Beslutet i webbversion 1 (9) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om deposition, överlåtelsehandlingar och journal. Prövning av om journalen innehåller alla de anteckningar över förmedlingsuppdraget som en fastighetsmäklare är skyldig att dokumentera. Dessutom har mäklarens skyldigheter i samband med att en köpare begärt att få sin handpenning återbetald bedömts. Slutligen har fastighetsmäklarens skyldighet att medverka till överlåtelsehandlingarna, genom att se till att dessa är korrekt daterade, berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren, som var köpare av en fastighet, har ifrågasatt NN:s hantering av köpets återgång. Anmälaren har lämnat in kopior av följande handlingar. Köpekontraktet Två brev från säljarnas ombud Ett brev från anmälarens ombud Utskriven e-postkorrespondens På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig och lämnat in POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (9) kopior av följande handlingar. Uppdragsavtalet Depositionsavtalet Utskriven e-postkorrespondens Tilläggsavtalet Journalen Anmälan Anmälaren har huvudsakligen uppgett följande. Han vill anmäla en händelse som inträffade hösten 2013. Han betalade en handpenning som enligt köpeavtalet skulle betalas tillbaka om köpet återgick. Han hade fortfarande i februari 2015 inte fått tillbaka sin handpenning. NN har inte följt det som står i avtalet. Handlingarna Av handlingarna framgår det bland annat följande. Köpekontraktet Anmälarens och säljarnas underskrifter är daterade den 20 september 2013. Den avtalade tillträdesdagen anges vara senast den 29 november 2013. Handpenningen ska enligt avtalets 1 betalas den 27 september 2013. I kontraktets 15 finns följande besiktningsklausul. Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten med hjälp av sakkunnig besiktningsman. Om köparen efter att ha genomfört en sådan besiktning inte önskar stå fast vid köpet, äger köparen rätt att begära köpets återgång. Begäran om återgång skall framställas skriftligen till säljaren senast den 11 oktober 2013 varvid erlagd handpenning skall återbäras till köparen utan skadeståndsanspråk från någondera parten. [ ]
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (9) I 16 anges följande. Särskilt uppdragsavtal om deposition av handpenningen på fastighetsmäklarens klientmedelskonto skall träffas med anledning av i detta avtal intaget villkor. I kontraktets 17 finns en upplysning om att köparens finansiering är klar och att ett villkor om finansiering inte behövs. I 18 anges att köpets fullbordan inte är villkorat av att köparen säljer eller säger upp sin nuvarande bostad. Depositionsavtalet Under rubriken Uppdrag i depositionsavtalet anges bland annat följande. Säljare och köpare uppdrar härmed åt undertecknad fastighetsmäklare att för deras räkning omhänderta och förvalta ett belopp utgörande i köpekontraktet föreskriven handpenning på kr 190 000:- Depositionen sker med anledning av att köpets fullbordan eller bestånd har gjorts beroende av ett eller flera s.k. svävarvillkor i köpekontraktet. Ett svävarvillkor innebär att avtalet ännu inte är definitivt bindande utan kan återgå under vissa förhållanden. [ ] Redovisning av det deponerade beloppet jämte upplupen ränta skall ske så snart det klarlagts vem av köparen eller säljaren som har rätt till beloppet. [ ] [ ] Tilläggsavtalet I tilläggsavtalet som är undertecknat den 30 oktober 2013 anges bland annat följande. Till köpekontrakt ingånget 2013-09-20 avseende ovanstående överlåtelseobjekt avtalar härmed köpare och säljare om följande tillägg: Parterna har överenskommit att nedsätta köpeskillingen med 575 000 kr efter utförd besiktning enligt 15. Ny köpeskilling är 1 325 000 kr. I och med detta förklarar sig parterna nöjda och köparen övertager fastigheten med de övriga fel och brister som f.n.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (9) finns. Parterna har även enats om att ändra tillträdesdagen och därtill hörande prestationer till den 29 november 2013. E-postkorrespondens NN har gett in e-postkorrespondens mellan henne, anmälaren och köparna som sträcker sig mellan oktober 2013 och augusti 2014. Den 18 oktober 2013 anger hon i ett e-postmeddelande att anmälaren har begärt köpets återgång och att hon kommer att skicka ut ett återgångsavtal till parterna. Journalen 1. Enligt journalen har NN skriftligen upplyst anmälaren om undersökningsplikten och verkat för att denne undersökte fastigheten samma dag som kontraktsskrivningen. 2. Enligt handlingarna har både anmälaren och säljarna skrivit under köpekontraktet och depositionsavtalet den 20 september 2013. I journalen har NN angett att detta skedde den 19 september 2013. 