Beslutet i webbversion 1 (9) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning, kundkännedom - grundläggande åtgärder, kundkännedom - dokumentation och bevarande, journal och redbarhet och lämplighet. Prövning av om fastighetsmäklaren har lämnat en felaktig uppgift om pantsättningen i objektsbeskrivningen. Beslutet innehåller också bedömningar av om mäklaren har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren respektive köparen. Fastighetsmäklarens journal över förmedlingsuppdrag har granskats. Även frågan om fastighetsmäklarens redbarhet och lämplighet med anledning av en brottslig gärning (misshandel) har behandlats i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen har vid en kontroll i Rikspolisstyrelsens belastningsregister uppmärksammat att fastighetsmäklaren NN den 6 april 2009 har dömts för misshandel av en tingsrätt. Påföljden blev villkorlig dom med samhällstjänst 50 timmar. Om fängelse i stället hade valts som påföljd skulle en månads fängelse dömts ut. Med anledning av domen har Fastighetsmäklarinspektionen den 20 maj 2013 beslutat att inleda tillsyn över NN genom en utvidgad granskning. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (9) Fastighetsmäklarinspektionen har från NN begärt ett yttrande över domen. Dessutom har inspektionen begärt en förteckning över de förmedlingsuppdrag som hade ingåtts under år 2013, med uppgift om vilka förmedlingar som slutförts samt förmedlingsobjektets beteckning och köpeskilling. Utifrån denna förteckning har Fastighetsmäklarinspektionen begärt att NN ska lämna in kopior av följande handlingar från ett av de slutförda förmedlingsuppdragen som gällde en bostadsrätt. Uppdragsavtalet. Objektsbeskrivningen. Den skriftliga informationen om köparens ansvar att undersöka objektet. Köpekontraktet. Anbudsförteckningen. Journalen. Dokumentationen av de åtgärder som vidtagits för att uppnå kundkännedom om såväl uppdragsgivare som köpare. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har vid granskningen av de ingivna handlingarna antecknat följande. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen anges under rubriken Pantsättning/Lån att bostadsrätten inte är pantsatt. Dokumentationen om kundkännedom Dokumentet ID-kontroll av Köpare (Fysisk person) innehåller en notering om att identitetskontrollen är utförd, men den är odaterad och finns under
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (9) rubriken Ombud. Dokumentet Kundkännedom Köpare (Fysisk person) innehåller noteringar om Köpets syfte och art, Riskbedömning i denna affär samt Kontroller under löpande affärsförbindelser, vilka också är odaterade. Dokumentet ID-kontroll av Säljare (Fysisk person) innehåller en notering om att identitetskontrollen är utförd, men den är odaterad och finns under rubriken Ombud. I dokumentet Kundkännedom Säljare (Fysisk person) finns en notering under rubriken Kontroller under löpande affärsförbindelse, vilken också är odaterad. Journalen I journalen finns en notering under rubriken Lägenhetsuppgifter- Kontroll av lån, lånenummer som belastar bostadsrätten att två lån belastar bostadsrätten. I journalen finns följande noteringar om kundkännedom. 2013-02-18 ID kontroll utförd av samtliga säljare. Id-handling kopierad. Lagkravet om grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom samt riskbedömning har utförts. Utförd av: NN 2013-02-18 Id-kontroll av köpare genomförd. Id-handlingar kopierade till arkivakt. Utförd av: NN Journalen saknar anteckningar om att mäklaren har vidtagit följande åtgärder. 1. 2. Skriftligen upplyst köparen om det ansvar som denne har för att undersöka objektet. Upplyst tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen, t.ex. genom visning och budgivning.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (9) 3. Verkat för att köparen före köpet undersöker eller låter undersöka objektet. 4. Verkat för att säljaren lämnar de uppgifter som kan antas vara av betydelse för en köpare. 5. Tillhandahållit en tilltänkt köpare av en bostadsrätt en årsredovisning alternativt en ekonomisk plan. 6. Tillhandahållit en tilltänkt köpare bostadsrättsföreningens stadgar. 7. Informerat köparen om vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten. 8. Erbjudit en tilltänkt köpare en skriftlig beräkning av boendekostnaderna. 9. Upprättat och ingått ett depositionsavtal med säljare och köpare. 10. Följt upp återgångsvillkor, t.ex. om medlemskap i bostadsrättsföreningen. 