Global Fastighet Tillväxt 2007 AB Kvartalsrapport juni 2014
INNEHÅLL Huvudpunkter 3 Nyckeltal 3 Aktiekurs och utdelningar 4 Fastighetsöversikt 5 Drift, förvaltning och finansiering 6 Struktur 7 Allmänt om bolaget 7 Marknadskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
HUVUDPUNKTER Aktiekursen justerad för utbetalningar har det senaste kvartalet haft en positiv utveckling på 1,03 procent. Senaste kurs per aktie är beräknad till 1 krona per A-aktie och 5,78 kronor per B-aktie. Renovering av fasaden på köpcentret i Jordbro har påbörjats med avsikt att höja standarden på centrat. I Denver pågår en dialog med en statlig hyresgäst om de lediga lokaler som finns på tredje- och fjärde våningen. Bolaget har sedan det etablerades haft en negativ avkastning på 55,1 procent, justerat för utbetalningar på totalt 2,55 kronor per aktie.* NYCKELTAL FÖR GLOBAL FASTIGHET TILLVÄXT 2007 AB Marknadsvärde av fastigheter (MSEK) 271 GEOGRAFISK FÖRDELNING Sverige 55 % USA 45 % SEGMENTFÖRDELNING Handel 55 % Kontor 45 % INTÄKTER, VAKANS OCH AREAL Årliga brutto hyresintäkter (MSEK) 49 Ekonomisk vakans 23 % Areal (Kvm) 54 038 FINANSIERING Totalt lån (MSEK) 172 Räntebindning 92 % Genomsnittlig låneränta 4,4 % Löptid lån (år) 4,10 Överkurs MNOK** -1,20 MANDAT Etableringsår 2007 Avvecklingsperiod 2015-2017 SENASTE BERÄKNADE AKTIEKURS (VÄRDEJUSTERAT EGENKAPITAL) PER 16.06.2014* Utveckling senaste kvartalet 1,03 % Utveckling senaste året -3,90 % Utveckling senaste tre åren -0,20 % Utveckling sedan start -55,10 % * Beräknad värdeutveckling förutsätter att utbetalningar har följt samma avkastning som bolaget. ** 50 procent av överkursen är hänsyntagen i beräkningen av aktiekursen. HISTORISKA UTBETALNINGAR INLÖSEN AV B-AKTIER*** UTDELNING / AKTIE KRONOR / AKTIE**** 2011 31 % 1,55 2012 20 % 1,00 Totalt 51 % 2,55 *** Andel av ursprungligt antal B-aktier. Inlösenvärde är 10,00 kr per aktie. **** Kronor per ursprungligt antal aktier. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 3
AKTIEKURS OCH UTDELNINGAR INLEDNING Aktiekursen har det senaste kvartalet stigit med 1,03 procent. Den viktigaste förklaringen till aktiekursutvecklingen är denna gång positivt kassaflöde. FÖRUTSÄTTNINGAR Beräknat värde per aktie är baserat på räkenskapsinformation, över/underkurs på fasträntelån och valutakurser per den 31:a mars 2014. Det har inte gjorts någon värdering av fastigheterna under kvartalet. UTVECKLING AV VALUTA Bolaget har investeringar i Sverige och i USA. Den amerikanska dollarn har under perioden förstärkts mot den svenska kronan med cirka 1,0 procent. UTVECKLING AV LÅNEPORTFÖLJEN Global Fastighet Tillväxt 2007 AB (GFT) har i all huvudsak fast ränta på bolagets lån. Lånet i Denver refinansierades förra sommaren och det nya låneavtalet är på fem år. Lånet i Jordbro/ Haninge förhandlades om i april och löper på två år med samma villkor som tidigare. Överkursen på bolagets fasträntelån är oförändrad jämfört med föregående kvartal och påverkar därför inte aktiekursen. Beräknad överkurs är den kompensation bolaget skulle behöva betala för att infria alla fastränteavtal per den 31:a mars 2014. Så länge bolagets lån löper som planlagt fram till avtalat förfall medför detta inte något kontantutlägg för bolaget. SAMMANFATTNING KURSUTVECKLING Senaste beräkning av NAV (aktiekurs) per den 16:e juni ger en kurs per A-aktie på 1,00 krona och en kurs per B-aktie på 5,78 kronor. Total värdeutveckling för bolaget sedan start är på -55,1 procent. SEK 12 SEK 10 SEK 8 Kurs per aktie SEK 6 SEK 4 SEK 2 SEK 0 Justerad snittkurs Utbetalningsjusterad kurs Nominell kurs A-aktier Nominell kurs B-aktier 4 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
