Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om marknadsföring och dokumentation. Prövning av om fastighetsmäklaren vid marknadsföringen av en fastighet har lämnat korrekt och tillräcklig information om en fiskerätt som under vissa förutsättningar har erbjudits den aktuella fastighetens ägare. Även prövning av mäklarens medverkan vid upprättandet av en skriftlig överenskommelse mellan parterna, när någon behörig firmatecknare för den förening som var uppdragsgivare inte har funnits på plats varken för att godkänna eller underteckna överenskommelsen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. De har lämnat in kopior av säljarens protokoll från möten samt en överenskommelse mellan köparna och säljaren om att säljaren ska stå för den eventuella kostnaden för att POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) söka bygglov. De har även lämnat in kopior av sin anmälan och övriga handlingar i denna akt hos Allmänna reklamationsnämnden, inklusive nämndens beslut om att avvisa ärendet eftersom det inte lämpade sig för dess prövning. De har även lämnat in kopior av sin anmälan och övriga handlingar i ärendet hos Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd. Fastighetsmäklarinspektionen har begärt ett yttrande från NN. Hon har tillsammans med sitt yttrande lämnat in kopior av uppdragsavtalet, beslutet från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd och ett intyg från en företrädare för säljaren. Anmälan Anmälarna har sammanfattningsvis uppgett följande. NN har inte utfört sitt arbete omsorgsfullt. Hon har medvetet marknadsfört fastigheten med en fiskerätt som senare visade sig inte finnas. Hennes vilseledande marknadsföring har orsakat dem skada, alternativt tvingat dem till att ingå avtal med fiskerättsägare som de inte hade förväntat sig att behöva göra. NN har även utsatt dem för en risk genom ett ogiltigt åtagande från säljarens sida. En person som inte har varit behörig firmatecknare för säljaren, som var en förening, har skrivit under en överenskommelse på tillträdesdagen utan att ha haft rätt att göra detta. Fastighetsmäklarens yttrande NN har sammanfattningsvis anfört följande. Hon har inte marknadsfört fastigheten med en fiskerätt som inte finns. Det stämmer att det inte finns någon fiskerätt inskriven i fastigheten i form av ett servitut. Detta framgår både av objektsbeskrivningen och av
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) köpekontraktet. Den förmedlade fastigheten gränsar till en å som är känd för sitt fiske. Det är ett visst bolag som bedriver fiskeriverksamheten genom att sälja fiskekort. Alla fastighetsägare som har gräns till ån erbjuds ett fiskekort varje år, i utbyte mot att de upplåter stigen närmast ån för andra som vill fiska. Det finns alltså en form av fiskerätt som följer med fastigheten mot en mindre motprestation från fastighetsägarens sida. Hon har förmedlat flera fastigheter som har gränsat till ån. Hon har alltid varit noga med att informera om vad fiskerätten innebär, eftersom den inte är inskriven som ett servitut eller liknande. Hon hade med sig ett informationsblad från bolaget som driver fiskeriverksamheten och ett fiskekort till visningarna av fastigheten. Detta gjorde hon för att visa spekulanterna hur fiskerätten fungerade. Hon vet att hon informerade köparen om vad som gällde avseende fiskerätten. Detta skedde genom att hon på visningen informerade brodern till en av köparna, varpå han svarade att han kände till hur det fungerade. En företrädare för säljaren har dessutom intygat att han själv har informerat köparna om att fiskarna passerar vid kanten av ån och att det är under dessa villkor som köparen av fastigheten får ett fiskekort. Någon ytterligare fråga om fiskerätten ställdes aldrig av varken brodern eller någon av köparna. På tillträdesdagen träffades köparna och två representanter för säljaren, dvs. föreningen. En av dem var behörig firmatecknare och den andre var anställd i föreningen sedan flera år tillbaka. Efter att handlingarna hade undertecknats av köparna och säljaren avvek den behöriga firmatecknaren. Köparna framställde då ett krav på att säljaren skulle stå för den eventuella kostnaden för att i efterhand få bygglov för en befintlig lägenhet på fastigheten. Den sedan länge anställde
