Detaljplan i Kallerstad för del av KALLERSTAD 1:1 Planbeskrivning & behovsbedömning 2014-03-10 Dnr. Sbn 2011-802
Sammanfattning av planförslaget Företaget Plantagon International AB har i samarbete med Tekniska Verken i Linköping undersökt möjligheten att etablera en demonstrationsanläggning av ett vertikalt växthus. En lokaliseringsutredning för Plantagon har utförts av Teknik och Samhällsbyggnadskontoret hösten 2011. Detaljplanen möjliggör ett område för industri som ej tillåter är tillståndpliktig verksamhet enligt miljöbalken och kontorsverksamhet där en del kan avsättas för Plantagons verksamhet. Plantagons byggnad avses inrymma en kombination av växthus- och kontorsverksamhet som kan byggas cirka 60 meter hög. Övrig mark inom planområdet planläggs som ett normalt verksamhetsområde för industri, kontor, bilservice och lager. Detaljplanen är förenlig med gällande översiktsplan och påverkar inte riksintressen negativt. Inte heller ger den upphov till betydande miljöpåverkan enligt plan- och bygglagen och miljöbalken. Miljöbedömning med miljökonsekvensbeskrivning erfordras därför inte för detaljplanen. För denna detaljplan tillämpas plan- och bygglagen (2010:900). TEKNIK- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSKONTORET Björn Sigsjö Planarkitekt/Projektledare Handlingar & planprocessen Planhandlingarna består i plansamrådsskedet av: Detaljplanekarta i skala 1:1000 (A1) med planbestämmelser och grundkarta Planbeskrivning inklusive behovsbedömning för miljöbedömning Samrådsredogörelse Fastighetsförteckning maj/juni 2013 mars april 2014 juni 2014 Planarbetet sker i en process, som är reglerad i plan och bygglagen (2010:900), där berörda får möjlighet att lämna synpunkter på planförslagen. Plansamrådet genomförs under försommaren 2013, granskning under vår 2014 och antagande under sommaren 2014. 2
Innehåll Handlingar & planprocessen... 2 Planens bakgrund och syfte... 4 Planförslag... 4 Ny bebyggelse... 4 Natur, park och rekreation... 8 Kulturhistoria... 9 Vattenområden... 9 Gator och trafik... 10 Teknisk försörjning... 13 Trafik... 14 Administrativa bestämmelser m.m.... 15 Beskrivning av planens fastighetsrättsliga konsekvenser... 15 Planens genomförande... 16 Påverkan på miljön, sociala förhållanden m.m. av planens genomförande. 16 Planeringsförutsättningar... 17 Plandata... 17 Tidigare ställningstaganden... 17 Riksintressen... 18 Mark, vegetation och naturmiljö... 18 Gator och trafik... 21 Risker och störningar... 22 Teknisk försörjning... 25 Genomförda utredningar... 27 Medverkande... 27 Björn Sigsjö... 28 PlanarkitektBehov av miljöbedömning... 28 Behov av miljöbedömning... 29 Samlad behovsbedömning... 29 Checklista för behovsbedömningen... 30 Underlag för behovsbedömningen... 32 Plankarta, planbestämmelser... 33 3
Planens bakgrund och syfte Detaljplanen syftar till att möjliggöra ett mindre verksamhetsområde med bilservice, industri (som ej är tillståndpliktig verksamhet enligt Miljöbalken), kontor och lager. Syftet är även att möjliggöra uppförandet av en hög byggnad som kombinerar växthus och kontor. Denna byggnad är tänkt att utgöra ett positivt landmärke för staden Linköping och ha hög arkitektonisk nivå på färg, form och materialkvaliteter. Detaljplanen syftar till att möjliggöra ett mindre verksamhetsområde med bilservice, industri (som ej är tillståndpliktig verksamhet enligt Miljöbalken), kontor och lager. Detaljplanen initierades av företaget Plantagon International AB i samarbete med Tekniska Verken i Linköping, som utredde möjligheten att etablera en demonstrationsanläggning av ett vertikalt växthus i Linköping. Avsikten är att Plantagons anläggning ska utnyttja överskottsvärme och eventuellt koldioxid från Tekniska Verken, för uppvärmning av kontorslokaler och växthusodling. Efter positivt planbesked föregicks detaljplaneläggningen av en lokaliseringsutredning hösten 2011, där det aktuella läget som detaljplanen omfattar förordades. Samhällsbyggnadsnämnden i Linköping fattade våren 2012 beslut om