Marknadsrapport Ombildningar i Stockholm sep 2010-2011 Accelerating success.
Ombildningar i Stockholm 2010-2011 De boende hos allmännyttan som under analysperioden sålt sin nybildade bostadsrätt har i genomsnitt erhållit 87 % över betald insats. Under perioden 1 september 2010 till och med den 31 december 2011, 16 månader, ombildades 121 fastigheter i Stockholms kommun. Utav dessa 121 fastigheter bildades det 114 bostadsrättsföreningar. Den totala köpeskillingen uppgick till 9,3 miljarder kronor. Det innebär att 5 636 lägenheter med en total bostadsyta om 373 656 m² har bytt eller kommer att byta ägandeform. I fastigheterna finns också lokaler om totalt 53 224 m². Snittföreningen omfattar 49 lägenheter med en totalarea om 3 745 m² där lokalarean utgör cirka 12 %. Bostadsrättsföreningarna har i genomsnitt betalat 21 730 kr/m² för fastigheten, en ökning med cirka 5 % jämfört med Colliers förra rapport över perioden 100101-100831. Till detta tillkommer förvärvskostnader om 775 kr/m² samt en underhållsfond om 1 379 kr/m². Om man ser till den enskilda medlemmen så har hyresgästen betalat 20 436 kr/m² i insats och har fått en månadsavgift om 546 kr/m² det första året. 2 OMBILDNINGAR STOCKHOLM
De som under analysperioden sålt sin nybildade bostadsrätt har i genomsnitt erhållit 37 201 kr/m². Detta innebär att hyresgästerna i Stockholm fått en ökad förmögenhet om totalt 6 mdrkr eller 1,1 Mkr per lägenhet. Allmännyttan i Stockholm fortsätter att ombilda ett stort antal fastigheter, 51 st under analysperioden vilka lett till 46 nya bostadsrättsföreningar. Skillnaden mot vår förra rapport är att de privata fastighetsägarna ombildar mer än allmännyttan, 70 fastigheter mot 51 för allmännyttan. Samtidigt så har dock totala antalet ombildningar minskat. Under denna analysperiod har det ombildats cirka 8 fastigheter per månad mot vår förra rapport då takten låg på 13 fastigheter per månad. Denna period har allmännyttan ombildat 3 508 lägenheter för en total köpeskilling om 5,2 mdkr, de boende har i genomsnitt betalat 18 279 kr/m² i insats. De boende hos privata fastighetsägare har i genomsnitt betalat 23 473 kr/m² i insats. När man sedan sålt sin bostadsrätt har boende hos allmännyttan sålt för ett pris om 87 % över betald insats, medan de boende hos privata fastighetsägare har sålt för 67 % över betald insats. OMBILDNINGAR STOCKHOLM 3
Ombildade fastigheter i västra Stockholm Köpeskilling 16 686 kr/m² 25 228 kr/m² 28 096 kr/m² 28 732 kr/m² 29 970 kr/m² 20 702 kr/m² 12 103 kr/m² 14 204 kr/m² 15 053 kr/m² 14 274 kr/m² 13 014 kr/m² 24 958 kr/m² 18 165 kr/m² 27 000 kr/m² 21 604 kr/m² 27 462 kr/m² 19 581 kr/m² 20 149 kr/m² Se karta nedan 30 498 kr/m² 29 950 kr/m² 22 846 kr/m² 20 583 kr/m² I Västra Stockholm inklusive Stora Essingen har det skett 35 ombildningar under analysperioden. Av dessa har allmännyttan stått för 13 stycken. Bostadsrättsföreningarna har betalat mellan 12 100 kr/m² och 30 498 kr/m² och i snitt 21 614 kr/m². De högsta priserna har Traneberg och Mariehäll/Bällsta bro och de lägsta köpeskillingarna finner man i Råcksta och Blackeberg. Det har skett ett betydande antal ombildningar i Abrahamsberg och nivåerna här ligger på omkring 21 500 kr/m² i snitt. HEFAB står för 11 av dessa ombildningar. 