Till- och ombyggnation av Dragarbrunn 20:4 i centrala Uppsala Bokslutskommuniké C a s t e l l u m B o k s l u t s k o m m u n i k é 2 0 1 3
Bokslutskommuniké Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 38 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Storgöteborg (inkl Borås, Halmstad), Öresundsregionen (Malmö, Lund, Helsingborg, Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo, Växjö). Castellum är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Hyresintäkterna uppgick till 3 249 Mkr (3 073 Mkr föregående år). Förvaltningsresultatet uppgick till 1 346 Mkr (1 255), motsvarande 8,21 kronor (7,65) per aktie, en förbättring med 7%. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 328 Mkr ( 69) och på derivat till 429 Mkr ( 110). Årets resultat efter skatt uppgick till 1 707 Mkr (1 473), motsvarande 10,41 kronor (8,98) per aktie. Nettoinvesteringarna uppgick till 1 081 Mkr (2 545) varav 1 583 Mkr (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 185 Mkr (1 519) förvärv och 687 Mkr (253) försäljningar. Styrelsen föreslår en utdelning om 4,25 kronor (3,95) per aktie, motsvarande en ökning om 8%. Nyckeltal 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 Förvaltningsresultat, kr/aktie 8,21 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 Förändring föregående år +7% +7% +3% +1% +16% +5% +5% +8% +11% +11% Resultat efter skatt, kr/aktie 10,41 8,98 4,34 11,98 0,98 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 Förändring föregående år +16% +107% 64% +1 122% pos. neg. 11% +29% +41% +108% Utdelning, kr/aktie ( föreslagen) 4,25 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38 Förändring föregående år +8% +7% +3% +3% +11% +5% +5% +9% +11% +12% Fastigheter verkligt värde, Mkr 37 752 36 328 33 867 31 768 29 267 29 165 27 717 24 238 21 270 19 449 Nettoinvesteringar, Mkr 1 081 2 545 1 908 1 279 1 129 2 710 2 559 1 823 889 774 Belåningsgrad 52% 53% 51% 50% 52% 50% 45% 45% 45% 45% Räntetäckningsgrad 292% 284% 278% 299% 309% 255% 287% 343% 315% 277% 2 C aasst Te El llulm U BM o kbsol uk tsslkuotmsmk uonmi kmé u n2 0i k1 é 3 2 0 1 3
Henrik Saxborn, VD på Castellum Våga förändra - även i framgång I mars tog jag över som VD i Castellum efter Håkan Hellström. Håkan lämnade ett välskött fastighetsbolag, lokaliserat till starka tillväxtregioner med väl underhållna fastigheter i bra lägen. Håkan lämnade också ett företag som förbättrat sitt förvaltningsresultat och höjt sin utdelning 16 år i rad. Jag har varit med som vice VD de senaste 7 åren och är helt övertygad om att vi kan fortsätta den positiva trenden. Glädjande nog kan vi med lägga ytterligare ett år till raden av positiv tillväxt. Vi lyckades i fjol öka förvaltningsresultatet med 7% och styrelsen föreslår en höjning av utdelningen med 8%. Detta uppnår vi trots att omvärldsfaktorerna knappast var optimala - en närmast obefintlig BNP-tillväxt och en inflation som vid årets slut balanserade kring nollstrecket. Förutom de positiva intäktseffekterna från gjorda investeringar och garanterade indexuppräkningar i hyresavtalen, fick vi extern draghjälp av en lägre genomsnittlig räntenivå. Största utmaningen för fortsatt tillväxt Vårt viktigaste arbete framöver är att driva förändringar som bygger på vår starka historik. Vi kommer fortsätta investera med fokus på att finnas där Sverige växer. Vi vill och kan vara en betydande aktör på tillväxtorterna och vara medskapande i stadsbyggnadsprocessen vi kommer inte bara att förvalta och bygga kommersiella hus, vi kommer att utveckla stad. Förhållandet mellan nybyggnad och förvärv kommer vid varje enskild tidpunkt alltid att styras av marknadssituationen och vår riskbedömning. Under nettoinvesterade Castellum för drygt 1 miljard kr. Vi var under året lite mer aktiva på säljsidan jämfört med de senaste åren, i avsikt att ständigt anpassa portföljen efter tillväxtförutsättningarna. Ambitionen är att fortsätta nettoinvestera cirka 2 miljarder kr årligen, där ungefär hälften av investeringarna avser nya projekt och hälften förvärv. Investeringstakten innebär att Castellum bygger ett mindre fastighetsbolag varje år. Hållbarhet ger lönsamhet! Jag ser flera andra faktorer som idag underbygger en stark potential i Castellum. Vi har potential till tillväxt i form av våra vakanser och vår fokusering under året på att minska dessa har lett till en stark nettouthyrning, 105 Mkr - och uthyrningsarbetet fortsätter med hög intensitet. Våra 4 600 kunder är svenskt näringsliv och återfinns i de flesta branscher och i skilda storlekar inom landets tillväxtregioner. I våra olika bolag och på olika delmarknader ser vi ett tydligt samband mellan arbetsglädjen hos våra kompetenta medarbetare och nöjda kunder. Och nöjda kunder ger fler affärer. Hur nöjda kunderna är mäter vi regelbundet och det med högt resultat. Att 96% av våra tillfrågade kunder svarar att de gärna rekommenderar oss som hyresvärd till andra är ett bra kvitto på våra medarbetares goda insatser. Att arbeta hållbart är något som vi tror kommer att bli viktigare i företagsvärderingar. Under har såväl energianvändning som koldioxidutsläpp minskat med 5% respektive 8% per kvm. Att bygga hållbart är en självklarhet, men även att fokusera på hållbara, långsiktiga strategier och ett etiskt förhållningssätt. Starka finanser ger handlingsfrihet Sist men inte minst har Castellum stor handlingsfrihet tack vare den starka balansräkningen. Vi har kraft att genomföra de investeringar vi önskar, när vi önskar - vare sig det gäller att bygga nytt eller förvärva. En av de viktiga idéerna bakom Castellum har varit att driva verksamheten med ett lägre risktagande jämfört med genomsnittet i branschen. Det tänker vi fortsätta med. På bokslutsdagen bestod Castellums tillgångssida av en fastighetsportfölj värd 38 miljarder kr, vilken finansieras av ägarnas kapital som vi har att förvalta, d v s det långsiktiga substansvärdet, om 18 miljarder kr (motsvarande 107 kr per aktie) samt räntebärande skulder på 19 miljarder kr, innebärande en belåningsgrad på 52%. Det är glädjande att konstatera att vi under lyckats emittera obligationer om 2 miljarder kr, vilket ger oss ytterligare handlingsfrihet. Stadig tillväxt under låg risk Stadig tillväxt under lågt risktagande är en av grundtankarna bakom Castellum. Därför är det tillfredställande när Castellumaktiens totalavkastning de senaste 10 åren i genomsnitt per år varit 13%, vilket är i paritet med börsen. Totalavkastningen för blev även den 13%. Blickar vi framåt under nästkommande år ser jag en fortsatt väl fungerande fastighetsmarknad med stabila priser. Förväntningen är att 2014 blir ytterligare ett år med svag BNP-tillväxt. Detta skulle då resultera i marginellt ökande hyresnivåer, en stabil kostnadsbild och fortsatt låga marknadsräntor. I en sådan makroekonomisk miljö tror jag på fortsatt förbättring i Castellums förvaltningsresultat tack vare våra investeringar och fortsatt tillväxt tillsammans med våra befintliga och nya kunder. Henrik Saxborn Verkställande Direktör C a s t e l l u m B o k s l u t s k o m m u n i k é 2 0 1 3 3
