Årsrapport Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

Årsrapport 2011 Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

Innehåll Viktiga händelser 2011... 5 Översikt över Global Fastighet Utbetalning 2008 AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de enskilda fastighetsprojekten: Umeå bostäder i Sverige... 12 Kongsberg kontorsbyggnader i Norge... 13 Altenstadt vårdhem i Tyskland... 14 Terningen kontorsbyggnad i Norge... 15 Elite Hotels hotellprojekt i Sverige... 16 Nyckeltal... 17 Årsredovisning... 19 Förvaltningsberättelse... 21 Resultaträkning... 23 Balansräkning... 24 Redovisnings- och värderingsprinciper... 26 Noter... 27 Revisionsberättelse... 30 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 3

Stora Björnen i Umeå 4 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

Viktiga händelser 2011 UTVECKLING AV MARKNADSVÄRDEN Portföljerna hade en god värdeutveckling under 2011 och värdestigningen låg på 1 respektive 2 procent för portföljerna i Kongsberg och Umeå medan värdeutvecklingen i princip var oförändrad för vårdhemmet i Tyskland. För portföljer köpta 2011 har det inte skett några väsentliga värdeförändringar. NYA INVESTERINGAR Under 2011 gjordes två nya investeringar. Den ena är en andel på 45 procent i fastigheten Terningen Arenda i norska Elverum och den andra en andel på 70 procent i ett hotellprojekt i Örnsköldsvik. Hotellet är under uppförande och beräknas stå klart i mars 2013. Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS (GEUN) undertecknade den 30 mars 2012 ett avtal om köp av en sektion i en ny kontorsbyggnad på Kaldnes Brygge i Tønsberg. Övertagandet av fastigheten är planerat till juni 2012. Sektionen är på cirka 2 600 kvadratmeter och är uthyrd till NAV på 10-årskontrakt. GEUN vill ha en andel på 70 procent i detta projekt som man äger tillsammans med Etatbygg Holding III AS. GEUN:s investerade egna kapital i projektet uppgår till cirka 19,3 miljoner norska kronor och bolaget är efter denna investering fullinvesterad. FÖRSÄLJNING I UMEÅ Som nämndes i fjolårets årsrapport såldes under 2011 fyra fastigheter till nybildade bostadsrättsföreningar i Umeå. Det totala försäljningspriset var 35,5 miljoner kronor och avkastningen på investerat eget kapital beräknas till cirka 60 procent. Dessutom såldes en mindre fastighet för 5 miljoner kronor i juli 2011. UTDELNING FÖR 2011 Styrelsen har mot bakgrund av avkastningen för 2011, och likviditetsbilden i bolaget, föreslagit en utdelning på 0,40 öre per aktie, vilket motsvarar 4 procent av teckningskursen i den första emissionen. Slutgiltigt beslut fattas på årsstämman i maj. Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 5

Ca 900 Aktieägare i Norge Ca 1400 Aktieägare i Sverige Global Eiendom Utbetaling 2008 AS (GEU) 58 % Global Fastighet Utbetalning 2008 AB (GFU) 42 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS (GEUN) 91 % 45 % 20 % 70 % 100 % Umeå (Boliger Sverige) Terningen Arena (Kontor Norge) Kongsberg (Kontor Norge) Övik (Hotell Sverige) Altenstadt (Pleiehjem Tyskland) 938 lägenheter 72 700 kvm Mars 2008 Hyra MNOK 55 Andel inv. kapital 51 % 16 250 kvm Juni 2011 Hyra MNOK 16 Andel inv. kapital 18 % 3 bygg 71 000 kvm Sept. 2008 Hyra MNOK 20 Andel inv. kapital 22 % 6 000 kvm Juni 2011 Hyra 0 Andel inv. kapital 6 % 1 bygg 3000kvm Sept. 2010 Hyra MNOK 3 Andel inv. kapital 4 % Global Fastighet Utbetalning 2008 AB Inledning Årsrapporten innehåller, förutom en komplett årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden och en uppdatering om viktiga händelser i förvaltningen av portföljerna i Global Fastighet Utbetalning 2008 AS (GFU). Struktur och översikt GFU är en fastighetsportfölj som ska bestå av investeringar i hyresbostäder och kommersiella fastigheter som kontorsbyggnader, hotell, lagerbyggnader, industribyggnader och affärsfastigheter. Fastigheterna ska ha centrala lägen vad gäller befolkning och kommunikation och/eller en stor andel långsiktiga hyreskontrakt med förmodat kreditvärdiga hyresgäster. Bolaget har ett globalt mandat, men ska ha huvudfokus på Europa och Nordamerika. Investeringarna görs tillsammans med det norska systerbolaget Global Eiendom Utbetaling 2008 AS (GEU), genom det samägda dotterbolaget Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS (GEUN). I figuren ovan sammanfattas strukturen för portföljerna för GEU och GFU. Fastighetsportföljen Bolaget grundades 2008 och har investerat i fem olika fastighetsportföljer i Norge, Sverige och Tyskland. Med verkan från juni 2012 köper bolaget 70 procent av en fastighet i Tønsberg som hyrs ut till NAV på ett 10-årskontrakt. Investeringen ingår inte i strukturöversikten ovan. Totalt sett bestod portföljen per den 31 december 2011 av cirka 168 000 kvadratmeter fastigheter och de budgeterade hyresintäkterna för 2012 är cirka 94 miljoner norska kronor. Vitran i Umeå 6 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

