Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - skärpta åtgärder, objektsbeskrivning, uppdragsavtal och journal. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sina skyldigheter att vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna innan affärsförbindelsen etablerades. Uppdragsgivarna befann sig på distans när uppdragsavtalet ingicks. Uppgifterna om driftskostnader i objektsbeskrivningen har också granskats i beslutet, liksom uppdragsavtalet och journalen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en av uppdragsgivarna i ett förmedlingsuppdrag avseende en fastighet framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. Uppdraget sades upp av uppdragsgivarna innan det blev någon förmedling. På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet och kommit in med kopior av uppdragsavtalet, dokumentationen av åtgärder för att uppnå kundkännedom, objektsbeskrivningen och journalen. Han har även gett in en frågelista, ett fastighetsutdrag, en blankett för driftskostnader, en intagsblankett och ett dokument benämnd Annonsbanken. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) Anmälan Anmälaren har bland annat anfört att hon kontaktade NN i början av år 2014 därför att hon önskade att sälja sin fastighet. NN hade året innan värderat den. Efter det att uppdragsavtalet hade undertecknats tog det flera veckor innan NN åkte ut till fastigheten. Han skyllde på att han hade mycket att göra. Han hade även underlåtit att sätta upp en till-salu-skylt på fastigheten. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har bland annat noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Dokumentationen av åtgärder för att uppnå kundkännedom De två uppdragsgivarna var bosatta på en annan ort. NN har lämnat in en blankett Kundkännedom uppdragsgivare (IDkontroll). Blanketten är undertecknad av NN den 24 april 2014. Det framgår av blanketten att identitetshandlingarna för uppdragsgivarna kopierades den 2 maj 2014. För den ena uppdragsgivaren har namnet ändrats för hand på blanketten. Det finns ett dokument med kopior av uppdragsgivarnas identitetshandlingar. För den uppdragsgivare vars namn hade ändrats på blanketten, är namnet på identitetshandlingen detsamma som det ändrade namnet. Dokumentet är vidimerat av uppdragsgivarna. Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet har undertecknats av NN och av uppdragsgivarna den 24 april 2014. En av uppdragsgivarnas namn har ändrats för hand.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) Journalen I journalen är det antecknat att intagsbesiktningen gjordes den 16 april 2014. Därutöver är bland annat följande noterat den 24 april 2014. Kontroll över vem som har rätt att förfoga över fastigheten Kontroll av inskrivningsförhållande Erhållit uppdragsgivarens begäran att förmedlingsuppdraget ska påbörjas innan ångerfristen löpt ut Diskuterat och lämnat råd om utgångspris Verkat för att säljaren lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för köparen Inhämtat underlag till objektsbeskrivningen Den 2 maj 2014 är bland annat följande noterat i journalen. Förmedlingsuppdrag ingått Frågelista mottagen av säljaren, undertecknad av denna Objektsbeskrivningen godkänd av säljaren Den 10 juli 2014 finns det en anteckning om en skriftlig bekräftelse av uppsägningen från uppdragsgivarna. Journalen är inte undertecknad av uppdragsgivarna. Objektsbeskrivningen Fastighetens driftskostnader framgår inte av objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sina yttranden tillbakavisat kritiken. Han har bland annat uppgett följande. Anmälarens uppgift om att han besökte fastigheten ett par veckor efter det att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) uppdragsavtalet ingicks är felaktigt. Han och hans assistent besökte fastigheten den 16 april 2014 för att inhämta underlaget till objektsbeskrivningen och för att fotografera fastigheten. I samband med detta intag träffade han båda uppdragsgivarna. Beträffande skyltarna har han personligen satt upp skyltar vid infarten till samhället och vid fastigheten. Uppdragsavtalet Det är uppdragsgivarna själva som har ändrat namnet i uppdragsavtalet. De uppgifter som han hade fått från Lantmäteriet var tydligen fel. Avtalet skrevs den 24 april 2014 och skickades därefter till uppdragsgivarna för påskrift. Han fick tillbaka det den 2 maj 2014. Dokumentationen av åtgärder för att uppnå kundkännedom Han har tidigare haft ett förmedlingsuppdrag för en av uppdragsgivarna. I den nu aktuella affären träffade han uppdragsgivarna vid intagsbesiktningen av fastigheten. Uppdragsgivarna kopierade identitetshandlingarna och skickade dem till honom samtidigt med det undertecknade uppdragsavtalet. Gällande vidimeringen av identitetshandlingarna har han hänvisat till uppdragsgivarna, eftersom det var de som har gjort kopiorna. Journalen Samtliga punkter antecknade den 24 april 2014 genomfördes detta datum. Förmedlingsuppdraget skickades till uppdragsgivarna tillsammans med frågelistan, objektsbeskrivningen och informationen om driftskostnaderna. Uppdragsgivarna returnerade handlingarna den 2 maj 2014. Journalen har därefter skickats två gånger till uppdragsgivarna för påskrift, men de har inte skickat tillbaka den. Objektsbeskrivningen NN har uppgett att av någon anledning har driftskostnaderna inte kommit