Affärsidé Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov. Övergripande mål Castellums övergripande mål är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%. Strategin för att uppnå målet vilar på 4 hörnstenar: Utveckling av fastighetsbeståndet Kundfokus genom lokala organisationer - nettoinvesteringar om minst 5% av fastighetsvärdet per år - investeringar genom förvärv och ny-, till- och ombyggnation - försäljning av fastigheter - decentraliserad och småskalig organisation - egen förvaltningspersonal - regelbunden mätning av kund- och medarbetarnöjdhet - miljöarbete med fokus på energibesparingar Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner - koncentrerade till 5 tillväxtregioner - lokaler för kontor/butik och lager/industri - ett av de största fastighetsbolagen på respektive ort Stark balansräkning med låg finansiell och operationell risk - belåningsgrad varaktigt ej över 55% - räntetäckningsgrad minst 200% - geografisk spridning och olika lokaltyper - många hyresavtal i olika branscher Förvaltningsresultat Nettoinvestering Belåningsgrad Räntetäckningsgrad 4 C a s t e ll ll u m B o ksslluuttsskkoo mmmuunni ki ké é 2 20 01 13 3
Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner Strategiska verktyg Geografi och kategori Fastighetsbeståndet finns i fem tillväxtregioner; Stor göteborg, Öresunds regionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i mark naden ger goda affärs möjligheter. Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med generella, flexibla kommersiella lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri. Fastighetsbeståndets utveckling För att förbättra kassaflödet och kvalitén ska fastighetsbeståndet ständigt förädlas och ut vecklas. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombygg nation, men också genom förvärv. Alla investeringar ska bidra till tillväxt målet i förvaltningsresultatet inom 1 2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter ska ske när det är affärsmässigt motiverat. Investeringar För att nå det övergripande tillväxtmålet om 10% ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för när varande motsvarar ca 1 900 Mkr. Dotterbolagen Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive delmarknad. Kundfokus genom lokala organisationer Kunder Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov. Organisation och medarbetare Service och förvaltning ska ske via en decent raliserad organisation med helägda dotterbolag med stark lokal Strategi för finansiering närvaro. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare. Castellums medarbetare ska vara kunniga och engagerade, vilket skapas genom att koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling med hänsyn till ekologiska, sociala och ekonomiska aspekter. Stark balansräkning med låg finansiell och operationell risk Strategiska verktyg Kund- och medarbetarnöjdhet För att utveckla såväl koncernen och kundrelationerna ska kund - och medarbetarnöjdhet kontinuerligt mätas. Kund- och medarbetarnöjdhet ska ständigt förbättras. Miljö Energianvändning och koldioxidutsläpp skall minska. Alla nybyggnationer ska miljöklassas. Strategiska verktyg Kapitalstruktur Castellum ska ha låg finansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital behov och som likvid eller för finansiering av investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte. Aktie- och kreditmarknaden Castellum ska verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redo visning till aktie ägare, kapitaloch kredit marknad samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras. Låg operationell risk Castellums fastighetsbestånd har en geografisk spridning till fem svenska tillväxtregioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler. Risken inom kundstocken ska hållas låg. Kapitalstruktur Belåningsgraden ska varaktigt ej överstiga 55%. Räntetäckningsgrad om minst 200%. Utdelning Minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt ska delas ut, med hänsyn till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och övrig ställning. Aktie- och kreditmarknaden Castellum ska vara ett av de större börs noterade fastighets bolagen i Sverige. Låg operationell risk Risken inom kundstocken hålls låg genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek. C a s t e l l u m B o k s l u t s k o m m u n i k é 2 0 1 3 5
Kunder och organisation Kunderna - en speglig av inhemsk svenskt näringsliv Castellum har ca 4 600 kommersiella kontrakt med god riskspridning på såväl geografi och lokaltyp som kontraktsstorlek, förfallotid och bransch där kunden verkar. Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 2% av de totala hyresintäkterna. Nöjda kunder Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en Nöjd Kund Index-mätning. Undersökningen som genomfördes och som innefattade kontor, butik, lager och industri, visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett sammanvägt index om 76, vilket är högre än jämförelseindex i branschen. En hög andel, 96%, av de tillfrågade kunderna svarar att de vill hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra. Uthyrningsarbete Castellum har en hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under tecknades 716 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 366 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten. Av nytecknad kontraktsvolym kommer 75% från egna kontakter, rekommendationer eller att befintliga kunder utökar, medan 15% kommer via hemsidorna och resterande 10% från mäklare. Decentraliserad organisation ger närhet till kunden Castellums organisation består av sex helägda dotterbolag som äger och förvaltar fastigheterna. De lokala dotterbolagen ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Lokal förankring ger förutsättning för goda kunskaper om marknaden och hyresutveckling inom respektive område. Kunderna kan därmed erbjudas behovsanpassade lokaler, god personlig service och snabba besked. Castellums dotterbolag har ett 40-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 2-4 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 3-9 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt. Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn. Dotterbolag med starka varumärken Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad. Varje dotterbolag är engagerat i det lokala näringslivet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med kommun och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling. Medarbetare Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare, bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte. Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och undersökningen som genomfördes visar ett fortsatt högt index, 86 på en 100-gradig skala, vilket innebär att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och dess ledning. Castellum hade vid årets utgång 293 (265) anställda. Ökningen av antalet anställda är främst relaterad till marknad och förvaltning. Moderbolag Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (t ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (ex upplåning och finansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 19 medarbetare (19). Castellum ansvarar för kapitalallokering samt mäter och jämför dotterbolagens effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Genom styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten. Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy finns för bl a finans- och ekonomiarbetet, information, informationssäkerhet, uppförandekod, miljö, försäkring samt personal. Ansvarsfullt företagande Castellum arbetar sedan 1995 med hållbarhetsfrågor vilket innebär att utveckla fastighetsbeståndet på de orter där dotterbolagen verkar, gemensamma värderingar gällande agerande mot medarbetare, kunder och samarbetspartners samt ett aktivt miljöarbete. Miljöarbetet fokuseras på att effektivisera energianvändningen och förbättra fastigheternas miljöstatus. Sedan 2007 har såväl energianvändningen som koldioxidutsläppen minskat med 20% per kvm. I Castellum miljöklassas all nyproduktion enligt något av miljöcertifieringssystemen Green Building, Miljöbyggnad, Breeam eller Leed. Inom Castellum finns 96 av Sveriges totalt 335 Green Building-klassade byggnader, en Breeamcertifierad byggnad samt 14 byggnader som är under byggnation eller färdigställda i enlighet med Miljöbyggnad. 6 C a s t e l l u m B o k s l u t s k o m m u n i k é 2 0 1 3
Marknadskommentar Svensk ekonomi Svensk ekonomi har utvecklats svagt under och BNP-tillväxten för året förväntas uppgå till knappt 1%. Den svaga tillväxten kan främst tillskrivas svensk exportindustri som påverkats negativt av en dämpad efterfrågan från omvärlden. En stark inhemsk ekonomi har bidragit positivt till tillväxten. Den goda inhemska efterfrågan kan tillskrivas hushållens inkomstökningar, en oväntat stark sysselsättningsuppgång och fortsatt låga räntor. I takt med återhämtningen i världskonjunkturen förväntas tillväxten i svensk ekonomi ta fart, dock från en låg nivå, vilket även påverkar arbetsmarknaden positivt. Hushållen fortsätter att vara en motor i svensk ekonomi och låga räntor tillsammans med skattesänkningar förväntas bidra till god inhemsk efterfrågan. Inflationen är dock oväntat låg och inflationstrycket framöver bedöms av Riksbanken vara fortsatt lågt en tid framöver. Riksbanken valde därför att sänka reporäntan med 0,25 procentenheter till 0,75% vid sitt möte i december. Makroindikatorer Arbetslöshet 7,5% (november ) Inflationstakt 0,1% (december jämfört med december ) BNP-tillväxt 0,3% (kv 3 jämfört med kv 3 ) Källa: SCB Hyresmarknad Hyresmarknaden är alltjämt stabil inom samtliga marknader och segment. Efterfrågan avseende både nyproducerade och befintliga lokaler är god och hyresnivåerna är överlag oförändrade. I lägen med begränsat utbud, såsom vissa centrala lägen och goda logistiklägen, kan dock en viss ökning av hyresnivåerna noteras. Fastighetsmarknad Svensk fastighetsmarknad präglades av stabilitet, starkt inhemskt intresse, samt ökande aktivitet utanför storstädernas citylägen. Totalt uppgick årets transaktionsvolym till ca 100 miljarder kr (110). Första och fjärde kvartalet var omsättningen lägre än, medan den var högre andra och tredje kvartalet. Svenska fastighetsbolag var störst på såväl säljar- som köparsidan och utländska köpare stod för 13% (18%) av volymen. Jämfört med ökade andelen affärer i både bostads- och lager/logistiksegmentet. Kommersiella fastigheter utgjorde ca 69% (79%) av volymen och storstadsregionerna ca 58% (65%). Castellums bedömning är att efterfrågan är fortsatt god inom samtliga marknader och segment samt att prisbilden överlag är stabil. För centrala Stockholm och Göteborg kan dock en viss värdeuppgång noteras under sista halvåret. Ränte- och kreditmarknad Volatiliteten på räntemarknaden har under året tidvis varit stor, vilket främst kan förklaras av oro för och konsekvenser av aktiviteter vidtagna av världens centralbanker. Den underliggande trenden är dock stigande långa räntor. Vid ingången av året noterades den 10-åriga swapräntan till 2,1% och vid utgången av året till 2,9%. Den korta räntan har i motsats till den långa räntan sjunkit under året. Vid ingången av året noterades 3 månader STIBOR räntan till 1,3% och vid utgången av året till knappt 1%. I samband med räntebeslut i december meddelade Riksbanken att man förväntar sig att reporäntan kommer att vara kvar på dagens nivå fram till inledningen av 2015 för att därefter gradvis börja höjas. Tillgången till krediter bedöms som god både på kreditoch kapitalmarknaden. En minskad osäkerhet kring framtida regelverk och dess påverkan på kreditmarknaden har medfört något lägre kreditmarginaler på nya krediter jämfört med tidigare år. C a s tceal sl tuem l l ubm o kbso lkustl us tksokmo m mu un ni ikké é 2 0 1 3 7
Intäkter, kostnader och resultat Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. För defi nitioner se www.castellum.se Årets förvaltningsresultat, d v s resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 1 346 Mkr (1 255), motsvarande 8,21 kr (7,65) per aktie - en förbättring med 7%. Under året uppgick värdeförändringar på fastigheter till 328 Mkr ( 69) och derivat till 429 Mkr ( 110). Årets resultat efter skatt uppgick till 1 707 Mkr (1 473) motsvarande 10,41 kr (8,98) per aktie. Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till 3 249 Mkr (3 073). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 263 kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 765 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till 0,4% för. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger ett visst skydd mot deflation samt en högre indexuppräkning än sedvanlig indexklausul i en låginflatorisk miljö. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,4% (88,6%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 467 Mkr (447). I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 11 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 366 Mkr (327), varav 96 Mkr (79) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 261 Mkr (278), varav 23 Mkr (28) avsåg konkurser och 18 Mkr (40) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 105 Mkr (49) medan den för fjärde kvartalet isolerat uppgick till 24 Mkr (6). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 1 105 Mkr (1 042) motsvarande 307 kr/kvm (298). Ökningen beror dels på högre kostnader för snöröjning under första halvåret, dels på högre fastighetsskatt till följd av höjda taxeringsvärden om i genomsnitt 10%. Merparten av fastighetsskatten vidaredebiteras dock hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 96% (97%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. Fastighetskostnader Kontor/ Lager/ kr/kvm butik industri Totalt Totalt Driftskostnader 196 120 161 156 Underhåll 45 23 35 37 Tomträttsavgäld 8 7 7 7 Fastighetsskatt 68 21 47 44 Direkta fastighetskostnader 317 171 250 244 Uthyrning & fast.adm. (indir.) 57 54 Totalt 317 171 307 298 Föregående år 311 168 298 Centrala administrationskostnader De centrala administrationskostnaderna uppgick till 96 Mkr (93). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 10 personer i koncernledningen om 8 Mkr (11). Förvaltningsresultat per aktie Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad 8 C a s t e l l u m B o k s l u t s k o m m u n i k é 2 0 1 3
Räntenetto Räntenettot uppgick till 702 Mkr ( 683). Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,7% (3,9%). Finansnettot har påverkats positivt med ca 40 Mkr på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,2 %-enheter. Värdeförändringar Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 328 Mkr ( 69) och består av ca 220 Mkr hänförligt till främst projektvinster men även förvärv, ca 14 Mkr netto hänförligt till omvärdering av enskilda fastigheter avseende såväl kassaflöde, avkastningskrav som byggrättsvärde samt ca 94 Mkr hänförligt till försäljning av 18 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 687 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 31 Mkr. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 718 Mkr, översteg senaste värdering om 593 Mkr med 125 Mkr, vilket främst beror på försäljning av fastigheter med ändrad användning såsom infrastruktur och framtida bostadsutveckling. En generellt sett stabil efterfrågan och prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen under perioden. Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 429 Mkr ( 110). Värdet på Castellums valutaderivat, vars syfte är att valutasäkra investeringen i Danmark, har under perioden ändrats med 7 Mkr (8) där den effektiva delen i värdeförändringen om 7 Mkr (8) redovisas i övrigt totalresultat. Skatt Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter. Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 921 Mkr (1 610). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 18 570 Mkr (17 412), varav 830 Mkr är hänförligt till förvärvade fastigheter vilka redovisas som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s 3 700 Mkr (3 310). Castellum har ingått överenskommelse om s k Fördjupad samverkan med Skatteverket. Castellum har inga pågående skattetvister. Skatteberäkning Mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 1 346 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar 695 695 ombyggnationer 500 500 Övriga skattemässiga justeringar 24 11 Skattepliktigt förvaltningsresultat 127 1 206 Försäljning fastigheter 161 355 Värdeförändring fastigheter 234 Värdeförändring räntederivat 429 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 717 1 085 Underskottsavdrag, ingående balans 1 610 1 610 Underskottsavdrag, utgående balans 921 921 Skattepliktigt resultat 28 1 774 Årets skatt enligt resultaträkningen 6 390 Resultat över tid Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,4% per år, vilket är väl i nivå med inflationen. Nettouthyrning Resultat över tid C a s t e l l u m B o k s l u t s k o m m u n i k é 2 0 1 3 9
Fastighetsbestånd Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet finns i de tre storstadsregionerna. Det kommersiella beståndet består av 66% kontors- och butiksfastigheter och 30% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (Storstockholm; närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 785 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1 000 Mkr. Fastighetsportföljen har under året förändrats enligt nedan. Förändring av fastighetsbeståndet Verkligt värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 36 328 635 + Förvärv 185 9 + Ny-, till- och ombyggnation 1 583 Försäljningar 593 18 +/ Orealiserade värdeförändringar 234 +/ Valutakursomräkning 15 Fastighetsbestånd 31 december 37 752 626 Investeringar Investeringar Under året har totalt investerats 1 768 Mkr (2 798), varav 1 583 Mkr (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 185 Mkr (1 519) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 523 Mkr Storgöteborg, 392 Mkr Mälardalen, 339 Mkr Öresundsregionen, 291 Mkr Storstockholm samt 223 Mkr Östra Götaland. Efter försäljningar om 687 Mkr (253) uppgick nettoinvesteringen till 1 081 Mkr (2 545). Större investeringar och försäljningar Större projekt Uthyrnings- Total inv. Varav kvar Fastighet Yta, kvm grad jan 2014 ink. mark, Mkr att inv., Mkr Klart Kommentar Lundbyvassen 8:1, Göteborg 8 900 100% 219 137 Kv 4 2014 Nybyggnation kontor Dragarbrunn 20:4, Uppsala 10 020 87% 198 35 Kv 4 2014 Om- och tillbyggnation kontor Algen 1, Jönköping 4 509 15% 136 83 Kv 1 2015 Nybyggnation butik/kontor/restaurang Jägmästaren 1, Linköping 7 750 93% 109 82 Kv 1 2015 Nybyggnation butik Spejaren 3, Huddinge 6 331 100% 83 61 Kv 4 2014 Nybyggnation handel Kulan 3, Helsingborg 9 689 100% 82 21 Kv 2 2014 Nybyggnation logistik Solsten 1:108, Härryda 6 516 100% 58 41 Kv 3 2014 Nybyggnation lager Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt Lindholmen 28:3, Göteborg 9 459 76% 280 43 Kv 2 Nybyggnation kontor* Fullriggaren 4, Malmö 5 599 46% 157 30 Kv 1 Nybyggnation kontor* Atollen 3, Jönköping 5 961 34% 153 22 Kv 4 Nybyggnation kontor/butik/bostäder* Sändaren 1, Malmö 12 150 94% 128 9 Kv 4 Om- och tillbyggnation kontor Gården 15, Linköping 9 705 62% 116 9 Kv 1 Nybyggnation kontor/butik/lager* Visiret 2, Huddinge 12 357 100% 71 0 Kv 2 Nybyggnation p-däck Åby 1:223, Haninge 6 553 0% 67 3 Kv 3 Nybyggnation lager/logistik* Inköparen 1, Örebro 4 300 100% 66 0 Kv 2 Nybyggnation kontor Större fastighetsförvärv under Uthyrnings- Anskaffnings- Fastighet Yta, kvm grad jan 2014 värde, Mkr Tillträde Kategori Kärra 78:8, 78:12-13 och 80:6, Göteborg 8 400 100% 77 Maj Lager/verkstadsytor Större fastighetsförsäljningar under Underliggande Uppskjuten skatt/ Försäljn. pris Fastighet Yta, kvm fastighetspris, Mkr omkostn., Mkr netto, Mkr Frånträde Kategori Vindrutan 1, Örebro och Kungsängen 24:3 och 29:1, Uppsala 12 163 194-13 181 Nov Butik Backa 18:7 och 18:10, Göteborg 16 930 141-1 140 Juli Lager Linaberg 15, Mariehäll 4 340 62-5 57 Sept Kontor/lager Alphyddan 11, Stockholm 4 363 54-4 50 Feb Kontor Björnen 6, Malmö 2 200 50-3 47 Sept Kontor * Återstående investeringsvolym kommer nyttjas i takt med att vakanta ytor hyrs ut. 10 C a s t e l l u m B o k s l u t s k o m m u n i k é 2 0 1 3