1 2 4 3 5 Fastigheter Sverige Norge Tyskland 1. Umeå 3. Kongsberg 5. Altenstadt* 2. Övik 4. Terningen Arena *Fastigheten ligger ca 30 km nord øst for Frankfurt Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 7

BNP tillväxt i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Norge Sverige Finland Danmark Källa: SEB/Newsec Transaktionsvolym (Mrd EURO) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Norge Sverige Finland Danmark 2011 Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling av fastighetsmarknaden i Norden Den nordiska ekonomin har uppvisat en stark tillväxt under det senaste året och tycks ha klarat sig bättre än andra europeiska ekonomier. Starka exportindustrier, stark oljeoch gassektor (Norge), låg statsskuld, hög utbildningsnivå, transparent ekonomi och konsumenter med god privatekonomi ger regional stabilitet och goda förutsättningar för en fortsatt positiv utveckling. Fastighetsmarknaden i Norden utvecklades väl under första halvåret 2011, med ökade affärsvolymer särskilt på den norska och svenska marknaden. Trots oron på finansmarknaderna under andra halvåret 2011, låg likviditeten kvar på en bra nivå under andra halvåret i Norge och Sverige, medan utvecklingen var något svagare i Danmark och Finland. Affärsvolymen under 2012 beräknas vara i samma storleksordning som under 2011. Detta innebär att vi får en fortsatt likvid fastighetsmarknad särskilt för de mest attraktiva fastigheterna med bra läge. Detta bottnar i att Norden har starka ekonomier, en stabil banksektor och en mycket transparent marknad. Avkastningskraven/»yields» 1 för kontorsbyggnader minskade under 2010, medan avkastningskraven för 2011 totalt sett var oförändrade. Avkastningskraven för attraktiva fastigheter med bra läge minskade ytterligare under 2011. För 2012 beräknas avkastningskraven i de nordiska länderna plana ut men fortsatt stigande hyresnivåer förväntas bidra till en positiv utveckling av fastighetsvärdena. Källor: Newsec, JLL, Akershus Eiendom Makroekonomisk utveckling i Sverige Sverige har haft en god ekonomisk tillväxt sedan mitten av 2009 och BNP ökade med nästan 6 procent under 2010. Under 2011 avtog tillväxten och BNP ökade med drygt 4 procent. Under 2012 väntas tillväxten minska och BNP öka med endast 1 procent ungefär. Prognoserna för den svenska ekonomin under 2012 är således något svagare än man tidigare trott. Detta beror främst på minskad export till följd av den svaga utvecklingen i euroområdet och en starkare krona. Svagare tillväxt på bostadsmarknaden under andra halvan av 2011 och osäkerhet kring den framtida utvecklingen förväntas avspeglas i ökat sparande för svenska hushåll. Detta kommer sannolikt att leda till en minskning av privatkonsumtionen. Den positiva utvecklingen på arbetsmarknaden i Sverige stannade av i slutet av 2011, men ännu tycks sysselsättningen inte ha minskat. En vikande konjunktur förväntas dock få effekter på arbetsmarknaden framöver. Inflationen i Sverige är fortfarande låg och väntas sjunka ytterligare under 2012, för att därefter stiga igen under 2013 och 2014. Detta beror främst på att man räknar med lägre efterfrågan på varor och tjänster under 2012. Riksbanken höjde styrräntan från 1,25 procent vid ingången av 2011 till 2 procent i juni 2011. Därefter sänktes styrräntan igen med 1,5 procent i februari 2012. Räntan beräknas vara oförändrad under 2012 för att sedan öka successivt från mitten av 2013. Källa: Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Likviditeten på den svenska fastighetsmarknaden under 2011 var något lägre än föregående år. Den totala affärsvolymen uppgick till cirka 93 miljarder kronor jämfört med 98 miljarder under 2010. Andelen utländska placerare på marknaden minskade under andra halvan av 2011 till följd av oron på finansmarknaderna. Större affärer under sista halvåret gjordes i huvudsak av svenska placerare. De största affärerna under andra halvan av 2011 var Diös förvärv av Norrvidden för 5,8 miljarder kronor och AMF Fastigheters förvärv av tre köpcentra i centrala Stockholm. 1 Direktavkastning/»yield» kan defi nieras som driftnetto (hyresintäkter minus driftkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 8 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