3. I ett e-postmeddelande som NN skickade till säljarna den 4 december 2013, skrev hon att anmälaren betalat den sista delen av handpenningen. I journalen har hon angett att hon tog emot handpenningen den 29 november 2013. 4. I journalen finns ingen notering om att NN har följt upp svävarvillkor. Det finns heller ingen notering om den ändrade tillträdesdagen eller att säljarna hävde köpet och eventuella åtgärder i samband med detta. Skrivelsen från säljarnas ombud den 12 maj 2014 I skrivelsen till anmälaren uppger ombudet att säljarna, trots flera påtryckningar, fortfarande inte hade fått slutlikviden för fastigheten. Säljarna hävde därför köpet med omedelbar verkan. Fastighetsmäklarens yttrande NN har sammanfattningsvis uppgett följande. Anmälan
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (9) Efter visningen hade hon telefon- och sms-kontakt med anmälaren där hon bland annat frågade om hans finansiering av köpet. Han framförde ett bud om 1 900 000 kr, vilket säljarna accepterade. Inför kontraktsskrivningen diskuterade hon och anmälaren ytterligare hur han skulle finansiera köpet. Han berättade att han ägde hälften av en fastighet och att han låg i skilsmässa. Han uppgav vidare att hans fru skulle köpa ut hans del av den gemensamma fastigheten, vilket gjorde att hans finansiering var ordnad. Han väntade bara på en påskrift av bodelningsavtalet, vilket inte skulle dröja. Han önskade ett längre tillträdesdatum så att de skulle hinna med det ekonomiska och juridiska. På kontraktsdagen dök inte anmälaren upp. När hon nådde honom på telefon, sa han sig ha glömt bort mötet. Säljarna undertecknade köpekontraktet och följande dag träffades hon och anmälaren. De gick då igenom kontraktet i lugn och ro. Hon uppfattade inte att han hade några frågor eller funderingar, utan att han var glad för köpet. Anmälaren lät utföra en besiktning enligt villkoret i kontraktet. Eftersom han hade svårt att få tid hos den besiktningsman som han ville anlita, förlängdes den sista dagen för att begära återgång till den 18 oktober 2013. Anmälaren begärde sedan köpets återgång den 18 oktober 2013. Hon sände samma dag ut ett återgångsavtal till parterna. Under några dagar, när återgångsavtalet skickades mellan parterna, pågick en diskussion mellan dem per e-post och sms. Parterna kom överens om att inte låta köpet återgå, utan att sätta ner köpeskillingen till 1 325 000 kr. Hon fick aldrig tillbaka återgångsavtalet. Hon sände efter parternas överenskommelse i stället ut ett tilläggsavtal. Handpenningen dröjde och hon sökte anmälaren flera gånger per e-post, sms och telefon. Hon fick vid dessa tillfällen veta att handpenningen var på väg och att det var problem med bodelningen, men att detta snart skulle vara löst. När de närmade sig tillträdet, fick hon kontakt med anmälarens bankkontakt. Vid detta samtal visade det sig att bankkontakten var helt ovetande om fastighetsköpet. Hon hade flera kontakter med anmälaren där hon informerade honom om risken med att inte tillträda i tid. Under de följande månaderna flyttades tillträdesdagen fram flera gånger anmälaren satte ett nytt datum och säljarna accepterade. Hon hade under denna tid löpande kontakt med säljarna och informerade dem om de problem som uppkom. Parterna hade dessutom egna kontakter. Dessa rörde bland annat anmälarens önskemål om att utföra arbeten på fastigheten och att få hyra fastigheten före
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (9) tillträdet, vilket hon starkt avrådde säljarna från att gå med på. Vid de första kontakterna med anmälaren fanns det inte anledning för henne att misstro hans uppgifter om bodelning och en ordnad finansiering av köpet. Det långa tillträdet skulle räcka för honom att reda ut sin ekonomiska situation. Det är riktigt att anmälaren begärde återgång, men han ångrade sig efter att parterna kraftigt hade förhandlat ner köpeskillingen. Under den långa period som följde när anmälaren inte tillträdde, skedde kontakterna per telefon, e-post och sms. Hon uppfattade inte att anmälaren under denna period ville låta köpet återgå. Bland annat eftersom han ville åtgärda saker på fastigheten och framförde önskemål om att hyra huset, vilket säljarna sa nej till. Den första fördröjningen av tillträdet kom oväntat för alla inblandade. De befann sig i en period kalendermässigt när säljarna inte hade någon fördel av nya visningar. De var heller inte intresserade av att vid den tidpunkten häva köpet och gå igenom den juridiska processen. Till slut tappade säljarna emellertid tron på anmälarens ord och anlitade ett ombud för att häva köpet. Journalen 1. Informationen om undersökningsplikten gavs första gången skriftligt i den objektsbeskrivning som anmälaren fick på visningen. Utöver detta fick anmälaren information om detta vid diskussionerna som fanns mellan visningen och kontraktsskrivningen. Slutligen fick anmälaren information om detta vid kontraktsskrivningen. Då tog hon också in villkor som möjliggjorde en god tid för att undersöka fastigheten. 