Kostnadskalkyl för BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN (BRF) KRISTALLERNA 1 Östersunds kommun Organisationsnummer 769630-8118 Denna kostnadskalkyl har upprättats med följande huvudrubriker A. Allmänna förutsättningar. B. Beskrivning av fastighet och byggnader. C. Kostnad för fastighetens förvärv samt finansieringsplan. D. Beräkning av föreningens årliga kostnader och intäkter. E. Lägenhetsförteckning, insats, andelstal och avgiftsberäkning. F. Särskilda förhållanden. G. Ekonomisk prognos H. Känslighetsanalys Bilaga 1 Enligt bostadsrättslagen föreskrivet intyg. Sidan 1
A. ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Kristallerna 1 har till ändamål att främja medlemmars ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Föreningen är registrerad hos Bolagsverket 2015-09-28 och har sitt säte i Östersund (Östersunds kommun). Föreningens organisationsnummer är 769630-8118. Föreningen har för avsikt att tillsammans med en annan bostadsrättsförening förvärva fastigheten Graniten 3 i Östersunds kommun. Denna fastighet skall avstyckas i två separata fastigheter. Var och en av bostadsrättsföreningarna skall äga varsin av dessa avstyckade fastigheter. Den aktuella föreningens fastighet skall bebyggas med två huskroppar. Den andra föreningens fastighet skall bebyggas med tre huskroppar. Dessa huskroppar är identiska. Totalt består projektet av fem huskroppar. Var och en av huskropparna består av 12 lägenheter i fyra plan. Bygglov för detta projekt lämnas in under september 2015 och förväntas erhållas under oktober 2015. Målet är att de två bostadsrättsföreningarna skall fusioneras via absorption när inflyttning i samtliga lägenheter har skett. Fastigheten kommer att förvärvas genom köp av aktiebolag. Köpeskillingen för aktiebolaget (aktier) motsvarar fastighetens marknadsvärde utan reduktion för latent skatteskuld. Fastigheten kommer därefter att, genom underprisöverlåtelse, överföras till bostadsrättsföreningen för en köpeskilling motsvarande fastigheternas, i aktiebolaget, bokförda värde, skattemässigt värde. Därefter likvideras bolaget och byggnaden färdigställs av bostadsrättsföreningen på avtal i enlighet med den ekonomiska planen. Angiven anskaffningskostnad för förvärvet är preliminär. Redovisningsmässigt uppkommer en nedskrivningskostnad på aktierna i bolaget i samband med att fastigheten överförs till underpris, vilken motsvarar ett övervärde i fastigheten med samma belopp. För att möta nedskrivningen sker en motsvarande uppskrivning av fastighetens värde. Vid eventuell försäljning av fastigheten, beräknas realisationsvinstskatt på mellanskillnaden av fastighetens anskaffningsvärde exklusive uppskrivning å ena sidan och framtida försäljningspris å andra sidan. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. 1 i Bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen grundar sig ifråga om kostnaderna för fastighetsförvärv på avtalad köpeskilling samt bedömda byggkostnader. Beräkning av föreningens årliga kapital- och driftkostnader grundar sig på uppgifter inhämtade vid tidpunkten av upprättande av denna ekonomiska plan. Bygget beräknas starta under våren/sommaren 2016. Första möjliga tidpunkt för upplåtelse av lägenheterna är så fort som denna ekonomiska plan har registrerats, hela byggnationen har färdigställts och den slutliga anskaffningskostnaden har redovisats på en extra föreningsstämma. Innan dess kan förhandsavtal tecknas. Den första inflyttningen beräknas till hösten/vintern 2016/2017. B. BESKRIVNING AV FASTIGHET OCH BYGGNADER Fastighetsbeteckning: Del av Graniten 3 i Östersunds kommun. Tomtareal: Ca 5,000 kvm Huskropparna består av totalt 24 lägenheter enligt ovanstående fördelning. Den totala bostadsytan är sålunda 1,948 kvm BOA. Sidan 2
