Försäljningsprospekt avseende Färjestads herrgård
Innehåll FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT Uppdrag 3 Försäljningsprospekt 3 Kontaktuppgifter 3 SAMMANFATTNING Färjestads Herrgård 4 Pris 4 Försäljningsprocess 4 ORTSBESKRIVNING Karlstad 5 FASTIGHETSBESKRIVNING Läge 6 Byggnadsbeskrivning 7 Historik 7 Kulturhistoriskt värde 7 EKONOMISK INFORMATION Hyresintäkter 8 Boendekostnad 8 FÖRSÄLJNINGSPROCESS Transaktionsstruktur 9 Visningar 9 Indikativa bud 9 Fri prövningsrätt 9 Kostnader 9 BILAGOR (A) FOTO 11 (B) FASTIGHETSKARTA 21 (C) PLANRITNING 23 (D) FASTIGHETSREGISTER UTDRAG 27 (E) GEMENSAMHETSANLÄGGNING 31 (F) RÄTTIGHETER LAST 39 FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT FÄRJESTAD HERRGÅRD REAL ADVICE 2
Försäljningsprospekt UPPDRAG Fastigheten Karlstad Färjestads Gård 2 ( Fastigheten ) ägs av familjen Grinups ( Säljaren ). Säljaren överväger att avyttra Fastigheten. Real Advice Sweden AB ( Real Advice ) har av Säljaren anlitats som exklusiv rådgivare i försäljningsprocessen. FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT Detta prospekt har upprättats av Real Advice på uppdrag av Säljaren. Prospektet syftar till att utgöra underlag för en vidare diskussion avseende ett förvärv av Fastigheten. Uppgifterna i prospektet kommer från källor som Säljaren och Real Advice bedömer vara tillförlitliga. Avvikelser eller ofullständig information kan inte ligga till grund för någon typ av ersättning, skadestånd eller liknande riktat mot Säljaren eller Real Advice. Säljaren ansvarar endast för sådana utfästelser och garantier som lämnas i de köpehandlingar som tecknas med slutgiltig köpare av Fastigheten. 2015 Real Advice. Materialet är skyddat enligt upphovsrättslagen. Mångfaldigande av hela eller delar av innehållet i detta prospekt är förbjuden utan skriftligt medgivande från Real Advice. KONTAKTUPPGIFTER Frågor om Fastigheten eller försäljningsprocessen skall ställas till nedanstående person. Under inga omständligheter får personal anställd hos Säljaren eller hyresgäster i Fastigheten kontaktas utan medgivande från Real Advice. John Kärrberg Telefon 054-10 03 21 Mobil: 070-875 03 21 Fax: 054-10 03 21 E-post: john.karrberg@realadvice.se FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT FÄRJESTADS HERRGÅRD REAL ADVICE 3
Sammanfattning FÄRJESTADS HERRGÅRD Färjestads herrgård är en välbevarad herrgårdsbyggnad med anor från slutet av 1600-talet. Fasaden är slätputsad i gul avfärgning. Åt söder är ett entréparti med stentrappa och en balkong som bärs upp av kolonner. Det valmade sadeltaket är täckt med skiffer. Färjestads herrgård är upptagen som en särskilt värdefull byggnad i Karlstads kommuns kulturmiljöprogram. Övervåningen rymmer en exklusiv representationsvåning om cirka 265 kvadratmeter tydlig herrgårdskaraktär och generösa utrymmen i vacker miljö med närhet till Klarälven och utsikt över lummiga grönområden. Övervåningen nyttjas av Säljaren som privatbostad. Undervåningen om cirka 200 kvadratmeter nyttjas av Karlstads Kirurgiska Laserklinik som utför olika typer av laserbe handlingar samt en rad andra medicinska och kosmetiska behandlingar. Därutöver finns en hel vindsvåning som nyttjas av Säljaren som förråd. PRIS 10 500 000 kronor eller högstbjudande. FÖRSÄLJNINGSPROCESS Intressenter inbjuds att inkomma med indikativa bud på Fastigheten i enlighet med instruktioner på sid 9 i prospektet. 4 REAL ADVICE FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT FÄRJESTADS HERRGÅRD
