UPPSALA KOMMUNS FASTIGHETS AB Besöksadress: Valthornsvägen 11, 1 tr Postadress: Box 25044, 750 25 Uppsala Tel: 018-40 00 20 Fax: 018-40 32 30 e-post: ukfab@uppsalafastighets.se www.uppsalafastighets.se UPPSALA KOMMUNS FASTIGHETS AB ÅRSREDOVISNING 2009
UPPSALA Definitioner Avkastning på justerat eget kapital Resultat efter skatt i procent genomsnittligt (IB+UB/2) justerat eget kapital. av Avkastning på totalt kapital Rörelseresultat i procent av genomsnittligt (IB+UB/2) totalt kapital. Belåningsgrad bokförda bedömda marknadsvärden värden/ Räntebärande skulder i procent av summan av fastigheternas bokförda värde/bedömt marknadsvärde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens utgång. Direktavkastning Driftöverskott i procent av färdigställda fastigheters bokförda värde. Direktavkastning SFI Driftöverskott i procent av fastigheternas ingående bedömda marknadsvärde med tillägg för 50% av årets investeringar och med avdrag för 50% av årets driftsöverskott. Driftnetto Hyresintäkter med avdrag för årets fastighetskostnader enligt redovisningen. Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter i procent av hyresvärdet. Förvaltningsresultat Årets resultat med återläggning av jämförelsestörande poster och skatt på årets resultat. Hyresintäkter Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt. Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor och årets hyresrabatter. Justerat Eget Kapital Eget Kapital ökat med 72% av obeskattade reserver. Kassaflöde förvaltning Förvaltningsresultat med återläggning av avskrivningar och avdrag för betald skatt hänförlig till förvaltningsresultatet. Storvreta Kronor per kvm Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Räntetäckningsgrad Resultat före finansnetto med återläggning av avskrivningar, vinster från fastighetsförsäljningar samt jämförelsestörande poster dividerat med finansiella kostnader. Kvarnen Skuldränta räntebärande skulder Årets finansiella kostnader i procent av genomsnittliga (IB+UB/2) räntebärande skulder. Soliditet, justerad Substansvärde i procent av redovisade totala tillgångar med tillägg för övervärde. Soliditet, synlig Redovisat eget kapital i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens utgång. Substansvärde Redovisat justerat eget kapital med tillägg för beräknat övervärde efter avdrag för latent skatt. Totalavkastning SFI Värdeförändring SFI med tillägg för årets driftöverskott i procent av fastigheternas ingående bedömda marknadsvärde med tillägg för 50% av årets investeringar och med avdrag för 50% av årets driftsöverskott. Totalt Kapital Summa tillgångar. Värdeförändring SFI Förändringen mellan ingående och utgående bedömt marknadsvärde med avdrag för årets investeringar. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkter. Omslagsbild: Storvreta Centrum - hasselvägen 1. Produktion / Layout: Uppsala Kommuns Fastighets AB Foto: Göran Ekeberg - Addlight reportage & reklamfoto (s. 2,3 & 30), Karl Liljas Photographer (s. 1 & 32) Illustrationer: Werket Arkitekter AB (s. 7, 8, 9, 10 & 18) Karta: Kartena AB (Omslag) Repro / Tryck: X-O Graf Tryckeri AB Gottsunda Centrum Kv. Flöjten
Årsredovisning 2009 är ett allmännyttigt fastighetsbolag som ägs av Uppsala kommun. Idag förvaltar vi fyra centrumanläggningar i Uppsala; Gottsunda Centrum, Kvarnen, kvarteret Flöjten och Storvreta Centrum. Tillsammans bor här cirka 775 personer i lägenheter från ett till fem rum och kök. Vårt kontor ligger i Gottsunda Centrum. Gottsunda Centrum har ett stort utbud av service och rekreationsmöjligheter. Såväl samhällelig som kommersiell service finns etablerad i anläggningen. Här finns förskola, skola, vårdcentral och äldreboende, liksom ett stort affärsutbud som inkluderar apotek och systembolag. Närhet till kultur och motion finns i form av bibliotek, teater, sporthall och bad. Kvarnengallerian (Kv. Njord) vid Vaksalatorg är ett inomhuscentrum i anslutning till stadskärnan. God kommersiell service med bl. a. systembolag och apotek. Ovanpå affärerna ligger 150 bostadslägenheter samlat kring en lummig gård. Kvarteret Flöjten mellan Gottsunda och Sunnersta består av en närbutik, en förskola samt 10 bostadslägenheter. Storvreta ligger ca. 17 km norr om Uppsala. I Storvreta centrum hittar man livsmedelsaffärer, restaurang, vårdcentral, apotek, bibliotek, skolor och daghem. Bolagets del av centrum består av 6 butiker, bibliotek, kontor och vårdcentral. INNEHÅLL Definitioner Omslag VD har ordet 2 Affärsidé, Ägare & Policy s 4 Marknad, Kunder & Bestånd 6 Gottsunda Centrums förnyelse 9 Miljö 11 Ekonomisk översikt 13 Flerårsöversikt & Nyckeltal 16 Förvaltningsberättelse 17 Resultat- & Balansräkning 19 Kassaflödesanalys 22 Tilläggsupplysningar 23 Förslag till vinstdisposition 28 Revisionsberättelser 28 Styrelse, ledning & revisorer 30 UKFAB i årtal 31 Fastighetsöversikt 32 Fastighetskarta Omslag SNABBFAKTA Uthyrningsbar yta, m² 78 415 74 574 Hyresintäkter, Tkr 87 075 83 652 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 96,8 Genomsnittshyra bostäder, kr/m² 870 847 Genomsnittshyra lokaler, kr/m² 1 150 1 057 Driftöverskott 32 362 40 567 Resultat efter finansiella poster 8 658 15 661 Direktavkastning SFI, % 5% 6,9% Balansomslutning 408 317 386 373 Soliditet, % 23 22 Antal anställda 12 12 1
