MINNESANTECKNINGAR FRÅN INFORMATIONSMÖTET STAMBYTE Plats: Norra Reals Gymnasium Datum: 2012-02-08, kl. 18:30 Närvarande: från styrelsen Redtzer Sahlin Lundstedt Konsulten Weman från BKG Konsulten Lindqvist Närvarande 22 Bakgrund: Föreningen har en Ekonomisk Plan att följa, den registrerades på Bolagsverket 2009-01-03. I december 2009 genomfördes en kompletterande statusbesiktning av fastigheten och den ligger till grund för den ekonomiska planen. I rapporten rekommenderas stambyte till 2012 enligt 6.2ab. Företaget BKG AB fick styrelsens uppdrag att under våren/sommaren 2011 genomföra och överlämna en nulägesrapport och åtgärdsplan för gårdsbjälklag och VVS-stammar. I rapporten framgår att gårdsbjälklaget är intakt men att VVSstammar behöver åtgärdas under 2012. Under sista kvartalet 2011 har styrelsen haft att hantera flera vattenskador i fastigheten i en eskalerande omfattning och av det skälet blev det efter hand uppenbart att ett stambyte måste ske så snart som möjligt. Vattenskadorna har varit av sådan ekonomisk omfattningen för försäkringsbolaget Nordeuropa som därför sagt upp det ettåriga avtalet med föreningen. Stambytesgruppen tillsammans med BKG AB har under hösten tagit fram dokumentation som underlag till genomförandet av stambytet. Upprätta Administrativa Föreskrifter för en totalentreprenad Upprätta en kortfattad teknisk rambeskrivning för totalentreprenad Utskick av anbudsförfrågan Genomgång i fastigheten med tillfrågade entreprenörer Bygganmälan Under våren 2012 innan stambytet kan komma igång händer följande: Utvärdering av anbud, att besluta om entreprenör. Upphandling inklusive upprättande av beställning. Medlemsmöte med entreprenör Ansökan om banklån Ansöka om bygglov Frågor och Svar
Har filmning gjorts? Det har gjorts två filmningar av stammarna, det första innan fastigheten köptes. Den andra utfördes 2010-05-04 av Solna Röranalys AB. Föreningen har därefter haft flera vattenskador i huset, några har varit självförvållade, andra har berott på att golvbrunnarna är rostangripna. Tätskikten, efter nästan 50 år, är i väldigt dåligt skick i de flesta badrummen. Det har även varit ett antal vattenskador i källaren i de horisontella stammarna. Partiella stambyten har genomförts där. Då vissa badrumsrenoveringar har genomförts på egen bekostnad av boende, har dessa gjorts främst av kosmetiska skäl med nytt ytskikt (kakel). När ett badrum fick rivas och saneras upptäcktes att ett varmvattenrör (radiatorrören) till elementen för två lägenheter var rostangripet. Även vattenledningar har fått skador i lägenhet och lokal, vilket resulterade i att tre kök har torkas och renoveras, den översta medlemmen fick leva utan kök i 5 månader. Varför inte relining? Den viktigaste åtgärden är att bygga upp nya tätskikt i badrummen som är uttjänta efter nästan 50 år. Av ekonomiska skäl kommer det att förekomma relining (infordring) på grova avloppsstammar som ligger i bjälklag och i huvudsak i källarplanen. I lägenheterna måste kall och varmvattenledningar bytas, man passar då på att byta liggande och stående stammar för att uppnå bästa möjliga livslängd i bostäderna. Hur kan vi stoppa utvecklingen av nuvarande skador? Utvecklingen av vattenskadorna är nu att betrakta som akut. Föreningens tidigare försäkringsbolag sade upp försäkringen på förfallodagen och styrelsen har tecknat en ny försäkring med Folksam. Försäkringsvillkoren stipulerar att stambyte genomförs snarast för att försäkringen skall gälla. Är den ända lösningen att byta stammar? Styrelser ser ingen annan lösning än att så snart som möjligt komma igång med stambytet. När vi startade projektgruppen under våren/sommaren 2011 hade styrelsen ingen anledning att misstänka det som senare hände under senhösten. Kan man gå igenom alla badrum och titta på rören innan vi tar ställning till om stambytet bör på börjas nu eller kan vänta några månader? Föreningen har nu fem medlemmar som står utan boende pga. vattenskador, det är styrelsens uppgift att se till att dessa medlemmar kan flytta tillbaka så snart som möjligt. Medlemmar önskar att styrelsen har bättre framförhållning angående stora ingrepp i fastigheten så det går att planera bättre.
