SAMRÅDSREDOGÖRELSE tillhörande detaljplan för bostäder Videbacken 1, Vidjan 3 i Tyresö kommun

Stadsbyggnadskontoret december 2009 Sara Kopparberg, planchef SAMRÅDSREDOGÖRELSE tillhörande detaljplan för bostäder Videbacken 1, Vidjan 3 i Tyresö kommun Tyresös stadsbyggnadskontor upprättade i april 2009 ett förslag till detaljplan för bostäder vid Videbacken 1, Vidjan 3. Syftet med planen är att göra det möjligt att stycka fastigheten och på så sätt tillskapa ytterligare byggrätter för villor. Förslaget har varit ute på samråd under tiden 23 april till och med 14 maj 2009. Samrådshandlingarna har funnits tillgängliga på kommunens servicecenter, på kommunens bibliotek och på hemsidan. Samrådet har även annonserats i lokaltidningen Mitt i Tyresö den 21 april. Under samrådstiden har 10 synpunkter kommit in. Inkomna synpunkter redovisas tillsammans med kommunens kommentar nedan. En del av synpunkterna har behövt sammanfattats eller förtydligats. Alla yttranden i sin helhet finns tillgängliga på stadsbyggnadskontoret. Följande ändringar har gjorts i förslaget efter samrådet: Genomförandebeskrivningen har kompletterats under Tekniska frågor med ett stycke om att eventuell flytt/förändring av befintlig teleledning bekostas av fastighetsägaren. Ett nytt E-område för en transformatorstation har lagts in på fastighetens nordöstra del. N1-området på fastighetens södra del har minskats något. Prickmarken på fastighetens nordöstra del har tagits bort för att möjliggöra suterrängbebyggelse. Byggrätten har ändrats till 200 kvm varav högst 40 kvm huvudbyggnad. Stadsbyggnadskontoret Planenheten 135 81 Tyresö Tel 08-5782 91 00 Fax 08-798 95 94 kommun@tyreso.se www.tyreso.se

2 Inkomna synpunkter Datum Synpunkt Myndigheter och föreningar 1. Lantmäteriet 2009.04.28 Ingen erinran 2. Vägverket 2009.04.29 Ingen erinran 3. Tyresö Strands markägarförening 2009.05.11 Synpunkt 4. Södertörns brandförsvarsförbund 2009.05.12 Ingen erinran 5. TeliaSonera Skanova Access 2009.05.12 Synpunkt 6. Vattenfall eldistribution AB 2009.05.13 Synpunkt 7. Villaägarna Haninge-Tyresökretsen 2009.05.14 Ingen erinran 8. Storstockholms Lokaltrafik AB 2009.05.15 Ingen erinran Berörda fastighetsägare och närboende 9. Familjen Righammar, ägare Vidjan 3 2009-05-11 Erinran 10. Rolf Lundell, Videvägen 33 2009-05-14 Erinran

3 3. Tyresö Strands markägareförening 1. TSM har inga invändningar mot den föreslagna styckningen. 2. TSM ifrågasätter att det Strand 1:1 område som gränsar till planen utgör del av Alby naturreservat. Vid vilken tidpunkt övergick denna Strand 1:1 naturmark till att bli naturreservat? 3. Genomförandebeskrivningen sida 3(6) anger att Tyresö kommun är huvudman för de allmänna platser som omger planområdet, dvs. gator, park och naturmark. Detta påstående är felaktigt eftersom kommunen ej är huvudman för Strand 1:1. Synpunkten noteras. Vid utvidgningen av Alby naturreservat tillfrågades dåvarande Tyresö Strands villaägareförening om en del av Strand 1:1 kunde ingå i reservatet. Efter extra andelsägaremöte 24 september 2001 stod det klart att Tyresö Strands villaägareförening var positiva till förslaget under förutsättning att Tyresö kommun åtar sig skötsel enligt skötselplan, ekonomiska konsekvenser för utvidgning och skötsel, samt att föreningen kvarstod som fastighetsägare. Reservatet vann laga kraft under 2002. Kommunen är huvudman för all den mark runt planområdet som är planlagd som allmän plats, det vill säga gata, natur och park. Den del av Strand 1:1 som angränsar till planområdet är naturreservat och inte planlagd allmän platsmark. 5. TeliaSonera Skanova Access TeliaSonera Skanova Access AB har inget att invända mot detaljplanen. Genomförandebeskrivningen bör dock kompletteras på sidan 6, Tekniska frågor, el- och teleledningar, med att eventuell flytt/förändring av befintlig teleledning bekostas av fastighetsägaren. Genomförandebeskrivningen har ändrats enligt TeliaSoneras önskemål. 6. Vattenfall eldistribution AB Vattenfall uppskattar inte när stadsbyggnadskontor väljer att genomföra så kallade frimärksplaner då det leder till svårigheter att planera ett effektivt eldistributionsnät. Vattenfalls strömförsörjning området är redan ansträngt och en ny transformatorstation kommer att behöva uppföras för att klara av den tillkommande lasten. Vattenfall har Kommunen har förståelse för att nya styckningar försvårar planeringen av elförsörjningen av området. Kommunen har ändå valt att göra styckningen möjlig eftersom fastigheten på andra sätt är lämplig. Ett nytt E-område för en transformatorstation som tryggar områdets elförsörjning har, enligt Vattenfalls önskemål, lagts