startbesked för detaljplaneläggning. Detaljplanen var på samråd under försommaren 2013. Planförslag Ny bebyggelse Bebyggelsens huvudsakliga innehåll Detaljplanen möjliggör ett område för verksamheter; industri, bilservice, kontor och lager. Byggnaders totalhöjd anges från 6 till 14 meter inom planområdet. Byggnadsarean för kontor får vara högst 35 procent och för andra angivna verksamheter högst 50 procent av fastighetsarean. Detaljplanen avser inte att möjliggöra industri som innehåller verksamheter som är tillståndpliktig enligt miljöbalken. Inom en avgränsad del av planområdet möjliggörs en byggnad för kontor och växthusodling med en högsta totalhöjd om 64,5 meter från nollplanet i Linköpings lokala höjdsystem. Högre än så kan ingen del på byggnaden vara utan att komma i konflikt med kravet på flyghinderfrihet från på Linköpings flygplats. För att säkerställa den långsiktiga lämpligheten med tanke på bland annat parkeringsbehovet reglerar detaljplanen för denna del tillåten byggnadsarea beroende på byggnadshöjd. Av samma skäl finns också en begränsning av den sammanlagda tillåtna bruttoarean för kontorsändamål. Utöver den tillåt- 4
na bruttoarean för kontor får växthusodling finnas inom angiven byggnadsarea och totalhöjd. Växthusdelen är tänkt att producera grödor i industriell skala som i allt väsentligt transporteras bort, försäljs och konsumeras på annan plats. Fabriksförsäljning på platsen av mindre omfattning kan dock bli aktuell i samband med besöksverksamhet som har anknytning till växthusodlingen. Alla utrymmen som är till för växthusodlingsverksamheten exempelvis även tekniska utrymmen, kontor, besökscentrum, fabriksförsäljning och restaurang med direkt koppling till växthusodlingen ska ingå i användningen L, växthusodling. Detaljplanen reglerar markens och bebyggelsens totalhöjder inte antalet våningar. Antalet våningar för kontor i det nu aktuella projektet för Plantagon kan dock antas bli högst cirka 16-17. Om en högre byggnad för växthusodling inte skulle uppföras så är det möjligt att på samma fastighet uppföra annan verksamhet, liknande den i resten av planområdet. Gestaltning Gestaltning för utformning av byggnad för växthusodling och kontor Den högre byggnaden som detaljplanen möjliggör som avses innehålla kontor och växthusodling ska även vara ett positivt landmärke för staden. Den har hög arkitektonisk nivå på färg, form och materialkvaliteter. Den har även erforderligt skydd för fåglar som minskar risken att de kolliderar med fasaden. Entréer och socklar ska vara tydligt utformade. Entréer ska vara tydligt utformade, delar av entréplanet ska innehålla transparenta partier. Fasaderna ska avslutas mot marken med en tydlig sockel som ger byggnaden visuell förankring på platsen. Transparenta fasader på växthusdelen Den byggnad eller del av byggnad som är avsedd för växthusodling ska ha transparenta fasader, som ger in- och utblick. Exempelvis kan fasaderna vara av glas, ETFE (etylen-tetrafluor-etylen) eller andra visuellt likvärdiga material. Exempel på användning av ETFE i byggnader, från vänster: National Space Center, Leicester; materialprover till Forsyth Barr Stadium, Dunedin; SwissDôme, FNhögkvarteret i Genève. 5
Skydd för fåglar i samband med transparenta ytor Den aktuella byggnaden kommer att ligga i anslutning till ett område som är en häckningslokal för flera skyddsvärda fågelarter och som är en rastplats för många flyttfågelarter. Den sökande ska vid bygglovprövningen visa att erforderligt skydd eller motsvarande för fåglar finns. Exempel på lösningar finns bland annat i följande publikationer: Bird-safe Building Guidelines (New York City Audobon) Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht (Schweizerische Vogelwarte, Sempach) Bird-Friendly Building Design (American Bird Conservancy). Miljöanpassning av genomsiktliga skärmar för fåglar (Trafikverket) Byggnad för växthusodling och kontor exempel på utformning Samtliga illustrationer i detta avsnitt är gjorda av Sweco Architects AB på uppdrag av Plantagon international AB, de visar exempel på hur deras demonstrationsanläggning, där växthusodling och kontor kombineras, skulle kunna se ut. Byggnadens fasad mot söder (åt vänster i bilden). Byggnadens fasad mot norr (mot E4, åt vänster i bilden). Byggnadens fasad mot söder (åt vänster i bilden). 6