Investeringar Lundbyvassen 8:1 i Göteborg Green Building Läge Lindholmen i Göteborg Yta 8 900 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014 I centrala Göteborg påbörjade Castellum under nybyggnation av en fullt uthyrd kontorsbyggnad om 8 900 kvm. Fastigheten är välbelägen med tanke på framtida stadsutbyggnad och ligger i anslutning till Castellums befintliga bestånd. Byggnaden uppförs i enlighet med Green Buildingstandard. Investeringen beräknas uppgå till 219 Mkr. Dragarbrunn 20:4 i Uppsala Läge Dragarbrunn i centrala Uppsala Yta 10 020 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014 I centrala Uppsala pågår en investering där moderna kontorsytor skapas genom ombyggnad av 6 320 kvm och tillbyggnad av 3 700 kvm. Om- och tillbyggnationen genomförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad. Investeringen beräknas uppgå till 198 Mkr. Om- och tillbyggnationen är uthyrd till 87%. Miljöbyggnad Algen 1 i Jönköping Läge Vid Munksjön i centrala Jönköping Yta 4 509 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2015 I centrala Jönköping har Castellum under påbörjat etapp 2 av utvecklingen av området Atollen, vilket genomförs tillsammans med flera andra parter. Totalt består Castellums del i projektet av 10 470 kvm. Nybyggnationen består av 4 509 kvm kontor, butik och restaurangytor och uppförs i enlighet med Miljöbyggnadsklassning. Investeringen beräknas uppgå till 136 Mkr och är uthyrd till 15%. Miljöbyggnad Sändaren 1 i Malmö Läge Jägersro i östra Malmö Yta 12 150 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 4, Under 2010 förvärvade Castellum fastigheten Sändaren 1 i Jägersro, Malmö, i vilken en om- och tillbyggnation av 12 150 kvm färdigsställts under. Om- och tillbyggnationen har genomförts i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad och Green Building-standard. Investeringen uppgick till 128 Mkr och byggnaden är uthyrd till 94%. Miljö byggnad Green Building Spejaren 3 i Huddinge Läge Smista Allé vid Kungens Kurva, Huddinge Yta 6 331 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014 I anslutning till Castellums befintliga bestånd i Smista Allé har Castellum påbörjat en fullt uthyrd nybyggnation av 6 331 kvm verksamhetsytor för bilförsäljning varav ca 3 000 kvm utgör parkering. Byggnaden uppförs i enlighet med Green Buildingstandard. Investeringen beräknas uppgå till 83 Mkr. Green Green Building Building Kulan 3 i Helsingborg Läge Området Berga i Helsingborg Yta 9 689 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 2, 2014 I Berga, Helsingborg, har Castellum påbörjat nybyggnation av 9 689 kvm flexibla logistikytor som ska fungera som ett nordiskt distributionscentrum. Byggnaden uppförs i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad och Green Building-standard. Investeringen beräknas uppgå till 82 Mkr och är fullt uthyrd. Miljö byggnad Green Building C a s t e l l u m B o k s l u t s k o m m u n i k é 2 0 1 3 11
Fastighetsvärde Interna värderingar Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar. Dessa baseras på en 10-årig kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca 1 100 kr/kvm (990). Avkastningskravet kan beräknas enligt följande tabell. Avkastningskrav Kontor/butik Lager/industri Realränta 3,0% 3,0% Inflation 1,5% 1,5% Risk 4,5% - 11,1% 7,1% - 12,5% Avkastning eget kapital 9,0% - 15,6% 11,6% - 17,0% Ränta 5,5% 5,5% Belåningsgrad 65% 55% Avkastning totalt kapital 6,7% - 9,0% 8,3% - 10,7% Vägt d:o, diskont. faktor år 1-9 7,9% 9,1% Vägd diskont. faktor restvärde* 6,4% 7,6% *(avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation) Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet per årsskiftet till 37 752 Mkr (36 328), motsvarande 10 285 kr/kvm (9 916). Genomsnittlig värderingsyield Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt och mark, kan beräknas till 7,2% (7,3%). Genomsnittlig värderingsyield, Mkr (exkl. projekt/mark och byggrätter) Driftsöverskott fastigheter 2 341 2 293 + Indexjustering 2014, 1% (1%) 35 34 + Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 279 268 Fastighetsadministration, 30 kr/kvm 107 105 Normaliserat driftsöverskott 2 548 2 490 Värdering (exkl. byggrätter om 574 Mkr) 35 613 34 245 Genomsnittlig värderingsyield 7,2% 7,3% Genomsnittlig värderingsyield över tid Osäkerhetsintervall En fastighets värde kan endast fastställas då den säljs. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10% skall ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall om +/- 1 888 Mkr motsvarande 35 864-39 640 Mkr. Extern värdering För att säkerställa värderingen har 148 fastigheter motsvarande värdemässigt 52% av beståndet externt värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 19 624 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 19 772 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 148 Mkr motsvarande 1%. Bruttoavvikelserna var +427 Mkr respektive 575 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5%. Därtill har Forum Fastighetsekonomi AB utfört en skrivbordsvärdering av 32 fastigheter motsvarande värdemässigt 21% av beståndet. Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 7 912 Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 7 861 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 51 Mkr motsvarande 1%. NAI Svefas värdering av samma fastigheter uppgick till 7 780 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om 81 Mkr motsvarande 1%. Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%. 12 C a s t e l l u m B o k s l u t s k o m m u n i k é 2 0 1 3
