Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om information om köparens undersökningsplikt, journal och mäklarens agerande. Prövning av om fastighetsmäklarens skriftliga information om undersökningsplikten har varit tillräcklig samt mäklarens besvarande av Fastighetsmäklarinspektionens frågor. Även anteckningarna i journalerna har granskats. Mäklarens närvaro vid utförandet av de två granskade förmedlingsuppdragen har också behandlats i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen inledde den 7 augusti 2013 ett tillsynsärende mot fastighetsmäklaren NN. Bakgrunden till beslutet var att det hade kommit till inspektionens kännedom att NN låtit personal som inte är registrerade fastighetsmäklare utföra förmedlingsåtgärder i hans förmedlingsuppdrag. NN har förelagts att ge in en förteckning över sina förmedlingsuppdrag som pågått eller avslutats under juli 2013. Av förteckningen skulle det framgå om uppdraget var avslutat, när en eventuell kontraktskrivning skedde och huruvida det var NN som hanterade visningen, budgivningen och kontraktskrivningen i respektive uppdrag. Ur förteckningen har två förmedlingsuppdrag valts ut för en närmare POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) granskning. Enligt förteckningen hade NN inte deltagit vid visningarna eller kontraktskrivningarna beträffande de två utvalda objekten. NN har förelagts att uppge anledningen till detta samt vilken information som han har lämnat om vem som var ansvarig fastighetsmäklare i de två förmedlingsuppdragen. Han har för respektive förmedlingsuppdrag förelagts att komma in med kopior av följande dokument. Dokumentationen av åtgärder för att uppnå kundkännedom enligt lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism Uppdragsavtalet Marknadsföringsmaterialet Objektsbeskrivningen Den skriftliga informationen om undersökningsplikten Köpekontraktet Anbudsförteckningen Journalen Förmedlingsuppdrag 1 Förmedlingen avsåg en bostadsrätt. Uppdragsavtalet är undertecknat av uppdragsgivarna och mäklaren den 18 juni 2013. Säljarna och köparen har undertecknat överlåtelseavtalet den 10 juli 2013. Den skriftliga informationen om undersökningsplikten Avseende den skriftliga informationen om köparens undersökningsplikt hänvisar NN till den sista sidan i det dokument som han kallar marknadsföringsmaterialet. Under rubriken Undersökningsplikt etc. är följande angivet. Köpare/spekulanter är informerade om sin undersökningsplikt enligt paragraf 20 i Köplagen samt vad det innebär. För ytterligare information kring undersökningsplikten eller annat som kan vara av särskilt intresse såsom förfarande kring budgivning, hur du mäter bostaden, regler kring flyttstädning samt distinktionen mellan fast och lös egendom etc, uppmanas spekulanten att kontakta
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) mäklaren som förser er med muntlig information samt skriftlig information i form av informationsblad. Köparen är medveten om att boarea kan variera beroende på skillnader mellan olika uppmätningsnormer. Köparen uppmanas härmed att kontrollera bostadens area innan köpet. NN har förelagts att yttra sig över på vilket sätt denna information utgör en översiktlig redovisning av undersökningspliktens innebörd såsom anges i förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 56). Han har också beretts tillfälle att lämna in en kopia av det informationsblad som det finns en hänvisning till. Journal I journalen saknas en notering om att mäklaren har tillhandahållit en tilltänkt köpare en objektsbeskrivning. NN har förelagts att kommentera detta. Förmedlingsuppdrag 2 Förmedlingen avsåg en fastighet och uppdragsavtalet är undertecknat av uppdragsgivarna och mäklaren den 28 juni 2013. Köpekontraktet undertecknades av säljarna och köparna den 25 augusti 2013. Den skriftliga informationen om undersökningsplikten NN hänvisar även i detta förmedlingsuppdrag till den sista sidan i det dokument han kallar marknadsföringsmaterialet. Under rubriken Undersökningsplikt etc. är följande angivet. Köpare/spekulanter är informerade om sin undersökningsplikt enligt Jordabalken 4:19 samt vad det innebär. Undersökningsplikten är förhållandevis långtgående. Till sin hjälp kan man exempelvis anlita en auktoriserad besiktningsman. För ytterligare information kring undersökningsplikten eller annat som kan vara av särskilt intresse såsom förfarande kring budgivning, hur du mäter bostaden, regler kring flyttstädning samt distinktionen mellan fast och lös egendom, energideklaration etc., uppmanas spekulanten att kontakta mäklaren som förser er med muntlig information samt skriftlig information i form av informationsblad. Samma text återfinns i objektsbeskrivningen med ett tillägg om boarea.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) NN har förelagts att yttra sig över på vilket sätt denna information utgör en översiktlig redovisning av undersökningspliktens innebörd såsom anges i förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 56). Han har också beretts tillfälle att lämna in en kopia av det informationsblad som det finns en hänvisning till. Journalen I journalen finns inga anteckningar om följande. 1. Att mäklaren skriftligen har upplyst köparen om det ansvar som denne har för att undersöka objektet. 2. Att mäklaren har tillhandahållit en tilltänkt köpare en objektsbeskrivning. 3. Att mäklaren har upplyst tilltänkta köpare om hur säljarna avser att genomföra försäljningen. 4. Att mäklaren har erbjudit köparen en skriftlig beräkning av boendekostnaderna. NN har förelagts att kommentera detta. Fastighetsmäklarens yttrande NN har genom sitt ombud yttrat sig i ärendet och sammanfattningsvis uppgett följande. Närvaro under förmedlingsuppdragen NN har varit föräldraledig från den 1 juli 2013 till den 30 september 2013 och har därför inte närvarat vid visningar och kontraktskrivningar under denna period. Både i marknadsföringen på internet och i visningsbroschyrerna, som alla spekulanter på visningarna fått, har det framgått att NN är ansvarig mäklare för objekten. Journalen i förmedlingsuppdraget 1 Samtliga spekulanter har fått en objektsbeskrivning vid visningen. Köparen
