Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om visning och sidoverksamhet. Prövning av om fastighetsmäklaren har vidtagit förmedlingsåtgärder i form av en visning utan att ha ett skriftligt uppdragsavtal med en konsument. I beslutet prövas även om det överensstämmer med kravet på fastighetsmäklarens opartiskhet att mäklaren ingår ett så kallat skrivuppdrag när den ena parten är att anse som en närstående. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljaren av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av ett så kallat skrivuppdrag. NN har yttrat sig över anmälan. Han har lämnat in kopior av överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, uppdragsavtalet, dokumentationen av de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom, anbudsförteckningen samt bostadsrättsföreningens mäklarbild. Anmälan Anmälaren (uppdragsgivaren) har bland annat uppgett följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) I samband med att hon skulle sälja sin bostadsrätt fick hon hjälp av en bekant att komma i kontakt med fastighetsmäklaren NN. De kom överens om att NN skulle komma hem till henne för att värdera bostadsrätten och diskutera ett eventuellt förmedlingsuppdrag. När NN kom på besök hade han sin kollega MM med sig. MM var intresserad av att köpa hennes bostadsrätt och lade ett bud på 2 900 000 kronor. NN lovade att han skulle bjuda på förmedlingskostnaden och en städning av lägenheten. Hon godtog MM:s bud och bostadsrätten såldes till honom. Hon är 85 år gammal och anser inte att NN har handlagt försäljningen av hennes bostadsrätt enligt god fastighetsmäklarsed. En jämförelse av värderingar och försäljningar av liknande objekt visar att försäljningspriset borde ha varit högre. Handlingarna Uppdragsavtalet Av uppdragsavtalet, som är upprättat den 13 mars 2014, framgår det bland annat följande. Uppdraget [Anmälarens namn] ger härmed NN i uppdrag att upprätta överlåtelseavtal i [bostadsrättsföreningen] rörande försäljning av nämnda Bostadsrätt. Uppdraget avser således inte ett förmedlingsuppdrag i fastighetsmäklarlagens mening. Det innebär att bland annat följande moment inte omfattas av uppdraget. - marknadsföring - anvisning av köpare - upprättande av objektsbeskrivning - upprättande av boendekostnadskalkyl Ersättning
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) För uppdraget skall [anmälaren] erlägga 0 kr inklusive moms. Köpekontraktet Av köpekontraktet, som är upprättat den 14 mars 2014, framgår det bland annat att anmälaren har sålt sin bostadsrätt till MM för 2 900 000 kr. Fastighetsmäklarens yttrande NN har bland annat uppgett följande. Han hade bokat en tid för att besöka anmälaren i bostadsrätten den 13 mars 2014. Vid den tidpunkten sökte MM efter en lägenhet i samma område. MM följde därför med hem till anmälaren för att titta på bostadsrätten. MM är delägare i det fastighetsmäklarföretag där han arbetar. De hörde även efter med en jurist hur de skulle gå till väga om MM skulle bli intresserad av att köpa bostadsrätten. När de kom hem till anmälaren meddelade MM omgående att han var intresserad av lägenheten. Han lämnade anmälaren och MM ensamma och lät dem förhandla på egen hand. Efter en stund återkom de och berättade att de var överens om att MM skulle få köpa bostadsrätten för 2 900 000 kr. Han erbjöd sig att upprätta överlåtelsehandlingarna utan någon kostnad för anmälaren eftersom det var MM som köpte. Anmälaren tyckte att det kändes bra att slippa gå igenom en traditionell försäljning. De bestämde sig för att skriva under avtalet dagen efter. Han har inte haft något förmedlingsuppdrag avseende den aktuella bostadsrätten. Han har enbart hjälpt anmälaren och MM med att utforma överlåtelsehandlingarna. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Visningen av lägenheten I förarbetena till 1 andra stycket fastighetsmäklarlagen (2011:666) tydliggörs vad som avses med förmedling (prop. 2010/11:15 s 45 ff.).
