Avdelning/Handläggare Datum Ärendebeteckning Planenheten Upprättad 2015-11-05 2015-4949 Emil Stille senast reviderad 0480-45 03 59 PLANBESKRIVNING Granskningshandling Beslut: Antagen av SBN Vunnit laga kraft 2016-02-24 /JB Detaljplan för Västerslät 9:17 mfl fastigheter, Fjölebro etapp 4, norra delen Kalmar kommun Översiktlig skiss över Fjölebro-området (Nyréns arkitektkontor genom Åsa Samuelsson) Planenheten Adress Box 611, 391 26 KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel 0480-45 00 00 vx Fax 0480-45 04 29 E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se
2(16) Innehåll Innehåll... 2 Sammanfattning... 3 Syfte med detaljplanen... 3 Plandata... 3 Inledning... 3 Handlingar... 4 Planförfarande och tidsplan... 4 Genomförandetid... 4 Medverkande tjänstemän... 4 Tidigare ställningstaganden... 5 Överkommunala beslut och dokument... 5 Översiktliga plandokument... 6 Program för planområdet... 6 Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden... 6 Förutsättningar och förändringar... 7 Natur- och kulturmiljö... 7 Friytor... 10 Gator och trafik... 10 Teknisk försörjning... 11 Störningar och risker... 13 Genomförande... 13 Organisatoriska frågor... 13 Fastighetsrättsliga frågor... 14 Tekniska frågor... 14 Konsekvenser... 15 Inverkan på miljön behovsbedömning... 15 Sociala konsekvenser... 15 Ekonomiska konsekvenser... 16 Konsekvensbeskrivning för berörda fastigheter och andra berörda... 16
3(16) Sammanfattning Syfte med detaljplanen Planens syfte är att bygga vidare Fjölebro söderut med bostäder i en småskalig stadsmiljö och därmed stärka kopplingen mellan Lindsdal och Kalmar. Fjölebro är en strategisk nod mellan kulturlandskapet och kusten som också kan ses som en entrépunkt till Kalmar och Lindsdal. Detaljplanen möjliggör nya bostäder med god livsmiljö, med bra kollektivtrafikförbindelser och gångoch cykelvägar till Kalmar. Marken är redan planlagd för bostäder men bestämmelserna anpassas för att möjliggöra byggnation av småhus. Plandata Planområdet (streckad linje)omfattar den mellersta delen av Fjölebro som ligger söder om Lindsdal. Marken ägs av kommunen, med undantag av en liten del av Förmannen 3. Planområdet omfattar ca 2.3 hektar. Inledning En planbeskrivning ska underlätta förståelsen för planförslagets innebörd och redovisa de syften och förutsättningar planen har. en ska också redovisa eventuella avsteg som gjorts från kommunens översiktsplan eller upprättat planprogram. I beskrivningen ska skälen till planens utformning och de bestämmelser som valts motiveras. en har ingen egen rättsverkan utan ska vara vägledande vid tolkning av detaljplanen.
4(16) Handlingar Planhandlingarna består av: Plankarta med bestämmelser Illustrationsplan Till planen hör också: Fastighetsförteckning Behovsbedömning Samrådsredogörelse Bullerutredning Planförfarande och tidsplan Planen rör främst anpassning av bestämmelser för bostadsbyggnation, inom befintliga eller planlagda strukturer. Detaljplanen kan därför handläggas enligt s k standardförfarande (PBL 2010:900) och förväntas ha följande preliminära tidsplan: Samråd 4:e kvartalet 2015 Granskning 4:e kvartalet 2015 Antagande i samhällsbyggnadsnämnden 1:a kvartalet 2016 Genomförandetid Planens genomförandetid är satt till 5 år räknat från den dag då planen vinner laga kraft. Medverkande tjänstemän Planen har upprättats på samhällsbyggnadskontoret i samarbete med kommunledningskontoret och Lantmäterimyndigheten i Kalmar kommun.
