BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN PINNENS FJÄLLGÅRD

EKONOMISK PLAN FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN PINNENS FJÄLLGÅRD Stockholm 2013 12 17 Upprättad med biträde av Carl Johansson Tenzing AB Biblioteksgatan 3, 4 trappor 111 46 Stockholm Tel. 08 407 36 06 carl.johansson@tenzingab.se

Entré Fäbodvägen 16 Entré Krogen Fäbodvägen 18

Sovrum Kök

Innehållsförteckning Allmänna förutsättningar... 1 Organisationsnummer och ändamål... 1 Förvärvskostnad och årliga kostnader... 1 Förvärv av fast egendom... 1 Inflyttning... 1 Tidpunkt för upplåtelse med bostadsrätt... 1 Beskrivning av Fastigheten... 2 Tomt och läge... 2 Karta... 2 Uthyrningsbar area... 3 Byggnadsbeskrivning... 3 Teknisk beskrivning... 3 Taxeringsinformation och kommunal avgift... 6 Mervärdesskatt... 6 Statliga bostadsbyggnadssubventioner... 6 Servitut och nyttjanderätter... 6 Samfälligheter och gemensamhetsanläggningar... 6 Planer och bestämmelser... 6 Objektsinformation... 7 Fastighetens reparationsbehov... 7 Försäkringsskydd... 7 Avskrivningar... 7 Kostnader för medlemmarna... 7 Ekonomisk kalkyl med prognos... 8 Känslighetsanalys... 9 Lägenhetsförteckning... 9 Särskilda förhållanden... 11 Intyg avseende ekonomisk plan... 12 Tenzing AB, Biblioteksgatan 3, 4tr, s 111 46 Stockholm, tel. 08 407 36 00

Allmänna förutsättningar Organisationsnummer och ändamål Bostadsrättsföreningen Pinnens Fjällgård, som registrerats hos Bolagsverket 2013 09 30 med organisationsnummer 769626 9765, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende samt lokaler åt medlemmarna för nyttjande utan tidsbegränsning. Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Förvärvskostnad och årliga kostnader I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen avseende förvärvet av fastigheten samt beräkning av föreningens årliga kapitalkostnader och driftskostnader etc. och grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Förvärv av fast egendom Bostadsrättsföreningen Pinnens Fjällgård avser att förvärva fastigheten Härjedalen Funäsdalen 16:104 (Fastigheten) för upplåtelse av bostadslägenheter och lokaler med bostadsrätt. Föreningens förvärv kommer att ske genom fastighetsförvärv. Samtliga bostadsrätter kommer först att förvärvas av Hans Lindström och Bolaget Bridgeman Holding AB som därefter avyttrar dessa till slutkunder. Restaurangen kommer att upplåtas med bostadsrätt som bostadsrättslokal. Inflyttning Samtliga bostadslägenheter kommer att upplåtas med bostadsrätt i omedelbar anslutning till tillträdet till fastigheten. Tidpunkt för upplåtelse med bostadsrätt Lägenheterna bedöms upplåtas med bostadsrätt i samband med föreningens tillträde till fastigheten under första kvartalet år 2014. 1

Beskrivning av Fastigheten Tomt och läge Fastigheten Härjedalen Funäsdalen 16:104 är belägen på Fäbodvägen 16 18 i anslutning till Hamra skidanläggning i Tänndalen. Fastighetens omedelbara läge intill skidanläggningen gör att närheten till rekreation, längdskidspår, skidbackens nedfarter, restauranger, butiker och handelsutbud är utöver det vanliga i närområdet kring Hamrafjället och Funäsfjällen. Fastigheten ligger med vacker utsikt över omkringliggande fjäll. Inom gångavstånd finns bl.a. restauranger, skidskola, skiduthyrning samt närlivs. På fastigheten finns den i Hamrafjället erkända restaurangen Krogen i markplan i en av byggnaderna. Det är även nära till kringliggande skidområden i Funäsfjällen såsom Funäsdalen, Bruksvallarna och Ramundberget. Kommunikationerna till och från Fastigheten är utmärkta med närhet till riksväg 84. Här stannar såväl Härjedalingen med trafik från Stockholm till Härjedalen, och Länstrafikens busslinje 623 avgår från Hamrafjällets hållplats för transporter i länet. Fastigheten innehas med äganderätt och har en markareal om cirka 3.698 kvadratmeter. Karta Hamrafjället 2