Årlig hyresökning i Sverige (%) 950 900 850 800 750 700 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Källa: SCB Den svaga utvecklingen i euroområdet påverkar tillväxten i Sverige negativt. Därför förväntas fastigheter med exponering mot inhemska marknader ha den starkaste utvecklingen under de kommande åren. Bostadsfastigheter i de flesta större svenska städer kommer att öka ytterligare i värde tack vare låga räntor, relativt hög inkomstökning, större befolkning och låga nivåer för nyproduktion. Kontorsfastigheter med bra läge spås också en god utveckling under de kommande åren då efterfrågan på dessa fastigheter är hög bland placerare och bankerna i allt större utsträckning vill finansiera denna typ av investeringar. Utmaningarna på bankmarknaden kommer sannolikt att leda till att situationen med stora avkastningsskillnader mellan attraktiva och mer perifera fastigheter kommer att bestå då finansieringsmöjligheterna för fastigheter med mer sekundärt läge förväntas vara fortsatt dåliga. Den positiva utvecklingen för fastighetsmarknaden i Sverige är beroende av en stärkt banksektor. Man räknar med sämre kredittillgång, noggrannare kundurval från bankernas sida och fortsatt relativt höga marginaler under de kommande åren. I Norden tros dessa effekter bli måttligare än i andra delar av Europa. Ändå har situationen i banksektorn förbättrats under det första kvartalet 2012 och bland annat har kreditmarginalerna sänkts igen efter en kraftig ökning under andra halvåret 2011. Marknaden förväntas dock i större utsträckning domineras av privata och institutionella investerare med god tillgång på kapital. Källor: CBRE, Newsec Bostadsmarknaden i Sverige Bostäder är det fastighetssegment som har haft högst genomsnittlig avkastning och lägst volatilitet (prisvariation) under de senaste decennierna. Den svenska bostadsmarknaden är uppdelad i två segment: en reglerad hyresmarknad och en bostadsrättsmarknad som är fri. Hyresnivåerna för allmännyttans hyresrätter påverkas i centrala och attraktiva områden av möjligheten till ombildning till bostadsrätter. Efterfrågan på bostäder i större städer i Sverige är stabil och i Stockholm, Göteborg och Malmö har det varit bostadsbrist under de senaste åren. Omkring 60 procent av de svenska kommunerna har enligt Boverkets årliga rapport ett underskott på bostäder. Anledningen till detta är att man inte bygger mycket nytt och att befolkningen ökar. I tillväxtregioner är efterfrågan ofta starkare medan det i regioner med strukturella förändringar ofta finns ett överskjutande utbud. På grund av nedgången sjönk nyproduktionen kraftigt under 2008-2009 men hämtade sig igen 2010 och uppskattades under 2011 till cirka 33 000 enheter. Den reglerade svenska bostadsmarknaden med hyresrätter ger ett stabilt kassaflöde. Man räknar med fortsatt starkt intresse under 2012 och 2013 trots oron i världsekonomin och riskaversion bland placerare. Bostadsmarknaden förväntas därför blir fortsatt stabil och man räknar med en svag positiv värdeutveckling för svenska bostäder framöver. Källor: Savills, Newsec Marknaden för ombildning till bostadsrätter i Sverige Fortsatt låga räntor och ekonomisk tillväxt har bidragit till att fler hyresrätter ombildas till bostadsrätter. Ombildningstakten var hög i Stockholmsregionen under 2011 och då inte bara i centrala Stockholm. Aktiviteten var hög i förortsområdena, där den befintliga hyresnivån, priserna på andrahandsmarknaden och tillgången på offentliga kommunikationer är viktiga faktorer. Försäljningen av bostadsrätter sjönk ändå totalt sett under 2011. Detta beror bl.a. på att de kommunala bostadsbolagen har minskat sin ombildningsvolym betydligt i centrala Stockholm. Dessutom har bankerna dragit in på nya lån och effekterna av kraven på högre insats har påverkat marknaden negativt. På nationell nivå sjönk värdet för bostadsrätter med cirka 3 procent under det gångna året. Värdeutvecklingen hänger i hög grad samman med hyresnivån och den lokala andrahandsmarknaden. Värde-utvecklingen varierar däremot stort från en stad till en annan. Tillväxten i den svenska ekonomin och den sjunkande arbetslösheten är positiva faktorer vad gäller ombildning till bostadsrätter. Låga räntor hjälper också till att hålla fastighetspriserna uppe. Å andra sidan påverkar osäkerheten kring utvecklingen av den egna ekonomin denna marknad negativt. Dessutom har bankerna som sagt skärpt kraven för utlåning samt höjt kravet på egen insats i samband med finansiering av bostadsrätter. Källor: Tenzing, SCB Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 9