Hustyp Grundläggning Bjälklag Fasader Yttertak Fönster Lägenhetsförråd Värmedistribution Värmeproduktion Ventilation Hiss Tomt/mark Tvätt Punkthus som flerfamiljshus. Balkar av betong. Mellanbjälklag av beton och vindsbjälklag av trä. Beton alternativt träpanel. Plåt. 3-glas. I varje lägenhet. Vattenburet värmesystem. Frånluftsvärmepumpar. Mekanisk ventilation. Personhiss. Finplaneras. Tvättmaskin och torktumlare i varje lägenhet. Varje bostadslägenhet har eget abonnemang för el. Lägenheterna förbrukar maximalt 40 kwh per kvm och år i energiförbrukning. I skrivande stund kostar en kwh knappt en krona. Så elkostnaden för en lägenhet är ca 200 kronor per månad för 2 rok (64 kvm), ca 250 kronor per månad för 3 rok (78 kvm) och ca 275 kronor per månad för 3 rok (86 kvm). Varje bostadslägenhet värms upp med hjälp av en egen frånluftsvärmepump och elvärmeslingor från golv i badrum. Tappvarmvattnet värms upp med en central bergvärmepump för varje hus. Hushållselen utöver elen till frånluftsvärmepumparna och slingorna beräknas ligga på 20% av energielen. Bostadsrättsinnehavarna ansvarar själva för abonnemang rörande TV, internet och telefon samt för underhåll av eventuell uteplats och lägenheterna invändigt. Eftersom fiber är indraget så ingår ett grundutbud av SVT1, SVT2, Kunskapskanalen och TV4 i månadsavgiften. Bostadsrättsföreningen ansvarar för gemensam sophämtning, utvändigt underhåll av byggnaderna samt drift och underhåll av körvägar, parkeringsplatser och gemensamma grönytor på fastigheterna (kostnaderna för detta ingår i månadsavgiften till föreningen). Fastigheten har kommunalt vatten och avlopp. Föreningen ansvarar för försäkring av byggnader och gemensamma anläggningar. Bostadsrättsinnehavarna ansvarar för försäkring av lösöre samt för egna arbeten (standardökning av lägenheterna etc.) i respektive lägenhet och förråd. C. KOSTNAD FÖR FASTIGHETENS FÖRVÄRV SAMT FINANSIERINGSPLAN Anskaffningskostnad inklusive köpeskilling för föreningens fastighet, entreprenadkostnad, anslutningsavgifter, bygglov, kontroll och besiktning, konsulter, räntor, lagfart, försäljningskostnad samt en likviditetsfond om 25,000 kronor. 55 000 000 kr Summa slutlig anskaffningskostnad 55 000 000 kr Sidan 3
Finansiering Nedanstående lån och insatser är beräknade för finansiering av föreningens verksamhet. Föreningen avser att följa ränteutvecklingen på marknaden noga och binda delar eller hela lånet om den långsiktiga bedömningen av ränteutvecklingen ändras. Bottenlån Totalt Per kvm (genomsnitt) 22 000 000 kr 11 294 kr Insatser Totalt Per kvm (genomsnitt) Summa finansiering 33 000 000 kr 16 940 kr 55 000 000 kr Pantbrev i fastigheten ligger som säkerhet för bottenlånet. Föreningen tecknar fullvärdesförsäkring av dess fastighet inklusive bostadshus, förråd och övriga anläggningar. Räntesatser Bottenlånets räntesats och amorteringsstruktur baseras på en bankoffert och är ett vägt medelvärde där lånet delas upp med tre olika löptider. Räntesats 3 månader 1,20% Andel bottenlån med 3 månader 25% Räntesats 1 år 1,20% Andel bottenlån med 1 år 25% Räntesats 3 år 1,50% Andel bottenlån med 3 år 25% Räntesats 5 år 1,80% Andel bottenlån med 5 år 25% Genomsnittlig räntesats 1,43% Buffert ovanpå denna räntesats 1,07% Använd räntesats 2,50% Antal amorteringsår 50 Sidan 4
D. BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA KOSTNADER/INTÄKTER Driftskostnader Försäkring Skötsel inklusive vinterrenhållning av vägar på fastigheten Administrativ förvaltning Vatten och avlopp Löpande utvändigt underhåll exklusive uteplatser och trädgård Övrigt Summa driftskostnader 13 636 kr 68 180 kr 35 064 kr 58 440 kr 116 880 kr 66 232 kr 358 432 kr Föreningen ansvarar för (på fastigheten) skötsel, underhåll och renhållning av vägar, gemensamma grönytor och parkeringsplatser Avskrivningar Avskrivning görs på den del av byggnadsvärdet som motsvarar bostadsrättsföreningens ansvar, vilket vi bedömer uppgår till ca 50% av byggkostnaden. Denna andel är 58% Underhåll och förnyelse av all inredning och inre ytskikt svarar bostadsrättsinnehavarna för. Avskrivningen sker på 100 år. dvs med följande antal procent på ovanstående andel av byggvärdet per år: 1% En del av avskrivningen används för att amortera föreningens lån och den delen påverkar årsavgiften. Den övriga avskrivningen medför ett negativt årsresultat. Den totala avskrivningen är rak/linjär. Härutöver görs en avsättning för framtida underhåll. Den posten ingår i årsavgiften och uppgår till (per kvm och år) Den rena byggkostnaden per kvm BOA är ca Sålunda utgör avskrivningen och avsättningen tillsammans följande kronor per kvm och år 60 kr. 11 000 kr. 124 kr. Sidan 5
Sammanställning År 1 Kapitalkostnader SEK SEK/kvm år Räntekostnad 548 900 282 Avskrivning/amortering 17 270 9 Övrig avskrivning 44 759 23 Avsättning till yttre underhåll 116 880 60 Driftskostnader Driftskostnader 358 432 184 Fastighetsavgift 0 0 Återföring av övrig avskrivning -44 759-23 Summa årliga kostnader år 1 041 482 535 Intäkter Årsavgifter 1 041 482 535 Summar årliga intäkter 1 041 482 535 Avgift till föreningen År Mån Kvm och år 2 rok entréplan 28 871 2 406 535 2 rok övriga våningar 35 286 2 941 535 3 rok entréplan 36 356 3 030 535 3 rok andra våningar 40 633 3 386 535 4 rok entréplan 54 533 4 544 535 4 rok andra våningar 57 741 4 812 535 Sammanställningen ovan avser belopp i realt penningvärde. Sidan 6
E. LÄGENHETSFÖRTECKNING, INSATS, ANDELSTAL OCH AVGIFTSBERÄKNING Huskropp 1 Våningsplan 1 Nr Yta Insats Andel Åavg Mavg (tsek) (sek) (sek) 2 rok 111 54 900 2,77% 28 871 2 406 3 rok 112 68 1 100 3,49% 36 356 3 030 4 rok 113 102 1 600 5,24% 54 533 4 544 Våningsplan 2 2 rok 121 66 1 000 3,39% 35 286 2 941 3 rok 122 76 1 200 3,90% 40 633 3 386 4 rok 123 108 1 700 5,54% 57 741 4 812 Våningsplan 3 2 rok 131 66 1 100 3,39% 35 286 2 941 3 rok 132 76 1 300 3,90% 40 633 3 386 4 rok 133 108 1 800 5,54% 57 741 4 812 Våningsplan 4 2 rok 141 66 1 300 3,39% 35 286 2 941 3 rok 142 76 1 500 3,90% 40 633 3 386 4 rok 143 108 2 000 5,54% 57 741 4 812 Huskropp 2 Våningsplan 1 2 rok 211 54 900 2,77% 28 871 2 406 3 rok 212 68 1 100 3,49% 36 356 3 030 4 rok 213 102 1 600 5,24% 54 533 4 544 Våningsplan 2 2 rok 221 66 1 000 3,39% 35 286 2 941 3 rok 222 76 1 200 3,90% 40 633 3 386 4 rok 223 108 1 700 5,54% 57 741 4 812 Sidan 7
