Illustration Sollentuna kommun och DinellJohansson. MARKFÖRSÄLJNINGSSTRATEGI VÄSJÖN MELLERSTA 2015-02-26 Gustav Thörnqvist Version: 0.7
Sidan 2 av 9 Innehållsförteckning 1 Sammanfattning... 3 2 Syfte... 3 3 Markanvisningspolicy... 3 4 Vision... 3 5 Markförsäljningsmetod... 4 6 Byggrätter... 4 7 Utbyggnadsordning... 4 8 Tidsplan... 5 9 Antal byggherrar... 5 10 Lotter... 5 11 Gemensamhetsanläggningar... 5 12 Upplåtelseformer... 5 13 Byggemenskaper... 5 13.1 Varför byggemenskap?... 6 13.2 Nytt arbetssätt med byggemenskaper... 6 14 Skallkrav... 6 15 Parkering... 6 15.1 Differentierade parkeringstal... 7 15.2 Reduktion av parkeringstal... 7 15.3 Samlad parkeringsanläggning... 7 16 Bedömning av anbud... 7 17 Intressentlista markköp... 8 18 Kommunikation... 8 18.1 Samsyn marknadsföring Väsjön... 8 19 Lokalförsörjning... 8 20 Godkännande av strategin... 9
Sidan 3 av 9 1 Sammanfattning Med utgångspunkt i kommunens antagna markanvisningspolicy och visionen för Väsjön mellersta har denna markförsäljningsstrategi tagits fram. Strategin beskriver markförsäljningarnas olika steg och utbyggnadsordning av de ca 880 bostäderna i området. Kommunen kommer att sälja till flera olika byggherrar i samma kvarter för att uppnå variation och småskalighet. Strategin tar även upp vilka förutsättningar och krav som kommer att gälla i markförsäljningstävlingarna och att inkomna anbud kommer att bedömmas efter kriterierna pris och gestaltning. Avslutningsvis förtydligar strategin hur kommunen vill arbeta med kommunikation och marknadsföring tillsammans med de olika aktörerna i Väsjön. 2 Syfte Denna markförsäljningsstrategi beskriver hur och i vilken ordning kommunen kommer att sälja mark i Väsjön mellersta. Strategin kommer även vara vägledande för kommunens kommande markförsäljningar i andra detaljplaneområden inom Väsjön, tex södra Väsjöområdet. Fördjupningar, utökning och uppdatering av dessa dokument kommer att göras årsvis eller vid behov. Kommunen kommer efter genomförda markförsäljningar sammanställa erfarenheter och vid behov ändra strategin. Markförsäljningsstrategi för Väsjön mellersta utgår ifrån kommunens övergripande markanvisningspolicy och är ett led mellan policyn och de kommande mer detaljerade inbjudningarna till respektive markförsäljningstävling. 3 Markanvisningspolicy Markanvisning är ett sätt för kommunen att förmedla sin mark för bostäder och näringsliv till marknadens aktörer. Kommunens markreserv är begränsad varför det är av oerhörd vikt att varje försäljning av kommunal mark sker efter noggranna överväganden. Vid val av byggherre strävar kommunen efter att främja goda konkurrensförhållanden så att förutsättningar skapas för variationsrik bebyggelse. Flera byggherrar ska ges möjlighet att etablera sig och om möjligt verka inom samma område. För att säkerställa att varje markanvisning i kommunen sker framgångsrikt samt att alla byggherrar och intressenter bemöts och hanteras på ett likställt sätt har kommunen antagit en markanvisningspolicy, antagen av kommunfullmäktige 2012-06-19. 4 Vision Kommunens vision med Väsjön mellersta är att bebyggelsen ska vara småskalig och variationsrik. Se visionsbilder på första sidan och nedan. Illustration av bebyggelse i Södra Väsjöområdet. Sollentuna kommun och DinellJohansson.