Uthyrningsbar area Fastighetens uthyrningsbara area uppgår till cirka 1 156 kvadratmeter. Den uthyrningsbara arean fördelas mellan olika areatyperna enligt nedan: Uthyrningsbar area Area Andel Bostäder 855 74 % Lokaler 301 26 % Summa 1 156 100 % Areorna är uppmätta enligt Svensk Standard SS 21054:2009. Byggnadsbeskrivning Fastigheten är bebyggd med 2 byggnader om vardera 3 våningsplan. Byggnaderna är uppförda år 2005 respektive år 2007 i klassisk fjällanda med timmerpanel. Byggnaderna inrymmer totalt 13 stycken bostadslägenheter och en restauranglokal, fördelat på 9 stycken bostadslägenheter i den ena byggnaden respektive 4 stycken bostadslägenheter samt en restauranglokal i den andra byggnaden. Samtliga bostadslägenheter har egen balkong alternativt altan, och lägenhetsförråd för skidförvaring. De större bostadslägenheterna har bastu och flertalet har även braskamin. Byggnad 1 Bv 4 stycken bostadslägenheter om vardera 43 m². 1 tr 3 stycken bostadslägenheter om 47, 53 och 67 m². 2 tr 2 stycken bostadslägenheter om 86 respektive 85 m². Byggnad 2 Bv 1 stycken restauranglokal, om 301 m². Restaurang Krogen. 1 tr 3 stycken bostadslägenheter om 51, 51 och 67 m². 2 tr 1 stycken bostadslägenhet om 176 m². Teknisk beskrivning Allmänt Grundläggning Källarväggar Bjälklag Ytterväggar Yttertak Hel betongplatta med källargrundmurar av betongelement. Betongelement. Betongelement. Trä. Betongtakpannor. 3

Fasad Balkonger Trapphus Fönster/ glasparti Sophantering Uppvärmning Ventilation Hiss Installationer Timmerpanel. Balkonger och altaner i trä. Utvändiga trapphus. 3 glas träfönster. Container på fastigheten. Tömning hanteras av Reaxcer. Vattenburet system kopplat till egen bergvärmepump ansluten till fem borrhål, kompletterad med el panna. Mekanisk till och frånluft med värmeåtervinning. Varje lägenhet har separat aggregat. Restauranglokalen har egen större anläggning. Byggnaderna saknar hiss. El, kabelteve, fibernät för bredband samt vatten och avlopp från/till stadens nät. Bostäder, generell rumsbeskrivning Allmänt Dörrar Lägenheterna har tillgång till balkong eller veranda. Ett antal lägenheter är utrustade med braskamin. Samtliga lägenheter har mycket god boendekvalitet och är modernt utrustade avseende utrustning i kök och badrum. Inomhusdörrar av furu. Hall Golv Vägg Tak Övrigt Klinkergolv. Målade väggar. Målade tak. Lägenhetsdörr. Vardagsrum/Sovrum/Bostadsrum Golv Vägg Tak Parkettgolv. Målade väggar. Målade väggar. 4

Övrigt Torkskåp. Vissa lägenheter är utrustade med braskamin. Kök Golv Vägg Tak Utrustning Parkettgolv. Målade väggar. Kakel ovan diskbänk. Diskbänk i rostfri stål. Målade tak. Kyl/frys, diskmaskin, microvågsugn samt elspis. Sovrum Golv Vägg Tak Övrigt Parkettgolv. Målade väggar. Målade tak. Garderob för förvaring. Våtrum/WC Golv Vägg Tak Övrigt Klinker. Kakel. Målade tak. Golvvärme, el. Avloppsbrunn. Handdukstork. Duschskärmvägg av glas. Beslagning i krom. WC. Bastu i vissa av lägenheterna. Förråd Golv Vägg Tak Trägolv. Betong/gipsskiva. Trätak. Övrigt 5

