Årsrapport 2008 Hyresfastigheter Holding III AB

Årsrapport 2008 Hyresfastigheter Holding III AB

Innehåll Huvudpunkter 2008... 3 Översikt över Hyresfastigheter Holding III AB... 4 Marknadsuppdatering... 6 Fakta om de olika fastighetsprojekten: Borås... 9 Jönköping... 10 Stockholm Norrort... 11 Karlstad... 12 Umeå... 13 Kiel... 14 Romanum... 15 Puchheim... 16 Mozart Tosca... 17 Lohengrin (Berlin)... 18 Max Frisch... 19 Nyckeltal... 21 Årsredovisning... 22 Förvaltningsberättelse... 24 Resultaträkning... 26 Balansräkning... 27 Redovisnings- och värderingsprinciper... 29 Noter... 29 Revisionsberättelse... 33

Huvudpunkter 2008 VÄRDERINGAR Till följd av turbulensen på finansmarknaden och den svaga ekonomiska utvecklingen under 2008 har bolagets fastighetsvärden minskat med cirka två procent under året. Värdefallet för bostadsfastigheter var lägre än för de flesta andra typer av fastigheter i Europa/Norden. Eftersom koncernens investeringar är lånefinansierade kommer ett minskat fastighetsvärde att ge en större procentuell effekt på värdet per aktie. Detta beror på att det egna kapitalet belastas med hela värdefallet medan skulden är oförändrad. Värderingen av bolagets fastighetsportföljer görs av en oberoende tredjepart två gånger per år. Valuta Försvagningen av den norska och svenska kronan mot euron i slutet av 2008 ledde till stark press på valutapositionen i koncernen och bolaget var tvunget att lämna säkringspositioner på grund av likviditetsbegränsningar. Detta har lett till att moderbolaget har bokfört förluster på valutaterminer i årets bokslut. Färre vakanser i Kiel Den positiva utvecklingen för vakansgraden har fortsatt under 2008. Vakansgraden i början av 2009 låg på cirka 3,5 procent, vilket är betydligt under genomsnittet för den här regionen i Tyskland. Kassaflödet i Kiel är också bra. Kassaflödet mätt i procent av eget kapital gör Kiel-investeringen till den bästa bland bolagets investeringar i Tyskland. Bra utveckling i Berlin Tillsammans med investeringen i Kiel är det portföljen i Berlin som har haft den starkaste utvecklingen under 2008. Förvaltningens särskilda fokus på uthyrning har gett goda resultat när det gäller vakansgraden som nu ligger under två procent. Utbetalning för 2008 Osäkerheten på kapitalmarknaden har ökat under 2008. Detta har medfört ökad risk samt skapat större osäkerhet kring framtida utveckling för koncernen och aktieägarnas värden. Styrelsen har därför värderat att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att det inte görs någon utbetalning för räkenskapsåret 2008. Grundlag för detta är att säkra koncernen en tillfredsställande likviditetsbuffert för att kunna möta eventuella krav på avbetalning av lån till följd av fallande marknadsvärden på fastigheterna. Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB 3

> 4 100 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding III AS (Norge) ca 67 % Hyresbostäder i KIA Borås (Sverige) 100 % 100 % 100 % 100 % 91 % Karlstad II (Sverige) Jönköping (Sverige) Sthlm Norrort (Sverige) Umeå (Sverige) Borås 1 184 lägenheter 75 026 kvm Juni 2005 Karlstad 274 lägenheter 24 916 kvm Dec 2005 Jönköping 207 lägenheter 14 413 kvm Sept 2005 Sthlm Norrort 289 lägenheter 21 430 kvm Nov 2005 Umeå 862 lägenheter 53 476 kvm Dec 2005 Årlig hyra MSEK 75 Årlig hyra MSEK 23 Årlig hyra MSEK 18 Årlig hyra MSEK 25 Årlig hyra MSEK 50 Hyresfastigheter Holding III AB Inledning Årsrapporten för 2008 innehåller, förutom årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden i Sverige och Tyskland samt en uppdatering av viktiga händelser i förvaltningen av de investerade portföljerna i Hyresfastigheter Holding III AB ( HFH III ). Struktur och översikt HFH III är en fastighetsportfölj som består av hyresbostäder med centralt läge (befolkning, kommunikation) i EU/EESområdet. Bolaget äger totalt elva fastighetsportföljer, varav fem i Sverige och sex i Tyskland. Portföljen är i normal drift och det arbetas kontinuerligt med åtgärder för att minska vakanserna, sänka kostnaderna samt hitta investeringar med god avkastning. Totalt äger koncernen 17 886 lägenheter samt en del kommersiella lokaler som utgör cirka fem procent av portföljen. Kartan på nästa sida visar fastigheternas geografiska läge. Utbetalning för 2008 Osäkerheten på kapitalmarknaden har ökat under 2008. Detta har medfört ökad risk samt skapat större osäkerhet kring framtida utveckling för koncernen och aktieägarnas värden. Styrelsen har därför värderat att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att det inte görs någon utbetalning för räkenskapsåret 2008. Grundlag för detta är att säkra koncernen en tillfredsställande likviditetsbuffert för att kunna möta eventuella krav på avbetalning av lån till följd av fallande marknadsvärden på fastigheterna. Elmschenhagen, Kiel 4 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB

> 4 100 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Hyresfastigheter Holding III Gul AB (Sverige) ca 33 % Sverige III Gul AB Kiel (Tyskland) 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 70 % Romanum (Tyskland) Puchheim (Tyskland) Mozart/Tosca (Tyskland) Lohengrin (Tyskland) Max Frisch (Tyskland) Kiel 3 579 lägenheter 208 421 kvm Nov 2005 Spridd 1 689 lägenheter 119 726 kvm Dec 2005 München 440 lägenheter 29 056 kvm Mars 2006 Spridd 1 839 lägenheter 122 014 kvm Maj 2006 Berlin 5 163 lägenheter 269 502 kvm Juni 2006 Spredt 2 229 lägenheter 129 229 kvm Sept 2006 Årlig hyra MEUR 12 Årlig hyra MEUR 8 Årlig hyra MEUR 3 Årlig hyra MEUR 9 Årlig hyra MEUR 15 Årlig hyra MEUR 9 Flensburg 5 Umeå 1 4 Kiel Östersund 4 Cuxhaven 4 6 Hamburg Karlstad 3 Eskilstuna Söderhamn 4 STOCKHOLM 2 6 2 Bremen 6 Bielefeld 2 4 2 Hannover 4 4 BERLIN 5 Göteborg 1 2 Linköping Jönköping 2 2 6 Essen 6 Düsseldorf 6 Köln 4 6 Bonn 4 4 Jena Leipzig Dresden Chemnitz 2 Frankfurt am Main 4 Malmö 6 Saarbrucken Mannheim 2 4 Nürnberg 4 Stuttgart 2 3 2 4 München Fastigheter Sverige Tyskland 1. Borås 4. Stockholm Norrort 1. Kiel 4. Mozart Tosca 2. Jönköping 5. Umeå 2. Romanum 5. Lohengrin 3. Karlstad 3. Puchheim 6. Max Frisch Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB 5

BNP tillväxt i Norden (%) 6 5 4 3 2 1 0-1 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009E Norge Sverige Finland Danmark Källa: SEB/Newsec Transaktionsvolym (Mrd EURO) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Norge Sverige Finland Danmark Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling på fastighetsmarknaden i Norden Norden drabbades av den globala finanskrisen på allvar under andra halvåret 2008 och prognoserna för 2009 tyder på att lågkonjunkturen fortsätter under hela året. Aktiviteten på fastighetsmarknaden avtog under 2008 som en följd av stor osäkerhet på marknaden och problem med lånefinansiering. Vi har samtidigt sett en markant ökning av direktavkastningen/yielden 1. Till följd av bland annat att avståndet mellan köparnas och säljarnas förväntningar är stort har färre transaktioner genomförts på marknaden jämfört med 2007. Då aktörerna tyngs av ökade avkastningskrav förväntas attraktiva investeringsmöjligheter komma ut på marknaden, framför allt för aktörer som är mindre beroende av lånefinansiering. Källa: Aberdeen, Newsec, ING Real Estate Fastighetsmarknaden i Sverige Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden blev högre än förväntat under 2008 som en följd av några enstaka stora transaktioner. Statligt ägda Vasakronan såldes till AP-Fastigheter för 41,1 miljarder kronor i juli och är den största fastighetstransaktionen som någonsin genomförts i Sverige. Totalt omsattes fastigheter för 132,8 miljarder kronor i Sverige under 2008, vilket är en minskning med cirka nio procent jämfört med 2007. Marknadsandelen för transaktioner som gjorts av internationella aktörer ökade till cirka 60 procent under 2007, men minskade under 2008 till cirka 25 procent. Under 2007 stabiliserades direktavkastningsnivån i Sverige med en svagt stigande tendens under andra halvåret, bland annat som en följd av en högre räntenivå och större osäkerhet/risk på marknaden. Den här utvecklingen fortsatte under hela 2008 som en följd av turbulensen på finansmarknaderna med ökad osäkerhet och problem med lånefinansiering. Trots en betydligt lägre räntenivå har utvecklingen med ökade avkastningskrav fortsatt under 2009. Källa: Newsec, ING Real Estate Bostadsmarknaden i Sverige En hög andel av befolkningen i Sverige hyr sin bostad och 39 procent av alla bostäder i Sverige är hyresbostäder. Detta ger en stor och välfungerande hyresmarknad samtidigt som priset per kvadratmeter ligger betydligt under kostnaden för nybyggnation, vilket bidrar till att minska risken med investeringen. Den svenska marknaden för hyresbostäder är en marknad med i huvudsak reglerade hyror. I praktiken justeras hyrorna i förhållande till kostnadsökningarna för de kommunala bostadsbolagen och hyrorna varierar därför inte särskilt mycket. Detta innebär att hyresintäkterna för portföljen är stabila och risken på intäktssidan är främst risken för vakanser. Utveckling på efterfrågesidan beror på befolkningssituationen i området, medan utbudssidan beror på bostadsbyggandet. Under 2008 fortsatte den positiva utvecklingen för hyresnivån i Sverige med en ökning på 2,7 procent för de kommunala bolagen och 2,8 procent för de privata bolagen. Prognoserna för hyreshöjningarna under 2009 är också goda och resultatet av hyresförhandlingarna hittills ger en hyreshöjning på drygt tre procent. Källor: Hem & Hyra, Newsec 1 Direktavkastning/yield kan definieras som driftsnetto (hyresintäkter minus ägarkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftsnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 6 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB

Årlig hyresökning för hyresbostäder i Sverige (%) Volym för BRF-ombildningar (MSEK) 3,5 16 000 3,0 14 000 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Källa: SCB 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Marknaden för ombildning till bostadsrätter i Sverige Ombildning av hyreslägenheter till bostadsrättslägenheter eller bostadsrättsföreningar (BRF) har varit mycket populärt under de senaste åren och en utveckling har ägt rum där fler och fler vill äga sin egen bostad/lägenhet. Antalet bostadsrättsombildningar ökade markant under 2007 och 2008 och en viktig orsak till detta var att den så kallade stopplagen, en lag som i princip hindrade de kommunala bolagen från att genomföra ombildningar, upphörde att gälla i juli 2007. Figuren ovan visar den totala volymen för ombildningar under de senaste sex åren. Den kraftiga sänkningen av styrräntan i Sverige har påverkat kostnadsbilden i en bostadsrättsombildning positivt, vilket gör det mer attraktivt för hyresgästerna att investera i den egna bostaden. Priserna på bostadsrättslägenheter i Sverige föll med cirka två procent under 2008, men har haft en positiv utveckling i början av 2009 till följd av den låga räntenivån. Källor: Tenzing, Stockholms Statistikkontor, Mäklarstatistik Utveckling på fastighetsmarknaden i Centraleuropa Euroområdet drabbades fullt ut av finanskrisen under andra halvåret 2008, vilket hämmade tillväxten i hela regionen. Finanskrisen spred sig från USA till Europa och Asien, både direkt genom att banker och investerare gjorde förluster på investeringar i USA och som en följd av de psykologiska effekterna av en konjunkturnedgång. Den globala lågkonjunkturen tillsammans med en extrem volatilitet på valutamarknaden har även fått en negativ effekt på fastighetsmarknaden i Europa under 2008. Avkastningskraven har ökat markant och tillgången på kapital har både minskat och blivit dyrare. Hyresökningen på kontorsmarknaden planade ut under 2008 och fastighetsvärdena för både kommersiella fastigheter och bostäder har fallit. På grund av problemen med finansiering och mindre tillgängligt egenkapital på marknaden blev transaktionsvolymen i Europa betydligt lägre under 2008 jämfört med 2007. Källor: Eurostat, DN Makroekonomisk utveckling i Tyskland BNP-tillväxten var fortsatt positiv i euroområdet under 2008 med en tillväxt på 1,2 procent, vilket var en nedgång från 2,6 procent under 2007. Prognoserna för ekonomin är svaga och Europeiska centralbanken förväntar sig ett BNP-fall på cirka 2,7 procent under 2009. Prognosen för utvecklingen i världsekonomin har bara förvärrats allt mer sedan finanskrisen slog till för fullt i euroområdet under andra halvåret 2008. Prisökningen i Europa var hög under 2008 med en ökning på 3,3 procent jämfört med 2,1 procent under 2007. Prisökningstakten förväntas minska kraftigt under 2009 som en följd av den globala lågkonjunkturen. Råvarupriserna har minskat avsevärt, där oljepriset har gått i täten med en minskning från toppnoteringen på 150 dollar/fat till cirka 40 dollar/fat. Arbetslösheten i Europa ökade marginellt från 7,8 procent under 2007 till 7,9 procent under 2008, men förväntas stiga kraftigt under 2009. Tillväxten i den tyska ekonomin låg på 1,3 procent under 2008 jämfört med 2,5 procent under 2007. Under sista kvartalet 2008 var dock den ekonomiska tillbakagången mellan 1,5 och 2 procent. Tyskland är hårt drabbat av lågkonjunkturen och Finansdepartementet fruktar en tillbakagång på så mycket som 3 procent under 2009. Tack vare strukturreformer och stark sysselsättning i Tyskland minskade arbetslösheten under 2008 och låg på 7,3 procent i slutet av året. På grund av finanskrisen och den svaga utvecklingen för realekonomin förväntas dock arbetslösheten åter stiga till över 8 procent under 2009. Källa: ESB Bostadsmarknaden i Tyskland Trots de sjunkande värdena på bostadsmarknaden under 2008 förväntas efterfrågan på bostäder öka under de kommande åren. Antalet hushåll förväntas öka med mellan Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB 7