PORTFÖLJÖVERSIKT Investering Läge Segment Valuta Ägarandel Antal kvm* Årlig hyra (tnok) Andel av årlig hyra Denver 621 USA Kontor USD 100 % 39,500 27,590 63.1 % Comerciante Sverige Handel SEK 100 % 14,538 16,118 36.9 % Summa 54,038 43,707 100 % *100% oberonde av ägarandel GEOGRAFISK FÖRDELNING (andel av kvm) Sverige 26 % Comerciante 37 % USA 73 % Denver 621 63 % Kartan visar den geografiska spridningen av bolagets investeringar. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 5
DRIFT, FÖRVALTNING OCH FINANSIERING JORDBRO/HANINGE I köpecentrat i Haninge arbetar förvaltningen nu med att flytta om vissa av hyresgästerna för att förbättra hyresgästmixen. Arbetet med att uppgradera fasaden för att höja standarden på centrat har påbörjats. DENVER 621 Bolaget är i konkreta samtal med en potentiell statlig hyresgäst angående lokaler på andra och tredje våningen. Bolaget förväntar att dessa diskussioner blir klara under juni. 6 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
STRUKTUR Cirka 1 250 aktieägare i Norge Cirka 1 050 aktieägare i Sverige Global Eiendom Vekst 2007 AS Global Fastighet Tillväxt 2007 71,5 % 28,5 % Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS 100 % Comerciante Handel I AB (Köpcentrum i Sverige) 80 % 621 Denver ALLMÄNT OM BOLAGET OM BOLAGET Bolaget genomförde emissioner under 2007 och har investeringar i USA (Denver) och Sverige (Jordbro och Haninge). Fastigheterna är på totalt cirka 45 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GFT är ett onoterat svenskt aktiebolag, registrerat i Sverige. Bolaget har investerat i fastighetsutvecklingsprojekt och fastigheter med utvecklings- och/eller hög värdeökningspotential, huvudsakligen i Europa och Nordamerika. AVKASTNINGSMÅLSÄTTNING Bolagets målsättning är en netto egenkapitalavkastning före skatt motsvarande minst 12-15 procent per år, mätt som ett genomsnitt över perioden som bolaget har verksamhet. Det ges ingen garanti för att avkastningsmålet nås. PERIODISKA UTBETALINGAR Det planeras inga årliga utbetalningar till aktieägarna. Utbetalningar till aktieägare kommer att ske när fastigheter säljs. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2015 och 2017, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt ur investerarsynpunkt. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 7
MARKNADSKOMMENTAR Den internationella valutafonden (IMF) justerade i april marginellt ner sin tillväxtprognos för den globala ekonomin till 3,6 procent för innevarande år. USA väntas växa med 2,7 procent och Eurozonen med 1,3 procent. USA En ovanligt hård vinter påverkade amerikansk aktivitet under början av året och den ekonomiska tillväxten var nära noll under det första kvartalet. De makroekonomiska nyckeltal som presenterats under starten av det andra kvartalet tyder dock på att den amerikanska ekonomin är på väg i positiv riktning. ISM-index för industrin, som mäter industriledarnas förväntningar på aktiviteten framöver, steg under april till 54,9 från marsnivån på 53,7. Indexet ligger med betryggande marginal över den kritiska 50 nivå som indikerar tillväxt. Bostadspriserna mätt genom Case-Shiller 20-index som mäter prisutvecklingen i USAs 20 största städer föll något enligt den senaste mätningen i slutet av april, men har trots detta stigit med 12,9 procent det senaste året. Sysselsättningen ökade under april med 288 000 personer vilket är den högsta nivån sedan i januari 2012. Samtidigt föll arbetslösheten till 6,3 procent från 6,7 procent i mars. Trots bättre nyckeltal och en starkare arbetsmarknad är det mycket som tyder på att den amerikanska centralbanken (Fed) fortsatt värderar osäkerheten i ekonomin som relativt stor. Förväntningarna är fortsatt att styrräntan kommer att hållas låg under en längre