Taxeringsinformation och kommunal avgift I nedanstående tabell redovisas Fastighetens taxeringsvärde enligt den allmänna fastighetstaxeringen 2013 (AFT13). Taxeringsvärde, tkr Mark Byggnad Summa Bostäder 1 100 7 800 8 900 Lokal 130 952 1 082 Summa 1 230 8 752 9 982 Fastigheten har idag typkod 321 vilket innebär hyreshusenhet, bostäder och lokaler. Fastighetsskatt och kommunal avgift för år 2013 utgår med 1,0 procent av taxeringsvärdet för lokalerna och med 1 210 kronor per bostadslägenhet. Bostadsdelen har dock halverad kommunal avgift mellan år 2014 2018. För år 2014 bedöms fastighetsskatten och den kommunala avgiften för Fastigheten uppgå till cirka 26 550 kronor, beräknad på full kommunal avgift. Mervärdesskatt Fastigheten kommer att vara registrerad för frivillig mervärdesskatt. Momsgraden beräknas uppgå till cirka 26 procent (Lokalen om 301 kvadratmeter kommer att vara belagd med mervärdesskatt). Statliga bostadsbyggnadssubventioner Föreningens ekonomi är inte beroende av statliga bostadsbyggnadssubventioner (räntebidrag). Servitut och nyttjanderätter Fastigheten omfattas av en inskrivning gällande nyttjanderätt anläggningsarrende vilken avser rätt att medge skiduthyrning på fastigheten. Samfälligheter och gemensamhetsanläggningar Fastigheten ingår i gemensamhetsanläggningen Funäsdalen GA:143 avseende drift och underhåll av vägar, parkeringsplatser, vallabod och sopbod. Fastighetens andelstal är 15 av totalt 136. Fastigheten ingår i samfällighetsföreningen Vigeln som bildades 2012 09 21 och som ska ansvara för drift och underhåll av gemensamhetsanläggningen Funäsdalen GA:143. Den årliga kostnaden för drift och underhåll av gemensamhetsanläggningen beräknas uppgå till 100 000 kronor per år av vilket Fastigheten belastas med motsvarande andelstal om 15 av totalt 136. 6

Planer och bestämmelser Fastigheten omfattas av nedanstående planer och bestämmelser. Typ Plan Datum Aktbeteckning Detaljplan Nya lägenhetshus I hamra, Funäsdalen 16:47 2005 02 03 Laga kraft: 2005 03 03 Genomf. start: 2005 03 04 Genomf. slut: 2015 03 03 2361 P05/2 Objektsinformation Fastigheten omfattar 13 bostadslägenheter, en restauranglokal samt 28 parkeringsplatser varav 18 stycken är utrustade med motorvärmare på mark tillhörande bostadslägenheterna. Fastighetens reparationsbehov Fastighetens renoveringsbehov utöver normalt löpande underhåll bedöms under prognosperioden vara obefintligt med hänsyn till att byggnaderna är uppförda år 2005 respektive år 2007. Avsättning om 50 000 kr har gjorts för genomförande av OVK besiktning samt eventuella åtgärder för att uppnå godkänd OVK. Försäkringsskydd Bostadsrättsföreningen kommer att inneha fullvärdesförsäkring avseende Fastigheten samt styrelseansvarsförsäkring. Styrelsen erinrar samtliga bostadsrättshavare i föreningens hus om den stadgeenliga skyldigheten att teckna hemförsäkringar med bostadsrättstillägg för sin bostadsrätt. Avskrivningar Föreningen är skyldig att göra avskrivningar på föreningens fastighet om 0,5 till 2 procent av byggnadernas bokförda värde i de årsredovisningar som föreningen upprättar. Detta påverkar föreningens resultat men inte dess likviditet. Kostnader för medlemmarna I årsavgiften för bostadsrättsföreningen ingår värme och vatten samt tillsyn och tjänster avseende Fastighetens gemensamma ytor och tekniska system. För Bostadsrättsföreningens medlemmar tillkommer, utöver årsavgiften, kostnader för kabelteve och ev. bredband, hushållsel, hemförsäkring med bostadsrättstillägg. 7