5(16) Etappindelning Fjölebro: Norra delen etapp 4, streckad linje; södra delen etapp 4, orange färg; Fjölebro Västerslät, kan delas in i flera planetapper, grön färg Tidigare ställningstaganden Överkommunala beslut och dokument Kalmar flygplats är utpekad som riksintressen för civil luftfart vilket kan innebära höjdbegränsningar för ny bebyggelse. Då bebyggelsen som föreslås är relativt låg berörs inte detta riksintresse. Miljökvalitetsnormer för vatten För att uppnå EU:s mål om god vattenstatus har Sverige infört miljökvalitetsnormer för vatten (Vattenförvaltningsförordningen 2004:660). Målsättningen är att alla vattenförekomster ska uppnå god status 2015. Vattenmyndigheterna beslutade i december 2009 om de normer (=kvalitetskrav) som ska gälla för yt- och grundvatten. Det finns naturliga lågstråk med diken i östvästlig riktning genom Fjölebro. Planområdet gränsar till det norra lågstråket där det nyligen anlagts en vattenpark med dagvattendamm. Allt dagvatten ska ledas till denna damm, dessutom har Kalmar Vatten AB påbörjat ett projekteringsarbete för en dagvattendamm öster om E 22. Denna reningsåtgärd kommer leda till en nettominskning av föroreningar till vattenförekomsten. Eftersom planen berör mark som redan är planlagd för bostäder och minskar exploateringsgraden för kvartersmark, samt ställer om en del mark från bostadskvarter till parkmark, så bedömer kommunen att den tillsammans med ny dagvattenåtgärd främjar möjligheterna att uppnå miljökvalitetsmålen.
6(16) Översiktliga plandokument Den aktuella översiktsplanen Unika Kalmar antogs 2013. De tre övergripande strategierna i den nya översiktsplanen är; Mer Kalmarsund, Mer Möre, Mer stadsliv. Under Mera stadsliv beskrivs hur staden ska utvecklas och en av de viktiga målen är att utveckla Diagonalen (Norra vägen och Lindsdalsvägen) mellan Lindsdal och Kalmar centrum. Översiktsplanens karta över Lindsdal redovisar att Fjölebro ligger inom den zon längs Diagonalen som benämns som stadsutvecklingsstråk. Lindsdal Det övergripande målet för Lindsdal är att utveckla en småskalig stadsmiljö mellan Kläckeberga kulturlandskap och Värsnäs naturreservat vid Kalmarsund. Även om Kalmar och Lindsdal håller på att byggas ihop genom Fjölebro och Norra staden ska Lindsdal behålla sin identitet. Övriga sammanfattande mål för Lindsdal som berör utvecklingen av Fjölebro: - Utveckla stadsmiljön med fler bostäder och service längs Diagonalen där stadsdelscentrum ingår - Utveckla arbetsplatsområden i Fjölebro. - Stärka kopplingen till Kalmarsund och Värsnäs i öster och till kulturlandskapet i väster. - Variera bostadsbeståndet mer. Program för planområdet I planprogram för norra Kalmar stad, 2007 pekas området ut för framtida bostäder, programmet innehåller enbart översiktliga rekommendationer. Kommunen bedömer inte att det är nödvändigt att bifoga programmet till planhandlingarna. Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden Gällande plan för huvuddelen av området är 0880K-P08/02 - Detaljplan för norra delen av Fjölebro, del av Västerslät 9:17 m fl. Denna plan medger bostäder, handel och kontor inom det nu aktuella planområdet. Genomförandetiden för detaljplanen är 10 år och löper ut år 2018. Dessutom berörs till en mycket liten del i väster, 0880K-P88/19, Detaljplan för Fjölebro arbetsplatsområde, med inriktning mot industriverksamhet.
