Brf Storstugan ÅRSREDOVISNING 2011 HSB Brf Storstugan i Täby Brf Storstugan är en av Täbys största bostadsrättsföreningar. Fastigheterna inrymmer elva trapphus med vardera 16 våningsplan och totalt 704 lägenheter.
Brf Storstugans årsredovisning 2011 Denna kopia av årsberättelsen delas ut till alla medlemmar. Ett underskrivet originaldokument med styrelsen och revisorernas påskrift förvaras i arkiv. Foto: Layout: Omslagsbild: Foto Christoffer Ericsson Maria Edelsvärd Johan Edelsvärd Johan Edelsvärd Maria Edelsvärd
Brf Storstugans årsredovisning Denna kopia av årsberättelsen delas ut till alla medlemmar. Ett underskrivet originaldokument med styrelsens och revisorernas påskrift förvaras i arkiv. Vid utdelning finner du kopior av de undertecknade originaldokumenten, som lösblad i årsberättelsen. Har du inte dessa kan de hämtas på områdeskontoret eller via föreningens hemsida www.brfstorstugan.com Innehåll Kallelse till årsstämma... 5 Ordförandens kommentarer... 6 Förvaltningsberättelse... 7 Resultaträkning...10 Balansräkning...11 Noter...15 Slutord...19 Revisionsberättelse...20 Vision...22 Policy...23 Finanspolicy för Brf Storstugan...24 Upphandling av tjänster eller varor 26 Lokaluthyrning...27 Information till den boende...28 Motioner...29 Täby Fjärrvärme AB...30
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse. Övriga delar av årsredovisningen är resultat- och balansräkning med tillhörande notförteckning, som i siffror visar verksamheten. Av notförteckningen framgår detaljinformation om vissa poster i resultatoch balansräkningen. Förvaltningsberättelsen talar om verksamhetens art och inriktning t.ex. beskriver fastigheten, utfört underhåll under året, avgifter, ägarförhållanden, d.v.s. antalet medlemmar med eventuella förändringar under året samt vilka som haft uppdrag i föreningen. Även förväntad framtida utveckling belyses kort i förvaltningsberättelsen. RESULTATRÄKNING Visar vilka intäkter och kostnader föreningen haft under året. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening gäller det nu inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord skall årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader (inklusive avsättning till fonder) som förväntas uppkomma. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott) ska hanteras. AVSKRIVNING Här redovisas årets kostnad för nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar, d.v.s. byggnader och inventarier. Anskaffningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda ekonomiska livslängd och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns avskrivning. I not till byggnader och inventarier framgår den ackumulerade avskrivningen, d.v.s. den totala avskrivningen föreningen gjort under årens lopp på de byggnader och inventarier som föreningen äger. JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER Antingen intäkter eller kostnader som inte är en del av den normala verksamheten, t.ex. nedskrivning av fastighetens värde, ränteeftergifter och låneeftergifter. BALANSRÄKNING Visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas dels anläggningstillgångar såsom byggnader, mark och inventarier samt långfristiga placeringar dels omsättningstillgångar såsom avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På skuldsidan redovisas föreningens egna kapital, fastighetslån och kortfristiga skulder. Det egna kapitalet indelas i bundet eget kapital, insatser och upplåtelseavgifter och fritt eget kapital, som innefattar årets resultat och resultat från tidigare år (dispositionsfond och balanserat resultat). ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. KASSA OCH BANK (likvida medel) Kontanter och andra tillgångar som snabbt kan omvandlas till pengar. LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder som bostadsrättsföreningen skall betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan, t.ex. fastighetslån. KORTFRISTIGA SKULDER Skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t.ex. leverantörsskulder. FONDER FÖR YTTRE OCH INRE UNDERHÅLL Enligt stadgarna för de flesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen upprätta underhållsplan för föreningens hus. I enlighet med denna plan skall årligen avsättningar göras till en fond för yttre underhåll, vilket säkerställer att medel finns för att trygga underhållet av föreningens hus. Stadgarna reglerar även om bostadsrättsföreningen skall avsätta medel till fond för inre underhåll. Fondbehållningen i årsredovisningen utvisar den sammanlagda behållningen för samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. Tillgodohavanden i fonden för yttre och inre underhåll redovisas på skuldsidan i balansräkningen. STÄLLDA PANTER Avser i föreningens fall de säkerheter, pantsättningar och fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för t.ex. erhållna lån. ANSVARSFÖRBINDELSER Åtaganden för föreningen som inte redovisats som kort eller långfristig skuld eller avsättning. Kan vara borgensförbindelser enligt avtalsenligt åtagande, som föreningsavgäld. LIKVIDITET Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t.ex. vatten, el, löner, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens likvida tillgångar med dess kortfristiga skulder. Är de likvida tillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. SOLIDITET Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina långfristiga skulder. Soliditeten erhålls genom att jämföra summan av eget kapital och yttre fond med summa tillgångar. Riktvärde för soliditeten är minst 15%. 4
KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA Förslag till dagordning Medlemmarna i HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby kallas härmed till ordinarie föreningsstämma. Tid: Tisdagen den 24 april, 2012, kl. 19.00 Plats: Bibliotekets Hörsal, Attundafältet 14, plan 3 1. Öppnande samt val av stämmoordförande 2. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 3. Godkännande av röstlängd 4. Fastställande av dagordning 5. Val av två personer att jämte stämmoordföranden justera protokollet samt val av rösträknare 6. Fråga om kallelse behörigen skett 7. Styrelsens årsredovisning 8. Revisorernas berättelse 9. Beslut om fastställande av resultaträkning och balansräkning 10. Beslut i anledning av föreningens resultat enligt fastställd balansräkning 11. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna 12. Fråga om arvoden för styrelseledamöter och revisorer för mandatperioden till nästa ordinarie stämma, samt principer för andra ekonomiska ersättningar för styrelseledamöter 13. Val av styrelseledamöter Fem ledamöter skall väljas på två år. Mandatperioden går ut vid kommande ordinarie föreningsstämma för Ingrid Toll, Rolf Pejnefors, Johan Edelsvärd och Daniel Tuvesson. 14. Val av en revisor och en revisorssuppleant 15. Val av valberedning 16. Val av nio ombud till stämman 2012 i HSB Stockholms distrikt Nordost 17. Fjärrvärme Täby Fjärrvärme AB 18. Föreningens förvaltning Stugab AB 19. Information om pågående arbeten 20. Övriga frågor (endast till diskussion där beslut ej kan fattas) 21. Avslutning 5
Ordförandens kommentarer Brf Storstugan har lämnat ännu ett aktivt och framgångsrikt år bakom sig. Under det gångna året har styrelsen arbetat med att överföra förvaltning och lokalvård till egen regi. Genomförd enkätundersökning utvisar att våra boende anser att boendet håller hög kvalité och att lokalvården har förbättrats kraftigt, vilket är glädjande att konstatera. Det största projektet under det gångna året har varit att slutföra och färdigställa ombyggnaden av ventilationsaggregaten i samtliga lägenheter. Den stora kostnaden, ca 23 miljoner kronor, utgör en del av det negativa resultatet. Storstugan behåller sin position som en av de mest eftertraktade bostadsrättsföreningarna i Täby. Vi konstaterar att priserna på våra bostadsrätter har bibehållits och att de är väsentligt högre än i närliggande föreningar. Styrelsen har arbetat aktivt för att Storstugans boende skall erbjudas flera faciliteter, såsom ökade öppettider på kontoret, tillgång till ny bastu med bubbelpool och uppgradering av samtliga lägenheters bredbandsuppkoppling till 1 Gbit/s. Vi har också kunnat erbjuda aktiviteter i form av en mångfald kurser och cirklar, vilka hållits i våra lokaler. Förutom styrelsens engagerade medlemmar spelar vår förvaltningspersonal en viktig roll när det gäller den vardagliga trivseln för våra boende. Vi eftersträvar alla en positiv och hjälpsam attityd, vilket är grunden för en god atmosfär. Det finns en stolthet över att arbeta i Storstugan, en stolthet som också skapar arbetsglädje. Denna arbetsglädje kommer alla våra boende till del. Styrelsens medlemmar och förvaltningspersonalen tackar för det gångna året och ser fram emot ett fortsatt nära samarbete med våra boende i positiv och konstruktiv anda. Lars Biertz Ordförande 6