Vy längs motorväg E4 i riktning österut. Plantagons anläggning i mitten av bilden. Tekniska Verkens byggnader döljs bakom skogen till höger. Gärstadverket skymtar längst till vänster. Vy längs motorväg E4 i riktning västerut. Plantagon i mitten av bilden. Gärstadverket (utanför bild) till höger. Vy längs länsväg 1057 i riktning norrut mot Ekängen, från en punkt strax norr om Gumpekullarondellen. 7
Tillgänglighet, jämställdhet och trygghet Utformningen av byggnader, entréområden och angöringsplatser ska ske på sätt som medger god tillgänglighet för personer med nedsatt orienteringseller rörelseförmåga. Den slutliga granskningen av hur tillgängligheten tillgodoses sker vid bygglovprövning. Linköpings kommuns Handikappolitiska handlingsprogram, antaget av kommunfullmäktige 2008-12-09, ska beaktas vid planering och utveckling av planområdet. Allmän platsmark bör utformas så att den upplevs som trygg, till exempel vad gäller trafiksäkerhet, överblickbarhet och belysning nattetid. Naturmarken kring Ludvigsberg dammarna och naturområdet tillgängliggörs genom lokalgata/p-plats respektive gång- och cykelväg. Natur, park och rekreation Natur Planområdet omfattar yta som idag är energiskogsodling, samt längst i öster jordbruksmark. En naturvärdesinventering har utförts, som visar att det finns områden av lokalt naturvårdsintresse i norra delen av planområdet. Ett vackert höjdparti inom planområdet har innehållit bebyggelse (Ludvigsberg), vilken nu är riven och består idag av övergiven tomt/parkrest med lönnar och några fuktträd samt flera buskage. Höjdpartiet omges av träd och buskar. Höjdpartiet planläggs som naturområde och kommer att ha förbindelse mot söder till de två dammarna med omgivande landskap. Strandskydd Strandskyddet avses upphävas inom kvartersmark. Särskilt skäl enligt 7 kap 18c miljöbalken för upphävande av strandskyddet att området behöver tas i anspråk för att tillgodose ett angeläget samhällsintresse (industri, kontor, växthusodling, lokalgata och gc-väg). Vy från den västra dammen och i riktning norrut, med planområdet i bakgrunden. Stränderna är flacka. Delar av planområdet är idag bevuxet med energiskog. 8
Kulturhistoria Arkeologi Länsstyrelsen har i en tjänsteanteckning 2012-11-20 klargjort att ytterligare arkeologisk undersökning inte erfordras inom planområdet, annat än om fornlämningen RAÄ 138:1 berörs av åtgärder. Denna ligger inom område som i detaljplanen betecknas NATUR och förutses inte komma att påverkas. Vattenområden Vattennivåer, översvämningsrisk Kommunens rekommendationer i översiktsplanen och den reviderade rapporten från SMHI 2012 (Detaljerad översvämningskartering längs Motala ström, Roxen och Stångån) med anledning av risk för översvämning föranleder att detaljplanen reglerar lägsta golvhöjd till +3,7 meter i Linköpings lokala höjdsystem. Detta innebär att delar av marknivån på de blivande fastigheterna inom planområdet kommer att behöva höjas. En geoteknisk undersökning av planområdet, utförd av Tekniska Verken Driftum AB visar att marknivån inte får höjas med mer än 1 meter, såvida inte lastkompensation med lättfyllning utförs så att tillskottsbelastningen begränsas till 20 kn/m 2. Planbestämmelse angående markens beskaffenhet läggs till på plankartan. Befintlig marknivåer får inte höjas mer än 1 meter. I de fall det krävs mer ska kompensationslastning med lättfyll eller nödvändig grundförstärkning utföras med hänsyn till sättningar och stabilitet. 9