7(16) Utdrag ur plankarta (0880K-P08/02) Förutsättningar och förändringar Översiktlig karta som visar Fjölebros läge och foto från den nyanlagda vattenparken Natur- och kulturmiljö Marken består i huvudsak av morän med inslag av ler- och sandjordar i anslutning till vattendrag. Enligt en översiktlig markradonkarta finns här normalradonmark, vilket betyder att byggandet skall ske på ett radonskyddat sätt.
8(16) Planområdet består huvudsakligen av blandskog. Norrut finns en förskola och villakvarter, i väster några villatomter längs Lindsdalsvägen, i söder barrskog och i öster verksamhetsmark.
9(16) Principkartor på föregående sida över Fjölebro, etapp 4, varav denna planetapp är den norra delen. Övre vänster. Ortofoto Övre höger. Lågstråk med vatten Nedre vänster. Grönstruktur med uppvuxen vegetation (grönt) och öppet kulturlandskap (gult) Nedre höger. Publika funktioner: 1. idrott, 2. busshållplatser och 3. förskola Bebyggelseområden Markanvändning Planen föreslår bebyggelse i en småskalig stadsmiljö med i form av par- och radhus, 1-2 våningar, och däremellan friliggande enbostadshus i 1-2 våningar. Längst i söder vid det redan planlagda torget kan bebyggelse gå upp till våningars höjd. Planområdets struktur är anpassad så att den på ett naturligt sätt kan kopplas ihop med en framtida utveckling av Fjölebro och Västerslät. Den östra och västra sidan av Lindsdalsvägen kan på så sätt vävas ihop till en helhet, se framsidan av planbeskrivningen för en översiktlig skiss. Byggrätter Illustrationsplanen visar 15 villor och 13 par- och radhus. De redovisade villatomternas storlek varierar mellan 600-1000 kvadratmeter (kvm). För att skapa en grön karaktär längs Fjölebrovägen krävs tomter som är tillräckligt stora, medan villakvarteren mellan Lindsdalsvägen och det framtida torget har gjorts mindre för ett effektivt markutnyttjande. Minsta tomtstorlek enligt planen är 300, 600 eller 750 kvm med en tillåten byggnadsarea på 25 till 35 %, dock minst 130-170 kvadratmeter. Placeringsbestämmelser är utformade för att möjliggöra en flexibilitet mellan olika bostadstyper. Gestaltning Bebyggelsen i Fjölebro ska ha förankring i småstaden och trädgårdsstadens tradition, gärna i förening med modernt uttryck. De enskilda byggnaderna på fastigheten bör utformningsmässigt relateras till varandra så att en harmonisk stadsbild uppstår. För att skapa en grön inramning av trädgårdar och gaturum bör tomterna avgränsas av häckar. I planbestämmelse regleras att tomtinhägnad mot gata inte får vara högre än 110 cm. Byggnaderna ska placeras utefter förgårdsmark, 6 eller 3 m från gatan. Detta avstånd beror på gatans karaktär och tomtstorlekarna. Entréerna bör vändas mot gatan och de privata trädgårdsrummen mot kvarterens inre och mer lugna delar. Garage och andra sidobyggnader ska placeras indragna från gatan så att de inte dominerar framför huvudbyggnaden. Service Förskola och idrott finns beläget direkt norr om planområdet. Handel och offentlig service finns i Lindsdal, ca 1,6 km. Det finns även social dagverksamhet i verksamhetsområdet, vilket gör det intressant med någon typ av socialt boende i stadsdelen.