Förvaltningsberättelse Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby avger härmed redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2011-01-01-2011-12-31. Styrelsen hade 2011-12-31 följande sammansättning: Lars Biertz, ordförande Johan Edelsvärd, vice ordförande Jens Modin, ekonomiansvarig Daniel Tufvesson, sekreterare Lisbet Lissgärde, studieorganisatör Peter Hobsjö Rolf Pejnefors Ingrid Toll Lars Lindström, utsedd av HSB Stockholm Mandatperioden går ut vid kommande ordinarie föreningsstämma för Daniel Tufvesson, Rolf Pejnefors, Johan Edelsvärd och Ingrid Toll. Fyra ledamöter skall väljas på två år. Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av Lars Biertz, Johan Edelsvärd, Jens Modin och Daniel Tufvesson med två i förening. Revisorer Revisor har varit Hans Nordstedt med Jan-Ola Tisér som suppleant, valda av föreningen, samt Per Engzell, Engzells Revisionsbyrå, utsedd i samråd med HSBs Riksförbund. Distriktsstämma i HSB Stockholms distrikt Nordost Föreningens ombud har varit: Alla ordinarie ledamöter i styrelsen. Valberedning Valberedningen har bestått av Eivor Jansson, Marianne Knutsson, Elna Lind och Kjell G Pettersson som också är sammankallande. Sammanträden Ordinarie föreningsstämma hölls den 19 april 2011. Informationsmöte hölls den 6 december 2011 om budget 2012 samt om pågående och kommande arbeten i fastigheten. Styrelsen har under året hållit 12 (12) protokollförda sammanträden. Förvaltning Teknisk och ekonomisk förvaltning har utförts av AdEx fastighetsutveckling AB (1 januari 14 september 2011). Stugab AB (15 september 31 december 2011) Förvaltare för det tekniska har varit Krister Grufman anställd av AdEx och Christoffer Ericsson anställd av Stugab AB. Lägenhetsöverlåtelser Av föreningens 704 lägenheter har under året 73, alltså 6,6 % (50=7,1 %, siffrorna inom parentes avser föregående år) överlåtits. Fastigheterna Bostadsrättsföreningen består av 704 lägenheter och 11 lokaler. Den totala ytan är 57 373 m², varav lokalyta 877 m² och lägenhetsyta 56 496 m². Föreningens mark omfattar 55 169 m². Husen byggdes åren 1968-1971. Entreprenörer Lokalvård har utförts av Stugab AB Felanmälan har under kontorstid mottagits av AdEx/ Stugab. Under icke kontorstid har Jourmontör AB tagit emot felanmälningar. Akuta reparationsarbeten under ordinarie arbetstid har utförts av AdEx/Stugab. Otis AB har utfört underhållsoch jourservice på hissarna. Q-Park AB har ansvarat för bevakning av och åtgärd vid felaktigt uppställda fordon inom vårt markområde. Green Landscaping har utfört sommar- och vinterskötsel av vårt markområde. Electrolux har, huvudsakligen, svarat för reparationer av utrustningen i våra tvättstugor. Säkerhet Ordningsbevakning SOB AB (fd. Roslagens hundbevakning) har anlitats som störningsjour. Utöver löpande underhåll har följande större arbeten utförts: Under året har två (tre) försäkringsskador inträffat. Under sommarperioden har sommarluckor varit monterade i värmeväxlarna för att nattetid minska värmetillförseln till tilluften. 7
Förvaltningsberättelse forts. Underhållsplan Den årliga besiktningen av föreningens gemensamma utrymmen och markområden genomfördes 2011-11-18. I samband med besiktningen reviderades underhållsplanen samt beslutades att under år 2011 skulle bland annat följande utföras: Byte av fläktaggregat till bostäder i sju fastigheter. Projektet är nu färdigställt för alla lägenheter. Övrigt Boendeenkäten för år 2011 besvarades av 261 boende = 37,1 % (184=26,1 % ) Kultur-, studie- och fritidsverksamhet Brf Storstugan har under 2011 kunnat erbjuda följande kurser, cirklar, föreläsningsserier och informationsträffar: Akvarellmålning - 4 kurser Antika Rom - 4 kurser Bridge - 1 kurs Feng shui 1 kurs Kalligrafi - 2 kurser Lär känna din förening - 2 