Castellums fastighetsbestånd -12-31 Antal fastigheter -12-31 januari-december Yta tkvm Fastighetsvärde Mkr Fastighetsvärde kr/kvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekon. uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Storgöteborg 80 442 6 723 15 226 589 1 335 92,1% 543 136 306 407 Öresundsregionen 66 403 5 968 14 818 572 1 420 83,3% 476 143 355 333 Storstockholm 50 340 4 410 12 961 466 1 369 81,9% 381 104 307 277 Mälardalen 71 393 4 330 11 018 432 1 098 90,3% 390 123 312 267 Östra Götaland 57 341 3 378 9 910 363 1 066 87,2% 317 102 299 215 Summa kontor/butik 324 1 919 24 809 12 932 2 422 1 263 87,0% 2 107 608 317 1 499 Lager/industri Storgöteborg 100 648 5 076 7 828 493 761 96,5% 476 103 159 373 Öresundsregionen 43 315 1 961 6 213 233 739 89,1% 208 57 181 151 Storstockholm 51 274 2 493 9 089 270 985 85,2% 230 58 213 172 Mälardalen 38 184 1 099 5 979 132 719 91,1% 120 34 187 86 Östra Götaland 31 178 749 4 216 96 537 85,2% 81 21 118 60 Summa lager/industri 263 1 599 11 378 7 112 1 224 765 91,1% 1 115 273 171 842 Summa 587 3 518 36 187 10 285 3 646 1 036 88,4% 3 222 881 250 2 341 Uthyrning och fastighetsadministration 202 57 202 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 1 083 307 2 139 Projekt 16 105 1 312 80 37 18 19 Obebyggd mark 23 253 Totalt 626 3 623 37 752 3 726 3 259 1 101 2 158 Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 2 158 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 2 144 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 25 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 39 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm 1 036 1 015 Ekonomisk uthyrningsgrad 88,4% 88,6% Fastighetskostnader, kr/kvm 307 298 Driftsöverskott, kr/kvm 608 601 Fastighetsvärde, kr/kvm 10 285 9 916 Antal fastigheter 626 635 Uthyrningsbar yta, tkvm 3 623 3 621 Segmentinformation Mkr Hyresintäkter Förvaltningsresultat jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec Storgöteborg 1 014 976 493 460 Öresundsregionen 669 621 263 255 Storstockholm 623 569 263 235 Mälardalen 548 526 213 192 Östra Götaland 395 381 152 151 Totalt 3 249 3 073 1 384 1 293 Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om 1 384 Mkr (1 293) och koncernens redovisade resultat före skatt om 2 103 Mkr (1 076) består av ofördelat förvaltningsresultat om 38 Mkr ( 38), värdeförändring fastigheter om 328 Mkr ( 69) och värdeförändring räntederivat om 429 Mkr ( 110). Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region C a s t e l l u m B o k s l u t s k o m m u n i k é 2 0 1 3 13
Finansiering Castellum skall ha en låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 31 december till 38 113 Mkr (36 631). Räntebärande skulder Castellum hade vid årets utgång kreditavtal om 24 300 Mkr (23 361), varav långfristigt uppgick till 21 859 Mkr (20 262) och kortfristigt till 2 441 Mkr (3 099). Under året har obligationer om 2 miljarder kr emitterats, befintliga kreditavtal om 7,8 miljarder kr omförhandlats och/eller förlängts och ett kreditavtal om 200 Mkr avslutats. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 70 Mkr (44) uppgick till 19 411 Mkr (19 050), varav 3 200 Mkr (1 200) avser utestående obligationer och 1 014 Mkr (1 872) avser utestående företagscertifikat. Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från de största nordiska bankerna. Det medför stor flexibilitet vid val av räntebas, ränteperiod liksom kapitalbindning. De emitterade obligationerna och företagscertifikaten utgör ett komplement till bankfinansieringen och breddar finansieringsbasen. Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa finansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företagscertifikat säkerställs ej. Av netto räntebärande skulder om 19 411 Mkr (19 050) var 15 197 Mkr (15 917) säkerställda med pantbrev och 4 214 Mkr (3 133) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 40% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 52% respektive 292%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums långfristiga krediter uppgick till 3,4 år (4,1). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,4 år (2,8). Kreditförfallostruktur -12-31 Utnyttjat i Mkr Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt 0-1 år 2 441 938 1 014 1 952 1-2 år 6 508 2 308 1 700 4 008 2-3 år 4 007 3 807 3 807 3-4 år 8 708 6 008 1 000 7 008 4-5 år 507 7 500 507 > 5 år 2 129 2 129 2 129 Totalt 24 300 15 197 4 214 19 411 Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal 2 448 Ränteförfallostruktur Den genomsnittliga effektiva räntan per den 31 december var 3,5% (3,6%). För att säkerställa ett stabilt och lågt kassaflödesmässigt räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,7 år (2,8). Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett kostnadseffektivt och flexibelt sätt att förlänga krediter med kort räntebindning för att uppnå önskad räntebindning. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan förfalla. Kreditmarginaler fördelas i intervallet för de underliggande krediterna. Kapitalförsörjning -12-31 Belåningsgrad och räntetäckningsgrad 14 C a s t e l l u m B o k s l u t s k o m m u n i k é 2 0 1 3
Ränteförfallostruktur -12-31 Krediter, Mkr Räntederivat, Mkr Netto, Mkr Utgående ränta 0-1 år 19 286 8 850 10 436 3,4% 1-2 år 125 200 325 5,9% 2-3 år 1 250 1 250 3,9% 3-4 år 1 000 1 000 3,4% 4-5 år 1 450 1 450 3,6% 5-10 år 4 950 4 950 3,7% Totalt 19 411 19 411 3,5% Valuta Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 466 Mkr (435), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultatoch balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med finanspolicyn skall mellan 60-100% av tillgång i utlandet finansieras i landets valuta. Ränte- och valutaderivat I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall derivat marknadsvärderas. Räntederivat används för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således därmed inte påverkat eget kapital. För att fastställa marknadsvärde på derivat används marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswapar värderas genom att framtida kassaflöde diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålls från motparten. Per den 31 december uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till 687 Mkr ( 1 116) och valutaderivatportföljen till 4 Mkr (11). Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal Policy Åtaganden Utfall Belåningsgrad Varaktigt ej överstiga 55% Ej över 65% 52% Räntetäckningsgrad Minst 200% Minst 150% 292% Ränterisk genomsnittlig räntebindning 0,5-3 år 2,7 år andel ränteförfall inom 6 månader Högst 50% 44% Valutarisk investering 60%-100% fi nansieras i lokal valuta 79% övriga valutarisker Inte tillåtet Ingen exponering Upplåningsrisk Minst 50% räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år 79% Motpartsrisk Kreditinstitut med hög rating, lägst investment grade Uppfylles Likviditetsrisk Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser 2 448 Mkr i outnyttjat beviljat långfristigt låneutrymme Kreditavtalens löptid Ränteförfallostruktur C a s t e l l u m B o k s l u t s k o m m u n i k é 2 0 1 3 15