Som sagt, läget har eskalerat på ett sådant sätt att styrelsen inte har kunnat förutse denna utveckling men att vi ändå står rustade för att snabbt komma igång med stambytet. Självfallet är det styrelsen mål att informera så snart vi kan vid störande arbeten. Föreningens hemsida kommer att vara ett kompletterande verktyg som styrelsen kommer att använda för att snabbt komma ut med viktig information. Det verkar vara olika stora problem i olika stammar. De som bor mot norr har inte samma problem som de som bor i ettorna och de som bor mot söder och ut mot gatan. Vad det beror på har styrelsen ingen kännedom om. Det viktigaste när vi väljer entreprenör är att vi ska känna oss säkra med dem som kommer hit. Därför är det viktigt med bra referenser. Vi har anlitat en mycket kunnig projektledare och styrelsen ser sitt ansvar i att välja rätt entreprenör efter noggrann prövning av alla aspekter i en sådan upphandling och val av partner till stamrenoveringen. Kommer de olika anbuden använda sig av olika tekniker? I stort sätt användes liknande tekniker men utförandet kan skilja. Medlemmarna kommer att träffa entreprenören i ett medlemsmöte så snart valet är gjort och har då möjligheter att ställa frågor direkt till utföraren. I underlaget finns två alternativ för entreprenören. Första alternativet är att bila bort alla gamla rör i badrummen och byta ut till nya. Andra alternativet är att borra genom golvet in i lägenheten under och där lägga avloppsrören i taket. Ett isolerande innertak i badrummen innebär att man inte ser/märker att rören går ovanför innertaket. Det skiljer sig ganska mycket i tid och buller på de två alternativen, att bila bort betongen och låta den nya betongen torka tar längre tid än att låta den sitta kvar och borra istället. Finns det någon tidsplan? Det ingår i entreprenaden att tillhandahålla en tidplan. Denna ska göras så detaljerad som möjlig och vara möjlig att uppdatera om något oväntat händer. Så att alla är medvetna om eventuella förseningar eller annat. Tidplanen kommer att ligga uppe på hemsidan och styrelsen ska försöka ordna så att mail skickas till alla medlemmar när något har ändrats i tidplanen och hemsidan uppdaterats. Det kommer att iordningställas toalett, dusch och pentry på KV 2 som alla boende har tillgång till. Efter stambytet kommer lokalen att användas till föreningslokal, som kan hyras för barnkalas och liknande. Önskan om att stambytet inte ska ske under vintern kom från medlemmar. Det är så kallt då.
Hade det gått att undvika stambytet nu hade styrelsen också valt sommarhalvåret. Vad är asbest? Asbest är ett mineralfiber som har många användningsområden och är isolerande och brandsäkert. Det är farligt att andas, kroppen kan inte bryta ner fibrerna. Asbest förbjöds i lag redan 1976. Men hus byggda fram till 1988 kan ha asbest i bland annat isolering, packningar, ventilationsrör och pannor, ventilationskanaler, isolering och kakelfogar m.m. Vad är en asbestanalys? Eftersom asbest är en hälsorisk är det viktigt att undersöka förekomsten av asbest. En enkel analys utförd av en saneringsfirma kommer att visa om det finns asbest i fastigheten. Hur saneras asbests? Om asbest upptäcks kommer detta att omhändertas av professionell saneringsfirma. Avlägsnande av asbest ur en byggnad kräver oftast en sanering. I Sverige och i de flesta andra i-länder finns ett omfattande regelverk som reglerar hur sanering ska ske. Det kan vara bra att veta att man inte ska dammsuga upp asbestfibrer i en vanlig hushållsdammsugare i tron att man då städar bort dessa utan risken är stor att de går igenom dammsugaren och istället sprids i bostaden. Ett bättre sätt är att torka upprepade gånger med fuktig trasa. Vid professionell asbestsanering används dammsugare med speciella filter anpassade till asbestfiber Vad har föreningen betalat för de vattenskador som har uppstått hitintills? Föreningen har betalat självrisk för vattenskador sedan 2010-11-30. Vad självriskkostnaden uppgår till kommer att framgå av årsredovisningen. Hur lång tid kan det ta innan allt är färdigt? När stambytet väl är igång uppskattas det ta ungefär sex månader. Arbetet tar ungefär sex veckor per stam och det finns sex stammar i huset. Vad har banken sagt? Några bankkontakter har ännu inte tagits, det blir aktuellt först när offerterna har utvärderats. Avgiftshöjningar, kan vi få någon prislapp på vad det skulle kunna bli för höjning?
Det är svårt att säga något specifikt belopp då det finns många faktorer som styrelsen ännu inte har kunnat ta ställning till. Några faktorer är, stamrenoveringens prislapp, räntenivå, amorteringskrav, m.m. Avgiften är också beroende på lägenhetens andelstal. Som ett exempel kan nämnas att ett lånebehov på 4 000 000 kronor till en ränta av 4 % innebär en höjning på 200 kronor för de minsta lägenheterna 1 000 kronor per månad för de större. I dagsläget räcker avgifterna endast till service och underhåll av fastigheten ej investeringar. Går det att bo kvar även i de minsta lägenheterna? Det kommer att vara möjligt om inget oförutsett inträffar. Det kommer däremot periodvis att vara en bullrig och dammig arbetsmiljö att vistas i under dagtid. Kommer man själv att kunna bestämma utrustningen badrummet? Medlemmarna kommer att i ett personligt möte med entreprenören gå igenom hur man önskar att få sitt badrum utformat givet att man följer den produktkatalog som entreprenören tillhandahåller. Det kommer att finnas möjlighet att beställa mot pristillägg exempelvis golvvärme, annan utformning på handfat och toalettstol, badkar eller duschhörna och antal sportligts i undertaket mm. Avtalet tecknas mellan medlemmen och entreprenören för att konsumentlagen skall gälla. En deadline för avtalet med entreprenören kommer att finnas för att undvika förseningar pga. obeslutsamhet. Minnesanteckningar av Carl Sahlin