BNP tillväxt i Tyskland 5 4 3 2 1 0-1 -2-3 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009E Tyskland EU 0,5 och 1 procent per år, medan nybyggnadsaktiviteten förväntas vara låg. Den genomsnittliga hyreshöjningen i Tyskland för bostadsfastigheter låg på cirka 1 procent under 2008, medan hyreshöjningen i städer med mer än 100 000 invånare låg på mellan 2 procent och 3 procent. Källa: Destatis Under 2009 förväntas det finnas fortsatt intresse från investerare på bostadsmarknaden eftersom prisnivån är lägre. Dessutom anses bostäder vara ett attraktivt investeringsobjekt på en marknad som i övrigt är osäker eftersom kassaflödet är relativt stabilt. Trots positiva prognoser för efterfrågan på bostadsmarknaden förväntas fastighetsvärdena ändå få en negativ utveckling under 2009 till följd av ökade avkastningskrav och problem med tillgång på både eget kapital och finansiering. Källor: ING Real Estate, Immobilienverband IVD Trud 4, Borås 8 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB

1. 4. 6. 1. Göken 2 2. Fjolner 23 3. Gullkragen 5 4. KFA 10 5. Morfeus 7 6. Nybygget 2. 3. 5. 7. 7. Trud 4 Borås Portföljen består av cirka 65 fastigheter med centralt läge i Borås. Byggnaderna är i gott tekniskt skick och det finns inga behov av större underhållsinvesteringar under de närmaste åren. Borås har cirka 100 000 invånare och ligger 40 km från Landvetter flygplats i Västra Götaland. Staden ligger 60 km öster om Göteborg. En förbättring av järnvägen från Göteborg till Borås är planerad, vilket kommer att öka stadens attraktionskraft. Staden är ett centrum för den svenska textil- och konfektionsindustrin och högskolan i Borås har cirka 12 000 studenter. Portföljen fortsatte sin positiva utveckling under 2007 med bra kassaflöden och låg vakansgrad. Efter flera år utan hyreshöjningar kom bolaget överens med hyresgästföreningen om en hyreshöjning på 3,9 procent från den 1 oktober 2008. Dessutom har en överenskommelse nåtts om en tillvalslista som definierar hyreshöjningar kopplade till vissa investeringar i lägenheterna. Under 2008 uppstod vattenskador på vissa fastigheter på grund av gamla rörsystem och förvaltningen kommer fortsätta att arbeta med olika åtgärder för att minska risken för den här typen av skador under 2009. Värmekostnaderna i delar av portföljen ligger högt och det har genomförts en del åtgärder under 2008 för att minska värmekostnaderna. Fokus på optimering av driften, bra planerat underhåll och uthyrning blir viktiga parametrar under 2009. Andel av årliga hyresintäkter 9 % Nyckeltal Antal byggnader 66 Antal lägenheter 1 184 Areal 75 026 kvm andel bostäder 83 % andel kommersiella lokaler 17 % Hyresintäkter 2008 MSEK 75 Investeringstillfälle juni 2005 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB 9

1. 3. 5. 6. 1 3. Taffeln 6 4 7. Vyn 1 2. 4. 7. Jönköping Portföljen består av tre fastigheter i Jönköping. Byggnaderna var nybyggda när de togs över och de är i gott tekniskt skick. Endast mycket små underhållskostnader förväntas under de kommande åren. Jönköping är Sveriges tionde största kommun med en befolkning på cirka 125 000 invånare. Befolkningstillväxten är hög och staden har under de senaste åren växt med cirka 1 000 personer per år. Det centrala läget mellan Malmö, Göteborg och Stockholm gör att Jönköping är ett logistikcentrum i södra Sverige. Stadens högskola har 9 000 studenter. Utvecklingen i portföljen under 2008 har varit som förväntat. Fokus har legat på att hålla vakansgraden på en låg nivå, vilket har varit framgångsrikt eftersom vakansgraden idag i praktiken är noll. Fokus framöver kommer, vid sidan av att hålla nere vakanserna, att ligga på att behålla driftskostnaden på nuvarande låga nivå. Andel av årliga hyresintäkter 2 % Nyckeltal Antal byggnader 3 Antal lägenheter 207 Areal 14 413 kvm andel bostäder 100 % andel kommersiella lokaler 0 % Hyresintäkter 2008 MSEK 18 Investeringstillfälle september 2005 10 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB

1. 3. 5. 7. 1. Hässelby 2. Jårfälla 3. Jårfälla 4. Vallentuna 5. Vallentuna 6. Skuggviolen 1 7. Runö 2. 4. 6. 8. 8. Viksjö Stockholm Norrort Portföljen består av totalt 289 lägenheter fördelade på fem fastigheter som ligger i Storstockholm. Alla byggnaderna är relativt nya och är en kombination av fastigheter med lägenheter och mindre parhus. Ett mindre äldreboende ingår också i portföljen. Fastigheterna ligger nordväst om Stockholm i Hässelby, Åkersberga, Vallentuna och Järfälla. Alla fastigheterna ligger i anslutning till populära bostadsområden och vakansgraden i portföljen är låg. Fuktskador i badrummen är ett problem i flera av husen och det har därför funnits behov av en del extra underhållsarbete under 2008 för att undvika ytterligare vattenskador. Vi har avsatt extra medel för fortsatt underhåll under 2009. Obligatorisk ventilationskontroll har genomförts på samtliga fastigheter under 2008. Utmaningarna ligger i att kunna driva en effektiv förvaltning eftersom portföljen är utspridd i ett ganska stort område. Man arbetar kontinuerligt med olika åtgärder för att sänka driftskostnaderna genom bättre serviceavtal och en mer effektiv förvaltning. Andel av årliga hyresintäkter 3 % Nyckeltal Antal byggnader 5 Antal lägenheter 289 Areal 21 430 kvm andel bostäder 95 % andel kommersiella lokaler 5 % Hyresintäkter 2008 MSEK 25 Investeringstillfälle november 2005 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB 11

1. 3. 5. 7. 1. Laxen 2 2. Laxen 11 3. Lodjuret 13 4. Mårmon 5. Mårmon 6. Pilen 2 7. Pollux 8 8. Törnskatan 10 2. 4. 6. 8. Karlstad Portföljen består av 15 fastigheter med totalt 274 lägenheter, med huvudsakligen bra, centrala lägen i Karlstad. Fastigheterna är byggda under perioden 1937 2000 och är i gott skick. Karlstad har cirka 83 500 invånare och ligger i Värmland. Karlstad har en god demografisk utveckling och stadens vision är att uppnå ett befolkningstal på 100 000 invånare. Prognoser för befolkningsutvecklingen visar en förväntad ökning på cirka 700 personer per år fram till 2016. Karlstad är en universitetsstad med cirka 10 000 studenter. Det har undertecknats ett treårigt kontrakt med kommunen om en ledig lokal på cirka 200 kvm under andra halvåret 2008. En frisör har etablerat sig i en av de övriga lediga lokalerna som omfattar 90 kvm och nu finns endast en tom lokal kvar. Ett nära samarbete med lokala mäklare och aktiv marknadsföring förväntas kunna ge resultat under 2009 så att vakansgraden kan minskas ytterligare. En aktiv dialog förs också med Hammarö kommun om ett samarbete för att skapa ett mer levande centrum i området Skoghall. Under 2008 kommer fokus fortsatt att ligga på att öka driftsresultatet genom en mer kostnadseffektiv förvaltning och bättre avtal med entreprenörer. Andel av årliga hyresintäkter 3 % Nyckeltal Antal byggnader 15 Antal lägenheter 274 Areal 24 916 kvm andel bostäder 80 % andel kommersiella lokaler 20 % Hyresintäkter 2008 MSEK 23 Investeringstillfälle december 2005 12 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB

1. 3. 5. 7. 1. Safarinen 7 2. Rubinen 3 3. Mulbetet 22 4. Lönnen 2 5. Leoparden 3 6. Konstnären 10 7. Konstnären 8 2. 4. 6. 8. 8. Domherren 9 Umeå Portföljen består av 38 fastigheter med totalt 862 lägenheter med huvudsakligen centrala lägen i Umeå. Byggnaderna är uppförda under perioden 1950 2001 och har genomgående en mycket god teknisk standard. HFH III äger 91 procent av portföljen, medan 9 procent ägs av en lokal aktör som också ansvarar för den dagliga driften. Umeå ligger i Västerbottens län i norra Sverige och har 111 000 invånare. Umeå har under flera decennier varit en av Sveriges snabbast växande städer. Befolkningsökningen visar inga tecken på att avta och ytterligare tillväxt förväntas under de kommande åren. Staden domineras av universitetet som har cirka 29 000 studenter och 4 200 anställda. Dåliga fönster har bytts ut på en del fastigheter i centrum och kommunen har bidragit med ekonomiskt stöd till projektet för att kunna minska bullernivån i lägenheterna. Investeringen kommer att bidra till att minska värmekostnaderna i portföljen. Portföljen kännetecknas av låga driftskostnader, låg vakansgrad och goda kassaflöden. Denna utveckling förväntas fortsätta också under 2009. Andel av årliga hyresintäkter 6 % Nyckeltal Antal byggnader 36 Antal lägenheter 862 Areal 53 476 kvm andel bostäder 92 % andel kommersiella lokaler 8 % Hyresintäkter 2008 MSEK 50 Investeringstillfälle december 2005 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB 13

