Stambyte och Badrumsrenovering i Brf Blåsut Blåsutgatan 1-7 och 2-12 Kabelgatan 15 A-C Gröna Gatan 30-36 samt 41-71 Obs! Bilden är konstruerad och är avsedd att förmedla ett intryck av hur ett badrum kan se ut efter stambyte och renovering. Badrummet visar en utrustning som är snarlik den föreslagna grundstandarden. Det visar även exempel på tillvalsprodukter (bl.a. högskåp).
Bakgrund Föreningens fastigheter är byggda under perioden 1967 till 1970 och ingår i det s.k. miljonprogrammet. Husen byggdes enligt dåtidens teknik och materialtillgång. De närmar sig snabbt 50 år vilket är den ungefärliga livscykeln för husens försörjningssystem för vatten och avlopp. Vatten- och avloppsstammar har inte bytts och badrummen har inte byggts om genom föreningens försorg. Vissa badrum har renoverats av bostadsrättshavaren men den stora majoriteten av föreningens badrum har ursprungsutförandet från 1967 1970. Badrummens tätskikt på golv och väggar är anpassade efter den tidens vanor när man satt i badkaret och duschade någon gång per vecka. Väggar och golv klarar inte av att begjutas med vatten enligt dagens duschbeteende, utan risk för att vattenskador uppstår. Till detta kommer sönderrostade och läckande golvbrunnar, dåliga avloppsstick, sprickor i avloppsstammar och rostangripna kopplingar. Det förorsakar omfattande vattenskador i och från badrum. Att åtgärda det för med sig höga kostnader och stora olägenheter för de boende som drabbas. I slutet av 2013 genomfördes en förstudie som omfattade besiktning av ca 50 lägenheter beträffande status på badrum och avlopps- och vattenstammar. Den kompletterades med en enkätundersökning som ca 500 bostadsrättshavare svarade på (90 % svarsfrekvens). De båda studierna visar att problemen är stora och allvarliga och kommer att bli värre om inget görs för att stoppa nedbrytningen av materialet. Styrelsen har därför beslutat lägga ett förslag som avser konventionellt stambyte då alla avlopps- och vattenstammar byts och samtliga badrum totalrenoveras. Förslaget kommer att föreläggas medlemmarna för beslut på en extra föreningsstämma under andra hälften av augusti 2014 (kallelse skickas ut i månadsskiftet juli-augusti). Arbetet med ombyggnaden av badrummen kan påbörjas först när stämman sagt ja till förslaget och samtliga bostadsrättshavare har lämnat sitt samtycke. (Bilaga 2 Samtycke till stambyte och badrumsrenovering ). Stambyte och renovering av badrum är ett stort projekt, som beräknas påbörjas första halvåret 2016 och vara avslutat under 2019. Denna folder är avsedd att förmedla nu tillgänglig information om processen. Den kommer att följas upp bl.a. med ett antal informationsträffar (se bilaga 1). Där finns det möjlighet att få ytterligare information samt att se föreslagen grundstandard; kakel och klinkers för de nya badrummen. Det kommer också finnas möjlighet att diskutera eget tillval. 2
Det är styrelsens avsikt att kontinuerligt lämna information om planering och arbetets gång. Vidare vill styrelsen skapa en projektgrupp bestående av representanter för projektledning, styrelse och bostadsrättshavare. Tanken är att gruppen ska vara remissinstans under projektets gång och tillvarata de boendes intressen. Den ska också kunna svara på de frågor som uppstår under projekttiden. Styrelsen är fullt medveten om att projektet kommer att medföra stora olägenheter och störningar för de boende och för de som verkar i husen. Det är tyvärr oundvikligt. Målsättningen är att arbetena ska utföras så smidigt som möjligt. Vad händer? Stambyte och badrumsrenovering kommer att ske husvis uppgång efter uppgång med trolig början 2016 och klart 2019. De lägenheter i uppgången som är kopplade till samma stam renoveras samtidigt. Genomförandet av projektet bygger på att man bor kvar i lägenheten under tiden arbetet utförs, trots det stök och besvär som arbetet innebär. Föreningen har inte möjlighet att ordna med evakueringslägenheter. För de som kan styrka att man av medicinska skäl absolut inte kan bo kvar under tiden arbetet pågår ska styrelsen naturligtvis försöka medverka till en acceptabel lösning. Renoveringen i varje lägenhet pågår under ca 8 veckor. Under den tiden kan man inte använda badrummet eller WC. Provisoriska toalett- och duschmöjligheter kommer att inrättas i