Uppsala Kommuns Fastighets AB VD har ordet U, V eller W, katalysatoreffekt och bolagets framtida roll Ekonomi och att sia om framtiden Våren 2009 befann sig stora delar av ekonomin, både den globala och den svenska, på det kraftigt sluttande planet. Ökande arbetslöshet till följd av minskad efterfrågan, finansmarknaderna närmast kollapsade och en stark allmän pessimism bredde ut sig i samhället. Stater lanserade stora stödprogram för att hålla banker och producerande företag under armarna och priset på pengar d.v.s. räntan, nådde rekordlåga nivåer. Under hösten 2009 och fram tills årsskiftet så har läget stabiliserats och de flesta är överens om att botten är nådd. En del pratar om vändning, en del ser vissa ljuspunkter, alla är dock fortsatt osäkra. Tre troliga alternativa scenarios finns för utvecklingen av ekonomin (främst inom EU-området): det U-formade, V-formade eller det W-formade scenariot. Bokstäverna beskriver grovt i sin form tillväxt (BNP) över tid. U: Efter den branta nedgången under 2009 så kommer ekonomin att under en längre tid att befinna sig i bottenläget. De ljuspunkter vi ser är bara krusningar på ytan. Högkonjunkturen kommer med andra ord att låta vänta på sig för att sedan åter öka stadigt. V: Ekonomin har vänt och återhämtningen sker stadigt och relativt snabbt. Första spadtaget 2 oktober 2010 W: Ekonomin har bottnat och vi kommer under en tid att se ökande produktion och tillväxt. Men i takt med att staterna drar tillbaka sina stödprogram, fortsatt relativt hög arbetslöshet och höjning av räntan (visserligen från rekordlåga nivåer men ändå) så får vi en ny vändning ner innan det de slutligen vänder uppåt för en mer stadigvarande period av tillväxt, detta scenario kalls också dubbeldipp. Jag sätter en guldtia på W, någon emot? Projektutveckling och konsekvenser För fastighetsbranschen har 2009 präglats av en ökning av vakansgrader, sjunkande hyresbetalningsförmåga, främst inom lokalsidan, och en minskad etableringsvilja inom detaljhandeln. Bolaget driver för närvarande två projekt, dels ombyggnaden av Treklangen i Gottsunda dels den stora förnyelsen av Gottsunda Centrum. En positiv effekt av den ekonomiska krisen är att entreprenadkostnaderna håller sig i schack. Det optimala är ju att bygga i lågkonjunktur och hyra ut i högkonjunktur - men det är lättare sagt än gjort. 2005 formades tankarna kring en större förnyelse av Gottsunda Centrum. En bärande tanke har hela tiden varit att startar vi förnyelsen av centrum så kommer detta ge en katalysatoreffekt för byggande av ny infrastruktur, framtagande av detaljplaner, planer för bostadsbyggande m.m. i den sydvästra sektorn av Uppsala. Oavsett om vi tänkt rätt eller ej så är det med stor glädje vi nu konstaterar att ny infrastruktur planeras, bl.a. den välbehövliga kopplingen mellan centrala Gottsunda och Dag Hammarskjölds väg. Detaljplaner är på väg fram som i en första etapp ger 1.000-1.500 nya lägenheter i direkt närhet till centrumet och mer bostäder planeras inom snar framtid. I kommunens översiktsplan, ÖP 2010, är Gottsunda och dess centrum föreslagen som en viktig knutpunkt för tänkt spårbunden trafik mellan ytterområdena och Uppsalas stadskärna. Förtätningen av Gottsunda och stadsdelarna runt omkring ligger helt i linje med kommunens tankar om en förstärkt stadsväv och stadsläkning av vissa områden. 2
Årsredovisning 2009 Byggstart i Gottsunda Centrum Det rivs, borras och byggs sedan i höstas i centrumet. Härliga ljud för oss som länge längtat efter att förnyelsen skulle starta på riktigt. Vi ägnar mycket kraft och tid åt planering så att byggnationen sker i samklang med den pågående verksamheten i centrumet och en viktig del är också att informera hyresgäster och besökande till centrumet om vad som sker och vad som planeras. Arbetsprocessen för hur det redan idag mycket goda kulturutbudet i centrumet ska stärkas och breddas håller på att konkretiseras. Ledorden är samarbete, samverkan och samnyttjande av lokaler. Vår vision är ett Kulturhus i Gottsunda Centrum och för att nå dit så är såväl nuvarande hyresgäster (Bibliotek, Gottsunda Dans och Teater och Konstjord), Kulturnämnd, Kulturkontor, kulturstrateger och kulturarbetare i och runt Gottsunda engagerade i processen. Försäljning av Kvarnen Kommufullmäktige beslutade 2008 att uppdra åt kommunledningskontoret tillsammans med Uppsala Kommuns Fastighets AB undersöka möjligheten att sälja Kvarnen. Tidpunkten kunde inte vara sämre då den stora konjekturnedgången kom straxt därefter. De få anbud som kom in var inte i nivå med bolagets värdering. Vid bolagets styrelsesammanträde den 8 juni 2009 beslutade styrelsen att ge uppdrag till vd att upphandla en mäklare för en försäljning av Kvarnen. Upphandlingen måste också ske i enlighet med lagen om offentlig upphandling. Det blev Catella som vann upphandlingen och nu har uppdraget och vi hoppas att det blir klart under våren 2010. Rivningsarbeten i gottsunda Centrum. 3
Uppsala Kommuns Fastighets AB Bolagets framtida roll Kommunfullmäktige i Uppsala Kommun beslutade i april 2009 att godkänna bolagets förslag till förnyelse av Gottsunda Centrum. Projektet är en större samhällsekonomisk investering om ca 500 mkr och innefattar förnyelse av såväl handels-, service som kulturverksamheter i centrumet. Även infrastrukturen kring centrumet berörs i hög grad då ny parkering, vägar och cirkulationsplatser projekteras och byggs. Projektet drivs i tre större etapper och beräknas vara klart 2012. Omfattningen och komplexiteten i projektet ger UKFAB en bred och förstärkt kompetens att planera, utveckla och förvalta stadsdelscentrum. I ÖP 2010 pekas på vikten att utveckla stadsstråk och kärnområden och kopplade till stråken ligger många stadsdelscentra och torg. De allra flesta av dessa fyller viktiga funktioner som mötes- och marknadsplatser och om de fungerar väl ger de också en social stabilitet till området. Erfarenhet visar dock att utan samlad