1. 3. 5. 7. 1 4. Wellingdorf 5 7. Elmschenhagen 8. Dietrichsdorf 2. 4. 6. 8. Kiel Kiel-Holtenau Fördestraße Dorfstraße Brodersdorf Fastigheterna ligger i stadsdelarna Elmschenhagen, Wellingdorf och Dietrichsdorf Neu. Byggnaderna i Elmschenhagen är delvis uppförda före och under andra världskriget, medan övriga byggnader är från 1960- och 70-talen. Kiel är huvudstaden i delstaten Schleswig-Holstein. Staden ligger i norra Tyskland vid den sydöstra delen av Östersjön. I Norden är staden känd som en kommunikationsknutpunkt med färjor till och från Sverige och Norge. Staden är också känd för Kielerkanalen som gör att fartygstrafiken slipper gå den långa vägen runt Skagen. Staden har cirka 230 000 invånare och befolkningsutvecklingen har varit svagt stigande under de senaste åren. Fokus i den här portföljen har under 2008 varit att hålla en låg vakansgrad. Ett framgångsrikt projekt genomfördes under 2007 där vakansgraden minskades och under 2008 har arbetet fortsatt. I början av 2008 var vakansgraden cirka 4,2 procent och under året minskade den till cirka 3,5 procent. Under 2009 kommer ett uppgraderingsprojekt att genomföras på flera av de lägenheter där underhållet är mest eftersatt, vilket vi förväntar kommer att minska Projensdorf Hasseldleksdamm Hassee Olof-Palme Damm Wik Blücherplatz K i e l e r F ö r d e Poppenbrügge Altstadt Howaldtswerke- Exerzierplatz KIEL Deutsche Werft AG Mönkelberg Ravensberg Düsternbrook Neumühlen-Dietrichsdorf Brunswik Ellerbek Gaarden-Ost K 33 Wellsee B 502 Preetzer Chaussee Ölberg K 31 Ostring K 34 Klausdorf Dreikronen Schönkirchen Oppendorf Dietrichsdorf Siedlung Oppdendorf Lütjenburger Straße Probstellerhagen vakansgraden ytterligare. Målsättningen för 2009 är att komma ner till en vakansgrad på cirka 2,8 procent. Tökendorf Dobersdorf D o b e r s d o r f e r S e e Lillenthal Starkt fokus kommer att ligga på kostnadskontroll och på att göra de investeringar i portföljen som ger bäst avkastning. Dorfstraße Wulfsdorfer Weg Passade Andel av årliga hyresintäkter 16 % Nyckeltal Antal byggnader 168 Antal lägenheter 3 579 Areal 208 421 kvm andel bostäder 100 % andel kommersiella lokaler 0 % Hyresintäkter 2008 MEUR 12 Investeringstillfälle november 2005 14 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB

1. 2. 4. 6. 1. Dusseldorf 2. Gelsenkirchen 3. Frankfurt 4. Haar 5. Krefeld 6. Munchen 3. 5. 7. 7. Osnabruck Romanum Flensburg Kiel Cuxhaven Portföljen består av 39 fastigheter i eller i närheten av de mest befolkningstäta områdena i Tyskland. Cirka 55 procent av portföljen ligger i Nordrhein Westfalen och Niedersachsen-området. Resterande del av portföljen ligger i Hessen/Frankfurt-området (28 procent) och Bayern (17 procent). Byggnaderna är huvudsakligen uppförda under perioden 1945 1985. Totalt innehåller portföljen 1 689 lägenheter. Bremen Bielefeld Hamburg Hannover BERLIN De viktigaste fokusområdena under 2008 har varit kopplade till att hålla nere vakansgraden, öka intäkterna samt upprätthålla den goda kostnadsutvecklingen från 2007. Ett stort antal åtgärder har också genomförts för att kunna höja hyrorna, vilket gav en hyreshöjning på cirka en procent. Däremot har vi sett ökade förluster på fordringar i delar av portföljen som totalt sett har gett något lägre intäkter än som ursprungligen budgeterats. Några lägenheter i Bomlitz, som har stått tomma under en längre tid, har lagts ut till försäljning. En fastighet har sålts under 2008 för cirka 60 000 euro. Essen Düsseldorf Köln Bonn Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Stuttgart Jena Nürnberg Leipzig Chemnitz Dresden Under 2009 kommer bolaget att fortsätta att arbeta målinriktat med att optimera driften och förvaltningen kommer att ha starkt fokus på marknadsföring för att kunna minska vakansgraden i portföljen. München Andel av årliga hyresintäkter 11 % Nyckeltal Antal byggnader 39 Antal lägenheter 1 689 Areal 119 726 kvm andel bostäder 93 % andel kommersiella lokaler 7 % Hyresintäkter 2008 MEUR 8 Investeringstillfälle december 2005 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB 15

