 5% JM 36 33 69 5% Derome 68 68 5% Nevsten 68 68 5% Peab 30 32 62 5% Hagagruppen 51 51 4% MKB 29 29 2% Stadsfastigheter 27 27 2% Övriga 87 141 228 17% Totalt 206 1 157 1 363 100% * Lägenheter i flerbostadshus inkl. specialbostäder 9
OMBILDNINGAR AV HYRESRÄTTER Under perioden 1999-2012 har nära 9 000 lägenheter ombildats från hyresrätt till bostadsrätt i Malmö. 2 Detta kan jämföras med att det totalt sett färdigställts drygt 12 000 bostäder under samma period. Allt sedan 1999 har antalet ombildningar ökat för varje år, undantaget 2006. År 2009 bröts dock denna trend och antalet ombildningar minskade med ungefär en tredjedel jämfört med 2008. Med stor sannolikhet berodde nedgången på finanskrisen som bröt ut då. För att ett köp ska kunna genomföras, och därmed en ombildning, krävs att tvåtredjedelar av hyresgästerna är för en ombildning, att fastighetsägaren vill sälja och att det finns ekonomiska förutsättningar för ett köp. I diagrammet nedan visas utvecklingen för ombildningar i Malmö för åren 1999-2012. I Sverige totalt nyregistrerades 630 bostadsrättsföreningar under 2012, vilket är 18 procent färre jämfört med 2011. 3 Antal 1400 1200 Ombildningar från hyreslägenheter till bostadsrättslägenheter 1999-2012 1058 1198 1257 1283 1000 800 878 828 875 600 481 555 400 200 0 Källa: hittabrf.se 287 89 114 66 15 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 BOPLATS SYD Boplats Syd är en kommunal bostadsförmedling av hyreslägenheter från kommunala och privata fastighetsägare i flera kommuner. Huvuduppgiften är att erbjuda en enkel och rättvis bostadskö fri från diskriminering. Alla bostäder förmedlas därför strikt efter kötid i kombination med fastighetsägarnas krav. Boplats Syd administrerar även kommunala tomter. Avsikten har sedan starten 2009 varit att Boplats Syd skulle förmedla lägenheter i flera kommuner och under 2012 blev detta verklighet när av- 2 Lagen om förvärv av hyresfastighet 1975:1132) upphävdes 1 mars 2010 och Förköpslagen 1967:868) upphävdes 1 maj 2010. Det innebär att kommunen inte längre gör någon prövning av de fastigheter som överlåts i Malmö, vilket i sin tur medför att kommunen själv inte kan ta fram statistik över ombildningar av hyreslägenheter till bostadsrätter. Uppgifterna om antalet ombildningar har därför köpts av Hittabrf.se. 3 Fastighetsnytt på webben 2013-01-23. Statistik från Hittabrf.se 10
tal tecknades med Folksam om förmedling av företagets lägenheter i Staffanstorp och med Volito om förmedling i Svedala. Under 2012 förmedlade Boplats Syd nära 3 200 hyreslägenheter från 19 fastighetsägare. Av bostäderna var 20 stycken belägna i Staffanstorp och tre stycken i Svedala. Majoriteten av de förmedlade lägenheterna utgörs av Malmös kommunala bostadsbolag, MKB. Under 2012 förmedlade Boplats Syd drygt 2 600 MKB-lägenheter vilket utgjorde 82 procent av alla förmedlade bostäder. Andelen förmedlade lägenheter från privata fastighetsägare utgjorde 18 procent under 2012, vilket är en ökning med två procentenheter sedan 2011. Under 2012 fanns det nära 39 000 personer som hade en aktiv betald registrering under 2012 och som därmed någon gång under 2012 har kunnat söka lägenhet. Av dessa personer har cirka 20 400 personer sökt minst en lägenhet och över 9 800 har sökt minst 10 lägenheter under 2012. Under 2012 har antalet köande ökat med över 3 500 personer. Den genomsnittliga kötiden som krävdes för att, oavsett lägenhetstyp, få ett förstahandskontrakt under 2012 var 742 dagar, eller strax över två år, vilket är samma genomsnittliga kötid som under 2011. Om studentbostäderna undantas blir den genomsnittliga kötiden i stället 765 dagar. Kötiden för att få en bostad i Malmö är avsevärt kortare än kötiderna till allmännyttorna i till exempel Stockholm, Göteborg och Lund. BOSTÄDER OCH BEFOLKNINGSFÖRÄNDRINGAR Malmös befolkning har ökat årligen sedan 1985 och var vid årsskiftet 2012/2013 cirka 307 800 personer. Befolkningen i Malmö ökade med drygt 4 900 personer, vilket är cirka 1 050 fler jämfört med föregående år. För tredje året i rad har Malmö mer än 5 000 nyfödda. Malmös totala flyttningsnetto för 2012 blev drygt 2 500 personer vilket är strax över 600 personer fler