kurser Opera - 1 serie Sticka tillsammans - 2 cirklar Vinprovning - 2 kurser Qi gong - 4 kurser Ledare har rekryterats dels ur de egna leden, dels externt. Deltagare i akvarellmålning, kinesisk kalligrafi och stickcirkeln har under fyra dagar ställt ut sina alster vid två tillfällen. En boulegrupp med deltagare från Storstugan, Kullagränd, Lyktan och andra grannföreningar har träffats några gånger i veckan under det varmare halvåret. Vår tennisbana har stått till medlemmarnas förfogande. Fotoklubben har haft sju månadsmöten i Marknadssalen och utflykter i april, juni och oktober. Juniutflykten var en Minifotomara. Under hösten har klubben haft en fotokurs: Hur du får ut mer av din digitalkamera. Fem träffar under oktober - november med 13 deltagare inklusive kursledaren, Hassan Nadjafi. Årets bild 2011: Svan, fotograf: Hassan Nadjafi. Information om kultur-, studieoch fritidsverksamhet har fortlöpande lämnats i tidningen Storstugenytt - som delas ut till samtliga 704 hushåll - på föreningens hemsida www.brfstorstugan.com, på anslagstavlorna och informationsskärmarna i samtliga entréer. Under 2011 har följande lokaler och anläggningar stått till medlemmarnas förfogande: Marknadssalen, Gustaf Bergs väg 17 Åkerbysalen, Åkerbyvägen 86 Hobbylokal, Åkerbyvägen 94 Mörkrum (fotolabb), Åkerbyvägen 84 Bastu, Åkerbyvägen 86 Tennisbana, Gården Boulebana, Gården Åkerbysalen har även hyrts ut till medlemmarna för deras övernattande gäster. Information till medlemmar Föreningens tidning STORSTUGENYTT har utkommit med 4(4) ordinarie nummer. Informationsmöte hölls den 6 december 2011 om budget 2012 och budgetprognos samt om pågående och kommande underhållsarbeten. Förenings hemsida (www.brfstorstugan.com) har uppdaterats med nyheter rörande Storstugan. Förening arbetar med att färdigställa en ny hemsida som skall stå klar under våren 2012. Genom informationsskärmarna har aktuell och akut information lämnats. Brf Storstugans ekonomiska utveckling Året som gick Föreningen har under året slutfört ombyggnation och modernisering av ventilationssystem i fastigheten och därmed bytt ut resterande sju av totalt elva fläktaggregat. Föreningen har under 2011 ökat sin belåning med ca 10 miljoner kronor för finansiering av ventilationsentreprenaden. Föreningens lån uppgick i slutet av år 2011 till ca 127 miljoner kronor. Under 2011 har föreningen bytt förvaltare för teknisk och administrativ förvaltning från tidigare AdEx till föreningens helägda bolag Stugab AB, som förutom 8
Förvaltningsberättelse forts. förvaltningen även sköter lokalvården. Kvaliteten på såväl förvaltning som lokalvård har förbättrats markant i och med bytet. Vissa uppstartkostnader har dock medfört att kostnaden för lokalvård och förvaltning blivit något högre än förra året. Ränteläget återgick 2011 till en mer normal nivå efter ett extremt gynnsamt ränteläge under föregående år. Detta medförde att föreningens räntekostnader 2011 ökade med ca 1,7 miljoner kronor jämfört med 2010. Utsikter för 2012 Inför 2012 höjde föreningen avgiften med 4%. De stora driftkostnaderna för el, vatten och uppvärmning sjönk under 2011 och utsikterna är goda att framförallt värmekostnaden, som står för en väldigt stor del av driftkostnaderna ska bli lägre 2012. Prognos 2013 och framåt Många omfattande projekt, framförallt byte av hissar och fönster ligger med i underhållsplanen för att påbörjas om ett antal år. Dessa projekt kommer att innebära stora investeringar, men samtidigt en årlig besparing på drifts- och reparationskostnader. Styrelsen arbetar för att avgiftsnivån för den kommande femårsperioden bör röra sig mellan oförändrad och en höjning i takt med inflationen. Årsavgifterna Årsavgiften för 2011 uppgick till 521 kr/kvm. Denna är oförändrad från 2010. Från januari 2012 höjdes avgiften med 4%. Arvoden Arvoden har utbetalats till styrelse och stämmovald revisor med 553420 kronor, exklusive sociala avgifter. Av dessa arvoden rör 335 620 kronor den löpande verksamheten medan 217 800 rör projekt. Ekonomisk ställning och resultat Taxeringsvärdet för föreningens fastigheter utgör 480 203 000 kronor, varav markvärde 156 403 000 kronor. Fastigheterna var fullvärdeförsäkrade i Trygg-Hansa. I övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning. Förslag till disposition beträffande föreningens resultat Mwh Fjärrvärme / mån 2011 Till stämmans förfogande finns följande medel i kronor: Balanserat resultat 9 833 896 Årets resultat -9 033 964 Förändring av underhållsfond 5 055 230 Summa överskott 5 855 162 Styrelsen föreslår följande resultatdisposition: Balanseras i ny räkning 5 855 162 Summa överskott 5 855 162 Efter genomförd upprustning av fastigheternas ventilationssystem, kan vi nu se en potentiell besparing avseende föreningens värmeförbrukning. Trots att bytet innebar en betydande kostnad, bidrar investeringen till framtida energibesparingar och minskad driftkostnad. 9
Resultaträkning Not 11-12-31 10-12-31 Årsavgifter och hyror 1 31 094 299 30 983 031 Övriga förvaltningsintäkter 2 58 799 50 057 31 153 099 31 033 088 Rörelsens kostnader Reparationer 3-1 442 330-821 121 Planerat underhåll enligt underhållsplan -160 290-399 645 Underhållsprojekt 4-8 894 940-3 676 935 Fastighetsavgift och fastighetsskatt -988 640-971 038 Driftskostnader 5-17 137 342-17 156 623 Övriga kostnader 6-1 200 875-703 994 Styrelsearbete och revision 7-437 008-535 397 Avskrivningar anläggningstillgångar 8-5 288 612-4 990 722-35 550 037-29 255 475 Rörelseresultat -4 396 939 1 777 613 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter 438 118 Statliga bostadsbyggnadssubventioner 23 588 168 622 Räntekostnader -4 666 631-2 941 034-4 642 605-2 772 294 Resultat efter finansiella poster -9 039 544-994 681 Resultat före skatt -9 039 544-994 681 Inkomstskatt avs tidigare år 9 5 580 0 Årets resultat -9 033 964-994 681 Tillägg till resultaträkningen Avsättning till underhållsfond -4 000 000-4 000 000 Ianspråktagande ur underhållsfond 9 055 230 4 076 580 Förändring av underhållsfond 5 055 230 76 580 Resultat efter fondförändring -3 978 734-918 101 10
Balansräkning TILLGÅNGAR Not 11-12-31 10-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10 160 774 452 160 636 970 Inventarier 11 0 58 431 160 774 452 160 695 401 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 12 400 000 0 Fordringar hos intresseföretag 13 500 500 Andra långfristiga fordringar 14 350 000 0 750 500 500 Summa anläggningstillgångar 161 524 952 160 695 901 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 2 391 1 010 Kundfordringar 15 8 642 26 173 Skattefordringar 96 825 18 513 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 732 220 442 472 840 078 488 168 Kassa och bank Kassa och bank 17 2 333 24 263 Summa omsättningstillgångar 842 411 512 431 SUMMA TILLGÅNGAR 162 367 363 161 208 332 11
EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 18 Bundet eget kapital Inbetalda insatser och emissionsinsatser 10 155 200 10 155 200 Underhållsfond 13 902 526 18 957 756 24 057 726 29 112 956 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust 9 833 896 10 751 998 Årets resultat -9 033 964-994 681 Avsättning till underhållsfond -4 000 000-4 000 000 Ianspråktagande av underhållsfond 9 055 230 4 076 580 5 855 162 9 833 897 Summa eget kapital 29 912 888 38 946 853 Långfristiga skulder Checkräkningskredit (beviljad kredit 30 000 000) 18 833 217 8 578 286 Övriga skulder till kreditinstitut 19 107 955 805 107 955 805 Summa långfristiga skulder 126 789 022 116 534 091 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 722 538 637 642 Skatteskulder 104 356 104 617 Medlemmarnas reparationsfond 595 495 611 903 Övriga skulder 20 160 051 150 361 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 21 3 083 013 4 222 865 Summa kortfristiga skulder 5 665 453 5 727 388 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 162 367 363 161 208 332 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 154 000 000 154 000 000 154 000 000 154 000 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga 12