Våningsplan 3 2 rok 231 66 1 100 3,39% 35 286 2 941 3 rok 232 76 1 300 3,90% 40 633 3 386 4 rok 233 108 1 800 5,54% 57 741 4 812 Våningsplan 4 2 rok 241 66 1 300 3,39% 35 286 2 941 3 rok 242 76 1 500 3,90% 40 633 3 386 4 rok 243 108 2 000 5,54% 57 741 4 812 Totalt 1 948 33 000 100,00% 1 041 482 F. SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 1. Medlem som innehar en bostadsrätt skall betala insats och upplåtelseavgift med belopp som angivits i plan samt årsavgift som angivits eller som styrelsen beslutar. 2. Avgift för värme och hushållsel betalas direkt av bostadsrättsinnehavaren till leverantören. 3. Då den till en lägenhet eventuellt hörande tomtmarken upplåts med bostadsrätt, ansvarar bostadsrättsinnehavaren för denna och bekostar dess skötsel. 4. Bostadsrättsinnehavaren skall på egen bekostnad till det inre hålla lägenheten jämte tillhörande utrymmen i gott skick. Bostadsrättsinnehavare äger rätt att nyttja annan bostadsrättsinnehavares tomt om så krävs för att utföra underhållsarbeten som exempelvis målning. 5. Bostadsrättsinnehavaren skall ha giltig hemförsäkring med tillägg för bostadsrättslägenhet. 6. Några andra avgifter än de i denna plan redovisade utgår icke vare sig regelbundna eller av särskilt beslut beroende dito. Det åligger föreningens styrelse att bevaka kostnadsutvecklingen och vidtaga de åtgärder som krävs för att föreningens ekonomi inte skall äventyras. 7. Årsavgift erlägges månadsvis i förskott. 8. Vid fastighetens försäljning realiseras uppskjuten skatt på uppskrivningsbelopp. 9. Vid bostadsföreningens likvidation skall föreningens tillgångar skiftas enligt föreningens stadgar. G. EKONOMISK PROGNOS Den ekonomiska prognosen påvisar känsligheten och framtidsutsikterna för bostadsrättsföreningen. Den illustrerar hur känslig föreningens ekonomi är för makroekonomiska förändringar. Nedan presenteras en sexårskalkyl samt kalkyl för år 11 Sidan 8
och år 16 avseende föreningens bedömda intäkter, kostnader och årsresultat. Vidare redovisas även likviditeten. Fastighetsskatten är fastställt enligt gällande norm; 1,243 kronor per lägenhet och år. Denna summa är uppräknad till år 16 med 2% inflation per år. Taxeringsvärdet enligt Skatteverket är XXXXXX kronor. Prognos (tkr) År In År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Bedömd inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Intäkter/kostnader Intäkter/årsavgifter 1 041 1 052 1 063 1 075 1 087 1 099 1 167 1 277 Driftskostnader -358-366 -373-380 -388-396 -437-482 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0-30 Driftsnetto 683 687 691 695 699 703 730 765 Kapitalkostnader Låneräntor -549-548 -548-547 -547-546 -542-535 Avskrivningar Amorteringar -17-19 -21-23 -25-28 -45-73 Övrig avskrivning (ÖA) -45-43 -41-39 -37-34 -17 11 Summa 62 62 62 62 62 62 62 62 Återföring ÖA 45 43 41 39 37 34 17-11 Fondavsättning -117-119 -122-124 -127-129 -142-157 Årsresultat 0 0 0 0 0 0 0 0 H. KÄNSLIGHETSANALYS Känslighetsanalysen visar hur dels de olika makroekonomiska faktorerna som räntesats och inflation påverkar föreningens årsavgifter för varje år 1-6 samt år 11 och år 16, dels hur dessa påverkas av avgiftsintäkter till föreningen skulle gå förlorade av någon anledning eller om föreningen drabbas av oförutsedda utgifter. Här nedan presenteras olika scenarios och deras påverkan på månadsavgifterna. Scenario 1 Inflationen höjs successivt med en halv procent per år från dagens 2% till 4% (påverkar driftskostnaderna). Scenario 2 Räntan höjs successivt med en halv procentenhet per år från dagens 2,50 % upp till 4,0 %. Scenario 3 Föreningen behöver ta upp nya lån för att finansiera oförutsedda utgifter år 2 motsvarande 1% av fastighetens totala förvärvskostnad. Sidan 9