jämfört med föregående år. Vem flyttar till Malmö? Liksom övriga storstäder i Sverige har en stor andel av Malmös invånare internationell bakgrund och många är unga. Nästan exakt halva befolkningen är under 35 år. Diagrammet på nästa sida visar vari befolkningsökningen har bestått under 2000-talet och början av 2010-talet. En ansenlig andel av Malmös befolkningsökning har utgjorts av invandring från utlandet. Under 2012 tog Malmö emot 856 flyktingar, främst från Afghanistan, Irak, Mellanöstern, Somalia och Syrien. Liksom tidigare år var inflyttningen störst till stadsdelarna Rosengård, Fosie, Södra Innerstaden och Hyllie. Migrationsverket bedömer att under 2013 kommer 45 500 nyanlända invandrare beviljas uppehållstillstånd i Sverige som flyktingar, av flyktingliknande skäl eller som anhöriga till någon tidigare kommunmottagen 11
Antal 8000 Befolkningsförändringar och färdigställda bostäder under 2000-talet i Malmö 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Utrikes flyttningsnetto övriga Flyttningnetto Danmark Inrikes flyttningsnetto Födelsenetto Färdigställda bostäder -1000-2000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 År Källa: SCB invandrare. Flyktingmottagandet i Malmö kommer därför vara fortsatt stort. Bostadssituationen för nyanlända i Malmö är mycket svår och de flesta kommunplacerade flyktingar bor inneboende eller har ambulerande boende. Endast cirka 20 procent av flyktingarna har eget hyreskontrakt när de kommunplaceras. Att vara inneboende innebär oftast trångboddhet och nyanlända flyktingar flyttar ofta mellan stadsdelar vilket innebär att det sällan är en trygg form av inneboende som är aktuell. En annan betydande grupp inflyttare i Malmö under 2000-talet har kommit från Danmark. Malmös bostadsmarknad påverkas mycket av den danska ekonomin och utvecklingen på bostadsmarknaden i Köpenhamnsregionen. Under mitten av 2000-talet var inflyttningen från Danmark stor, men under de två senaste åren har flyttströmmen vänt. Detta som en följd av lägre bostadspriser och fler lediga bostäder i Köpenhamnsregionen efter en stor byggboom där under 2000-talets andra hälft. Det inrikes flyttnettot till Malmö var däremot negativt under flera år i mitten av 2000-talet, men har under senare delen av 2000-talet varit positivt, dock i minskande omfattning på senare år. Behov och efterfrågan skiljer sig åt mellan de olika grupperna av inflyttare i Malmö. Unga efterfrågar i hög grad mindre och billiga lägenheter, flyktingar har få möjligheter att själva välja var de ska bo och blir ofta inneboende, medan inflyttare från Danmark eller övriga Sverige ofta flyttar till Malmö på grund av jobb och kan efterfråga bostäder med hög standard i populära områden. Samtidigt är hyresrätter en viktig boendeform både för hushåll som saknar sparat kapital och för dem som väljer att flytta för att de har fått arbete eller studieplats på orten men är osäkra på hur länge de vill eller kan bo kvar. 12
För 2012 kan det liksom för 2011 konstateras att Malmö har ett negativt flyttningsnetto när det gäller åldergruppen 0-5 år på minus 600 personer. Flyttningsnettot för åldersgruppen 30-39 år ligger också på minus 600. Detta innebär att det är fler barnfamiljer som väljer att flytta ut från Malmö än som väljer att flytta in. Detta kan vara en avspegling av bostadsstrukturen i Malmö i förhållande till kranskommunerna. De villor som barnfamiljerna efterfrågar finns på rimligt pendlingsavstånd till rimliga priser i andra kommuner. Befolkningsökning och bostadsbyggande i Malmös stadsdelar Utifrån preliminära siffror ökade folkmängden i samtliga stadsdelar utom Rosengård, som minskade med strax över 100 personer under 2012. Befolkningen i Rosengård har tidigare år ökat kraftigt trots att inga eller få nya bostäder har tillkommit. Årets negativa befolkningstillväxt kan vara en effekt av en redan mycket hög boendetäthet i stadsdelen. I de stadsdelar som det tillkom bostäder genom nyproduktion under året har befolkningen ökat mest. Den största ökningen skedde i stadsdel Centrum, därefter kommer Limhamn-Bunkeflo med drygt 1 100 personer och Husie med 470 personer. Stadsdelen Centrum är fortsatt den största