20 000 kr/m² 25 806 kr/m² 20 452 kr/m² 23 192 kr/m² 21 462 kr/m² 22 109 kr/m² 19 900 kr/m² 15 332 kr/m² 25 568 kr/m² Avsatta medel för yttre underhåll (underhållsfonden) låg på mellan 235 kr/m² och 7 774 kr/m², i snitt 2 442 kr/m². Delar man upp försäljningarna kan man se att medelpriset för allmännyttans försäljningar låg på 20 149 och att man i dessa ombildningar hade en underhållsfond på 1 003 kr/m². För övriga säljare låg snittet på 22 480 kr/m² med en underhållsfond på 3 289 kr/m². 21 363 kr/m² 24 053 kr/m² 20 281 kr/m² 21 127 kr/m² 4 OMBILDNINGAR STOCKHOLM
Ombildade fastigheter i västra Stockholm Insats och årsavgift 10 439 kr/m² 711 kr/m² 16 983 kr/m² 738 kr/m² 23 529 kr/m² 727 kr/m² 23 297 kr/m² 586 kr/m² 18 828 kr/m² 678 kr/m² 15 900 kr/m² 580 kr/m² 19 783 100kr/m² 578 xx kr/m² 11 094 kr/m² 483 kr/m² 20 234 kr/m² 614 kr/m² 10 216 kr/m² 432 kr/m² 22 289 kr/m² 520 kr/m² 13 904 kr/m² 474 kr/m² 28 195 kr/m² 649 kr/m² 15 055 kr/m² 631 kr/m² 20 000 kr/m² 660 kr/m² 17 304 kr/m² 717 kr/m² 20 074 kr/m² 772 kr/m² 23 724 kr/m² 675 kr/m² Se karta nedan 29 200 kr/m² 653 kr/m² 23 648 kr/m² 688 kr/m² 25 000 kr/m² 507 kr/m² 26 743 kr/m² 515 kr/m² 23 887 kr/m² 668 kr/m² Värdeåret för allmännyttans fastigheter ligger i snitt på år 1972 och för övriga värdar i snitt på år 1958, vilket kan vara en förklaring till att underhållsfonden är mindre i allmännyttans ombildningar. Insatserna i de ombildade fastigheterna låg på mellan 10 216 kr/m² och 29 200 kr/m² med ett snitt på 20 753 kr/m². I allmännyttan låg snittet på 17 953 kr/m² med en årsavgift om 593 kr/m². Hos övriga säljare låg insatserna i snitt på 22 408 kr/m² med en avgift om 639 kr/m². 17 818 kr/m² 719 kr/m² 21 267 kr/m² 533 kr/m² 23 228 kr/m² 639 kr/m² 19 988 kr/m² 49 671 kr/m² 21 936 kr/m² 734 kr/m² 25 708 kr/m² 527 kr/m² 25 500 kr/m² 421 kr/m² 25 320 kr/m² 750 kr/m² I 13 av föreningarna har någon eller några lägenhet sålts vidare på andrahandsmarknaden. Dessa lägenheter har sålts med en vinst om i snitt 14 537 kr/m². 20 152 kr/m² 633 kr/m² 25 130 kr/m² 473 kr/m² 19 456 kr/m² 772 kr/m² 21 533 kr/m² 635 kr/m² Privat Allmän OMBILDNINGAR STOCKHOLM 5
Ombildade fastigheter i södra Stockholm Köpeskilling 29 545 kr/m² 18 139 kr/m² 32 660 kr/m² 23 092 kr/m² 38 294 kr/m² 21 530 kr/m² 18 031 kr/m² 18 158 kr/m² 13 383 kr/m² 18 373 kr/m² 33 946 kr/m² 29 644 kr/m² 15 426 kr/m² 10 694 kr/m² 11 527 kr/m² 16 609 kr/m² 14 447 kr/m² 14 777 kr/m² 14 859 kr/m² 14 807 kr/m² 13 120 kr/m² 17 088 kr/m² 16 122 kr/m² 16 834 kr/m² 22 316 kr/m² 19 424 kr/m² 20 135 kr/m² 15 029 kr/m² 16 553 kr/m² 29 604 kr/m² 30 466 kr/m² 21 997 kr/m² 27 508 kr/m² 21 337 kr/m² 