Sidan 4 av 9 5 Markförsäljningsmetod Kommunen kommer att sälja mark i Väsjön mellersta genom markförsäljningstävlingar. En markförsäljningstävling sker med följande steg: 1. Kommunen tar fram förslag till tävlingsinbjudan 2. Tävlingsinbjudan godkänns av stadsbyggnadsnämnden 3. Kommunen skickar ut tävlingsinbjudan (via annonser, hemsida och mail mm) 4. Anbudstid, då byggherrar tar fram sina anbud 5. Byggherrarna lämnar in sina anbud innan anbudstiden går ut 6. Kommunen bedömer och utvärderar inkomna anbud i en jury (endast juryn har tillgång till anbuden) 7. Juryn utser förslag till vinnare 8. Förslag till vinnare godkännas av kommunstyrelsen 9. Kommunen kommunicerar resultatet av markförsäljningstävlingen 10. Kommunen tecknar köpe- och exploateringsavtal med vinnaren, byggherren 11. Köpe- och exploateringsavtalet godkänns av kommunfullmäktige 12. Byggherren betalar handpenning 13. Fastighetsbildning genomförs (avstyckning, gemensamhetsanläggningar mm) 14. Byggherren projekterar sina byggnader 15. Byggherren söker och får bygglov 16. Byggherren produktionsstartar 17. Byggherren betalar slutlikvid och tillträder marken sista dagen i den månad som byggherrens produktionsstart sker. (Kommunen kommer att lägga stor vikt vid att det vinnande förslaget förverkligas, därför sent tillträde) 6 Byggrätter I Väsjön mellersta finns möjlighet att bygga ca 800 lägenheter i flerbostadshus och ca 80 stadsradhus. Se bebyggelsestruktur till höger. 7 Utbyggnadsordning Kommunen avser att starta markförsäljning i ett kvarter i korsningen Edsbergs allé och lokalgata mot angöring Väsjöbacken. Sedan sker markförsäljning i ett kvarter i taget utmed Edsbergs allé. Därefter fortsätter markförsäljningarna successivt ner mot vattnet. Se de åtta första deletapperna till höger. Först när marken i ett kvarter är slutsåld påbörjar kommunen försäljning av marken i nästa kvarter. Detta för att det inte ska bli en lott utan byggherre i kvarteret och de samordningsproblem som då uppstår för gemensam garage- och gårdsbyggnation mm. 4 3 5 8 2 7 1 Bebyggelsestruktur i Väsjön mellersta. Flerbostadshus är grå och stadsradhus är bruna. 6
Sidan 5 av 9 8 Tidsplan Målet är att genomföra de första markförsäljningstävlingarna våren 2015. Kommunen kommer de första 1-3 åren att sälja relativt många byggrätter med olika upplåtelseformer för att området ska etablera sig. Därefter bedömer kommunen att ca 60 bostäder per år kan säljas och produceras i Väsjön mellersta. 9 Antal byggherrar Kommunen kommer att sälja till flera olika byggherrar i samma kvarter för att uppnå variation på bebyggelse och för att ge möjlighet för mindre byggherrar att bygga i området. En byggherre ska endast kunna bygga på en lott per kvarter. 10 Lotter En lott är ett markområde som säljs till en byggherre. Det kommer att vara flera lotter i varje kvarter. Vissa lotter innehåller bara flerbostadshus, vissa innehåller bara stadsradhus och vissa är en blandning mellan flerbostadshus och stadsradhus. Största flerbostadshuslotten är ca 60 lägenheter. Största stadsradhuslotten är ca fem stadsradhus. Största blandlotten är ca 60 lägenheter och några stadsradhus. Den vanligaste lottypen i Väsjön mellersta blir troligtvis ca 30 lägenheter och några stadsradhus. Minsta flerbostadshuslotten är ca tio lägenheter. Minsta stadsradhuslotten är ca två stadsradhus. Minsta blandlotten är ca tio lägenheter och ett stadsradhus. 11 Gemensamhetsanläggningar Inom ett kvarter kommer garage, gård, cykelförråd/cykelverkstad och eventuellt dagvattenhantering vara gemensamhetsanläggningar. I övrigt är det flexibelt och upp till byggherrarna inom ett kvarter att komma överens om vad som ska vara enskilt och gemensamhetsanläggning. Den byggherre som köper den största lotten i ett kvarter får ansvar att samordna projektering och utbyggnad av gemensamhetsanläggningar med de andra byggherrarna i kvarteret. Det samordningsansvaret ska vara en tydlig förutsättning när den lotten säljs. 12 Upplåtelseformer Kommunen vill ha en blandning mellan olika upplåtelseformer; bostadsrätt, äganderätt, hyresrätt och ägarlägenhet. I de flesta markförsäljningstävlingarna kommer upplåtelseformen att vara fri. I vissa kommer endast hyresrätter att tillåtas. Kommunen måste då reglera så att inte hyresrätterna ombildas i efterhand. Det kan ske genom tomträtt eller höga viten. I vissa tävlingar kommer endast byggemenskaper att få lämna anbud. 13 Byggemenskaper En byggemenskap innebär att flera privatpersoner går samman för att i egen regi köpa mark, anlita konsulter (tex projektledare och arkitekt), projektera, upphandla entreprenör och låta bygga bostäder som privatpersonerna sedan själva bor i.
