STABIL ÅTERHÄMTNING - STARK FRAMTIDSTRO

Fastighetsägarnas Sverigebarometer December 1 STABIL ÅTERHÄMTNING - STARK FRAMTIDSTRO Fastighetsägarnas Sverigebarometer tar temperaturen på den svenska fastighetsbranschen och publiceras två gånger per år. Underlaget utgörs av en webbaserad enkät och riktar sig till cirka 5 fastighetsägare i 28 svenska städer. Svaren speglar fastighetsägarnas uppfattning om nuläge och förväntningar avseende vakanser, hyror, direktavkastning, priser, planerade köp samt den övergripande nationella och regionala ekonomiska utvecklingen. Barometern tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen, Fastighetsägarna Mellansverige, Fastighetsägarna Norr, Fastighetsägarna Stockholm och Fastighetsägarna Syd. 1

Sammanfattning Nuläge (senaste månaderna) För ett halvår sedan var utsikterna på fastighetsmarknaden osäkra. Sedan dess har marknaden utvecklats i tydligt positiv riktning. Kontorsvakanserna har, enligt 9 procent av de fastighetsägare som deltar i Sverigebarometern, antingen varit oförändrade eller minskat. Motsvarande utveckling gäller även butiks- och industrifastigheter. Hyresutvecklingen har följt samma mönster. Den positiva utvecklingen sker på bred front med relativt små regionala skillnader i riktningen. Andelen fastighetsägare som uppger att hyresnivåerna har ökat är dock något större i Stockholm och Göteborg (cirka 4 procent) än i Malmö och Övriga riket (- procent). Den positiva prisutvecklingen för hyresbostadsfastigheter, som var tydlig i vår senast Sverigebarometer (juni), omfattar nu även kontors- och butiksfastigheter. Uppgången är tydligast i Stockholmsregionen där 97 procent av fastighetsägarna har noterat prisuppgångar. Förväntningar (kommande12 månaderna) Endast tre procent av fastighetsägarna oroar sig för att återhämningen i svensk ekonomi ska tappa fart 11. Trots den positiva synen på ekonomin, spår fastighetsägarna att Riksbankens reporänta ligger på måttliga 2 procent i slutet av 11. Inflationen förväntas då ligga på 1,9 procent. Det finns en stark förväntan om att kunna ta ut högre hyror. 85 procent av fastighetsägarna räknar med att bostadshyrorna är högre om ett år än idag. För kontors-, butiks- och industrifastigheter hyser 71, 4 respektive 4 procent av fastighetsägarna den uppfattningen. Fastighetsägarna i Stockholm är avgjort mest optimistiska när det gäller prisutvecklingen på kontorsfastigheter. 8 procent av dem med räknar med högre priser. Motsvarande siffra i Göteborg är 5 procent, i Malmö procent och i Övriga riket 48 procent. 58 procent av fastighetsägarna räknar med att genomföra större fastighetsköp under det kommande året. Den ökade aktiviteten innebär att flera fastighetsägare behöver nyanställa. Fastighetsägarna är en intresse- och branschorganisation som arbetar för en väl fungerande fastighetsmarknad. Vi representerar uppemot medlemmar. Majoriteten av medlemmarna är fastighetsägare med hyresrätter för bostäder och lokaler och industrifastigheter. Övriga är bostadsrättsföreningar. De privata fastighetsägarna äger totalt omkring 8 fastigheter med 7 lägenheter. De äger också cirka 8 procent av alla kommersiella lokaler. 2