stadsdelen med cirka 47 000 invånare och Fosie näst störst med strax under 44 000 invånare. Antal 1800 Befolkningsökning och färdigställda bostäder i Malmös stadsdelar 2012 1600 1400 Färdigställda lägenheter 2012 Befolkningsökning 1200 1000 800 600 400 200 0-200 Centrum Södra Innerstaden Västra Innerstaden Limhamn-Bunkeflo Hyllie Fosie Oxie Rosengård Husie Kirseberg Källa: Malmö stadskontor SAMMANFATTNING De senaste åren har det i genomsnitt byggstartats drygt 1 000 bostäder per år i Malmö. Bostadsbyggandet tenderar dock att följa konjunktursvängningarna, och så har det även varit under den senaste turbulensen i ekonomin. Men trots lågkonjunktur och lågt bostadsbyggande generellt i riket har det byggts något mer än förväntat i Malmö under året. Antalet 13
byggstarter är till och med något fler än under 2011. Malmö stad arbetar med att föra en god dialog med byggherrar och ha en god planberedskap vilket ger goda förutsättningar för ökat bostadsbyggande. Dock är det svårt att förutspå ekonomins inverkan på bostadsbyggandet i Malmö. Staden påverkas även av vad som sker i den danska ekonomin och på bostadsmarknaden i Köpenhamnsregionen. Ett allsidigt bostadsbyggande Lågkonjunkturen har även påverkat vilka upplåtelseformer de nybyggda bostäderna får. Ett flertal bostadsprojekt har inletts som bostadsrätter, men på grund av svagt intresse från kunder har de omvandlats till hyresrätter. Samtidigt har omvandlingen av befintliga bostäder från bostadsrätt till hyresrätt kraftigt avtagit. Sannolikt som en konsekvens av den svaga ekonomin. Omfattningen på byggandet av bostadsrätter och omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter har tidigare varit oroande och Malmö stad följer utvecklingen vad gäller upplåtelseformerna. Just hyresrätten är viktig både för debutanter på bostadsmarknaden som saknar sparat kapital, och för att arbetsamarknaden ska fungera väl. Att acceptera ett jobberbjudande är lättare om det finns möjlighet att finna bostad på orten. Ett allsidigt bostadsbyggande i alla områden vad gäller olika upplåtelseformer, lägenhetsstorlekar och hustyper ingår i ett av de bostadspolitiska målen Malmö stad har satt upp och en viktig del i utvecklingen av en integrerad stad. Just integration är en viktig fråga för Malmö där en stor andel av befolkningen är nyinflyttad från andra länder. I Malmö finns många debutanter på bostadsmarknaden och särskilt flyktingar möter en svår bostadssituation, ofta som inneboende och i trångbodda lägen. Områdesprogrammen, Malmö stads satsning för att lyfta eftersatta stadsdelar, hanterar en del av de problem som nyinflyttade kan råka ut för genom satsningar till exempel för att samla hyresvärdar kring bostadssituationen. En annan grupp som möter svårigheter på bostadsmarkanden är unga. Malmö är en ung stad och under 2012 anordnade staden UngBo 12, en tävling och bostadsmässa, vars idéer och förslag staden nu arbetar vidare med. Mer finns att läsa i kapitel 4 om UngBo 12 och Områdesprogrammen, bland annat. En bostadskö Malmös bostadsmarknad är ansträngd efter år av lågt bostadsbyggande och stor befolkningsökning. Det krävs en kötid på i genomsnitt över två år i Boplats Syd för att hitta den bostad man vill ha. Dock har bostadsbristen inte nått sådana nivåer som i till exempel Stockholm, Göteborg och Lund. Boplats Syd har under året knutit fler hyresvärdar till sig och diskussioner med fler stora hyresvärdar pågår. Även ett antal kommuner i MalmöLundregionen har anslutit sig till Boplats Syd. 14
3. PLANLÄGE OCH PROGNOS FÖR BOSTADSBYGGANDE FORTSATT OSÄKER EKONOMISK UTVECKLING Den fortsatta svaga ekonomiska utvecklingen framförallt i Europa dämpar den svenska ekonomin under 2013 och framåt. Kombinationen av lågkonjunktur och strukturella faktorer innebär att det kommer ta tid innan ekonomin har återhämtat sig. I Sverige förväntas hushållens och företagens efterfrågan utvecklas svagt vilket innebär att investeringarna och arbetslösheten väntas stiga. Enligt Sveriges Kommuner och Landsting; SKL, förväntas BNP öka med 1,2 procent under 2013, vilket är samma tillväxt som under 2012. Trots vikande sysselsättning finns det en förväntan att skatteunderlaget