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) med i objektsbeskrivningen. Han har dock fått uppgifterna från uppdragsgivarna. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Dokumentationen av åtgärder för att uppnå kundkännedom Enligt 2 kap. 2 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse samt vid enstaka transaktioner som uppgår till 15 000 euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses enligt 2 kap. 3 första stycket penningtvättslagen bland annat kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet samt inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Av 2 kap. 9 samma lag ramgår att kontrollen av kunden normalt ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller den enstaka transaktionen utförs. Av 11 Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna) framgår det att identitetskontrollen av en kund på distans ska ske genom att de grundläggande åtgärderna i 5-10 vidtas samt genom att kundens adress och en vidimerad kopia av kundens identitetshandling inhämtas.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) Av förarbetena om genomförandet av det tredje penningtvättsdirektivet (prop. 2008/09:70 s. 73) framgår det att även om en kund är känd sedan tidigare ska identiteten verifieras. Kraven i penningtvättsdirektivet innebär att kundens identitet ska styrkas på grundval av handlingar, uppgifter eller upplysningar från tillförlitliga oberoende källor. En källa är oberoende om uppgifterna verifieras av en annan person är kunden, som dock kan tillhandahålla de relevanta uppgifterna och handlingarna. Det avgörande är att verifikationen har gjorts av någon annan. Uppdragsgivarna har befunnit sig på distans. Det har därför ålegat NN att vidta skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom. NN har haft en skyldighet att kontrollera att de kopior av uppdragsgivarnas identitetshandlingar som han har mottagit från uppdragsgivarna var vidimerade av någon oberoende person. När detta saknats har det ålegat honom att ta kontakt med uppdragsgivarna och se till att han fick handlingarna bestyrkta på ett korrekt sätt. Det förhållandet att han tidigare har haft ett uppdrag att sälja en fastighet för en av uppdragsgivarna förtar inte hans skyldighet att uppnå kundkännedom innan den nya affärsförbindelsen etablerades. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN inte har uppnått kundkännedom om de två uppdragsgivarna innan affärsförbindelsen etablerades och att detta är varningsgrundande. Uppdragsavtalet Namnet på en av uppdragsgivarna har ändrats i samband med att avtalet undertecknades. Det är utrett i ärendet att detta har skett av uppdragsgivaren själv. NN har hämtat uppgiften om namnet från Lantmäteriet, och han har därför inte haft något skäl till att tvivla på att uppgiften inte stämde. Detta leder därför inte till någon åtgärd från inspektionens sida.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) Objektsbeskrivningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare, som är konsument, en skriftlig beskrivning av fastigheten en så kallad objektsbeskrivning. Enligt 18 andra stycket fastighetsmäklarlagen ska objektsbeskrivningen, när förmedlingen avser en fastighet, innehålla uppgifter om bland annat driftskostnader. I förarbetena till lagen (prop. 2010/11:15 s. 58) anges följande. En nyhet i förhållande till 1995 års lag är att objektsbeskrivningen även ska innehålla uppgift om fastighetens driftskostnader. Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. / -/ Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köparen kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon. NN har inte angett några driftskostnader i objektsbeskrivningen för fastigheten. Det framgår av hans yttrande att han har haft tillgång till uppgifterna. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NNs underlåtenhet att redovisa uppgifter om driftskostnaderna i objektsbeskrivningen motiverar en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att han har etablerat en affärsförbindelse med
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) uppdragsgivarna utan ha uppnått kundkännedom och för att han inte har uppgett driftskostnaderna i objektsbeskrivningen.