Gator och trafik Gatunät, gång- och cykeltrafik En ny lokalgata anläggs från väg 1057, strax norr om fastigheten Kallerstad 1:20 (Åby Östergården). Istället för att ha direktutfart på väg 1057 ansluts denna fastighet till den nya lokalgatan, vilket ger bättre trafiksäkerhet. En ny lokalgata anläggs, med avfart strax norr om fastigheten Kallerstad 1:20. Gatusektion för den nya lokalgatan som planeras att anläggas. Från lokalgatan nås de olika tomterna för industri, kontor och växthusodling. I lokalgatans slut i öster har avsatts en yta för att möjliggöra vändplan 10
för 12 meters fordon och parkeringsplatser för personbilar, för att underlätta och möjliggöra besök till natur- och rekreationsområdet kring de två dammarna. Planområde kommer att anslutas till den gång- och cykelväg som planeras i och med byggandet av Ullevileden samt till befintlig gång- och cykelväg längs Ekängsvägen. Dessutom finns inom naturområdet i planområdets norra del möjlighet att ta till vara en äldre vägsträckning som gång- och cykelförbindelse. Ett avsnitt äldre väg föreslås användas som cykelbana, och tillgängliggör Kollektivtrafik ett naturavsnitt inom planområdet och de båda närbelägna dammarna. Östgötatrafikens busslinje 507 från resecentrum mot Ekängen passerar planområdet. Hållplatser finns vid Runstensgatan i söder och Åby norr om väg E4. I samband med att detaljplanen för Ullevileden genomförs planeras busshållplatser att uppföras i nära anslutning till planområdet. Disposition, parkering, varumottagning, utfarter All parkering, varumottagning och dylikt ska lösas inom varje fastighetsägares egen kvartersmark. Kommunens aktuella parkeringsnorm för bil- och cykeltrafik Parkering i planering och bygglov ska tillämpas vid prövning av bygglov och andra tillstånd. Vid parkering på prickmark ska sikttriangeln beaktas vid ut- och infart mot allmän gata. Ett exempel på hur fastigheten för Plantagons verksamhet skulle kunna se ut visas nedan (illustration av Sweco Architects på uppdrag av Plantagon International AB): 11
Plantagon Antalet parkeringsplatser uppgår i ovanstående illustration till cirka 100 st. Parkeringsbehovet för det projekt som nu är aktuellt på tomten för Plantagon är beräknat på följande sätt. Kvm BTA (*för växthus anges bedömt antal anställda) Parkeringsnorm min Antal p platser Kontor (K) 9000 Kvm BTA x 0,010 90 Växthusodling (L) växthus *4 (Norm saknas) 3 fabriksförsäljning 130 Kvm BTA x 0,015 2 restaurang 460 Kvm BTA x 0,015 7 SUMMA 102 12
Teknisk försörjning Vatten och avlopp samt brandposter Nya dricksvatten- och spillvattenledningar måste anläggas för verksamheterna inom planområdet. Kapacitet finns för att ansluta dessa ledningar till befintliga ledningar i västra kanten av planområdet. Spillvatten måste ledas till en lågpunkt inom planområdet, och pumpas upp med tryckspillvattenledning till en högre nivå. Ett område (E) för ny spillvattenpumpstation, samordnad med nätstation för el, har avsatts i planen. En ny dagvattenledning förläggs i lokalgatan och ansluts vid länsvägen. Två nya brandposter behövs inom området. Dagvatten I och med den nya detaljplanen kommer Tekniska Verkens verksamhetsområde för dagvatten att utökas. Dagvattnet från planområdet kommer att avledas till dammarna invid planområdet. Erosionskydd avses att anläggas kring utloppet till dammen. Nya dagvattenledningar kommer att byggas ut i planerad lokalgata. Lågpunkten i gatan anordnas i anslutning till u-området i västöstlig riktning, söder om uttagen E-tomt. Från denna lågpunkt anläggs en dagvattenledning och dike till den närmaste dammen. En servisavsättning för dagvatten upprättas till varje fastighet. Endast källarlös bebyggelse kan avledas med självfall till allmänna spillvatten- och dagvattenledningar. Inom fastigheterna med verksamheter bör möjligheterna till lokalt omhändertagande och lokal fördröjning av dagvatten tas till vara. Planbestämmelse dike har införts att viss del av obebyggd markyta inom fastigheten ska möjliggöra infiltration och fördröjning av dagvatten, samt att dagvatten från hårdgjorda ytor så långt möjligt ska avledas till omgivande ytor som medger infiltration och fördröjning. De allmänna dagvattenledningarna dimensioneras för ett 2-års regn med 10 minuters