Kontorhyresutveckling i Norden, Q112 Oslo Helsinki Stockholm Göteborg Hyresökning avtar Accelererande hyresökning Fallande hyror Hyrorna bottnar ut Källa: Jones Lang Lasalle, Newsec Makroekonomisk utveckling i Norge Den europeiska statsskuldskrisen har fått konsekvenser även för den norska ekonomin. Trots en god inkomsttillväxt i Norge, driven av hög sysselsättning och goda lönevillkor, kan norska hushåll spara mer än tidigare. Det råder emellertid ingen krisstämning i norsk ekonomi. I november 2011 rapporterade norska företag en förväntad produktionsökning på 2,3 procent under första halvåret 2012. Dessutom rapporterade några företag kapacitetsproblem vilket gör att man räknar med ökad sysselsättning framöver. Oljeindustrin beräknas även i fortsättningen vara en viktig motor i den norska ekonomin. Man har gjort flera stora fyndigheter på den norska sockeln under 2011, något som kommer att spela en viktig roll för den norska ekonomin under de kommande åren. Hög aktivitet i den oljerelaterade sektorn i kombination med låga räntor och positiv reallöneutveckling lägger grunden för ökad konsumtionen framöver. En stark norsk krona kan emellertid dämpa tillväxten i den konkurrensutsatta industrin och delvis som en följd av detta, beslöt norska riksbanken att sänka styrräntan med ytterligare 0,25 procent till 1,5 procent i mars 2012. Styrräntan har därmed sjunkit med 0,75 procent sedan december 2011. Sammanfattningsvis utmärker sig den norska ekonomin positivt jämfört med den allmänna utvecklingen i Europa på en rad områden. BNP-tillväxten låg på 2,4 procent under 2011 och arbetsmarknaden är starkare med stigande sysselsättning och en arbetslöshet på strax under 3,5 procent. Den privata konsumtionen ökade med cirka 2,3 procent år 2011 och bostadspriserna stiger i takt med befolkningsökningen, speciellt i större städer. Dessa faktorer, i kombination med betydande värden i de statliga pensionsfonderna utomlands och fortsatta möjligheter att sänka styrräntan ytterligare ger Norge en unik ekonomisk handlingsfrihet jämfört med de flesta andra ekonomier. Källa: DNB Fastighetsmarknaden i Norge Osäkerhet rådde på fastighetsmarknaden under 2011 och löpande prognoser har präglats av en hög grad av osäkerhet. Detta återspeglade alltså den allmänna ekonomiska osäkerheten i Europa för övrigt. Förväntningarna på 2011 var stora i början av året och den beräknade affärsvolymen uppgick till 50 miljarder norska kronor. Den europeiska statsskuldskrisen förändrade dock marknaden radikalt och osäkerheten var stor även på den norska fastighetsmarknaden. Affärsvolymen landade på 35 miljarder norska kronor vilket trots allt var bättre än många emellanåt befarat. Den största affärsvolymen är av förklarliga skäl koncentrerad till Stor-Oslo och denna marknad stod för 65 procent av den totala affärsvolymen. Värdeutvecklingen var allmänt positiv under första halvåret 2011 med fallande avkastningskrav och stigande värden. Efter sommaren vände denna trend och marknaden blev mer selektiv. Dyrare finansiering var den främsta orsaken till detta i kombination med ökade kapitalkrav. De bästa fastigheterna låg fortsatt bra i pris och de bästa fastigheterna såldes med avkastningsnivåer på ca 5,25 procent. Hittills under 2012 har läget varit bättre än det var i slutet av 2011. Riskjustering och kreditspreadar har minskat något jämfört med förra året och internationella makroekonomiska siffror ser genomgående bättre ut än de gjorde i slutet av 2011. Beräknad affärsvolym under 2012 är 40 miljarder norska kronor. Emellertid kommer viktiga faktorer som ränteutveckling och allmän ekonomisk utveckling både i Norge och internationellt att vara avgörande för aktiviteten på marknaden. Aktiviteten i början av året har varit hög bland annat genom försäljningen av DNB:s nya huvudkontor i Bjørvika. Priset uppgick till 4,8 miljarder norska kronor, vilket motsvarar 5,1 procent direktavkastning. På hyressidan ligger kontorsmarknaden i Stor-Oslo på fortsatt bra nivåer. Den mest märkbara konsekvensen av den allmänna ekonomiska oron är att beslut tar längre tid. Vi ser emellertid en tudelning i den norska ekonomin där företag inom oljeoch offshoreverksamhet har ett växande arealbehov och därför skiljer sig från andra segment. Den totala vakansgraden i Stor-Oslo har ökat från 688 000 kvadratmeter till 720 000 kvadratmeter under de senaste sex månaderna. Detta motsvarar en vakansgrad på cirka 7 procent, som väntas vara stabil under 2012. Trenden är att nya, moderna byggnader i områden som CDB och Skøyen 2 Central Business District (det mest attraktiva området för företag i en stad) 10 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