10(16) Friytor Lek och rekreation Det har nyligen anlagts en naturpark med dagvattendamm och lekplats i den mellersta delen av Fjölebro, direkt norr om planområdet. Planområdets tillgänglighet till Kläckeberga kulturlandskap kan stärkas genom framtida kopplingar västerut. Värsnäs naturreservat och Kalmarsund nås via gång-och cykelväg bro över väg E22 norr om planområdet. I en framtida utveckling skulle det vara attraktivt att kunna röra sig österut på fler sätt, t.ex. längs lågstråken med vatten. Offentliga rum Områdets viktigaste offentliga rum är den i Fjölebro centralt belägna platsbildningen vid mötet av den nya entrégatan västerifrån och Fjölebrovägen. Denna finns med i gällande plan, men har inte tagits med i det nu föreslagna planområdet, eftersom dess framtida utformning bör bestämmas tillsammans med omgivande bebyggelse söderut. Gator och trafik Gatunät I planområdet ingår bara lokala bostadsgator, Fjölebrovägen fyller dock en viktigare funktion och föreslås få en gång- och cykelbana och fortsatt trädplantering, i samma utformning som längre norrut. Bostadsgatorna inom området ska ha en enhetlig grön karaktär. De ska utformas som lågfartsgator med begränsad bredd på körbanor och där det är lätt och tryggt att röra sig som fotgängare och cyklist. Karaktär och gatumått följer de redan byggda bostadsgator i norra delen av Fjölebro. En gata i östra delen av planområdet som endast betjänar två villatomter föreslås med en mindre bredd på 5.5 m. I de övergripande planerna för Fjölebro finns en förlängning av Förmansvägen/Nils Holgerssons väg så att den ansluter direkt till Lindsdalsvägen. Korsningspunkten bör markera startpunkt för Lindsdalsvägen som stadsgata. Här kan trafiken fördelas till den västra respektive den östra delen av Lindsdal. Lindsdalsvägen avlastas och tyngre trafik till verksamheter i den östra delen leds via Förmansvägen norrut, längs väg E22 och ansluter till Nils Holgerssons väg. Denna åtgärd bör genomföras ihop med utveckling av Västerslätområdet så en stadsgatukaraktär kan både motiveras och genomföras. I kommande planförslag för den mellersta delen av Fjölebro föreslås en ny infartsväg i förlängningen av den norra delen av Teknikervägen (norr om där den befintliga gång-och cykelvägen ansluter till Lindsdalsvägen). Detta kommer bli den huvudsakliga entrén till befintliga och nya bostäder i Fjölebro. I framtiden tänks den gata som avslutas av en temporär vändplan anslutas till denna. Kollektivtrafik Planområdet har god kollektivförsörjning. De nya bostäderna ligger inom 200m till befintliga busshållplatser längs Lindsdalsvägen.
11(16) Parkering Parkering till villor sker på respektive tomt. Parkering till par- och radhus föreslås ske på parkeringsgårdar i nära anslutning till bostaden som bör ramas in av häckar. Teknisk försörjning Vattenledningar Ett u-område tillkommer längs Lindsdalsvägen för att säkra befintlig VAledning, som betjänar fastigheterna längs den vägen. Planområdets dagvatten avvattnas norrut via Fjölebrovägen och grönstråket till naturparken med dagvattendammen Fjölen. En ny damm projekteras öster om E 22 vid Björnökärr för att förbättra reningen från Fjölen som är hårt belastad idag. Detta kommer medföra en stor förbättring av reningen för Fjölebro, södra Lindsdal och omgivande jordbruksmark. Marken är kommunalt ägd, har stöd i översiktlig planering och projektet bedöms inte påverka några större naturvärden (åkergroda finns i området men bör gynnas av ny damm) eller befintliga avvattningsföretag eller vattendomar. Dammen blir anmälningspliktig som avloppsanläggning och som vattenverksamhet. Omfattningen bedöms som mindre än 5 ha, exakta mått och reningseffekt kommer tas fram i projekteringsarbetet, men det kommer innebära en klar förbättring som mer än nog kompenserar för nybyggnation inom planområdet. Utdrag från planprogram för Norra Kalmar och markering för föreslaget dammläge
12(16) Stark grön färg visar verksamhetsområde för dagvatten som avvattnas till ny damm Naturkaraktär där ny damm föreslås, dikad mark med små träd och buskar Värmesystem Fjärrvärmeledning finns i Fjölebrovägen, norr om planområdet ligger en reservvärmepanna. Avfallshantering Bostadshusen föreslås ha sin egen avfallshantering på egen tomt, möjligen kan par- eller radhus få en samordnad lösning. Vändplan för bostadsgata är dimensionerad efter sopbil med en vänddiameter på 20 m.