Stabil återhämtning I vår förra undersökning (juni 1) karaktäriserades utvecklingen på fastighetsmarknaden av en tydlig tudelning mellan fastigheter i bra respektive sämre lägen. Den förra gruppen drog nytta av landets ekonomiska återhämtning och kunde uppvisa fallande vakanser (ledig yta) och stigande hyror. Även fastighetspriserna hade börjat stiga efter nedgången under den ekonomiska krisen. För den senare gruppen gällde det omvända. I decemberbarometern är inte detta mönster lika tydligt längre. Nu är de fastighetsägare som uppger att utvecklingen har varit negativ under det senaste halvåret i klar minoritet (cirka 1 procent). Precis som tidigare är det hyresbostadsfastigheter som uppvisar den största stabiliteten (figur 1). Figur 1 Vakansgraden de senaste månaderna (%) 8 4 7 2 19 1 11 11 Utvecklingen skiljer sig mellan regionerna (som i denna rapport utgörs av de tre storstäderna samt Övriga riket). Stockholm har utvecklats starkast av de fyra regionerna 1. Nästan hälften av fastighetsägarna i huvudstadsregionen uppger att kontorsvakanserna har minskat under det senaste halvåret (figur 2). Malmö sticker ut med en relativt stor andel fastighetsägare ( procent) som uppger att kontorsvakanserna har ökat. Den övergripan- 1 Den regionala jämförelsen utgår från utvecklingen på kontorsmarknaden. 9 78 Minskat Varit oförändrad Ökat 4 de bilden är dock att vakansutvecklingen har varit stabil eller positiv i samtliga regioner. Figur 2 Kontorsvakanserna de senaste månaderna (%) 8 7 5 4 1 47 47 Hyresutvecklingen har följt samma positiva mönster som vakanserna. Det avspeglas också i de diskussioner som förs mellan fastighetsägarna och lokalhyresgästernas företrädare. När de ekonomiska utsikterna var som osäkrast för drygt ett år sedan gällde diskussionerna nästan uteslutande hur mycket hyrorna skulle falla. Till följd av den starka återhämtningen i den svenska ekonomin har synen på hyrorna vänt. En ytterst liten andel fastighetsägare uppger att hyrorna idag är lägre än för ett halvår sedan (figur ). Figur Hyrorna de senaste månaderna (%) 1 8 4 8 De regionala skillnaderna är relativt små. Andelen fastighetsägare som uppger att hyresnivåerna har ökat är dock något större i Stockholm och Göteborg (cirka 4 procent) än i Malmö och Övriga riket (- procent). 12 25 55 28 Minskat Oförändrade Ökat 2 9 27 2 4 87 1 77 2 2 Minskat Varit oförändrade Ökat 1

Den positiva hyresutvecklingen, tillsammans med det låga ränteläget, innebär att lönsamheten i branschen är tillfredsställande, vilket också bekräftas av nästan samtliga fastighetsägare i denna undersökning. Den goda utvecklingen syns också i fastighetspriserna. Samtliga fastighetssegment har utvecklats positivt under de senaste sex månaderna (figur 4). Precis som var fallet i vår juniundersökning, är det priserna på hyresbostäder som utvecklats starkast. Men den aktuella undersökningen visar att denna utveckling nu i nästan lika hög grad även omfattar kontor och butiker. Utvecklingen är tydligast i stadens centrala affärsdistrikt där avkastningskravet drivits ned mot 5 procent. Det är nästan en procentenhet lägre än vad som gällde för ett år sedan. Bakom denna utveckling ligger inte endast den allmänt positiva ekonomiska utvecklingen, utan även det faktum att utbudet av fastigheter är litet. Utvecklingen har varit stark även i övriga regioner. I såväl Göteborgs som Malmös centrala delar ligger direktavkastningskravet nu runt 5,5 procent. Figur 4 Fastighetspriserna de senaste månaderna (%) 7 5 4 1 42 55 2 49 49 I en regional jämförelse sticker Stockholm ut som den region som haft den starkaste utvecklingen. Så många som 97 procent av fastighetsägarna uppger att priserna på kontorsfastigheter har stigit (figur 5). Figur 5 Kontorsfastighetspriser de senaste månaderna (%) 1 8 4 5 1 42 57 Minskat Varit oförändrat Ökat 97 2 47 47 5 55 41 Stark framtidstro I juni var det framför allt fastighetsägarna i Stockholm som räknade med en stark utveckling på fastighetsmarknaden under det kommande året. Den optimismen har nu spridit sig till samtliga regioner. Bakom den positiva synen ligger en förväntning om att återhämtningen i den svenska ekonomin kommer att hålla i sig eller stärkas ytterligare (figur ). Figur Läget i den svenska ekonomin om 12 månader (%) 5 4 1 Samma positiva syn finns avseende konjunkturen i den egna regionen. Stockholmarna hyser fortfarande den starkaste framtidstron, men skillnaderna har jämnat ut sig (figur 7). 4 54 Sämre Oförändrad Bättre Minskat Oförändrade Ökat 4

