Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning, omsorgsplikt, rådgivnings- och upplysningsskyldighet och budgivning. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att ange driftskostnaderna i objektsbeskrivningen av en fastighet. Mäklarens uttalanden om säljarens ekonomi har också prövats. I ärendet har även mäklarens hantering av anmälarens frågor om ett avlopp och budgivningen berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran Ärendet I en anmälan har en spekulant på en fastighet framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig samt lämnat in kopior av uppdragsavtalet och objektsbeskrivningen. Anmälan Anmälaren har bland annat uppgett följande. Hon var på en visning av fastigheten den 14 april 2014. Vid visningen kom det fram att avloppet låg på någon annans mark. Mäklaren sa att han skulle POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) prata med säljaren om det och lösa servitutsfrågan. När visningen var slut sa fastighetsmäklaren att de skulle lämna eventuella bud via e-post. Fredagen den 16 maj 2014 skickade hon därför ett bud till mäklaren. När helgen gått hade hon fortfarande inte fått något svar. Hon ringde upp mäklaren för att fråga om han hade tagit emot hennes bud. Mäklaren bekräftade detta och uppgav att han hade läst upp det för säljaren. Mäklaren sa att säljaren ville tänka lite på budet därför att han hade lån på bostaden och inte ville förlora för mycket. Mäklaren sa att han skulle höra av sig nästa dag eftersom han sedan skulle resa bort en vecka. Han ringde inte upp. Tolv dagar senare ringde hon mäklaren på nytt. Han hade då fortfarande inte fått tag på säljaren. Han uppgav att han inte ville jaga säljaren för mycket, eftersom han ville få honom att inse att utgångspriset var alldeles för högt. Han bad om hennes telefonnummer och sa att han skulle ringa henne följande dag. Han ringde aldrig tillbaka. När hon kontaktade mäklaren sista gången hade han inte fått tag på säljaren, eftersom denne jobbade natt. Hon ifrågasatte varför servitutsfrågan inte var löst. Hon fick till svar att han hade tjatat länge på säljaren om det, men att säljaren var seg. Hon talade då om för mäklaren att hon inte längre var intresserad av att köpa fastigheten. Handlingarna Den objektsbeskrivning som NN har lämnat in saknar uppgifter om driftskostnader. NN har förelagts att yttra sig över detta. Fastighetsmäklarens yttrande NN har yttrat sig och bland annat uppgett följande. Upplysningsskyldigheten och budgivningen Redan vid intaget i augusti 2013 upptäckte han att fastigheten hade stora brister i de handlingar som visade att avloppsfrågan var löst. Han uppmanade säljaren att omedelbart ta tag i problemen, vilket denne lovade att göra. Trots flera påminnelser hände inget. Han informerade anmälaren om allt detta vid visningen. Hon undrade självklart varför detta inte redan var ordnat. Han
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) upplyste henne då om att det är fastighetsägaren, och inte mäklaren, som kan ansöka om servitut och besiktning av avlopp. Ett annat problem var att det begärda priset på fastigheten inte var marknadsanpassat. De spekulanter som tog kontakt med honom ifrågasatte priset på fastigheten, och så även anmälaren. Han vidarebefordrade anmälarens bud på fastigheten till säljaren, som lovade att återkomma med ett svar. När han kom tillbaka från sin ledighet hade inget svar från säljaren kommit in. Han lovade anmälaren att försöka få tag på säljaren. Detta lyckades inte direkt, vilket gjorde att anmälaren hoppade av affären helt. Mäklarens uttalanden om säljarens ekonomiska förhållanden I samband med visningen kommenterade anmälaren priset på fastigheten. Han informerade henne då om att det var säljaren som hade satt priset. Han förklarade att anledningen till det höga priset var att säljaren hade lån och kostnader. Han informerade också anmälaren om att man alltid har möjlighet att lägga ett bud på en fastighet, även om det är ett lägre bud än det begärda priset. Detta borde i så fall vara villkorat, ansåg han. Efter visningen kom också ett sådant bud, vilket han framförde till säljaren. Att det sedan drog ut på tiden med att få ett svar av säljaren berodde på olyckliga omständigheter. Objektsbeskrivningen Redan vid intaget i augusti 2013 uppmanade han säljaren att beställa en energideklaration som han kunde använda till objektsbeskrivningen. Säljaren motsatte sig att ta den kostnaden innan en köpare var klar. Att använda sig av osäkra och ofullständiga uppgifter i en objektsbeskrivning, såsom att ange driftskostnader utan en energideklaration, anser han är fel. Säljaren flyttade från orten år 2008 och fastigheten har sedan intaget år 2013 varit obebodd. Däremellan har den, enligt uppgifter från säljaren, tidvis varit uthyrd till olika familjer. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Upplysningsskyldigheten och budgivningen Av 16 fastighetsmäklarlagen framgår det bland annat att fastighetsmäklaren ska ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. NN har bemött anmälarens uppgifter om avloppet och förklarat varför han inte återkom med besked om detta. Han har också tillbakavisat kritiken om hanteringen av budgivningen. Dessa frågeställningar leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Omsorgsplikten Utgångspunkten i fastighetsmäklarlagen är att mäklaren ska vara en neutral mellanman som tar till vara både säljarens och köparens intressen. Det enda undantaget från denna utgångspunkt är att mäklaren, inom ramen för god fastighetsmäklarsed, är skyldig att särskilt beakta uppdragsgivarens intressen i ekonomiska angelägenheter. Det senare innebär bland annat att en fastighetsmäklare inte bör upplysa spekulanter och köpare om uppdragsgivarens ekonomiska förhållanden. Exempelvis kan en uppdragsgivares ekonomiska trångmål påverka budgivningen. Fastighetsmäklarinspektionen ifrågasätter lämpligheten av att NN informerade spekulanter om säljarens ekonomi. Mot bakgrund av att det var fråga om allmänt hållna uppgifter om att säljaren hade lån och kostnader kan förseelsen dock anses vara ringa. Objektsbeskrivningen En fastighetsmäklare ska enligt 18 fastighetsmäklarlagen tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Beskrivningen ska innehålla uppgift om bland annat fastighetens driftskostnader.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Av förarbetena till 18 fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 58 f) framgår bland annat följande. En nyhet i förhållande till 1995 års lag är att objektsbeskrivningen även ska innehålla uppgift om fastighetens driftskostnader. Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgäld samt avgift till samfällighetsförening. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köpare kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon. Det är fastighetens nuvarande driftskostnader som ska anges. Mäklaren är alltså inte skyldig att göra en prognos över hur dessa kan komma att utvecklas. Har mäklaren kännedom om någon omständighet som kommer att påverka driftskostnaderna, t.ex. att en ny avgift snart kommer att gälla, kan han eller hon dock vara skyldig att upplysa om detta (jfr också 16 ). Av utredningen framgår det att NN har upprättat en objektsbeskrivning som helt saknar uppgift om fastighetens driftskostnader. Detta är en obligatorisk uppgift som är av stor vikt för den som överväger att förvärva en fastighet. Att en obligatorisk uppgift helt saknas i en objektsbeskrivning leder under normala omständigheter till en varning. NN:s förklaring att säljaren inte hade upprättat någon energideklaration saknar betydelse vid bedömningen av objektsbeskrivningens innehåll. En energideklaration ska bland annat ge en köpare information om en byggnads energianvändning och anses inte nödvändig för att kunna ange en fastighets driftskostnader. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN i objektsbeskrivningen borde ha lämnat schablonmässiga uppgifter om fastighetens driftskostnader eller i vart fall angett varför det saknades underlag för uppgifterna. Med hänsyn till att det är fastighetens aktuella driftskostnader som ska anges i objektsbeskrivningen, och att fastigheten i många år hade varit obebodd och endast tidvis uthyrd, finner Fastighetsmäklarinspektionen att det räcker med
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) en erinran i detta fall. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljden Fastighetsmäklaren NN meddelas en erinran för att han har upprättat en objektsbeskrivning som saknar obligatoriska uppgifter.