13(16) Störningar och risker De omgivande större vägarna påverkar inte planområdet på ett sådant sätt att angivna riktvärden för trafikbuller överskrids. Det bedöms som möjligt att skapa tillräckligt tysta uteplatser till bostadshusen, med ekvivalentbuller under 50 db(a). Utdrag ur bullerutredning för södra delen av Fjölebro, ekvivalentbuller 2 m över marknivå. Starkt orange visar nivåer över gällande riktvärden vid fasad En pumpstation för spillvatten belägen intill Fjölen beaktas genom bebyggelseförbud på bostadskvarteret söder om pumpstationen. Bebyggelseförbudet på kvarteret väster om pumpstationen har justerats för att få en enhetlig gatubild längs Fjölebrovägen, skillnaden i skyddsavstånd är marginell. En mobilmast finns på Förmannen 3, avståndet till angränsande bostäder bedöms som tillräckligt. Genomförande Organisatoriska frågor Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Kommunen är huvudman för allmän platsmark inom planområdet. Det innebär att kommunen ansvarar för underhåll och skötsel av dessa områden. Markförvärv Allmän platsmark behöver tas i anspråk från enskild fastighet, det handlar om en mindre markyta på Förmannen 3, ca 12 kvadratmeter, som behövs för en ny gata. Överenskommelse om detta bör finnas innan planen antas.
14(16) Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Avsikten med planen är att dela in planområdet i ett antal kvarter som består av en eller flera fastigheter. Avstyckning ska ske från den kommunala fastigheten Västerslät 9:17. Mark tillhörig Förmannen 3 med föreslagen användning som gatumark ska föras till den kommunala fastigheten Västerslät 9:17. Fastighetsregleringen genomförs i första hand genom överenskommelse om fastighetsreglering mellan fastighetsägarna. Ansökan om lantmäteriförrättning görs hos lantmäterimyndigheten i Kalmar kommun. Förrättningen bekostas av kommunen. Gemensamhetsanläggning mm Gemensamhetsanläggning kan vid behov bildas för gemensamma parkeringar och komplementbyggnader till par- och radhus i planområdet. Ansökan om lantmäteriförrättning görs hos lantmäterimyndigheten i Kalmar kommun. Förrättningen bekostas av kommunen. Rättigheter Befintliga underjordiska allmänna ledningar på kvartersmark ska säkerställas med ledningsrätt inom område med u-bestämmelse. Det handlar om fjärrvärmeledning på östra sidan Fjölebrovägen, VA-ledningar genom bostadskvarteret öster om Spelarvägen, Telia Sonera teleledningar väster om Förmannen 3 och fjärrvärme- och Telia Sonera teleledningar längs västra sidan av Spelarvägen. Förrättningskostnaderna för nya rättigheter bekostas av ledningshavaren. En ledningsrätt för teleledningar, rättighet 0880-102.1, går igenom planområdet, ledningen är inte längre i bruk och ledningsrätten ska upphävas. Kommunen bekostar förrättningen. Fastighetsindelningsbestämmelser Kommunen bedömer att några fastighetsindelningsbestämmelser inte behövs för att detaljplanen ska kunna genomföras. Om behov uppstår, kan ett tillägg till detaljplan med sådana upprättas vid senare tillfälle. Tekniska frågor Tekniska utredningar Bullerutredning är gjord för det större planarbetet för södra Fjölebro och visar att gällande riktvärden klaras inom planområdet. Utifrån erfarenheter från genomförandet av norra delen av Fjölebro bör en höjdsättningsplan för kvartersmarken tas fram och kommunen bör överväga att göra masshanteringen för grov nivåsättning av kvarteren. På grund av terrängförhållandena så förutses ett överskott av massor, där en del bör kunna avsättas på det framtida torget söder om planområdet där marknivå är låg relativt omgivande gator.