Scenario 0: Grunden sek In År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Inflation 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Inkomster/kostnader Intäkter/årsavgifter 1 041 482 1 052 312 1 063 465 1 074 958 1 086 809 1 099 037 1 166 623 1 277 357 Driftskostnader -358 432-365 601-372 913-380 371-387 978-395 738-436 927-482 402 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0-29 832 Driftsnetto 683 050 686 711 690 553 694 587 698 830 703 299 729 697 765 123 Kapitalkostnader Låneräntor -548 900-548 469-547 994-547 472-546 896-546 261-541 990-535 102 Avskrivningar -17 270-19 025-20 956-23 082-25 420-27 992-45 231-72 716 Övriga avskrivningar 0 0 0 0 0 0 0 0 Fondavsättning -116 880-119 218-121 602-124 034-126 515-129 045-142 476-157 305 Årsresultat 0 0 0 0 0 0 0 0 Scenario 1: Inflation sek In År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Inflation 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,0% 4,0% Inkomster/kostnader Intäkter/årsavgifter 1 041 482 1 062 008 1 075 828 1 092 011 1 110 740 1 132 242 1 250 991 1 428 547 Driftskostnader -358 432-372 913-382 235-393 703-407 482-423 781-515 595-627 300 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0-29 832 Driftsnetto 683 050 689 096 693 593 698 308 703 258 708 460 735 396 771 415 Kapitalkostnader Låneräntor -548 900-548 469-547 994-547 472-546 896-546 261-541 990-535 102 Avskrivningar -17 270-19 025-20 956-23 082-25 420-27 992-45 231-72 716 Övriga avskrivningar 0 0 0 0 0 0 0 0 Fondavsättning -116 880-121 602-124 642-127 755-130 943-134 207-148 175-163 597 Årsresultat 0 0 0 0 0 0 0 0 Scenario 2: Räntesatsen sek In År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Räntesats 2,5% 2,5% 2,5% 3,0% 3,0% 4,0% 4,0% 3,0% Inkomster/kostnader Sidan 10
Intäkter/årsavgifter 1 041 051 1 055 320 1 066 503 1 188 798 544 341 557 937 630 332 748 547 Driftskostnader -358 432-365 601-372 913-380 371-387 978-395 738-436 927-482 402 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0-29 832 Driftsnetto 682 619 689 719 693 590 808 427 156 363 162 199 193 406 236 313 Kapitalkostnader Låneräntor -548 469-549 093-547 992-657 590 0 0 0 0 Avskrivningar -17 270-19 025-20 956-23 082-25 420-27 992-45 231-72 716 Övriga avskrivningar 0 0 0 0 0 0 0 0 Fondavsättning -116 880-121 602-124 642-127 755-130 943-134 207-148 175-163 597 Årsresultat 0 0 0 0 0 0 0 0 Scenario 3: Oförutsedda utgifter sek In År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 År 16 Oförutsetta utgifter (% av priset) 1,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Inkomster/kostnader Intäkter/årsavgifter 1 041 482 1 079 757 1 090 910 1 102 403 1 114 254 1 126 482 1 194 068 1 304 802 Driftskostnader -358 432-365 601-372 913-380 371-387 978-395 738-436 927-482 402 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0-29 832 Driftsnetto 683 050 714 156 717 998 722 032 726 275 730 744 757 142 792 568 Kapitalkostnader Låneräntor -548 900-575 914-575 439-574 917-574 341-573 706-569 435-562 547 Avskrivningar -17 270-19 025-20 956-23 082-25 420-27 992-45 231-72 716 Övriga avskrivningar 0 0 0 0 0 0 0 0 Fondavsättning -116 880-119 218-121 602-124 034-126 515-129 045-142 476-157 305 Årsresultat 0 0 0 0 0 0 0 0 Örebro 2015-10-10 Bostadsrättsföreningen Kristallerna 1 i Östersunds kommun Hadar Cars David Ridemar Nils-Arne Holmudden Sidan 11
BILAGA 1: ENLIGT BOSTADSRÄTTSLAGEN FÖRESKRIVET INTYG Sidan 12