fortsätter att utvecklas positivt. Detta gäller framförallt i Stockholm, Göteborg och Malmö och kommunerna i deras närhet. Återhämtningen på arbetsmarknaden och ökande sysselsättning kommer igång först under 2014 och framåt. I Skåne gör Arbetsförmedlingen i sin senaste prognos bedömningen att arbetslösheten och varselläget ökar framförallt inom bygg, transport och detaljhandeln. Ungdomsarbetslösheten är en särskild utmaning i Skåne och ligger på 18 procent tre procentenheter högre än för riket). Positivt för Malmö är att allt fler huvudkontor väljer att etablera sig i staden. Nyligen beslutade till exempel Ikea att etablera ett av sina huvudkontor i Hyllie, bland annat på grund av närheten till Copenhagen Airport. Stimulera ekonomin En långsiktig planering för att stimulera ekonomin förutsätter en nära koppling till utbyggnaden av infrastruktur. Regeringens arbete med den kommande infrastrukturpropositionen är ett viktigt led för att stimulera till regional utvecklingskraft. Under 2013 arbetar staden inom ramen för MalmöLundregionens fördjupade samarbete kring de mest prioriterade infrastruktursatsningarna i Skåne på kort och lång sikt och som kan hantera kapacitetsbristerna i Malmö och Skåne. Genom ett storstadspaket för infrastruktur påverkas incitamenten för näringslivet och till byggherrarna att bygga fler bostäder i Malmö och som bättre motsvarar den efterfrågan och det behov som finns inom ramen för en hållbar utveckling. Vid årsskiftet tog Sverige över ordförandeposten i Nordiska ministerrådet. Huvudfokus på det svenska ordförandeskapet är att utveckla samarbetsformerna i en tid med stor osäkerhet i den globala ekonomin. Det handlar bl.a. om att lösa upp gränshinder mellan Sverige och Danmark och för att underlätta till fler människor i arbete och utbildningar och för investeringar i infrastruktur. Öresundskomiteen har här en viktig roll att fylla i arbetet för att riva gränshinder, att revidera det svenskdanska skatteavtalet och för att säkra att inga nya hinder uppstår som försvårar den ekonomiska integrationen i Öresundsregionen. I Malmö stad står ett ökat bostadsbyggande fortsatt i fokus och staden arbetar på flera sätt för att detta ska ske. En del i detta arbete är att ta fram detaljplaner med nya bostäder och på så sätt skapa förutsättningar för att fler bostäder byggs. Men det råder viss osäkerhet kring antalet byggstarter under 2013 med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen. Detta är något som avspeglas framförallt på byggandet av bostadsrätter och småhus, medan byggandet av hyresrätter sannolikt fortsätter som planerat. Läs mer om planer och bostadsbyggande: Tertialrapport - uppföljning av bostadsbyggande och planering redovisar aktuellt bostadsbyggande i Malmö. Planlägesrapport - uppföljning av detaljplaner för bostäder redovisar halvårsvis uppföljning av detaljplaner. 15
Sveriges låga inflation och svaga efterfrågan innebär att ekonomin behöver stimuleras. För att göra detta har reporäntan sänkts till 1,0 procent och bedöms höjas först under 2014 när inflationen och konjunkturen återhämtat sig. BEFOLKNINGSPROGNOS Malmö hade vid årsskiftet 2012/2013 en folkmängd på cirka 307 800 personer, en ökning med cirka 4 900 personer under 2012. I prognosen från 2012) som sträcker sig fram till 2016 beräknas folkmängden då vara cirka 325 000 personer i Malmö, en ökning med cirka 17 000 personer eller sex procent. Inflyttningarna till Malmö har under de senaste åren legat runt 20 000 per år och väntas under 2013 ligga på ungefär samma nivå. Under 2012 flyttade 19 800 personer till Malmö. Antalet födda antas öka fortsatt med cirka 100 fler barn per år. Antalet döda antas minska något varje år till prognosperiodens slut och ligga på cirka 2600. Under prognostiden antas främst Centrum och Limhamn-Bunkeflo och Hyllie att öka mest då det är i dessa stadsdelar som det byggs flest nya bostäder. Något som är svårt att förutspå är världsläget och flyktingmottagandet. Prognosen är dock att flyktingmottagandet i Malmö kommer att vara fortsatt stort. Enligt stadskontorets justerade prognos från hösten 2012 väntas befolkningen öka med cirka 3 600 personer under 2013. Stadskontoret