17 820 kr/m² 28 629 kr/m² 12 126 kr/m² 13 963 kr/m² 11 770 kr/m² 15 020 kr/m² 14 535 kr/m² 26 063 kr/m² 12 509 kr/m² 18 692 kr/m² 12 934 kr/m² 13 798 kr/m² I Södra Stockholm har det skett 46 ombildningar under analysperioden. Av dessa har allmännyttan stått för 28 stycken. Bostadsrättsföreningarna har betalat mellan 10 694 kr/m² och 38 294 kr/m² och i snitt 19 420 kr/m². De högsta priserna avser, förutom Hammarby Sjöstad, fastigheter belägna i Liljeholmen och Johanneshov. Den lägsta köpeskillingen finner man i Skärholmen. Underhållsfonden låg på mellan 70 kr/m² och 5 989 kr/m², i snitt 1 394 kr/m². Delar man upp försäljningarna kan man se att medelpriset för allmännyttans försäljningar låg på 17 819 kr/m² med en underhållsfond på 1 015 kr/m². För övriga säljare låg snittet på 21 911 kr/m² med en underhållsfond på 1 985 kr/m². Privat Allmän 6 OMBILDNINGAR STOCKHOLM
Ombildade fastigheter i södra Stockholm Insats och årsavgift 19 500 kr/m² 595 kr/m² 19 988 kr/m² 770 kr/m² 27 773 kr/m² 591 kr/m² 21 857 kr/m² 610 kr/m² 26 000 kr/m² 699 kr/m² 34 226 kr/m² 755 kr/m² 32 996 kr/m² 819 kr/m² 29 107 kr/m² 746 kr/m² 27 712 kr/m² 662 kr/m² 15 111 kr/m² 654 kr/m² 18 800 kr/m² 712 kr/m² 19 253 kr/m² 654 kr/m² 18 051 kr/m² 481 kr/m² 28 613 kr/m² 750 kr/m² 22 047 kr/m² 659 kr/m² Se karta nedan 10 203 kr/m² 504 kr/m² 8 511 kr/m² 689 kr/m² 22 000 kr/m² 634 kr/m² 10 992 kr/m² 555 kr/m² 18 425 kr/m² 656 kr/m² 13 878 kr/m² 469 kr/m² 17 500 kr/m² 576 kr/m² 12 647 kr/m² 526 kr/m² 15 498 kr/m² 593 kr/m² 14 284 kr/m² 583 kr/m² 9 663 kr/m² 446 kr/m² 11 711 kr/m² 587 kr/m² 15 044 kr/m² 481 kr/m² 12 178 kr/m² 397 kr/m² 13 000 kr/m² 525 kr/m² 13 083 kr/m² 549 kr/m² 8 730 kr/m² 531 kr/m² 9 717 kr/m² 567 kr/m² 16 470 kr/m² 591 kr/m² 11 099 kr/m² 402 kr/m² 13 688 kr/m² 495 kr/m² 12 847 kr/m² 632 kr/m² Insatserna i de ombildade fastigheterna låg på mellan 8 511 kr/m² och 34 226 kr/m² med ett snitt på 17 963 kr/m². I allmännyttans försäljningar låg snittinsatsen på 16 673 kr/m² med en årsavgift på 574 kr/m². 22 851 kr/m² 598 kr/m² 22 273 kr/m² 743 kr/m² 20 208 kr/m² 588 kr/m² 18 391 kr/m² 580 kr/m² Hos övriga säljare låg insatserna i snitt på 19 969 kr/m² en årsavgift om 633 kr/m². I 21 av föreningarna har någon eller några lägenhet sålts vidare på andrahandsmarknaden. Dessa lägenheter har sålts med en vinst om i snitt 12 782 kr/m². 26 042 kr/m² 684 kr/m² 12 477 kr/m² 355 kr/m² 16 478 kr/m² 652 kr/m² 17 500 kr/m² 658 kr/m² Privat Allmän OMBILDNINGAR STOCKHOLM 7
Ombildade fastigheter Södermalm Köpeskilling 28 223 kr/m² 29 904 kr/m² 42 159 kr/m² 19 869 kr/m² 25 298 kr/m² 33 115 kr/m² 33 936 kr/m² På Södermalm har det skett 7 ombildningar under analysperioden. Av dessa har allmännyttan stått för 2 stycken. Man kan konstatera att det skett en avmattning på Södermalm jämfört med förra analysperioden (som bara var 8 månader), då det skedde 22 ombildningar. Allmännyttan har dragit ner på takten i innerstaden samtidigt som många av fastigheterna redan ombildats. Totalt utgör nu bostadsrättsföreningarna 55 % av totala stocken bostadsfastigheter på Södermalm. Bostadsrättsföreningarna har betalat mellan 19 869 kr/m² och 42 159 kr/m² och i snitt 30 358 kr/m² för fastigheterna. Avsatta medel för yttre underhåll (underhållsfonden) låg på mellan 246 kr/m² och 4 007 kr/m², i snitt 1 385 kr/m². Privat Allmän 8 OMBILDNINGAR STOCKHOLM