4 bifogat en karta där Vattenfalls förslag på läge för transformatorstationen finns markerat i grönt. Vattenfall yrkar på att ett E-område för vår tillkommande station läggs in i planen. När E-området (minst 10x10 meter) för transformatorstationen planeras ska det horisontella avståndet mellan station och brännbar byggnadsdel eller brännbart upplag uppgå till minst fem (5) meter, enligt gällande starkströmsföreskrifter. Dessutom måste tillfartsväg för arbetsfordon finnas. in på fastighetens nordöstra del. Vattenfall har elanläggningar inom och i närheten av planområdet vilket visas av bifogad karta benämnd befintligt elnät, blå streckad linje = 0,4 kv markförlagd lågspänningskabel och turkos streckad linje = 24 kv markförlagd högspänningskabel. Vattenfalls markförlagda kablar får inte byggas över och måste uppfylla det säkerhetsavstånd som framgår av Elsäkerhetsverkets starkströmsföreskrifter. Eventuell flytt/förändring av befintliga elanläggningar utförs av Vattenfall men bekostas av exploatören. I övrigt gäller att befintliga elanläggningar måste hållas tillgängliga under alla skeden av plangenomförandet. Vid eventuella schaktningsarbeten skall kabelutsättning begäras. 9. Familjen Righammar, ägare till Vidjan 3 Det förslag till detaljplan som tagits fram inskränker på flera sätt fastighetsägarens rätt att nyttja sin fastighet. Fastighetsägaren vill genom denna skrivelse kritisera följande punkter: Begränsningar av markens bebyggande på den södra delen av fastigheten Begränsningar av markens Planändringen sker på fastighetsägarens initiativ för att göra det möjligt att stycka fastigheten i tre delar. En möjlighet som inte finns i gällande plan och som därmed innebär stora fördelar för fastighetsägaren. Dessutom belastas inte de nya fastigheterna med gatukostnader, vilket de hade gjort om fastighetsägaren hade valt att stycka

5 bebyggande på den norra delen av fastigheten Byggrätter på fastigheten fastigheten i samband med att gällande plan gjordes för 15 år sedan. Något om allmänna principer under planarbeten Vid planläggning av mark gäller den så kallade proportionalitetsprincipen. Med detta menas att det måste föreligga en rimlig balans mellan vad det allmänna vinner och den enskilde förlorar på grund av en inskränkning. Principen hittas i PBL 1:5 men har också fästs i grundlag genom RF 2:18. Slutligen står den också att finna inom den praxis som utarbetats av Europadomstolen vid tillämpning av den europeiska konventionen angående skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna. Hur avvägningen mellan de olika intressena ska göras stadgas inte i lag utan förefaller vara en fråga för rättstillämpningen. Det torde dock stå klart att det allmänna måste påvisa ett allmänt intresse för att en inskränkning i den enskildes rättigheter överhuvudtaget kan vara möjlig. Detta allmänna intresse ställs sedan mot den aktuella inskränkningen, och det ankommer då på det allmänna att visa att detta intresse är i så angeläget från allmän synpunkt att den kan försvara den aktuella inskränkningen 1. Vidare behöver allmänna organ beakta den så kallade likhetsprincipen 2. Principen innebär inte att alla beslut skall vara lika, utan att fall där de sakliga förutsättningarna är lika skall bedömas på samma sätt. Begränsningar av markens bebyggande på den södra delen av fastigheten Rörande den prickade marken på den södra delen av fastigheten benämns den i plankartan som värdefullt naturområde. Någon motivering till detta Det rättsfall som hänvisas till (RÅ 1996 ref. 56) är inte jämförligt med den aktuella situationen för denna detaljplan, dock för regeringsrätten ett resonemang kring proportionalitetsprincipen. I det sammanhanget är det avgörande vad den nuvarande markanvändningen för fastigheten tillåter, vilket är en fastighet avsedd för villabebyggelse och en huvudbyggnad. Den nya detaljplanen medger att två nya fastigheter bildas och två nya byggrätter för huvudbyggnad medges, detta är en oerhört stor vinst som måste ställas i proportion mot att en liten del, av fastighetens totala area beläggs med prickmark för att bevara värdefull naturmark som ansluter till Alby naturreservat. Likställighetsprincipen (kommunallagen 2 kap 2 ) som nämns i yttrandet har kommunen att ta hänsyn till inom all kommunal verksamhet. Denna innebär enkelt att kommuner och landsting ska behandla alla sina medlemmar lika. För frågor kring begränsningar i markens bebyggande på värdefull naturmark så har kommunen gjort samma ställningstaganden i denna detaljplan som i övriga detaljplaner inom Tyresö Strand de senaste åren där alla planer innehåller fastigheter som delvis beläggs med byggnadsförbud för att exempelvis bevara värdefull