2. Anmälaren kom inte till den överenskomna kontraktsskrivningen den 19 september 2013, utan skrev under den 20 september 2013. I deras datasystem går det endast att göra ett datum och man får därefter göra en separat notering. Hon fann det inte nödvändigt att göra en separat notering eftersom hon hade gjort flera andra i detta ärende och sparat dem i akten. I kontraktshandlingarna är säljarnas och anmälarens underskrifter daterade den 20 september 2013. Att hon inte skrev den 19 september 2013, när säljarna undertecknade, berodde på att det då var oklart om anmälaren skulle komma samma dag. Kontraktet var giltigt först när båda parter hade skrivit under, vilket var den 20 september 2013. 3. Handpenningen kom in på klientmedelskontot i omgångar och inte
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (9) 4. med den tillräckliga summan på ett datum. Den löpande information som hon gett till säljarna per telefon och sms finns inte sparad. Eftersom denna förmedling hade enormt många händelser, samtal, sms och e-postmeddelanden, har inte allt noterats i journalen. Hon har i stället sparat så mycket dokumentation som hon har kunnat genom e-post och egna anteckningar. Hon har inte funnit det nödvändigt att göra dessa notering i själva journaldokumentet. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och anmälarens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa anmälaren och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Handpenningen Enligt 10 fastighetsmäklarlagen ska en handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot snarast överlämnas till säljaren, om inte något annat har överenskommits genom ett depositionsavtal. Ett depositionsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklarinspektionen prövar inte tvister. Däremot kan inspektionen pröva om mäklaren har handlat på ett sätt som är förenligt med god fastighetsmäklarsed. Anmälaren har kritiserat mäklaren för att hon inte återbetalat handpenningen till honom, trots att han begärde köpets återgång. Av handlingarna i ärendet framgår det att anmälaren begärde köpets återgång den 18 oktober 2013. Anmälaren och säljarna undertecknade dock ett tilläggsavtal den 30 oktober 2013 om att fullfölja överlåtelsen med vissa
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (9) förändrade villkor. Fastighetsmäklarinspektionen finner att utredningen i ärendet inte ger belägg för att NN skulle ha åsidosatt sina skyldigheter i samband med detta. Köpekontraktet Både säljarnas och anmälarens underskrifter på köpekontraktet är daterade den 20 september 2013. NN har uppgett att säljarna undertecknade köpekontraktet den 19 september 2013. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att det är ett grundläggande krav att de handlingar som en fastighetsmäklare upprättar för genomförandet av ett köp är korrekta. Mäklaren har en självständig skyldighet att se till att utformningen av handlingarna och uppgifterna i dessa stämmer överens med förhållandena i det enskilda fallet. Mot bakgrund av NN:s uppgifter om hur kontraktsskrivningen gick till och att köpekontraktet blev bindande först den 20 september 2013, får förseelsen anses vara ringa. Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget i en så kallad journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen vid denna tidpunkt. I förarbetena till lagen (prop. 2010/11:15 s. 61) anges följande. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 ). Skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal är enligt förarbetena
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (9) till fastighetsmäklarlagen bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (samma prop. s. 35). Den journal som NN har upprättat anger fel tidpunkter för när hon skriftligt upplyste anmälaren om undersökningsplikten, verkade för att anmälaren undersökte fastigheten och tog emot handpenningen. Dessutom har hon angett fel datum för när köpekontraktet undertecknades. I journalen saknas också noteringar om att NN har följt upp svävarvillkoret, att tillträdesdagen ändrades och att säljarna hävde köpet. Fastighetsmäklarinspektionen menar att en journal med korrekta dateringar blir extra värdefull i ett förmedlingsuppdrag som detta, där mycket har hänt under en förhållandevis lång tid. Bristerna i journalen är grund för en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljd NN meddelas en erinran för att hon har upprättat en bristfällig journal.