insats så riskerar flera av dessa centrum och torg att utarmas och snarare bli en belastning för de boende och besökande än den naturliga tillgång de skall vara. Flertalet av centrumen/torgen innehåller också arkitektoniska värden vilka ska bevaras och vårdas. Med ovanstående som bakgrund har ledningen och styrelsen i UKFAB tillsammans med ägarna initiera en process kring UKFABs framtida roll som kommunens bolag/redskap för att utveckla och förvalta kommunens stadsdels- och närcentrum. Arbetet ligger också väl i linje med den av kommunen gjorda bolagsutredning vilken föreslår att kommunens bolag i större utsträckning ska renodla sin verksamhet. Bolagets förvärv av Storvreta centrum av Uppsalahem AB under 2009 kan ses som ett första steg i denna renodling. Resultat 2009 Bolaget gör återigen ett väldigt bra resultat, 8,7 Mkr i vinst före skatt. Det i sig är historiskt sett en hög siffrra, men då ombyggnationen i Gottsunda belastat resultatet med 8,4 Mkr är det underliggande resultatet drygt 17 mkr, vilket är är all-time-high. Med en soliditet på 23 % står bolaget starkt inför framtiden. Engagerad personal UKFAB har en relativt liten men kompetent organisation som utöver den vanliga förvaltningen nu också är djupt engagerad i flera större förnyelseprojekt. Jag vill framföra bolagets stora tack för fina insatser under det gångna året! Ove Jansson, VD 4
Årsredovisning 2009 Affärsidé, ägare och policy s En del av Uppsala kommuns verksamhet bedrivs i bolagsform, genom hel- och delägda bolag. De helägda kommunala bolagen finns i en aktiebolagsrättslig koncern där Uppsala Stadshus AB är moderbolag. De kommunägda bolagen har till ändamål att i första hand åstadkomma största möjliga samhällsnytta. Uppsala Kommuns fastighets AB (UKFAB) är ett allmännyttigt fastighetsbolag, som är medlem i SABO och Fastighetsägarna. UKFAB ägs till 100% av Uppsala Stadshus AB. Styrelsen utses av Uppsala kommun fullmäktige. Sammansättningen av styrelseledamöterna avspeglar de politiska partiernas representation i kommunfullmäktige. Bolagets VD Ove Jansson är även VD i systerbolaget Uppsala Parkerings AB (UPAB) och UKFAB har gemensam administration med UPAB. Kostnaderna belastar UKFAB som sedan fakturerar UPAB för utförda tjänster. Utfall avkastningskrav 1998-2009 (Tkr). Den kommunala verksamheten som bedrivs i bolagsform regleras i årliga ägardirektiv, avkastningskrav och utdelningsprinciper fastställda av Kommunfullmäktige, som beslutade om följande ägardirektiv inför 2009: UKFAB ska vara kommunens redskap för att bygga och förvalta lokaler och centrumanläggningar. UKFAB skall erbjuda, om kommunen begär det, minst 5 % av nyuthyrningen i vardera området per år till personer som av särskilda ekonomiska och/eller sociala skäl inte kan få en bostad på egen hand. Dessutom har kommunfullmäktige fastställt följande avkastningskrav för bolaget: Marknadsvärdet på bolaget skall på medellång sikt (5-10 år) stiga realt med 5 % per år. (Värdestegringskravet behöver ej uppfyllas varje enskilt år men skall kunna avläsas vartannat eller vart tredje år.) Ändamål enl bolagsordningen: Uppsala Kommuns Fastighets AB har till uppgift Att med iakttagande av kommunallagens bestämmelser projektera, bygga, äga och förvalta centrumanläggningar och bostäder inom Uppsala kommun. Andel av bostadslägenheterna som hyrs av Uppsala kommun fördelat på bostads-sociala kontrakt, vård-/ gruppboende och äldreboende. 8% 6% 9% Utfall Avkastningskrav 77% Bostadssociala kontrakt Vård-/gruppboende Äldreboende Privata hyresgäster 5
Uppsala Kommuns Fastighets AB Affärsidé, ägare och policy s (forts) Den 25 aug. 2008 antog Uppsala Kommunfullmäktige en Policy för hållbar utveckling som ett verksamhetsövergripande styrverktyg i kommunens arbete. (Policyn ersätter de tidigare policyerna för folkhälsa, jämställdhet, handikapp, integration och miljö). Policyn har tre utgångspunkter för att leda kommunens arbete: - De mänskliga rättigheterna som betonar allas lika värde, delaktighet, inflytande. - Ett ansvarsfullt resursutnyttjande för att säkra miljö, folkhälsa, biologisk mångfald samt för att motverka klimatförändringar. - Tillväxt för att säkra kunskapsutveckling och företagssamhet. I policyn finns sju inriktningsmål utan inbördes ordning som alla bidrar till en hållbar utveckling. Här följer en kort beskrivning av bolagets arbete med inriktningsmålen: Mål 1. Uppsalaborna är delaktiga i samhällsutvecklingen och har förtroende för demokratin Vid större förändringar i våra fastigheter har vi en dialog med berörda i olika skeden så att alla får en möjlighet att lämna synpunkter. (Som berörda räknas inte bara hyresgäster utan även besökare till anläggningarna och kringboende). Vid mindre förändringar sker detta alltid i samråd med hyresgästen. Vi genomför även regelbundet medborgardialoger i olika former och kundenkäter. I förnyelsen av Gottsunda Centrum arbetar vi extra mycket med att göra stadsdelens invånare delaktiga och har tillsatt en särskild informations-/kommunikationsansvarig i projektet. Delaktighet ges bl.a. genom annonsering, informationsmöten och en särskild webbplats. Mål 2. Uppsalaborna har arbete och Mål 7. Uppsala har ett bra företagsklimat Uppsala Kommuns Fastighets AB ger genom våra lokaler möjlighet för olika verksamheter att etablera sig och skapa sysselsättning inom främst handel, kultur, vård och omsorg. I förnyelsen av Gottsunda Centrum arbetar vi dessutom för att få in aktiviteter med influenser från andra kulturer och i den kommersiella handeln stödja lokala aktörer. Vår målsättning är att kunna erbjuda våra kunder bra lokaler till rimliga priser. I Storvreta Centrum arbeta vi med att få en mer sammanhållen företagsgrupp med gemensamma satsningar. 6