varaktighet. Med ett 2-årsregn avses ett regn som i genomsnitt återkommer en gång under en tvåårsperiod. När kraftigare regn än det dimensionerande belastar ledningsnätet riskerar anslutna fastigheter att få vattenskador när dagvatten stiger upp i dräneringssystemen. Dagvattnet i den västra delen av planområdet avvattnas via dike och brunnar till befintlig vägdike läng länsvägen. Ett avtal behöver upprättas mellan Tekniska verken som är huvudman för dagvatten, och Linköpings kommun som äger befintliga dammar, som tillåter att dagvatten från området får avledas till dessa. Värme Kapacitet finns för att ansluta nya verksamheter inom planområdet till fjärrvärme. Nya ledningar måste då anläggas. El En nätstation för kraftförsörjning inom området behöver byggas. Ett E- område för ny nätstation, samordnad med spillvattenpumpstation, har av- 13
satts i planen. Kapacitet kommer därigenom att finnas för att ansluta nya verksamheter. En eventuell ledningsomläggning för el inom kvartersmark i planområdet bekostas av Linköpings kommun inför exploatering. Tele En teleledning i mark korsar blivande kvartersmark dels inom den längst åt öster liggande tomten, dels tomterna belägna söder om lokalgata. Detaljplanen förutsätter att denna ledning läggs om till att ligga inom allmän platsmark eller utom planområdet. En eventuell ledningsomläggning för tele inom kvartersmark i planområdet bekostas av Linköpings kommun inför exploatering. Lakvattenledning En trycksatt lakvattenledning från Gärstadverket till tre dammar för våtmarksrening belägna söder om planområdet, korsar blivande kvartersmark i planområdets sydligaste tomt. Detaljplanen förutsätter att lakvattenledningen läggs om till att ligga inom allmän platsmark. En eventuell ledningsomläggning för lakvattenledning inom kvartersmark i planområdet bekostas av Linköpings kommun inför exploatering. Trafik Trafiksäkerhet Planområdet ansluts till Ekängsvägen genom en T-korsning i ett läge strax norr om fastigheten Kallerstad 1:20. Ett separat vänstersvängfält för trafik norrifrån anläggs. Trafikanter till fots eller på cykel har möjlighet att nå planområdet och naturområdet öster därom via befintlig cykelväg längs Gumpekullavägen, och vidare planskilt på den framtida cykelvägen vid den planerade cirkulationsplatsen Ullevileden/Gumpekullavägen (väg1057). Oskyddade trafikanter kommer inte behöva inte korsa vägen i plan. Dock föreslås det en möjlighet för gående och cyklister att kunna korsa vägen strax norr om infarten till den nya lokalgatan i samband med den planerade busshållplatsen på Gumpekullavägen (väg 1057). Fastigheten Kallerstad 1:20 (Åby Östergården) har idag sin infart/utfart mot länsvägen, cirka 25 meter söder om den nya lokalgata som planeras. Fastigheten föreslås i den nya detaljplanen få sin utfart mot den nya lokalgatan istället. Detta ger en trafiksäkrare lösning. Transporter av farligt gods En detaljerad riskbedömning har utförts av WSP i samband med detaljplanearbetet. Transporter av farligt gods förekommer på såväl E4 som väg 1057 (Gumpekullavägen/Ekängsvägen). För att skydda området mot olycksrisker har i detaljplanen lagts ut ett skyddsområde mellan bebyggelsen och vägkanten, som ska vara bebyggelsefritt och som bör utformas så att det inte uppmuntrar till stadigvarande vistelse. Väg 1057 bör ha ett avåkningsskydd, vilket inkluderas i detaljplanen för Ullevileden. 14
Ventilationsdon för friskluft på byggnader inom planområdet ska placeras bortvänt från vägarna E4 och 1057. Administrativa bestämmelser m.m. Huvudmannaskap Linköpings kommun är huvudman för allmänna platser inom planområdet. Det innebär att kommunen ansvarar för utbyggnad och skötsel av dessa områden. Fastighetsägarna/exploatörerna ansvarar på motsvarande sätt för utbyggnad och skötsel av kvartersmark. Nätbolagen ansvarar för utbyggnad och skötsel av de allmänna ledningar som finns i planområdet. Linköpings kommun står för flytt av el-, tele-, och lakvattenledning som inte ligger inom u-område på kvartersmark