11. Kontrollerat årsavgiften i nära anslutning till kontraktsskrivningen. Utöver en anteckning om att marknadsföringsmaterial har skapats, saknas det en anteckning om att mäklaren har 1. tillhandahållit en tilltänkt köpare objektsbeskrivningen. Dessutom är följande anteckningar odaterade i journalen. 1. 2. Kontrollerat förfoganderätten över bostadsrätten. Kontrollerat om bostadsrätten är pantsatt. Fastighetsmäklarens yttrande Redbarhet och lämplighet NN har sammanfattningsvis anfört att det är konstigt att han ska behöva yttra sig över en dom som inte rör verksamheten, att det har gått lång tid sedan domen meddelades samt att han i samband med händelsen och under domstolsprocessen erkänt vad han gjort och därefter gått vidare i sitt liv.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (9) Objektsbeskrivningen För upplysningar om bostadsrättens pantsättningar och lån hänvisar NN till ett bifogat prospekt som han enligt egen uppgift har lämnat till köparen vid en visning. I prospektet anges att: lägenheten är pantsatt. Kundkännedomen En identitetskontroll är gjord av både köparen och säljaren på köpdagen i samband med kontraktsskrivningen. Köparen och säljaren har inte haft ombud och de har fysiskt varit på plats. Beträffande säljaren har han även gjort en identitetskontroll vid en tidigare försäljning då han förmedlade en bostad åt säljaren. Journalen Skriftlig information om köparens undersökningsplikt finns i det ingivna prospektet. NN har upplyst köparen om försäljningens alla moment genom att ha löpande telefonkontakt. Köparen har fått tre olika visningar av lägenheten. Han frågar alltid säljaren om fel och brister i lägenheten. Årsredovisningen alternativt den ekonomiska planen samt bostadsföreningens stadgar finns på hemsidan och tillhandhålls på visningar. Han har informerat köparen om vem som får förfoga över bostadsrätten vid kontraktsskrivningen. Vid denna har köparen avsagt sig den skriftliga beräkningen av boendekostnaderna. Han har upprättat och ingått ett depositionsavtal med säljaren och köparen samt följt upp återgångsvillkoren vid kontraktsskrivningen. Vad gäller kontroller av årsavgiften i nära anslutning till kontraktsskrivningen brukar han alltid ta ut en mäklarbild innan tillträdet. Det gör han för att säkerställa att inga fler panter har uppkommit i lägenheten och då ser han även att avgiften är densamma. Vad gäller tillhandahållandet av objektsbeskrivningen har NN hänvisat till ett prospekt som köparen fått vid den första visningen. Han har kontrollerat att säljaren äger bostadsrätten. Vad gäller kontrollen av om bostadsrätten är
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (9) pantsatt bifogar han en mäklarbild. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Redbarhet och lämplighet Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för en fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven på bland annat redbarhet och lämplighet i övrigt. Om det kan anses tillräckligt får Fastighetsmäklarinspektionen i stället meddela en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa får påföljd underlåtas. Detta följer av 29 jämfört med 6 fastighetsmäklarlagen (2011:666). Prövningen av den personliga lämpligheten tar inte sikte på personens fallenhet för mäklaryrket. I stället handlar det om att personens allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet ska motsvara de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställningen som en mäklare intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. När det gäller anteckningar i polisregister är det i första hand fällande domar beträffande förmögenhetsbrott, ekonomisk brottslighet och våldsbrott som bör uppmärksammas. Vid prövningen bör exempelvis beaktas hur långt tillbaka i tiden brottsligheten ligger, brottets art och svårhet, om det är fråga om ett enstaka brott eller flera och om det har förekommit upprepade lagföringar. Detta framgår av förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 66). Beträffande NNs redbarhet och lämplighet gör Fastighetsmäklarinspektionen följande bedömning. Misshandel är ett brott av allvarlig art som i och för sig kan ge anledning till att ifrågasätta en fastighetmäklares lämplighet som mäklare. Den aktuella gärningen ligger dock mer än fem år tillbaka i tiden och det kan enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning inte befaras att NN kommer att återfalla i brott. Med hänsyn till detta anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte finns skäl att vidta någon åtgärd mot NN på denna grund.