Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning. Prövning av fastighetsmäklarens uppgifter i en objektsbeskrivning om antalet rum i en bostadsrätt, vilket inte är en obligatorisk uppgift. Granskningen har även omfattat uppgifter i objektsbeskrivningen om bostadsrättslägenhetens boarea. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet från vidare handläggning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 1 september 2014 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om objektsbeskrivningar. Syftet är att tydliggöra vilka krav som ställs på objektsbeskrivningar enligt lag och god fastighetsmäklarsed. Förhoppningen är även att ge fastighetsmäklare, mäklarföretag och branschorganisationer incitament att kvalitetsgranska sina mallar och att vidta eventuella andra egenåtgärder som behövs för att objektsbeskrivningar ska utformas på ett korrekt sätt. Avsikten är också att de beslut om objektsbeskrivningar som blir resultatet av granskningen, tillsammans med tidigare vägledande avgöranden, ska utgöra en grund för inspektionens information om vad som är god fastighetsmäklarsed beträffande tillhandahållandet av objektsbeskrivningar och deras innehåll. I tillsynsprojektet har Fastighetsmäklarinspektionen initierat tjugofyra POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) tillsynsärenden mot lika många fastighetsmäklare. NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag som han hade avslutat under perioden den 1 januari 30 juni 2014. Fastighetsmäklarinspektionen har valt ut två objektsbeskrivningar som tillhandahållits spekulanter för en närmare granskning den ena avsåg en fastighet och den andra en bostadsrätt. Han har även förelagts att yttra sig samt att ge in kopior av uppdragsavtalen, journalerna och eventuella skriftliga underlag till objektsbeskrivningarna i respektive förmedlingsuppdrag. NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna avseende följande förmedlingsobjekt. 1. 2. Ett uppdrag den 29 januari 2014 om förmedling av en fastighet. Ett uppdrag den 2 april 2014 om förmedling av en bostadsrätt. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i denna tematiska tillsyn endast granskat objektsbeskrivningarna. Om det har förekommit flera objektsbeskrivningar i samma förmedlingsuppdrag, har inspektionen granskat den som har tillhandahållits tilltänkta köpare (spekulanter). De övriga dokument som har begärts in har endast utgjort ett underlag för bedömningen av objektsbeskrivningen. I detta ärende har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande. Objektsbeskrivningen avseende bostadsrätten Boarean I objektsbeskrivningen är boarean upptagen till cirka 112 kvm med följande text Observera att den exakta storleken inte är uppmätt. I underlaget Bostadsrättsinformation anges: Lägenhetsyta 112,2 m2 med
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) tillägget Ytan ej uppmätt, grundar sig på ekonomisk plan. Antalet rum Det är antecknat i objektsbeskrivningen att bostadens storlek är 4,5 rum, varav 3 sovrum. Under rubriken Planlösning anges bland annat följande. Stort vardagsrum med slipad ekparkett och fransk balkong. Stor klädkammare/arbetsrum med ekparkett och spotlights. Sovrum med ekparkett. Sovrum med laminatgolv ( ). Sovrum med parkettgolv ( ). I underlaget Bostadsrättsinformation anges 4,0 rum och kök. Övrigt I objektsbeskrivningen anges följande. Uppgifterna i objektsbeskrivningen härrör huvudsakligen från säljaren och kontrolleras av fastighetsmäklaren endast om omständigheterna ger anledning till detta. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sitt yttrande uppgett bland annat följande. Boarean Han vet av erfarenhet att föreningens uppgifter inte alltid stämmer, vilket är anledningen till texten efter uppgiften om antalet kvadratmeter. Lägenheten är utformad som en solfjäder, vilket gör den svår att mäta. Köparen har tagit del av frågelistan där säljaren har angett boarean till cirka 112 kvm. Antalet rum Han förmedlade detta objekt för en del år sedan och då marknadsfördes bostadsrätten som en 4:a. Det uppstod diskussioner med spekulanter och uppdragsgivaren om varför den inte marknadsfördes med det extra rummet. Vid denna tidpunkt användes det som gästrum. Av denna