Ombildade fastigheter Södermalm Insats och årsavgift 31 374 kr/m² 425 kr/m² 28 513 kr/m² 264 kr/m² 41 141 kr/m² 611 kr/m² 20 203 kr/m² 532 kr/m² 25 700 kr/m² 621 kr/m² 29 560 kr/m² 597 kr/m² 34 348 kr/m² 567 kr/m² Insatserna i de ombildade fastigheterna låg på mellan 20 203 kr/m² och 41 141 kr/m² med ett snitt på 30 120 kr/m². Årsavgiften låg på om 517 kr/m². I två av föreningarna har någon eller några lägenhet sålts vidare på andrahandsmarknaden. Dessa lägenheter har sålts med en vinst om i snitt 21 840 kr/m². Privat Allmän OMBILDNINGAR STOCKHOLM 9
Ombildade fastigheter centrala Stockholm Köpeskilling 25 751 kr/m² 40 875 kr/m² 24 318 kr/m² 28 111 kr/m² 29 209 kr/m² 33 547 kr/m² 31 194 kr/m² 18 587 kr/m² 27 110 kr/m² 51 150 kr/m² 20 263 kr/m² 31 063 kr/m² 28 217 kr/m² 33 525 kr/m² 26 471 kr/m² 36 142 kr/m² 35 733 kr/m² 23 073 kr/m² 27 050 kr/m² 38 462 kr/m² 36 918 kr/m² 43 222 kr/m² 24 462 kr/m² 26 899 kr/m² 67 997 kr/m² 33 708 kr/m² I centrala Stockholm har det skett 26 ombildningar under analysperioden. Av dessa har allmännyttan stått för tre stycken. Bostadsrättsföreningarna har betalat mellan 18 587 kr/m² och 67 997 kr/m² och i snitt 32 425 kr/m². De högsta priserna avser två ombildningar på Östermalm och den lägsta köpeskillingen avser en av allmännyttans ombildningar på Frejgatan. Underhållsfonden låg på mellan 92 kr/m² och 4 403 kr/m², i snitt 1 957 kr/m². Privat Allmän 10 OMBILDNINGAR STOCKHOLM
Ombildade fastigheter centrala Stockholm Insats och årsavgift 29 862 kr/m² 550 kr/m² 29 619 kr/m² 539 kr/m² 28 121 kr/m² 522 kr/m² 30 791 kr/m² 730 kr/m² 31 000 kr/m² 629 kr/m² 31 000 kr/m² 572 kr/m² 27 273 kr/m² 629 kr/m² 30 379 kr/m² 608 kr/m² 31 688 kr/m² 679 kr/m² 31 917 kr/m² 670 kr/m² 35 725 kr/m² 430 kr/m² 35 137 kr/m² 540 kr/m² 28 180 kr/m² 430 kr/m² 42 793 kr/m² 509 kr/m² 29 852 kr/m² 622 kr/m² 29 123 kr/m² 525 kr/m² 51 336 kr/m² 578 kr/m² 38 448 kr/m² 380 kr/m² 32 320 kr/m² 577 kr/m² 30 904 kr/m² 660 kr/m² 22 905 kr/m² 615 kr/m² 37 479 kr/m² 339 kr/m² 28 259 kr/m² 392 kr/m² 27 027 kr/m² 500 kr/m² 27 675 kr/m² 435 kr/m² 38 000 kr/m² 589 kr/m² Insatserna i de ombildade fastigheterna låg på mellan 22 905 kr/m². och 51 336 kr/m² med ett snitt på 32 185 kr/m². Årsavgiften låg på i snitt 548 kr/m². I 13 av föreningarna har någon eller några lägenhet sålts vidare på andrahandsmarknaden. Dessa lägenheter har sålts med en vinst om i snitt 21 511 kr/m². Privat Allmän OMBILDNINGAR STOCKHOLM 11
