O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Recovery AB Kvartalsrapport mars 2015
Innehåll Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Kursutveckling 5 Drift och förvaltning 5 Portföljöversikt 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Om rapporten 8 Ladda ner flera rapporter från www.obligoim.com
Huvudpunkter Det beräknade värdet per aktie har det senaste kvartalet haft en negativ utveckling på 4,9 procent. Senaste beräknade värde per aktie är 7,75 kronor per aktie. I Paramount har bolaget genomfört en uppgradering av gemensamhets- och hissområden. Under 2014 såldes sju lägenheter för totalt tre miljoner dollar till ett genomsnittligt pris som var cirka 190 procents högre än bolagets investeringskostnad. Bolagets har sedan det etablerades haft en avkastning på -0,60 procent, justerat för utbetalningar på totalt 2,90 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR US RECOVERY AB Värde av fastigheter (MSEK) 131 GEOGRAFISK FÖRDELNING USA 100 % SEGMENTFÖRDELNING Bostäder 89 % Annat 11 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 13 Ekonomisk vakans 14,7 % Areal (Kvm) 47 893 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 40 Genomsnittlig låneränta 4,7 % Genomsnittlig löptid lån (år) 2,1 MANDAT Etableringsår 2008 Avvecklingsperiod 2014-2016 UTVECKLING AV BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE* Utveckling senaste kvartalet -4,9% Utveckling senaste året 6,9% Utveckling senaste tre åren 12,3% Utveckling sedan start -0,60% HISTORISKA UTBETALNINGAR 2013 0,5 2014 2,40 2014 1,00 Totalt 2,90 * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 3
BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE OCH UTDELNINGAR INLEDNING Det beräknade värdet per aktie har det senaste kvartalet gått ned med 4,9 procent. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 31 december 2014. Värdering av fastighetsportföljen är inhämtad från externa bolag under det första kvartalet och påverkar beräkningen av värdet per aktie negativt. Historiskt har fastigheterna värderats var sjätte månad av en lokal värderingsman baserat på givna förutsättningar. Ett av huvudelementen i försutsättningarna har varit att enskilda lägenheter eller tomter över tid skulle säljas till marknadspris, och inte att de kommer att säljas som uthyrningsobjekt. Den senaste tiden har bolaget vid försäljning av enskilda lägenheter i några av fastigheterna uppnått lägre priser än det som har legat till grund för värderingarna. Med detta som bakgrund, och att bolaget är inne i bolagets definierade exitperiod, har Obligo i samråd med styrelsen beslutat att engagera en ny värderingsman för bolagets fastigheter. Den nya värderingen innebär att fastigheterna kan värderas både under förutsättning av att de skall säljas gradvis som tidigare, men också under förutsättning att de säljs vidare som uthyrningsobjekt. Obligo menar att detta i dagens marknadssituation ger en bättre uppskattning av de reella värdena i bolaget. Den nya värderingen visar att för några av fastigheterna är antagna marknadsvärden oförändrade, medan de för andra fastigheter är lägre än vid tidigare värderingar. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i USA. Den svenska kronan har under perioden försvagats mot den amerikanska dollarn med cirka 6,2 procent. Detta har bidragit positivt till det beräknade värdet per aktie för investerare i svenska kronor. SAMMANFATTNING BERÄKNAT VÄRDE PER AKTIE Senaste beräkning per den 16 mars ger ett beräknat värde per aktie på 7,75 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är -0,6 procent. 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