BNP tillväxt i Tyskland 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % -4 % -5 % -6 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Tyskland EU kommer att fyllas på bekostnad av äldre byggnader utanför de centrala affärsområdena. Anledningen till den ökade vakansgraden under 2011 berodde på en tilltagande nyproduktion. Hyrorna beräknas få en plan till en svagt positiv tillväxt. För de bästa objekten i Oslo beräknas priserna stiga även i fortsättningen. För kontorsfastigheter låg hyresnivåerna under fjärde kvartalet förra året på cirka 3.900 norska kronor per kvadratmeter för de bästa objekten. Detta är högre än förväntat men det är ändå en indikation på att folk fortsatt är beredda att betala mycket för ett bra läge. Genomsnittshyran i Oslo beräknas till cirka 3.200 per kvadratmeter för CBD. För kontorslokaler i Oslo, som ligger utanför CBD, ligger hyran på mellan 1.500 och 2.700 norska kronor per kvadratmeter beroende på läge och standard. Källor: DNB, Colliers Utvecklingen på den europeiska fastighetsmarknaden BNP i euroområdet sjönk med 0,3 procent under fjärde kvartalet 2011 jämfört med föregående kvartal. På årsbasis steg BNP med 0,7 procent enligt den statistiska centralbyrån Eurostat. Under 2010 ökade BNP med 1,7 procent. Tillväxten under 2011 drevs främst upp av den inhemska efterfrågan. I synnerhet var privatkonsumtionen viktig för den positiva ekonomiska utvecklingen. Denna ökade med 1,5 procent under 2011, vilket är den starkaste ökningen på fem år. Den positiva utvecklingen är ett resultat av minskad arbetslöshet. Arbetslösheten sjönk till 5,5 procent i december 2011 jämfört med 6,6 procent 12 månader tidigare. Sysselsättningen i Tyskland är nu den högsta någonsin och med hela 41 miljoner personer i arbete per januari 2012 ser den goda trenden ut att hålla i sig. Ökad export bidrog också till tillväxten som ökade med 11,4 procent under året, medan importen ökade med 13,2 procent. Källa: Destatis Marknaden för äldreomsorg i Tyskland Intresset för placeringar på marknaden för vårdhem och äldreboenden var stabil under 2011. Affärsvolymen var cirka 450 miljoner euro vilket är något mer jämfört med 2010. Priserna på vårdhem ökade också något under 2011. Källa: axion consult Enligt EU:s uppskattningar beräknas BNP sjunka med 0,3 procent under 2012. Tidigare beräkningar spådde en tillväxt på 0,5 procent. Efter kraftigt sänkta fastighetsvärden under 2008 och 2009 (-11,7 procent respektive -9,6 procent) noterade CB Richard Ellis en ökning på 2,6 procent för 2010. Under 2011 sjönk fastighetsvärdena marginellt. Utvecklingen har emellertid varierat från region till region. De nordeuropeiska länderna har upplevt en värdeökning på 1,4 procent. Affärsvolymen för näringsfastigheter i Europa ökade med 7 procent och slutade på 118 miljarder euro. Källor: Eurostat, CBRE, DN Makroekonomisk utveckling i Tyskland under 2011 Den tyska ekonomin utvecklades bra även under 2011, om än inte lika bra som under 2010. BNP ökade med 3,1 procent under 2011 jämfört med 3,6 procent året dessförinnan. Kongsberg Næringspark. Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 11