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) har dessutom fått objektsbeskrivningen som en bilaga till överlåtelseavtalet, vilken har signerats av köparen. Journalen i förmedlingsuppdraget 2 NN har lämnat följande svar på frågorna om journalen i förmedlingsuppdraget 2. 1. 2. 3. 4. Det står i objektsbeskrivningen och kontraktet. Köparna har signerat objektsbeskrivningen. Det står i objektsbeskrivningen och den mäklare som ersatte NN har muntligen upplyst kunderna om detta. Köparna har i en särskild handling avstått från en boendekostnadskalkyl. Den skriftliga informationen om undersökningsplikten NN har inte yttrat sig över på vilket sätt informationen i det ingivna marknadsföringsmaterialet utgör en översiktlig redovisning av undersökningspliktens innebörd. Han har inte heller lämnat in någon kopia av det informationsblad man hänvisar till i texterna. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Mäklarens närvaro under förmedlingsuppdragen Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Denna bestämmelse tillsammans med mäklarens omsorgsplikt, innebär enligt Fastighetsmäklarinspektionen att mäklarens närvaro i förmedlingsuppdragets olika delar inte rutinmässigt kan överlåtas på någon annan. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare (se beslutet 2011-
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) 09-28:8 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2011) uttalat att den som sluter ett förmedlingsuppdrag med en fastighetsmäklare och den som i egenskap av köpare eller på annat sätt kommer i kontakt med mäklarverksamhet, har rätt att förvänta sig att han eller hon kommer i kontakt med en kunnig och opartisk fastighetsmäklare (se prop. 1994/95:14 s. 43-45). Den ansvarige mäklaren ska se till att rutinerna fungerar under eventuella ledigheter eller annan frånvaro så att korrekt information lämnas om förutsättningarna för respektive förmedlingsuppdrag. Mot bakgrund av NNs förklaringar, och de noteringar om åtgärder som NN enligt journalerna i de båda uppdragen har utfört, leder frågan inte till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Den skriftliga informationen om undersökningsplikten Enligt 16 andra stycket fastighetsmäklarlagen ska mäklaren före köpet bland annat skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka eller låta undersöka fastigheten. I kommentaren till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 56) sägs följande. Skriftlighetskravet är avsett att underlätta för köparen att ta till sig upplysningen. Köparen ska få del av informationen i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att han eller hon har möjlighet att låta undersöka fastigheten. Inget hindrar att mäklaren lämnar informationen på ett tidigt stadium, t.ex. i objektsbeskrivningen. I skyldigheten ligger att mäklaren skriftligen måste klargöra för köparen vad undersökningsplikten innebär enligt 4 kap. 19 jordabalken eller, såvitt avser bostadsrätter, enligt 20 köplagen (1990:931). Omfattningen av undersökningsplikten beror på vilken fastighet det gäller, vilket mäklaren ska klargöra för köparen. Mäklaren måste förstås inte upplysa en köpare i detalj om vad undersökningsplikten kräver, utan en översiktlig redovisning av undersökningspliktens innebörd är tillräcklig. Den skriftliga informationen om undersökningsplikten som NN har lämnat in avseende bostadsrätten i förmedlingsuppdraget 1, uppfyller enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning inte kraven som ställs på en information
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) om undersökningsplikten. Inspektionen gör samma bedömning avseende informationen om undersökningsplikten som har överlämnats i förmedlingsuppdraget 2 som rörde en fastighet, även om denna text är något mer omfattande. Det är inte tillfredsställande att en fastighetsmäklare lägger skyldigheten att inhämta tillräcklig information om undersökningsplikten på konsumenten. Till denna bedömning kommer att NN trots begäran inte har lämnat in någon kompletterande informationstext eller besvarat Fastighetsmäklarinspektionens frågor i denna del. Detta strider mot skyldigheten för registrerade fastighetsmäklare att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska hand-ingar som hör till verksamheten och att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen (28 fastighetsmäklarlagen). Fastighetsmäklarinspektionen finner att det i denna delfråga är tillräckligt med en varning. Journalerna i de två förmedlingsuppdragen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en s.k. journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen vid denna tidpunkt. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 61) anges följande. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 ). Journalen i förmedlingsuppdraget 1 saknar en anteckning om att mäklaren
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) har tillhandahållit tilltänkta köpare en objektsbeskrivning. Eftersom det i denna journal endast är fråga om en enstaka mindre brist, bedöms förseelsen i detta fall som ringa. I den journal beträffande förmedlingsuppdraget 2 som NN har lämnat in saknas anteckningar om fyra åtgärder. Bristerna i journalen är grund för en erinran. Det förhållandet att andra än NN har varit med och upprättat journalen i förmedlingsuppdrag 2 befriar inte honom från det självständiga ansvar han, som ansvarig fastighetsmäklare, har haft för att upprätta en journal som uppfyller kraven i 20 fastighetsmäklarlagen. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att han i två förmedlingsuppdrag har underlåtit att skriftligen informera köparna om undersökningsplikten på ett tillfredsställande sätt och för att han inte har svarat på Fastighetsmäklarinspektionens frågor i denna del av utredningen. I denna varning ingår en erinran för att NN har upprättat en bristfällig journal i förmedlingsuppdraget 2.