Årsredovisning 2009 Mål 3. Uppsalaborna känner sig trygga Uppsala Kommuns Fastighets AB verkar för en trygg närmiljö och samarbetar med andra organisationer i Uppsala för säkra stadsdelar. Belysning spelar en stor roll, och då våra fastighetsförändringar omfattar fasader och promenadstråk lägger vi vikt på en bra belysning som förbättrar tryggheten. Bolaget deltar i det lokala arbetet med återkommande inventeringar av tryggheten i närområdet I Gottsunda centrum och Kvarnen har vi väktare för att förstärka tryggheten. Vi arbetar också aktivt med vår krishantering och försöker i det arbetet även fånga in våra lokalhyresgästers intressen. Bolaget har under 2008 åtgärdat de sista enkelt avhjälpta hinder som identifierades i tillgänglighetsinventeringen 2006. Sedan 2006 görs tillgänglighetsprojektering inför samtliga fastighetsarbeten. Mål 4. Uppsalaborna är jämställda I bolagets uthyrningspolicy framgår att val av hyresgäst inte sker genom favorisering, vänner eller släktingar till våra anställda, ekonomisk ersättning utanför hyra eller skillnad i ras eller trosbekännelse. Inte heller skall hyresgästers ställning i samhället ge förmåner i uthyrningsprocessen. Vår affärsidé för förnyelsen av Gottsunda Centrum har följande lydelse: Gottsunda Centrum ska med ett brett utbud av mat, serveringar, shopping, service och kultur locka den upplevelsesökande och mångkulturella konsumenten, oavsett kön, ålder eller tillhörighet. Mål 5. Uppsalaborna har ett hälsosamt liv och Mål 6. Uppsala bidrar till att hindra klimatförändringen Bolaget har sedan 2003 ett miljöledningssystem. Sedan miljöledningssystemet infördes har det efter hand kommit att inkludera även arbetsmiljö, kvalitet och skydd mot olyckor. Våra övergripande miljömål är: Effektivare energianvändning, Förbättrad inomhusmiljö och godare arbetsmiljö, Ökad hushållning med resurser samt Färre farliga ämnen i verksamheten, byggnadsmaterial och ytskikt. Bolaget för en aktiv personalpolitik omfattande bl.a. avtal med en företagsläkare som genomför årliga hälsokontroller. I våra fastigheter värderar vi den sociala miljön högt och strävar efter att skapa mötesplatser för människor från alla ålders- och samhällsgrupper. I vår byggnadsprojektering är miljöfrågor prioriterade och större projekt styrs alltid egna miljöplaner. Särskilt strävar vi efter att få så energieffektiv teknik som möjligt, samt att välja material med så liten miljöpåverkan som möjligt. Vår fastighetsdrift optimeras kontinuerligt för att effektivisera den energianvändning vi har idag. 7
Uppsala Kommuns Fastighets AB Marknad Fastighetsmarknaden i Uppsala är under fortsatt tillväxt och produktionen av bostäder ökar trots lågkonjunkturen. Uppsala är en framtidsstad med stora utvecklingsmöjligheter. Befolkningen ökar, antalet människor som arbetar ökar, nya stadsdelar växer fram och innerstaden förnyas. Uppsala är en av de kommuner där det just nu byggs flest bostäder per invånare. Bostadmarknaden De senaste åren har befolkningen i Uppsala ökat med drygt 3 000 personer per år och 2009 var ökningen rekordhöga 4 083 personer. År 2030 beräknas invånarantalet i kommunen ha ökat till närmare 235 000. Stadens två universitet bidrar till en ung befolkning och till den framåtanda som präglar Uppsala. Det centrala läget i Mälardalen, närheten till Arlanda och den höga kompetensen inom många områden gör Uppsala attraktivt. I Uppsala finns cirka 16 000 företag och förutsättningarna är goda för att driva affärsverksamhet. Uppsala har stått stark i lågkonjunkturen med fortsatt hög tillväxt vilket kan bero på att Uppsala har många yrkesverksamma inom tjänstesektorn vilken inte är lika konjunkturberoende som till exempel industrin. Uppsala stoltserar redan med ett nytt spektakulärt konsertoch kongresshus och 2011 står även nya Resecentrum klart, som inte bara skapar ett nytt stationsområde utan växer med ny bebyggelse av kontor, parker, torg och bostäder. Behovet av bostäder växer när företagandet och antalet invånare ökar. För att stärka attraktionskraften och för att möta den förväntade befolkningsökningen är det viktigt att erbjuda förutsättningar för attraktiva boendemiljöer, en mångfald av arbetsplatser, utbildningsmöjligheter, kultur, kommersiell service, en levande stadskärna och bra kommunikationer. För att den ekonomiska tillväxten ska vara hög är det avgörande att bostadsbyggandet ligger på en hög nivå samtidigt som infrastrukturen utvecklas. Nyproduktionen i Uppsala har de senaste åren legat över Uppsala kommuns mål på 1 000 nya bostäder per år. Allmännyttan utreds Den svenska allmännyttan är idag ifrågasatt. Fastighetsägarna har anmält det svenska systemet till EU då det anses begränsa privata fastighetsägares möjlighet att ta ut önskad hyra samt att de anser sig diskriminerade på grund av subventioner till allmännyttiga företag. Att inte ta ut maximal vinst kan ses som ett otillåtet kommunalt stöd enligt EU-regler, vilket inte får ges till konkurrensutsatt verksamhet. Utredningen om detta EU, allmännyttan och hyrorna, presenterades under 2008 och visar två olika alternativ för allmännyttans framtid; ett affärsmässigt alternativ och ett självkostnadsalternativ. 8
