V 160527 datum 2017-01-04 diarienummer 2016-646 ÄDp 5517 SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING Ändring av detaljplan för fastigheten GRAVÖREN 15 i Fosie i Malmö INLEDNING DETALJPLANENS SYFTE Syftet med detaljplanen är att göra det möjligt att uppföra ett flerfamiljshus på fastigheten. SAMMANFATTNING AV PLANFÖRSLAGET Ändringen av detaljplanen möjliggör att ett flerbostadshus med ca 10 lägenheter kan uppföras på fastigheten. Idag är fastigheten bebyggd med en villa där endast två bostäder tillåts i gällande detaljplan. Planförslaget är upprättat i enlighet med översiktsplanen. PLANHANDLINGAR Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser och denna planbeskrivning. PLANFÖRFARANDE Detaljplanens handläggs med standardförfarande i enlighet med 5 kap 7 plan- och bygglagen. Förslaget är förenligt med översiktsplanen och Länsstyrelsens granskningsyttrande och har inte ett betydande intresse för allmänheten. Avsikten är att detaljplanen ska antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäktiges ställe i enlighet med 5 kap 27 plan- och bygglagen. 1 (11)
PLANDATA Planområdet består av fastigheten Gravören 15, som ägs av privat fastighetsägare och är 1880 kvm stor. I söder angränsar fastigheten till Söderkullagatan, i övriga vädersträck mot villafastigheter. Drygt hälften av fastighetens yta är hårdgjord, resten består av gräsyta. BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 6 kap 11 miljöbalken. Därför har ingen miljökonsekvensbeskrivning upprättats. Samråd har skett med Länsstyrelsen om denna bedömning. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN RIKSINTRESSEN ENLIGT 3 ELLER 4 KAP MILJÖBALKEN Planområdet berörs inte av något riksintresse enligt 3 eller 4 kapitlet miljöbalken. ÖVERSIKTSPLAN Området kategoriseras i översiktsplanen som täthetsgrad 2 på en tregradig skala, vilket anges vara förätningsområde. Planområdet ligger i det i översiktsplanen särskilt utpekade området Fosiestråket, vilket ska förtätas för att kunna knyta ihop stadsdelar. Enligt översiksplanen bör Fosiestråket berikas med tillskott av ny bebyggelse för att öka variationen av bostadstyper och upplåtelseformer. Skala och uttryck på kompletterande bebyggelse kan variera beroende på hur befintlig bebyggelse och gaturum ser ut. GÄLLANDE DETALJPLANER OCH OMRÅDESBESTÄMMELSER Området är tidigare planlagt. Berörd gällande detaljplan är Pl 505, fastställd år 1959. Tomtindelningen TI 310G gäller som fastighetsindelningsbestämmelse. 2 (11)
Gällande detaljplaner och fastighetsindelningsbestämmelser upphör att gälla inom planområdets gränser i samband med att denna detaljplan vinner laga kraft. BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN BAKGRUND Huset som idag står på fastigheten uppfördes på 1930-talet, innan gällande detaljplan från år 1959 fastställdes. Bebyggelsen avviker därför till viss del från detaljplanens bestämmelser. Planen medger ändamålet friliggande bostäder, med högst två bostäder per huvudbyggnad. Byggnaden innehåller idag tre bostäder. BEFINTLIG BEBYGGELSE Bild på huset sett från sydväst på Söderkullagatan. Huvudbyggnaden består av en suterrängvåning och där ovanpå två våningar. Suterrängvåningen är 275 kvm stor, medan våningsplanen ovanpå endast upptar 130 kvm byggnadsarea. I övrigt finns på fastigheten en mindre garagebyggnad och parkering. Totalt upptar byggnadsarean ca 17 procent av fastighetsarean. KULTURMILJÖ VÄRDEFULLA BYGGNADER OCH BEBYGGELSEMILJÖER Huset på Gravören 15 är renoverat sedan uppförandet och har därför inga tidstypiska karaktärsdrag som är av bevarandevärde. Stadsdelen Eriksfält består i planområdets närhet av småskalig villabebyggelse. Området innehåller småhus som har tillkommit under olika perioder och under inflytande av olika stadsbyggnadsidéer och ideal. Småskaligheten är den gemensamma nämnaren i en annars ganska brokig miljö. Karaktären av uppvuxna villatomter, husens placering, skala och proportioner är andra attribut som kännetecknar bebyggelsemiljön i området. NATURMILJÖ På fastigheten finns flera uppvuxna träd, en tätbevuxen häck ut mot Söderkullagatan och en gräsyta. I omgivningen finns flera uppvuxna villatomter som bidrar till upplevelsen av en grön och lummig närmiljö. 3 (11)
