Global Fastighet Utbetalning 2007 AB Kvartalsrapport juni 2014
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Marknadskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
HUVUDPUNKTER Aktiekursen har det senaste kvartalet haft en positivt utveckling på1,82 procent justerat för den utbetalning på 20 öre per aktie som gjorts till bolagets aktieägare. Senaste kurs per A-aktie är beräknad till en krona per aktie och senaste kurs per B-aktie är beräknad till 9,08 kronor per aktie. I TRES-portföljen har det under året genomförts en omfattande ombyggnation och utbyggnad av fastigheterna i Jönköping. Projektet blev färdigt i april 2014 och PostNord har flyttat in i den nyutbyggda delen. I Troubadourportföljen har det nu investerats cirka 7,2 miljoner euro i uppgraderinger. Till följd av detta har vakansen kommit in i en fallande trend och hyresnivån har fått ett lyft på flera platser. I samband med bolagets årsstämma den 22 maj beslutades om en utbetalning till aktieägarna motsvarande 20 öre per aktie. Bolaget har sedan det etablerades haft en negativ avkastning på 50,8 procent, justerat för utbetalningar på totalt 0,80 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR GLOBAL FASTIGHET UTBETALNING 2007 AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 6908 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 22 % Tyskland 59 % USA 10 % Norge 9 % SEGMENTFÖRDELNING Hotell 3 % Kontor 23 % Bostäder 45 % Industri/lager 15 % Annat 14 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 634 Ekonomisk vakans 5,90 % Areal (Kvm) 966 873 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 5310 Räntebindning 84 % Genomsnittlig låneränta 4,2 % Löptid lån (år) 1,9 Överkurs MNOK** -246 MANDAT Etableringsår 2007 Avvecklingsperiod 2018-2019 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 16.06.2014* Utveckling senaste kvartalet 1,82 % Utveckling senaste året 5,50 % Utveckling senaste tre åren 0,90 % Utveckling sedan start - 50,80 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2008 8 % 0 0,4 2012 2 % 0 0,1 2013 2 % 0 0,1 2014 4 % 0 0,2 Totalt 16 % 0 0,8 ****** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 3
AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet gått upp med 1,82 procent justerat för den utbetalning som görs till aktieägarna på 20 öre per ursprungligt antal aktier. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 31:a mars 2014. Inga värderingar av fastigheterna har gjorts under kvartalet. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige, Norge, Tyskland och USA. Den amerikanska dollarn har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 1,0 procent, Euron har förstärkts mot den svenska kronan med cirka 1,1 procent och den svenska kronan har försvagats mot den norska kronan med cirka 2,7 procent. Valutaeffekter har totalt sett bidragit positivt till aktiekursen för investerare i svenska kronor. UTBETALNING TILL AKTIEÄGARNA I samband med bolagets årsstämma den 22 maj beslutades om en utbetalning till aktieägarna på SEK 12 20 öre per aktie, vilket motsvarar fyra procent av investerat kapital i bolagets första emission. Aktiekursen för GFU 07 har därför justerats för denna utbetalning. NY STYRELSELEDAMOT På årsstämman valdes en ny styrelseledamot in i styrelsen för GFU 07. Roar Aas som enstämmigt valdes in i styrelsen är investeringsdirektör i SAF Invest AS som är bolagets största aktieägare. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (GFU) har till 84 procent fast ränta på bolagets lån. Genomsnittlig återstående löptid är 1,9 år. Överkursen på bolagets fasträntelån har ökat jämfört med föregående kvartal. Detta påverkar aktiekursen negativt. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per den 31:a mars 2014. Så länge bolagets lån löper som planlagt fram till avtalat förfall medför detta inte något kontantutlägg för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av NAV (aktiekurs) per den 16:e juni ger en kurs per A-aktie på 1,00 krona och en kurs per B-aktie på 9,08 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan uppstart är på -50,8 procent. SEK 10 SEK 8 Kurs per aktie SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* (tnok) Andel av årlig hyra Troubadour Tyskland Bostäder EUR 100 % 224 264 99 429 17 % Elisa Tyskland Äldreboenden EUR 100 % 73 364 87 250 15 % Kongsberg Kongsberg Kontor NOK 80 % 71 000 84 048 14 % TRES Sverige Logistik / Industri SEK 25 % 367 585 81 747 14 % NE Hotels New England, USA Hotel USD 49 % 39 426 65 506 11 % 633 Denver Denver, USA Kontor USD 80 % 51 374 57 299 10 % Waterfront Göteborg Kontor SEK 100 % 36 935 56 398 10 % Chemnitz Tyskland Bostäder EUR 100 % 57 111 26 995 5 % Greenhouse Värmdö Kontor SEK 100 % 11 440 14 064 2 % Bad Kissingen Tyskland Äldreboenden EUR 50 % 34 374 12 025 2 % Summa 966 873 584 761 100 % *100% oberonde av ägarandel GEOGRAFISK FÖRDELNING (andel av kvm) ANDEL AV EGET KAPITAL (marknadsvärde lån) USA 10 % Norge 9 % Waterfront 10 % Chemnitz 5 % Greenhouse 2 % Bad Kissingen 2 % Troubadour 17 % 633 Denver 10 % Elisa 15 % Sverige 22 % Tyskland 59 % NE Hotels 11 % TRES 14 % Kongsberg 14 % Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 5