Årsredovisning 2009 Under 2009 har förslaget reviderats och ett tredje alternativ, en kompromiss, har presenterats. Där har man tagit hänsyn till det förslag som SABO (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag) tillsammans med Hyresgästföreningen presenterat, där allmännyttan bedrivs affärsmässigt, dock utan krav på vinstmaximering, vilket innebär att företagen kan ta ett fortsatt socialt ansvar och fortsätta erbjuda bra bostäder till alla. SABO ställer sig även positiv till ett avskaffande av den hyresnormerande rollen. Ekonomi & handel Världsekonomins tillväxt under 2009 blev för första gången sedan oljekriserna på 70-talet negativ. Botten bedöms dock nu vara nådd vilket i sig är ett positivt besked. Stora penning- och finanspolitiska stimulansåtgärder tillsammans med en rekordlåg ränta har fått effekt på efterfrågan och ger tillsammans med en ökad optimism anledning att prognostisera en positiv global tillväxt under 2010, men det dröjer till år 2011 innan världsekonomin når en mer normal tillväxttakt. Svensk ekonomi har drabbats relativt hårt, BNP minskade i fasta priser med 4,9 % under 2009. Hushållens konsumtion stod emot lågkonjunkturen ganska bra och sjönk endast under 2009 med 0,8 %. Hushållens förtroende för den egna ekonomin och för ekonomin som helhet ökade markant under hösten 2009. För de som har arbete ser läget inför 2010 positivt ut, köpkraften stärks bland annat genom låg inflation, sänkta skatter och ett lågt ränteläge. Orosmolnen utgörs av den stigande arbetslösheten under 2010 och att räntan kommer att stiga från nuvarande rekordlåga nivåer. Detaljhandel svajade en hel del under 2009 en svag vår följdes av en stark sommar, stabil höst och en kraftig julspurt. Tillväxttakten blev för helåret imponerande 2,8 % i fasta priser. Sällanköpshandeln har en något högre tillväxttakt än dagligvaror. En del branscher har dock haft det svårt t.ex. byggvaror, leksakshandeln och bokhandeln har knappt haft någon försäljningsutveckling alls och möbler, elektronik och guldsmedshandeln uppvisade minussiffror för 2009. Systembolaget, livsmedelshandeln samt sport- och fritidshandeln visar starkare siffror än genomsnittet. Under 2010 kommer höjd ränta och ökad arbetslöshet bromsa detaljhandelns tillväxt. Positiva effekter i form av lägre skatter, minskat sparande och ökad optimism gör dock att HUI spår en tillväxttakt på ca 2,5 % i fasta priser. Detaljhandelsfastigheter har klarat krisen under 2009 ganska väl. Främst beror det på lågt ränteläge och att den privata konsumtionen trots allt har fungerat väl. Centrumfastigheter bedöms vara relativt stabila investeringsobjekt förutsatt att förvaltning och utveckling av marknadsplatsen sker på ett aktivt sätt. Detaljhandelsmarknaden i Uppsala är hyggligt stabil då Uppsala kommun har en positiv inflyttning vilket ger ett ökat konsumtionsunderlag. Tjänstesektorn är också relativt stor vilket ger mindre påverkan på arbetslöshet samt en köpkraft utöver genomsnittet. Global Tillväxt 6 Reporäntadiagram 5 10% 4 9% 8% 3 7% 2 6% 1 5% 4% 0 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 3% -1 2% 1% -2 0% Page 1 1994 Juni 1995 Juni 1996 Juni 1997 Juni 1998 Juni 1999 Juni 2000 Juni 2001 Juni 2002 Juni 2003 Juni 2004 Juni 2005 Juni 2006 Juni 2007 Juni 2008 Juni 2009 Juni Page 1 9
Uppsala Kommuns Fastighets AB Kunder Kundundersökning Sedan 2004 använder UKFAB återkommande kundenkäter som underlag för vårt förbättringsarbete. Vi mäter våra hyresgästers syn på bl a hyra, service och felanmälan mm. Mätningarna visar att hyresgästernas förtroende för UKFAB är genomgående högt, men att det finns saker som behöver förbättras. För att följa upp de åtgärder som genomförs kommer nya mätningar att ske regelbundet. I den senaste undersökningen (våren -09) fick UK- FAB det genomsnittliga helhetsbetyget 7,4 (skala från 1 10) av bostadshyresgästerna. Detta på en fråga där hyresgästerna fått föreställa sig den perfekta hyresvärden och ange hur nära eller långt ifrån detta ideal UKFAB ligger. Det är en ökning med 0,3 enheter jämfört med 2006 års undersökning och 1 hel enhet bättre sedan den första mätningen 2004. Kundstruktur Kontraktsportföljen omfattar 562 avtal varav 466 avser bostäder. Bostadskontraktens hyresvärde uppgår dock bara till ca 1/3 av kontraktsportföljens totala hyresvärde. De tidsbestämda avtalen har en genomsnittlig löptid om 2,4 år. Största enskilda kund är Uppsala kommun och dess koncern som hyr 29 % av bolagets ytor, dessutom hyrs 6 % av hyresgäster som finansierar sin hyra genom kommunbidrag. Näst största kunder är ICA och Uppsala Läns Landsting som hyr 7 % vardera. Fastighetsbeståndet UKFAB äger 9 fastigheter med 30 306 m² (482 st) bostadslägenheter och 47 325 m² lokaler, alla belägna i Uppsala kommun. Av beståndet finns 10 930 m² (150 st) bostäder och 5 601 m² lokaler i stadskärnan och 18 739 m² (321 st) bostäder och 38 119 m² lokaler i stadsdelen Gottsunda, koncen trerat i huvudsak till Gottsunda Centrum. Dessutom har under året förvärvats 637 m² (11 st) bostäder och 3 605 m² lokaler i stadsdelen Storvreta. Gottsunda Centrum Gottsunda Centrum är ett stadsdelscentrum beläget i Uppsalas sydvästra del. Centrumet har förutom butiker ett stort utbud av service och rekreationsmöjligheter. I anläggningen och dess närhet finns såväl skola, förskola, vårdcentral, kyrka, äldreboende och bibliotek som bad- & sporthall. Gottsunda Centrum byggdes på 70-talet och utgörs i dag av ett drygt 20-tal butiker, restauranger och kommersiell service på en yta om ca 9 300 m², varav 5 700 m² utgörs av dagligvaruhandel. Centrumet har även en betydande allmännyttig service fördelad på 28 000 m². I direkt anslutning till centrumet finns drygt 500 parkeringsplatser. Integrerat med centrum ligger 318 st bostäder (17 700 m²). Året som gått - Den 27 april beslutade kommunfullmäktige att godkänna bolagets planer på förnyelse av Gottsunda Centrum. Detta har följts av ett intensivt arbete med upphandling och förberedande arbete. Den 2 okt tog vi det första spadtaget. Evakueringslokaler var då redan färdigställda för flera av våra hyresgäster som ska användas tillfälligt under ombyggnadstiden. Byggprocessen startade i november 2009 och planeras pågå under tre år i tre större etapper - Under hösten var det även byggstart för Mötesplats Treklangen. Här kommer verksamheter inom kommun, landsting och polis tillsammans med lokala verksamheter från Gottsunda att samarbeta för de boende i Gottsundaområdet. 10