tid. EUROPA Recessionen är äntligen över för Eurozonen och den finansiella oron knuten till de länder som drabbades hårdast i samband med Eurokrisen har ebbat ut. Krisen mellan Ryssland och Ukraina får dock vissa negativa ringverkningar för framförallt länder som Lettland och Finland som har stor export till regionen. De senaste PMI-talen för industrin, som visar inköpschefernas syn på framtiden steg återigen för Eurozonen under april. Totalt sett ligger PMI-nivån för Eurozonen nu på 54,9 vilket indikerar ytterligare förstärkt tillväxt. IMF spår en tillväxt på 1,3 procent under 2014 för att därefter stiga till 1,5 procent under 2015. Den europeiska centralbanken (ECB) sänkte räntan genom hela fjolåret. Trots det ligger inflationstalen långt under målsättningen om en prisökningstakt på 2 procent. ECB sänkte styrräntan från 0,25 till 0,15 procent i samband med senaste räntemötet i början av juni. Samtidigt infördes negativ ränta på 0,1 procent på inlåning i centralbanken. ECB har en målsättning om att bankerna istället för att parkera kapital hos centralbanken ska öka sin utlåning till näringsliv och hushåll. Om inflationen fortsätter att ligga på en låg nivå väntas fler åtgärder från ECB. NORDEN Signalerna som kommer från svensk ekonomi är blandade. Hushållens konsumtion tillsammans med framförallt bostadsinvesteringar driver tillväxten samtidigt som återhämtningen för exportsektorn tagit längre tid än väntat. OECD förväntar att svensk ekonomin växer med 2,7 procent under året för att därefter växla upp till 3,1 procent under nästföljande år. Inflationstalen under det första kvartalet var låga. Detta tillsammans med tydliga signaler från den europeiska centralbanken om nya planerade stimulansåtgärder gör att pressen på den svenska Riksbanken har ökat ytterligare för en ny sänkning av styrräntan i samband med nästa möte i juli. Tillväxten i norsk ekonomi väntas bli måttlig framöver och mer beroende av andra sektorer än oljesektorn. OECD förväntar nu en tillväxt under året på 2 procent för att därefter stiga till 2,4 procent under nästa år. Framförallt är det tillväxten inom bostads- och oljeinvesteringar som väntas avta. Arbetslösheten väntas bli oförändrad på omkring 3 procent. Norges Bank förväntar att styrräntan hålls oförändrad på nuvarande 1,5 procent fram till sommaren 2015. 8 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014
OM RAPPORTEN Denna rapport är utarbetad av Obligo Investment Management AS, ett dotterbolag till Agasti Holding ASA. Rapporten bygger på källor som Obligo Investment Management AS anser vara tillförlitliga, men Obligo Investment Management AS kan inte garantera att informationen i rapporten är riktig eller fullständig. Alla upplysningar om framtida förhållande är förknippade med en rad förutsättningar och ger ingen garanti för framtida utveckling. Denna osäkerhet är knuten både till förhållanden i marknaden och till bolaget GFT. Ändringar i marknaderna kan komma snabbt och kan komma att få stor betydelse för utvecklingen i aktiekursen i GFT. Historisk avkastning är inte någon tillförlitlig indikator på framtida avkastning. Obligo Investment Management AS tar inget ansvar för direkt eller indirekt förlust eller kostnad som uppstår av användningen av denna rapport. Investerare är medvetna om att det finns en risk för förlust på en investering i finansiella instrument, och Obligo Investment Management AS garanterar inte ett visst resultat. Denna rapport skall inte uppfattas som ett anbud eller en rekommendation om köp eller försäljning av aktien. Denna rapport är till bolagets aktieägare och är inte avsedd för offentlig publikation. KVARTALSRAPPORT JUNI 2014 9
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no