presenterar en ny befolkningsprognos under våren 2013. PLANER PÅ GÅNG Malmös stora utbyggnadsområden är Västra Hamnen, Hyllie, Limhamn/ Bunkeflo och Norra Sorgenfri. Antalet planerade bostäder varierar något från år till år, men Malmö stad har de senaste åren påbörjat och färdigställt ett stort antal detaljplaner för bostäder, vilket gör att det finns en god planberedskap. Under 2012 har de större detaljplanearbetena för bostäder pågått i ovan nämnda utbyggnadsområden, samt i Husie. I årsskiftet 2012/2013 pågick arbete med detaljplaner för drygt 7 500 bostäder. Under 2012 anmäldes detaljplaner för cirka 1 400 bostäder i stadsbyggnadsnämnden. De fyra senaste åren, 2009-2012, har det anmälts detaljplaner i Stadsbyggnadsnämnden för cirka 8 500 bostäder, vilket är planer för i snitt drygt 2 100 bostäder per år. Detaljplaner med knappt 1 700 bostäder vann lagakraft 2012, vilket var mer än dubbelt så många som för 2011. Av dessa var drygt 1 000 på kommunal mark. Se projekten i kartorna på sidorna 17 och 18. De detaljplaner med bostäder som vunnit laga kraft under året finns vid Dragörkajen och i kvarteret Cementen i Limhamn hamnområde, Västra Hamnen, och Hyllie. Det är till största del lägenheter i flerbostadshus som planeras. Under 2013 fortsätter planeringen av nya bostäder framförallt i Västra Hamnen, Hyllie och Norra Sorgenfri. 16
Anmälda detaljplaner 2012 bilen 17 kv 1-4 trollhättan 100 lägenheter 600 lägenheter 4,6,7 120 lägenheter 26 katrinelund 2 nytorp 30 lägenheter brännaren 120 lägenheter KIRSEBERG draken 250 lägenheter soltofta äldreboende hjortsvampen VÄSTRA INNERSTADEN 1 småhus stjärntofta 2 4-6 HUSIE smörbollen 53 2 småhus 150 lägenheter 1 småhus ROSENGÅRD marknadsplatsen SÖDRA INNERSTADEN 1 småhus 7 sågaren CENTRUM 2 HYLLIE FOSIE 6:3 mfl 7 småhus vintrie LIMHAMN-BUNKEFLO OXIE 1 mfl 30 småhus lastbryggan kantatgatan omr ö om 30 radhus 0 1 2 3 km Karta Malmö Stadsbyggnadskontor 2012 Antal bostäder i anmälda detaljplaner 2012. Källa: Malmö stadsbyggnadskontor BYGGSTARTER 2013 Malmö stad har god planberedskap. I nuläget finns sammantaget drygt 5 000 bostäder i klara detaljplaner. Det finns alltså goda förutsättningar för bostadsbyggande i Malmö de närmaste åren, och byggstart av närmare 2 000 bostäder under 2013 är en rimlig målsättning med bakgrund av antalet planerade bostäder. Osäkerheten på bostadsmarknaden ser dock ut att kvarstå under 2013, vilket gör det svårbedömt hur många bostäder som faktiskt kommer att byggstartas i Malmö under 2013. I dagsläget är det rimligt att anta att cirka 1 000 bostäder kan komma att byggstartas. Skillnaden mellan beviljade bygglov och byggstartade bostäder ökade kraftigt under 2011, vilket betyder att byggherrarna avvaktade i större utsträckning med att byggstarta bostadsprojekten. Under 2012 har den- 17
Lagakraftvunna detaljplaner 2012 bilen 8 bilen 120 lägenheter 16 kv 6,12 2 klyvaren 25 lägenheter 120 lägenheter stapelbäddsparken omr v om 80 lägenheter torsken mfl 150 lägenheter 7 trevnaden milano 200 lägenheter 2 lägenheter 1 KIRSEBERG 13 del av CENTRUM cementen 490 lägenheter, 40 småhus åstofta dragörkajen 1 småhus VÄSTRA INNERSTADEN 140 lägenheter ROSENGÅRD häcksaxen 2 lägenheter SÖDRA INNERSTADEN kungsörnen HUSIE 60 lägenheter HYLLIE 3 marknadsplatsen 4-6 FOSIE 150 lägenheter 80 lägenheter marknadsplatsen LIMHAMN-BUNKEFLO OXIE 1 småhus 24:84 vintrie 0 1 2 3 km Karta Malmö Stadsbyggnadskontor 2012 Antal bostäder i lagakraftvunna detaljplaner 2012. Källa: Malmö stadsbyggnadskontor na skillnad minskat och i dagsläget finns drygt 500 bostäder i beviljade bygglov, som ännu inte har byggstartats januari 2013). Stadsbyggnadskontoret har 49 pågående detaljplaner med bostadsändamål och 15 detaljplaner som vunnit laga kraft under 2012, med sammanlagt 9 200 bostäder januari 2013). Det finns även ett stort antal bostäder i detaljplaner från 2010 och 2011 som ännu inte har byggstartas trots beviljade bygglov. Exempelvis finns cirka 1 600 bostäder kvar i detaljplanen för Hyllie allé som vann laga kraft i december 2010. Bygglovsprocessen är igång för en del av projekten i Hyllie, och ett av projekten byggstartades under 2012. 18