Ekonomisk kalkyl med prognos TAXERINGSVÄRDE (AFT 2013) Bostad Lokal Byggnad 8 752 000 7 800 000 952 000 Mark 1 230 000 1 100 000 130 000 Summa 9 982 000 8 900 000 1 082 000 FÖRVÄRVSKOSTNAD Anskaffningskostnad 29 000 000 1) 25 087 kr/kvm Stämpelskatt 435 000 Avsättning OVK åtgärder 50 000 Befintliga pantbrev (SEK) 20 000 000 Disponibla medel (kassa) 100 000 Nyuttag av pantbrev (SEK) 0 Summa 29 585 000 Pantbrev totalt (SEK) 20 000 000 FINANSIERINGSPLAN Långivare Lånebelopp Ränta % Ränta kr Amort. Kr Räntebindn. Nytt lån 175 000 4,00 7 000 0 5 år Nytt lån 175 000 3,85 6 738 0 3 år Nytt lån 175 000 3,70 6 475 0 2 år Nytt lån 20 000 3,50 700 0 rörlig ränta Summa 545 000 3,84% 20 913 0 Insatser vid fastighetsköpet 29 040 000 Insatser totalt 29 040 000 Upplåtelseavgifter 0 Bostadsrätter 29 040 000 Summa finansiering 29 585 000 Ej bostadsrätter 0 EKONOMISK PROGNOS ÅRLIGA KOSTNADER År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Räntor 20 913 20 913 20 913 20 858 20 804 20 749 20 488 Amorteringar 0 0 1 363 1 363 1 363 1 363 1 363 Fastighetsskatt 26 550 27 081 27 623 28 175 28 739 29 313 32 364 Inkomstskatt 0 0 0 0 0 0 0 Drift och Underhåll 473 000 482 460 492 109 501 951 511 990 522 230 576 584 Avsättn. till yttre fond 9 982 10 182 10 385 10 593 10 805 11 021 12 168 Summa 530 445 540 635 552 392 562 940 573 700 584 676 642 967 Drift och underhåll kr /kvm Drift och underhåll kr /kvm 456 Bostäder 275 Lokaler D o U tot kr 473 000 ÅRLIGA INTÄKTER År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Årsavgifter 528 945 538 985 550 590 560 982 571 583 582 397 639 818 Hyresintäkter 0 0 0 0 0 0 0 Ränteintäkter 1 500 1 650 1 802 1 958 2 117 2 279 3 149 Summa 530 445 540 635 552 392 562 940 573 700 584 676 642 967 I den ekonomiska prognosen förutsätts inflationen vara 2 % årligen och räntorna vara oförändrade. Hyresintäkterna förutsätts följa inflationen. LIKVIDITET År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Kassa och fond 100 000 109 982 120 164 130 549 141 142 151 947 209 919 1) Inkluderar kostnader för uttag av nya pantbrev. 8

Lägenhetsförteckning Lgh Antal Ut Årsavg. Adress nr Plan rum formn. Area Insatser Andelstal Årsavg. / mån. Hyra Fäbodvägen 16 1 MP 2 ROK 43 1 375 000 3,015 15 945 1 329 0 Fäbodvägen 16 2 MP 2 ROK 43 1 375 000 3,015 15 945 1 329 0 Fäbodvägen 16 3 MP 2 ROK 43 1 375 000 3,015 15 945 1 329 0 Fäbodvägen 16 4 MP 2 ROK 43 1 375 000 3,015 15 945 1 329 0 Fäbodvägen 16 5 1 2 ROK 47 1 450 000 3,295 17 428 1 452 0 Fäbodvägen 16 6 1 2 ROK 53 1 775 000 3,716 19 653 1 638 0 Fäbodvägen 16 7 1 3 ROK 67 2 275 000 4,697 24 845 2 070 0 Fäbodvägen 16 8 2 4 ROK 86 2 975 000 6,029 31 890 2 658 0 Fäbodvägen 16 9 2 4 ROK 85 2 945 000 5,959 31 519 2 627 0 Fäbodvägen 18 10 1 2 ROK 51 1 575 000 3,575 18 912 1 576 0 Fäbodvägen 18 11 1 2 ROK 51 1 575 000 3,575 18 912 1 576 0 Fäbodvägen 18 12 1 3 ROK 67 2 245 000 4,697 24 845 2 070 0 Fäbodvägen 18 13 2 6 ROK 176 4 950 000 12,339 65 264 5 439 0 Fäbodvägen 18 14 MP Restaurang 301 1 775 000 40,060 211 896 17 658 0 SUMMA/MEDEL 1 156 29 040 000 100 528 945 44 079 0 Areafördelning Intäktsfördelning Bostäder 855 Årsavgifter 528 945 Lokaler 301 Hyror 0 Totalt 1 156 Bostäder 0 Lokaler 0 Parkering 0 Totalt 528 945 9

