Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning. Prövning av fastighetsmäklarens uppgifter om byggnadens storlek i objektsbeskrivningen avseende en fastighet. Dessutom har uppgifter om driftskostnader i objektsbeskrivningen avseende en bostadsrätt granskats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet från vidare handläggning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 1 september 2014 att inleda ett tematiskt tillsynsprojekt om objektsbeskrivningar. Syftet är att tydliggöra vilka krav som ställs på objektsbeskrivningar enligt lag och god fastighetsmäklarsed. Förhoppningen är även att ge fastighetsmäklare, mäklarföretag och branschorganisationer incitament att kvalitetsgranska sina mallar och att vidta eventuella andra egenåtgärder som behövs för att objektsbeskrivningar ska utformas på ett korrekt sätt. Avsikten är också att de beslut om objektsbeskrivningar som blir resultatet av granskningen, tillsammans med tidigare vägledande avgöranden, ska utgöra en grund för inspektionens information om vad som är god fastighetsmäklarsed beträffande tillhandahållandet av objektsbeskrivningarna och deras innehåll. I tillsynsprojektet har Fastighetsmäklarinspektionen initierat tjugofyra tillsynsärenden mot lika många fastighetsmäklare. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i tillsynsprojektet. Han har därför förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag som han hade avslutat under perioden den 1 januari 30 juni 2014. Fastighetsmäklarinspektionen har valt ut två objektsbeskrivningar som tillhandahållits spekulanter den ena avsåg en fastighet och den andra en bostadsrätt. Han har även förelagts att yttra sig samt att ge in kopior av uppdragsavtalen, journalerna och eventuella skriftliga underlag till objektsbeskrivningarna i respektive förmedlingsuppdrag. NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna avseende följande förmedlingsobjekt. 1. 2. Ett uppdrag den 21 januari 2014 om förmedling av en fastighet. Ett uppdrag den 15 januari 2014 om förmedling av en bostadsrätt. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i denna tematiska tillsyn endast granskat objektsbeskrivningarna. Om det har förekommit flera objektsbeskrivningar i samma förmedlingsuppdrag, har inspektionen granskat den som har tillhandahållits tilltänkta köpare (spekulanter). De övriga dokument som har begärts in har endast utgjort ett underlag för bedömningen av objektsbeskrivningen. I detta ärende har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande. NN har i objektsbeskrivningen angett att boarean är 165 kvm och senare, under rubriken Beskrivning har uppgiften om boarean angetts som en cirkauppgift. I objektsbeskrivningen anges att areauppgiften är enligt mätning. I det fastighetsutdrag som Fastighetsmäklarinspektionen har begärt in, anges en boarea om 143 kvm. NN har förelagts att kommentera detta.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Objektsbeskrivningen om bostadsrätten saknar en uppgift om driftskostnader. Fastighetsmäklarens yttrande Eftersom det fanns misstankar om att uppgiften om boarean i taxeringsinformationen (143 kvm) kanske inte stämde med verkligheten, utfördes en mätning. Misstankarna grundade sig på en känsla av att huset kunde vara större, samtidigt som det kom fram att huset hade genomgått omoch tillbyggnader. I energideklarationen angavs också en mycket större A- tempyta. Boarean är angiven med cirka eftersom det är summan av de uppmätta boareorna som har avrundats. Detta skedde efter det att en mätning hade utförts rum för rum och våning för våning och sedan summerats. Huset är uppmätt i enlighet med Svensk Standard. Han anser att om han hittar motsägelsefulla uppgifter om exempelvis boarean, så bör han kontrollera dessa och förmedla uppgifter som är så korrekta som möjligt. Uppgifterna i fastighetsutdraget som anger en boarea om 143 kvm stämmer inte eftersom huset har om- och tillbyggts. Det fanns information i objektsbeskrivningen om att uppgiften om boarean var enligt mätning. Anledningen till att det saknas en uppgift om driftskostnader i objektsbeskrivningen är att det inte finns någon driftskostnad. Värme, vatten, el, kabel-tv, internet och IP-telefon ingår i månadsavgiften.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). En objektsbeskrivning avseende fastigheter ska enligt 18 fastighetsmäklarlagen bland annat innehålla en uppgift om byggnadens storlek. Boarean har ofta stor betydelse för parterna i en fastighetsaffär. En fastighetsmäklare har normalt inte någon skyldighet att undersöka fastighetens storlek i samband med ett förmedlingsuppdrag. Om en uppgift om boarean framstår som osäker kan mäklaren föreslå att säljaren inför marknadsföringen låter utföra en mätning för att undvika onödiga tvister. Av utredningen i ärendet framgår att NN har haft tillgång till flera olika uppgifter om byggnadens storlek. Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att i sådana fall ska mäklaren redovisa samtliga uppgifter eller på något annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har angivits i objektsbeskrivningen (se besluten 2005-03-16:7 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2005 och 2011-01-26:4 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2011). NN har uppgett att bakgrunden till uppgiften i objektsbeskrivningen var en mätning som han hade medverkat till därför att det fanns misstankar om att taxeringsinformationen inte var korrekt på grund av om- och tillbyggnationer av fastigheten. Denna mätning hade gjorts i enlighet med Svensk Standard för varje rum och våningsplan, som sedan hade summerats. I objektsbeskrivningen har han angett att areauppgiften var enligt mätning. Uppgiften om boareans storlek enligt fastighetsutdraget nämns inte i objektsbeskrivningen, trots att mäklaren har haft tillgång till den. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är ett grundläggande krav att uppgifterna i objektsbeskrivningen är så korrekta som möjligt utifrån den
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) information som fastighetsmäklaren har tillgång till. NN har haft tillgång till olika uppgifter om boarean som skiljer sig så mycket från varandra som 22 kvm. Han har trots detta inte redovisat i objektsbeskrivningen att det har funnits divergerande uppgifter. Hans agerande får därför anses stå i strid med god fastighetsmäklarsed. Med hänsyn till att uppgiften i fastighetsregistret uppfattades som osäker, och att det framgår av objektsbeskrivningen att den angivna boarean var enligt mätning, anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen kan anses vara ringa. Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska en objektsbeskrivning avseende en bostadsrätt innehålla uppgifter om driftskostnader. Enligt förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 59) ska objektsbeskrivningen i dessa fall innehålla uppgifterna i den utsträckning som sådana förekommer. NN har uppgett att det inte fanns några driftskostnader för bostadsrätten. Frågan leder därför inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram om de två objektsbeskrivningarna som har granskats i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.