6 ställningstagande står inte att finna vare sig i plankartan eller i planbeskrivningen. Under rubriken tidigare ställningstaganden i planbeskrivningen görs dock en hänvisning till den befintliga översiktsplanen och en i den intagen önskan att bevara höjdlägena i Tyresö Strand. Hänvisningen till översiktsplanen är dock uppenbart felaktig. I översiktsplanen står det förvisso att höjdlägena i Tyresö Strand ska bevaras med hänsyn till påverkan av landskapsbilden, men denna önskan rör vissa större markägare inom Tyresö Strand, däribland Tyresö kommun 3. Att ta detta som ett allmängiltigt argument för att begränsa privatpersoners markanvändning är inte möjligt. Tvärtom torde det faktum att översiktsplanen inte i något avseende berör den aktuella marken i samband med någon skyddsaspekt i den kommunövergripande planeringen tala för att liknande begränsningar inte har varit Tyresö kommuns avsikt. Vidare kan man i översiktsplanen skönja en allmän önskan om en fortsatt befolkningsökning i Tyresö strand 4. Kommunen arbetar med detaljplaner med syftet att möjliggöra såväl lägenhetsbyggnation som större byggrätter. I detta sammanhang bör också nämnas den kritiserade planen rörande Strandängarna. Sammantaget finns det inget i kommunens beteende som pekar på att kommunen skulle ha ändrat sin syn på markanvändningen eller att kommunen intagit en mer restriktiv syn på enskilds nyttjande av sin mark. vegetation. Därför anser kommunen att kravet på likabehandling enligt kommunallagen är uppfyllt. Det stämmer inte. Både skrivningen i gällande och föregående översiktsplan gäller alla markägare i Tyresö strand. Vid alla detaljplanering är kommunen skyldig att väga allmänna och enskilda intressen mot varandra. I det här fallet den enskilda fastighetsägarens önskan om att fritt kunna bebygga sin fastighet mot det allmänna intresset att, så långt det är möjligt, bevara områdets karaktär genom att reglera byggrätterna till en viss volym och placering på tomten. Denna avvägning är alltså inget som är unikt för denna plan och strider inte heller mot kommunens intentioner att skapa nya bostäder i Tyresö strand. Att fastighetsägaren har ett intresse att kunna nyttja sin fastighet utan restriktioner torde väl snarast kunna presumeras. I det aktuella fallet torde intresset dock kunna motiveras ytterligare med avseende på en nybyggnation. Att vid en nybyggnation

7 kunna placera huset så att det kommer så långt bort från annan bebyggelse som möjligt och att samtidigt kunna nyttja terrängen på bästa sätt är två argument som för fastighetsägaren väger tungt. Vidare torde möjligheten till sol och utsikt öka utan den aktuella begränsningen. Att inskränka enskilds rätt att nyttja fastigheten på det sätt som kommunen föreslår strider mot den i inledningen nämnda proportionalitetsprincipen. Detta torde vara uppenbart, då kommunen inte ens framfört sakligt skäl för inskränkningen. Den berörda inskränkningen står inte att finna hos någon av de närliggande fastigheterna. Inte heller finns den med i fastighetens gällande detaljplan. Tvärtom har kommunen själv genom tidigare detaljplaner möjliggjort bebyggelse på de inom fastigheterna belägna hällmarkerna. Att som i detta fall behandla olika fastighetsägare olika, utan att ett sakligt skäl framförts, strider mot likhetsprincipen. Det stämmer att kommunen under de 15 år som förflutit sedan den förra detaljplanen för fastigheten gjordes blivit mer restriktiva när det gäller styckningar som inte är lämpliga ut topografiska skäl och också mer måna om att bevara de naturvärden som finns på fastigheterna. Med stöd av ovan anförda yrkar vi att de begränsningar av markens bebyggande som är relaterade till den södra delen av fastigheten skall tas bort. Begränsningar av markens bebyggande på den norra delen av fastigheten Rörande den punkprickade marken samt den plusmarkerade marken på den norra delen av fastigheten kan i stort sett samma argumentering som i frågan ovan framföras. Relevant för dessa områden är dock att kommunen inte benämner dem som värdefullt naturområde utan punktprickar dem utan vidare kommentar. Efter samrådet har kommunen och fastighetsägaren enats om att n1- området har kunnat minskas något, utan att orsaka en negativ inverkan på hur fastigheten ansluter till Alby naturreservat. Prickmarken på fastighetens nordöstra del har tagits bort för att möjliggöra suterrängbebyggelse. Den korsprickade marken kvarstår dock som i samrådsförslaget, med hänvisning till den högst olämpliga plats detta är att placera en huvudbyggnad på. Markägarens intressen av att begränsningen inte införs är i stort