Känslighetsanalys Inflationskänslighet I denna kalkyl bedöms vilken påverkan en ändrad inflationstakt jämfört med den i föreningens ekonomiska prognos antagna inflationstakten får för föreningens ekonomi. Hyrorna förväntas följa inflationen. Kalkylräntan är oförändrad. Ränteantagande, 3,84 %. 0 % alternativet innebär en inflation om 2 %. Ändrad Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Inflation År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 3% 458 453 450 445 441 436 415 2% 458 457 458 458 458 458 457 1% 458 462 467 472 476 480 503 0% 458 466 476 485 494 504 553 +1% 458 471 485 499 513 528 609 +2% 458 475 494 513 533 553 669 +3% 458 479 504 528 553 580 734 Räntekänslighet I denna kalkyl bedöms vilken påverkan en ändrad räntenivå jämfört med den i föreningens ekonomiska prognos antagna räntenivån får för föreningens ekonomi. Inflationstakten är oförändrad. Räntekänsligheten är beräknad med hänsyn tagen till de bedömda bindningstiderna för bostadsrättsföreningens lån. Hänsyn har inte tagits till Inflationsantagande, 2 %. 0 % alternativet innebär en snittränta om 3,84 %. Ändrad Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Ränta År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 3% 457 466 471 476 485 491 541 2% 457 466 473 479 488 493 543 1% 457 466 475 482 491 499 549 0% 458 466 476 485 494 504 553 +1% 458 466 478 488 498 508 558 +2% 458 467 480 492 501 513 563 +3% 458 467 481 495 504 518 567 10

Särskilda förhållanden Bostadsrättshavarna skall inbetala insats. För bostadsrätt i föreningens hus betalas dessutom, på tider som bestäms av styrelsen, en årsavgift i enlighet med föreningens stadgar. Föreningens löpande kostnader och utgifter samt avsättning till fonder skall finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift till föreningen. Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. Inom föreningen skall bildas en fond för yttre underhåll och en dispositionsfond. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka bland annat framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifterna angående fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter m.m. hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar och avser totala kostnader. Enligt vår bedömning föreligger inget nödvändigt underhållsbehov utöver löpande underhåll. Eventuella kommande underhållsbehov kommer att finansieras med fonderade medel samt vid behov genom nyupplåning i föreningen. Behov av tillbyggnad, ombyggnad eller andra nödvändiga ändringsarbeten föreligger ej. Stockholm 2013 12 17 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN PINNENS FJÄLLGÅRD Hans Lindström Peter Broman Agneta Lindström 11

Intyg avseende ekonomisk plan Undertecknade, vilka för det ändamål som avses i 3 kap 2 bostadsrättslagen granskat förestående ekonomiska plan för Bostadsrättsföreningen Pinnens Fjällgård, org. nummer 769626 9765, får härmed avge följande intyg. Planen innehåller de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. De faktiska uppgifter som lämnats i planen är riktiga och stämmer överens med innehållet i tillgängliga handlingar och i övrigt med förhållanden som är kända för oss. I planen gjorda beräkningar är vederhäftiga. Intygsgivarna vill uppmärksamma medlemmarna om att kalkylerade lån med korta bindningstider för närvarande har historiskt sett låga räntesatser. Ett högre ränteläge kan medföra ökade kostnader för lånen vilket framgår av räntekänslighetsanalysen i planen. Vid intygsgivningen av denna ekonomiska plan har följande handlingar granskats; a) Registreringsbevis för bostadsrättsföreningen b) Stadgar för bostadsrättsföreningen c) Taxeringsbeslut, AFT 2013 d) Lägenhetsförteckning e) Ritningar f) Utkast till Fastighetsöverlåtelseavtal g) Anläggningsförrättning Funäsdalen GA:143 h) Avtal avseende anläggningsarrende i) Resultatrapport, Upplev&Bo i Hamra AB för perioden 120701 130630 j) Mätintyg uppmätning bostadslägenheter Vidare intygas att förutsättningarna i 1 kap 5 bostadsrättslagen är uppfyllda. På grund av den företagna granskningen kan vi som ett allmänt omdöme uttala att planen enligt vår uppfattning framstår som hållbar och vilar på tillförlitliga grunder. Stockholm 2013 12 19 Kjell Karlsson Advokat Urban Wiman Jur. kand. Av Boverket förklarade behöriga, avseende hela riket, att utfärda intyg angående ekonomiska planer. 12