Totalresultat för koncernen Mkr Hyresintäkter 818 788 3 249 3 073 Driftskostnader 146 147 583 544 Underhåll 37 40 125 130 Tomträttsavgäld 7 6 26 24 Fastighetsskatt 41 38 169 152 Uthyrning och fastighetsadministration 55 58 202 192 Driftsöverskott 532 499 2 144 2 031 okt dec okt dec jan dec jan dec Centrala administrationskostnader 29 27 96 93 Räntenetto 172 170 702 683 Förvaltningsresultat 331 302 1 346 1 255 Värdeförändringar Fastigheter 27 125 328 69 Derivat 11 27 429 110 Resultat före skatt 347 150 2 103 1 076 Aktuell skatt 6 2 6 7 Uppskjuten skatt 51 607 390 404 Periodens / Årets resultat 302 759 1 707 1 473 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras till periodens resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 9 8 10 12 Värdeförändring derivat, valutasäkring 6 6 7 8 Periodens / Årets totalresultat 305 761 1 710 1 469 Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger. Data per aktie Genomsnittligt antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 Förvaltningsresultat, kr 2,02 1,84 8,21 7,65 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS*), kr 2,14 1,88 8,04 7,27 Resultat efter skatt, kr 1,84 4,63 10,41 8,98 Utestående antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 Fastighetsvärde, kr 230 222 230 222 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV*), kr 107 100 107 100 Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV*), kr 97 90 97 90 okt dec Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer. Finansiella nyckeltal Överskottsgrad 65% 63% 66% 66% Räntetäckningsgrad 292% 278% 292% 284% Avkastning aktuellt substansvärde 9,2% 7,0% 13,2% 7,9% Avkastning totalt kapital 5,6% 3,8% 6,4% 5,3% Nettoinvestering, Mkr 207 1 009 1 081 2 545 Belåningsgrad 52% 53% 52% 53% *EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value). okt dec okt dec okt dec jan dec jan dec jan dec jan dec 16 C a s t e l l u m B o k s l u t s k o m m u n i k é 2 0 1 3
Balansräkning för koncernen Mkr 31 dec 31 dec Tillgångar Förvaltningsfastigheter 37 752 36 328 Övriga anläggningstillgångar 31 27 Kortfristiga fordringar 260 232 Kassa och bank 70 44 Summa tillgångar 38 113 36 631 Eget kapital och skulder Eget kapital 13 127 12 065 Uppskjuten skatteskuld 3 700 3 310 Derivat 683 1 105 Långfristiga räntebärande skulder 19 481 19 094 Ej räntebärande skulder 1 122 1 057 Summa eget kapital och skulder 38 113 36 631 Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar) 18 375 18 764 Ansvarsförbindelser Förändring eget kapital Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Övrigt tillskjutet kaptial Valutaomräkningsreserv Valutasäkringsreserv Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital 2011-12-31 164 000 86 4 096 0 0 7 021 11 203 Utdelning, mars (3,70 kr/aktie) 607 607 Årets resultat 1 473 1 473 Övrigt totalresultat 12 8 4 Eget kapital -12-31 164 000 86 4 096 12 8 7 887 12 065 Utdelning, mars (3,95 kr/aktie) 648 648 Årets resultat 1 707 1 707 Övrigt totalresultat 10 7 3 Eget kapital -12-31 164 000 86 4 096 2 1 8 946 13 127 Kassaflödesanalys Mkr Driftsöverskott 532 499 2 144 2 031 Centrala administrationskostnader 29 27 96 93 Återläggning av avskrivningar 3 3 11 9 Betalt räntenetto 190 174 701 700 Betald skatt 5 7 12 1 Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 4 3 5 3 Kassafl öde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 317 305 1 341 1 249 Förändring kortfristiga fordringar 1 2 22 32 Förändring kortfristiga skulder 28 164 56 33 Kassafl öde från löpande verksamhet 290 471 1 375 1 250 Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer 438 393 1 583 1 279 Förvärv fastigheter 0 616 185 1 519 Förändring skuld vid förvärv fastigheter 2 82 14 56 Försäljning fastigheter 231 687 253 Förändring fordran vid försäljning fastigheter 13 34 6 8 Investeringar i övrigt 5 3 18 18 Kassafl öde från investeringsverksamhet 201 1 060 1 091 2 627 Förändring långfristiga skulder 195 622 387 1 934 Förändring långfristiga fordringar 3 3 3 Utbetald utdelning 648 607 Kassafl öde från fi nansieringsverksamhet 195 619 258 1 324 Periodens / Årets kassafl öde 106 30 26 53 Kassa och bank ingående balans 176 14 44 97 Kassa och bank utgående balans 70 44 70 44 okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec C a s t e l l u m B o k s l u t s k o m m u n i k é 2 0 1 3 17
Kvartalsöversikt Jan-Mars Apr-Juni Juli-Sept Okt-Dec Jan-Mars Apr-Juni Juli-Sept Okt-Dec Resultaträkning, Mkr Hyresintäkter 814 808 809 818 3 249 753 768 764 788 3 073 Fastighetskostnader 317 269 233 286 1 105 284 240 229 289 1 042 Driftsöverskott 497 539 576 532 2 144 469 528 535 499 2 031 Centrala administrationskostnader 21 28 18 29 96 23 24 19 27 93 Räntenetto 176 177 177 172 702 173 171 169 170 683 Förvaltningsresultat 300 334 381 331 1 346 273 333 347 302 1 255 Värdeförändringar fastigheter 32 87 182 27 328 10 18 28 125 69 Värdeförändringar derivat 166 221 53 11 429 206 97 192 27 110 Aktuell skatt 2 4 6 6 6 2 4 3 2 7 Uppskjuten skatt 93 139 107 51 390 125 32 46 607 404 Årets / periodens resultat 403 499 503 302 1 707 362 218 134 759 1 473 Övrigt totalresultat 0 3 3 3 3 0 0 6 2 4 Årets / periodens totalresultat 403 502 500 305 1 710 362 218 128 761 1 469 Balansräkning, Mkr Förvaltningsfastigheter 36 683 37 301 37 505 37 752 37 752 34 200 34 632 35 433 36 328 36 328 Övriga tillgångar 283 276 303 291 291 176 264 292 259 259 Kassa och bank 18 59 176 70 70 22 59 14 44 44 S:a tillgångar 36 984 37 636 37 984 38 113 38 113 34 398 34 955 35 739 36 631 36 631 Eget kapital 11 820 12 322 12 822 13 127 13 127 10 958 11 176 11 304 12 065 12 065 Uppskjuten skatteskuld 3 403 3 542 3 649 3 700 3 700 3 839 3 871 3 917 3 310 3 310 Derivat 932 721 666 683 683 796 894 1 072 1 105 1 105 Långfristiga räntebärande skulder 19 773 19 988 19 676 19 481 19 481 17 839 18 066 18 472 19 094 19 094 Ej räntebärande skulder 1 056 1 063 1 171 1 122 1 122 966 948 974 1 057 1 057 S:a eget kapital och skulder 36 984 37 636 37 984 38 113 38 113 34 398 34 955 35 739 36 631 36 631 Finansiella nyckeltal Överskottsgrad 61% 67% 71% 65% 66% 62% 69% 70% 63% 66% Räntenivå, genomsnittlig 3,8% 3,7% 3,7% 3,6% 3,7% 4,1% 3,9% 3,9% 3,7% 3,9% Räntetäckningsgrad 270% 289% 315% 292% 292% 258% 295% 305% 278% 284% Avkastning aktuellt substansvärde 12,3% 15,5% 14,3% 9,2% 13,2% 13,3% 6,0% 4,8% 7,0% 7,9% Avkastning totalt kapital 5,5% 6,4% 7,8% 5,6% 6,4% 5,3% 6,0% 6,2% 3,8% 5,3% Investeringar i fastigheter, Mkr 413 538 379 438 1 768 331 615 843 1 009 2 798 Försäljningar, Mkr 80 25 351 231 687 8 203 42 253 Belåningsgrad 54% 54% 52% 52% 52% 52% 52% 52% 53% 53% Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 Förvaltningsresultat, kr 1,83 2,04 2,32 2,02 8,21 1,66 2,03 2,12 1,84 7,65 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr 1,77 1,96 2,17 2,14 8,04 1,59 1,87 1,93 1,88 7,27 Resultat efter skatt, kr 2,46 3,04 3,07 1,84 10,41 2,21 1,33 0,82 4,63 8,98 Utestående antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 Fastighetsvärde, kr 224 227 229 230 230 209 211 216 222 222 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr 99 101 104 107 107 95 97 99 100 100 Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr 88 92 95 97 97 86 87 88 90 90 Utdelning, kr ( föreslagen) 4,25 3,95 Utdelningsandel 52% 52% Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm 1 025 1 032 1 029 1 042 1 036 1 011 1 015 1 020 1 032 1 015 Ekonomisk uthyrningsgrad 89,3% 87,6% 89,0% 88,6% 88,4% 88,5% 89,4% 88,2% 88,8% 88,6% Fastighetskostnader, kr/kvm 353 299 258 322 307 335 281 267 325 298 Fastighetsvärde, kr/kvm 10 006 10 081 10 170 10 285 10 285 9 903 9 971 9 927 9 916 9 916 18 C a s t e l l u m B o k s l u t s k o m m u n i k é 2 0 1 3