SAMMANFATTNING God planberedskap Malmös planberedskap är god. I dagsläget finns sammantaget cirka 5 000 bostäder i klara detaljplaner. Skillnaden mellan beviljade bygglov och byggstartade bostäder ökade kraftigt under 2011, vilket visar att byggherrarna avvaktade i större utsträckning med att byggstarta sina bostadsprojekt. Under 2012 minskade skillnaden och vid årsskiftet fanns drygt 500 bostäder som ännu inte byggstartats i beviljade bygglov. Det ger signaler om att byggherrarna haft lättare att komma igång med planerade projekt under året. Enligt Boverkets bedömningar för 2013 så kan återhämtningen på bostadsmarknaden i Sverige bli mer utdragen än vid finanskrisen 2008-2009, och bostadsbyggandet ökar först när konjunkturläget stabiliserats Hur många bostäder byggstartas i Malmö 2013? Bostadsbyggandet väntas gå ner ytterligare för riket totalt under kommande år, men antalet hyresrätter förväntas öka, framförallt i Stockholm och Malmö. Med hänsyn till planläget är byggstart av 2 000 bostäder under 2013 en rimlig målsättning. Men osäkerheten på bostadsmarknaden ser ut att kvarstå under 2013, vilket gör det svårbedömt hur många bostäder som verkligen kommer att byggstartas i Malmö under 2013. Stadsbyggnadskontorets bedömning är att cirka 1 000 bostäder kan komma att byggstartas. De områden som är aktuella för nya bostäder är framförallt i Västra Hamnen, Hyllie och Norra Sorgenfri. Fortsatt befolkningsökning Malmös befolkning väntas öka under 2013 men inte lika kraftigt som under 2012. Fram till 2016 väntas befolkningen öka med cirka 17 000 personer och en fortsatt hög utbyggnadstakt är nödvändig för att bostadsmarknaden ska fungera väl. En hög utbyggnadstakt med god kvalitet på bostäder och miljöer med varierade upplåtelseformer, bostadstyper och bostadsstorlekar är en av Malmös stora utmaningar framöver och något staden arbetar mycket med. 19
Det har i Malmö hänt mycket som har bäring på bostadsmarknaden under 2012. Under året har Malmö stad hållit Sveriges första bostadsmässa för unga UngBo 12, antagit nya bostadspolitiska mål, påbörjat ett stort arbete med att försöka minska de sociala klyftorna i staden och fortsatt utvecklingen kring hållbart byggande, för att nämna några händelser. 4. AKTUELLT I MALMÖ Följande kapitel beskriver några av de utmaningar som Malmö stad står inför, som också tas upp i de bostadspolitiska målen, och de lösningar staden försöker arbeta med. Från sociala utmaningar, till två grupper som har blivit allt mer lidande av en kärvare bostadsmarknad, till konkreta projekt som möjliggör medborgardeltagande och höjer ribban för energieffektivitet. Sist i denna rapport finns i vanlig ordning en direkt uppföljning av Malmö stads arbete med de bostadspolitiska målen med indikatorer och handlingsplan. NYA BOSTADSPOLITISKA MÅL Under 2012 antogs nya bostadspolitiska mål för Malmö stad av kommunfullmäktige. Målen gäller fram till valet 2014 och beskriveri i tio punkter på vilket sätt staden vill att bostadsmarknaden ska utvecklas. Under 2013 kommer indikatorer och en handlingsplan, som bland annat visar var ansvaret ligger för att de bostadspolitiska målen ska uppnås, att arbetas fram på stadsbyggnadskontoret. Till handlingsplanen knyts också en utbyggnadsplan som anger i vilken ordning och omfattning Malmö stad planerar att bostadsutbyggnaden ska ske. De nya målen bygger i stort sett på de bostadspolitiska mål som antogs 2009. Eftersom de tidigare 13 bostadspolitiska målen gällt fram till de nya antogs, utvärderas de i slutet av lägesrapporten. I 2014 års Lägesrapport görs uppföljningar på de senast antagna målen. Bostadspolitiska mål 2010-2014 Antagna av kommunfullmäktige 2012-11-22 1. Staden ska aktivt motverka boendesegregation i Malmö genom att stimulera till ett allsidigt bostadsbyggande i alla områden vad gäller olika upplåtelseformer, lägenhetsstorlekar och hustyper. Staden ska också verka för en funktionsblandad stad, där boende blandas med arbetsplatser och annan service. 2. Alla Malmöbor ska kunna erbjudas en bostad som motsvarar deras behov och efterfrågan genom en god tillgång till ett varierat utbud av bostäder. Boplats Syd ska underlätta förmedlingen av hyresbostäder till de sökande. 