Figur 7 Den egna regionens konjunktur om 12 månader (%) 8 7 5 4 1 Förväntningarna på den ekonomiska utvecklingen avspeglas också i synen på vakanser, hyror och priser. En stor majoritet av fastighetsägarna tror på stabila eller lägre vakanser i samtliga fastighetsbestånd (figur 8). Figur 8 Vakansgraden om 12 månader (%) 1 8 4 2 74 42 41 58 59 59 Sämre Oförändrad Bättre 5 4 2 4 2 I diagrammet framstår hyresbostadssegmentet som det svagaste. Så är det naturligtvis inte. Att vakanserna i huvudsak förväntas vara stabila beror på det faktum att vakansgraden på de orter som omfattas av undersökningen överlag är mycket låg. Detta faktum (tillsammans med den reglering som styr hyresförhandlingarna på bostadsmarknaden) avspeglas också i synen på hyresutvecklingen (figur 9). Hela 85 procent av fastighetsägarna räknar med högre bostadshyror. Resten räknar alltså med att de pågående förhandlingar kommer att sluta med ett nollresultat. Men även hyrorna i de övriga fastighetssegmenten, där 8 51 11 1 Lägre Oförändrad Högre 8 85 2 marknadsekonomiska principer råder, spås en stark utveckling. Figur 9 Hyrorna om 12 månader (%) 1 8 4 27 71 4 5 4 2 2 1 De låga direktavkastningskrav som redovisades tidigare, innebär att marknadspriserna på fastigheter är relativt höga i dagsläget. Trots det räknar flertalet fastighetsägare med fortsatt stigande priser (figur 1). Bäst förväntas det gå för hyresbostadshus, vilket innebär att den trend vi sett under det senaste året spås hålla i sig även under det kommande året. Figur 1 Marknadspriset på fastigheter om 12 månader (%) 7 5 4 1 4 Förväntningar på prisutvecklingen skiljer sig något mellan de olika regionerna. När det gäller kontorsfastigheter spås Stockholm fortsätta att leda utvecklingen. Där räknar 8 procent av fastighetsägarna med högre fastighetspriser (figur 11). Även i Göteborg räknar en majoritet med prisuppgång, medan för- 15 85 8 Lägre Oförändrade Högre 9 5 5 44 1 49 41 Lägre Oförändrat Högre 59 5

väntningarna är något blygsammare i Malmö och Övriga riket. Figur 11 Kontorsfastighetspriserna om 12 månader (%) 1 8 4 8 9 Mot bakgrund av den överlag positiva prisutvecklingen är det inte förvånande att en majoritet (58 procent) av fastighetsägarna räknar med att genomföra större fastighetsköp under det kommande året. Den ökade aktiviteten innebär att flera fastighetsägare ser ett behov att öka personalstyrkan. Det gäller framför allt i Stockholm och Göteborg (figur 12). 5 15 5 9 48 4 Lägre Oförändrade Högre Även om såväl den svenska som den fastighetsspecifika ekonomin förväntas utvecklas bra framöver räknar fastighetsägarna med att inflationen (KPI) håller sig inom rimliga nivåer framöver. Om ett år spås den uppgå till 1,9 procent och två år till 2, procent. I slutet av 11 förväntas Riksbanken ha höjt reporäntan till 2 procent i slutet av 11, vilket innebär att ränteläget fortsätter att vara relativt gynnsamt för fastighetssektorn. Om fastighetsägarna får rätt i sin syn på den svenska och regionala konjunkturen och Riksbankens kommande räntehöjningar, kommer lönsamheten i branschen att vara god även under det kommande året. Det är precis vad fastighetsägarna själva räknar med: 85 procent av dem tror på oförändrad eller förbättrad lönsamhet under det kommande året. Figur 12 Antalet anställda om 12 månader (%) 7 5 4 1 5 55 54 42 42 29 4 5 5 Färre Oförändrat Fler Tomas Ernhagen Chefekonom Fastighetsägarna Telefon 8-17 77 18 tomas.ernhagen@fastighetsagarna.se