Sida 1 av 13 UNDERHÅLLSPLAN Bostadsrättsföreningen Utanverket Göteborg
Sida 2 av 13 INLEDNING Denna underhållsplan beskriver det nuvarande och kommande underhållsbehovet för brf Utanverket. Med planens hjälp kan områdets skick säkerställas genom rätt åtgärd i rätt tid och med därför avsatta medel. UPPDRAGET Undertecknad har fått i uppdrag att upprätta en underhållsplan för föreningen. Den beskriver det underhåll som behövs för att vidmakthålla områdets standard och kvalitet. Redovisningen omfattar i första hand de närmaste tio åren. VAD ÄR EN UNDERHÅLLSPLAN? Föreningens främsta uppgift är att förvalta det område som den äger. Underhållsplanen är ett utmärkt hjälpmedel för detta. Den beskriver vad som behöver göras med egendomen, när det ska ske och vad det kostar.
Sida 3 av 13 Syftet med planen är att: Vara förberedd på kommande underhållskostnader. Kunna jämna ut kostnaderna över en lång period. Känna till årligt avsättningsbehov. Skapa en riktig självkostnad över långa tidsperioder. Kunna följa upp och vid behov omprioritera åtgärder. Underlätta revisorernas bedömning om storleken på fonderade medel och avsättningar räcker till för att underhålla området. Höja kreditvärdigheten. Vem har nytta av underhållsplanen? Styrelsen: Arbetsredskap för den långsiktiga planeringen. Förvaltaren: Kom-ihåg-lista och mängdförteckning. Ekonomen: Analysmaterial för finansieringsstrategi. Revisorn: Avstämningsmaterial för kontroll av föreningens status. Lägenhetsspekulanten: Informationsmaterial om framtida underhållsåtgärder. Kreditgivaren: Underlag för kreditbedömning.
Sida 4 av 13 TILLVÄGAGÅNGSSÄTT Grunden för underhållsplanen utgörs av en besiktning. Denna skedde under mars månad 2011. Iakttagelserna matades in i vårt fastighetssystem, med vars hjälp åtgärderna sorteras och prissätts. Med denna databas som grund arbetas en underhållsplan fram, som tar hänsyn till en rad parametrar, såsom prioriteringsgrunder, föreningens ekonomi och strategival. Den färdiga underhållsplanen provas därefter mot föreningens fond för periodiskt underhåll (yttre fond). Därigenom kan rätt avsättningsnivå studeras och bestämmas. UPPDATERING För att hålla kostnadsnivån aktuell och med jämna intervall kunna stämma av underhållsarbetet bör planen uppdateras årligen. Då gås materialet igenom. Gjorda underhållsåtgärder bockas av, kommande åtgärder justeras och omprioriteras i vissa fall. Det nya underlaget beräknas sedan i en reviderad prislista. Med resultatet som grund görs en ny analys för att stämma av avsättningsbehovet.
Sida 5 av 13 OMRÅDET Bostadsrättsföreningen Utanverket ligger i Göteborg centrum med adress Kastellgatan 19. Fastigheten består av en huskropp omgärdande en innergård. Byggnaden är uppförd 1906. Husets fasader består av tegel, puts och granit. Taket är klätt med plåt. Totalt finns 21 lägenheter och tre lokaler. Den sammanlagda lägenhetsytan är 1 568 m2.
Sida 6 av 13 UTANVERKET BESIKTNINGSRAPPORT UTVÄNDIGT FASADER Gatusidan ståtar med en våningshög granitsockel och ett vackert gult, slätt tegel ovanför. Båda materialen är i fint skick trots åldern på mer än 100 år. Granitblockens beständighet är väl kanske tämligen självklar medan tegel ibland mår dåligt med tilltagande ålder i den fuktiga och kalla Göteborgsmiljön. Här är varenda sten hel och även fogarna är väl fyllda och intakta. Enda händelsen av dramatik som kan beskådas är en gammal sättningsspricka mellan två fönster. Den är lagad och ser ut att ha stannat i sitt förlopp i och med att lagningsbruket är helt. Vad gäller smuts ser inte heller fasaden ut att dra på sig några föroreningar. Detta kan vara starkt varierande i stadsmiljön. Fönstren är av trä. De är i behov av målning på utsidan. I och med att gårdssidans fönster ganska nyligen försetts med beklädnad av aluminium föreslås samma förfarande här. På så vis har man eliminerat underhållet helt under lång tid framåt, utan att förgripa sig på fönstrens karaktär och utseende.