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (9) Objektsbeskrivningen En fastighetsmäklare ska kontrollera om bostadsrätten är pantsatt, vilket följer av 17 fastighetsmäklarlagen. En fastighetsmäklare ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten. Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om bland annat pantsättning av bostadsrätten. Detta följer av 18 fastighetsmäklarlagen. Den i ärendet aktuella objektsbeskrivningen innehåller en uppgift om att den förmedlade bostadsrätten inte är pantsatt. Av NN:s egna uppgifter och övrig utredning framgår dock att bostadsrätten har varit pantsatt. Detta innebär att NN har upprättat samt tillhandahållit en objektsbeskrivning med felaktiga uppgifter om pantsättningen av bostadsrätten. Det rör sig om en obligatorisk uppgift som är mycket betydelsefull för en tilltänkt köpare. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN har begått en förseelse av så allvarligt slag att någon annan påföljd än varning inte kan komma i fråga. Bedömningen förändras inte av att det prospekt som NN har lämnat in har innehållit en uppgift om pantsättningen. Kundkännedomen En fastighetsmäklare ska vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet samt inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Kontrollen av kunden ska normalt vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller den enstaka transationen utförs.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (9) En verksamhetsutövare får inte etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om kundkännedom inte uppnås. Om affärsförbindelsen redan har etablerats ska den avslutas. Detta följer av 2 kap. 2 jämfört med 1 kap. 2 8 samt 2 kap. 3, 9 och 11 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. De vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom ska dokumenteras. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis och andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopia. Detta följer av 17 andra stycket Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Av utredningen i ärendet samt NN:s egna uppgifter framgår att han har vidtagit åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren samma dag som denne har tecknat köpekontraktet med köparen. NN har alltså etablerat affärsförbindelsen med säljaren genom uppdragsavtalet, utan att först ha vidtagit åtgärder för att uppnå kundkännedom. Fastighetsmäklarinspektionen finner att detta utgör grund för en varning. NN:s uppgifter om att han har kontrollerat uppdragsgivarens identitet vid en tidigare förmedling förändrar inte denna bedömning. NN har på Fastighetsmäklarinspektionens begäran lämnat in dokumentation om vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparen. Samtliga anteckningar i denna dokumentation saknar en notering om när de vidtagna kontrollerna har utförts. Av journalen framgår dock vilket datum åtgärderna har vidtagits, vilket var samma dag som kontraktsskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen vidtar därför ingen åtgärd i denna del. Journalen
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (9) En fastighetsmäklare ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget, en så kallad journal. Detta följer av 20 fastighetsmäklarlagen. De som har ett intresse av att veta vilka åtgärder mäklaren har vidtagit, främst säljare och köpare, ska kunna få dokumentation över uppdraget. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen. Detta uttalas i förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 60 f.) till bestämmelsen. Den journal som NN har upprättat i det aktuella förmedlingsuppdraget saknar ett stort antal åtgärder som han enligt egen uppgift har utfört. Vidare saknas ett par uppgifter om vilket datum åtgärden vidtogs. Förseelsen motiverar en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN varnas därför att han i det granskade förmedlingsuppdraget har lämnat en felaktig uppgift om pantsättningen i objektsbeskrivningen och därför att han har etablerat en affärsförbindelse med uppdragsgivaren utan att först ha uppnått kundkännedom. Var och en av dessa förseelser är så allvarlig att den skulle ha gett en varning även om den hade bedömts separat. I påföljden ingår även en erinran på grund av att NN har upprättat en journal med bristande dokumentation av förmedlingsuppdraget.