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) anledning ville han inte göra om samma misstag, utan valde att markera att här finns en potential i boendet. 4,5 rum angavs för att göra spekulanterna uppmärksamma på att även klädkammaren uppfyller storleken för ett rum, om än det saknas fönster. I objektsbeskrivningen angavs därför definitionen klädkammare/arbetsrum. Marknadsföringen har i detta avseende inte på något sätt varit vilseledande. Det hade i stället varit vilseledande att marknadsföra objektet igen som en 4:a, eftersom det för spekulanterna inte är själva registeruppgiften som avgör köpet utan hur verkligenheten ser ut i det faktiska framtida boendet. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Bostadsrättslägenhetens storlek Enligt 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). I bestämmelsens tredje stycke anges följande om objektsbeskrivningar. Om förmedlingen avser en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader. Bostadsrättslägenhetens storlek är en obligatorisk uppgift som ska vara med i en objektsbeskrivning. I förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 59) till lagen anges bland annat följande. I skyldigheten att ange lägenhetens storlek ligger att mäklaren tydligt ska redovisa vad storleksmåttet avser, enligt vilka eventuella normer storleken beräknats samt varifrån uppgiften inhämtats. Med storlek avses boarea eller yta, inte antalet rum. Boarean Boarean är ofta av stor betydelse för parterna i en fastighetsaffär. En fastighetsmäklare har normalt inte någon skyldighet att undersöka
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) fastighetens storlek i samband med ett förmedlingsuppdrag. Det är därför viktigt att en mäklare är särskilt noggrann när han eller hon vidarebefordrar en sådan uppgift. Om inte omständigheterna ger anledning till något annat har en fastighetsmäklare rätt att lita på att de uppgifter om bostadsrättens storlek som lämnas av säljaren och bostadsrättsföreningen är korrekta. I objektsbeskrivningen har NN angett en uppgift om bostadsrättslagenhetens storlek som överensstämmer med bostadsrättsinformationen från föreningen. I objektsbeskrivningen har bostadens storlek dock angetts som en cirkauppgift. Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att boarean inte bör anges som en cirkauppgift. Om mäklaren ändå anger en cirkauppgift bör mäklaren förklara anledningen till det. Det bör också framgå vem som har gjort uppskattningen. I objektsbeskrivningen har angetts att uppgifterna huvudsakligen kommer från säljaren, vilket bekräftas av NN:s uppgift om att säljaren i frågelistan har uppgett cirka 112 kvm. Invid uppgiften i objektsbeskrivningen har tilltänkta köpare uppmärksammats på att lägenhetens exakta storlek inte har varit uppmätt. Med hänsyn till detta och att den i övrigt entydiga uppgiften om lägenhetens storlek har stämt överens med det underlag från föreningen som NN har haft tillgång till, finner inspektionen att det inte finns grund för någon påföljd i denna del. Antalet rum Enligt 8 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning. En objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare anses vara marknadsföring. Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. I 6 anges att marknadsföring, som strider mot god marknadsföringssed enligt 5, är att anse som otillbörlig om
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Boverkets byggregler (BFS 2011:6 - BBR 18) gäller både när man uppför och ändrar en byggnad. Reglerna innehåller föreskrifter och allmänna råd om bland annat tillgänglighet, bostadsutformning och rumshöjd. Däremot innehåller de inte något krav eller någon regel som anger att ett rum ska ha en golvarea med ett visst antal kvadratmeter. På Boverkets webbplats finns en hänvisning till lägenhetsregistret på Lantmäteriets webbplats, där följande framgår om rum som redovisas i registret. Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte kök, kokvrå eller hygienutrymme. Som rum räknas inte heller matrum i anslutning till kokvrå om matrummet tillsammans med kokvrån anges som kök. Utrymmen som är mindre än sju kvadratmeter redovisas inte som rum. Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning. Uppgifter som inte är obligatoriska, men som ändå förts in i beskrivningen, ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om objektet. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. I informationen från bostadsrättsföreningen anges att den aktuella bostadsrättslägenheten bestått av 4 rum och kök. NN har i objektsbeskrivningen fört in en uppgift om 4,5 rum och kök. Av övrig beskrivning under rubriken Planlösning framgår dock att det har rört sig om fyra rum, varav tre varit sovrum. Därutöver anges uppgiften Stor klädkammare/arbetsrum. Med hänsyn till objektsbeskrivningens information om rummens respektive förvaringsutrymmets användningsområden har det enligt Fastighetsmäklarinspektionen inte kommit fram något annat än att de tilltänkta köparna har kunnat bilda sig en uppfattning om antalet rum. Inspektionen anser därför att det inte finns anledning för någon påföljd i denna del.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet om de två objektsbeskrivningarna ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.