Årsredovisning 2009 11
Uppsala Kommuns Fastighets AB - Apoteksbutiken i anläggningen har privatiserats och ingår numera i Medstop Apotek. - Energibrunnar har borrats och bergvärme har tagits i drift för bostäderna på Flöjtvägen 1. - Systembolaget flyttade till ett tillfälligt läge m.a.a. Förnyelsen av Centrum. I samband med detta konverterades butiken till självbetjäning. Gottsunda framöver Förnyelsen av Gottsunda Centrum är motorn i en större förändringsprocess i stadsdelen. Utvecklingen kännetecknas av de fyra kärnvärdena integration, vitalisering, identitet och trygghet. Byggprocessen för centrumförnyelsen har startat i november 2009 och planeras pågå under tre år i tre större etapper. Samrådshandlingar för detaljplan gällande ny parkering och infrastruktur vid centrumanläggningen skickas ut under våren 2010. Förutom den stora förnyelsen av själva centrumanläggningen deltar UKFAB aktivt i andra processer som rör Gottsundas utveckling, bland annat i den stadsdelsutvecklande processen som går under namnet Gottsunda processen och skapandet av ett socialpedagogiskt och kulturellt centrum i Treklangen. I arbetet med att stärka identiteten och integrationen är kultur och fritidsaktiviteter viktiga bärare. Det är UKFABs ambition att låta de befintliga fritids- och kulturaktiviteterna växa och addera verksamheter som ökar attraktionsvärdet för barn, ungdomar och vuxna. I enlighet med UKFABs ägardirektiv att utveckla Gottsunda ur ett stadsdelsutvecklingsperspektiv- har tre viktiga verksamhetsområden identifierats där fastighetsbolaget kan bidra till utvecklingen; skapandet av ett kulturhus och ett ungdoms/allaktivitetshus samt förbättrade förutsättningar för idrott och idrottsföreningar. Kvarnen Kvarnen vid Vaksalatorg är ett inomhuscentrum i anslutning till stadskärnan. Kvarnen byggdes 1984 och består av en inomhusgalleria om 5 601 m² med 150 st (10 930 m²) bostadslägenheter ovanpå. I källarplanet finns ett P-garage med ca 300 platser. Året som gått - Apoteksbutiken i anläggningen har privatiserats och ingår numera i Kronans droghandel - Garage renovering slutförd Kvarnen framöver Kvarnens närområde fortsätter att utvecklas kraftigt. Uppsala Konsert & Kongress och Resecentrum har gjort att Uppsalas centrum numera sträcker sig ända mot Vaksala Torg. Förtätning skapar nya bostäder, tex där Korskyrkan tidigare låg. Omprofileringen av Kvarnens utbud mot konceptet Livets Goda har börjat ge mätbara resultat. Både besöksfrekvens och butikernas omsättning ökade 1:a halvåret 2009 jämfört med motsvarande period 2008 trots den kraftiga konjunkturnedgången hösten 2008. Konceptet innebär att en koncentration av utbud inriktat mot vardagsupplevelser för kropp och själ i form av god mat, kroppsbehandlingar o.dyl. Den 25/2 2008 beslutade Kommunfullmäktige att ge bolaget i direktiv att i samarbete med kommunstyrelsen förbereda ett förslag till försäljning av Kvarnen. Detta då fastigheten ur ett kommunalt perspektiv kan anses vara färdigutvecklad. Bolaget arbetade under våren/ sommaren 2008 med att sondera marknaden och hitta intressenter men finanskrisen hösten -08 gjorde att arbetet fick avbrytas. Då finansmarknaden nu har stabiliserats har arbetet återupptagits. Bl.a. upphandlades en mäklare under hösten/vintern -09 som under våren 2010 ska leta intressenter. 12
Årsredovisning 2009 Storvreta Storvreta ligger i ca 1,5 mil norr om Uppsala. Det goda läget gör att Storvreta är en attraktiv bostadsort med utmärkta pendlarförhållanden. I centrala Storvreta hittar man livsmedelsaffärer, restaurang, vårdcentral, apotek, bibliotek, skolor och daghem. Bolagets del (som kallas Storvreta Centrum) består av 6 butiker, bibliotek, kontor och vårdcentral. Året som gått - Den 1/7 förvärvade Bolaget 4 st fastigheter i Storvreta från Uppsalahem för 53,9 Mkr. Fastigheterna omfattar 4 242 m² varav 619 m² är bostäder (11 st). - En av bolagets första åtgärder i Storvreta var att inleda förhandlingar med Apoteksbolaget som hade beslutat att lägga ner Apoteket Björken, som var andrahandshyresgäst i Storvreta vårdcentral. Dessa förhandlingar ledde till att Apoteksbolaget etablerade ett nytt större Apotek i en annan av UKFAB:s fastigheter i Storvreta. Detta Apotek ingick i det kluster som idag är Kronans Droghandel. - De lokaler Apoteket lämnade i vårdcentralen har anpassats på beställning från Landstinget för att vårdcentralens verksamhet ska kunna växa. Storvreta framöver Bolaget avser att ta fram en utvecklingsplan under 2010. Dessutom har arbete med att skapa ett centrum -samarbete påbörjats. Vi räknar även med att en kontant-uttagsautomat kommer att etableras under våren 2010. Fastigheternas värde Fastigheternas bokförda värde uppgick till 300,7 Mkr (258,1). En intern värdering genomfördes vid årsskiftet varvid marknadsvärdet bedömdes till 713,3 Mkr (646,3) (Viktat direkavkastningskrav 7,07%). Direktavkastningen (beräknat enl Svenskt Fastighetsindex beräkningsmodell) för året uppgick till 5 % (6,9). 13