Puchheim Einsbach Dachau Unterschleißheim Portföljens 24 fastigheter ligger samlade i Puchheim cirka 20 km utanför München (Bayern). Fastigheterna är lägenhetshus som är byggda under perioden 1972 1974. Tekniskt är byggnaderna i gott skick i relation till ålder och byggnadstyp. Portföljen har bra läge ur kommunikationssynpunkt och ligger på gångavstånd från järnvägen. Det tar cirka 20 minuter med tåg till Münchens centrum. Puchheim ligger i ett av de områden i Tyskland som har starkast tillväxt och där arbetslösheten är relativt låg. Detta läge i kombination med relativt låg hyra gör portföljen attraktiv. Portföljen har under 2008 utvecklats något bättre än förväntat. Vakansgraden är lägre än den budgeterade. Det har också genomförts åtgärder som har gett högre hyreshöjningar än förväntat. Kostnaderna för 2008 ligger något över budget, men bedöms ändå ligga på en tillfredsställande nivå. Under 2006/2007 arbetade förvaltningen mycket med hyresgästernas sammansättning i portföljen, vilket har gett gott resultat. Malsach Fürstenfeldbruck E 52 Weichselbaum Olching E 54 A 8 Germering W ü r m B 471 A 96 Buchendorf ST2065 Gräfelfing B 2 Neuried Baierbrunn W ü r m k a n a l Untermenzing E 533 Fasanerie Am Hart Maxvorstadt MÜNCHEN B 11 B a v a r i a Isarvorstadt Unterhaching A 995 A 8 Potzham E 54 E 52 Garching Unterföhring A 94 E 52 MS 18 Otterloh Andel av årliga hyresintäkter 4 % Nyckeltal Antal byggnader 24 Antal lägenheter 440 Areal 29 056 kvm andel bostäder 98 % andel kommersiella lokaler 2 % Hyresintäkter 2008 MEUR 3 Investeringstillfälle mars 2006 16 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB

1. 3. 5. 7. 1. Soltau 2. Munchen 3. Meckenheim 4. Leipzig 5. Kiel 6. Hildesheim 7. Hamburg 2. 4. 6. 8. 8. Braunschweig Mozart Tosca Flensburg Kiel Portföljen består av 20 fastigheter som ligger utspridda i eller i närheten av de mest befolkningstäta områdena i Tyskland. Huvuddelen av portföljen ligger i München (18 procent), Kiel (14 procent), Meckenheim utanför Bonn (11 procent), Hildesheim vid Hannover (10 procent), Cuxhaven (10 procent) och Hamburg (9 procent). Resterande del av portföljen är utspridd på flera olika platser i västra Tyskland, med undantag av en fastighet som ligger i Leipzig. Byggnaderna i portföljen är uppförda under perioden 1950 1990 och anses genomgående ha en god teknisk standard. Totalt innehåller portföljen 1 839 bostadsenheter. Essen Düsseldorf Cuxhaven Bremen Bielefeld Hamburg Hannover BERLIN Leipzig Dresden Vakansgraden i portföljen har minskat under 2008. I början av året var vakansgraden cirka 5,3 procent och i januari 2009 var denna 4,5 procent. Prognoserna för en fortsatt positiv utveckling av vakansgraden under 2009 är goda. Under 2008 har förvaltningen arbetat mycket med att försöka hyra ut en del kommersiella lokaler som har stått lediga under längre tid, men marknaden är tuff och hittills har detta inte lyckats. Förvaltningen kommer att fortsätta att fokusera på detta under 2009. Köln Bonn Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Stuttgart Jena Nürnberg Chemnitz För 2009 kommer det att fokuseras på att ytterligare minska vakansgraden och att arbeta med att minska förlusterna på fordringar som i den här portföljen idag är för höga. München Andel av årliga hyresintäkter 12 % Nyckeltal Antal byggnader 20 Antal lägenheter 1 839 Areal 122 014 kvm andel bostäder 90 % andel kommersiella lokaler 10 % Hyresintäkter 2008 MEUR 9 Investeringstillfälle maj 2006 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB 17