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) Härmed avses verksamhet som syftar till att anvisa en uppdragsgivare en motpart med vilket uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse eller upplåtelse. Verksamhetens ska grunda sig på ett uppdragsavtal och gå ut på att anvisa uppdragsgivaren någon att ingå överlåtelse- eller upplåtelseavtal med, dvs. sammanföra uppdragsgivaren med en motpart. Det är inte avgörande om uppdragsgivaren till slut ingår ett avtal eller inte utan om avsikten har varit att finna en motpart. [ ] För att det ska anses vara fråga om förmedling krävs i praktiken att det vidtas en marknadsföringsåtgärd, t.ex. annonsering i tidning eller på Internet, eller en annan inledande kontakt med presumtiva motparter. Av 8 fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Skyldigheten att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed har fastighetsmäklaren inte bara när denne fullgör ett förmedlingsuppdrag, utan även i andra sammanhang när mäklaren uppträder i sin yrkesroll (prop. 1994/95:14 s. 76). Enligt 9 första stycket fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Av NNs egna uppgifter framgår det att han inte har haft något uppdragsavtal beträffande den aktuella bostadsrätten. Han har vid ett besök hos bostadsrättsinnehavaren (anmälaren) tagit med sig en spekulant (MM). Syftet med besöket, var såsom Fastighetsmäklarinspektionen har uppfattat saken, att dels diskutera förutsättningarna för ett uppdragsavtal om förmedling med bostadsrättsinnehavaren och dels att visa den aktuella lägenheten för spekulanten. Själva kärnan i ett förmedlingsuppdrag ligger i att sammanföra parter som vill sälja, köpa eller hyra ut t.ex. en lägenhet som i det här fallet. Visningen är av central betydelse för genomförandet av ett förmedlingsuppdrag. NN har visat det aktuella objektet för en spekulant och har därmed förmedlat kontakten mellan denne och säljaren (jämför med
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) Fastighetsmäklarinspektionens beslut 2015-08-26, dnr 4.1-405-15). Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN har vidtagit förmedlingsåtgärder i form av en visning utan att ha haft ett skriftligt uppdragsavtal med bostadsrättsinnehavaren. Det finns inte heller något som tyder på att NN har haft ett uppdragsavtal med spekulanten. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att agerandet utgör grund för en varning. Skrivuppdraget Enligt 12 första stycket 4 fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte förmedla en fastighet till eller från en sådan närstående som avses i 4 kap. 3 konkurslagen (1987:672). I 4 kap. 3 andra stycket konkurslagen anges följande. Som närstående till en näringsidkare eller en juridisk person anses vidare 1. den som har en väsentlig gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som är grundad på andelsrätt eller därmed jämförligt ekonomiskt intresse, 2.den som inte ensam men tillsammans med en närstående till honom har sådan gemenskap med näringsidkaren eller den juridiska personen som sägs under 1, 3. den som genom en ledande ställning har ett bestämmande inflytande över verksamhet som näringsidkaren eller den juridiska personen bedriver, 4. den som är närstående till någon som enligt 1-3 är närstående. Mot bakgrund av vad som står i 12 första stycket 4 fastighetsmäklarlagen och 4 kap. 3 andra stycket 3 konkurslagen, är delägaren MM att anse som en närstående till NN. Eftersom NN inte har haft något förmedlingsuppdrag har han inte brutit mot förbudet mot närståendeförmedling. Men i praktiken