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING TRES (25 PROSENT EIERANDEL) I TRES-portföljen har det under året genomförts en omfattande ombyggnad och utökning av fastigheten i Jönköping. Projektet stod färdigt i april i år och PostNord har flyttat in i den utbyggda delen. PostNord har signerat ett 15 år långt hyresavtal omfattande hela fastigheten. På bolagets fastighet i Solna utanför Stockholm fortsätter arbetet med att säkra nya hyresgäster till de stora logistiklokaler som Posten kommer att lämna under 2015. TROUBADOUR Bolaget arbetar aktivt vidare med att minska vakansnivån och reducera förluster från uteblivna hyresinbetalningar. Portföljens vakans har minskat från 12,4 procent i december 2013 till 11,6 procent under april 2014. Bolaget har fortfarande som målsättning att vakansen ska minska till 8,5 procent under året. Det mest krävande läget, Bremerhaven visar också betydande förbättringar efter stora investeringar i lägenheter som har stått tomma. Vakansen förväntas bli reducerad under de kommande månaderna. Bolaget arbetar dessutom med försäljning av vissa fastigheter för att uppnå en förbättrad ekonomisk situation i portföljen. BAD KISSINGEN Lånet i portföljen förfaller till betalning i augusti 2014 och arbetet med refinansieringen pågår för fullt Belåningsgraden är relativt hög och bolaget värderar flera refinansieringsalternativ eller försäljning. TCM NEW ENGLAND Bolaget är tillsammans med sin samarbetspartner Och Ziff i dialog med långivaren för att försöka restrukturera lånet. Bolaget arbetar dessutom tillsammans med hotelloperatören med att ta fram en underhållsplan som skall tillfredsställa kraven från både långivaren och Marriott. Utsikterna för bolaget och dess samarbetspartner är fortfarande mycket osäkra till följd av den höga skuldsättningsgraden och renoveringsbehovet. DENVER 633 Under årets första sex månader har det identifierats nya hyresgäster som söker kontorslokaler mellan 650 och 1900 kvadratmeter. Alla de våningar som står tomma har öppnats upp för att ge ljusa och luftiga visningsmöjligheter. Per det andra kvartalet är flera hyreskontrakt under utvärdering eller har blivit utskickade för undertecknande. Totalt omfattar detta cirka 2300 kvadratmeter. Bolaget utvärderar även möjligheterna för att genomföra ett ombyggnadsprojekt på 15:e våningen där lokalerna delas upp i mindre delar för att kunna passa även mindre hyresgäster. ELISA Bolaget har haft flera möten med Curanum, som är operatör, för att förhandla om nytt hyresavtal. Curanum är Europas största operatör av vårdoch seniorboenden. Ett nytt hyresavtal kommer mest sannolikt att kräva betydande investeringar i fastigheterna men värdeökningen som väntas följa av ett nytt hyresavtal tros överstiga investeringskostnaderna. Investeringarna kommer att lyfta både kvaliteten på fastigheterna och driften. Dessutom kommer vårdhemmen anpassas till nya lagar som gäller från 2018 (ex. krav på antal enkelrum, storlek på badrum etc.) Bolaget förväntar att ett nytt hyresavtal är på plats under 2014. Postterminalen i Jönköping 6 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
STRUKTUR Cirka 4 900 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 5 600 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (Norge) Global Fastighet Utbetalning 2007 AB (Sverige) 72 % 28 % Global Eiendom Utbetaling Norge 2007 AS 100 % 80 % 100 % 100 % 100 % 25 % 80 % 50 % 49 % 100 % Waterfront Troubadour Elisa TRES 633 Denver Greenhouse Kongsberg Bad Kissingen NE Hotels Chemnitz Gustavsberg Kontor/industri 11 440 kvm Mai. 2007 MSEK 15,0 Kongsberg Kontor 71 000 kvm Des. 2007 MNOK 84,0 * är justerad för ägarandel Göteborg Kontor 36 935 kvm Des. 2007 MSEK 60,2 ALLMÄNT OM BOLAGET Bostäder 224 264 kvm Nov. 2006 MEUR 12,3 Äldreboende 73 364 kvm Des. 2007 MEUR 10,8 Logistik/industri 367 585 kvm Feb. 2007 MSEK 87,2 * är justerad för ägarandel Denver Kontor 51 374 kvm Sept. 2006 MUSD 9,5 * är justerad för ägarandel Bad Kissingen Äldeboende 34 374 kvm Jul. 2007 MEUR 1,5 * är justerad för ägarandel New England Hotell 39 426 kvm Des. 2007 MUSD 10,9 * är justerad för ägarandel Bostäder 57 111 kvm Okt. 2007 MEUR 3,3 OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2007 och har tio investeringar i Norge, Sverige, Tyskland och USA. Totalt sett består portföljen av cirka 967 000 kvadratmeter fastigheter. INVESTERINGSMANDAT GFU är ett onoterat svenskt aktiebolag, registrerat i Sverige. Bolaget har investerat i hyresbostäder och kommersiella fastigheter (kontorsbyggnader, hotell, lager- och industribyggnader samt handelsfastigheter) i huvudsakligen Europa och Nordamerika. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2018 och 2019, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerar-synpunkt. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 9 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALNINGAR I enlighet med prospekt har bolaget en målsättning om årliga utbetalningar till aktieägarna. Baserat på bolagets ekonomiska situation värderar styrelsen om det kan göras årliga utbetalningar. Det är bolagsstämman som eventuellt beslutar om utbetalningar till aktieägarna. Det ges ingen garanti för att bolaget gör årliga utbetalningar till aktieägarna. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 7
MARKNADSKOMMENTAR Den internationella valutafonden (IMF) justerade i april marginellt ner sin tillväxtprognos för den globala ekonomin till 3,6 procent för innevarande år. USA väntas växa med 2,7 procent och Eurozonen med 1,3 procent. USA En ovanligt hård vinter påverkade amerikansk aktivitet under början av året och den ekonomiska tillväxten var nära noll under det första kvartalet. De makroekonomiska nyckeltal som presenterats under starten av det andra kvartalet tyder dock på att den amerikanska ekonomin är på väg i positiv riktning. ISM-index för industrin, som mäter industriledarnas förväntningar på aktiviteten framöver, steg under april till 54,9 från marsnivån på 53,7. Indexet ligger med betryggande marginal över den kritiska 50 nivå som indikerar tillväxt. Bostadspriserna mätt genom Case-Shiller 20-index som mäter prisutvecklingen i USAs 20 största städer föll något enligt den senaste mätningen i slutet av april, men har trots detta stigit med 12,9 procent det senaste året. Sysselsättningen ökade under april med 288 000 personer vilket är den högsta nivån sedan i januari 2012. Samtidigt föll arbetslösheten till 6,3 procent från 6,7 procent i mars. Trots bättre nyckeltal och en starkare arbetsmarknad är det mycket som tyder på att den amerikanska centralbanken (Fed) fortsatt värderar osäkerheten i ekonomin som relativt stor. Förväntningarna är fortsatt att styrräntan kommer att hållas låg under en längre tid. EUROPA Recessionen är äntligen över för Eurozonen och den finansiella oron knuten till de länder som drabbades hårdast i samband med Eurokrisen har ebbat ut. Krisen mellan Ryssland och Ukraina får dock vissa negativa ringverkningar för framförallt länder som Lettland och Finland som har stor export till regionen. De senaste PMI-talen för industrin, som visar inköpschefernas syn på framtiden steg återigen för Eurozonen under april. Totalt sett ligger PMI-nivån för Eurozonen nu på 54,9 vilket indikerar ytterligare förstärkt tillväxt. IMF spår en tillväxt på 1,3 procent under 2014 för att därefter stiga till 1,5 procent under 2015. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte räntan genom hela fjolåret. Trots det ligger inflationstalen långt under målsättningen om en prisökningstakt på 2 procent. ECB sänkte styrräntan från 0,25 till 0,15 procent i samband med senaste räntemötet i början av juni. Samtidigt infördes negativ ränta på 0,1 procent på inlåning i centralbanken. ECB har en målsättning om att bankerna istället för att parkera kapital hos centralbanken ska öka sin utlåning till näringsliv och hushåll. Om inflationen fortsätter att ligga på en låg nivå väntas fler åtgärder från ECB. NORDEN Signalerna som kommer från svensk ekonomi är blandade. Hushållens konsumtion tillsammans med framförallt bostadsinvesteringar driver tillväxten samtidigt som återhämtningen för exportsektorn tagit längre tid än väntat. OECD förväntar att svensk ekonomin växer med 2,7 procent under året för att därefter växla upp till 3,1 procent under nästföljande år. Inflationstalen under det första kvartalet var låga. Detta tillsammans med tydliga signaler från den europeiska centralbanken om nya planerade stimulansåtgärder gör att pressen på den svenska Riksbanken har ökat ytterligare för en ny sänkning av styrräntan i samband med nästa möte i juli. Tillväxten i norsk ekonomi väntas bli måttlig framöver och mer beroende av andra sektorer än oljesektorn. OECD förväntar nu en tillväxt under året på 2 procent för att därefter stiga till 2,4 procent under nästa år. Framförallt är det tillväxten inom bostads- och oljeinvesteringar som väntas avta. Arbetslösheten väntas bli oförändrad på omkring 3 procent. Norges Bank förväntar att styrräntan hålls oförändrad på nuvarande 1,5 procent fram till sommaren 2015. 8 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget GFU. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i GFU. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no