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) accepterade detta och skrev under en skriftlig överenskommelse. Det var inga problem för säljaren att stå denna kostnad, men köparna ville ha en skriftlig överenskommelse med en gång. De närvarande tog därför beslutet att låta personen skriva under. Hon var medveten om att denna person inte var behörig att sälja fastigheten för föreningens räkning. Det rörde sig däremot om en överenskommelse som inte hade med köpets fullbordan och bestånd att göra som ingicks efter det att affären var slutförd. Det faktum att den anställde skrev under överenskommelsen har inte utsatt köparna för någon risk. Det rörde sig om ett belopp på 800 kr och beloppet betalades senare av säljaren. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Av objektsbeskrivningen framgår följande under rubriken Fastighet med underrubriken Övrigt. Stor tomt med centralt och vackert läge och gräns till X-ån. Med strandrätten följer fiskerätt i ån. Av köpekontraktets 5 med rubriken Belastningar m.m. framgår bl.a. följande. Fastigheten belastas inte av servitut eller nyttjanderätt. Överenskommelsen avseende kostnaden för att söka bygglov har underteck-nats av en anställd vid föreningen som har sålt fastigheten. Personen har inte varit behörig att teckna föreningens firma. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) vara både säljarens och köparens intressen. Marknadsföringen I kravet på att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed enligt 8 fastighets-mäklarlagen ligger att mäklaren måste följa all tillämplig lagstiftning. Enligt 10 marknadsföringslagen (2008:486) får en näringsidkare inte använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Detta gäller särskilt ifråga om bland annat produktens utmär-kande egenskaper. Enligt 10 tredje stycket får en näringsidkare inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt. Av 8 marknadsföringslagen framgår att marknadsföring som är vilse-ledande enligt 10 samma lag är otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Fastig-hetsmäklaren har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande och att informationen som lämnas i marknadsföringen korrekt återger för-medlingsobjektet. I detta fall finns det information i objektsbeskrivningen om att en fiskerätt följer med strandrätten. Formuleringen ger intryck av att fiskerätten följer med fastigheten. Det har i objektsbeskrivningen inte angivits några villkor eller andra begränsningar för fiskerätten. Uppgiften om att en fiskerätt följer med en fastighet kan vara tillräcklig för att väcka ett särskilt intresse för fastigheten. Eftersom fastigheten inte har en obegränsad fiskerätt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är vilseledande att marknadsföra fastigheten på det aktuella sättet. En vilseledande framställning som kan påverka mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut strider mot marknadsföringslagen. Genom att bryta mot marknadsföringslagens bestämmelser har NN även brutit mot kravet på god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är varningsgrundande. Huruvida NN har visat upp information eller muntligen upplyst spekulanter vid visningen om villkoren för fiskerätten leder inte till någon annan bedömning. Inte heller formuleringen i köpekontraktet om att fastigheten inte belastas av servitut eller nyttjanderätt förändrar bedömningen. Överenskommelsen om kostnaden för bygglovsansökan Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska mäklaren verka för att parterna träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Båda parter har ett intresse av att en tvist inte uppstår i efterhand. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i stort sett överförts oförändrad från lagen om fastighets-mäklare (1995:400). Av förarbetena till lagen (prop. 1994/95:14 s. 82, som i sin tur hänvisar till prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och lägga fram förslag till en överens-kommelse som kan tillfredsställa båda parterna. Mäklaren ansvarar för att klargöra köpevillkorets innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen för att undvika en framtida tvist om dess tolkning. Det är utrett att NN har utformat en överenskommelse mellan köparna och säljaren strax efter genomförandet
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) av tillträdet. Detta skedde trots att den behöriga firmatecknaren för säljaren redan hade lämnat mötet när frågan kom på tal. Överenskommelsen har undertecknats av en person som inte har haft behörighet att företräda säljaren. Detta har NN varit medveten om. Hon har genom att upprätta handlingen utsatt köparna för en risk. Fastighetsmäklarinspektionen anser att förseelsen motiverar en varning. Det faktum att säljaren stod för dessa kostnader senare samt att det har rört sig om ett lågt belopp förändrar inte denna bedömning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att hon har brustit i god fastighetsmäklarsed vid marknadsföringen av fastigheten samt för att hon har medverkat till att upprätta en överenskommelse mellan köparna och säljaren, trots att någon behörig representant för säljaren inte var närvarande vid tillfället vare sig för att godkänna eller underteckna överenskommelsen.