Tilläggsupplysningar Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd. Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Redovisning av intäkter Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter. Årsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt. Inkomstskatt Från och med 1 januari 2007 ska bostadsrättsföreningar inte längre ta upp någon schablonintäkt av fastigheter. Som intäkt ska inte heller erhållna statliga räntebidrag för bostadsändamål tas upp. Avdrag får inte göras för ränta på lånat kapital som lagts ner i fastigheten, reparation och underhåll, återbetalning av statliga räntebidrag eller tomträttsavgäld. Till beskattning ska bostadsrättsföreningar ta upp inlösta och sålda bostadsrätter. Inkomstskatten uppgår till 26,3 % på skattepliktig inkomst. Underhåll/underhållsfond Underhåll utfört enligt underhållsplanen benämns som planerat underhåll. Reparationer avser löpande underhåll som ej finns med i underhållsplanen. Enligt anvisningar från Bokföringsnämnden redovisas underhållsfonden som en del av bundet eget kapital. Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital efter beslut av styrelsen. Avsättning utöver plan sker genom disposition på föreningens årsstämma. Årets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets resultat. För att öka informationen och förtydliga föreningens långsiktiga underhållsplanering anges planenlig fondavsättning och ianspråktaganden ur fonden som tillägg till resultaträkningen. Dotterbolag koncernredovisning Föreningen har enligt not 12 dotterbolagen Stugab AB och tillfälligt även Täby Fjärrvärme AB. Koncernredovisning upprättas inte med hänvisning till Årsredovisningslagen 7 kap. 3a. Bolagen har obetydlig påverkan på resultat och eget kapital i förhållande till moderföreningens redovisning. Värderingsprinciper m m Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. 13
Följande avskrivningstider tillämpas Materiella anläggningstillgångar Byggnader Standardförbättringar och markanläggningar Inventarier, fastighetsinventarier 45-årig annuitetsplan 3-40 år, rak planering 5-10 år, rak planering Byggnader Avskr. tid Anskaffn. Ack. avskr. Avskrivn. Ack. avskr. Restvärde värde t o m 2010 år 2011 t o m 2011 45 år 62 114 772 13 588 975 924 168 14 513 143 47 601 629 Mark har upptagits till anskaffningsvärdet. Standardförbättringar Avskr. tid Anskaffn. Ack. avskr. Avskrivn. Ack. avskr. Restvärde värde t o m 2010 år 2011 t o m 2011 Hissar 30 år 9 213 224 5 220 819 307 107 5 527 926 3 685 298 Lokaler 10 år 41 731 41 731 0 41 731 0 Fönster 30 år 6 218 926 4 766 449 207 298 4 973 747 1 245 179 Värmeanl. 20 år 3 815 863 3 815 831 32 3 815 863 0 Stamren. Et 1 40 år 18 000 000 3 150 000 450 000 3 600 000 14 400 000 Stamren. Et 2 40 år 27 500 000 4 125 000 687 500 4 812 500 22 687 500 Stamren. Et 3 40 år 28 750 000 3 593 750 718 750 4 312 500 24 437 500 Stamren. Et 4 40 år 29 776 000 2 977 600 744 400 3 722 000 26 054 000 Ventilation Et 1 40 år 450 000 22 500 11 250 33 750 416 250 Digitala anslagstavlor 3 år 571 460 380 974 190 487 571 460 0 Förvaltningskontor och bastu 10 år 624 366 62 437 62 437 124 874 499 492 Förvkont o bastu Et 2 10 år 2 906 443 290 644 290 644 581 288 2 325 155 Ventilation Et 2 40 år 1 970 398 48 623 49 260 97 711 1 872 515 Digitala anslagstavl Et 2 3 år 69 758 23 253 23 253 46 506 23 252 Paraboler 5 år 1 647 018 329 404 329 404 658 808 988 210 Ventilation Et 4 40 år 4 645 189 0 116 130 116 130 4 529 059 Förvkont o bastu Et 3 10 år 13 096 0 1 310 1 310 11 786 Konfrum o kontor 10 år 33 695 0 3 370 3 370 30 326 Digitala infotavl Et 2 3 år 4 625 0 1 542 1 542 3 083 Uppgr bredbandsnät 6 år 671 059 0 111 843 111 843 559 216 136 922 851 28 849 015 4 306 013 33 155 028 103 767 823 14
Noter Not 1 Årsavgifter och hyror 2011 2010 Årsavgifter, bostäder 29 453 813 29 453 813 Hyror lokaler 1 335 140 1 222 884 Hyror p-platser 305 346 306 334 31 094 299 30 983 031 Not 2 Övriga förvaltningsintäkter 2011 2010 Pant- och överlåtelseavgifter * 22 178 0 Ersättn avs nyckelbrickor, dagshyra av lokaler mm 36 621 50 057 58 799 50 057 * från 16 september 2011 hanterar föreningen panter och överlåtelser i egen regi och intäkterna tillfaller föreningen. Not 3 Reparationer 2011 2010 Lägenheter* 167 726 0 Lokaler 302 619 2 882 Tvättstugor 195 875 89 021 Vatten/Avlopp 45 622 9 141 Värme 28 466 8 800 Ventilation 114 330 157 396 El-installationer 40 204 10 690 Tele/TV/Porttelefon 52 603 30 240 Hissar 275 321 320 293 Övriga installationer, låssystem 38 586 20 971 Huskropp 51 700 49 421 Gårdar och grönanläggningar 89 988 80 428 Vandalisering 39 