Flerårsöversikt 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 Resultaträkning, Mkr Hyresintäkter 3 249 3 073 2 919 2 759 2 694 2 501 2 259 2 014 1 907 1 856 Fastighetskostnader 1 105 1 042 1 003 960 942 831 771 700 637 628 Driftsöverskott 2 144 2 031 1 916 1 799 1 752 1 670 1 488 1 314 1 270 1 228 Centrala administrationskostnader 96 93 83 84 81 71 69 67 68 69 Räntenetto 702 683 660 574 541 626 495 364 382 418 Förvaltningsresultat 1 346 1 255 1 173 1 141 1 130 973 924 883 820 741 Värdeförändringar fastigheter 328 69 194 1 222 1 027 1 262 920 1 145 932 660 Värdeförändringar derivat 429 110 429 291 102 1 010 99 178 40 146 Aktuell skatt 6 7 10 5 10 14 22 10 1 5 Uppskjuten skatt 390 404 217 685 35 650 434 522 417 334 Årets resultat 1 707 1 473 711 1 964 160 663 1 487 1 674 1 294 916 Övrigt totalresultat 3 4 0 Årets totalresultat 1 710 1 469 711 1 964 160 663 1 487 1 674 1 294 916 Balansräkning, Mkr Förvaltningsfastigheter 37 752 36 328 33 867 31 768 29 267 29 165 27 717 24 238 21 270 19 449 Övriga tillgångar 291 259 207 156 201 230 123 200 103 94 Kassa och bank 70 44 97 12 8 9 7 8 5 7 S:a tillgångar 38 113 36 631 34 171 31 936 29 476 29 404 27 847 24 446 21 378 19 550 Eget kapital 13 127 12 065 11 203 11 082 9 692 10 049 11 204 10 184 8 940 8 035 Uppskjuten skatteskuld 3 700 3 310 3 714 3 502 2 824 2 785 3 322 2 723 2 126 1 659 Derivat 683 1 105 1 003 574 865 966 44 55 233 391 Långfristiga räntebärande skulder 19 481 19 094 17 160 15 781 15 294 14 607 12 582 10 837 9 396 8 834 Ej räntebärande skulder 1 122 1 057 1 091 997 801 997 783 647 683 631 S:a eget kapital och skulder 38 113 36 631 34 171 31 936 29 476 29 404 27 847 24 446 21 378 19 550 Finansiella nyckeltal Överskottsgrad 66% 66% 66% 65% 65% 67% 66% 65% 67% 66% Räntenivå, genomsnittlig 3,7% 3,9% 4,1% 3,7% 3,7% 4,7% 4,2% 3,7% 4,3% 4,9% Räntetäckningsgrad 292% 284% 278% 299% 309% 255% 287% 343% 315% 277% Avkastning aktuellt substansvärde 13,2% 7,9% 6,4% 21,5% 1,6% 8,3% 16,2% 20,7% 18,2% 14,6% Avkastning totalt kapital 6,4% 5,3% 6,2% 9,8% 2,1% 1,2% 9,1% 10,4% 10,4% 9,6% Investeringar i fastigheter, Mkr 1 768 2 798 2 015 1 506 1 165 2 738 2 598 2 283 1 357 1 268 Försäljningar, Mkr 687 253 107 227 36 28 39 460 468 494 Belåningsgrad 52% 53% 51% 50% 52% 50% 45% 45% 45% 45% Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 Förvaltningsresultat, kr 8,21 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr 8,04 7,27 7,01 6,62 6,93 5,85 5,50 5,09 4,49 4,15 Resultat efter skatt, kr 10,41 8,98 4,34 11,98 0,98 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 Utestående antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 Fastighetsvärde, kr 230 222 207 194 178 178 169 148 130 119 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr 107 100 97 92 82 84 88 79 69 61 Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr 97 90 87 85 73 75 85 76 65 57 Utdelning, kr ( föreslagen) 4,25 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38 Utdelningsandel 52% 52% 52% 52% 51% 53% 53% 53% 52% 53% Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm 1 036 1 015 995 974 969 921 896 864 851 859 Ekonomisk uthyrningsgrad 88,4% 88,6% 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% 87,9% 87,1% 88,1% 89,6% Fastighetskostnader, kr/kvm 307 298 300 298 300 268 262 259 247 255 Fastighetsvärde, kr/kvm 10 285 9 916 9 835 9 499 9 036 8 984 9 098 8 466 7 930 7 706 C a s t e l l u m B o k s l u t s k o m m u n i k é 2 0 1 3 19
Moderbolaget Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och finansiell riskhantering. Moderbolaget är delaktigt i den fastighetsrelaterade verksamheten genom kapitalallokering och styrelsearbete i dotterbolagen. Resultaträkning Mkr okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec Intäkter 6 4 18 15 Kostnader 22 21 71 68 Finansnetto 3 1 15 15 Utdelning/koncernbidrag 718 645 718 645 Värdeförändring räntederivat 11 27 429 110 Resultat före skatt 694 602 1 109 497 Skatt 28 76 119 49 Periodens resultat 666 526 990 448 Totalresultat för moderbolaget Periodens resultat 666 526 990 448 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras via periodens resultat Omräkningsdiff. utlandsverksamhet 6 6 7 10 Värdeförändr. valutaderivat 6 6 7 8 Periodens totalresultat 666 526 990 446 Balansräkning, Mkr 31 dec 31 dec Andelar koncernföretag 5 869 5 338 Fordringar koncernföretag 18 137 18 628 Övriga tillgångar 119 234 Kassa och bank 52 27 Summa 24 177 24 227 Eget kapital 5 038 4 696 Derivat 683 1 105 Räntebärande skulder 17 315 16 924 Räntebärande skulder koncernföretag 998 1 361 Övriga skulder 143 141 Summa 24 177 24 227 Ställda säkerheter (fordringar koncern ftg) 14 928 15 090 Ansvarsförbindelser (borgen dotterbolag) 2 166 2 170 Redovisningsprinciper Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och årsredovisningslagen. Castellum tillämpar sedan årsskiftet den nya uppställningsformen av övrigt totalresultat enligt IAS 1. Upplysningar kring poster värderade till verkligt värde lämnas enligt IFRS 13 där fastigheter klassificerats i nivå 3 och derivat i nivå 2. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder har varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år. Möjligheter och risker för koncern och moderbolag Möjligheter och risker i kassaflödet Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Känslighetsanalys - kassaflöde Resultateffekt nästkommande 12 månader Resultateffekt, Mkr Sannolikt scenario +/ 1% (enheter) Högkonjunk. Lågkonjunk. Hyresnivå / Index + 33/ 33 + Vakans + 37/ 37 + Fastighetskostnader 11/+ 11 0 Räntekostnader 75/+ 67 + Möjligheter och risker i fastigheternas värde Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även ställning, kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt. Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/ 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Känslighetsanalys - värdeförändring Fastigheter 20% 10% 0 +10% +20% Värdeförändring, Mkr 7 550 3 775 0 3 775 7 550 Belåningsgrad 65% 57% 52% 47% 43% Finansiell risk Allt fastighetsägande förutsätter att det finns en fungerande kreditmarknad. Den största finansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till finansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal. 20 C a s t e l l u m B o k s l u t s k o m m u n i k é 2 0 1 3