Sidan 6 av 9 13.1 Varför byggemenskap? - Utforma sitt egna boende från grunden - Småskalighet och variation (i linje med kommunens vision med Väsjön mellersta) - Lägre kostnad (ingen byggherrevinst) 13.2 Nytt arbetssätt med byggemenskaper Byggemenskaper innebär ett nytt arbetssätt för kommunen bla gällande: - Kommunikation (Kommunen har kontakt med privatpersoner och inte byggherreföretag) - Intressenter (Kommunen behöver aktivt medverka till att hitta personer som vill genomföra byggemenskaper) - Resurser och finansiering (Kommunen behöver guida och stötta byggemenskaperna i finansieringsfrågor och så att de anlitar rätt hjälp i form av t.ex. arkitekt och projektledare) - Tid för genomförande (En byggemenskap behöver mer tid än vanlig byggherre) - Kunskap (En byggemenskap behöver utbilda sig och har initialt ibland motstidiga viljor internt) 14 Skallkrav I inbjudan till markförsäljningstävlingarna kommer följande krav att framgå och som byggherren ska uppfylla: - Placering och utbredning av flerbostadshus och stadsradhus ska ske enligt bebyggelsestrukturkarta, sid 4 ovan. Byggherren får ändra placering och utbredning med ca 2 meter i sidled. Maximalt antal våningar för flerbostadshus styrs av detaljplanen. Stadsradhusen får vara maximalt 3,5 våningar. - Kommunens differentierade bil- och cykelparkeringstal - Var tionde garageplats ska vara försedd med laddmöjlighet för elbil/laddhybrid. Ytterligare 50% av garageplatserna ska vara förberedda för laddmöjlighet (tillräcklig säkringskapacitet i garaget) - Cykelförråd inomhus och cykelparkering ute på kvartersmark - En cykelverkstad per kvarter (rum där enklare reparationer kan utföras av cykelägaren) - En cykelpool per kvarter. Byggherren ska redovisa hur cykelpoolen kommer driftas - Fjärrvärmeanslutning för alla flerbostadshus - Avfallshantering enligt kommunens avfallsplan och föreskrifter - Delta i erforderliga gemensamhetsanläggningar, bl.a. garage, gård och cykelverkstad - När bygget är avslutat ska klimat- och miljöpåverkan från ingående byggmaterial redovisas i av kommunen godkänd databas, tex allmänt tillgängliga databasen Inventory of carbon and energy (ice), Univercity of Bath (2011) 15 Parkering Kommunen har tagit fram en parkeringsutredning för Väsjön mellersta. Utredningen beskriver parkeringstal och hur parkering kan anordnas i området. Vid markförsäljningstävlingar ska parkeringsutredningen vara vägledande.
Sidan 7 av 9 15.1 Differentierade parkeringstal Byggherrarna ska följa differentierade bil- och cykelparkeringstal för bostäder och verksamheter. Små bostäder har lägre parkeringstal än större bostäder. För t.ex. vanliga lägenheter 1-4 rok varierar parkeringstalet mellan 0,6 och 0,9. Stadsradhus har parkeringstal 1,0 om parkering på egen tomt. Besöksparkering har parkeringstal 0,1. 15.2 Reduktion av parkeringstal Byggherrarna kan få lägre parkeringstal för bilar om de genomför åtgärder för sin fastighets användare som underlättar att resa hållbart och på så vis minskar efterfrågan på bilparkering. Det handlar bl.a. om: - bilpool minst 5 år där avgift för bilpoolen ingår i boendet - gratis SL-kort i en månad för alla boende - cykelpool - rum för cykelservice - marknadsföring av bil- och cykelpool mm från tidig projektstart - årlig uppföljning av bilinnehavet bland de boende i fastigheten och rapportering till kommunen Hur stor reduktion av parkeringstalen för bilar blir kommer att regleras i inbjudan till markförsäljningstävling. Förutom att byggherrarna ska genomföra åtgärderna ovan, förutsätter en reduktion av parkeringstalen för bil att kommunen och SL ser till att kollektivtrafiken samt gångoch cykelinfrastrukturen är bra i området. 