Sida 7 av 13 Balkongerna är av betong som vilar i en ram av stålbalk. Undersidans spackel- eller putsyta har spruckit upp och delvis trillat ner på flera ställen. Översidan är belagd med ett tätskiktsmembran av bitumenduk. Denna duk har släppt från underlaget på något ställe och spruckit på flera. Räckena och stöttor av smide är i behov av målning. Kort sagt är det hög tid att underhålla balkongerna. Om en renovering görs nu undviker man dyra betongskador och man slipper göra som på föreningen intill. Där har nya betongplattor lagts ovanpå den ursprungliga stålramen som kapats av helt sonika. Innan renoveringen tas noggranna prover av betongen som analyseras så att man vet hur kvalitén är på betongen som ska skyddas. När smidet på balkongerna blir skinande svarta och blanka kommer också samma målarpensel väl till pass för att ge den vackra grinden en omgång ny färg. Även skyltfönstren och entrédörrarna till lokaler och trapphus behöver målas. Resultatet av dessa mödor blir en gatufasad som ger betraktaren en tidsresa på mer än etthundra år tillbaka i tiden då huset stod skinande nytt och stiligt. Entrépartiet till trapphuset är slitet och otidsenligt. Dörren är otät och tröskeln nedsliten. Säkerhetsmässigt är det oklart hur bra det kan stå emot belastning från någon oönskad besökare. Ett byte är rimligt om man också lägger in den estetiska aspekten där partiet mer ser ut att höra hemma i miljonprogrammet än ett anrikt sekelskifteshus. Vårt förslag är ett vackert träparti i massiv ek (exempel Kastellgatan 24 mittemot) försett med modern teknik med automatisk öppnare, motorlås och passagekontroll med bricka integrerat med porttelefonsystemet. Redan här får då besökaren en klar uppfattning om vilken nivå fastigheten befinner sig säkerhets- och trygghetsmässigt. Ett stiligt intryck förstärks om partiet dras in något i fasadliv så att en djup smyg bildas. Utöver ett snyggare och mer tidsenligt snitt skyddas också partiet mer mot väder, vind och mekaniskt slitage. Grindens stängningsmekanism är en smart lösning med snöre och lod, men problem finns med att låsningen inte riktigt vill sluta till. En lösning som visserligen är dyr, men säker, är montage av automatisk grindöppnare, elslutbleck och passagekontroll med bricka likt förslaget till entrén. Genom att överlåta både öppning och stängning till elektronik, kan man utöver att försäkra sig om att grinden är låst, även få en logg på vilka som passerat och när.
Sida 8 av 13 Om vi går vidare in i porten kommer man till fastighetens innergård. Här är fasaderna spritputsade med släta ramar runt fönstren. Putsytan har med åren blivit starkt nedsmutsad. Putsen i framför allt fönsterfriserna har släppt här och där. Här finns ett stort behov av tvätt, putslagning och målning. Fönstren är i mycket fint skick då de, som tidigare nämnts, beklätts med metallprofiler och nya ytterbågar. Balkongerna är i behov av målning. Dörrarna mot gården behöver också målas samt en ståldörr bytas. YTTERTAK Taket är klätt med plåt på traditionellt vis. Gatudelens ytor är av yngre ursprung, medan gårdshusets plåt är äldre. Även om åldern skiljer kan ett väl vårdat tak bli riktigt gammalt. Här är tyvärr båda ytorna i behov av målning för att inte plåten ska börja ta stryk av väder och vind. Även om stålplåten är galvad under är också vädrets makter stygga. Vad som gäller för takplåten är att få ett nytt skikt som skydd. Gärna något bättre än traditionell färg som oftast flagar av efter ett fåtal år. En tjock beläggning med Noxyde specialfärg för plåttak är svaret. Den ger en tjock och mjuk yta som aldrig stelnar, utan följer med plåtens rörelser år efter år. Även om denna behandling är dyrare än vanlig målning har man igen investeringen flera gånger om. Därför lämnas också en garanti på tio år. Livslängden är nog snarare det dubbla.