TOPOGRAFI OCH LANDSKAP Tomten sluttar nedåt från öster mot väster. Det skiljer ca 2 m mellan hösta punkten, i öster, och lägsta punkten, i väster. KOLLEKTIVTRAFIK Busslinje 2 trafikerar sträckan Västra hamnen Lindängen, och passerar planområdet längs Söderkullagatan. Busshållsplats finns 100 m bort, på Munkhättegatan. Det tar 25 minuter till centralen och bussen går med tiominuterstrafik. TRAFIK Fastigheten har utfart i söder mot Söderkullagatan, samt i norr på fastigheten Gravören S:19, vilken ansluter till Evagatan. Söderkullegatan är relativt trafikerad och här kör även busstrafik. TEKNISK INFRASTRUKTUR Planområdet ingår i kombinerat system där dag- och spillvatten går i samma ledning. BEFINTLIG KOMMUNAL OCH KOMMERSIELL SERVICE Snett över gatan ligger grundskolan Söderkullaskola. Ca 200 meter bort finns Söderkullatorget med bl. a. livsmedelsbutik och pizzeria. PLANFÖRSLAG Planförslaget innebär att ett flerbostadshus i två våningar plus suterrängvåning, med plats för ca 10 smålägenheter, kan uppföras på fastigheten. Parkering löses inom den egna fastigheten. BEBYGGELSESTRUKTUR Det hus som står ovanpå souterränggrunden avses rivas och ersättas av ett nytt, större hus med ca 10 lägenheter. Byggnaden är tänkt att uppföras på befintlig suterränggrund, och bilda ett tvåvåningshus med en suterrängvåning i botten. De två övre planen är tänkta som bostäder, medan suterrängvåningen är avsedd för tvättstuga, förråd och eventuellt miljöhus. I planen regleras bebyggelsens storlek dels genom befintlig exploateringsgrad på 25 procent av fastighetsarean, dels genom högsta byggnadshöjd. Byggnadshöjden är reglerad så att bebyggelsen inte ska kunna bli högre än vad befintlig byggnad är. Eftersom fastigheten är omgärdad av villor är det viktigt att karaktären på den nya byggnaden utformas för att smälta in i den småskaliga miljön. Detta kan göras genom variationer i fasadlivet, fönster ut mot gatan, vegetation, taklutning m.m. GRÖNSTRUKTUR ALLMÄN PARK OCH REKREATION I närheten finns bl. a. Nydalaparken, Söderkullaparken, Hermodsdalsparken, alla på 200-300 m avstånd. Via Nydalaparken genom Hermodsdalsparken går även en i översiktsplanen utpekad grön koppling. 4 (11)
PLANTERING PÅ KVARTERSMARK GRÖNYTEFAKTOR Exploateringsgraden reglerar att högst 25 procent får bebyggas. Avsikten är att inga fler hårdgjorda ytor ska tillkomma och att befintlig vegetation ska bevaras. Grönytefaktorn för fastigheter med bostadsändamål ska enligt Malmö stads Riktlinjer för grönytefaktor (2014) vara minst 0,6. Grönytefaktorn beräknas genom att olika gröna delfaktorer, t. ex ger träd, häck, gräsytor och gröna tak ger olika poäng. Summan blir den så kallade ekoeffektiva ytan. Genom att dela den ekoeffektiva ytan med hela fastighetens yta räknas grönytefaktorn ut: ekoeffektiv yta Grönytefaktorn = = 0,6 fastighetens yta På Gravören 15 uppgår gräsytan till ca 870 kvm. Utöver det finns ett tiotal träd och buskar, samt en uppvuxen häck utmed fastighetsgränsen mot Söderkullagatan. Sammanlagt ger det en grönytefaktor på ungefär 0,53 idag. Om en grönytefaktor på 0,6 eller högre uppnås bedöms inverkan på stadsbilden bli mindre. Ekoeffektiv yta: 1002 Grönytefaktorn Gravören 15 = fastighetens yta: 1880 kvm = 0,53 TRAFIK Inga nya gator tillkommer. Fastigheten använder befintliga in- och utfarter, dels mot Söderkullavägen, dels mot Evagatan