290 41 837 1 442 330 821 120 * Beloppet för 2011 avser en vattenskada som är ett försäkringsärende där föreningen ännu inte fått utbetald ersättning från försäkringsbolaget. Not 4 Planerat underhåll 2011 2010 Polering av golv 0 399 207 Ventilation 7 090 374 2 950 325 Områdeskontor och bastu 24 010 726 610 Konferensrum 80 430 0 Tilläggsisolering av brandtrappor 1 820 111 0 Ombyggnad städförråd till toa 40 305 0 Väderstation 0 438 9 055 230 4 076 580 Not 5 Driftskostnader 2011 2010 Försäkringar 436 841 421 495 Tekn o ekonomisk förvaltning, fastighetsskötsel, städ * 4 177 930 3 843 883 KabelTV 776 081 564 438 Bredband till lägenh/lokaler 553 231 467 775 Juridiska kostnader 10 762 0 Revisionsarvoden 57 544 57 769 Övriga driftskostnader 0 19 606 Förstudie energibesparing 211 548 0 Telefon, port- och nödtelefon 91 379 77 649 Trädgårdsskötsel 611 427 458 417 Jour, bevakning, utryckning 309 688 258 720 Snöröjning 291 121 607 959 Förbrukningsmaterial ** 368 344 159 449 Vatten och avlopp 1 131 625 1 163 300 El 2 102 399 2 124 611 Uppvärmning 4 694 290 5 775 274 Sophantering 1 171 289 1 124 541 Självrisk 141 844 16 300 Myndighetskrav 0 15 437 17 137 342 17 156 623 * I beloppet år 2011 ingår uppstartskostnader för Stugab AB. ** I beloppet för år 2011 ingår uppstartskostnader för städ. Not 6 Övriga kostnader 2011 2010 Fritidsmedel 146 435 140 256 Medlemsinfo och marknadsföring 387 985 239 927 Stämma och årsredovisning 21 504 18 188 Kontorsmaterial och tillbehör 155 994 102 803 Datorkostnader och datorkommunikation 134 725 66 490 Programlicencer 174 308 0 Föreningsavgift HSB 62 000 62 000 Konsultarvoden 111 700 72 842 Hantering av inkassoärenden 6 224 1 488 1 200 875 703 994 Not 7 Styrelsearbete och revision 2011 2010 Styrelsearvoden 119 946 119 939 Mötesarvoden och styrelseomkostnader 205 174 299 442 Föreningsvald revisor 10 500 10 000 Representation, utbildning, friskvård 16 500 13 625 Sociala kostnader 84 888 92 391 437 008 535 397 Arvoden till styrelse som redovisas på projekt mm uppgår till 217 800 kronor exkl sociala avgifter. Totala kostnader för styrelsearbete och revision har uppgått till 722 318 kronor. 15
Not 8 Avskrivning av anläggningstillgångar 2011 2010 Avskrivning byggnader 924 168 859 000 Avskrivning standard förbättringar 4 306 013 4 073 291 Avskrivning inventarier 58 431 58 431 5 288 612 4 990 722 Not 9 Skatt på årets resultat Avser år 2008. Ändrade skatteregler för ränteintäkter. Not 10 Byggnader och mark 2011-12-31 2010-12-31 Anskaffningsvärden Vid årets början Byggnader 62 114 772 62 114 772 Mark 9 405 000 9 405 000 Standardförbättringar 131 555 186 124 961 569 203 074 958 196 481 341 Årets anskaffningar Standardförbättringar 5 367 663 6 593 617 5 367 663 6 593 617 Summa anskaffnings värden 208 442 621 203 074 958 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Byggnader -13 588 975-12 729 975 Standardförbättringar -28 849 013-24 775 723-42 437 988-37 505 698 Årets avskrivning byggnader -924 168-859 000 Årets avskrivning standardförbättringar -4 306 013-4 073 290-5 230 181-4 932 290 Summa ackumulerade avskrivningar -47 668 169-42 437 988 Restvärde enligt plan vid årets slut 160 774 452 160 636 970 Varav Byggnader 47 601 629 48 525 797 Mark 9 405 000 9 405 000 Standardförbättringar 103 767 823 102 706 173 Taxeringsvärden bostäder 473 000 000 473 000 000 lokaler 7 203 000 7 203 000 Totalt taxeringsvärde 480 203 000 480 203 000 varav byggnader 323 800 000 323 800 000 Not 11 Inventarier 2011-12-31 2010-12-31 Ingående anskaffningsvärden 175 293 175 293 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 175 293 175 293 Ingående avskrivningar -116 862-58 431 Årets avskrivningar -58 431-58 431 Utgående ackumulerade avskrivningar -175 293-116 862 Utgående redovisat värde 0 58 431 Not 12 Specifikation andelar i koncernföretag Namn Andelar Bokfört Marknads (st, % ) värde värde Stugab AB (556827-7338) 500, 100 50 000 50 000 Täby Fjärrvärme AB (556871-1856)* 1000, 100 350 000 350 000 400 000 400 000 * Detta belopp avses att splittas med övriga inblandade föreningar; Annexet, Farmen och Volten. Not 13 Långfristiga värdepappersinnehav 2011-12-31 2010-12-31 Andel i HSB, upptagen till nominellt belopp 500 500 500 500 Not 14 Andra långfristiga fordringar 2011-12-31 2010-12-31 Fordran Stugab tom 2014-04-01 350 000 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 350 000 0 Utgående redovisat värde 350 000 0 Fordran är räntefri. 16