3. Utemiljön och boendekvaliteten ska hålla god standard i Malmös samtliga bostadsområden. 4. Bostadsplanering ska ske med högsta möjliga demokratiska ambitioner. 5. Behov av lokaler för skola, barnomsorg, vård, omsorg, socialt boende och mötesplatser ska vid all produktion av bostäder komma tidigt in i planprocessen och byggas ut i takt med bostadsbyggandet. 6. Staden ska genom god mark- och planberedskap skapa förutsättningar för ny produktion av bostäder. 7. Staden ska ha en aktiv markpolitik som bidrar till att goda bostäder med hyresrätt till rimliga kostnader byggs. 8. Staden ska medverka till att skapa förutsättningar för en allsidig bostadsförsörjning i regionen. 9. För att stimulera nyproduktion av bostäder ska en god service erbjudas till byggherrar som är intresserade av att bygga bostäder i staden. 10. Byggandet av nya bostäder ska ske med hög ställda ekologiska krav. 20
ENERGIEFFEKTIVT BOSTADSBYGGANDE Malmö stad har höga ambitioner när det gäller miljön. Allt sedan bostadsmässan Bo01 med fokus på hållbarhet har staden utvecklat system för att säkerställa hållbarhet i samhällsplanering och byggande. Det senast färdigställda kvarteret i Västra Hamnen är Fullriggaren och redan när projektet startade 2007 fanns ett stort fokus på hållbarhetsfrågorna. Området består av 636 lägenheter varav 544 hyresrätter, 37 bostadsrätter, 34 ägarlägenheter, 9 LSS-lägenheter och 12 genomgångslägenheter. Här finns även en förskola med fyra avdelningar, kontor och ett parkeringshus. Fullriggaren i Västra hamnen. Källa: Fullriggaren byggherregrupp Fullriggaren är ett av de första större områdena där man tillämpar Miljöbyggprogram Syd. I ambitionskontraktet uppfyller alla byggnaderna kraven A eller B för energi. Det har lett till att området nu är Sveriges största samling av energieffektiva byggnader. Kontorsfastigheten är dessutom klassad enligt certifieringssystemet Green Building. Tillämpningen av grönytefaktorn som anges i detaljplanen samt kärnområdet Urban ekologisk mångfald i Miljöbyggprogram Syd har också lett till grönare innergårdar, gröna tak och gröna fasader. Fullriggaren utmärker sig på fler sätt. Det är landets största område för insamling av organiskt avfall med avfallskvarnar och alla som bor och arbetar i området har ett gratis medlemskap i en bilpool de första fem åren. Fullriggaren har beviljats 25 miljoner kronor i stöd från Delegationen för hållbara städer, vilket har bidragit till att genomföra de hållbara satsningarna inom projektet, t ex avfallskvarnar och energieffektivisering. Under hela processen har det pågått ett samarbete i form av en så kallad byggherredialog med Malmö stad och de tolv byggherrarna. I dialogen har man kunnat belysa olika hållbarhetsfrågor och samordningen av dessa och andra byggrelaterade frågor. Malmö stad och byggherrarna har även gemensamt anlitat en särskild hållbarhetssamordnare för arbetet med hållbarhetsfrågorna. Inflyttningen i Fullriggaren startade i oktober 2011 och idag bor nära 1 000 personer i området 2012-11-21). 21
VARIERADE UPPLÅTELSEFORMER Malmö stad har länge verkat för att bostadsbyggande ska ske med varierade upplåtelseformer där värnandet om hyresrätten varit särskilt viktig. Men även andra typer av boenden ger viktiga tillskott till utbudet av bostäder i staden. Här beskrivs två mindre vanliga former av boenden. Ägarlägenheter i Västra Hamnen Sverige fick under 2009 en ny upplåtelseform, ägarlägenheten. Denna upplåtelseform gör det möjligt att äga en lägenhet i ett flerbostadshus på samma sätt som att äga ett småhus, och skiljer sig alltså från bostadsrätter där de boende äger andelar i en förening, som i sin tur äger fastigheten. I en ägarlägenhet har ägaren likt en småhusägare full frihet att bygga om och hyra ut till annan part, vilket också skiljer sig från vad bostadsrättsinnehavare har möjlighet till. Det finns fler likheter mellan ägarlägenheter och småhus, exempelvis betalas kostnad för lagfart samt fastighetsavgift på samma sätt. En skillnad mellan småhus och ägarlägenhet är att yttertak, fasad, förråd och andra gemensamma anordningar för ägarlägenheter förvaltas av en samfällighetsförening för ägarna av