Sida 9 av 13 GRUND Sättningar på gamla fastigheter i Göteborg är vanliga. Oftast på grund av den kända leran som gör grundläggning med pålar nödvändig. För hundra år sedan användes enbart träpålar. Dessa är känsliga för variationer i grundvattennivån och ruttnar om de hamnar ovanför ytan. Hur grundläggningen är utförd på detta hus är inte bekant. Dokumentation saknas och indikationer på grundläggningssätt kan inte ses i källaren. Därför är det svårt att uttala sig i frågan. Man kan dock med slutledning av husets goda skick och områdets relativt höga läge och närhet till berg runt om gissa att huset står på god grund. Den sättningsspricka som kan ses på gatufasaden ser ut att ha avstannat sedan länge. En separat utredning om grundläggningen torde vara intressant, även om inga direkta farhågor syns. GÅRD Föreningens markytor utgörs av innergården. Den är vackert stensatt med skiffer och smågatsten. Skicket är bra. Några andra underhållsåtgärder än enstaka justeringar till följd av sättningar behövs inte. Planket mot granngården och cykelhusets träfasad behöver inte målas än på några år. GEMENSAMMA UTRYMMEN Föreningens båda trapphus är dekorerade med väggmålningar beskrivande livet från förr. Dessa kan mycket väl ramas in med ny färg, som nu börjar synas behov av, efter de snart 30 år som förflutit sedan de senast målades.
Sida 10 av 13 Tvättstugans väggar är klädda med kakel. Några plattor har lossnat, vilket kräver uppmärksamhet. Tak, snickerier och installationer behöver målas. Dörren mot det lilla städförrådet behöver bytas. Då gärna mot en typ som står emot tvättstugans fuktiga miljö bättre. Källarutrymmenas grundväggar suger upp en hel del fukt. Detta går inte att stoppa så enkelt. Bättre är att öka förutsättningarna för dem att torka ut kontinuerligt. Sanera och tvätta bort allt mögel, skrapa bort all plastfärg på de ytor som är fuktiga, knacka ner lös puts. Spruta på mögeldödande Boracol. Måla inte igen utan låt murarna andas. Montera ett avfuktningsaggregat i varje utrymme. Den kramar ur fukten i luften och väggarna. Riv de täta väggar som byggts upp och ersätt med nätväggar så att luften kan cirkulera fritt. Stapla inget utmed väggarna så att luften blir stillastående! Efter kontroll av de dokument och ritningar som användes vid fastighetens renovering och ombyggnad 1986 framgår att källaren skulle förses med fläktutsug. Av denna finns idag bara ett stort och helt öppet fasadgaller där kalluften rusar in och kyler ner både källare och trapphus. Denna luft är också fuktig varför fuktskadorna på omgi-
Sida 11 av 13 vande väggar inte är så förvånande. En installation enligt ritning skulle kraftigt förbättra klimatet i källaren. Detta är mycket viktiga åtgärder för att hindra mögel och framför allt den fruktade hussvampen att etablera sig. Föreningens trevliga möteslokal är i gott skick. Bra beständiga material som klinker på golvet, vilket är mycket slitstarkt och samtidigt låter grunden andas och vävade och målade väggar. Bastun med omklädningsrum är även det i bra skick. Inredningen är fräsch och duschutrymmet fritt från fuktskador. INSTALLATIONER EL Ledningar, uttag och strömställare har lång livslängd. Ny teknik är oftare anledning till byte av elinstallationer än förslitning. Ett sådant exempel är nuvarande trapphusautomater för belysningen och även lamporna. Nu skrotas dessa tryckknappar mer och mer för att ersättas av rörelsekännande belysningsarmaturer med ny lysrörsteknik. Det är åtgärder som är intjänade på några år i och med energibesparingen samtidigt som bekvämligheten och ljusvärdet förbättras avsevärt. Dessa nya belysningsarmaturer kan med fördel användas både i trapphus och källarutrymmen. RÖR Vattenrören i sig har en väldigt lång livslängd som därför inte behöver noteras. Detta gäller då inte alla ventiler som beräknas hålla i trettio till fyrtio år. Avloppsrörens skick är där de syns något dåliga. I källaren är de bitvis gamla. Om man tittar i lägenheternas badrum kan man se att gamla golvbrunnar av gjutjärn finns kvar på några ställen. Detta indikationer tyder på att avloppsstammarna inte bytts i sin helhet på mycket länge.