via servitut på fastigheten S:19 i norr. PARKERING Parkering löses på den egna fastigheten. Det finns utrymme på idag, redan asfalterade ytor för 12 bilar (vilket innebär en p-norm på 1,0 bil per lägenhet vid uppförande av 12 lägenheter). Alternativt finns det även möjlighet att inom befintlig byggrätt uppföra en garagebyggnad för 10-12 bilar. Det finns gott om plats för cykelparkering på asfalterad yta. DAGVATTEN Dagvattenavrinningen påverkas inte då inga hårdgjorda ytor tillkommer. VATTENFÖRSÖRJNING OCH AVLOPP Ledningskapaciteten för spillvatten kan behöva utökas då det tillkommer fler boende på fastigheten. AVFALLSHANTERING Avfall tillkommer på grund av ökat antal bostäder. Sop-/miljörum kan placeras i suterrängvåningen. 5 (11)
HÖJDSÄTTNING Höjdsättning regleras ej. Befintliga höjder finns redovisade i grundkartan, då byggnadshöjden är beräknad utifrån att fastighetens befintliga höjder och antalet meter över marknivån. FASTIGHETER OCH MARKRESERVAT FASTIGHETSSTORLEKAR Fastighetsstorlekar regleras inte. MARKRESERVAT FÖR GEMENSAMHETSANLÄGGNING Fastigheten innefattar inga markreservat. FASTIGHETSINDELNINGSBESTÄMMELSER Detaljplanen innehåller inga bestämmelser om fastighetsindelning. Avsikten är att fastigheten består. Gällande tomtindelningsplan (TI 310G) upphör att gälla inom aktuellt planområde. PLANKARTANS BESTÄMMELSER BEFINTLIGA BESTÄMMELSER SOM KVARSTÅR - B (Bostäder) - e25 (Största exploateringsgrad per fastighetsarea) BESTÄMMELSER SOM ÄNDRAS - Våningsantal (II) ändras till tre våningar (III) Detta innebär inte att fler antal våningar tillåts, utan att souterrängvåning numera tolkas som en våning och därför behöver rättfärdigas. - Byggnadshöjd 7,6 m ändras till nockhöjd +27,5 m Nockhöjden regleras ifrån nollplanet, och eftersom byggnaden står på 16,9 m höjd över nollplanet, blir höjden upp till nock totalt 27 m över nollplanet. Den nya byggnadens höjd blir densamma som befintlig (ca 10 m ovan mark), men formuleras annorlunda då tolkningen av souterrängvåning har ändrats. - Prickmark utökas och läggs till på ett 2 m brett område längs västra fastighetsgränsen, för att skydda befintligt servitut för avloppsledningar. BESTÄMMELSER SOM TAS BORT - Bestämmelse om att huvudbyggnad inte får inrymma fler än två bostäder GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Fastighetsägaren ansvarar för genomförandet inom kvartersmark. TIDPLAN Exploatören avser söka bygglov och påbörja byggnation så snart som möjligt efter detaljplanens antagande. 6 (11)
TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR BULLER I samband med bygglov ska byggherren redovisa mer detaljerade bullerberäkningar för att säkerställa att tillämpliga riktvärden följs. TILLGÄNGLIGET FÖR RÄDDNINGSFORDON Tillträde för räddningstjänstens fordon ska anordnas inom området. Avståndet mellan körbar väg och husens entré får inte överstiga 50 meter. Avståndet mellan brandpost och uppställningsplats ska vara max 75 meter. Byggherre ska redovisa att åtkomligheten är säkerställd i samband med bygglovansökan. EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för stadsbyggnadskontorets verksamhet, reviderad av kommunfullmäktige 2013-04-23 och gällande fr.o.m. 2013-05-02. Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i startavtal respektive planavtal. FASTIGHETSRÄTTSLIGA GENOMFÖRANDEFRÅGOR FASTIGHETSBILDNING Detaljplanen innehåller inga bestämmelser om fastighetsindelning. Inga förändringar vad gäller fastighetsbildning avses ske. Det finns ett officialservitut avseende en avloppsledning som försörjer Gravören 8-12 samt Gravören 14, 18 och 19. Servitutet markeras med prickmark utmed västra fastighetsgränsen. DETALJPLANENS KONSEKVENSER MILJÖKONSEKVENSER STADSBILD Stadsbilden kommer att påverkas något, då volymen på den nya byggnaden planeras att