. Umeå (91 procent) Portföljen består av 33 fastigheter med 938 lägenheter och cirka 10 000 kvadratmeter kommersiella lokaler. Portföljen består huvudsakligen av fastigheter med centralt läge i Umeå och de kommersiella fastigheterna har till stor del statliga hyresgäster. GEUN äger 91 procent av portföljen, medan 9 procent ägs av två privata aktörer. Lerstenen, som också är delägare i en annan portfölj som ägs av Boligutleie Holding III, äger 4,5 procent och ansvarar för den dagliga driften genom förvaltningsbolaget Lerstenen AB. Umeå ligger i Västerbottens län och har en befolkning på cirka 116 000 invånare. Umeå har under fl era decennier varit en av Sveriges snabbast växande städer. Befolkningsökningen visar inga tecken på att avta och ytterligare tillväxt förväntas under de kommande åren. Staden domineras av ett stort universitet med cirka 30 000 studenter och över 4 000 anställda. Fyra fastigheter på cirka 2 600 kvadratmeter och totalt 44 lägenheter såldes till nybildade bostadsrättsföreningar i Umeå till ett värde av totalt 35,5 miljoner kronor i mars 2012. Försäljningarna har genererat cirka 60 procents avkastning på insatt eget kapital. Dessutom såldes en mindre fastighet med stort underhållsbehov för 5 miljoner kronor i juli 2011. Fastigheten såldes till ursprungligt anskaffningsvärde. Det pågår ytterligare en försäljning till en nybildad bostadsrättsförening. Vid ingången av mars månad hade parterna inte kunnat enas om ett pris men försäljningsprocessen torde kunna genomföras under andra halvåret 2012. Bolaget utvärderar också möjligheterna att utveckla fastigheter genom att bygga ett eller två våningsplan ovanpå befintliga byggnader. Lerstenen AB förvaltar cirka 1 600 lägenheter i Umeå, vilket ger stordriftsfördelar i form av effektiv förvaltning och låga driftskostnader. Bortsett från några mindre lokaler som inte är uthyrda finns ingen vakans i portföljen. Portföljen förväntas generera goda intäkter även under 2012. Andel av årliga hyresintäkter Nyckeldata Projekttyp Bostäder Antal fastigheter 33 Yta 72 500 kvm Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 55 58 % Investeringstillfälle mars 2008 12 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

Myntgata Kongsberg (20 %) Portföljen består av tre kontorsfastigheter i Kongsberg med en total yta på cirka 71 000 kvadratmeter, där GEUN äger 20 procent. Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS äger resterande 80 procent av portföljen. Kongsberg är den näst största staden i Buskerud och har knappt 25 000 invånare. Avståndet till Oslo är 9 mil. Byggnaderna ingår i Kongsberg Næringspark, som har en uthyrningsbar yta på cirka 225 000 kvadratmeter. Spennings gate Bergmannsveien Stortorvet Kongsberg Kjøpesenter Numedalsveien 90 Hyttegata E 134 Kongsberg Sykehus Glitregata E 134 Gomsrudveien Wergelands vei Drammensveien KONGSBERG Dagens verksamhet i Kongsberg Næringspark har i hög grad sitt ursprung i Kongsberg Våpenfabrikk. Kongsberg Maritime hyr två av byggnaderna, medan FMC Kongsberg Subsea AS är den största hyresgästen i den tredje byggnaden. 89 Sexes gate Kirkegårdsveien Gomsrudveien srudveien Kapermoen Ole Gjeddes vei Byggarbetena blev färdiga i januari 2010 och samtliga hyreskontrakt löper fram till 2024. Hyresgästerna ansvarar i stort sett helt för de löpande driftskostnaderna och intäktsflödet från den här portföljen är stabilt och bra. Andel av årliga hyresintäkter 21 % Nyckeldata Projekttyp Kontor Antal fastigheter 3 Yta 71 000 kvm Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 20 Investeringstillfälle september 2008 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 13