15(16) Tekniska anläggningar En servisledning från Eons ledningsnät till Förmannen 3 (ansluten till den nordliga byggnaden på fastigheten) behöver flyttas. Dagvattendamm öster om E 22 utreds för närvarande, troligtvis införs dämning kombinerad med grävarbeten längs befintligt dike. Se höjdkarta för nivåförhållanden. Dämning ska inte påverka dagvattensystemet väster om E 22. Höjder vid läge för föreslagen damm Konsekvenser Inverkan på miljön behovsbedömning Syftet med behovsbedömning är att ta reda på om en betydande miljöpåverkan uppstår till följd av detaljplaner. Detaljplanen anpassar bestämmelser för befintliga planlagda bostadskvarter till småhusbyggnation, i princip ingen mark planlagd för naturändamål tas i anspråk, även om området idag är obebyggt. Viss kvartersmark för bostäder ställs om till park- eller gatumark. Exploateringsgraden minskar vilket ger ett mindre effektivt markutnyttjande. Kommunen bedömer att genomförandet av detaljplanen inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan och en miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte. Relevanta miljöaspekter behandlas i behovsbedömningen och planbeskrivningen. Sociala konsekvenser Lindsdal och Kalmar stad knyts närmre samman vilket är positivt ur bland annat trygghetshänseende för de som cyklar och går genom området. Planen innehåller främst bostadstyper som finns i överflöd i Lindsdal idag, småhus i äganderättsform, även om par- och radhus kanske är mer ovanligt i befintliga byggnadsbeståndet.
16(16) Ekonomiska konsekvenser Exploateringskostnader Nya lokalgator för bostäder inom planområdet. Hårdgörande av Spisvägen. Ombyggnad av Fjölebrovägen ner till korsning med Teknikervägen. Temporär vändplan. Anpassningsåtgärder på Teknikervägen för ny gatukorsning och utfarter. Markförvärv Förmannen 3. Flytt av servisledning från Eons ledningsnät kan lösas i samband med gatu-utbyggnad. Plan- och förrättningskostnader. Kommunen utreder om man bör göra grov nivåsättning av kvartersmarken innan försäljning. Intäkter kommer av tomtförsäljning av ungefär 28 småhus. Inlösen Fastighetsägare till mark som i detaljplanen är avsatt för allmän plats, GATA, kan begära att kommunen som huvudman ska lösa in marken. Samtidigt har kommunen som huvudman en rättighet att lösa in den mark som är utlagd som allmän plats. Konsekvensbeskrivning för berörda fastigheter och andra berörda Fastighet Förändring Lantmäteriförrättning Kostnad för Västerslät 9:17 Egenskapsbestämmelser för bostadskvarter ändras, ny gatu- och parkmark tillkommer, en mindre yta som i gällande plan är naturmark blir bostadsmark. Inom områden betecknade med u ska ledningsrätt bildas för allmänna ledningar. Mark avstyckas för bostadsfastigheter. Genom fastighetsreglering överförs mark till Västerslät 9:17 från Förmannen 3. Ledningsrätt för fjärrvärme-, vatten- och avlopp, el- och teleledningar ska bildas. Kommunen Intäkt för Kommunen Förmannen 3 Mark ianspråktages för gata, ca 12 kvadratmeter, påverkar byggrätten marginellt. Flytt av servisledning (elledning tillhörig Eon) till norra delen av fastigheten. Mark regleras till Västerslät 9:17 Kommunen Markägaren Emil Stille Arkitekt MSA