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) är det NN som har förmedlat kontakten mellan anmälaren och MM utan att detta framgår av det skriftliga uppdragsavtalet. Om en fastighetsmäklare åtar sig att upprätta köpehandlingar sker det i dennes yrkesutövning som mäklare. Även om NN inte har haft något förmedlingsuppdrag, har han haft en omsorgsplikt och en viss handlingsskyldighet vid upprättandet av köpekontraktet för den aktuella bostadsaffären. Han måste även i övrigt iaktta god fastighetsmäklarsed och kravet på opartiskhet. Av förarbetena till regeln om förbud mot närståendeförmedling framgår det bland annat följande. Det kan med fog ifrågasättas om en mäklare har möjlighet att leva upp till rollen som en opartisk mellanman ens vid förmedling av en fastighet som han själv har intresse av att köpa. Vidare är det inte mer än rimligt att den säljare som vänder sig till en mäklare för att få dennes sakkunniga hjälp med förmedlingen av en fastighet skall kunna utgå ifrån att mäklaren agerar alltigenom objektivt och inte blandar in eller låter sig påverkas av egna intressen. Detta är för övrigt inte minst viktigt för tilltron till mäklarkåren som helhet. Situationen är principiellt densamma när någon närstående till mäklaren visar intresse för dennes förmedlingsobjekt. Inte heller i den situationen finns det nämligen anledning att räkna med att en mäklare skall kunna leva upp till rollen som opartisk mellanman och tillgodose säljarens intresse i lika mån som den närståendes. I mäklarlagen bör därför tas in ett uttryckligt förbud för en mäklare att själv köpa eller till närstående förmedla en fastighet som har lämnats till mäklaren för förmedling (prop. 1994/95:14 s. 51). De skäl som ligger till grund för förbudet mot närståendeförmedling gör sig gällande även i den situationen att mäklaren åtar sig ett skrivuppdrag med samma parter inblandade (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 14 maj 2015 med dnr 4.6 2397-13). Av förarbetena till 8 fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) följande. Kärnan i fastighetsmäklarens uppdrag ligger i att han skall sammanföra parter som har intresse av att sluta avtal med varandra. Som remissinstanserna påpekar har fastighetsmäklarens uppdrag med tiden vidgats så att han regelmässigt utför en hel del övrigt arbete som syftar till att underlätta för parterna att träffa avtal med varandra. Detta kan dock inte tas till intäkt för att fastighetsmäklarens traditionella ställning som en opartisk mellanman har övergivits och att han i stället skall ta till vara sin huvudmans intresse framför motpartens. Tvärtom stämmer denna utveckling väl med det traditionella sättet att se på mäklarens uppgift som en sakkunnig som både säljare och köpare kan förlita sig på. I denna uppgift ingår nämligen att ge upplysningar om t.ex. allmän prisnivå, att förmedla kontakt med kreditgivare och att hjälpa parterna att upprätta köpehandlingar som uppfyller lagens krav. När mäklaren utför dessa uppgifter är han båda parter till hjälp och han bör därvid vara skyldig att beakta båda parters intresse. Regeringen anser att det ligger ett värde i att mäklaren så långt möjligt intar en neutral roll som opartisk mellanman som förmedlar kontakter mellan parterna (prop. 1994/95:14 s. 41). En fastighetsmäklare bör inte kunna kringgå regeln om förbud mot närståendeförmedling genom att i stället ingå ett så kallat skrivuppdrag när köparen eller säljaren är en närstående. Rent objektivt sett uppfyller inte fastighetsmäklaren kravet på opartiskhet i en sådan situation. Mot bakgrund av att mäklaren ska inta en neutral roll som opartisk mellanman samt att denne har att beakta både säljarens och köparens intresse även vid upprättandet av köpehandlingarna, anser Fastighetsmäklarinspektionen att det strider mot kravet på opartiskhet att ingå ett skrivuppdrag med säljaren när köparen är en närstående till mäklaren. NN har åtagit sig att upprätta ett köpekontrakt trots att köparen var en närstående person till honom. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN har agerat i strid mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen utgör grund för en varning. Övrigt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN varnas för att han har vidtagit förmedlingsåtgärder i form av en visning utan att ha haft ett skriftligt uppdragsavtal och för att han har ingått ett skrivuppdrag med säljaren trots att köparen har varit en närstående person till honom.