eller i anslutning till aktuellt hus och uppgång. Under några veckor kommer också köket att sakna vatten och avlopp då avloppsoch vattenstammar måste bytas även där. Föreningens festlokal på Blåsutgatan 6 kommer att vara öppen dagtid för dem som påverkas av arbetet. Den har WC, dusch, utrustat kök och är möblerad. Detaljerad tidplan och prioritetsordning upprättas först när totalentreprenör är utsedd. Vad ska göras i lägenheten? Alla avlopps- och vattenstammar måste ovillkorligen bytas. Stammarna står i schakt bakom varje badrum och i vissa fall bakom kök och separat toalett. Samma gäller för avlopps- och tappvattenstick och golvbrunnar i badrummen. Samtidigt får badrummen nya tätskikt och ytskikt på golv och väggar. Och de s.k. sakvarorna (bl.a. WC-stol, tvättfat, duschhörna eller badkar, engreppsblandare, m.m.) byts till en grundstandard av hög kvalitet. Nedanstående information om vad som planeras är preliminär och kan bekräftas först när totalentreprenör är utsedd. Grundstandard badrum: Byte avlopps- och vattenstammar i anslutning till badrummet. Byte tappvatten- och avloppsrör. Ny golvbrunn, nytt tätskikt och nya ytskikt bl.a. kakel/klinker. Sanitetsporslinet och blandare byts. 3
Nytt badrumsskåp. Handdukstork ersätter radiator. Badkar eller duschhörna inkl. blandare. Belysning och eluttag. Förberett för tvättmaskin. Ballofix avstängningsventiler. Grundstandard separat WC: Klinker på golv. Kakel bakom tvättställ. Sanitetsporslin byts. Byte till engreppsblandare. Målning av tak och väggar. Belysning. Grundstandard kök: Byte av tappvatten- och avloppsrör. Nytt vattenlås. Byte till engreppsblandare. Förberett för diskmaskin Ballofix avstängningsventiler. Tillval: Det kommer finnas tillvalsmöjligheter som bostadsrättshavaren kan välja utöver grundstandard, bl.a. golvvärme och annat kakel och klinker. Tillvalen blir en affär mellan bostadsrättshavaren och totalentreprenören. Bostadsrättshavaren har möjlighet att göra ROT-avdrag på tillvalsarbetena (enligt regelverket april 2014). Tidigare renoverade badrum. Det finns ett antal badrum som är delvist eller helt renoverade genom nuvarande eller tidigare bostadsrättshavares försorg. Även i de badrummen måst avlopps- och vattenstammar samt avlopps- och tappvattenstick bytas. Under förutsättning att den tidigare renoveringen utförts fackmannamässigt (d.v.s. av auktoriserad och behörig våtrumsentreprenör) och om badrummet har en högre standard än den föreningen erbjuder återställs det om möjligt till den högre standarden. Hur kommer detta att påverka bostadsrättshavaren? Standardhöjning. Nya avlopps- och vattenstammar i kök och badrum samt nytt modernt badrum med nya tät- och ytskikt eliminerar riskerna för fortsatt allvarliga och kostsamma vattenskador. Det innebär också en väsentlig standardhöjning som naturligtvis påverkar lägenheternas marknadsvärde positivt. Ekonomi. Ett stambyte och en badrumsrenovering är förenat med stora utgifter. Finansieringen kommer att ske huvudsakligen genom nya banklån. Kostnadsmässigt kommer föreningens ekonomi och årsavgifterna att påverkas genom väsentligt högre räntekostnader för de nya lånen samt ökade avskrivningskostnader. Kostnaderna för akuta vattenskador minskar liksom den årliga avsättningen till underhållsfonden. Dagens nivå på föreningens årsavgifter är jämförelsevis låg. En starkt bidragande orsak till det är att föreningen ännu inte gjort stambyten och badrumsrenovering. 4
Prognos. Någon exakt kostnad för projektet föreligger ännu inte. Kostnaden kan fastställas först när upphandlingen av totalentreprenör är klar. Styrelsen har tillsammans med expertis på området gjort en prognos och den pekar på 140-150 miljoner kronor. Samma prognos visar att en höjning av årsavgifterna med 5-6 % per år under de kommande 5 åren behövs för att täcka de ökade kostnaderna. Höjningen av årsavgiften påverkas till största delen av det rådande ränte- och konjunkturläget. Hur blir arbetets gång? Stambyte och badrumsrenovering i Brf Blåsut är ett projekt som tar lång tid att genomföra. Man kan dela upp projektet i fyra steg: Planering Projektering Utförande Uppföljning Planering som pågår för närvarande: Formulerar och fastställer krav. Undersöker tekniska möjligher. Låter göra en förstudie. Enkät till samtliga