Sida 12 av 13 Istället för byte av rören rekommenderas så kallad relining vilket är en etablerad metod att gjuta nya rör av epoxiplast inne i de gamla. Detta innebär flera fördelar jämfört med traditionellt byte då alla badrummen måste rivas. För brf:er passar reliningen extra bra eftersom badrummens tätskikt inte är föreningens ansvar, medan rören bakom dem är det. VENTILATION Ventilationen består av ett mekaniskt frånluftsystem till vindslägenheterna och självdrag till de ursprungliga. Livslängden på fläktarna kan variera stort. Byte sker därför oftast efterhand och kostnadsförs bäst under löpande underhållskonto. Obligatorisk ventilationskontroll (OVK) bör göras eftersom den är ett kvitto på att husets ventilation fungerar och därmed att både huset och människorna i det mår bra. Intyget anslås i trapphus jämte beviset om utförd energideklaration. Båda dessa anslag är förutom lagstadgad praxis värdehöjande för fastigheten och bör inte förbises. VÄRME Fastigheten är försedd med fjärrvärme. Serviceavtal finns med Göteborg Energi för driften av värmeanläggningen. Ett bekymmersfritt sätt att få värmen både levererad och servad av samma part. En liten reprimand på skötseln dock i och med den värmeväxlare som stått och läckt så länge att fundamentet rostat ordentligt. Man kan få intrycket att servicen sker väldigt sällan. HISS Gatutrapphusets hiss är påkostad med träinredning och stora speglar. Ett visst slitage kan synas, vilket inte är konstigt efter 27 års användning. En slipning och lackning av utsatta trädetaljer och byte matta skulle återge hissen sin ursprungliga glans. Hissens styrutrustning är tämligen ny och serviceavtal finns med Kone Hiss. Inga större underhållsarbeten med mekaniken bör vara att vänta på flera år. Invändig schaktdörr finns åt ena hållet i hissen medan den andra blottar schaktet. Detta är farligt. En extra schaktdörr likt den som finns på
Sida 13 av 13 fronten mot gården bör installeras. Detta är ett EU-direktiv som är bindande när någon större underhållsåtgärd eller ombyggnad av hissen sker samt obligatoriskt i arbetslokaler. Bindande regel eller inte. Syftet med åtgärden är god eftersom den förhindrar allvarliga olyckor. SAMMANFATTNING Fastigheten är i gott skick. Några åtgärder bör dock göras. Med denna underhållsplan som grund för det fortsatta underhållsarbetet kommer fastighetens goda bestånd och värde att bibehållas. REJÄL BYGGKONSULT AB Magnus Klintenberg
Sida 1 av 9 UNDERHÅLLSPLAN Utanverket 2011 1800000 1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2011 Renovering balkonger mot gata 325 000 Fönsterbeklädnad 610 000 Fasadtvätt mot gata 35 000 Målning grind Montering öppningsautomatik, passagekontroll och elslutbleck på grind 13 000 40 000 Byte entréparti 65 000 Målning skyltfönster o partier 20 000 Lagning granitfogar 5 000 Målning tak i portgång 11 000