inom planområdet inför exploatering då detta blir akutellt. Genomförandetid Detaljplanens genomförandetid är fem (5) år från den dag planen vinner laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägarna i princip rätt att få bygglov om ansökan inlämnas som är i enlighet med planen, och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning för till exempel förlorad byggrätt. Strandskydd Strandskydd gäller inom planområdet intill 100 meter från strandlinjen för de äldre lertäkterna öster om planområdet. Strandskyddet upphävs inom kvartersmark i samband med detaljplanen. Beskrivning av planens fastighetsrättsliga konsekvenser Bildande av nya fastigheter Genom avstyckning från Kallerstad 1:1 skall nya fastigheter inom kvartersmarken bildas efter hand som tomterna säljs. E-området för tekniska anläggningar skall kunna avstyckas och bilda en egen fastighet eller upplåtas med ledningsrätt. Kommunen ansöker om, och bekostar fastighetsbildningen (avstyckningen). Fastighetsregleringar Genom fastighetsreglering överförs Kallerstad 1:18 till Kallerstad 1:1, Kommunen bekostar fastighetsregleringen. 15
Gemensamhetsanläggningar m.m. Några gemensamhetsanläggningar bedöms inte vara nödvändiga, men kan inrättas inom kvartersmark för eventuella anläggningar som flera fastigheter behöver andel i. Exempel på sådan anläggning kan vara gemensam utfart, inom kvartersmark, fram till allmän väg. Kostnaden för bildande av gemensamhetsanläggningar fördelas mellan berörda fastigheter. Servitut, ledningsrätter samt övriga rättigheter Inom de områden som på plankartan markerats som u-område ska berörda fastigheter upplåta marken med ledningsrätt för de ledningsinnehavare som anlägger eller anlagt ledningar där. Marken ska upplåtas utan ersättning. Ledningsinnehavaren ansöker om och bekostar ledningsrättsförrättning. Kommunen ska upplysa om skyldigheten, att ersättningsfritt upplåta marken för u-områden, i de köpeavtal man tecknar med framtida exploatörer. Ett avtal behöver upprättas mellan Tekniska verken som är huvudman för dagvatten, och Linköpings kommun som äger befintliga dammar, som tillåter att dagvatten från området får avledas till dessa. Planens genomförande Påverkan på miljön, sociala förhållanden m.m. av planens genomförande Tillämpad lag För denna detaljplan tillämpas plan- och bygglagen (2010:900). Förenlighet med 3, 4 och 5 kap. miljöbalken Planen tar i anspråk mark för industri, kontor och växthusodling i ett område som domineras av vägar, tekniska anläggningar och dammanläggningar. Detaljplanen är förenlig med 3, 4 och 5 kap i Miljöbalken. Detaljplanen innebär inte att miljökvalitetsnormer överskrids. Detaljplanen berör Riskintresset för luftfart. 16
Planeringsförutsättningar Plandata Planområdet omfattar 3,9 hektar. Följande fastigheter finns i området: Fastighet Ägare Areal Kallerstad 1:1 Linköpings kommun Ca 135 hektar Kallerstad 1:18 Tekniska Verken i Linköping Ca 3700 m 2 Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer Detaljplanen överensstämmer med översiktsplan för staden Linköping. antagen 2010, som redovisar planområdet som Utbyggnadsområde, blandad användning bostäder /verksamheter / handel. Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden Inom planområdet gäller följande detaljplan och områdesbestämmelser: Områdesbestämmelser för del av Kallerstad Mörtlösa, nr. OB1084, antagen 1992-05-21. Detaljplan för del av Kallerstad 1:1 och 1:2, nr 1232, med laga kraft 2000-05-29. Denna omfattar ett det nu aktuella planområdet och de båda lertäkterna i öster. Genomförandetiden har gått ut. Planen anger att täktverksamhet får bedrivas fram till 2012, och att området därefter ska användas som parkmark, strövområde. En illustration till sagda plan visar lertäkterna som två sammanbundna vattenytor, omgivna av ett skogs- och parklandskap, mot väster fram till Gumpekullavägen. I den nu aktuella detaljplanen blir delar av marken vid vägen istället kvartersmark. Ett par andra detaljplaner har anknytning till planområdet: Strax söder om nu aktuellt planområde finns detaljplan nr. 1122, laga kraft 1996-08-02, som avser ett område för våtmarksrening. Genomförandetiden har gått ut. Strax norr om planområdet pågår arbete med Detaljplan med MKB i Tornby och Kallerstad för del av Skäggetorp 1:1 m.fl.. Beslut om utställning förväntas ske under 2014, och planen kan möjligen vara antagen under 2014. De två lertäkter invid planområdet som successivt vattenfylls och förvandlas till dammar efter det att täktverksamheten har upphört, omfattas av strandskydd intill 100 meter från strandlinjen. 17