medlemmar. Information till alla bostadsrättshavare i föreningen. Upphandling av konsult för projekteringen. Information till hyresgäster i föreningens kommersiella lokaler. Visnings- och informationsmöten. Extra föreningsstämma. Projektering Tar fram och kompletterar tekniskt underlag. Gör projektbeskrivning. Tar fram kompletta anbudshandlingar. Kontrollerar och säkerställer att myndighetskrav uppfylls. Tar fram/uppdaterar projektkalkyl. Skickar komplett förfrågningsunderlag till ett antal entreprenörer. Granskar och jämför inkomna anbud och rekommenderar val av entreprenör. Utförande Utvald totalentreprenör påbörjar arbetet enligt principen uppgång för uppgång. Förbesiktning av varje lägenhet innan arbetet startar. Ritningar för varje badrumstyp. Bostadsrättshavares eventuella önskemål om tillval. Säkerställa den boendes speciella behov ex. Hemtjänst, larm, etc. Ordna med tillfälliga toalett- och duschmöjligheter och tillgång till vatten. Efter utfört arbete besiktiga varje lägenhet att arbetet är korrekt utfört. 5
Uppföljning Åtgärda eventuella besiktningsanmärkningar. Garantitid. Genomförandet. När tiden är inne för arbetet uppstår stora olägenheter för de boende. I samband med bilningen blir det mycket starkt oväsen. Och även om dörrar och öppningar in till lägenheten kommer att täckas med plast kan slipdamm och liknande leta sig in ändå. Då tappvatten och toaletter kommer att vara avstängda en längre tid uppmanas de som har tillgång till alternativ bostad att om möjligt använda den. Eller ta hjälp av släkt och vänner under den värsta tiden. Styrelsen/entreprenören kommer att ordna med tillfälliga toalett- och duschutrymmen i eller i nära anslutning till det aktuella huset. Information. Dialog med medlemmarna i föreningen sker både före projektstart, under arbetets gång och efter avslutat arbete. Det kommer att göras via Blåsutbullentinen, anslag i entréer, hemsidan och föreningens lokala TV kanal. Det finns också en speciell e-postadress stambyte@brfblasut.se dit man kan man vända sig för att få svar på frågor och funderingar. Informations- och visningsmöten. Styrelsen kommer att hålla ett antal träffar där alla bostadsrättshavare har möjlighet att få ytterligare information och bilda sig en uppfattning om hur slutresultatet kan se ut. Här visas förslag på den grundstandard som badrummen får. Plats och datum för träffarna: Karl Johansgatan 100/Gröna Gatan 47 (intill föreningsexpeditionen). Måndag 5 maj till måndag 19 maj. Tid: 17:00-19:00. Se bilaga 2 för detaljerad information om datum och tider Beslut tas på en extra föreningsstämma. Medlemmarna beslutar för eller emot styrelsens förslag om stambyte och badrumsrenovering. Extra föreningsstämma Plats: Kongressalen, Folkets Hus, Järntorget. Datum: Tisdag 26 augusti 2014. Tid: 18:00 20:00. Kallelse till extrastämman kommer i månadsskiftet juli/augusti 2014. Samtycke. Om stämman d.v.s. föreningens bostadsrättshavare röstar för förslaget om stambyte och badrumsrenovering ska beslutet kompletteras med ett individuellt 6
samtycke. Samtliga bostadsrättshavare får en samtyckesblankett med vilken man godkänner eller förkastar förslaget att göra stambyte och renovera badrummen. I händelse av att bostadsrättshavare säger nej till förslaget kallas denne till förhandling i Hyresnämnden som sedan avgör frågan. Ett eventuellt överklagande avgörs i Svea Hovrätt. De som redan nu förordar stambyte och badrumsrenovering kan skriva på medgivandet och lämna det till expeditionen. Se bilaga 2. Avslutning Ett stambyte och badrumsrenovering medför under en begränsad tid mycket stor påfrestning på alla boende och alla hyresgäster som är verksamma i föreningen. Det finns emellertid inte något alternativ. Fastigheterna har i detta fall passerat bäst-före datum. Antalet allvarliga vattenskador har ökat kraftigt under de senaste åren. Det har medfört stora problem för de drabbade och kostat föreningen stora belopp att åtgärda. På den positiva sidan får vi säkra och trygga fastigheter och lägenheter utan vattenskador. Och investeringen påverkar marknadsvärdet av lägenheterna i föreningen i positiv riktning. Och inte minst viktigt lägenheterna blir bättre och behagligare att bo och leva i. Det blir jobbigt en tid, men det är värt det! HSB:s Brf Blåsut Styrelsen 7