Ortsbeskrivning KARLSTAD Karlstad ligger på Klarälvens delta vid Vänerns norra strand mitt emellan Stockholm och Oslo. Karlstads kommun har cirka 87 000 invånare och är Sveriges 21:a största kommun. Karlstad är residensstad i Värmlands län och bildar tillsammans med Forshaga, Grums, Hammarö och Kil den så kallade Karlstadsregionen som omfattar sammanlagt 130 000 invånare. Karlstad är en stark besöks- och handelsstad som erbjuder stora arrangemang och ett brett shoppingutbud. Karlstad har även ett högt handelsindex och mycket kompetens inom till exempel massa, papper och förpackningar. Karlstad har ett av Sveriges yngsta universitet med cirka 12 500 studenter som studerar till bland annat lärare, civilingenjör, civilekonom och sjuksköterska. Här finns också ett stort centralsjukhus och många viktiga myndigheter, som till exempel Konsumentverket och Myndigheten för samhällsskydd och beredskap. Kommunikationerna till och från Karlstad är goda med närhet både till Stockholm, Göteborg och Oslo. Med egen flygplats, Karlstad Airport, går det snabbt att ta sig både till Stockholm, Köpenhamn och Oslo. Flygplatsen erbjuder även avgångar till Las Palmas och Barcelona samt charter till ett flertal platser, till exempel Cypern, Mallorca och Turkiet. KARLSTAD FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT FÄRJESTADS HERRGÅRD REAL ADVICE 5
Fastighetsbeskrivning LÄGE Fastigheten är belägen i stadsdelen Färjestad som ligger i norra delen av centrala Karlstad. Färjestad har en blandad karaktär som består av bostadsområden, naturmiljö och bebyggelse som är kopplad till sport och evenemang, till exempel Löfbergs arena och Färjestadtravet. I området finns en variation av villor, radhus och flerfamiljshus från olika epoker under 1900-talet. Olika arkitekturstilar finns representerade i området, till exempel nationalromantik, 1920-talsklassicism, funktionalism och modernism. Området har vuxit fram genom att stora fastigheter har delats. Färjestad är ett område med anor långt tillbaka i tiden. Redan år 1584 när Karlstad fick sitt stadsprivilegium finns ortsnamnet Färgiestadh omnämnt. Färjestads herrgård är den äldsta byggnaden i området och enligt köpehandlingar så ska första våningen på Färjestads herrgård byggts redan i mitten av 1600-talet. Den ska därefter ha byggts till 1765 och fått det utseende den har i dag. 6 REAL ADVICE FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT FÄRJESTADS HERRGÅRD
BYGGNADSBESKRIVNING Färjestads herrgård är en välbevarad herrgårdsbyggnad från slutet av 1600-talet. Byggnaden fick sitt nuvarande utseende omkring 1765. Fasaden är slätputsad i gul avfärgning. Åt söder är ett entréparti med stentrappa och en balkong som bärs upp av kolonner. Det valmade sadeltaket är täckt med skiffer. Herrgården har ett samhällshistoriskt värde. Det samhällshistoriska värdet syftar till att byggnaden troligen är Färjestads äldsta byggnad och att den visar den tidigare gränsen mellan land och stad i Karlstad. Herrgården har ett arkitekturhistoriskt värde och är uppförd i sengustaviansk stil som kännetecknas av strama former och inspiration från antiken. Karaktäriserande uttryck för herrgården är det valmade taket med skiffertäckning, skiffertaket är ett regionalt särdrag för Värmland. Ytterligare detaljer är de symmetriskt placerade fönstren och balkongen som bärs upp av doriska kolonner. han brännvinstillverkning i källaren. Brännvinstillverkningen övergick senare till öltillverkning och därmed var grunden för bryggeriet lagt. Bryggeriet låg placerat längs Klarälvens strand strax norr om bäckravinen och revs runt 1970. KULTURHISTORISKT VÄRDE Färjestads Herrgård är upptagen i Karlstads kommuns kulturmiljöprogram. Kulturmiljöprogrammet är en pågående inventering av särskilt värdefulla byggnader och miljöer i Karlstads kommun. Kulturhistoriska byggnader och miljöer som är särskilt värdefulla får enligt plan- och bygglagen inte förvanskas. Ändringar av en byggnad ska dessutom göras varsamt så att man tar hänsyn till byggnadens karaktärsdrag. Källa: Karlstads kommun. HISTORIK Färjestads herrgård är den äldsta byggnaden i området. Enligt uppgifter i äldre köpehandlingar ska herrgårdens första våning ha uppförts i sten redan under senare delen av 1600-talet. Den ska därefter ha byggts till år 1765. Den har även genomgått en restaurering år 1932 i samband med att Karlstad stad blev