Miljökonsekvensbeskrivning för angränsande områden Planeringen för den blivande Ullevileden invid planområdet har föregåtts av Miljökonsekvensbeskrivning för detaljplan i Tornby och Kallerstad för del av Skäggetorp 1:1 m.fl.. Denna ger en mycket utförlig sammanställning av förutsättningar och påverkansfaktorer inom området i stort. Lokaliseringsutredning En lokaliseringsutredning inför valet av tomt för Plantagon utfördes av Teknik och Samhällsbyggnadskontoret hösten 2011. Riksintressen Planområdet ligger inom riksintresseområdet för luftfart som avser Linköpings flygplats avseende flygfrihinderhet. Det aktuella planområdet ligger inom zonen för flyghinderbegränsning om 64,5 meter över Linköpings lokala nollplan. Området kring den f.d. lertäkten dagens dammanläggning var tidigare utpekat som riksintresseområde för värdefulla ämnen har nu dock tagits ut då lertäkten är avslutad. I övrigt finns inga riksintressen som påverkas av detaljplanen. Mark, vegetation och naturmiljö Planområdet omfattar ytor som idag är energiskogsodling på åkermark, både väster och öster om Ekängsvägen, samt längst i öster mark som idag är jordbruksmark. De centrala delarna i planområdet utgörs av obrukad gräsmark dominerad av bredbladiga gräs. Här finns också en liten berghäll och några stenar. Området har visst värde för fågelfaunan och ingår i revir för gräshoppsångare och hämpling som båda är rödlistade. Vid ett av besökstillfällena påträffades Rosenenfink en annan rödlistad art och vid det andra törnskata. Ett vackert höjdparti inom planområdet har innehållit bebyggelse (Ludvigsberg), vilken nu är riven och är i dag övergiven tomt/parkrest med lönnar och några fuktträd samt flera buskage. Från en berghäll har man fin utsikt över det omgivande landskapet och här finns också en artrik torrängsflora med bland annat axveronika. Höjdpartiet är delvis på väg att växa igen med slyskog och tät gräsförna, men har kvalitéer som kan framhävas genom skötsel. Området har en ganska rik fågelfauna med bland annat törnsångare och den rödlistade arten hämpling samt kan ha betydelse för rosenfink. Den stora dammen utgörs en vattenyta som tidigare varit lertäkt. Inget vattendrag leder till eller från dammen. Undervattensvegetationen är inte närmare undersökt men har goda förutsättningar att hysa ovanliga arter av nateväxter och kransalger, t ex den mycket sällsynta spetsnaten som är en kommunal ansvarsart. Dammen är fiskfri och hyser en rik fågelfauna med högt värde. Här finns bland annat de rödlistade arterna drillsnäppa och svarthakedopping, den senare, som också är en kommunal ansvarsart, har de senaste åren häckat med 1-3 par. Den mycket sällsynta släktingen svarthalsad dopping, som 18
i Sverige endast finns på ett fåtal lokaler, har de senaste åren funnits här med flera exemplar och har även häckat vid något tillfälle. Den mindre dammen, i sydväst, är även den fiskfri vilket ger goda förutsättningar för många vattenlevande insekter, kräftdjur och groddjur. Vattnet i denna damm är mycket klarare än i den större dammen och här finns fläckar med vattenvegetation och kan innehålla sällsynta kransalger och nateväxter. Dammen har ännu inte utvecklat särskilt höga naturvärden, åtminstone inte för fågelfaunan, men kan förväntas få liknande värden som den större dammen och fungera som komplement till denna. Nuvarande fågelfauna i dammen är ganska fattig men stranden ingår i revir för den rödlistade