Altenstadt (100 %) I september 2010 investerade bolaget i ett vårdhem på cirka 3 000 kvadratmeter i den tyska staden Altenstadt. Köpeskillingen uppgick till cirka 40 miljoner norska kronor. Byggnaden stod klar i november 2008 och har 70 sängplatser, fördelade på 50 enkelrum och 10 dubbelrum. Cuxhaven Bremen Hamburg BERLIN Altenstadt är en stad med 12 000 invånare och ligger i Hessen, cirka tre mil nordost om Frankfurt. Staden har för närvarande inga andra vårdhem och det fi nns därför ingen direkt konkurrens här. Essen Bielefeld Hannover Leipzig Düsseldorf Dresden Operatör för portföljen är AWO Pflegeplus GmbH som driver elva vårdhem och ingår i AWO Südhessen. Företaget är en välkänd aktör på den tyska marknaden. Det finns ett 20-årigt hyreskontrakt som löper fram till den 31 december 2029 och genererar stabila och bra intäkter till portföljen. Köln Bonn Saarbrucken Frankfurt am Main Mannheim Jena Nürnberg Chemnitz Stuttgart München Andel av årliga hyresintäkter 3 % Nyckeldata Projekttyp Vårdhem Antal fastigheter 1 Yta 3 000 kvm Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 3 Investeringstillfälle september 2010 14 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

Terningen (45 %) I juni 2011 investerade bolaget i en andel på 45 procent i Terningen Arena i norska Elverum. Fastigheten är nyproducerad och utgörs av 16 500 kvadratmeter. Byggnaden ägs tillsammans med flera andra investerare och förvaltas av Utstillingsplassen Eiendom. Statliga hyresgäster utgör närmare 90 procent av byggnadens hyresgästbestånd. Elverum är en norsk kommun som ligger cirka 13 mil norr om Oslo. Kommunen har cirka 20 000 invånare. Byggnaden ligger intill Terningmoen som är en stor norsk försvarsanläggning. Orten har utöver sin militära gren omfattande näringsverksamhet med anknytning till utbildning och skogsbruk. Den huvudsakliga hyresgästen i byggnaden är Høgskolen i Hedmark som är en statlig aktör. Totalt sett kommer 88 procent av hyresintäkterna i byggnaden från statliga hyresgäster med hyreskontrakt som löper på omkring 25 år i genomsnitt. Utöver ordinarie hyra tillkommer en tilläggshyra som ska täcka löpande underhåll på fastigheten. Fastighetsbolaget har således säkrat sina intäkter och en väsentlig del av underhållskostnaderna genom tecknade hyreskontrakt. Intäkterna låg under 2011 i linje med investeringsanalysen och bolaget räknar med att de kommer att utvecklas som väntat även under kommande år. Andel av årliga hyresintäkter 17 % Nyckeldata Projekttyp Kontor/undervisning Antal fastigheter 1 Yta 16 500 kvm Budgeterade hyresintäkter 2012 MNOK 16 Investeringstillfälle Juni 2011 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 15

Elite Hotels, Örnsköldsvik (70 procent) I juni 2011 investerade bolaget i ett hotellprojekt i Örnsköldsvik. Hotellet är under uppförande och kommer att vara på cirka 6 000 kvadratmeter. Hotellet beräknas öppna i mars 2013. Örnsköldsvik ligger i Västernorrlands län. Kommunen har cirka 55 000 invånare. Orten har en stark inriktning på export med virkes- och försvarsindustrin som främsta näringsgrenar. Det fi nns även två universitet i kommunen. Entreprenör för byggprocessen är NCC. Hotellet kommer att ha 14 våningar och 137 rum. Ett 15-årigt hyreskontrakt har ingåtts med Elite Hotels of Sweden som också ska driva hotellet. Hotellet väntas generera bra intäkter från 2013 och framåt. Andel av årliga hyresintäkter 0 % Nyckeldata Projekttyp Hotell Antal fastigheter 1 Yta 6 000 kvm Budgeterade hyresintäkter från 2013 MNOK 6 Investeringstillfälle juni 2011 16 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

Nyckeltal Global Fastighet Utbetalning 2008 AB («GFU 08») äger 41,74 % av aktierna i Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS («GEUN 08»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den offi ciella årsredovisningen för GFU 08 omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för GEUN 08. Global Eiendom Utbetaling Norge 2008 AS (NOK i tusentals kronor) Resultaträkning 2011 2010 Intäkter 73 591 72 282 Driftskostnader -29 528-30 902 Övriga kostnader -4 053-2 885 Avskrivningar -5 512-4 860 Driftsresultat 34 498 33 635 Finansiellt resultat -21 005-20 560 Resultat före skatt 13 493 13 075 Skatt -3 487-2 047 Resultat efter skatt 10 006 11 028 Minoritetsandel 1 447 1 171 (NOK i tusentals kronor) Balansräkning 2011 2010 Materiella anläggningstillgångar 618 898 623 941 Finansiella anläggningstillgångar 113 410 70 382 Summa anläggningstillgångar 732 308 694 323 Omsättningstillgångar 102 939 143 708 Summa Tillgångar 835 247 838 031 Eget kapital 343 255 334 440 Minoritetsandel 24 197 14 852 Summa eget kapital (inkl minoritetsandel) 367 452 349 292 Avsättningar och obeskattade reserver 72 14 Långfristiga skulder 449 674 471 188 Kortfristiga skulder 18 049 17 537 Summa skulder 467 723 488 725 Summa Eget kapital och skulder 835 247 838 031 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 17