ägare. Herrgården har haft olika funktioner genom historien, den har bland annat används som konferenscenter och barn- och ålderdomshem. Det finns en viss koppling mellan herrgården och Färjestads travbana då Brukspatron Johan Henrik Huss på Färjestads herrgård hade ett stort intresse för hästar och hade såväl ridhästar som vagnsekipage i sitt stall. Detta intresse ärvde sedermera Huss son Alexander som ägnade hela sitt liv åt lantbruk och hästar. År 1932 arrenderades herrgårdens jordbruk ut till Wilhelm Olsson. När Färjestads travbana invigdes år 1936 så startade två av Olssons hästar. Enligt historien ska Johan Henrik Huss också lagt grunden för Färjestads bryggeri. När Huss flyttade in på herrgården i mitten av 1800-talet inredde FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT FÄRJESTADS HERRGÅRD REAL ADVICE 7
Ekonomisk information HYRESINTÄKTER Hyresgäst på bottenvåningen är Karlstads Kirurgiska Laserklinik. Verksamheten som startades redan år 1987 av Dr. Egils Grinups är en av de äldsta klinikerna i Skandinavien. Hyresavtalet löper till och med 2017-07-31 med en uppsägningstid om 9 månader och förlängning om 12 månader åt gången. Hyra för Karlstads Kirurgiska Laserklinik uppgår till 279 000 kr per år. Moms utgår ej på hyresbeloppet. Kostnad för värme och varmvatten ingår i hyran. Detsamma gäller kostnader för sophämtning, snöröjning, sandning och gräsklippning. Den uthyrbara arean för lokalen uppgår till cirka 200 kvadratmeter. Vid uthyrning av privatbostad får man göra ett skattemässigt schablonavdrag på 40 000 kronor per år. Därutöver får man göra ett skattemässigt avdrag på ytterligare 20 procent av hyresintäkten från privatbostaden. På överskottet betalar man sedan en statlig inkomstskatt om 30 procent. En hyresintäkt om 279 000 kr per år brutto motsvarar på så vis en hyresintäkt om 224 040 kr per år netto. BOENDEKOSTNAD Fastighetens driftskostnader uppskattas till cirka 161 000 kr per år, motsvarande cirka 346 kr per kvadratmeter. Vid fortsatt användning av övervåningen som privatbostad och uthyrning av undervåningen till Karlstads Kirurgiska Laserklinik blir boendekostnaden cirka 94 000 kr per år, motsvarande cirka 7 800 kr per månad. Kalkylen är baserad på en antagen kapitalskuld om 7 000 000 kr, en räntesats om 3,00 % och gällande skatteregler avseende skattereduktion för räntekostnader. BOENDEKOSTNADSKALKYL Budget 2015 Area Tkr/år kr/kvm Hyra vårdlokal 200 279 Schablonavdrag 1-40 Schablonavdrag 2-56 Skattemässigt överskott 183 Skatt på överskott (30 %) -55 Summa hyresintäkter netto 224 Försäkring -11-25 Värmeförbrukning -79-170 Elförbrukning -49-106 Vattenförbrukning -6-14 Sophämtning -7-16 Fastighetsskatt -7-15 Summa driftskostnader -161-346 Räntekostnad -210-452 Skattereduktion räntekostnad, del 1 30 Skattereduktion räntekostnad, del 2 23 Summa kapitalkostnader -157 Boendekostnad -94 Antaganden: Kapitalskuld (tkr): 7 000 Räntesats: 3,00% Amortering (amorteringsfritt): - På underskott av kapital upp till 100 000 kr utgår skattereduktion med 30 %. På underskott av kapital överstigande 100 000 kr utgår skattereduktion med 21 %, enligt gällande skatteregler. 8 REAL ADVICE FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT FÄRJESTADS HERRGÅRD
Försäljningsprocess TRANSAKTIONSSTRUKTUR Säljaren planerar att avyttra fastigheten genom sedvanlig överlåtelse av fast egendom. VISNINGAR Intressenter erbjuds visning av Fastigheten inför lämnande av det indikativa budet. Vänligen kontakta John Kärrberg för att boka tid för visning. INDIKATIVA BUD Intressenter inbjuds härmed att lämna indikativa bud på Fastigheten. Budgivare skall i det indikativa budet redovisa samtliga villkor för budet. Budgivare skall utgå från: FRI PRÖVNINGSRÄTT Säljaren förbehåller sig fri prövningsrätt avseende de indikativa buden. Säljaren och Real Advice förbehåller sig rätten att när som helst avbryta alla diskussioner avseende en avyttring av Fastigheten eller ändra