kursutvikling SEK 12 SEK 10 SEK 8 SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 15.09.2008 15.12.2008 15.03.2009 15.06.2009 Kurs per aktie 15.09.2009 15.12.2009 15.03.2010 15.06.2010 15.09.2010 15.12.2010 15.03.2011 15.06.2011 15.09.2011 15.12.2011 15.03.2012 15.06.2012 15.09.2012 15.12.2012 15.03.2013 15.06.2013 15.09.2013 15.12.2013 15.03.2014 15.06.2014 15.09.2014 15.12.2014 15.03.2015 Nominell kurs A-aktier Utbetalningsjusterad kurs DRIFT OCH FÖRVALTNING PARAMOUNT (20 PROCENTS ÄGARANDEL) I Paramount har bolaget genomfört en uppgradering av gemensamhetsutrymmen och hissområden. Tandläkarbolaget Sage Dental flyttade in i sina nya 290 kvadratmeter stora lokaler på den första våningen i början av mars. Uthyrningsgraden är nu cirka 98 procent. WATERSCAPE (25 PROCENTS ÄGARANDEL) Under 2014 såldes sju lägenheter för totalt tre miljoner dollar till ett genomsnittligt pris som var cirka 190 procents högre än bolagets investeringskostnad. Intresset för bolagets lägenheter är fortfarande relativt bra och fyra konkreta försäljningsprocesser pågår. Dessutom är det bra efterfrågan på att hyra lägenheter. Hittills under 2015 har hyresintäkterna varit cirka tre procent högre än under förra året. Atlanta Land II Intresset för tomtområdena i Atlanta är starkt och bolaget har ingått ett nytt försäljningsavtal med ett utvecklingsbolag omfattande 70 tomter i området Laurel Landing. Fyra tomter har sålts och de resterande tomterna kommer att säljas efterhand som husen bli färdiga. Det pågår även konkreta förhandlingar om försäljning av tre andra tomtområden; Keystone Gates där bolaget äger totalt 145 tomter. ÅRSSTÄMMA 2015 Årsstämma kommer att hållas under andra halvan av maj månad. Kallelse kommer att publiceras på bolagets hemsida fyra veckor före Årsstämman. Även förslag inför Årsstämman kommer att publiceras på bolagets hemsida. Tidigare år har bolaget skickat ut brev med kallelser men av kostnadsbesparings- och miljöskäl så skickas i år inga fysiska kallelser. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 5
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årshyra (tnok) Årshyra Paramount Orlando Bostäder USD 20 % 34,037 7,698 69 % Waterscape Fort Walton Beach Bostäder USD 25 % 13,856 3,526 31 % Atlanta Land II JV Atlanta Tomter USD 25 % 0 0 0 % Fieldstone Land USA Tomter USD 20 % 0 0 0 % Summa 47 893 11 224 100,0 % 71+29 70+30 Fort Walton Beach 29 % geografisk fördelning (andel av kvm) Orlando 71 % Andel Av eget kapital (marknadsvärde lån) Waterscape 30 % Paramount 70 % * Ingen hänsyn tagen till tomterna i Orlando och Atlanta * Ingen hänsyn tagen till tomterna i Orlando och Atlanta 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
struktur Cirka 85 aktieägare i Norge Cirka 1 700 aktieägare i Sverige US Recovery AS (Norge) US Recovery AB (Sverige) 8 % 92 % US Recovery Sweden AB 25 % 20 % 25 % Atlanta Land II JV Paramount Waterscape ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolaget genomförde emissioner under 2008 och 2009 och har investeringar i två delstater i USA. Bolaget har tillsammans med US Opportunities Norway AS investerat i lägenheter i Florida och tomter i och vid Atlanta, Georgia. Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 15-20 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. INVESTERINGSMANDAT US Recovery AB (USR) är ett onoterat svenskt aktiebolag registrerat i Sverige, som investerat i tomter, bostäder och bostadsutvecklingsprojekt i USA. Investeringar ska huvudsakligen göras i tillgångar som fallit betydligt i värde. PERIODISKA UTBETALINGAR Det planeras inga årliga utbetalningar till aktieägarna. Utbetalningar till aktieägare kommer att ske när fastigheter säljs. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och 2016, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. KVARTALSRAPPORT MARS 2015 7
om rapporten Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget USR. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i USR. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2015
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com