Bostadsrättsmarknaden i Stockholm Prisutvecklingen 47 000 kr/m² 45 000 43 000 41 000 39 000 37 000 35 000 Källa: Svensk Mäklarstatistik AB Prisutvecklingen på bostadsrätter i Stockholms kommun har varit positiv sedan nedgången i samband med finanskrisen. Vi hade en tydlig nedgång i början av 2011 då räntorna började stiga men trots detta slutade året med stigande priser på årsbasis. Ränteläget har förbättrats under våren 2012 och vi tror att även 2012 kommer att visa svagt stigande priser på årsbasis. * Grafen visar bostadsrättsprisutvecklingen i Stockholms kommun. 12 OMBILDNINGAR STOCKHOLM
Bostadsrättsmarknaden i Stockholm Boendekostnadsutvecklingen 1 900 kr/m² 1 700 1 500 1 300 Källa: Svensk Mäklarstatistik AB och Colliers International AB Räntekostnaden för bolånet utgör en betydande del av boendekostnaden för en bostadsrättshavare. Den andra delen är månadsavgiften till föreningen. Vi har analyserat vilka boendekostnader köpare av bostadsrätter fått under olika tidsperioder, beräknat på dagsaktuell ränta, överlåtelsepris och föreningens månadsavgift. I och med räntesänkningarna sjönk räntekostnaderna dramatiskt. Under slutet av 2010 och 2011 fick vi stigande räntor och därmed kraftigt stigande boendekostnader. Resultatet av detta kan vi se i grafen ovanför. Nu har räntorna vänt ner igen och vi kommer återigen se sänkta boendekostnader. Ränteläget gör att bostadsrättsföreningarna fortsätter att bygga upp sina kassor och underhållsfonder. Detta stärker vårt påstående att vi tror att vi kommer att se stigande bostadsrättspriser. * Grafen visar boendekostnadsutvecklingen i Stockholms kommun. ** Boendekostnaden utgörs av nettolåneräntan och månadsavgiften till bostadsrättsföreningen. OMBILDNINGAR STOCKHOLM 13
Colliers ombildningar Colliers International är ett av världens största företag inom fastighetsrådgivning. Vi finns i 61 länder och på 512 kontor, varav tre ligger i Stockholm, Göteborg och Malmö. Här är vi ett 30-tal fastighetsrådgivare som arbetar med att öka lönsamheten för investerare, fastighetsägare och hyresgäster på den kommersiella fastighetsmarknaden. Colliers har en grupp som arbetar dedikerat med ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt. För närvarande arbetar vi med ett 20-tal ärenden på 10 olika orter. Vi hanterar hela ombildningsprocessen från första mötet till slutförd affär och har goda förutsättningar att lyckas då vi har stor erfarenhet av ombildningar och rekonstruktioner av bostadsrättsföreningar. Vårt unika värderingsverktyg garanterar bästa pris för fastigheten. Colliers Hyresrättsombildning arbetar aktivt och drivande och alltid med stor respekt gentemot hyresgästerna. Tveka inte att kontakta oss för en kostnadsfri ombildningsvärdering av din fastighet! Kontakta oss Urban Blücher projektledare urban.blycher@colliers.se TEL 040-33 08 87 charlotte högberg Projektledare charlotte.hogberg@colliers.se Tel 08-402 36 89 14 OMBILDNINGAR STOCKHOLM
Colliers International Regeringsgatan 25 103 88 Stockholm www.colliers.se Accelerating success.