15.3 Samlad parkeringsanläggning Eventuellt kommer vissa kvarter närmast vattnet att köpa parkeringsplatser från kommunen i av kommunen uppfört gemensamt garage på Rökeriet. Det blir i så fall en förutsättning i de markförsäljningstävlingarna. Geoteknikutredningen och kostnadsjämförelse av garagealternativ ska ge svar på om kommunen ska bygga ett gemensamt garage eller inte. 16 Bedömning av anbud Kommunen förbehåller sig fri prövningsrätt av anbuden samt rätten att förkasta samtliga inkomna anbud. Anbud som inte är kompletta enligt krav i tävlingsinbjudan kommer inte att beaktas. I bedömningen kommer även vägas in hur anbudsgivaren presterat tidigare i kommunen. Vid bedömningen kommer två utvärderingskriterier användas med följande viktning: 1. Pris (kr/bta), 50% 2. Gestaltning, 50%, enligt tre underkategorier nedan A. Material och färg (Materialval och färgsättning som höjer estetiken och som ett verktyg att åstadkomma småskalighet och variation, vackra material som kan åldras) B. Skala och variation (varje hus representerar en individ, småskalighet i gestaltningen av fasader och tak, takens gestaltning som en viktig förutsättning för att skapa variation och individuellt uttryck) C. Mötet med gatan, bearbetning av bottenvåningar och entréer Hur poängen sätts i de två kategorierna bestäms i respektive tävlingsinbjudan. Priset som byggherren anger i sitt anbud är inklusive exploateringsersättning/gatukostnad för kommunens utbyggnad av områdesanknutna allmänna anläggningar i Väsjön mellersta och övergripande allmänna anläggningar i Väsjön.
Sidan 8 av 9 17 Intressentlista markköp Alla som visat intresse av att köpa mark i Väsjön av kommunen skriver kommunen in i en intressentlista. Intressenterna får bl.a. information om kommande kommunala markförsäljningar i Väsjön. 18 Kommunikation Kommunen arbetar med kommunikation i Väsjöprojektet på många olika sätt. Projektet deltar i seminarier, mässor och konferenser, tex Business arena och Kommundagen. Under hösten 2014 genomförde kommunen en byggherredialog där kommunen träffade olika typer av byggherrar för att informera om Väsjöprojektet och denna markförsäljningsstrategi för att få byggherrarnas synpunkter och åsikter. Vidare har kommunen haft kontakt med andra kommuner för att utbyta erfarenheter gällande markförsäljningar. Regelbundet kommer kommunen att skicka nyhetsbrev till intressenter via mail. Det är en del i Väsjöprojektets gemensamma marknadsföringsplattform, Samsyn marknadsföring Väsjön. 18.1 Samsyn marknadsföring Väsjön Väsjön ska under de kommande decennierna utvecklas till en stadsdel med ca 3000 bostäder. Många intressenter kommer att vara involverade i utvecklingen, bl.a. kommunen, byggherrar, fastighetsägare, Väsjöbacken, idrottsföreningar och tomtägarföreningar. För att styra mot en gemensam profil för området och dess aktörer samt stärka enskilda byggherrars objektmarknadsföring har konceptet Samsyn marknadsföring Väsjön tagits fram. Samsyn marknadsföring Väsjön bygger på en redan framtagen: - Gemensam varumärkesplattform och - Gemensam visuell profil för stadsdelen Inom ramen för samarbetet ingår också möjlighet att utnyttja och delta i: - Gemensam hemsida (med presentation och länkning till områdets aktörer) - Nyhetsbrev (med intressentregister och twitter-flöde kopplat till hemsida) - Visnings-/utställningsbutik - Gemensam skyltning/skyltprogram - Gemensamma PR-aktiviteter och events - Projektledning och gemensamma avstämningar i marknadsgrupp ca 1 gång/månad - Som tillägg möjlighet att delta i gemensamt tidningsbilageprojekt och ev gemensam annonsering Beräknad kostnad för deltagande är ca 4 000 kr per bostad. 19 Lokalförsörjning I Väsjön finns behov av kommunal service i form av skola, förskola, gruppboende, äldreboende, servicelägenheter mm. I Väsjön mellersta kommer Väsjöprojektet tillsammans med berörda kommunala förvaltningar se till att dessa behov tillgodoses. I vissa kvarter kommer det därför att vara en förutsättning i markförsäljningstävling att viss kommunal service, t.ex. gruppboende, ska ingå. Berörda kommunala förvaltningar tar fram underlag och förutsättningar för denna service, t.ex. typplanlösningar och funktionsprogram, som ingår i de aktuella tävlingsinbjudningarna.
Sidan 9 av 9 20 Godkännande av strategin Markförsäljningsstrategin för Väsjön mellersta godkändes av kommunstyrelsen 2015-02-23.