drillsnäppan. Vattenytan i båda dammarna stiger fortfarande efter lertäktens avslutande och de fylls sakta på av grundvatten och direktavrinning från åkrarna och kantzonerna eftersom de inte har kontakt med något vattendrag. För till exempel doppingarna är det av stor vikt att inga öppna vattendrag leds in eller ut från denna damm. Området mellan och kring dammarna utgörs av nyligen avsläntade kantzoner. Vegetationen är än så länge gles med inslag av enstaka videbuskage. Fågelfaunan är dock ganska rik, delvis beroende av den närliggande dammen. Här finns troliga häckningsrevir för rödlistade arter som sydlig gulärla och gräshoppssångare som båda vill ha frodig gräsmark med bara enstaka buskar. Ett vackert höjdparti inom planområdet har innehållit bebyggelse (Ludvigsberg), vilken nu är riven. Från en berghäll har man fin utsikt över det omgivande landskapet. Höjdpartiet sparas ut som naturområde i detaljplanen. Vy mot öster och den östra dammen i bakgrunden. Dikningsföretag Eventuella dikningsföretag som planområdet kommer i beröring med har undersökts inom ramen för Dagvattenutredning för ny detaljplan i Kallerstad gjord av EQC Östergötland AB, med datering 2012-11-16. Kontroll har gjorts på Länsstyrelsens hemsida Östgötakartan. Det sydvästra hörnet av planområdet tangerar dikningsföretag Kallerstad R_973. 19
Planförslaget bedöms inte påverka dikningsföretaget. I övrigt finns inga kända dikningsföretag som berör planområdet. Dammar De två stora lertäkterna strax söder och öster om planområdet är på väg att vattenfyllas på naturlig väg upp till grundvattennivå. Vattenytan bedöms i framtiden bli cirka +1,0 meter i Linköpings lokala höjdsystem, alltså cirka 1,5-2 meter under omgivande marknivå. Strandskydd Planområdet omfattas av strandskydd intill 100 meter från nuvarande strandlinje på de gamla, numera vattenfyllda lertäkterna. Detaljplanens gräns mot öster har därför lagts 30-50 meter från strandlinjen, så att framkomligheten för det rörliga friluftslivet tillgodoses och möjlighet finns att skapa park- och rekreationsmiljö runt dammarna. Geotekniska förhållanden, förorenad mark och radon En Geoteknisk undersökning är genomförd av Tekniska Verken, sammanfattad i Geoteknisk PM daterat 2012-07-30. Enligt denna gäller i korthet följande inom planområdet. Förutsättningarna för grundläggning varierar inom området dock främst i närheten av fastmarkspartierna. Generellt krävs därför att varje blivande fastighetsägare inom planområdet utför en detaljerad geoteknisk undersökning i samband med projektering och byggande. Inom stora delar av området finns lös lera på större djup och här behöver tillkommande markbelastning begränsas till 20kN/m 2. Detta innebär exempelvis att byggnader med 1-2 våningar eventuellt kan grundläggas ytligt under förutsättning att inte marknivån behöver höjas. Detta förutsätter också att grundkonstruktionen inte medför koncentrerade linje- eller punktlaster. Byggnader med mer än 2 våningar kräver sannolikt grundläggning med pålar nedförda till berg. Marknivåerna bör inte höjas med mer än cirka 1 meter såvida inte lastkompensation med lättfyllning utförs så att tillskottsbelastningen begränsas till 20kN/m 2. I samband med den geotekniska undersökningen har också släntstabiliteten invid de två lertäkterna studerats. Genom undersökningar och beräkningar drar undersökningen slutsatsen att befintliga förhållanden är tillfredsställande enligt de krav som ställs inom detaljplanelagt område. Detaljplanens gräns är lagd på ett avstånd om cirka 20-30 meter från släntkrön. Den geotekniska undersökningen säger att tillkommande markbelastning (exempelvis av uppfyllnader, byggnader) inte får överstiga 30kN/m 2 (3 ton / m 2 ) inom ett avstånd av cirka 20 meter från släntkrön. Med hänsyn till lerans sättningsegenskaper behöver dock markbelastningen begränsas ytterligare till 20kN/m 2. Området är att betrakta som normalradonmark, och grundläggning ska därför utföras radonskyddande. Radonhalten i markluft har mätts i tre punkter 20