Sida 2 av 9 Byte ståldörr gård 20 000 Isolering på taklucka 1 000 Byte plastglas takljuskupoler Nätväggar under källartrappor, åtg fuktskador. Avfuktare 28 000 55 000 Byte fuktskadade elcentraler i källare 25 000 Install vent i källare Mont termostater, injustering värme, tryckautomatik cirkulationspump 20 000 170 000 Rensning ventkanaler och injustering 70 000 OVK-besiktning gamla lgh självdrag 20 000 OVK-besiktning vindslgh mek frånluft 4 000 Mont inv schaktdörr i hiss Mont passagesystem, centralenhet, kanalisation 55 000 100 000 Täthetsprovning rökkanaler 15 000 SUMMA: 1 707 000 2012 Lagning och målning putsfasad 330 000 Målning balkongräcken o smide gård 25 000 Målning balkongplattor gård 35 000 Målning dörrar gård 6 000 Målning räcke på takterass 3 000 Målning plåttak med Noxyde 240 000 Justering sättningar gatsten 5 000 Bye matta i hisskorg 5 000 Uppfräsning inredning i hisskorg 10 000 SUMMA: 659 000 2013 Målning, lagn kakel o byte förrådsdörr tvättstuga 25 000 SUMMA: 25 000 2014 Målning trapphus 325 000 Byte plastmatta på svalar 60 000 Byte belysningar i trapphus 85 000 SUMMA: 470 000 2015 Målning plank och cykelhus 25 000 SUMMA: 25 000 2016 Målning föreningsutrymmen i källare 20 000 Relining avlopp 1 100 000 Byte tryckknappar hiss 8 000 SUMMA: 1 128 000
Sida 3 av 9 2017 OVK-besiktning vindslgh mek frånluft 2018 Byte hydraulsystem hiss 4 000 SUMMA: 4 000 270 000 SUMMA: 270 000 2019 Målning balkongräcken o smide mot gata 85 000 Fasadtvätt mot gata 35 000 Målning grind 15 000 Målning skyltfönster o partier 20 000 Lagning granitfogar 5 000 Översyn tegel och fogar 10 000 Byte stuprör mot gata 15 000 Byte stuprör mot gård 25 000 SUMMA: 210 000 2020 Målning balkongräcken o smide gård 20 000 Målning dörrar gård 5 000 Målning räcke på takterass 3 000 Byte belysningar på gård 10 000 OVK-besiktning gamla lgh självdrag 20 000 SUMMA: 58 000 Prognos 2021 15 000 2022 5 000 2023 30 000 2024 0 2025 70 000 2026 320 000 2027 270 000 2028 600 000 2029 95 000 2030 0
Sida 4 av 9 AVSÄTTNING Minsta rekommenderade avsättning är: 300 000 kr 191 kr per år per år o kvm lägenhetsyta 500000 0-500000 -1000000-1500000 -2000000-2500000 Nuvarande behållning i fond: 0 kr Nuvarande avsättning är: 1000000 - kr - kr per år per år o kvm lägenhetsyta 0-1000000 -2000000-3000000 -4000000-5000000 -6000000-7000000
Sida 5 av 9 BESIKTNINGSRAPPORT Nästa år Intervall Tidigare år Mängd Enhet A -pris exkl moms Summa ink moms o bh 8% FASAD GATA Renovering balkonger mot gata 2011 86 8 st 30 000 324 000 Målning balkongräcken o smide mot gata 2019 8 8 st 8 000 86 400 Målning balkongplattor mot gata 2027 16 8 st 7 000 75 600 Fönsterbeklädnad 2011 30 st 15 000 607 500 Fasadtvätt mot gata 2011 8 1 st 25 000 33 750 Målning grind 2011 8 1 st 10 000 13 500 Montering öppningsautomatik, passagekontroll och elslutbleck på grind 2011 1 st 30 000 40 500 Byte entréparti 2011 30 1 st 50 000 67 500 Målning skyltfönster o partier 2011 8 2 st 7 000 18 900 Lagning granitfogar 2011 8 1 st 4 000 5 400 Översyn tegel och fogar 2019 8 1 st 8 000 10 800 Byte stuprör mot gata 2019 24 40 m1 300 16 200 Målning tak i portgång 2011 16 1 st 8 000 10 800 FASAD GÅRD Lagning och målning putsfasad 2012 16 700 m2 350 330 750 Målning balkongräcken o smide gård 2012 8 4 st 4 000 21 600 Målning balkongplattor gård 2012 16 4 st 7 000 37 800 Byte stuprör mot gård 2019 24 60 m1 300 24 300 Målning dörrar gård 2012 8 5 st 1 000 6 750
Sida 6 av 9 Byte ståldörr gård 2011 30 1 st 15 000 20 250 Målning räcke på takterass 2012 8 10 m1 250 3 375