i ovan redovisade riktlinjer. KOSTNADER Intressenter svarar själv för samtliga egna kostnader, inklusive kostnader för externa rådgivare, som uppkommer i samband med utvärderingen av Fastigheten, vid förhandlingar och slutförande av transaktionen. Detta gäller även om försäljningsprocessen avbryts eller ändras, oavsett skälet till detta. att köpeskillingen skall erläggas kontant på tillträdesdagen att inga lån övertas att inga anställda övertas att driftsavtal och liknande avtal är tecknade med sedvanliga och marknadsmässiga villkor. att möjlighet ges att genomföra sedvanlig due dilligence innan undertecknande av slutgiltig köpehandling. att den slutgiltiga köpehandlingen innehåller en friskrivningsklausul som innebär att Säljaren friskriver sig från allt ansvar för fel och brister i Fastigheten, inklusive dolda fel. Skriftliga indikativa bud skall skickas till Real Advice per post eller e-post till följande adress: John Kärrberg Real Advice Trangärdstorpsvägen 4 653 49 Karlstad E-post: john.karrberg@realadvice.se JOHN KÄRRBERG Projektledare Civilekonom, reg. fastighetsmäklare FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT FÄRJESTADS HERRGÅRD REAL ADVICE 9
10 REAL ADVICE FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT FÄRJESTADS HERRGÅRD
Bilaga A FOTO FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT FÄRJESTAD HERRGÅRD REAL ADVICE 11
Foto 12 REAL ADVICE BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD
BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD REAL ADVICE 13
14 REAL ADVICE BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD
BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD REAL ADVICE 15
16 REAL ADVICE BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD
BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD REAL ADVICE 17
18 REAL ADVICE BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD
BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD REAL ADVICE 19
20 REAL ADVICE BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD
Bilaga B FASTIGHETSKARTA
Fastighetskarta 22 REAL ADVICE BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD
Bilaga C PLANRITNING
Planritning vindsvåning 24 REAL ADVICE BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD
Planritning övervåning BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD REAL ADVICE 25
Planritning undervåning 26 REAL ADVICE BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD
Bilaga D FASTIGHETSREGISTER UTDRAG FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT FÄRJESTAD HERRGÅRD REAL ADVICE 27
Real Advice Sweden AB Fastighetsutdrag Utdragsdatum 2015-08-28 Fastighet Karlstad Färjestads gård *:2 Godkänd FR: 2006-04-05 Godkänd IR: 2011-08-01 Aktualitetsdatum IR: 2015-08-27 Församling Norrstrand Tidigare beteckning Fastighet Aktbeteckning S-Karlstad * Sångtrasten:2 1780-88/1 Ursprung Karlstad Färjestad 2:1 Adress Färjestadsvägen 73 65465 Karlstad Kommundel: Karlstad Areal Land: 2 187.0 kvm Vatten: 0.0 kvm Totalt: 2 187.0 kvm Koordinat N = 6586237.4, E = 415000.1 Andel i Gemensamhetsanläggning Karlstad Färjestads Gård Ga:2 Koordinater fastighet Omr. N-koord E-koord Karta 1 6586237.4 415000.1 -karlstad Åtgärder Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Aktbeteckning Avstyckning 1976-11-05 1780k-87/1976 Fastighetsreglering 1997-10-20 1780k-97/46 Fastighetsreglering 2006-04-05 1780k-2006/49 Rättigheter grunduppgifter Rättsfh. Typ av rättighet Ändamål Aktbeteckning Last Ledningsrätt Vatten-,dagvattenspillvatten 1780k-2006/49.1 Underjordiska vatten-, dagvatten-och spillvattenledningar inom område litt a,b,c och d Planer och bestämmelser Planer Datum Aktbeteckning Detaljplan 2004-03-08 1780k-53- p2004/12 Färjestads Herrgård msf002 20140115 Copyright c 2014 Mäklarsamfundet System i Sverige AB sida 1 av 3 28 REAL ADVICE BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD
Fastighetsutdrag Lagfarter Lagfart Inskr.dag Aktbeteckning 19461119 9334 Grinups, Egils Färjestadsvägen 73 65465 Karlstad Andel 1/2 Köpeskilling 6 500 000 Avser hela fastigheten 2010-06-21 10/15569 Köp 2010-06-21, Andel 1/2 19490408 0209 Grinups, Berit Sylvia Färjestadsvägen 73 65465 Karlstad Andel 1/2 Köpeskilling 6 500 000 Avser hela fastigheten 2010-06-21 10/15570 Köp 2010-06-21, Andel 1/2 Tidigare lagfart/tomträtt Lagfart/Tomträtt Inskr.dag Aktbeteckning Lagfaren ägare 212000 1850 KARLSTADS KOMMUN 65184 Karlstad 31/135 Köp, Andel 1/1 Överlåten andel 1/1 Lagfartsanm: Anmärkning, Akt: 87/489 Lagfaren ägare 873200 4869 FÄRJESTADS BOLLKLUBB Box 318 65108 Karlstad Köpeskilling 1 173 000 Avser hela fastigheten 2001-03-26 01/5226 Köp 2001-03-26, Andel 1/1 Överlåten andel 1/1 Lagfaren ägare 556582 9941 FÄRJESTADS BOLLKLUBB FASTIGHETS AB Box 318 65108 Karlstad Köpeskilling 1 Avser hela fastigheten 2001-06-20 01/12708 Köp 2001-06-20, Andel 1/1 Överlåten andel 1/1 msf002 20140115 Copyright c 2014 Mäklarsamfundet System i Sverige AB sida 2 av 3 BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD REAL ADVICE 29
Fastighetsutdrag Inteckningar Nr Belopp Inskr.dag Aktnummer Anm. 1 6000000 SEK 2001-06-20 01/12709 2 300000 SEK 2011-04-11 11/6839 3 1500000 SEK 2011-08-01 11/15489 Antal sökta inteckningar: 3 Summa: 7 800 000 SEK Taxering Värderingsenheter Taxeringsenhet: 223 - Småhusenhet med lokaler Id för tax.enhet: 457484-2 Markvärde: 702 tkr Taxering genomförd: 2012 Byggnadsvärde: 2 556 tkr Summa taxvärde: 3 258 tkr Areal: 2 187 kvm Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet Småhusmark Tax.värde: 702 tkr Areal: 2 187 kvm Riktvärdeområde: 1780015 Antal lika: 1 Id nr: 300804065 Fastighetsrättsliga förh.: Självständig/Brukningscentrum Typ av bebyggelse: Friliggande Vatten: Kommunalt vatten året om Avlopp: Kommunalt WC-avlopp Strand: Ej strand- eller strandnära tomt Småhusbyggnad Tax.värde: 2 556 tkr Boarea: 265 kvm Biarea: 50 kvm Total värdegr. yta: 275 kvm Summa standardpoäng: 39 Tillbyggnadsyta: - kvm Om/tillbyggnadsår: - Nybyggnadsår: 1 683 Under byggnad: Nej Värderingsår: 1 929 Placerad på: 300 804 065 Typ av bebyggelse: Friliggande Fastighetsrättsliga förh.: Självständig/Brukningscentrum msf002 20140115 Copyright c 2014 Mäklarsamfundet System i Sverige AB sida 3 av 3 30 REAL ADVICE BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD
Bilaga E GEMENSAMHETSANLÄGGNING FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT FÄRJESTAD HERRGÅRD REAL ADVICE 31
32 REAL ADVICE BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD
BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD REAL ADVICE 33
34 REAL ADVICE BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD
BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD REAL ADVICE 35
36 REAL ADVICE BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD
BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD REAL ADVICE 37
38 REAL ADVICE BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD
Bilaga F RÄTTIGHETER LAST FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT FÄRJESTAD HERRGÅRD REAL ADVICE 39
40 REAL ADVICE BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD
BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD REAL ADVICE 41
42 REAL ADVICE BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD
BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD REAL ADVICE 43
44 REAL ADVICE BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD
BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD REAL ADVICE 45
46 REAL ADVICE BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD
BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD REAL ADVICE 47
48 REAL ADVICE BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD
BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD REAL ADVICE 49
50 REAL ADVICE BILAGOR FÄRJESTADS HERRGÅRD
FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT FÄRJESTAD HERRGÅRD REAL ADVICE 51
realadvice.se