Uppsala Kommuns Fastighets AB Förnyelse av Gottsunda Centrum en samhällsekonomisk investering UKFAB driver sedan 2005 en förnyelseprocess i Gottsunda Centrum. Målet är att skapa en naturlig, trygg och trivsam mötes- och marknadsplats för alla, som erbjuder mycket mer än handel. Här ges stort utrymme åt kultur, social service samt hälsa och välbefinnande. Utvecklingen av centrum är även katalysatorn i en större förändringsprocess i området, som bidrar till den sociokulturella utvecklingen och som kännetecknas av fyra kärnvärden: Integration Vitalisering Identitet Trygghet mångkulturella inslagen i Gottsunda ska framförallt speglas i de olika restaurang- och cafékoncepten tillsammans med olika mångkulturella teman för centrumet som helhet. Till detta tillförs ett mer traditionellt utbud vilket tydliggör och förstärker de mervärden som redan idag finns i centrumet. Tillsammans ger detta en större attraktionskraft som kommer att öka andelen besökare från såväl de kringliggande stadsdelarna som nya kärnområden. Ett utökat kommersiellt- och serviceutbud och ett förtydligat kulturellt utbud kommer att göra Gottsunda Centrum till en naturlig mötes- och marknadsplats. De 14
Årsredovisning 2009 Förnyelsen av Gottsunda Centrum har genom hela den förberedande processen baserats på tre grundstenar enligt följande: Vision Gottsunda Centrum ska vara den naturliga, trygga och trivsamma mötes- och marknadsplatsen i Uppsala kommuns sydvästra region. Affärsidé Gottsunda Centrum ska med ett brett utbud av mat, serveringar, shopping, service och kultur locka den upplevelsesökande och mångkulturelle konsumenten, oavsett kön, ålder eller tillhörighet. Koncept Ett 45-tal butiker och verksamheter med tyngdpunkt inom mode & beklädnad, hem & fritid, konceptstarka restauranger, komplett serviceutbud samt verksamheter inom kultur, hälsa & välbefinnande. Utbudet inom olika branscher skall innehålla såväl välkända kedjebutiker som lokala starka aktörer. Händelser 2009: Beslut i UKFAB:s styrelse om upphandling och byggstart av förnyelsen. Upphandling av 7 entreprenader för bygg och installationer av Etapp 1. Beviljat bygglov oktober 2009. Första spadtaget 2009-10-02 Produktionsstart med rivning av fd Systembolag och Svensk kassaservice lokaler samt stängning av entré 5 för grundläggning av ny entré. Framtagande av modell i skala 1:400 över hela förnyelsen som ett led i informationsprocessen Fotodokumentation av anläggningen innan förändringen samt start av månatlig fotodokumentation som kommer att löpa hela projekttiden. Genomförande av medborgardialog som ett led i information till allmänheten. 15
Uppsala Kommuns Fastighets AB Projektbeskrivning i korthet Om- och tillbyggnationen av centrumet har startat startar under 2009 med färdigställande under 2012. Byggandet kommer att ske etappvis i tre större huvudetapper. Projektet är väl genomarbetat på såväl kostnads- som intäktssidan och vid all projektering är kommunens Policy för hållbar utveckling vägledande. En miljöplan är upprättad som stöd till projektledningen avseende bevakningen av förekommande miljöaspekter. Antalet butiker kommer att fördubblas från ca 20 till ett 45-tal och den uthyrbara ytan ökas från 17.000 kvm i ett plan till ca 26.500 kvm i delvis två plan. Utbyggnaden av den nya centrumanläggningen består av följande övergripande förändringar: Ett utvändigt entréstråk skapas med nya entrélösningar som inbjuder till trivsel och upplevelser. Stråket ska fungera som aktivitetsyta både för kommersiella och ickekommersiella ändamål och upplevas som levande och tryggt för besökarna under dygnets alla timmar. Utbyggnad av centrumet sker åt norr samt ett nytt våningsplan byggs över delar av centrumet. Entréer, fasader och alla lokaler kommer att moderniseras En central torgyta skapas som blir en mötesplats med bland annat sitt- och lekytor Yta för marknad skapas för att stärka det mångkulturella utbudet En ny infart och parkering byggs för att skapa bättre tillgänglighet till centrumet Kommunikationen med det övre planet sker genom rulltrappor samt via butiker i två plan med interna rulltrappor. Entré D omges av restauranger och serveringar. Kulturutbudet stärks och breddas genom, samverka, samarbete och samnyttjande av lokaler i ett kulturhus. Entré E blir en ny entré till planerat Kulturhus. Entré E blir hälsans entré med direkt ingång till bad och gym. Det övre våningsplanet får en tydlig inriktning mot mode & beklädnad, med goda siktlinjer och stort ljusinsläpp. Butikerna på det övre planet ges god synlighet och skyltfönstren kommer till stor del att vara synliga även från det nedre planet. Total projektkostnad d.v.s. investering i centrumbyggnaden, investering i vägar, cirkulationsplatser, parkering, inlastning och mark, markförvärv samt projektering, projektledning och byggherreskostnader är kalkylerad till 490 mkr. Projektkontor är etablerat i centrumet och projektstyrelsearbetet löper nu kontinuerligt. 3171 3104 3203 3272 3102 3103 3104 3106 TAK 3105 3107 3108 våning 1tr 3110 3109 3202 3101 3111 3172 3271 3273 3371 ENTRE A ENTRE B 3322 2171 INLASTNING INLASTNING ENTRE G INLASTNING 2107 2273 2271 2272 2302 2102 2305 2402 2105 entréplan 2101 2103 2104a 2104b 2106 2201 2275 2204 2202 2203 2206 2208 2301 2303 2304 2306 2401 2403 ENTRE A 2127 2128 2126 2125 2124 2228 2123 2122 2229 2227 2226 2129 2121 2231 2224 2225 2223 2222 2221 2307 2308 2404 ENTRE B ENTRE C ENTRE D ENTRE F ENTRE E 16 Dagligvaror Mode & Beklädnad Hem & Fritid Café & Restaurang Service Marknad Kultur Hälsa & Välbefinnande Kontor verkstad Övrigt 201
