Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om mäklarens kontrollskyldighet. Prövning av om fastighetsmäklaren i tillräcklig omfattning har kontrollerat om säljaren av en fastighet hade rätt att på egen hand förfoga över fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en person framfört kritik mot hur fastighetsmäklaren NN hanterat ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har gett in en kopia av en stämningsansökan. NN har yttrat sig över anmälan. Hon har gett in kopior av följande handlingar. Uppdragsavtalet Objektsbeskrivningen Dokumentationen avseende kundkännedom - om uppdragsgivaren Köpekontraktet Anbudsförteckningen Mäklarjournalen Två dokument från en tingsrätt POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) En dom från en tingsrätt Ett protokoll från en hovrätt Ett utdrag ur fastighetsregistret Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. NN har sålt vidare en fastighet som tillhör anmälaren. Det finns en tvist hos tingsrätten avseende bättre rätt till fastigheten. NN informerades om tvisten i förväg, men hon sålde ändå fastigheten. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna handlingarna enbart utifrån den kritik som anmälaren har framfört, så kallad riktad granskning. Inspektionen har uppmärksammat följande. Av en e-postkorrespondens mellan anmälaren och tingsrätten framgår följande. Anmälaren drog tillbaka en stämningsansökan från tingsrätten med hänvisning till att han hade kommit överens med säljaren rörande bodelningen. Tingsrätten skrev av ärendet från vidare handläggning i ett beslut den 23 december 2013. Av tingsrättens protokoll den 6 augusti 2015 framgår följande. Anmälaren hade i en ansökan som kom in till tingsrätten den 24 juli 2015 ansökt om stämning. Tingsrätten beslutade att avvisa stämningsansökan på grund av att ansökningsavgiften inte hade betalats. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i huvudsak uppgett följande. Hon blev i juni 2015 kontaktad av säljaren, som önskade teckna ett förmedlingsuppdrag avseende den aktuella fastigheten. Vid en kontroll framkom det i fastighetsutdraget att säljaren var, och alltid hade varit, ensam lagfaren ägare av fastigheten.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) I samband med att förmedlingsuppdraget ingicks informerade säljaren henne om att det tidigare hade funnits en tvist mellan säljaren och säljarens före detta sambo (anmälaren) om rätten till fastigheten. Tvisten hade uppkommit med anledning av att samboförhållandet upphörde. Säljaren visade upp en utskrift av en e-postkorrespondens mellan anmälaren och tingsrätten. Av utskriften framgick det att anmälaren hade skickat ett e-postmeddelande till tingsrätten i december 2013, i vilket anmälaren drog tillbaka sin ansökan om stämning med motiveringen att han hade kommit överens med säljaren angående bodelningen. Tingsrätten avskrev i december 2013 ärendet från vidare handläggning. Med den informationen lät mäklaren sig nöja och hon såg heller inga problem med att genomföra försäljningen. Köpekontrakt undertecknades den 17 juli 2015. När anmälaren blev varse om att en försäljning hade skett, ansökte han samma dag än en gång om stämning avseende rätten till fastigheten. Denna gång avvisades stämningsansökan då anmälaren inte betalade ansökningsavgiften. Med utgångspunkt i de uppgifter som mäklaren hade ansåg hon att det inte fanns något som antydde att anmälaren fortfarande ansåg sig ha anspråk i fastigheten eller att den påstådda tvisten pågick vid det tillfället. Det faktum att anmälaren inte mindre än två gånger hade återkallat sina stämningar tyder på en stark vilja att sabotera säljarens möjligheter att överlåta fastigheten, snarare än ett legitimt krav gentemot sin före detta sambo. Mäklaren har framhållit att det, såvitt hon kunnat bedöma utifrån all tillgänglig information, inte pågått någon tvist förrän anmälaren valde att återigen gå till tingsrätten den 17 juli 2015. Den tvist som tidigare var aktuell avslutades i och med att anmälaren drog tillbaka sin stämning den 19 december 2013, vilket mäklaren fått information om. Denna information bedömde mäklaren som tillförlitlig. Hon bestrider därför anmälarens uppgift om att det förelåg en tvist under den period då hon hade i uppdrag att förmedla den aktuella fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Kontrollen av förfoganderätten I 17 fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Mäklaren ska också kontrollera om fastigheten har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar. Av 23 första stycket 1 sambolagen (2003:376) framgår det bland annat att en sambo inte utan den andra sambons samtycke får avhända sig, hyra ut eller på något annat sätt med nyttjanderätt upplåta en bostad som utgör samboegendom. Enligt det andra stycket i samma paragraf ska ett samtycke till en avhändelse av eller en inteckning i fast egendom eller tomträtt lämnas skriftligen. I fastighetsmäklarens skyldigheter ingår det alltså att kontrollera vem som har rätt att förfoga över en fastighet som mäklaren har fått i uppdrag att förmedla. Mäklaren ska även kontrollera om det krävs samtycke för överlåtelsen från en sambo eller tidigare sambo. Mäklaren kan undersöka om säljaren är eller tidigare har varit sambo bland annat genom en kontroll i folkbokföringsregistret. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning ligger det i en mäklares omsorgsplikt att ställa frågan om samtycke krävs och i samband med detta också förklara vilka konsekvenser ett uteblivet samtycke kan få. NN har kontrollerat ägandeförhållandena avseende fastigheten. Det framgår emellertid inte om hon uttryckligen har frågat uppdragsgivaren om något samtycke har behövts från dennes tidigare sambo. NN har emellertid informerats av uppdragsgivaren om att det hade funnits en tvist om bättre rätt till fastigheten mer än ett år innan det att uppdragsavtalet ingicks. Hon hade också fått veta att tvisten var avslutad. Tingsrätten hade skrivit av ärendet på grund av att den tidigare sambon dragit tillbaka sin ansökan om stämning, eftersom han ansett sig vara överens med uppdragsgivaren om bodelningen. Med hänsyn till dessa omständigheter anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte finns grund för att anse att NN har brustit i sin kontrollskyldighet. Det finns inte heller grund för att anse att hon har handlat i strid med god
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) fastighetsmäklarsed på något annat sätt. Det finns därför inte skäl att meddela henne någon disciplinär påföljd. Övrigt Det som har kommit fram i ärendet i övrigt ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.