8 samma som i frågan ovan, med den precisering att stamfastigheten efter eventuell framtida försäljning av de avstyckade fastigheterna kan komma att behöva nyttjas annorlunda. Ett möjligt nyttjande skulle kunna vara att nyttja den platå där fastighetens huvudbyggnad idag är belägen till gräsmatta eller motsvarande, medan huvudbyggnaden läggs som ett suterränghus i sluttningen ner mot Videvägen. De byggnadstekniska möjligheterna att anlägga ett suterränghus på den aktuella marken torde väl knappast kunna ifrågasättas, och med hänvisning till de omkringliggande fastigheternas bebyggelse står det väl också klart att sådan byggnation är lämplig även med hänsyn till frågor rörande sol och klimat. Sammantaget strider denna begränsning rörande bebyggelse på den norra delen av fastigheten mot såväl proportionalitetsprincipen som likhetsprincipen. Med stöd av ovan anförda yrkar vi att de begränsningar av markens bebyggande som är relaterade till den norra delen av fastigheten skall tas bort Byggrätter på fastigheterna I förslaget stadgas byggrätter om 160m2 + 40m2. Detta avviker, såsom nämns i plan- beskrivningen, från gällande detaljplan för Videvägen.5 Vid avvikelser som denna är kommunen bunden av likhetsprincipen. För att en avvikelse ska kunna vara möjlig måste kommunen inledningsvis ha ett sakligt skäl för behandlingen. Kommunen har inte visat att ett sådant skäl föreligger, och den avvikande byggrätten kan därmed inte vara tillåten enligt grundlag. Det bör i detta sammanhang nämnas att kommunen i planbeskrivningen skriver något om motiveringen bakom inskränkningen, men att det för markägaren inte är möjlig att bedöma vad denna motivering innebär, då Det är riktigt att kommunen är bunden av att följa likställighetsprincipen, detta innebär dock inte att alla fastigheter inom hela kommunen, eller ens inom ett visst område måste ha samma byggrätt. Den byggrätt som respektive fastighet erhåller ska vara anpassad efter respektive fastighets individuella förutsättningar. Kommunen har dock bedömt att byggrätten kan justeras till 200 kvm varav högst 40 kvm får vara komplementbyggnad. samma som gäller i den nu gällande detaljplanen. Däremot har bestämmelsen om att 1/7 av fastighetens totala yta får bebyggas tagits bort, då denna bestämmelse i första hand är anpassad efter områden

9 stycket är ofullständigt formulerat. som omfattas av fastighetsplan. Med stöd av ovan anförda yrkar vi att bestämmelserna om byggrätt i den nya detalj planen får samma lydelse som i den för Videvägen nu gällande. Fotnötter: 1 Se RÅ 1996 ref. 56 2 3 4 Översiktsplan för Tyresö kommun 2008, s. 12. 5 14. Rolf Lundell, Videvägen 33 Eftersom det redan finns stora väl synliga hus som ligger nära gränsen mot reservatet tycker jag det är orättvist att de som styckar nu ska lägga sina hus 20 meter ifrån. Behåll 6 meter som i den gamla planen. Vad garanterar oss som inte styckar nu att vi sen får bygga enligt den gamla planen? Anledningen att den nya detaljplanen har ett större område som omfattas av restriktioner för markens bebyggande i förhållande till den gamla planen är att kommunen idag gör en annan bedömning för den värdefulla miljö som ansluter till naturreservatet. Den gamla detaljplanen fortsätter att gälla för övriga fastigheter inom området tills dess att den upphävs eller tills en ny detaljplan tas fram för området. I dagsläget finns inga planer på att varken upphäva den gamla eller ta fram en ny detaljplan för det aktuella området. Se även svar ovan!