1. 3. 1. Wedding Reinichendorf 2. Berlin 3. Britz Grunlingweg 4. Spandau Askanierring 5. Spandau Brokzeile 6. Spandau Petzoldweg 7 8. Tegel 2. 4. 5. 6. 7. 8. Lohengrin (Berlin) Blankenfelde Berliner Ring Portföljens 5 163 lägenheter finns i olika delar av Berlin. Huvuddelen av portföljen ligger i det tidigare Västberlin och 40 procent av portföljen ligger i Spandau. 1 700 av lägenheterna ligger i Östberlin med betoning på Britz, där det finns 956 lägenheter. Portföljen är koncernens största. Tegel A 105 Buchholz Rosenthal Viertel Blankenburg Niederschönhausen Reichendorf Seestraße Wedding Malchow Prenzlauer Berg Weiβensee Lindenberg Falkenberg Marzahn Berlin är huvudstaden och den i särklass största staden i Tyskland med 3,4 miljoner invånare. Trots att stadens ekonomi har drabbats hårt av lågkonjunkturen i Tyskland har befolkningen legat på en stabil nivå under de senaste 20 25 åren. Berlin är också säte för den tyska regeringen och för centrala statsinstitutioner. Utvecklingen i portföljen har under 2008 varit god. Vakansgraden har fortsatt att falla och har under perioder av året legat under 2 procent, vilket är mycket bra jämfört med motsvarande objekt i samma område. Hyreshöjningarna i Berlin har också varit goda under 2008 och den utvecklingen förväntas fortsätta under 2009. Totalt sett har alltså den här portföljen levererat ett resultat för 2008 som är bättre än budgeterat. Under 2009 kommer en betydande uppgradering av en fastighet i portföljen att genomföras. Det kommer att utarbetas en ny hyrestabell (Mietspiegel) i Berlin under Avus Olympic Stadium Heerstraβe E 51 Granewald Tiergarten Charlottenburg A 104 Alt-Treptow BERLIN Kreutzberg Schoneberg A 100 Mariendorf B 101 B 96 Danziger Straße Friedrichshain Alt- Treptow Baumschlungenweg Landsberger Allee Fempfuhl Rummelsburg Spree Plänterwald Johannisthal A 113 Gropiusstadt hösten 2009 som förhoppningsvis kommer att möjliggöra ytterligare hyreshöjningar. Under 2008 gav de kostnadsbesparande åtgärder som gjordes under 2007 utdelning vilket gör att kostnaderna nu ligger på en acceptabel nivå. Vi ser att det finns stor efterfrågan på lägenheterna och vakansgraden förväntas ligga på en stabilt låg nivå framöver. Adlergestell Andel av årliga hyresintäkter 20 % Nyckeltal Antal byggnader Antal lägenheter 5 163 Areal 269 502 kvm andel bostäder 99 % andel kommersiella lokaler 1 % Hyresintäkter 2008 MEUR 15 Investeringstillfälle juni 2006 18 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB

Max Frisch Flensburg Kiel Fastigheterna består av 2 229 lägenheter på olika platser i västra Tyskland. Cirka 80 procent av portföljen ligger i Oberhausen, Köln och Hamburg. Byggnaderna är uppförda under perioden från förra sekelskiftet och fram till början av 1990-talet och har en normal teknisk standard med hänsyn till åldern. Byggnaderna står på arrendetomter och hyrs på 200-åriga kontrakt. Cuxhaven Bremen Hamburg Hannover BERLIN Portföljen har under 2008 haft ett utmanande år. Hyreshöjningarna blev lägre än förväntat samtidigt som kostnaderna för löpande underhåll har legat för högt. Detta har lett till en utveckling under 2008 som är svagare än förväntat. Essen Düsseldorf Köln Bonn Bielefeld Jena Leipzig Chemnitz Dresden För 2009 kommer det att fokuseras på en noggrann uppföljning av hyresgästerna för att minska förlusterna på fordringar samt på att aktivt söka försäljningsmöjligheter för vissa av fastigheterna i Kiel med stora underhållsbehov. Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Nürnberg Stuttgart München Andel av årliga hyresintäkter 12 % Nyckeltal Antal byggnader Antal lägenheter 2 229 Areal 129 229 kvm andel bostäder 95 % andel kommersiella lokaler 5 % Hyresintäkter 2008 MEUR 9 Investeringstillfälle september 2006 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB 19

Vyn 1, Jönköping 20 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB

Nyckeltal Hyresfastigheter Holding III Gul AB («HFH III») äger 32,61 % av aktierna i Hyresbostäder i Sverige III Gul AB («HBS III»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den officiella årsredovisningen för HFH III omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för HBS III. Hyresbostäder i Sverige III Gul AB (SEK i tusentals kronor) Resultaträkning 2008 2007 Intäkter 934 220 896 911 Driftskostnader -507 375-507 606 Övriga kostnader -45 837-43 077 Av- och nedskrivningar -334 421-69 429 Driftsresultat 46 587 276 799 Finansiellt resultat -358 241-298 839 Resultat före skatt -311 654-22 040 Skatt 4 198-23 015 Resultat efter skatt -307 456-45 055 Minoritetsandel -21 743-4 238 (SEK i tusentals kronor) Balansräkning 2008 2007 Materiella anläggningstillgångar 10 050 426 9 321 451 Finansiella anläggningstillgångar 8 180 440 Summa anläggningstillgångar 10 058 606 9 321 892 Omsättningstillgångar 493 403 413 674 Summa Tillgångar 10 552 009 9 735 566 Eget kapital 2 580 786 2 555 968 Minoritetsandel 71 567 89 284 Summa eget kapital (inkl minoritetsandel) 2 652 353 2 645 252 Avsättningar och obeskattade reserver 42 187 26 969 Långfristiga skulder 7 625 440 6 821 326 Kortfristiga skulder 232 029 242 019 Summa skulder 7 857 469 7 063 345 Summa Eget kapital och skulder 10 552 009 9 735 566 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB 21

22 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB

Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB 23

24 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB

Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB 25

26 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB

Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB 27

28 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB

Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB 29

30 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB

Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB 31

32 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB

Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding III AB 33

Hyresfastigheter Holding III AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo signatur.no 290114