bli större än den befintliga. Exploateringsgraden i gällande detaljplan (Pl 505, 1959) möjliggör dock att byggnadsvolymen utökas. Planändringen påverkar därför egentligen inte den ursprungliga bestämmelsen om byggnadens storlek (25 procent per fastighetsarea). Det flerfamiljshus som avses uppföras på fastigheten kommer att upplevas större än vad befintlig villa gör. Eftersom området ligger i sluttning, blir inverkan av en volymförändring inte så stor när man ser ut över området från Munkhättegatan i öster. Sett från den lägre nivån, västerifrån vid Söderkullagatan/Lövsångaregatan (se bild nedan), blir sikten något förändrad. Dock finns i bakgrunden betydligt högre, storskaliga flerfamiljshus på 4-8 våningar. Inverkan på stadsbilden till följd av ökad volym bedöms inte skada stadsbilden. 7 (11)
Bild från Söderkullagatan, sett från söder mot nordost. Huset på Gravören 15 syns mitt i bilden (Bild: Google). Illustration som visar hur volymen utökas jämfört med befintlig byggnad, sett söderifrån mot nordost (Illustration: Från penna till spik). KULTURMILJÖ OCH ARKEOLOGI Huset på Gravören 15 har inga tidstypiska karaktärsdrag som är av bevarandevärde. RISKER OCH SÄKERHET Inga åtgärder bedöms vara nödvändiga med hänsyn till säkerhet och risker. LUFTKVALITET Planområdet ligger inom område som har en förhöjd halt av luftföroreningar. Sammantaget bedöms ett genomförande av detaljplanen inte medföra någon risk för försvårande av att uppnå mål för miljökvalitetsnormer för luft. VATTENKVALITET Sammantaget bedöms ett genomförande av detaljplanen inte medföra någon risk för försvårande av att uppnå mål för miljökvalitetsnormer för vatten. MARKFÖRORENINGAR Byggnaden inom planområdet kan innehålla PCB. Eftersom en del av byggnaden, suterrängvåningen, ska finnas kvar, behöver PCB kontorolleras för denna del av byggnaden. Fastighetsägaren ansvarar för att undersöka detta i samband med byggnation. 8 (11)
OMGIVNINGSBULLER Nedanstående riktvärden för buller vid bostäder från spårtrafik och vägar anges i förordningen om trafikbuller vid bostadsbyggnader (SFS 2015:216): 55 db(a) ekvivalent ljudnivå vid en bostadsbyggnads fasad. Om värdet 55 db(a) ekvivalentnivå överskrids bör minst hälften av bostadsrummen vara vända mot en sida där 55dB(A) inte överskrids vid fasad och där 70 db(a) maximal ljudnivå inte överskrids nattetid. För en bostad som är högst 35 m2 stor gäller istället att 35 db(a) ekvivalent ljudnivå inte bör överskridas. Inget avsteg medges motsvarande föregående punkt. 50 db(a) ekvivalent samt 70 db(a) maximal ljudnivå vid en uteplats. Om detta överskrids bör nivån inte överskridas med mer än 10 db(a) maximal ljudnivå mer än fem gånger per timme dagtid. Trafikbullerberäkning, Malmö stad, 2013. Bullerberäkningar (Malmö Stad, 2013) visar att trafikbuller, framförallt från Söderkullagatan, påverkar planområdet. Vid den planerade byggnadens östra samt södra fasad uppgår nivåerna till 55-60 db, vilket är något högre än vad gällande riktvärden för trafikbuller tillåter. Lägenheterna i flerfamiljshuset kommer att vara genomgående, på så sätt möjliggörs en tyst sida, vänd bort från det mest bullerutsatta läget mot Söderkullagatan. Balkonger placeras också mot väster. Trafikbullerförordningens riktvärden har gjorts bindande i detaljplanen genom planbestämmelse. TRAFIKKONSEKVENSER Eftersom antalet bostäder ökar kan det medföra mer trafik till och från fastigheten. Det anses inte vara så stor mängd att det föranleder vidare utredning. 9 (11)
KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETER Fastighet Gravören 15: Bestämmelsen om antalet bostäder per huvudbyggnad tas bort. Ny reglering av våningsantal och byggnadshöjd. Fastigheterna Gravören 5, 6, 7 18 och 19: De volymförändringar som sker är egentligen förenliga den befintliga detaljplanen (Pl 505, 1959). Varken exploateringsgrad eller byggnadshöjd utökas jämfört med befintlig detaljplan. Konsekvensen av planändringen blir att fler bostäder tillåts på fastigheten Gravören 15. Trafik till och från planområdet kan öka. SAMHÄLLSKONSEKVENSER BOSTADSPOLITISKA MÅL Kommunfullmäktige antog den 22 november 2012 tio bostadspolitiska mål. Målen ska bland annat utgöra utgångspunkt för planläggning enligt plan- och bygglagen. Genomförandet av detaljplanen bidrar till uppfyllelse av de bostadspolitiska målen genom att möjliggöra fler bostäder på befintlig fastighet. Detaljplanen bidrar även till att skapa en variation av upplåtelseformer i kvarteret, genom att införa mindre hyresrätter där det i övrigt främst finns villor och småhus. TILLGÄNGLIGHET Lägenheterna kommer att göras fullt tillgängliga. Hiss kommer att finnas. KOMMUNAL SERVICE Bedöms inte påverkas. BEFINTLIG HANDEL Bedöms inte påverkas. ADMINISTRATIVA FRÅGOR GENOMFÖRANDETID Genomförandetiden är 5 år från det datum då beslutet att anta detaljplanen vinner laga kraft. UNDERLAG TILL PLANARBETET PROGRAM OCH UTREDNINGAR RIKTLINJER FÖR GRÖNYTEFAKTOR Riktlinjerna är godkända av Stadsbyggnadsnämnden 2014 och beskriver hur arbetet med grönytefaktorn bedrivs. HANDLINGSPROGRAM FÖR ARKITEKTUR OCH STADSBYGGANDE Planområdet ingår i karaktären småskalig bebyggelse enligt Handlingsprogram för arkitektur och stadsbyggande (antaget av kommunfullmäktige 2005). I programmet anges att Friheten i val av färg och material samt utformning av tillbyggnader och 10 (11)
komplementbyggnader är beroende av den enskilda byggnadens stadsbildsmässiga eller arkitektoniska värde. I programmet sägs att karaktären av uppvuxen växtlighet i trädgårdar ska bevaras. Ombyggnation av större villor till flerbostadhus kan vara möjlig i vissa lägen. Vid förändringar ska stor hänsyn tas till den befintliga bebyggelsens skala, karaktär, färger och proportioner. Det bör undvikas att bygga samman frisåtende hus med garage och murar, husen ska kunna urskiljas från varandra. I övrigt bör komplementbyggnader tydligt underordna sig ursprungshuset i proportioner, material och utformning m.m. BOSTADSPOLITISKA MÅL Kommunfullmäktige antog 2012-11-22 bostadspolitiska mål i tio punkter. Planer och program för genomförande ska utgå från dessa mål. Genomförandet av detaljplanen bidrar till uppfyllelse av de bostadspolitiska målen genom att möjliggöra fler bostäder på befintlig fastighet. Detaljplanen bidrar även till att skapa en variation av upplåtelseformer i kvarteret, genom att införa mindre hyresrätter där det i övrigt främst finns villor och småhus. MILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD 2009-2020 Miljöprogrammet fungerar som en gemensam utgångspunkt för miljöarbetet i Malmö stad. För att nå miljöprogrammets mål måste varje projekt i sitt genomförande bidra till den hållbara utveckling som eftersträvas. I miljöprogrammet anges t. ex att Malmö ska växa resurssnålt. Detta genom att i första hand bygga ut inom staden (förtäta), på framför allt gamla verksamhetsområden, och på så sätt utnyttja markresursen i staden samtidigt som den bördiga åkermarken kan sparas. PARKERINGSPOLICY OCH PARKERINGSNORM Behov av bil- och cykelparkering för bostäder och olika verksamheter regleras i Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, antagen av kommunfullmäktige i september 2010. Parkeringsnormen gäller som vägledning vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning. AVFALLSPLAN 2011-2015 FÖR MALMÖ STAD OCH BURLÖVS KOMMUN Avfallsplanen innehåller mål och strategier för avfallshanteringen. MEDVERKANDE Detaljplanen har handlagts av stadsbyggnadskontoret. Under planarbetet har tjänstemän från Malmö Museer deltagit. Johanna Perlau Enhetschef Annie Altengård Planhandläggare 11 (11)