ägarlägenheterna. Ägarlägenheten förefaller dyrare än bostadsrätt i och med kostnad för lagfart och en högre fastighetsavgift. Att det idag inte är möjligt att omvandla bostäder i befintligt bestånd till ägarlägenheter medför samma kostnadsproblematik som gäller för all nyproduktion oavsett upplåtelseform. Dock medföljer en större frihet i och med att ombyggnation och uthyrning kan göras utan vidare. White arkitekter och andra aktörer på bostadsmarknaden uppger att den nya upplåtelseformen väckt ett stort intresse hos dem. Samtidigt som flera andra bostadsbyggare valde att bygga hyres- eller bostadsrätter där de ursprungligen avsåg bygga ägarlägenheter, drev White igenom Malmös hittills största projekt med ägarlägenheter, Slupen 5 med 31 lägenheter i Västra Hamnen, som färdigställdes under 2012 och invigdes av bostadsminister Stefan Attefall. Trots färdigställandet har White konstaterat att marknaden inte riktigt är mogen än för ägarlägenheter. Hyresoch bostadsrättsmarknaderna är kända, men ägarlägenhetsmarknaden är fortfarande en okänd boendeform för de flesta och det var få som vågade teckna kontrakt på en stor ägarlägenhet på ritstadiet långt före byggstart och inflyttning. I skrivande stund är majoriteten av lägenheterna sålda, medan några hyrs ut av White. Ägarlägenheter i Västra Hamnen. Källa: White, fotograf Peter Brinch. 22
Kollektivhus i Sofielund Kollektivhus är en samlingsterm för hus som främjar kollektiva boendeformer och drivs av olika sammanslutningar där de boende ingår - bostadsrättsföreningar, kooperativa hyresrättsföreningar, ideella föreningar, et cetera. I kollektivhus är närheten till de andra boende central, och tryggheten som följer av att nära umgås med sina grannar lyfts fram som ett starkt argument för denna boendeform. Tillsammans utför de boende sysslor till exempel matlagning) som normalt skulle fallit på varje enskilt hushåll, och delar också på investeringar i husgeråd, som blir gemensam egendom. Utöver den enskilda bostaden finns i huset också gemensamma lokaler där de boende kan umgås, och tillsammans utöva hushållssysslor och fritidaktiviteter. Ofta sköter föreningen också hela eller delar av fastighetsskötseln, och fattar gemensamt beslut om drift och underhåll. Föreningen Kollektivhus i Malmö KiM) har sedan 2009 arbetat för att det ska nyproduceras ett kollektivhus i Malmö, och arbetet börjar närma sig sitt slut. I november 2012 togs det första spadtaget för kvarteret Trevnaden, där MKB kommer att uppföra 45 lägenheter som KiM:s medlemmar ska kunna flytta in i under 2014. Resterande lägenheter och de som blir lediga senare kommer att förmedlas genom Boplats Syd. KiM har varit delaktiga genom hela planeringsprocessen, såväl gällande exempelvis energifrågor som utformning och arkitektur. BOSTADSBRISTEN FÖR UNGA LEDDE TILL UNGBO 12 Malmö är sett till demografin en ung stad - nästan hälften av befolkningen är under 35 år och 65 000 personer finns i gruppen 18-30 år, de som brukar kallas de unga vuxna. De ungas problem med att ta sig in på bostadsmarknaden är kända liksom dess primära orsaker - brist på de lägenheter unga i allmänhet kan efterfråga hyresrätter med rimlig hyra) i kombination med att unga ofta har oregelbunden eller svag betalningshistorik. Detta gör att unga har svårt att mäta sig i konkurrensen med andra grupper på bostadsmarknaden. En stor andel av gruppen unga är studenter och vid Malmö högskola studerar i nuläget ca 25 000 personer, en siffra som förväntas sjunka till ca 23 500 de närmaste åren. En minskad studentpopulation kommer sannolikt att föra med sig ett minskat tryck på den idag pressade studentbostadsmarknaden. Hur stor den förväntade minskningen blir beror på en rad olika faktorer såsom antal studentbostäder tillgängliggjorda genom uppsägningar, andelen regionala, nationella och internationella studenter samt det generella läget på bostadsmarknaden i Malmö. För studenter om studentbostäder i Malmö: www.mah.se/studentbostad Trots en minskande mängd studenter bedömer Malmö högskola att det finns behov av fler studentbostäder - ett komplement till de bostäder som finns idag och som kan efterfrågas av de mer resurssvaga grupperna inom 23