Sida 7 av 9 Nästa år Intervall Tidigare år Mängd Enhet A -pris exkl moms Summa ink moms o bh 8% TAK Målning plåttak med Noxyde 2012 20 450 m2 400 243 000 Isolering på taklucka 2011 1 st 1 000 1 350 Byte plastglas takljuskupoler 2011 25 86 7 st 3 000 28 350 GÅRD Målning plank och cykelhus 2015 10 1 st 16 000 21 600 Byte belysningar på gård 2020 30 3 st 2 500 10 125 Justering sättningar gatsten 2012 10 1 st 4 000 5 400 INVÄNDIGT Målning trapphus 2014 25 1 st 240 000 324 000 Byte plastmatta på svalar 2014 25 110 m2 400 59 400 Målning, lagn kakel o byte förrådsdörr tvättstuga 2013 10 1 st 20 000 27 000 Nätväggar under källartrappor, åtg fuktskador. Avfuktare 2011 1 st 40 000 54 000 Byte fuktskadade elcentraler i källare 2011 2 st 10 000 27 000 Install vent i källare 2011 1 st 20 000 27 000 Målning föreningsutrymmen i källare 2016 20 1 st 20 000 27 000 Byte inredning i bastu 2025 30 1 st 30 000 40 500 Byte bastuaggregat 2025 30 1 st 7 000 9 450 INSTALLATIONER EL Byte belysningar i trapphus 2014 30 26 st 2 500 87 750 Byte strömställare allm utrymmen 2026 40 1 st 35 000 47 250 RÖR Relining avlopp 2016 21 st 40 000 1 134 000 Byte ventiler 2026 40 1 st 200 000 270 000 VÄRME Mont termostater, injustering värme, tryckautomatik cirkulationspump 2011 20 21 st 6 000 170 100 VENT Rensning ventkanaler och injustering 2011 18 21 st 2 500 70 875 OVK-besiktning gamla lgh självdrag 2011 9 19 st 800 20 520 OVK-besiktning vindslgh mek frånluft 2011 6 2 1 500 4 050
Sida 8 av 9 Nästa år Intervall Tidigare år Mängd Enhet A -pris exkl moms Summa ink moms o bh 8% HISS Bye matta i hisskorg 2012 15 1 st 4 000 5 400 Uppfräsning inredning i hisskorg 2012 15 1 st 8 000 10 800 Byte tryckknappar 2016 20 6 st 1 000 8 100 Mont inv schaktdörr i hiss 2011 1 st 40 000 54 000 Byte apparatställ till hiss 2028 20 1 st 150 000 202 500 Byte hydraulsystem hiss 2018 25 1 st 200 000 270 000 LÅSSYSTEM Mont passagesystem, centralenhet, kanalisation 2011 20 1 st 75 000 101 250 RÖKKANALER Täthetsprovning rökkanaler 2011 10 1 st 10 000 13 500
Sida 9 av 9 FÖRUTSÄTTNINGAR Planen startar 2011-01-01. Underhållsplanen omfattar: Markanläggning Byggnadernas yttre skal med fasader och tak Installationer Lägenheternas inre underhåll ombesörjs av lägenhetsinnehavaren. Tekniska installationer fram till och in i respektive lägenhet ska dock ingå. Priserna i planen är inklusive moms och 8% byggherrekostnader. Priserna är ungefärliga och skall ses som en vägledning. För att hålla kostnadsnivån aktuell och med jämna intervall kunna stämma av underhållsarbetet, gör man skäl i att årligen uppdatera planen. En del underhållsåtgärder kan vara subventionerade. Hänsyn har inte tagits till detta eftersom reglerna ständigt ändras. Glöm inte att kontrollera hur fallet är inför alla åtgärder av större art. BUDGETARBETET I samband med budgetarbetet varje år görs en bedömning hur kommande underhåll ska finansieras om pengarna i fonden inte räcker till. Avsättningsnivån utöver den nivå som rekommenderas styrs då av omständigheter som avgör om man ska spara eller låna till kommande åtgärder. Faktorer som spelar in är exempelvis: Låneregler för ombyggnad och reparation. Inflationsläget. Ränteläget. Kostnadsutveckling arbetskraft och material. Styrelsens strategi avseende avgiftshöjningar. Enstaka kraftigare höjningar eller en gradvis och jämn upptrappning. REJÄL BYGGKONSULT AB Magnus Klintenberg