Årsredovisning 2009 Miljö Vårt ledningssystem UKFAB har sedan 2003 ett ledningssystem som verktyg för att organisera arbetet. Ledningssystemet formades ursprungligen enligt ISO 14001 men omfattar idag rutiner för: - Miljö (enligt ISO 14001) - Kvalitet (enligt ISO 9001) - Systematiskt Arbetsmiljöarbete (AFS 2001:1) - Systematiskt Brandskyddsarbete (SFS 2003:778) Hela ledningssystemet är elektroniskt dokumenterat på vårt intranät. Miljöarbete Miljöarbetet är en viktig beståndsdel av vår verksamhet eftersom miljöanpassning av fastighetsdriften i de flesta fall är samma sak som effektivisering av system. Ett systematiskt miljöarbete betalar sig långsiktigt i form av friska hus med låga drift- och underhållskostnader. Energi I enlighet med Uppsala kommuns klimatutmaning strävar bolaget för att uppnå en minskning av energianvändningen i fastighetsbeståndet med 20 % så snart som möjligt. Med bakgrund mot vilka energibesparingar som uppnåtts under de senaste årens miljöarbete samt vad som är planerat framöver i form av ombyggnationer och effektiviseringar har bolaget upprättat en handlingsplan som ett försök till planering och uppskattning om när kommunens mål kan uppnås. Det bör påpekas att för UKFAB är detta inget nytt miljömål utan har funnits med på agendan under lång tid och konkret som miljömål sedan man aktivt började arbeta med miljöledning 2003. Vår åtgärdsplan för energianvändning och energieffektivisering kommer färdigställas under 2010. Den kommer tydliggöra var i fastighetsbeståndet de största energiförlusterna görs och fastigheterna kommer prioriteras bland annat med avseende på: - Vilka fastigheter som behöver åtgärda - Vilka åtgärder som krävs/är lämpliga - När ska åtgärderna genomföras För att uppnå målet måste den sammanlagda energi- Vårt bidrag till de nationella miljömålen För att minimera bolagets utsläpp av växthusgaser har bolaget under 2008 upprättat en handlingsplan för energieffektivisering. På detta sätt bidrar vi till Sveriges 1:a miljömål, Begränsad Klimatpåverkan. Miljöpolicy Uppsala Kommuns Fastighets AB strävar efter att effektivt nyttja energi och andra resurser så att vår belastning på miljön följer en hållbar utveckling. I vårt ägande och förvaltande av fastigheter söker vi ständig förbättring, med utgångspunkt i gällande lagstiftning och övriga krav som ligger på oss som fastighetsägare. Våra fastigheter ska genom miljöanpassat underhåll och minimering av miljöskadliga influenser ha en positiv påverkan på anställda, våra hyresgäster och besökare. 17
Uppsala Kommuns Fastighets AB användningen för fjärrvärme och el sänkas med ytterligare drygt 28 kwh/m2. En stor del av de åtgärder som planeras kommer att utföras inom ramen för utvecklingen av Gottsunda Centrum. Centrumet kommer att byggas ut och byggas om under 2009-2012 och energianvändningen är självfallet en fråga i fokus. Förhoppningarna är att energianvändningen i det nya centrumet ska kunna halveras jämfört med dagens genomsnittsanvändning. Lyckas denna satsning skulle resultatet kunna ha en sådan genomslagskraft på den totala energianvändningen att målet med 20 % minskning av totalanvändningen skulle kunna uppnås enbart genom ombyggnationen och alltså vara mätbart redan 2011-2012. Oavsett resultatet av ombyggnationen kommer naturligtvis satsningar på effektiviseringar att fortsätta i övriga delar av fastighetsbeståndet. 2009 har vi bl.a. genomfört följande energisatsningar: - Energideklarationer har färdigställts för samtliga fastigheter förutom Gottsunda 34:2 (klar under feb 2010), vilket är den fastighet där samtliga byggnader i Gottsunda centrum ingår (bostäder, centrum, skolor). Energifördelningen i Gottsunda centrum är komplicerad och arbete med att förenkla detta genomförs i förnyelseprojektet, där vi kommer få kontroll över samtliga ytor och hur de försörjs. Energideklarationerna har inte påvisat några alarmerande brister i energianvändningen. Vi har emellertid lyft fram redan kända förbättringsåtgärder som att arbeta mer med energieffektivisering av ventilation och belysning. Detta gör vi ständigt genom digitala driftoptimeringar och förbättring av teknik i samband med att den byts ut. - Belysningen för de allmänna utrymmena i Kvarnens bostäder har byggts om och armaturer och styrteknik har bytts till modernare utrustning med bättre energiprestanda. - Energibrunnar har borrats och bergvärme har tagits i drift för bostäderna på Flöjtvägen 1. Konverteringen till bergvärme innebär i sig inte en minskad energianvändning, men tillför fastigheten lokalt producerad energi, minskar våra uppvärmningskostnader samt är ett led i att pröva olika miljöteknik i vårt fastighetsbestånd. På sikt hoppas vi att investeringen tillsammans med andra insatser dessutom ska leda till ökat medvetande och minskad energianvändning hos våra hyresgäster. - Bolaget har anmält intresse och sökt EU-bidrag för att testa smarta fönster som genom en elektroniskt styrd folie möjliggör varierbar genomskinlighet och därmed minskar kylbehovet orsakat av solinstrålning. Miljösäkring av projekt UKFAB påverkar miljön främst genom materialval och energianvändning. Därför försöker UKFAB genom miljöstyrning av projekten få resultat med miljövänliga materialval och energieffektiva installationer. Särskild vikt läggs vid att miljökrav/-aspekter prioriteras redan i förprojektering och inledande planering. - Under året har miljöplaneringen för förnyelseprojektet tagit verklig form. Entreprenörer och projektörer har informerats och utbildats i för projektet viktiga miljöaspekter. - Miljöpåverkan i Treklangens andra etapp har bevakats och följts upp. - Vi har börjat ställa krav om tydligare miljödokumentation också från entreprenörer i små projekt. 18