Not 15 Kundfordringar 2011-12-31 2010-12-31 Avser pant och överlåtelseavgifter 8 642 26 173 8 642 26 173 Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2011-12-31 2010-12-31 Teknisk och administrativ förvaltning 242 034 0 Bredband 147 840 116 775 Hyreskompensation 0 33 000 Fastighetsförsäkring 109 225 106 766 Q-Park; p-automater 8 325 7 679 Elpa Arthen & Bengtsson; TV 176 229 172 852 Upplupen intäkt lokalhyra 24 999 0 Fordran Kolm & Norén 23 568 0 Fordran ComHem 0 5 400 732 220 442 472 Not 17 Kassa och bank 2011-12-31 2010-12-31 Handkassa 2 333 24 262 PlusGiro 0 0 Affärskonto 0 1 2 333 24 263 Not 18 Eget kapital Bundet Bundet Fritt Insatser och Underhålls Resultat uppl.avg. fond Vid årets början 10 155 200 18 957 756 9 833 897 Förändr av underh.fond 5 055 230 Avs. till underhållsfond 4 000 000 Uttag ur underhållsfond -9 055 230 Årets resultat: -9 033 964 Vid årets slut 10 155 200 13 902 526 5 855 162 Not 19 Fastighetslån 2011-12-31 2010-12-31 Lånesaldo 107 955 805 107 955 805 107 955 805 107 955 805 Låneinstitut Ränta Bundet till Saldo Nordea Hypotek 2,991% rörligt 50 000 000 Nordea Hypotek 3,011% rörligt 10 924 823 Nordea Hypotek 3,310% 2014-10-15 20 000 000 Nordea Hypotek 4,260% 2015-08-26 20 000 000 Nordea Hypotek 4,540% 2016-06-15 7 030 982 107 955 805 17
Not 20 Övriga skulder 2011-12-31 2010-12-31 Depositionsavgifter för lokaler 126 425 126 425 Personalskatt 2 635 19 194 Årsskiftestransaktion på banken 0 2 200 Mervärdesskatt 30 991 2 542 160 051 150 361 Not 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2011-12-31 2010-12-31 Upplupna räntekostnader 447 164 490 521 Upplupna kostnader för reparationer och underhåll 3 710 30 699 Upplupna elkostnader 216 176 201 198 Upplupna värmekostnader 563 309 888 212 Upplupna kostnader för renhållning 12 277 17 519 Upplupna revisionsarvoden 68 000 68 000 Förutbetalda hyror och avgifter 1 568 620 1 547 152 Upplupna kostnader städning 0 65 425 Upplupna kostnader snöröjning 19 100 199 110 Upplupna kostnader fastighetsskötsel 0 10 795 Upplupna kostnader vent ombyggnad 55 250 568 452 Upplupna kostnader förvaltning 62 500 85 045 Upplupna kostnader avs kontorskostn, föreningsverks, medlemsinfo 43 554 30 438 Upplupen kostnad jour, bevakning, utryckning 18 625 9 343 Upplupna sociala avgifter 4 728 10 956 3 083 013 4 222 865 Nyckeltal 2011-2007 2011 2010 2009 2008 2007 Rörelsens intäkter i TKR 31 153 31 033 31 229 33 530 35 825 Soliditet 18% 24% 25% 23% 20% Årsavgiftsnivå för bostäder, kr/kvm 521 521 527 566 609 Driftskostnad, kr/kvm 298 300 273 262 262 Ränta kr/kvm 81 51 74 91 87 Underhållsfond, kr/kvm 242 331 330 292 271 Lån, kr/kvm 2 210 2 031 1 989 2 104 2 257 18
Slutord Styrelsen vill avslutningsvis tacka medlemmarna för visat förtroende under det gångna verksamhetsåret. Täby 2012-04-10 Lars Biertz (Ordf.) Johan Edelsvärd (V.Ordf) Lars Lindström Jens Modin Daniel Tufvesson (Sekr.) Peter Hobsjö Lisbet Lissgärde (Studieorg.) Rolf Pejnefors Ingrid Toll Vår revisionsberättelse har lämnats av: Hans Nordstedt Föreningsvald revisor Per Engzell Auktoriserad revisor Engzells Revisionsbyrå AB Brf Storstugans årsredovisning Denna kopia av årsberättelsen delas ut till alla medlemmar. Ett underskrivet originaldokument med styrelsens och revisorernas påskrift förvaras i arkiv. Vid utdelning finner du kopior av de undertecknade originaldokumenten, som lösblad i årsberättelsen. Har du inte dessa kan de hämtas på områdeskontoret eller via föreningens hemsida www.brfstorstugan.com 19
Revisionsberättelse Till föreningsstämman i HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby, org.nr 716000-0860 Rapport om årsredovisningen Vi har reviderat årsredovisningen för HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby för år 2011. Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för HSB Bostadsrättsförening Storstugan i Täby för år 2011. Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt bostadsrättslagen. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering 20