Information om finansiering Bolagets lånefi nansiering är knuten till varje enskild investering i etablerade single purpose bolag. Varje enskilt låneavtal kommer således ha egna lånevillkor att förhålla sig till. Här presenteras en översikt över bolagens totala lån och de villkor som föreligger: Portfölj Bank Lånebelopp ***) Förfall ICR krav *) LTV krav **) Faktisk ICR Faktisk LTV Umeå Handelsbanken 484 774 01.05.15 1,4 80 % 2,0 62 % Altenstadt Bayerische LB 3 594 31.08.18 NA 75 % NA 66 % Terningen (45 %) BN Bank 175 050 15.01.34 NA NA NA NA Kongsberg (20 %) DnB Nor 203 640 29.12.17 1,2 85 % 1,46 70 % *) ICR: Interest Coverage Ratio. Räntetäckningsgraden är ett nyckeltal för både soliditet och lönsamhet, då den visar i vilken grad bolaget är kapabelt att betala sina räntekostnader och förmåga att påta sig större lån. Generellt beräknas ränteteckningsgraden genom att ta EBIT och dela på räntekostnader, men de fl esta låneavtal har en egen defi nition där bland annat investeringar i många tillfällen exkluderas EBIT. **) LTV: Loan to Value Ratio. Lånebeloppet delas på markedsvärdet av fastighetsportföljen. ***) Lånebelopp är nominerad projektvaluta (EUR, SEK och NOK) Räntederivat Bolaget har som strategi att säkra upp till 100% av räntebärande lån vid investeringar. Låneavtalen ingås primärt med rörliga lånevillkor, men långivare kommer normalt kräva kontrakt på separata derivatkontrakt motsvarande lånebeloppet som säkrar löpande fastränta. Finanskostnaderna är presenterade netto. Värdet av derivatpositionerna är inte balansförda enligt god redovisningssed i Norge och värdeförändringar är således heller inte överförda i bolagets resultat. Nedan följer en översikt över bolagets räntederivat per 31/12: Portfölj Bank Lånebelopp (SEK) Valuta Fast ränta Startdatum Slutdatum Orealiserad vinst / (-) förlust per 31 december Umeå Handelsbanken 200 000 SEK 4,42 % 16.09.08 16.09.13-8 146 Umeå Handelsbanken 200 000 SEK 2,46 % 02.12.10 02.12.15-4 680 Umeå Handelsbanken 200 000 SEK 2,58 % 02.09.13 02.09.16-3 833 Umeå Handelsbanken 60 000 SEK 2,39 % 02.09.11 02.09.16-1 351 Altenstadt Bayern LB 3 617 EUR 2,46 % 28.09.10 30.09.18-146 Terningen (45 %) BN Bank 10 125 NOK 3,95 % 01.07.11 30.06.16-487 Terningen (45 %) BN Bank 24 503 NOK 4,37 % 01.07.11 30.06.21-2 087 Terningen (45 %) BN Bank 44 145 NOK 4,61 % 01.07.11 30.06.26-5 823 Kongsberg (20 %) Dnb Nor 18 749 NOK 5,31 % 02.01.08 29.12.17-2 392 Kongsberg (20 %) Dnb Nor 17 111 NOK 5,31 % 02.01.08 29.12.17-2 183 Kongsberg (20 %) Dnb Nor 51 007 NOK 5,34 % 04.01.08 29.12.17-6 422 Kongsberg (20 %) Dnb Nor 96 333 NOK 5,34 % 04.01.08 29.12.17-12 130 Summa orealiserad vinst / (-) förlust SEK -18 010 Summa orealiserad vinst / (-) förlust EUR -146 Summa orealiserad vinst / (-) förlust NOK -31 524 Summa orealiserad vinst / (-) förlust NOK -46 208 18 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB 19

20 Årsrapport 2011, Global Fastighet Utbetalning 2008 AB

Global Fastighet Utbetalning 2008 AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo www.ssd.no 120086